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前言

住房無疑是人們衣食住行吃喝撒拉中最大宗的消費品，蕓蕓眾生往往要拿出多年的積蓄甚至傾其所有才能夠實現買房置業(yè)的居家大計。作為一個負責任的開發(fā)企業(yè)，除了根據中國國情、按照市場需求，開發(fā)建設老百姓買得起的好房子外，引導購房消費者明白購房，也責無旁貸。今天，我們利用這個機會，分三大部分向廣大的消費者宣講有關購房、驗房的知識。幫助大家明白購房，祝愿大家幸福一生！

第一部分：消費者購房基本程序■消費者購房基本程序■購房要履行哪些手續(xù)1、客戶選房.2、定房、收定金3、約定付款方式分類4、現金購房4、按揭貸款購房5、一次性付清5、分期付清5、首付房款6、簽定購房合同，交納相關費用6、簽定購房合同，交納相關費用7、合同備案存檔7、合同備案存檔8、交房通知8、準備個人按揭資料9、核對房款、相關費用9、辦理交易、抵押、保險手續(xù)10、驗房入住10、送銀行審批11、協助辦理房產證11、批準11、未批12、轉帳支付12、改變付款方式13、交房通知14、核對房款驗房入住■消費者購房基本程序以圖例為示◎簽訂房屋認購書

選中房屋和審查完必要的文書之后，就要跟開發(fā)商簽認購書了。千萬要注意以下問題：

要確認房產開發(fā)資質

必須驗明五證齊全，即國土證、用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。

■購房要履行哪些手續(xù)要明確基本生效條款

盡管并沒有明確的法律規(guī)定《認購書》中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書，至少對雙方達成一致的基本內容尤其是達成意向的房屋位置、面積、單價、總價等必須有明確的約定，否則《認購書》沒有產生效力的事實基礎。

要確保內容合于法律

形式上雖無限制規(guī)定，雙方可以就違約責任等達成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達成，定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。要謹慎交納購房定金為避免開發(fā)商將您選中的房賣給其他購房者，可事先交一部分定金，這同時又是開發(fā)商對購房者的一種約束方式。定金一般在1萬元左右。定金多少才算恰當，并無一定標準，視具體情況由雙方協商而定。在這個環(huán)節(jié)也可能產生諸多問題，如：在交付定金后，或是售價又提高了，或是您在對項目的進一步了解中，發(fā)現房屋并不理想，想退掉房子拿回訂金，所以簽訂時要千萬小心，任何一個細節(jié)都不能放過，避免日后發(fā)生糾紛?！蚝灦ㄕ劫彿亢贤?/p>

