全國產(chǎn)品速遞第3季合院洋房疊拼專輯課件

全國產(chǎn)品速遞：第3季（合院、洋房、疊拼專輯）版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。全國產(chǎn)品速遞：第3季（合院、洋房、疊拼專輯）版權(quán)聲明：導(dǎo)讀1.上海仁恒森蘭雅苑——蘋果有iphone4，我有ihouse42.深圳金地天悅灣——“天字系”、法國范兒、高坡疊3.深圳天麓三區(qū)萊茵堡——南中國首席豪宅區(qū)的“童話城堡”4.北京大運(yùn)河孔雀城——“大堡明天見，大堡天天見”5.武漢保利中央公館——“四疊無限好，可惜沒電梯”導(dǎo)讀1.上海仁恒森蘭雅苑——蘋果有iphone4，我有iho上海仁恒森蘭雅苑蘋果有iphone4，我有ihouse4上海仁恒森蘭雅苑蘋果有iphone4，我有ihouse4仁恒以精雕細(xì)琢和產(chǎn)品創(chuàng)新而聞名，號稱地產(chǎn)界的“蘋果”，就像iphone4一樣，目前仁恒的產(chǎn)品線也進(jìn)化到了“第四代”，以仁恒森蘭雅苑為杰出代表仁恒，新加坡背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從所開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏、物業(yè)特征來看，基本以城市重點(diǎn)地段開發(fā)大規(guī)模、高端住宅物業(yè)為主。1998年，陸家嘴濱江國際社區(qū)，仁恒第一代國際社區(qū)高端開發(fā)項(xiàng)目——仁恒濱江園亮相上海，以江景和精裝品質(zhì)作為產(chǎn)品的最大特色；2003年，仁恒第二代國際社區(qū)——仁恒河濱花園，采用多項(xiàng)“四新”技術(shù)的產(chǎn)品，提高了整體居住的品質(zhì)；2004年，第三代國際社區(qū)——仁恒河濱城，除對建筑細(xì)節(jié)的升級，還打造一套“鄰里之家”的體系，提升項(xiàng)目居住氛圍；仁恒家園，開創(chuàng)低密度電梯精裝洋房社區(qū)先河，進(jìn)一步提升了居住的舒適度；2010年，仁恒第四代國際社區(qū)隨之誕生——仁恒怡庭、仁恒森蘭雅苑，以首個精裝疊墅產(chǎn)品亮相上海。私家電梯、私家泳池等元素較仁恒以往產(chǎn)品作了突破和創(chuàng)新。

