城市房地產(chǎn)管理法3

城市房地產(chǎn)管理法第一節(jié)概述

一、房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國(guó)，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物。房產(chǎn)與地產(chǎn)有時(shí)可分，有時(shí)不可分。當(dāng)土地作為耕地或者空地時(shí)，它只是地產(chǎn)；當(dāng)在土地上建房時(shí)，地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體，稱為房地產(chǎn)。所以，“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時(shí)指土地或房屋，有時(shí)指土地和房屋。二、房地產(chǎn)法立法概況房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱?！锻恋毓芾矸ā贰冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《物權(quán)法》

房地產(chǎn)法體現(xiàn)私法上的意思自治和權(quán)利保護(hù)，屬于民法特別法。由于房地產(chǎn)的特殊性，使國(guó)家干預(yù)的意志貫穿于權(quán)利的產(chǎn)生、利用、變更等所有環(huán)節(jié)，因此屬于經(jīng)濟(jì)法的范疇。國(guó)家干預(yù)通過(guò)行政法規(guī)、政策的方式予以實(shí)現(xiàn)，認(rèn)為屬于行政法的范疇。

邊緣性二、管理體制房地產(chǎn)分管建設(shè)部門、土地部門第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理一、土地所有權(quán)的歸屬國(guó)家

《土地管理法》第八條城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。集體《土地管理法》第八條農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。征用土地的補(bǔ)償安置

征地費(fèi)用一般由以下幾部分構(gòu)成：

①土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)土地所有人或使用人對(duì)土地的投入和收益的補(bǔ)償。該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍

②安置補(bǔ)助費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。最高額限制經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。③青苗苗補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)④地上上附著物物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)⑤新菜菜地開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)基基金⑥土地地復(fù)墾費(fèi)費(fèi)或耕地地開(kāi)墾費(fèi)費(fèi)二、土地地使用權(quán)權(quán)出讓（一）概概念國(guó)家將國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)在一定定年限內(nèi)內(nèi)出讓給給土地使使用者，，由土地地使用者者向國(guó)家家交付土土地使用用權(quán)出讓讓金的行行為。法律特征征土地出讓讓方只能能是國(guó)家家（禁止止集體土土地有償償出讓））小小產(chǎn)權(quán)權(quán)房個(gè)人合作作建房客體是一一定年限限的國(guó)有有土地使使用權(quán)是要式法法律行為為：書面面合同；；辦理登登記手續(xù)續(xù)（二）出出讓的方方式《房地產(chǎn)產(chǎn)法》第第13條條：商業(yè)業(yè)、旅游游、娛樂(lè)樂(lè)和豪華華住宅用用地，有有條件的的，必須須采取拍拍賣、招招標(biāo)方式式；沒(méi)有有條件，，不能采采取拍賣賣、招標(biāo)標(biāo)方式的的，可以以采取雙雙方協(xié)議議方式。。采取雙雙方協(xié)議議方式出出讓土地地使用權(quán)權(quán)的出讓讓金不得得低于國(guó)國(guó)家規(guī)定定所確定定的最低低價(jià)。拍賣出讓讓招招標(biāo)標(biāo)出讓協(xié)協(xié)議出出讓（三）土土地使用用權(quán)的最最高年限限1、住宅宅用地70年2、工業(yè)業(yè)用地50年3、教育育、科技技、文化化、衛(wèi)生生、體育育用地50年4、商業(yè)業(yè)、旅游游、娛樂(lè)樂(lè)用地40年5、綜合合或者其其他用地地50年年房屋買賣賣合同關(guān)關(guān)于土地地使用權(quán)權(quán)的條款款1、70年還是是50年年2、年限限縮短未未告知是是否構(gòu)成成欺詐3、年限限縮短對(duì)對(duì)房屋所所有權(quán)是是否有影影響（四）土土地使用用權(quán)終止止1、使用用期限屆屆滿2、根據(jù)據(jù)社會(huì)公公共利益益的需要要提前收收回3、因逾逾期開(kāi)發(fā)發(fā)被無(wú)償償收回4、土地地滅失（四）土土地使用用權(quán)續(xù)期期使用期滿滿，最遲遲應(yīng)于屆屆滿前一一年申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)期限限。