簽完認購書后，接下來就是簽訂正式的購房合同，這也是確定您權益最關鍵的一步。購房合同同主要內內容如下下：甲方土地地使用依依據及商商品房狀狀況,包包括位置置、面積積、現房房、期房房、內銷銷房、外外銷房等等；房價，包包括稅費費、面積積差異的的處理、、價格與與費用調調整的特特殊約定定等；付款約定定，包括括優(yōu)惠條條件、付付款時間間、付款款額、違違約責任任等；交付約定定，包括括期限、、逾期違違約責任任、設計計變更的的約定、、房屋交交接與違違約方責責任等；；質量標準準，包括括裝飾、、設備的的標準；；產權登記和和物業(yè)管理理的約定；；保修責任；；乙方使用權權限；雙方認定的的爭議仲裁裁機構；違約賠償責責任；其他相關事事項及附件件，包括房房屋平面圖圖、裝飾、、設備標準準等。◎簽訂合同同注意事項項購房合同的的各項內容容要盡可能能全面、詳詳細、各項項規(guī)定之間間要避免相相互沖突，，尤其是不不能與國家家的政策法法規(guī)相沖突突；文字表表述要清晰晰、準確；；簽訂合同同的買賣雙雙方身份、、責任要明明確，如合合同中的甲甲方（賣方方），應是是項目立項項批準文件件的投資建建設單位，，或其委托托的代理商商；不能以以上級主管管單位或下下屬機構的的名義簽訂訂合同，簽簽字人應是是法人代表表本人，或或公司章程程上授權的的主要負責責人。房屋的戶型型、面積一一定要標示示清楚，建建筑面積、、使用面積積及公用面面積分攤原原則等要明明確說明。。房屋的檔次次和裝修標標準一般采采用附件形形式附在購購房合同之之后。其他如付款款方式、產產權保證等等都應詳細細、具體的的加以說明明。同時合合同中一定定要確定前前期物業(yè)管管理單位。。違約責任的的約定一定定要對等，，否則最終終吃虧的是是消費者。?！蛞话氵`約約注意事項項簽訂認購書書后，購房房者不買房房或要求換換房，開發(fā)發(fā)商不賣房房或要求換換房；購房者不按按期付款；；開發(fā)商不按按期交房；；面積變動超超過約定幅幅度；房屋裝修標標準、質量量與合同上上的交房標標準不符合合、保修不不到位；產權過戶手手續(xù)不全或或不能按照照國家法律律、法規(guī)及及時提交期期辦理的。。◎簽訂合同同所需資料料簽署合同時時，您需攜攜帶以下資資料：《認購書》》、定金收收據；業(yè)主攜身份份證前來辦辦理；2.1若非非本人辦理理，代理人人攜委托書書、代理人人身份證前前來辦理；；2.2若業(yè)業(yè)主系未滿滿18歲的的未成年人人，請父母母親雙方攜攜身份證及及臨護證明明如：獨生生子女證或或戶口簿或或派出所證證明共同前前往辦理；；2.3若為為共有業(yè)主主（兩位及及兩位以上上），需共共同前往劃劃分產權份份額；簽署了《商商品房買賣賣合同》后后，請您按按合同約定定的付款方方式繳納首首付款、稅稅費并辦理理按揭。我我們將按合合同約定，，將合同送送至房交所所登記備案案。登記辦辦結后，我我們將通知知您領取經經備案登記記的合同。。若您采用銀銀行劃款，，請您在劃劃款當日務務必將進帳帳單傳真給給售場財務務以便查賬賬。具體匯匯款賬號請請向售場財財務咨詢。。特別提醒：：所有手續(xù)均均需業(yè)主本本人辦理或或出具經公公證的委托托書委托他他人辦理。。第二部分：：購房者如何何辦理按揭揭貸款◎什么是按按揭貸款？？“按揭”的的通俗意義義是指用預預購的商品品房進行貸貸款抵押。。它是指按按揭人將預預購的物業(yè)業(yè)產權轉讓讓于按揭受受益人(銀銀行)作為為還款保證證，還款后后，按揭受受益人將物物業(yè)的產權權轉讓給按按揭人。具體地說，，按揭貸款款是指購房房者以所預預購的樓宇宇作為抵押押品而從銀銀行獲得貸貸款，購房房者按照按按揭契約中中規(guī)定的歸歸還方式和和期限分期期付款給銀銀行；銀行行按一定的的利率收取取利息。如如果貸款人人違約，銀銀行有權收收走房屋。。◎按揭貸款款辦理程序序繳驗證件現場勘察現場辦公收取稅費鑒證登記變更注銷1、繳驗證證件《商品房預預售許可證證》；《國有土地地使用證》》；《建設用地地規(guī)劃許可可證》；《建設工程程規(guī)劃許可可證》；已經備案的的《商品房房買賣合同同》；銷售情況一一覽表；預辦按揭人人員名單；；營業(yè)執(zhí)照、、法人身份份證、委托托書；銀行認為必要的其它它材料。2、現場勘勘察銀行工作人人員到現場場核對房屋屋的工程進進度,做為為按揭貸款款的前提條條件。3、現場辦辦公經審核和現現場勘察符符合條件的的,開發(fā)商商協調銀行行等單位進進行現場辦辦公。