仁恒濱江園仁恒河濱花園仁恒河濱城仁恒怡庭“仁恒四代”仁恒以精雕細(xì)琢和產(chǎn)品創(chuàng)新而聞名，號稱地產(chǎn)界的“蘋果”，就像i仁恒森蘭雅苑位于浦東以北的森蘭國際社區(qū)內(nèi)，不同于新江灣城板塊，目前項(xiàng)目周邊環(huán)境不佳、配套不齊，規(guī)劃“看上去很美”，仍然屬于以時間換空間的階段仁恒森蘭雅苑位于浦東“十二五規(guī)劃”的高橋新區(qū)森蘭國際化社區(qū)內(nèi)；森蘭國際社區(qū)位于上海浦東新區(qū)北部，處于中環(huán)內(nèi)，5.74k㎡大型規(guī)劃，將呈現(xiàn)一個具有完善的配套、適宜的環(huán)境、大型低密度生態(tài)社區(qū)；森蘭國際社區(qū)是繼古北、聯(lián)洋、碧云、新江灣城后政府規(guī)劃的又一國際化社區(qū)；但目前，因緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，空氣質(zhì)量差，且生活、交通配套仍比較落后。仁恒森蘭雅苑位于浦東以北的森蘭國際社區(qū)內(nèi)，不同于新江灣城板塊項(xiàng)目樓面地價高昂，技術(shù)指標(biāo)苛刻，容積率已經(jīng)突破傳統(tǒng)豪宅區(qū)間，這對仁恒的操盤能力提出了很高的要求占地面積：10萬㎡總建筑面積：17萬㎡容積率：1.63（已突破傳統(tǒng)豪宅區(qū)間）建筑密度：25%綠化率：35%限高：60m總戶數(shù)：806戶建筑風(fēng)格：海派建筑為主產(chǎn)品類型：90-150銘寓、180-200觀邸、336疊墅、320-360郡庭仁恒的產(chǎn)品策略：以180-220㎡主流四房為主力，降低風(fēng)險，以將近四分之一的復(fù)式與疊拼作為亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目溢價能力樓面地價超過1.6萬，區(qū)域內(nèi)當(dāng)時房價剛剛突破2萬，地塊技術(shù)指標(biāo)苛刻，騰挪空間小，且看仁恒如何出招項(xiàng)目樓面地價高昂，技術(shù)指標(biāo)苛刻，容積率已經(jīng)突破傳統(tǒng)豪宅區(qū)間，規(guī)劃布局：物業(yè)輻射性層級排布，點(diǎn)式建筑均好性提升，天際線契合產(chǎn)品層級由東南向西北層層拔升合理物業(yè)排布、無障礙設(shè)計(jì)提升溢價項(xiàng)目一期規(guī)劃以東南角為點(diǎn)，形成南低北高的放射狀布局，從日照角度滿足采光的合理性；采用復(fù)式、疊加別墅、公寓多種居住形態(tài)相結(jié)合，多線鋪開以滿足不同人群置業(yè)需求；結(jié)合物業(yè)價值的高低及地塊周邊情況，將最具溢價能力的疊加別墅產(chǎn)品處于最佳位置，且將靠近城市主干道的戶型作為小面積戶型，大面積戶型基本處于項(xiàng)目整個項(xiàng)目內(nèi)部；西北角為3棟2梯4戶的90㎡兩房和152㎡三房，其余都是240-337㎡的復(fù)式、2梯2戶180-220㎡四房和321-358㎡疊加別墅。90平米與152平米2梯4戶214平米復(fù)式2梯2戶336平米復(fù)式2梯2戶183平米2梯2戶336平米復(fù)式2梯2戶321-358平米疊加別墅183平米2梯2戶70米綠化帶一期二期二期規(guī)劃布局：物業(yè)輻射性層級排布，點(diǎn)式建筑均好性提升，天際線契合項(xiàng)目堅(jiān)持層級明確、分段清晰、多線并進(jìn)的產(chǎn)品策略，最大程度地拓展客戶寬度，降低項(xiàng)目風(fēng)險銘寓觀邸疊墅郡庭面積升級90多平到200平再到300平大戶型，滿足從單身貴族到三代同堂的需求產(chǎn)品形態(tài)升級傳統(tǒng)平層到復(fù)式立體空間再升級到有天有地疊加別墅電梯配置升級兩梯四戶到一梯一戶到兩梯一戶直至私家電梯，尊貴感私密性不斷提升戶型特色升級從緊湊型戶型到附加值舒適型戶型到擁有私家電梯廳、挑空入戶花園、全套房配置；享受型戶型直至高標(biāo)配私家電梯、泳池等別墅型戶型，滿足各層級客戶需求仁恒森蘭雅苑的產(chǎn)品線策略：20萬方以下豪宅的常規(guī)思路：純粹、單一產(chǎn)品線、簡化客群OR拉高拍低，高落差布局思考——調(diào)控下的新思維，多線并舉、去中間化：以少量90平米入門級產(chǎn)品滿足投資需求和90X0限制，去除中間面積段產(chǎn)品，高端產(chǎn)品線從面積和形態(tài)上進(jìn)行市場再細(xì)分分段清晰/層級明確/戶型特色鮮明/一網(wǎng)打盡項(xiàng)目堅(jiān)持層級明確、分段清晰、多線并進(jìn)的產(chǎn)品策略，最大程度地拓仁恒森蘭雅苑產(chǎn)品系中最富特色的兩種類別墅：7F疊墅、4+2郡庭創(chuàng)新7F疊墅，錯復(fù)式布局，實(shí)現(xiàn)兩梯一戶的效果創(chuàng)新4+2郡庭，傳統(tǒng)疊拼開挖至地下兩層上疊套下疊套±0仁恒森蘭雅苑產(chǎn)品系中最富特色的兩種類別墅：7F疊墅、4+2郡疊墅主要運(yùn)用了樓層的交錯設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)兩梯一戶的效果上層下層森蘭“創(chuàng)新”產(chǎn)品疊墅僅設(shè)置一種面積段和單層形式，樓層根據(jù)社區(qū)位置的不同分為12F、7F，僅有層高存在些許區(qū)別（7F3.2m、12F3.15m）；疊墅均為兩梯兩戶布置/電梯雙開門設(shè)計(jì)/(336.66+336.66)平米/總面寬25.5米/進(jìn)深15.45米/平層面積約670平米；電梯雙開門，平面兩戶樓層交錯設(shè)計(jì)，因此相當(dāng)于兩梯一戶；設(shè)計(jì)亮點(diǎn)突出（避免了大平層室內(nèi)的迷宮式、跑道式空間），雙層挑高入戶花園、起居室連通情景陽臺、雙重入戶、二樓公共空間景觀打造、三套房設(shè)計(jì)等元素提升了產(chǎn)品附加值。25.5m5.45m疊墅主要運(yùn)用了樓層的交錯設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)兩梯一戶的效果上層下層森蘭“疊墅336㎡復(fù)式下層：雙層挑高入戶花園是亮點(diǎn)6.4m獨(dú)立的雙層挑高：（3.2×2=6.4m）入戶花園（3.25×5.55=18㎡），氣派非凡，歸家儀式感十足，也可在二層搭板隔房大面寬的另類橫廳設(shè)計(jì)：（客廳+情景陽臺），面寬5.3m+2.8m=8.1m，空間通透感加強(qiáng)，陽臺的實(shí)用性也比較高疊墅336㎡復(fù)式下層：雙層挑高入戶花園是亮點(diǎn)6.4m獨(dú)立的雙疊墅336㎡復(fù)式下層：兩梯一戶的私家電梯廳、一體化三面采光餐廚區(qū)和獨(dú)立全功能保姆間等設(shè)計(jì)體現(xiàn)豪宅元素獨(dú)立保姆間：保姆間有獨(dú)立衛(wèi)生間、全明，位于樓下入口處，與整套戶型通過入戶花園的高窗相連，設(shè)計(jì)巧妙兩梯一戶配置私家電梯廳：由于兩部電梯都是隔層雙開門設(shè)計(jì)，造成了兩梯一戶的“假象”電梯門套采用和入戶門一樣的實(shí)木雕花，著重強(qiáng)調(diào)入戶的儀式感餐廚一體化：方正大氣，面積闊綽（面積約24.4㎡）餐廳邊套東側(cè)有窗，可雙向采光疊墅336㎡復(fù)式下層：兩梯一戶的私家電梯廳、一體化三面采光餐疊墅336㎡復(fù)式上層：全明家庭室較有新意，全套房設(shè)計(jì)是豪宅基本功公共空間景觀利用：（6.3m×3.2m=20.16㎡），家庭室與入戶雙層挑空的入戶花園相連，提升了家庭室的景觀性，彌補(bǔ)了無法直接采光的不足，是戶型的又一亮點(diǎn)全套房設(shè)計(jì)：二層戶型采用三套房設(shè)計(jì)，均帶有自己的衛(wèi)生間、衣帽間；戶型方正，尺度適宜。（主臥開間更達(dá)到5.3m）疊墅336㎡復(fù)式上層：全明家庭室較有新意，全套房設(shè)計(jì)是豪宅基4+2郡庭在傳統(tǒng)的疊拼基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化森蘭“創(chuàng)新”產(chǎn)品郡庭為傳統(tǒng)疊加別墅的改良品。下疊=1F+2F+地下1F+地下2F（面積約321.9平米）上疊=3F+4F+地下2F+屋頂花園（面積約358.2平米）（由于下疊附送空間面積比上疊要多，所以面積比上疊面積略小）上疊和下疊均有私屬功能空間（完全超越了一般別墅的私密感）（一層入戶花園、一層入戶電梯、入戶樓梯）以及（地下車庫、地下儲藏間）。4+2郡庭在傳統(tǒng)的疊拼基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化森蘭“創(chuàng)新”產(chǎn)品郡庭為傳郡庭上疊358㎡（入戶區(qū)和3F）：帶私家入戶花園和私家電梯，3F約70㎡超大餐客廳區(qū)尺度宜人的客廳與餐廳:客廳（7.2m面寬）與餐廳連通（進(jìn)深10m）整個空間約70平米，現(xiàn)場效果震撼123123上疊與下疊擁有同樣尺度宜人的私屬入戶花園及入戶門廳：入戶花園全部贈送（面積約為20平米），入戶門廳面積約為20平米；講究風(fēng)水：入戶花園——入口門廳入口——入戶電梯的入口，視線均不能洞穿，曲徑通幽。下疊入戶上疊入戶郡庭上疊358㎡（入戶區(qū)和3F）：帶私家入戶花園和私家電梯，郡庭上疊358㎡（屋頂和4F）：60㎡豪華主臥套房，120㎡屋頂花園贈送，并附送天際創(chuàng)意小泳池大面積屋頂花園贈送、小型泳池增加亮點(diǎn)：屋頂花園面積約120平米，四面臨空，景觀面較好；花園采用東南亞風(fēng)格打造，配以棕櫚的綠植，創(chuàng)意小型泳池、東南亞風(fēng)格藤椅，體現(xiàn)休閑度假風(fēng)情除去電梯井、設(shè)備平臺、樓梯間等等功能空間后，花園面積縮水近一半；花園東西兩側(cè)的空間由于開間較小不能形成圍合空間，利用率低，只有正南向約40平米空間可以利用。主臥入戶門廳：入戶門廳過渡空間尺度寬敞，設(shè)置休息區(qū)，可與衣帽間聯(lián)動，使用率高60平米超大主臥套間設(shè)計(jì)，內(nèi)設(shè)有U型更衣間、主衛(wèi)生間，衛(wèi)生間配置雙人按摩浴缸郡庭上疊358㎡（屋頂和4F）：60㎡豪華主臥套房，120㎡郡庭上疊358㎡（-2F）：電梯直達(dá)，私屬雙車庫，80㎡全贈送，利用率高電梯可直達(dá)負(fù)二層，儲藏間非常寬敞，無柱，利用率高地下二層，面積接近80平米，附送空間較多，且利用率高地下私屬雙車庫而非車位，安全性高，電梯直達(dá)，降低客戶對地下二層的心理抗性郡庭上疊358㎡（-2F）：電梯直達(dá)，私屬雙車庫，80㎡全贈郡庭下疊358㎡（1F）：三進(jìn)式入戶，餐客廳一體化總計(jì)約70㎡123123三進(jìn)式入戶，入戶流線通過前花園、玄關(guān)和門廳，儀式感強(qiáng)烈獨(dú)立門廳接衣帽間設(shè)計(jì)，總面積約12平米，寬敞闊綽電梯直接入戶，對面是下疊內(nèi)部樓梯，交通核位于戶型中部，較為節(jié)省空間客廳餐廳連通，面積70平米左右，寬敞通透，空間利用率高廚房面積較小，且形狀狹長，實(shí)用性打折扣郡庭下疊358㎡（1F）：三進(jìn)式入戶，餐客廳一體化總計(jì)約70郡庭下疊358㎡（2F）：南向三套房+北向家庭室，動靜分區(qū)明確，南北通透采光上佳30平米20平米36平米21平米起居室21平米，三面圍合通透，形成完整而私密的會客區(qū)域，與上疊臥室區(qū)相比，景觀性及私屬性更好戶型亮點(diǎn)：（南向三套房+北向起居室)，動靜區(qū)域分割明確、南北通透主臥室加入入戶門廳設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)了過渡空間，提升尊貴感郡庭下疊358㎡（2F）：南向三套房+北向家庭室，動靜分區(qū)明郡庭下疊358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡自助娛樂區(qū)是亮點(diǎn)引入下沉式泳池設(shè)計(jì)：泳池位于地下一層，區(qū)域約50平米，四面圍合，一面連通娛樂室，私密性好；下沉式泳池防水易處理，但震撼程度和景觀性劣于空中泳池。書房、酒吧連通，寬敞氣派，面積接近80平米，與一層客廳餐廳面積無異儲藏間面積30平米左右，但過于狹長，利用率不高郡庭下疊358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡自助娛樂區(qū)是亮精裝修是仁恒的強(qiáng)項(xiàng)，仁恒森蘭雅苑也堅(jiān)持了高標(biāo)準(zhǔn)，但次于仁恒怡庭15000元/㎡的頂配裝修標(biāo)準(zhǔn)報價為8000元/㎡-10000元/㎡不等，產(chǎn)品價值不同而標(biāo)準(zhǔn)不同精裝修是仁恒的強(qiáng)項(xiàng)，仁恒森蘭雅苑也堅(jiān)持了高標(biāo)準(zhǔn)，但次于仁恒怡總結(jié)：精準(zhǔn)定位和持續(xù)創(chuàng)新保障了仁恒森蘭雅苑在淡市中仍然取得了不錯的銷售成績推盤思路：角色劃分、緊湊推貨1.以品質(zhì)較高的疊墅高開產(chǎn)品，樹立高品質(zhì)的形象，2.再以面積稍小的觀邸補(bǔ)充產(chǎn)品線，作為資金回流產(chǎn)品，拉動銷售，3.隨即推出溢價水平最高的創(chuàng)新產(chǎn)品4層的類別墅產(chǎn)品郡庭全面提升社區(qū)品質(zhì)，4.從而拉動普通公寓銘寓溢價力與市場接受度，為銷售成交持續(xù)注入動力。價格策略：拉大旗、作虎皮公寓房售價40000-50000元/㎡，均價47000元/㎡，復(fù)式疊墅售價60000-65000元/㎡，郡庭均價70000元/㎡線上堅(jiān)持不降價，但暗折力度大，郡庭實(shí)際成交均價僅為55600元/㎡周邊住宅均價只有26000-30000元/㎡，本項(xiàng)目溢價率高達(dá)60%-100%去化成績：高價高速8月28日一期開盤，總套數(shù)472套，截止11月底已售出185套，去化比例為39.2%，月均去化套數(shù)62套左右，數(shù)量可觀仁恒森蘭雅苑是上海2011年7月份以來單價三萬以上成交金額第一樓盤總結(jié)：精準(zhǔn)定位和持續(xù)創(chuàng)新保障了仁恒森蘭雅苑在淡市中仍然取得了深圳金地天悅灣“天字系”、法國范兒、高坡疊深圳金地天悅灣“天字系”、法國范兒、高坡疊金地天悅灣位于深圳觀瀾街道橫坑水庫片區(qū)，梅觀高速與環(huán)觀南路交匯處，地處觀瀾新中心區(qū)，區(qū)域占地58.5萬㎡、總建面116萬㎡、平均容積率僅為1.3-1.8，被稱為深圳的新豪宅片區(qū)鷺湖金地·天悅灣位于深圳觀瀾街道橫坑水庫片區(qū)，梅觀高速與環(huán)觀南路交匯處友鄰世界第一大高爾夫球會，距福田CBD僅18公里項(xiàng)目緊鄰和黃懿花園、招商觀園項(xiàng)目梅觀高速