批準(zhǔn)準(zhǔn)的，重重新簽訂訂合同，，支付土土地使用用權(quán)出讓讓金。三、土地地使用權(quán)權(quán)劃撥（一）概概念經(jīng)縣級(jí)以以上人民民政府依依法批準(zhǔn)準(zhǔn)，在土土地使用用者繳納納補(bǔ)償、、安置等等費(fèi)用后后將該幅幅土地交交付其使使用，或或?qū)⑼恋氐厥褂脵?quán)權(quán)無(wú)償交交付給土土地使用用者使用用的行為為。（二）劃劃撥的范范圍國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)用地和和軍事用用地城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用用地和公公益事業(yè)業(yè)用地國(guó)家重地地扶持的的能源、、交通、、水利等等項(xiàng)目用用地；法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他用用地安安置房屋屋、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房注意意土地使用用權(quán)可以以是有期期限的，，也可以以是無(wú)期期限的。。劃撥的土土地使用用權(quán)，不不可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出出租、抵抵押。四、城市房屋屋征收（（拆遷））《城市房房屋拆遷遷管理?xiàng)l條例》《《國(guó)有土土地上房房屋征收收與補(bǔ)償償條例》》房屋拆遷遷進(jìn)程伴隨著：：暴力、、暴利（一）立立法背景景2007年3月月，全國(guó)國(guó)人大通通過(guò)物權(quán)權(quán)法。物物權(quán)法正正式實(shí)施施后拆遷遷將“無(wú)無(wú)法可依依”。2007年8月，修修改了城城市房地地產(chǎn)管理理法，增增加規(guī)定定，“為為了公共共利益的的需要，，國(guó)家可可以征收收國(guó)有土土地上單單位和個(gè)個(gè)人的房房屋，并并依法給給予拆遷遷補(bǔ)償，，維護(hù)被被征收人人的合法法權(quán)益；；征收個(gè)個(gè)人住宅宅的，還還應(yīng)當(dāng)保保障被征征收人的的居住條條件。具具體辦法法由國(guó)務(wù)務(wù)院規(guī)定定?！痹摿⒎ㄊ谑跈?quán)作出出后，2007年12月，國(guó)國(guó)務(wù)院常常務(wù)會(huì)議議首次審審議了國(guó)國(guó)有土地地上房屋屋征收與與拆遷補(bǔ)補(bǔ)償條例例，但未未獲通過(guò)過(guò)。在2010年1月29日日和12月月15日，，國(guó)務(wù)務(wù)院法法制辦辦兩次次就征征收條條例公公開(kāi)征征求意意見(jiàn)，，開(kāi)了了行政政立法法兩次次征求求意見(jiàn)見(jiàn)的先先例。。2011年年1月月19日，，國(guó)務(wù)務(wù)院總總理溫溫家寶寶主持持的國(guó)國(guó)務(wù)院院常務(wù)務(wù)會(huì)議議原則則通過(guò)過(guò)了征征收條條例。。21日，，溫家家寶簽簽署第第590號(hào)號(hào)國(guó)務(wù)務(wù)院令令，正正式公公布征征收條條例。。（二））房屋屋征收收的概概念和和種類類1、房房屋征征收的概念念房屋征征收是指根根據(jù)公公共利利益需需要，，拆除除和遷遷移建建設(shè)用用地范范圍內(nèi)內(nèi)的房房屋及及其他他設(shè)施施，并并給予予公平補(bǔ)補(bǔ)償?shù)男袨闉?。公共利利益《?guó)有有土地地上房房屋征征收與與補(bǔ)償償條例例》第八條條為了保保障國(guó)國(guó)家安安全、、促進(jìn)進(jìn)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)發(fā)展等等公共共利益益的需需要，，有下下列情情形之之一，，確需需征收收房屋屋的，，由市市、縣縣級(jí)人人民政政府作作出房房屋征征收決決定：：（一））國(guó)防防和外外交的的需要要；（二））由政政府組組織實(shí)實(shí)施的的能源源、交交通、、水利利等基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)的的需要要；（三））由政政府組組織實(shí)實(shí)施的的科技技、教教育、、文化化、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育、環(huán)環(huán)境和和資源源保護(hù)護(hù)、防防災(zāi)減減災(zāi)、、文物物保護(hù)護(hù)、社社會(huì)福福利、、市政政公用用等公公共事事業(yè)的的需要要；（（四四）由由政府府組織織實(shí)施施的保保障性性安居居工程程建設(shè)設(shè)的需需要；；（（五））由政政府依依照城城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法法有關(guān)關(guān)規(guī)定定組織織實(shí)施施的對(duì)對(duì)危房房集中中、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施落落后等等地段段進(jìn)行行舊城城區(qū)改改建的的需要要；（（六六）法法律、、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定定的其其他公公共利利益的的需要要。