房地產(chǎn)行業(yè)基本入門知識培訓

房地產(chǎn)專題報告

教育培訓系列報告目錄一、報告進度計劃二、房地產(chǎn)基礎知識三、房地產(chǎn)開發(fā)流程四、房地產(chǎn)法律法規(guī)五、房地產(chǎn)稅法介紹六、……

時間主題重點摘要報告人協(xié)助人2006-11-1房地產(chǎn)基礎知識1.大陸房地產(chǎn)制度

2.專業(yè)術語all2006-11-8房地產(chǎn)開發(fā)流程介紹1.公部門審批

2.私部門操作all2006-11-15房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)介紹1.規(guī)劃

2.建筑

3.金融all2006-11-22房地產(chǎn)稅法實務介紹1.所得稅

2.營業(yè)稅

3.增值稅

4.其他all2006-11-29商業(yè)地產(chǎn)入門1.何謂商業(yè)地產(chǎn)

2.零售業(yè)專業(yè)術語all2006-12-6商業(yè)地產(chǎn)市場調研方法1.調研內(nèi)容

2.經(jīng)驗分享all2006-12-13經(jīng)濟指標介紹與說明1.常用經(jīng)濟指標

2.經(jīng)濟指標如何應用

3.實例分析all2006-12-20市場定位與差異化分析1.如何尋找差異化

2.市場定位方法

3.市場定位內(nèi)容

4.實例分析all2006-12-272006大陸商業(yè)地產(chǎn)回顧1.重要大事記

2.宏觀市場環(huán)境分析

3.區(qū)域比較分析

4.重要實例分析all一、進度計劃二、基礎知識

全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。一、中國大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）一、中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓國家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)

土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。

只擁有土地使用權，沒有所有權。

國有土地使用權出讓方式招標方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式

國有土地使用權出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年二、基礎知識二、相關專業(yè)術語類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地

城市用地二、基礎知識二、基礎知識二、基礎知識

建筑術語二、相關專業(yè)術語

建筑用地面積

總建筑面積

建筑密度（建筑覆蓋率）

容積率

建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術經(jīng)濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。二、基礎知識

建筑術語二、相關專業(yè)術語

用地紅線

道路紅線

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。二、基礎知識

建筑術語二、相關專業(yè)術語

房屋層數(shù)

層高

建筑高度

凈高

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在以上（不含）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

建筑間距

兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定二、基礎知識

建筑術語二、相關專業(yè)術語

低層建筑

多層建筑

小高層建筑（非規(guī)范性）

高層建筑

高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。

高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。

介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。

點式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。

板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。二、基礎知識

建筑術語二、相關專業(yè)術語

復式

躍式

錯層

一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。土地出讓方式一、取得國有土地使用權國有土地使用權1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式

辦理土地登記

核發(fā)《建設用地批準書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結果招標拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施土地出讓方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)二、國有土地使用權出讓流程土地出讓方式招標

招標方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發(fā)出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。

招標流程評標出讓人確定標的及標底投標人投標出讓人、投標人開標評標小組確定中標人對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。土地出讓方式拍賣

拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（競買人）。

拍賣流程（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應價或者報價；

（六）主持人確認該應價后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應價者為競得人。

土地出讓方式掛牌

掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。

掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。土地出讓方式協(xié)議

協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。

劃拔

劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。三、出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓2城市基礎設施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權改變用途4出讓土地使用權人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制土地出讓方式四、招標、拍賣、掛牌的異同招標拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復雜程度需要制作標書

十分復雜不復雜一般衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求三、開發(fā)流程三、開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收建設用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五圖片暫缺三、開發(fā)流程證件解釋《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。規(guī)劃局建設項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設工程抗震設防要求審批環(huán)保局建設項目環(huán)境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設項目排放污染物指標申請表》、《建設項目環(huán)境保護審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或專項評價的應附環(huán)境保護咨詢中介機構技術評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關材料；選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流程證件解釋《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設計文本及修改文本（資質單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設計單位資質證書副本（復印件），勘察、設計合同（須已經(jīng)審查）3、建設用地土地使用證及規(guī)劃設計要求說明書（復印件）4、初步設計文件及批復或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設計文件以及相關設計基礎資料6、技術審查機構對涉及項目安全，確需有關設計計算書及計算軟件名稱的，由建設單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設單位還須按相關規(guī)定報送有關材料申報材料1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關材料。三、開發(fā)流程申報材料1、申請報告2、建設項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質勘察報告申報材料1、建設單位申報表2、建設項目總平面圖3、設計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關證件8、施工資質證，焊工證（復印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設工程會辦單；6、質量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準予進淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證建設局建設工程施工許可證圖片暫缺證件解釋《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。建設局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關手續(xù)3、初步設計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相關規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質等級證書4、立項批文5、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、開發(fā)流程三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告

本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權1.取得《建設用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設用地規(guī)劃許可證》:需準備文件如下：立項批復建設項目規(guī)劃審批表市政府征地批復用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關協(xié)議及批復文件審定設計方案通知書三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收辦理《國有土地使用證》:需準備文件如下：立項批復辦理土地出讓手續(xù)申請審定設計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或審計設計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復印件《建設用地批準書》或原用地單位的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》、國有土地權屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書等三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取《建設工程規(guī)劃許可證》項目設計方案辦理《建設工程規(guī)劃許可證》:需準備文件如下：供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見建設項目規(guī)劃審批報表審定設計方案建筑工程施工設計圖紙工程檔案登記證明按審定設計方案要求取得的協(xié)議通知書三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設1.施工隊招標2.領取《建筑工程施工許可證》項目設計方案辦理《國有土地使用證》:需準備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份《建設用地規(guī)劃許可證》及附件《建設工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙設計文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標通知書項目建設資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準文件四源費統(tǒng)一收費憑證質量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費憑證統(tǒng)計局登記通知三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設項目2.工程驗收之前取得的所有證辦理《商品房銷售（預售）許可證》:需準備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復物業(yè)管理公約批復臨時國有土地使用證，國有土地使用權出讓合同，出讓金繳納證明建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖市政府征地的批復銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介等三、開發(fā)流程總結1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:計委、規(guī)劃局、國土局、建設局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證