環(huán)觀南路

天悅灣

金地天悅灣位于深圳觀瀾街道橫坑水庫片區(qū)，梅觀高速與環(huán)觀南路交金地天悅灣是金地在深圳的首個TOP“天字系”項(xiàng)目，肩負(fù)著金地在總部揚(yáng)威的使命，但高容積率、高地價、限高限公建配套、中等規(guī)模，都為豪宅目標(biāo)制造了不少障礙一期犧牲部分容積率，含有部分拼合戶型，而受限購影響，二期方案調(diào)整，容積率指標(biāo)基本保持不變物業(yè)類型：受制于60m限高控制，故整體以別墅、小高層為主；一期規(guī)劃為3層、5層、8層雙拼、疊加和洋房，容積率有所犧牲；二期規(guī)劃以5層、9層、15層住宅，容積率保持不變。金地罕見地主動將容積率從1.8降至1.3金地天悅灣是金地在深圳的首個TOP“天字系”項(xiàng)目，肩負(fù)著金地法國范兒之一：天悅灣以盧瓦爾河谷法式官邸為藍(lán)本，對稱嚴(yán)謹(jǐn)、追求色彩內(nèi)在聯(lián)系，某些方面呈激蕩跳躍，達(dá)成沖突美以“三橫三豎”為對稱軸在某些地方刻意呈現(xiàn)激蕩跳躍，比如屋頂老虎窗與對稱造型相得益彰，超越了簡單的協(xié)調(diào)，達(dá)成沖突之美的境界天悅灣湖岸會所面積近3000m2，集頂級室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄房、高檔餐飲區(qū)、SPA館等于一身，天悅灣湖岸會所采用了文藝復(fù)興時經(jīng)典的縱橫三段式構(gòu)造，并融入典型的巴洛克式風(fēng)格和文藝復(fù)興時最具代表性的雕塑藝術(shù)，使得天悅灣湖岸會所整體莊重、尊貴而又不失靈動和藝術(shù)感文藝復(fù)興代表性的雕塑藝術(shù)老虎窗法國范兒之一：天悅灣以盧瓦爾河谷法式官邸為藍(lán)本，對稱嚴(yán)謹(jǐn)、追法國范兒之二：天悅灣照搬法式園林特點(diǎn)，將長方形大型湖區(qū)設(shè)計(jì)在入口處，沿湖區(qū)兩邊設(shè)平直的窄路，并與中心湖區(qū)相連金地天悅灣是“鷺湖國際居住區(qū)”中最靠近橫坑水庫的項(xiàng)目，其獨(dú)特的親水資源也使該項(xiàng)目增色不少天悅灣占據(jù)了鷺湖購國際住區(qū)最優(yōu)越的地理位置，項(xiàng)目位于原山臺地之上、緊鄰超過30萬平米的開闊湖面，景觀開闊鷺湖法國范兒之二：天悅灣照搬法式園林特點(diǎn)，將長方形大型湖區(qū)設(shè)計(jì)在法國范兒之三：會所采用文藝復(fù)興縱橫三段式構(gòu)造，融入巴洛克式風(fēng)格和文藝復(fù)興代表性雕塑藝術(shù)，尊貴，富有藝術(shù)感高端會所面積為2900㎡；設(shè)置有SPA、室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄房；考慮引進(jìn)高端餐飲天悅灣湖岸會所采用文藝復(fù)興時經(jīng)典的縱橫三段式構(gòu)造，并融入典型的巴洛克式風(fēng)格和文藝復(fù)興時最具代表性的雕塑藝術(shù)使得天悅灣湖岸會所整體莊重尊貴不失靈動和藝術(shù)感充分體現(xiàn)法式官邸建筑藝術(shù)之魅法國范兒之三：會所采用文藝復(fù)興縱橫三段式構(gòu)造，融入巴洛克式風(fēng)5F疊拼昂納西：下疊2F贈送露天地下室，上疊3F帶頂躍閣樓5層疊加別墅戶型分布，下戶2層帶陽光地下室及前后花園；上戶3層帶入戶花園5F疊拼昂納西：下疊2F贈送露天地下室，上疊3F帶頂躍閣樓5全國產(chǎn)品速遞第3季合院洋房疊拼專輯課件昂納西上疊：住戶可通過一層電梯或南側(cè)樓梯入戶，餐廳及家庭廳挑空設(shè)計(jì)增加了空間的開闊感，5F躍層設(shè)計(jì)提升戶型附加值11平米超豪主衛(wèi)，并外接露臺，三面采光中西廚設(shè)計(jì)，獨(dú)立餐廳挑空，帶八角窗，雙面采光約43平米豪華主臥套房，更衣室全明，帶8.5m大面寬露臺利用戶型邊角設(shè)置收納空間狹長過道區(qū)7平米，面積浪費(fèi)嚴(yán)重陽光書房，雙面采光頂層層高4.8m，局部6.4m，可隔兩層上疊可通過南側(cè)樓梯及一層專用電梯入戶，入口設(shè)置入戶花園三層餐廳及四層家庭廳挑空，五層躍式設(shè)計(jì)，增加了空間的開闊感可搭樓板改建昂納西上疊：住戶可通過一層電梯或南側(cè)樓梯入戶，餐廳及家庭廳挑8F復(fù)式公館夏慕尼：錯層交替入戶是金地最拿手的復(fù)式設(shè)計(jì)下層戶上層戶標(biāo)復(fù)標(biāo)復(fù)三層底復(fù)下層戶上層戶錯層入戶、一層一戶平層標(biāo)復(fù)標(biāo)復(fù)8F復(fù)式公館夏慕尼：錯層交替入戶是金地最拿手的復(fù)式設(shè)計(jì)下層戶夏慕尼標(biāo)準(zhǔn)復(fù)式：入戶花園、南北雙陽臺，連同客廳，均挑空處理，使得空間整體顯得豪華、大氣，但廚房與餐廳面積失調(diào)，舒適性有所下降9.6m超大面寬客廳，局部挑空兩層，總面積56㎡13.5m超大面寬景觀露臺，其中雙層挑高露臺面寬8.5m，總計(jì)25㎡全贈送雙層挑高入戶花園，但實(shí)用性不佳客廳上方挑空面積28㎡，全贈送南向觀景大露臺及北側(cè)入戶花園，使得空間顯得開闊、大氣；廚房面積達(dá)到10.44㎡，整體偏大，而餐廳面積僅為6㎡左右，偏小，導(dǎo)致舒適性有所下降；二層臥室劃分過碎，造成每個臥室區(qū)空間較局促，缺少豪宅氣度。夏慕尼標(biāo)準(zhǔn)復(fù)式：入戶花園、南北雙陽臺，連同客廳，均挑空處理，夏慕尼三層底復(fù)：2F入戶，增加一層雙臥室，雖具有南北雙陽臺，但由于南側(cè)陽臺進(jìn)深較大，北側(cè)陽臺開口較小，導(dǎo)致整體采光較差三層底復(fù)戶型，一層兩臥室，均帶有陽臺，但由于南側(cè)陽臺進(jìn)深較大，北側(cè)較小，導(dǎo)致整體采光較差；二、三挑空南北雙陽臺、客廳，使得空間整體顯得開闊大氣。夏慕尼三層底復(fù)：2F入戶，增加一層雙臥室，雖具有南北雙陽臺，金地天悅灣9月10日開盤總計(jì)推出81套單位，其中疊拼32套，面積段在240-260平米之間；復(fù)式公館49套，當(dāng)天總計(jì)成交40套，其中疊拼15套，均價4.5萬元/平米，復(fù)式25套，均價3萬元/平米由于市場下行，觀望情緒嚴(yán)重，金地天悅灣的高端定位受到嚴(yán)重阻礙，成交未能達(dá)到預(yù)期金地天悅灣9月10日開盤總計(jì)推出81套單位，其中疊拼32套，深圳天麓三區(qū)萊茵堡南中國首席豪宅區(qū)的“童話城堡”深圳天麓三區(qū)萊茵堡南中國首席豪宅區(qū)的“童話城堡”天麓作為中國華南的首席豪宅社區(qū)，產(chǎn)品打造似乎已經(jīng)完全脫離了市場層面，實(shí)現(xiàn)了自我定價權(quán)位于知名生態(tài)旅游示范區(qū)——東部華僑城背倚深圳主脈——梧桐山脈前擁深圳黃金海岸——大小梅沙橫攬南中國浩瀚大海生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目區(qū)位占地面積：約111萬平米建筑面積：約14.7萬平米主題公園占地：約9平方公里容積率：0.08綠化率：近70%項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)擁有絕版的山海資源，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)極其寬松，華僑城終于有機(jī)會把多年玩旅游地產(chǎn)的藝術(shù)細(xì)胞用到了房地產(chǎn)上面，天麓所表現(xiàn)出的“非主流”和“創(chuàng)造力”在整個華南板塊的豪宅當(dāng)中顯得鶴立雞群天麓作為中國華南的首席豪宅社區(qū)，產(chǎn)品打造似乎已經(jīng)完全脫離了市天麓三區(qū)九號地塊為典型山地，適建性不佳，從貨值最大化角度出發(fā)似乎只能選擇這種“委曲求全”的規(guī)劃布局，但是OCT在產(chǎn)品形態(tài)上簡單加工，結(jié)合地貌特征，一個“城堡”的概念就出爐了，而且是那么自然、形神兼?zhèn)涮炻慈齾^(qū)萊茵堡組團(tuán)為三區(qū)九號地塊產(chǎn)品，產(chǎn)品形態(tài)為6+1洋房，冠以“城堡式別墅”的概念，完全顛覆了深圳傳統(tǒng)意義上對于洋房的認(rèn)知規(guī)劃總用地68438㎡建筑密度4.69%總建筑面積18495㎡綠化覆蓋率84.22%計(jì)容面積12032㎡機(jī)動車泊位148容積率0.168總戶數(shù)51項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：萊茵堡位于海拔460m的山頂之上，5棟7F洋房一字排開，低容高密，單體景觀面最大化天麓三區(qū)九號地塊為典型山地，適建性不佳，從貨值最大化角度出發(fā)戶型多達(dá)13種，分為A、B兩個大類，其中A單體4棟、B單體1棟編號戶型套內(nèi)面積（㎡）建筑面積（㎡）贈送后建筑面積（㎡）套數(shù)A1四房兩廳兩衛(wèi)2192454094A1’六房兩廳五衛(wèi)2552865774A2三房兩廳三衛(wèi)2232514734A2’四房兩廳四衛(wèi)2272544084A3兩房兩廳三衛(wèi)1771982624A4兩房兩廳三衛(wèi)1731942114A5兩房兩廳三衛(wèi)1832052684A6兩房兩廳兩衛(wèi)1701902424A7四房兩廳四衛(wèi)1781992554A8兩房兩廳兩衛(wèi)1681892454A9兩房兩廳兩衛(wèi)1962202724B1兩房兩廳三衛(wèi)176-185185-195361-3713B2兩房兩廳三衛(wèi)1831923861B3兩房兩廳三衛(wèi)181-187233-240248-2552B4兩房兩廳三衛(wèi)1842052281戶型多達(dá)13種，分為A、B兩個大類，其中A單體4棟、B單體1立面設(shè)計(jì)：通過水平出挑的屋頂、露臺，形成層次豐富的橫向線條。建筑材料采用石材、涂料和木色鋁合金構(gòu)件等，消解建筑體量的厚重感，強(qiáng)調(diào)水平線條的輕盈性，與自然環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一立面設(shè)計(jì)：通過水平出挑的屋頂、露臺，形成層次豐富的橫向線條。以A戶型單體為例：由11個190-250㎡復(fù)式單位咬合拼接而成，通過地下室和露臺提升附加值A(chǔ)2’戶型A2戶型A1戶型A1’戶型A3戶型A4戶型A5戶型A9戶型A7戶型A8戶型A6戶型擺脫了傳統(tǒng)的“單元-標(biāo)準(zhǔn)層”形態(tài)，層次豐富，體型系數(shù)較高；單體由11個190-250平米復(fù)式單位咬合拼接而成，套均密度高，通過半地下室和露臺提升附加值；底town戶型直接平進(jìn)，中上層戶型通過電梯入戶。交通核交通核以A戶型單體為例：由11個190-250㎡復(fù)式單位咬合拼接而整體規(guī)劃人車分流，充分利用場地高差節(jié)省地庫成本，近似獨(dú)立入戶效果車行流線人行流線中央平臺，包括地庫人行出入口底層單位各自獨(dú)立入戶，擁有大尺度前花園，類聯(lián)排形式中上層單位通過電梯入戶，全明電梯廳挑空三層，并實(shí)現(xiàn)了景觀的內(nèi)外滲透±0-4.3m堆土改造，整體抬高一層作為地庫，同時地下室擁有全露天花園別墅化的洋房型態(tài)：整體人車分流，集中式停車與分戶式相結(jié)合；底層單位獨(dú)立入戶；利用高差在負(fù)一層打造全露天式花園，利用建筑形體交錯設(shè)計(jì)多重露臺，有天有地的表達(dá)。整體規(guī)劃人車分流，充分利用場地高差節(jié)省地庫成本，近似獨(dú)立入戶A1戶型（1F、2F）：獨(dú)立入戶花園+全套房設(shè)計(jì)，54㎡的中西餐廚區(qū)南北通透，是本戶型的亮點(diǎn)之一37.5㎡入戶花園，方正利用率高中西廚+吧臺+6m開間獨(dú)立餐廳，外接11㎡露臺，豪宅元素盡顯客廳開間6m，面積超過36㎡，缺少露臺影響其舒適性次衛(wèi)為暗衛(wèi)，影響居住舒適性本戶型為全套房設(shè)計(jì)，主衛(wèi)擁有雙臺盆+景觀浴缸，但缺少南向露臺，書房位置較為尷尬缺少步入式衣帽間設(shè)計(jì)，不過也提升了空間利用率A1戶型（1F、2F）：獨(dú)立入戶花園+全套房設(shè)計(jì)，54㎡的中地下室室內(nèi)進(jìn)深超過20m，僅有南面采光，造成室內(nèi)部分空間為暗室，一定程度上削弱了大贈送所帶來的奢豪體驗(yàn)?zāi)舷虻某蠡▓@是該戶型最為激動人心的亮點(diǎn)，花園總面積接近120㎡，分為泳池區(qū)、會客區(qū)和燒烤區(qū)，南側(cè)斜角邊利用率不高，但總體而言效果震撼，完全超越普通下沉式花園的局促感底TOWN戶型擁有獨(dú)立車庫，戶均雙車位多功能廳帶獨(dú)立酒吧區(qū)設(shè)計(jì)，開間8m，總面積約65㎡，甚至超過客廳，完全可以替代客廳的功能A1戶型（-1F）：65㎡多功能廳可完全替代客廳功能，南向超大花園帶泳池，完全露天采光，絕非一般的下沉式花園可比地下室室內(nèi)進(jìn)深超過20m，僅有南面采光，造成室內(nèi)部分空間為暗A(chǔ)2戶型（1F、2F）：雙主臥設(shè)計(jì)+9m面寬超大橫廳+中島式廚房68.5㎡超大入戶花園，開間9.5m，但右側(cè)通道面積過大反倒影響其實(shí)用率島式廚房區(qū)設(shè)計(jì)有新意，但開放式廚房難以避免油煙污染；餐廳位于戶型中部，與次衛(wèi)相對，室內(nèi)流線不暢，且無效面積較多茶室提供半公共空間，可分可合，視情況靈活設(shè)置；客廳外接露臺進(jìn)深1.8m，實(shí)用性不佳配備雙主臥，后期可進(jìn)一步改造為男女雙主人房，但二層缺少露臺是本戶型的硬傷二層樓梯口至南側(cè)主臥過道區(qū)空間利用率不高A2戶型（1F、2F）：雙主臥設(shè)計(jì)+9m面寬超大橫廳+中島式A2戶型南向花園面積更加恐怖，達(dá)到243平米，其中泳池區(qū)占比70%，同樣存在南側(cè)斜角邊利用率不高的問題地下室室內(nèi)進(jìn)深15.8m，整體采光比A1戶型稍好客臥位置靠北，以至于出現(xiàn)完全的暗臥，嚴(yán)重影響居住舒適性專門設(shè)計(jì)5.6平米的獨(dú)立桑拿區(qū)和8.4平米的酒窖區(qū)，個性化空間豐富多功能廳囊括4大社交空間，開間更達(dá)到12m，總面積超過80㎡，豪宅意象濃厚A2戶型（-1F）：多功能廳超過80㎡，面寬更達(dá)到12m，南向花園243㎡，贈送面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建筑面積A2戶型南向花園面積更加恐怖，達(dá)到243平米，其中泳池區(qū)占比A3戶型：為下復(fù)式設(shè)計(jì)，36㎡客廳為挑空全贈送，客廳外接純南向露臺和三面露臺，總面積108㎡，景觀面一流南向雙露臺贈送，面積分別為36、72平米，賦予客廳、餐廳更多景觀面通過挑空贈送全客廳，面積約36平米、開間6m，產(chǎn)品附加值極高電梯+入戶花園，面積約23平米，但是空間過于狹長曲折，難以利用，利用墻體設(shè)計(jì)5平米儲藏間較為實(shí)用A5戶型為下復(fù)式，臥室區(qū)位于一層，雙套房設(shè)計(jì)，帶南向露臺，中規(guī)中矩A3戶型：為下復(fù)式設(shè)計(jì)，36㎡客廳為挑空全贈送，客廳外接純南A7戶型：同樣贈送36㎡客廳，連接家庭廳、主衛(wèi)和主臥的12m超大面寬、36㎡純南向露臺是本戶型的亮點(diǎn)12m大面寬景觀露臺，同時連接家庭廳、主衛(wèi)和主臥，觀景效果震撼樓梯口空間利用率不高，浪費(fèi)較為嚴(yán)重北向套房面積約30平米，帶吧臺和獨(dú)立衣帽間廚房區(qū)尺度偏小，餐廳直對次衛(wèi)，且餐廳位于戶型中部，采光效果不佳A7戶型：同樣贈送36㎡客廳，連接家庭廳、主衛(wèi)和主臥的12mA8戶型：約50㎡獨(dú)立餐廚區(qū)+全贈送33㎡主臥+54㎡三面露臺主臥外接57平米大露臺，南向開間6m，山景海景盡攬客廳挑空贈送全主臥套房，總面積33平米，雙臺盆+景觀浴缸設(shè)計(jì)35平米大尺度獨(dú)立餐廳外接18平米景觀露臺入戶走道約11平米，形狀狹長，利用率較低A8戶型：約50㎡獨(dú)立餐廚區(qū)+全贈送33㎡主臥+54㎡三面露天麓三區(qū)萊茵堡于2011年9月開盤，均價9萬元/㎡，總價區(qū)間在1500萬-2500萬之間，對外宣稱銷售37套（總計(jì)51套），實(shí)際銷售率僅為30%強(qiáng)去化產(chǎn)品集中在中上樓層，低總價高贈送戶型較受追捧，底town產(chǎn)品總價過高，開盤以來僅成交2、3套目前萊茵堡面臨的困局再次證明：在下行市場中，類別墅產(chǎn)品的核心競爭力在于高附加值之下的低總價天麓三區(qū)萊茵堡于2011年9月開盤，均價9萬元/㎡，總價區(qū)間北京大運(yùn)河孔雀城“大堡明天見，大堡天天見”北京大運(yùn)河孔雀城“大堡明天見，大堡天天見”孔雀城——京郊小鎮(zhèn)連鎖品牌，致力于遠(yuǎn)郊低密度大盤開發(fā)，目前有4個“孔雀系”項(xiàng)目在同時運(yùn)作孔雀城——京郊小鎮(zhèn)連鎖品牌，致力于遠(yuǎn)郊低密度大盤開發(fā)，目前有同類產(chǎn)品、單一品牌做強(qiáng)