第九條條依照本本條例例第八八條規(guī)規(guī)定，，確需需征收收房屋屋的各各項(xiàng)建建設(shè)活活動(dòng)，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合合國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃、、土地地利用用總體體規(guī)劃劃、城城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃和和專項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃劃。保保障性性安居居工程程建設(shè)設(shè)、舊舊城區(qū)區(qū)改建建，應(yīng)應(yīng)當(dāng)納納入市市、縣縣級(jí)國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)會(huì)發(fā)展展年度度計(jì)劃劃。經(jīng)地方方人大大批準(zhǔn)準(zhǔn)。公公共利利益的的最后后判斷斷權(quán)交交由地地方人人大負(fù)負(fù)責(zé)。。兩次的的征求求意見(jiàn)見(jiàn)稿中中，都都規(guī)定定了國(guó)國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)辦辦公用用房建建設(shè)的的需要要屬于于公共共利益益，但但不少少人對(duì)對(duì)此有有不同同意見(jiàn)見(jiàn)。條條例刪刪除了了這一一規(guī)定定，并并增加加了““外交交需要要”為為公共共利益益。2、征征收主主體第四條條市、縣縣級(jí)人人民政政府負(fù)負(fù)責(zé)本本行政政區(qū)域域的房房屋征征收與與補(bǔ)償償工作作。市市、、縣級(jí)級(jí)人民民政府府確定定的房房屋征征收部部門（（以下下稱房房屋征征收部部門））組織織實(shí)施施本行行政區(qū)區(qū)域的的房屋屋征收收與補(bǔ)補(bǔ)償工工作。。第五條條房屋征征收部部門可可以委委托房房屋征征收實(shí)實(shí)施單單位，，承擔(dān)擔(dān)房屋屋征收收與補(bǔ)補(bǔ)償?shù)牡木唧w體工作作。房房屋征征收實(shí)實(shí)施單單位不不得以以營(yíng)利利為目目的。。房屋征征收部部門對(duì)對(duì)房屋屋征收收實(shí)施施單位位在委委托范范圍內(nèi)內(nèi)實(shí)施施的房房屋征征收與與補(bǔ)償償行為為負(fù)責(zé)責(zé)監(jiān)督督，并并對(duì)其其行為為后果果承擔(dān)擔(dān)法律律責(zé)任任。重大轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變由政府府許可可拆遷遷轉(zhuǎn)變變?yōu)閲?guó)國(guó)家依依法征征收，，與商商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)徹徹底分分開(kāi)。。這標(biāo)標(biāo)志著著國(guó)家家公共共利益益征收收與商商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)拆拆遷許許可混混為一一談的的拆遷遷模式式已成成為歷歷史。。政府是是唯一一的征征收補(bǔ)補(bǔ)償主主體。。這意意味著著公益益性征征收、、補(bǔ)償償?shù)闹髦黧w只只能是是政府府，而而不再再包括括開(kāi)發(fā)發(fā)商。。3、先先補(bǔ)償償、后后搬遷遷第二十十七條條實(shí)施房房屋征征收應(yīng)應(yīng)當(dāng)先先補(bǔ)償償、后后搬遷遷。作作出出房屋屋征收收決定定的市市、縣縣級(jí)人人民政政府對(duì)對(duì)被征征收人人給予予補(bǔ)償償后，，被征征收人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)協(xié)議約約定或或者補(bǔ)補(bǔ)償決決定確確定的的搬遷遷期限限內(nèi)完完成搬搬遷。。任何單位和和個(gè)人不得得采取暴力力、威脅或或者違反規(guī)規(guī)定中斷供供水、供熱熱、供氣、、供電和道道路通行等等非法方式式迫使被征征收人搬遷遷。禁止建建設(shè)單位參參與搬遷活活動(dòng)。4、補(bǔ)償償?shù)谑邨l作出房屋征征收決定的的市、縣級(jí)級(jí)人民政府府對(duì)被征收收人給予的的補(bǔ)償包括括：（（一）被被征收房屋屋價(jià)值的補(bǔ)補(bǔ)償；（（二））因征收房房屋造成的的搬遷、臨臨時(shí)安置的的補(bǔ)償；（（三三）因征收收房屋造成成的停產(chǎn)停停業(yè)損失的的補(bǔ)償。但違章建筑筑、超過(guò)期期限的臨時(shí)時(shí)建筑不屬屬拆遷補(bǔ)償償?shù)姆秶?。。第十九條對(duì)被征收房房屋價(jià)值的的補(bǔ)償，不不得低于房房屋征收決決定公告之之日被征收收房屋類似似房地產(chǎn)的的市場(chǎng)價(jià)格。。被征收房屋屋的價(jià)值，，由具有相相應(yīng)資質(zhì)的的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)按照房房屋征收評(píng)評(píng)估辦法評(píng)評(píng)估確定。。對(duì)對(duì)評(píng)估確定定的被征收收房屋價(jià)值值有異議的的，可以向向房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)復(fù)核評(píng)估。。對(duì)復(fù)核結(jié)結(jié)果有異議議的，可以以向房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估專家委員員會(huì)申請(qǐng)鑒鑒定。