收取稅費契稅：個人人住房按房房價的1.5%收取取；商業(yè)用用房按房價價的3%收收取(由購購房人支付付)。鑒證登記資料齊全，，經銀行審審核無誤并并蓋章返回回開發(fā)商后后，由交易易所對按揭揭抵押合同同進行登記記、蓋章后后方可有效效。變更注注銷現房辦辦理按按揭的的，當當事人人應當當在抵抵押人人領取取房地地產權權屬證證書后后，重重新辦辦理房房地產產抵押押登記記；抵抵押合合同發(fā)發(fā)生變變更或或者抵抵押關關系終終止時時，到到交易易所辦辦理變變更或或者注注銷抵抵押登登記。?！蜣k理理按揭揭所需需資料料您應年年滿18周周歲，，有完完全民民事行行為能能力，，有穩(wěn)穩(wěn)定收收入您需攜攜帶的的個人人資料料：業(yè)主及及其配配偶有有效身身份證證件、、戶口口簿、、婚姻姻狀況況證明明（結結婚或或離婚婚證、、單位位或街街道開開具的的未婚婚證明明）商品房房買賣賣合同同、所所有交交款票票據填寫標標準格格式的的家庭庭收入入證明明，蓋蓋單位位公章章其他財財產證證明：：如股股票、、債券券、銀銀行存存款、、投資資型保保險、、車輛輛購置置憑據據、現現有房房屋權權屬證證明、、房屋屋租賃賃合同同等除收入入證明明外，，私營營業(yè)主主還需需要提提供以以下資資料：：工商營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照、、稅務務登記記證、、驗資資報告告近3個個月的的完稅稅證明明近一年年的財財務報報表不同用用途房房屋的的資料料要求求注1：：以上上手續(xù)續(xù)資料料均需需業(yè)主主本人人攜原原件前前往辦辦理，，已婚婚者需需夫妻妻雙方方共同同前往往辦理理（若若非業(yè)業(yè)主本本人，，代理理人需需持經經公證證的委委托書書和代代理人人身份份證））；注2：：公積積金組組合貸貸款以以公積積金辦辦公室室審核核為準準，詳詳情請請咨詢詢建設設銀行行三孝孝口支支行。。第三部部分：：消費者者如何何驗房房一般來來說，，購房房者得得到收收樓的的通知知后往往往會會比較較興奮奮，但但是這這時您您要做做的恰恰恰是是應該該調整整好心心態(tài)，，最好好能以以一個個批判判家的的眼光光前去去收樓樓。收收樓過過程中中也不不妨““刁鉆鉆”一一些，，對房房屋的的任何何一個個細節(jié)節(jié)問題題都不不要放放過。。千萬萬不能能認為為收房房就是是去辦辦個交交接，，領個個鑰匙匙那么么簡單單。如如果我我們不不能站站好這這最后后一崗崗的話話，那那我們們以前前做的的很多多工作作都有有可能能白費費了。。房屋交交付使使用時時，購購房人人要根根據購購房合合同和和開發(fā)發(fā)商提提供的的“兩兩書””對房房屋進進行驗驗收。?！蝌灧糠渴諛菢腔颈境绦蛐蚴紫炔椴轵炗杏嘘P文文件，，即看看“備備案””，留留“兩兩書””。新房入入住前前，業(yè)業(yè)主應應看到到該項項目有有關備備案文文書的的復印印件，，以便便確認認該項項目是是合法法建筑筑；同同時，，應得得到開開發(fā)商商提供供的《《住宅宅質量量保修修書》》和《《住宅宅使用用說明明書》》。不不少開開發(fā)商商因交交房期期限逼逼近，，又害害怕支支付延延期交交房的的違約約金，，往往往在房房屋未未經有有關職職能機機構檢檢驗并并取得得合格格證明明前就就交付付使用用。對照合合同““驗明明正身身”尤其是是我們們當初初簽定定的補補充協協議和和特別別條款款。因因為這這些內內容不不是每每戶人人家都都一樣樣，開開發(fā)商商容易易“遺遺漏””或““張冠冠李戴戴”。。在進進入室室內驗驗收的的時候候，我我們應應該對對這些些書面面內容容先加加以驗驗收。。實地查查驗房房屋質質量此時消消費者者應該該更加加認真真仔細細，視視力不不好的的最好好能戴戴個放放大鏡鏡。這這不是是開玩玩笑，，有些些地方方因為為光線線和高高度的的關系系，我我們無無法湊湊近看看，遠遠看又又怕看看不清清楚。。對一一些約約定好好的裝裝修設設備，，我們們也需需要查查看其其品牌牌和規(guī)規(guī)格。?？傊?，我我們需需要檫檫亮眼眼睛，，打著著燈籠籠仔細細看。。室內驗收收土建結結構室內驗收收的項目目主要是是看墻壁壁是否有有裂縫，，承重墻墻、梁、、柱是否否符合設設計規(guī)范范；層高高的尺寸寸是否符符合圖紙紙標稱要要求；全面查驗驗線路管管網再看水、、電、煤煤氣、有有線、寬寬帶網絡絡、電話話是否已已進戶，，如發(fā)現現有問題題應立即即向物業(yè)業(yè)提出及及時解決決。