同產(chǎn)品：6年間專注于開發(fā)低密度、類別墅產(chǎn)品，獲取客戶認(rèn)同

同品牌：多項(xiàng)目同品牌命名，以項(xiàng)目品牌代替公司品牌營銷

永定河孔雀城潮白河孔雀城八達(dá)嶺孔雀城大運(yùn)河孔雀城產(chǎn)品類型聯(lián)排、疊拼、大堡、洋房院墅、聯(lián)排、疊拼聯(lián)排、獨(dú)棟獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅潮白河孔雀城：水岸聯(lián)排永定河孔雀城：臺地聯(lián)排大運(yùn)河孔雀城：臺地聯(lián)排低密度類別墅產(chǎn)品五年四個孔雀城形象統(tǒng)一品牌深入人心同類產(chǎn)品、單一品牌做強(qiáng)

同產(chǎn)品：6年間專注于開發(fā)低密度、類別三期一、二期五期四期五期基本情況四期地塊占地90畝，總建筑面積約6萬㎡，整體容積率1.06，預(yù)計(jì)2012年上半年入市。五期地塊占地260畝，總建筑面積約17.3萬㎡，整體容積率1.02，入市時期不詳。四期基本情況物業(yè)類型單戶地上建面單戶地下建面戶數(shù)產(chǎn)品比例容積率豪華版大堡21273

13850%1.06大堡（帶電梯）18大堡（不帶電梯）120優(yōu)化臺地聯(lián)排249768025%三疊拼20006525%會所

合計(jì)

283100%

物業(yè)類型單戶地上建面單戶地下建面戶數(shù)產(chǎn)品比例容積率旗艦版大堡284128405%1.02豪華版大堡2127337545%優(yōu)化臺地聯(lián)排2497619225%四疊拼（8.5）2052418725%合計(jì)