第二十條房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)由被征征收人協(xié)商商選定；協(xié)協(xié)商不成的的，通過(guò)多多數(shù)決定、、隨機(jī)選定定等方式確確定，具體體辦法由省省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市制定。第十八條征征收個(gè)人人住宅，被被征收人符符合住房保保障條件的的，作出房房屋征收決決定的市、、縣級(jí)人民民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)優(yōu)先給予予住房保障障。具體辦辦法由省、、自治區(qū)、、直轄市制制定。如果被征收收人符合住住房保障條條件，征收收程序啟動(dòng)動(dòng)以后，被被征收人不不輪候、不不排隊(duì)，優(yōu)優(yōu)先享受住住房保障，，這也充分分體現(xiàn)了物物權(quán)法第四四十二條中中征收個(gè)人人住宅應(yīng)當(dāng)當(dāng)保障其居居住條件的的精神。（三）嚴(yán)格格征收的程程序第一，明確確規(guī)定了符符合公共利利益的各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符符合國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展規(guī)劃劃等要求，，從而可以以通過(guò)代表表民意的各各級(jí)人大機(jī)機(jī)關(guān)在制定定和審議規(guī)規(guī)劃時(shí)，判判斷有關(guān)建建設(shè)活動(dòng)是是否符合社社會(huì)公共利利益。第二，完善善了征收決決定程序。。如，征收收決定做出出前，應(yīng)當(dāng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估，并并且要求征征收費(fèi)用補(bǔ)補(bǔ)償足額到到位。第三，明確確了強(qiáng)制搬搬遷程序。。條例取消了了行政強(qiáng)制制搬遷，完完全通過(guò)司司法程序進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)制搬搬遷。第四，完善善了救濟(jì)途途徑。條例給被征征收人提供供了充分的的行政救濟(jì)濟(jì)和司法救救濟(jì)途徑。。被征收人人對(duì)于征收收決定、補(bǔ)補(bǔ)償決定不不服的，可可以申請(qǐng)行行政復(fù)議，，也可以提提起行政訴訴訟。對(duì)于于不履行補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議的的一方，可可以提起訴訴訟。第三節(jié)房房地產(chǎn)交易易管理一、房地產(chǎn)交易易的概念房地產(chǎn)交易易就是指當(dāng)當(dāng)事人之間間進(jìn)行的房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押和房房屋租賃的的活動(dòng)。二、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的評(píng)評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的的合理價(jià)格格所進(jìn)行的的科學(xué)估算算。第三十四條條國(guó)家實(shí)實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估制度。房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估，應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵循公公正、公平平、公開(kāi)的的原則，按按照國(guó)家規(guī)規(guī)定的技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)評(píng)估程序，，以基準(zhǔn)地地價(jià)、標(biāo)定定地價(jià)和各各類房屋的的重置價(jià)格格為基礎(chǔ)，，參照當(dāng)?shù)氐氐氖袌?chǎng)價(jià)價(jià)格進(jìn)行評(píng)評(píng)估。三、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是指房地地產(chǎn)權(quán)利人人通過(guò)買賣賣、贈(zèng)與或或者其他合合法方式將將其房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的行為為。（二）房產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1、一手房房出讓出讓方已經(jīng)經(jīng)支付了全全部土地出出讓金，取取得土地使使用權(quán)證書書；經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)包括現(xiàn)房銷銷售和期房房銷售注意的問(wèn)題題1、審查房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資格格審查賣方的的《企業(yè)法法人營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照》及《《房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書》》。賣方《《企業(yè)法人人營(yíng)業(yè)執(zhí)照照》上有無(wú)無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范范圍。