電器檢查查主要內內容檢查電線線電路時時，應注注意線路路的走向向和電線線的質量量，線路路較少時時建議業(yè)業(yè)主在裝裝修時增增加線路路，電線線挑選品品牌或口口碑比較較好的，，空氣開開關應根根據實際際的用電電量調整整更換，，已免以以后使用用中經常常出故障障。檢測電源源插座是是否規(guī)范范，電壓壓是否穩(wěn)穩(wěn)定；照照明開關關是否完完整；空空調插座座是否單單獨控制制；漏電電保護器器工作是是否正常常。門窗檢查查主要內內容全面檢查查所有門門窗是否否完整無無損，門門窗應達達到開關關自如，，玻璃不不應損壞壞，最好好在雨天天觀察門門窗是否否有滲水水現象；；門框、、窗框與與墻身有有無過大大縫隙；；鋼木門門窗應安安裝平整整牢固，，無翹曲曲變形，，開關靈靈活；進進戶門不不得使用用膠合板板制作；；門鎖應應安裝牢牢固；木木裝修工工程應表表面光潔潔、線條條順直、、對縫嚴嚴密、不不露釘帽帽。墻體檢查查主要內內容檢查墻面面是否平平整，墻墻面應到到橫平豎豎直，地地坪要平平，以免免給施工工帶來影影響，應應用錘輕輕敲墻面面和頂面面是否有有空鼓現現象，觀觀開是否否有開裂裂現象，，如有應應及時維維修，以以免以后后開裂和和脫落。。滲漏檢查查主要內內容檢查所有有的下水水通道是是否到位位和通暢暢，，應應用盆裝裝水到入入下水道道觀察下下水是否否流暢，，頂面下下水管、、污水管管周圍有有無水漬漬。應查查看衛(wèi)生生間的防防水層是是否做過過，如做做過應放放水在地地上觀察察24小小時，看看底部是是否有滲滲水現象象，為了了安全起起見，應應再裝修修時再做做一次防防水工程程?！蝌灧渴帐諛怯懈[竅門新房入住住前，如如果沒有有專家的的陪同，，普通購購房者該該怎樣自自己驗房房呢？為為此，給給購房者者出幾招招實用的的小竅門門。接房之前前搞偵察察在驗收房房屋前幾幾天，最最好能利利用晚上上的時間間到房子子周圍或或樓內了了解入夜夜后房屋屋附近噪噪聲、照照明、安安全等情情況；最好雨天天去接房房建議盡量量在陰雨雨天前去去驗房收收樓，因因為對于于墻面滲滲水等問問題，陰陰雨天的的驗收效效果會比比較好。。裝潢著重重看做工工看裝潢的的時候要要著重看看做工，，尤其是是每個接接角、窗窗沿、墻墻角、天天花板等等等做工工是否細細致，而而不要過過多關注注裝修的的材料；；檢查門窗窗要注意意驗收窗戶戶時一定定要打開開窗戶，，看一下下窗外環(huán)環(huán)境和通通風、采采光等是是否達標標。門窗的油油漆質量量主要看看有無流流墜(油油漆滴淌淌的痕跡跡)；各各個門的的頂部那那面都必必須刷漆漆；衛(wèi)生生間的門門還要刷刷下邊那那面。不過，衛(wèi)衛(wèi)生間的的門不要要求嚴絲絲合縫，，為了防防水，反反而規(guī)定定下方須須離地面面1.5厘米。。檢查滲漏漏有辦法法檢查衛(wèi)生生間地面面是否滲滲漏，可可以用塑塑料袋裝裝滿沙子子放在地地漏上，，然后在在衛(wèi)生間間蓄一些些水，24小時時后，到到對應的的下層衛(wèi)衛(wèi)生間，，看其頂頂部是否否有滲漏漏。這個個檢測最最好與上上層住戶戶同時進進行，這這樣既可可檢測自自家衛(wèi)生生間的地地面是否否滲漏，，也可檢檢測自家家衛(wèi)生間間的頂部部是否滲滲漏。檢查衛(wèi)生生間地面面是否存存水，也也是先在在衛(wèi)生間間蓄一些些水，然然后放水水，看地地面是否否有積水水現象。。合格的的地面不不應有積積水存在在，因為為安裝地地漏處是是衛(wèi)生間間最低處處。但是是，毛坯坯房除外外，因為為地漏周周圍留出出了一定定的后期期鋪裝地地面的高高度。如果買的的是頂層層，一定定要查看看各個房房屋的頂頂面有無無雨水滲滲漏的痕痕跡。因因為按照照建筑施施工要求求，所交交工的房房屋要么么經過兩兩場大雨雨的“考考驗“，，要么施施工方在在監(jiān)理單單位的監(jiān)監(jiān)督下進進行過雨雨淋實驗驗。檢查墻面面聽聲音音墻面的抹抹灰、地地面裝飾飾面層及及其他裝裝飾面層層是否存存在空裂裂現象，，只要用用小錘輕輕輕一敲敲便知。。若聽到到“空空空“的聲聲音，就就是各面面層與墻墻(地)面接觸觸有縫隙隙，需要要返工；；若聽到到沉悶的的碰擊聲聲，則表表明它們們接觸良良好。檢查地面面用乒乓乓檢查地面面平整度度，可用用乒乓球球放在地地上，看看它是否否會朝某某個方向向滾動，，多找?guī)讕讉€位置置，乒乓乓球如果果滾動的的話，就就說明地地面不是是水平的的了。陽臺特