794100%

四期物業(yè)配比：五期物業(yè)配比：大運(yùn)河孔雀城四期、五期容積率均在1.0左右，其中“大堡”類產(chǎn)品占據(jù)半壁江山，是存量的絕對主力三期一、二期五期四期五期基本情況四期地塊占地90畝，總建筑面大運(yùn)河孔雀城推出的創(chuàng)新產(chǎn)品“豪華大堡”——實(shí)質(zhì)上是由3戶聯(lián)排和6戶疊拼背靠背拼接而成的類合院組團(tuán)大運(yùn)河孔雀城豪華大堡平面圖永定河孔雀城精英大堡（6聯(lián)排）平面圖疊拼組團(tuán)聯(lián)排組團(tuán)大運(yùn)河孔雀城豪華大堡由3戶聯(lián)排和6戶疊拼緊密結(jié)合而成，類合院組團(tuán)設(shè)計(jì)；在不損失過多居住品質(zhì)的情況下，能實(shí)現(xiàn)1.1-1.2的容積率，且次級產(chǎn)品疊拼在聯(lián)排的帶動下，可實(shí)現(xiàn)相對于普通疊拼的高溢價；聯(lián)排產(chǎn)品南向入戶，疊拼產(chǎn)品通過前院和外樓梯北向入戶，實(shí)際上每戶都可獨(dú)立入戶；聯(lián)排戶型擁有南向庭院和中央庭院，疊拼戶型也擁有北向庭院和中央庭院。成交客戶認(rèn)可點(diǎn)集中在：外觀風(fēng)格、性價比、區(qū)域潛力、別墅生活成交客戶顧慮：園林景觀、距離遠(yuǎn)、周邊環(huán)境A戶型B戶型C戶型上疊：D戶型下疊：F戶型上疊：G戶型下疊：J戶型上疊：H戶型下疊：E戶型大運(yùn)河孔雀城推出的創(chuàng)新產(chǎn)品“豪華大堡”——實(shí)質(zhì)上是由3戶聯(lián)排組團(tuán)南向：為傳統(tǒng)三聯(lián)排別墅，通過矮墻加以劃分組團(tuán)側(cè)面：聯(lián)排組團(tuán)與疊拼組團(tuán)背靠背組合，并通過矮墻分隔組團(tuán)北向：為創(chuàng)新三聯(lián)六戶疊拼，上下疊分別通過花園和外樓梯獨(dú)立入戶下疊入戶上疊入戶全地下停車：地庫入口設(shè)在與小區(qū)道路相鄰一側(cè)，電梯可直達(dá)豪華大堡采用類合院式布局，結(jié)合經(jīng)典的南加州建筑風(fēng)格:住宅戶型超大面寬，3至4面采光，視野開闊，屋頂360度全景露臺；各單位獨(dú)立入戶，完全人車分流，全地下車庫經(jīng)由電梯可直達(dá)私家庭院組團(tuán)南向：為傳統(tǒng)三聯(lián)排別墅，通過矮墻加以劃分組團(tuán)側(cè)面：聯(lián)排組A戶型聯(lián)排267㎡：五個“三”的精彩——270度三面采光+U型圍合式三面庭院+三重門入戶+三套房設(shè)計(jì)+三廳（客、餐、家庭）布局錯層客廳開間5.5m，雙面采光獨(dú)立餐廳開間3.9m，正對側(cè)花園A戶型270度三面采光，三面圍合式私家庭院，整體面寬12m，遠(yuǎn)高于普通聯(lián)排A戶型提供三種入戶方式：前花園、側(cè)花園和車庫，兼顧私密性和便利性豪華三套房設(shè)計(jì)，功能齊全，主次分明，南向超大開間主臥室設(shè)計(jì)，氣度不凡，盡顯豪宅奢華品質(zhì)三層為純娛樂層設(shè)計(jì)，南北分別設(shè)置書房和多功能娛樂房過道設(shè)計(jì)為家庭廳，約16㎡，可通過中央花園上空采光主臥開間5.5m，與客廳相同，主衛(wèi)帶景觀浴缸三層外接19㎡陽光露臺書房采光不佳，且中央過道狹長，有面積浪費(fèi)A戶型聯(lián)排267㎡：五個“三”的精彩——270度三面采光+UC戶型聯(lián)排262㎡：環(huán)繞式私家庭院+5.4m大開間錯層客廳+三套房設(shè)計(jì)臥室開間4.6m，并雙面采光獨(dú)立餐廳開間3.8m，景觀面開敞全娛樂層設(shè)計(jì)，外接16㎡景觀露臺C戶型帶環(huán)繞式私家庭院，整體面寬9.6m，遠(yuǎn)高于普通聯(lián)排5.4m大開間起居室空間闊綽舒適，錯層設(shè)計(jì)兼顧三面開窗豪華三套房設(shè)計(jì)，功能齊全，主次分明，南向超大開間主臥室設(shè)計(jì)，氣度不凡，盡顯豪宅奢華品質(zhì)錯層客廳開間5.4m，可三面采光C戶型聯(lián)排262㎡：環(huán)繞式私家庭院+5.4m大開間錯層客廳+G戶型上疊181㎡（入戶層）:電梯+前庭院入戶，獨(dú)立門廳提升尊貴感213123雙重入戶方式：前庭院入戶+地庫電梯入戶前庭院總面積約51平米，輪廓方正易于使用獨(dú)立入戶門廳G戶型上疊181㎡（入戶層）:電梯+前庭院入戶，獨(dú)立門廳提升G戶型上疊181㎡（3-4F）：逾40㎡餐客廳合一設(shè)計(jì)，270度三面采光，三套房設(shè)計(jì)，主臥三面采光+立體雙露臺首層臥室設(shè)計(jì)，面寬4.5m餐廳、客廳合一，270度三面采光32㎡主臥套房，270度三面采光，主衛(wèi)帶景觀浴缸，外接U型陽光露臺G戶型270度三面采光，奢華起居室與餐廳合二為一，南北通透，空間寬闊方正三套房設(shè)計(jì)，主臥套房32平米，270度三面采光，豪華主衛(wèi)帶景觀浴缸主臥創(chuàng)新雙露臺設(shè)計(jì)，二層外接U形陽光露臺，通過二層露臺接駁頂層24平米私家露臺頂層平臺通過主臥二層露臺接駁，有些許使用不便G戶型上疊181㎡（3-4F）：逾40㎡餐客廳合一設(shè)計(jì)，27D戶型下疊185㎡：全圍合式庭院360度四面采光+三重入戶方式，8.5m超大面寬客廳，獨(dú)立陽光餐廳，逾50㎡豪華主臥套房8.5m超大面寬客廳，總面積約38㎡約50㎡超豪主臥，帶南北雙陽臺，分離式主衛(wèi)，帶獨(dú)立景觀浴缸360度四面采光，超大三面圍合式私家庭院，三向入戶，各自擁有入戶門廳或玄關(guān)8.5m超大面寬客廳，總面積38平米南北通透，空間寬闊方正獨(dú)立陽光餐廳，面寬4.8m，面積約13㎡，雙向采光約50平米超豪主臥套房，面寬4.8m，帶南北雙陽臺，分離式主衛(wèi)設(shè)計(jì)彰顯豪宅氣度D戶型下疊185㎡：全圍合式庭院360度四面采光+三重入戶方武漢保利中央公館“四疊無限好，可惜沒電梯”武漢保利中央公館“四疊無限好，可惜沒電梯”保利中央公館地處南湖核心板塊，交通便利，通達(dá)性強(qiáng)，整體規(guī)劃遵循高低配原則，產(chǎn)品包括聯(lián)排、洋房和33F高層項(xiàng)目整體規(guī)劃由20棟33-34層的高層、6棟5層的英倫疊墅、17棟3層的別墅構(gòu)成項(xiàng)目一期為高層+英倫疊墅，其中高層88-125㎡，2棟34F共272套，3棟英倫疊墅5F共70套保利中央公館地處南湖核心板塊，交通便利，通達(dá)性強(qiáng)，整體規(guī)劃遵保利中央公館入市恰逢調(diào)控加劇、市場下行，一系列的內(nèi)憂外患注定了此盤命運(yùn)多舛保利中央公館是一個神奇的項(xiàng)目先天畸形：定位出現(xiàn)偏差，南湖周邊競品多為剛需型項(xiàng)目，中央公館同樣走剛需路線，陷入紅海，不得不與相鄰的保利心語進(jìn)行貼身肉搏，客戶分流嚴(yán)重后天營養(yǎng)不良：入市時恰逢市場下行，觀望情緒濃厚，政府承諾的公交線路又遲遲無法落實(shí)，以至于沖量不足創(chuàng)下了認(rèn)籌5個月開不了盤的“奇跡”項(xiàng)目成交呈現(xiàn)冰火兩重天：86-90的剛需兩房（兩改三）走量迅速，135以上四房和低密度產(chǎn)品去化有難度保利中央公館入市恰逢調(diào)控加劇、市場下行，一系列的內(nèi)憂外患注定2011年整體成交情況：86-90㎡兩房（兩改三）和125㎡三改四走量較好樓棟房型面積總套數(shù)剩余套數(shù)G1、G2、G3、G12、G12a兩房861241兩改三房90674360三房110201155三改四房12525897四房135-1706767別墅160/180/2303221洋整體成交情況：86-90㎡兩房（兩改三）和125㎡保利中央公館創(chuàng)新產(chǎn)品疊墅，個性十足，亮點(diǎn)和缺陷同樣突出保利中央公館疊墅實(shí)質(zhì)上為變異的“5+1”洋房，通過入戶方式的差異以及露臺、地下室贈送提升附加值南北入戶層的高差設(shè)計(jì)和局部躍式的處理較有新意，英倫風(fēng)情的外立面層次豐富，有利于設(shè)置露臺贈送戶型缺少電梯導(dǎo)致客戶對高樓層抗性較大受制于容積率，棟距不足，造成底層戶型缺少地面花園，價值貶損較大保利中央公館創(chuàng)新產(chǎn)品疊墅，個性十足，亮點(diǎn)和缺陷同樣突出保利中底Town戶型185㎡：南北雙入戶，贈送102㎡地下室以及23㎡下沉式花園，獨(dú)立會客廳設(shè)計(jì)巧妙約23平米下沉式花園，面寬4.7m南北雙入戶，贈送約5平米南向入戶花園，但實(shí)用性不高，而且北入戶必須通過工作間，使用不便7.75m超大面寬橫廳，餐客廳合一設(shè)計(jì)利用戶型拐角設(shè)置12平米獨(dú)立會客廳，設(shè)計(jì)巧妙三臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)，附加值較高通往地下室樓梯較狹長，梯面寬度1.2m左右底Town戶型185㎡：南北雙入戶，贈送102㎡地下室以二躍戶型181㎡：創(chuàng)新南北雙入戶設(shè)計(jì)，贈送約78㎡地下室并帶南北雙下沉式花園，但地下室整體采光依然較差1122入戶向前上至二層入戶左轉(zhuǎn)進(jìn)地下室北入戶平臺實(shí)際上在1層創(chuàng)新南北雙入戶，但同時也存在豎向空間劃分過于零碎的弊端，地下室缺少室外樓梯，通道采光不佳7.75m超大面寬橫廳，餐客廳合一地下室贈送南北雙花園，但整體進(jìn)深過長造成采光不佳三臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)，客廳接南向雙露臺二躍戶型181㎡：創(chuàng)新南北雙入戶設(shè)計(jì)，贈送約78㎡地下室三躍戶型126㎡：贈送尺度較大，總計(jì)4露臺，并通過臥室上空贈送11㎡次臥大尺度贈送，總計(jì)4露臺，4層贈送10平米空中花園以及11平米次臥7.75m超大面寬橫廳，餐客廳合一三臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)，主臥贈送8角凸窗10平米挑高空中花園三躍戶型126㎡：贈送尺度較大，總計(jì)4露臺，并通過臥室上空頂躍戶型179㎡（4F）：3F入戶，南北4露臺設(shè)計(jì)，7.75m超大面寬橫廳頂躍入戶門三躍入戶門先通過三層入戶樓梯上至四層頂躍入戶位于3層，豎向空間劃分過于零碎，通道狹長采光不佳7.75m超大面寬橫廳，餐客廳合一4層南北4露臺設(shè)計(jì)，臥室?guī)щp層挑高8角露臺頂躍戶型179㎡（4F）：3F入戶，南北4露臺設(shè)計(jì)，7.7頂躍戶型179㎡（5F）：贈送尺度大，同樣南北4露臺設(shè)計(jì)（頂躍戶型總共擁有8個露臺?。廊A主臥帶南北雙露臺，并且為坡屋頂，可隔出附加空間頂層主臥區(qū)為坡屋頂設(shè)計(jì)頂躍5層同樣采用南北4露臺設(shè)計(jì)，特別是北露臺，面寬4.75m，總面積20.4平米臥室均外接露臺，豪華主臥總面積23平米，南向雙露臺+分離式主衛(wèi)+景觀浴缸設(shè)計(jì)主臥區(qū)為坡屋頂設(shè)計(jì)，空間感較強(qiáng)，可搭閣樓頂躍戶型179㎡（5F）：贈送尺度大，同樣南北4露臺設(shè)計(jì)（從銷售情況來看，自然去化條件下，低總價、景觀好的戶型受到客戶青睞Y6

401

402

401

402

301

302

301

302

201

202

201

202

101

102

101

102Y5

401

402

401

402

301

302

301

302

201

202

201

202

101

102

101

102Y2

401

402

401

402

401

402

301

302

301

302

301

302

201

202

201

202

201

202

101

102

101

102

101

102疊墅銷控表：已售19套可售93套可售面積14339㎡可售金額1.84億元保利中央公館線上以剛需小戶型為主，并未對疊墅做針對性的大型推廣，加上市場下行，高端產(chǎn)品均受阻，因此疊墅的去化只能說差強(qiáng)人意疊墅成交總價在167-230萬之間，其中底town和二躍單價在12000元/平米左右，三躍和四躍單價在13500-14000元/平米左右比較區(qū)域內(nèi)競爭對手金地和大華：金地在品質(zhì)和園林上更勝一籌，大華有成熟社區(qū)的保證，因此保利中央公館雖然產(chǎn)品有亮點(diǎn)，但仍然無法建立其市場優(yōu)勢從去化戶型分布來看，由于Y5、Y6鄰近中央景觀帶，因此整體去化情況優(yōu)于Y2從去化樓層來看，走量產(chǎn)品集中在中間樓層，頂層少電梯、底層少花園，而且底層和頂層總價過高從銷售情況來看，自然去化條件下，低總價、景觀好的戶型受到客戶淡市下對于類別墅產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)?zāi)壳跋滦袑勒瑲薮?，如非必要，建議回避“類別墅”、“偽別墅”產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品的核心競爭力在于低總價之下的高附加值，任何違背該原則的項(xiàng)目只能是死路一條淡市下對于類別墅產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)?zāi)壳跋滦袑勒瑲薮?，如非必要讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)世聯(lián)地產(chǎn)Youenjoy.Weserve.讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)世聯(lián)地產(chǎn)Youenjoy.W全國產(chǎn)品速遞：第3季（合院、洋房、疊拼專輯）版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。全國產(chǎn)品速遞：第3季（合院、洋房、疊拼專輯）版權(quán)聲明：導(dǎo)讀1.上海仁恒森蘭雅苑——蘋果有iphone4，我有ihouse42.深圳金地天悅灣——“天字系”、法國范兒、高坡疊3.深圳天麓三區(qū)萊茵堡——南中國首席豪宅區(qū)的“童話城堡”4.北京大運(yùn)河孔雀城——“大堡明天見，大堡天天見”5.武漢保利中央公館——“四疊無限好，可惜沒電梯”導(dǎo)讀1.上海仁恒森蘭雅苑——蘋果有iphone4，我有iho上海仁恒森蘭雅苑蘋果有iphone4，我有ihouse4上海仁恒森蘭雅苑蘋果有iphone4，我有ihouse4仁恒以精雕細(xì)琢和產(chǎn)品創(chuàng)新而聞名，號稱地產(chǎn)界的“蘋果”，就像iphone4一樣，目前仁恒的產(chǎn)品線也進(jìn)化到了“第四代”，以仁恒森蘭雅苑為杰出代表仁恒，新加坡背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從所開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏、物業(yè)特征來看，基本以城市重點(diǎn)地段開發(fā)大規(guī)模、高端住宅物業(yè)為主。1998年，陸家嘴濱江國際社區(qū)，仁恒第一代國際社區(qū)高端開發(fā)項(xiàng)目——仁恒濱江園亮相上海，以江景和精裝品質(zhì)作為產(chǎn)品的最大特色；2003年，仁恒第二代國際社區(qū)——仁恒河濱花園，采用多項(xiàng)“四新”技術(shù)的產(chǎn)品，提高了整體居住的品質(zhì)；2004年，第三代國際社區(qū)——仁恒河濱城，除對建筑細(xì)節(jié)的升級，還打造一套“鄰里之家”的體系，提升項(xiàng)目居住氛圍；仁恒家園，開創(chuàng)低密度電梯精裝洋房社區(qū)先河，進(jìn)一步提升了居住的舒適度；2010年，仁恒第四代國際社區(qū)隨之誕生——仁恒怡庭、仁恒森蘭雅苑，以首個精裝疊墅產(chǎn)品亮相上海。私家電梯、私家泳池等元素較仁恒以往產(chǎn)品作了突破和創(chuàng)新。

仁恒濱江園仁恒河濱花園仁恒河濱城仁恒怡庭“仁恒四代”仁恒以精雕細(xì)琢和產(chǎn)品創(chuàng)新而聞名，號稱地產(chǎn)界的“蘋果”，就像i仁恒森蘭雅苑位于浦東以北的森蘭國際社區(qū)內(nèi)，不同于新江灣城板塊，目前項(xiàng)目周邊環(huán)境不佳、配套不齊，規(guī)劃“看上去很美”，仍然屬于以時間換空間的階段仁恒森蘭雅苑位于浦東“十二五規(guī)劃”的高橋新區(qū)森蘭國際化社區(qū)內(nèi)；森蘭國際社區(qū)位于上海浦東新區(qū)北部，處于中環(huán)內(nèi)，5.74k㎡大型規(guī)劃，將呈現(xiàn)一個具有完善的配套、適宜的環(huán)境、大型低密度生態(tài)社區(qū)；森蘭國際社區(qū)是繼古北、聯(lián)洋、碧云、新江灣城后政府規(guī)劃的又一國際化社區(qū)；但目前，因緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，空氣質(zhì)量差，且生活、交通配套仍比較落后。仁恒森蘭雅苑位于浦東以北的森蘭國際社區(qū)內(nèi)，不同于新江灣城板塊項(xiàng)目樓面地價高昂，技術(shù)指標(biāo)苛刻，容積率已經(jīng)突破傳統(tǒng)豪宅區(qū)間，這對仁恒的操盤能力提出了很高的要求占地面積：10萬㎡總建筑面積：17萬㎡容積率：1.63（已突破傳統(tǒng)豪宅區(qū)間）建筑密度：25%綠化率：35%限高：60m總戶數(shù)：806戶建筑風(fēng)格：海派建筑為主產(chǎn)品類型：90-150銘寓、180-200觀邸、336疊墅、320-360郡庭仁恒的產(chǎn)品策略：以180-220㎡主流四房為主力，降低風(fēng)險，以將近四分之一的復(fù)式與疊拼作為亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目溢價能力樓面地價超過1.6萬，區(qū)域內(nèi)當(dāng)時房價剛剛突破2萬，地塊技術(shù)指標(biāo)苛刻，騰挪空間小，且看仁恒如何出招項(xiàng)目樓面地價高昂，技術(shù)指標(biāo)苛刻，容積率已經(jīng)突破傳統(tǒng)豪宅區(qū)間，規(guī)劃布局：物業(yè)輻射性層級排布，點(diǎn)式建筑均好性提升，天際線契合產(chǎn)品層級由東南向西北層層拔升合理物業(yè)排布、無障礙設(shè)計(jì)提升溢價項(xiàng)目一期規(guī)劃以東南角為點(diǎn)，形成南低北高的放射狀布局，從日照角度滿足采光的合理性；采用復(fù)式、疊加別墅、公寓多種居住形態(tài)相結(jié)合，多線鋪開以滿足不同人群置業(yè)需求；結(jié)合物業(yè)價值的高低及地塊周邊情況，將最具溢價能力的疊加別墅產(chǎn)品處于最佳位置，且將靠近城市主干道的戶型作為小面積戶型，大面積戶型基本處于項(xiàng)目整個項(xiàng)目內(nèi)部；西北角為3棟2梯4戶的90㎡兩房和152㎡三房，其余都是240-337㎡的復(fù)式、2梯2戶180-220㎡四房和321-358㎡疊加別墅。90平米與152平米2梯4戶214平米復(fù)式2梯2戶336平米復(fù)式2梯2戶183平米2梯2戶336平米復(fù)式2梯2戶321-358平米疊加別墅183平米2梯2戶70米綠化帶一期二期二期規(guī)劃布局：物業(yè)輻射性層級排布，點(diǎn)式建筑均好性提升，天際線契合項(xiàng)目堅(jiān)持層級明確、分段清晰、多線并進(jìn)的產(chǎn)品策略，最大程度地拓展客戶寬度，降低項(xiàng)目風(fēng)險銘寓觀邸疊墅郡庭面積升級90多平到200平再到300平大戶型，滿足從單身貴族到三代同堂的需求產(chǎn)品形態(tài)升級傳統(tǒng)平層到復(fù)式立體空間再升級到有天有地疊加別墅電梯配置升級兩梯四戶到一梯一戶到兩梯一戶直至私家電梯，尊貴感私密性不斷提升戶型特色升級從緊湊型戶型到附加值舒適型戶型到擁有私家電梯廳、挑空入戶花園、全套房配置；享受型戶型直至高標(biāo)配私家電梯、泳池等別墅型戶型，滿足各層級客戶需求仁恒森蘭雅苑的產(chǎn)品線策略：20萬方以下豪宅的常規(guī)思路：純粹、單一產(chǎn)品線、簡化客群OR拉高拍低，高落差布局思考——調(diào)控下的新思維，多線并舉、去中間化：以少量90平米入門級產(chǎn)品滿足投資需求和90X0限制，去除中間面積段產(chǎn)品，高端產(chǎn)品線從面積和形態(tài)上進(jìn)行市場再細(xì)分分段清晰/層級明確/戶型特色鮮明/一網(wǎng)打盡項(xiàng)目堅(jiān)持層級明確、分段清晰、多線并進(jìn)的產(chǎn)品策略，最大程度地拓仁恒森蘭雅苑產(chǎn)品系中最富特色的兩種類別墅：7F疊墅、4+2郡庭創(chuàng)新7F疊墅，錯復(fù)式布局，實(shí)現(xiàn)兩梯一戶的效果創(chuàng)新4+2郡庭，傳統(tǒng)疊拼開挖至地下兩層上疊套下疊套±0仁恒森蘭雅苑產(chǎn)品系中最富特色的兩種類別墅：7F疊墅、4+2郡疊墅主要運(yùn)用了樓層的交錯設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)兩梯一戶的效果上層下層森蘭“創(chuàng)新”產(chǎn)品疊墅僅設(shè)置一種面積段和單層形式，樓層根據(jù)社區(qū)位置的不同分為12F、7F，僅有層高存在些許區(qū)別（7F3.2m、12F3.15m）；疊墅均為兩梯兩戶布置/電梯雙開門設(shè)計(jì)/(336.66+336.66)平米/總面寬25.5米/進(jìn)深15.45米/平層面積約670平米；電梯雙開門，平面兩戶樓層交錯設(shè)計(jì)，因此相當(dāng)于兩梯一戶；設(shè)計(jì)亮點(diǎn)突出（避免了大平層室內(nèi)的迷宮式、跑道式空間），雙層挑高入戶花園、起居室連通情景陽臺、雙重入戶、二樓公共空間景觀打造、三套房設(shè)計(jì)等元素提升了產(chǎn)品附加值。25.5m5.45m疊墅主要運(yùn)用了樓層的交錯設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)兩梯一戶的效果上層下層森蘭“疊墅336㎡復(fù)式下層：雙層挑高入戶花園是亮點(diǎn)6.4m獨(dú)立的雙層挑高：（3.2×2=6.4m）入戶花園（3.25×5.55=18㎡），氣派非凡，歸家儀式感十足，也可在二層搭板隔房大面寬的另類橫廳設(shè)計(jì)：（客廳+情景陽臺），面寬5.3m+2.8m=8.1m，空間通透感加強(qiáng)，陽臺的實(shí)用性也比較高疊墅336㎡復(fù)式下層：雙層挑高入戶花園是亮點(diǎn)6.4m獨(dú)立的雙疊墅336㎡復(fù)式下層：兩梯一戶的私家電梯廳、一體化三面采光餐廚區(qū)和獨(dú)立全功能保姆間等設(shè)計(jì)體現(xiàn)豪宅元素獨(dú)立保姆間：保姆間有獨(dú)立衛(wèi)生間、全明，位于樓下入口處，與整套戶型通過入戶花園的高窗相連，設(shè)計(jì)巧妙兩梯一戶配置私家電梯廳：由于兩部電梯都是隔層雙開門設(shè)計(jì)，造成了兩梯一戶的“假象”電梯門套采用和入戶門一樣的實(shí)木雕花，著重強(qiáng)調(diào)入戶的儀式感餐廚一體化：方正大氣，面積闊綽（面積約24.4㎡）餐廳邊套東側(cè)有窗，可雙向采光疊墅336㎡復(fù)式下層：兩梯一戶的私家電梯廳、一體化三面采光餐疊墅336㎡復(fù)式上層：全明家庭室較有新意，全套房設(shè)計(jì)是豪宅基本功公共空間景觀利用：（6.3m×3.2m=20.16㎡），家庭室與入戶雙層挑空的入戶花園相連，提升了家庭室的景觀性，彌補(bǔ)了無法直接采光的不足，是戶型的又一亮點(diǎn)全套房設(shè)計(jì)：二層戶型采用三套房設(shè)計(jì)，均帶有自己的衛(wèi)生間、衣帽間；戶型方正，尺度適宜。（主臥開間更達(dá)到5.3m）疊墅336㎡復(fù)式上層：全明家庭室較有新意，全套房設(shè)計(jì)是豪宅基4+2郡庭在傳統(tǒng)的疊拼基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化森蘭“創(chuàng)新”產(chǎn)品郡庭為傳統(tǒng)疊加別墅的改良品。下疊=1F+2F+地下1F+地下2F（面積約321.9平米）上疊=3F+4F+地下2F+屋頂花園（面積約358.2平米）（由于下疊附送空間面積比上疊要多，所以面積比上疊面積略?。┥席B和下疊均有私屬功能空間（完全超越了一般別墅的私密感）（一層入戶花園、一層入戶電梯、入戶樓梯）以及（地下車庫、地下儲藏間）。4+2郡庭在傳統(tǒng)的疊拼基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化森蘭“創(chuàng)新”產(chǎn)品郡庭為傳郡庭上疊358㎡（入戶區(qū)和3F）：帶私家入戶花園和私家電梯，3F約70㎡超大餐客廳區(qū)尺度宜人的客廳與餐廳:客廳（7.2m面寬）與餐廳連通（進(jìn)深10m）整個空間約70平米，現(xiàn)場效果震撼123123上疊與下疊擁有同樣尺度宜人的私屬入戶花園及入戶門廳：入戶花園全部贈送（面積約為20平米），入戶門廳面積約為20平米；講究風(fēng)水：入戶花園——入口門廳入口——入戶電梯的入口，視線均不能洞穿，曲徑通幽。下疊入戶上疊入戶郡庭上疊358㎡（入戶區(qū)和3F）：帶私家入戶花園和私家電梯，郡庭上疊358㎡（屋頂和4F）：60㎡豪華主臥套房，120㎡屋頂花園贈送，并附送天際創(chuàng)意小泳池大面積屋頂花園贈送、小型泳池增加亮點(diǎn)：屋頂花園面積約120平米，四面臨空，景觀面較好；花園采用東南亞風(fēng)格打造，配以棕櫚的綠植，創(chuàng)意小型泳池、東南亞風(fēng)格藤椅，體現(xiàn)休閑度假風(fēng)情除去電梯井、設(shè)備平臺、樓梯間等等功能空間后，花園面積縮水近一半；花園東西兩側(cè)的空間由于開間較小不能形成圍合空間，利用率低，只有正南向約40平米空間可以利用。主臥入戶門廳：入戶門廳過渡空間尺度寬敞，設(shè)置休息區(qū)，可與衣帽間聯(lián)動，使用率高60平米超大主臥套間設(shè)計(jì)，內(nèi)設(shè)有U型更衣間、主衛(wèi)生間，衛(wèi)生間配置雙人按摩浴缸郡庭上疊358㎡（屋頂和4F）：60㎡豪華主臥套房，120㎡郡庭上疊358㎡（-2F）：電梯直達(dá)，私屬雙車庫，80㎡全贈送，利用率高電梯可直達(dá)負(fù)二層，儲藏間非常寬敞，無柱，利用率高地下二層，面積接近80平米，附送空間較多，且利用率高地下私屬雙車庫而非車位，安全性高，電梯直達(dá)，降低客戶對地下二層的心理抗性郡庭上疊358㎡（-2F）：電梯直達(dá)，私屬雙車庫，80㎡全贈郡庭下疊358㎡（1F）：三進(jìn)式入戶，餐客廳一體化總計(jì)約70㎡123123三進(jìn)式入戶，入戶流線通過前花園、玄關(guān)和門廳，儀式感強(qiáng)烈獨(dú)立門廳接衣帽間設(shè)計(jì)，總面積約12平米，寬敞闊綽電梯直接入戶，對面是下疊內(nèi)部樓梯，交通核位于戶型中部，較為節(jié)省空間客廳餐廳連通，面積70平米左右，寬敞通透，空間利用率高廚房面積較小，且形狀狹長，實(shí)用性打折扣郡庭下疊358㎡（1F）：三進(jìn)式入戶，餐客廳一體化總計(jì)約70郡庭下疊358㎡（2F）：南向三套房+北向家庭室，動靜分區(qū)明確，南北通透采光上佳30平米20平米36平米21平米起居室21平米，三面圍合通透，形成完整而私密的會客區(qū)域，與上疊臥室區(qū)相比，景觀性及私屬性更好戶型亮點(diǎn)：（南向三套房+北向起居室)，動靜區(qū)域分割明確、南北通透主臥室加入入戶門廳設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)了過渡空間，提升尊貴感郡庭下疊358㎡（2F）：南向三套房+北向家庭室，動靜分區(qū)明郡庭下疊358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡自助娛樂區(qū)是亮點(diǎn)引入下沉式泳池設(shè)計(jì)：泳池位于地下一層，區(qū)域約50平米，四面圍合，一面連通娛樂室，私密性好；下沉式泳池防水易處理，但震撼程度和景觀性劣于空中泳池。書房、酒吧連通，寬敞氣派，面積接近80平米，與一層客廳餐廳面積無異儲藏間面積30平米左右，但過于狹長，利用率不高郡庭下疊358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡自助娛樂區(qū)是亮精裝修是仁恒的強(qiáng)項(xiàng)，仁恒森蘭雅苑也堅(jiān)持了高標(biāo)準(zhǔn)，但次于仁恒怡庭15000元/㎡的頂配裝修標(biāo)準(zhǔn)報價為8000元/㎡-10000元/㎡不等，產(chǎn)品價值不同而標(biāo)準(zhǔn)不同精裝修是仁恒的強(qiáng)項(xiàng)，仁恒森蘭雅苑也堅(jiān)持了高標(biāo)準(zhǔn)，但次于仁恒怡總結(jié)：精準(zhǔn)定位和持續(xù)創(chuàng)新保障了仁恒森蘭雅苑在淡市中仍然取得了不錯的銷售成績推盤思路：角色劃分、緊湊推貨1.以品質(zhì)較高的疊墅高開產(chǎn)品，樹立高品質(zhì)的形象，2.再以面積稍小的觀邸補(bǔ)充產(chǎn)品線，作為資金回流產(chǎn)品，拉動銷售，3.隨即推出溢價水平最高的創(chuàng)新產(chǎn)品4層的類別墅產(chǎn)品郡庭全面提升社區(qū)品質(zhì)，4.從而拉動普通公寓銘寓溢價力與市場接受度，為銷售成交持續(xù)注入動力。價格策略：拉大旗、作虎皮公寓房售價40000-50000元/㎡，均價47000元/㎡，復(fù)式疊墅售價60000-65000元/㎡，郡庭均價70000元/㎡線上堅(jiān)持不降價，但暗折力度大，郡庭實(shí)際成交均價僅為55600元/㎡周邊住宅均價只有26000-30000元/㎡，本項(xiàng)目溢價率高達(dá)60%-100%去化成績：高價高速8月28日一期開盤，總套數(shù)472套，截止11月底已售出185套，去化比例為39.2%，月均去化套數(shù)62套左右，數(shù)量可觀仁恒森蘭雅苑是上海2011年7月份以來單價三萬以上成交金額第一樓盤總結(jié)：精準(zhǔn)定位和持續(xù)創(chuàng)新保障了仁恒森蘭雅苑在淡市中仍然取得了深圳金地天悅灣“天字系”、法國范兒、高坡疊深圳金地天悅灣“天字系”、法國范兒、高坡疊金地天悅灣位于深圳觀瀾街道橫坑水庫片區(qū)，梅觀高速與環(huán)觀南路交匯處，地處觀瀾新中心區(qū)，區(qū)域占地58.5萬㎡、總建面116萬㎡、平均容積率僅為1.3-1.8，被稱為深圳的新豪宅片區(qū)鷺湖金地·天悅灣位于深圳觀瀾街道橫坑水庫片區(qū)，梅觀高速與環(huán)觀南路交匯處友鄰世界第一大高爾夫球會，距福田CBD僅18公里項(xiàng)目緊鄰和黃懿花園、招商觀園項(xiàng)目梅觀高速

環(huán)觀南路

天悅灣

金地天悅灣位于深圳觀瀾街道橫坑水庫片區(qū)，梅觀高速與環(huán)觀南路交金地天悅灣是金地在深圳的首個TOP“天字系”項(xiàng)目，肩負(fù)著金地在總部揚(yáng)威的使命，但高容積率、高地價、限高限公建配套、中等規(guī)模，都為豪宅目標(biāo)制造了不少障礙一期犧牲部分容積率，含有部分拼合戶型，而受限購影響，二期方案調(diào)整，容積率指標(biāo)基本保持不變物業(yè)類型：受制于60m限高控制，故整體以別墅、小高層為主；一期規(guī)劃為3層、5層、8層雙拼、疊加和洋房，容積率有所犧牲；二期規(guī)劃以5層、9層、15層住宅，容積率保持不變。金地罕見地主動將容積率從1.8降至1.3金地天悅灣是金地在深圳的首個TOP“天字系”項(xiàng)目，肩負(fù)著金地法國范兒之一：天悅灣以盧瓦爾河谷法式官邸為藍(lán)本，對稱嚴(yán)謹(jǐn)、追求色彩內(nèi)在聯(lián)系，某些方面呈激蕩跳躍，達(dá)成沖突美以“三橫三豎”為對稱軸在某些地方刻意呈現(xiàn)激蕩跳躍，比如屋頂老虎窗與對稱造型相得益彰，超越了簡單的協(xié)調(diào)，達(dá)成沖突之美的境界天悅灣湖岸會所面積近3000m2，集頂級室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄房、高檔餐飲區(qū)、SPA館等于一身，天悅灣湖岸會所采用了文藝復(fù)興時經(jīng)典的縱橫三段式構(gòu)造，并融入典型的巴洛克式風(fēng)格和文藝復(fù)興時最具代表性的雕塑藝術(shù)，使得天悅灣湖岸會所整體莊重、尊貴而又不失靈動和藝術(shù)感文藝復(fù)興代表性的雕塑藝術(shù)老虎窗法國范兒之一：天悅灣以盧瓦爾河谷法式官邸為藍(lán)本，對稱嚴(yán)謹(jǐn)、追法國范兒之二：天悅灣照搬法式園林特點(diǎn)，將長方形大型湖區(qū)設(shè)計(jì)在入口處，沿湖區(qū)兩邊設(shè)平直的窄路，并與中心湖區(qū)相連金地天悅灣是“鷺湖國際居住區(qū)”中最靠近橫坑水庫的項(xiàng)目，其獨(dú)特的親水資源也使該項(xiàng)目增色不少天悅灣占據(jù)了鷺湖購國際住區(qū)最優(yōu)越的地理位置，項(xiàng)目位于原山臺地之上、緊鄰超過30萬平米的開闊湖面，景觀開闊鷺湖法國范兒之二：天悅灣照搬法式園林特點(diǎn)，將長方形大型湖區(qū)設(shè)計(jì)在法國范兒之三：會所采用文藝復(fù)興縱橫三段式構(gòu)造，融入巴洛克式風(fēng)格和文藝復(fù)興代表性雕塑藝術(shù)，尊貴，富有藝術(shù)感高端會所面積為2900㎡；設(shè)置有SPA、室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄房；考慮引進(jìn)高端餐飲天悅灣湖岸會所采用文藝復(fù)興時經(jīng)典的縱橫三段式構(gòu)造，并融入典型的巴洛克式風(fēng)格和文藝復(fù)興時最具代表性的雕塑藝術(shù)使得天悅灣湖岸會所整體莊重尊貴不失靈動和藝術(shù)感充分體現(xiàn)法式官邸建筑藝術(shù)之魅法國范兒之三：會所采用文藝復(fù)興縱橫三段式構(gòu)造，融入巴洛克式風(fēng)5F疊拼昂納西：下疊2F贈送露天地下室，上疊3F帶頂躍閣樓5層疊加別墅戶型分布，下戶2層帶陽光地下室及前后花園；上戶3層帶入戶花園5F疊拼昂納西：下疊2F贈送露天地下室，上疊3F帶頂躍閣樓5全國產(chǎn)品速遞第3季合院洋房疊拼專輯課件昂納西上疊：住戶可通過一層電梯或南側(cè)樓梯入戶，餐廳及家庭廳挑空設(shè)計(jì)增加了空間的開闊感，5F躍層設(shè)計(jì)提升戶型附加值11平米超豪主衛(wèi)，并外接露臺，三面采光中西廚設(shè)計(jì)，獨(dú)立餐廳挑空，帶八角窗，雙面采光約43平米豪華主臥套房，更衣室全明，帶8.5m大面寬露臺利用戶型邊角設(shè)置收納空間狹長過道區(qū)7平米，面積浪費(fèi)嚴(yán)重陽光書房，雙面采光頂層層高4.8m，局部6.4m，可隔兩層上疊可通過南側(cè)樓梯及一層專用電梯入戶，入口設(shè)置入戶花園三層餐廳及四層家庭廳挑空，五層躍式設(shè)計(jì)，增加了空間的開闊感可搭樓板改建昂納西上疊：住戶可通過一層電梯或南側(cè)樓梯入戶，餐廳及家庭廳挑8F復(fù)式公館夏慕尼：錯層交替入戶是金地最拿手的復(fù)式設(shè)計(jì)下層戶上層戶標(biāo)復(fù)標(biāo)復(fù)三層底復(fù)下層戶上層戶錯層入戶、一層一戶平層標(biāo)復(fù)標(biāo)復(fù)8F復(fù)式公館夏慕尼：錯層交替入戶是金地最拿手的復(fù)式設(shè)計(jì)下層戶夏慕尼標(biāo)準(zhǔn)復(fù)式：入戶花園、南北雙陽臺，連同客廳，均挑空處理，使得空間整體顯得豪華、大氣，但廚房與餐廳面積失調(diào)，舒適性有所下降9.6m超大面寬客廳，局部挑空兩層，總面積56㎡13.5m超大面寬景觀露臺，其中雙層挑高露臺面寬8.5m，總計(jì)25㎡全贈送雙層挑高入戶花園，但實(shí)用性不佳客廳上方挑空面積28㎡，全贈送南向觀景大露臺及北側(cè)入戶花園，使得空間顯得開闊、大氣；廚房面積達(dá)到10.44㎡，整體偏大，而餐廳面積僅為6㎡左右，偏小，導(dǎo)致舒適性有所下降；二層臥室劃分過碎，造成每個臥室區(qū)空間較局促，缺少豪宅氣度。夏慕尼標(biāo)準(zhǔn)復(fù)式：入戶花園、南北雙陽臺，連同客廳，均挑空處理，夏慕尼三層底復(fù)：2F入戶，增加一層雙臥室，雖具有南北雙陽臺，但由于南側(cè)陽臺進(jìn)深較大，北側(cè)陽臺開口較小，導(dǎo)致整體采光較差三層底復(fù)戶型，一層兩臥室，均帶有陽臺，但由于南側(cè)陽臺進(jìn)深較大，北側(cè)較小，導(dǎo)致整體采光較差；二、三挑空南北雙陽臺、客廳，使得空間整體顯得開闊大氣。夏慕尼三層底復(fù)：2F入戶，增加一層雙臥室，雖具有南北雙陽臺，金地天悅灣9月10日開盤總計(jì)推出81套單位，其中疊拼32套，面積段在240-260平米之間；復(fù)式公館49套，當(dāng)天總計(jì)成交40套，其中疊拼15套，均價4.5萬元/平米，復(fù)式25套，均價3萬元/平米由于市場下行，觀望情緒嚴(yán)重，金地天悅灣的高端定位受到嚴(yán)重阻礙，成交未能達(dá)到預(yù)期金地天悅灣9月10日開盤總計(jì)推出81套單位，其中疊拼32套，深圳天麓三區(qū)萊茵堡南中國首席豪宅區(qū)的“童話城堡”深圳天麓三區(qū)萊茵堡南中國首席豪宅區(qū)的“童話城堡”天麓作為中國華南的首席豪宅社區(qū)，產(chǎn)品打造似乎已經(jīng)完全脫離了市場層面，實(shí)現(xiàn)了自我定價權(quán)位于知名生態(tài)旅游示范區(qū)——東部華僑城背倚深圳主脈——梧桐山脈前擁深圳黃金海岸——大小梅沙橫攬南中國浩瀚大海生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目區(qū)位占地面積：約111萬平米建筑面積：約14.7萬平米主題公園占地：約9平方公里容積率：0.08綠化率：近70%項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)擁有絕版的山海資源，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)極其寬松，華僑城終于有機(jī)會把多年玩旅游地產(chǎn)的藝術(shù)細(xì)胞用到了房地產(chǎn)上面，天麓所表現(xiàn)出的“非主流”和“創(chuàng)造力”在整個華南板塊的豪宅當(dāng)中顯得鶴立雞群天麓作為中國華南的首席豪宅社區(qū)，產(chǎn)品打