2、審查房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)提供供的房屋銷銷售文件《城市房地地產(chǎn)管理法法》規(guī)定，，商品房預(yù)預(yù)售，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合下列列條件：已交付全部部土地使用用權(quán)出讓金金，取得土土地使用權(quán)權(quán)證書（《《國(guó)有土地地使用證》》）；持有建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證按提供預(yù)售售的商品房房計(jì)算，投投入開(kāi)發(fā)建建設(shè)的資金金達(dá)到工程程建設(shè)總投投資的百分分之二十五五以上，并并已經(jīng)確定定施工進(jìn)度度和竣工交交付日期；；向縣級(jí)以上上人民政府府房產(chǎn)管理理部門辦理理預(yù)售登記記，取得商商品房預(yù)售售許可證明明。（《《商品房預(yù)預(yù)售許可證證》）《建筑法》》規(guī)定，建建筑工程應(yīng)應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《《建筑工程程施工許可可證》。3、審查現(xiàn)現(xiàn)房銷售資資質(zhì)商品房現(xiàn)售售，應(yīng)當(dāng)符符合以下條條件：（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)具具有企業(yè)法法人營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)資質(zhì)證證書；（二）取得得土地使用用權(quán)證書或或者使用土土地的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件；（三）持有有建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證和施工工許可證（四）已通過(guò)過(guò)竣工驗(yàn)收收；（五）拆遷遷安置已經(jīng)經(jīng)落實(shí)；（六）供水水、供電、、供熱、燃燃?xì)?、通訊訊等配套基基礎(chǔ)設(shè)施具具備交付使使用條件，，其它配套套基礎(chǔ)設(shè)施施和公共設(shè)設(shè)施具備交交付使用條條件或者已已確定施工工進(jìn)度和交交付日期；；（七）物業(yè)業(yè)管理方案案已經(jīng)落實(shí)實(shí)。四、審查商品房房買賣合同同土地使用權(quán)權(quán)的性質(zhì)土地使用權(quán)權(quán)的期限付款期限及及違約責(zé)任任交付房屋期期限及違約約責(zé)任相關(guān)配套驗(yàn)收方法五、常見(jiàn)糾糾紛①預(yù)售方主主體資格不不合格；在一方提供供房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)用地、、另一方或或多方提供供資金、聯(lián)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的情況下下，由于項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)所有的的手續(xù)（包包括《商品品房預(yù)售許許可證》））均是以提提供土地方方名義辦理理的，只有有提供土地地方才能取取得商品房房預(yù)售許可可證或現(xiàn)售售備案證，，故只有提提供土地的的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)才才有資格與與購(gòu)房人簽簽訂商品房房買賣合同同。②購(gòu)買了不不具備法定定銷售條件件的商品房房開(kāi)發(fā)商只有有達(dá)到商品品房預(yù)售條條件，并取取得商品房房預(yù)售許可可證，才能能預(yù)售商品品房。簽約前應(yīng)當(dāng)當(dāng)解押。處處于抵押狀狀態(tài)的房地地產(chǎn)不能進(jìn)進(jìn)行網(wǎng)上簽簽約備案，，銷售方必必須先辦理理解押手續(xù)續(xù)后，才能能辦理該房房地產(chǎn)的網(wǎng)網(wǎng)上簽約備備案手續(xù)。。要及時(shí)進(jìn)行行網(wǎng)上簽約約備案。《《城市商品品房預(yù)售管管理辦法》》（建設(shè)部部令）規(guī)定定，“商品品房預(yù)售，，開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)與承承購(gòu)人簽訂訂商品房預(yù)預(yù)售合同。。開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽簽約之日起起30日內(nèi)內(nèi)，向房地地產(chǎn)管理部部門和市、、縣人民政政府土地管管理部門辦辦理商品房房預(yù)售合同同登記備案案手續(xù).福州：購(gòu)買買商品房要要及時(shí)通過(guò)過(guò)“福州房房地產(chǎn)信息息網(wǎng)”進(jìn)行行網(wǎng)上簽約約備案，向向銷售方索索取網(wǎng)上打打印的正式式合同，其其封面有12位合同同號(hào)，如：：200623010581最高人民法法院《關(guān)于于審理商品品房買賣合合同糾紛案案件適用法法律若干問(wèn)問(wèn)題的解釋釋》，其中中明確規(guī)定定開(kāi)發(fā)商““故意隱瞞瞞沒(méi)有取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證的事實(shí)或或者提供虛虛假商品房房預(yù)售許可可證，導(dǎo)致致合同無(wú)效效或者被撤撤銷、解除除的，買受受人可以請(qǐng)請(qǐng)求返還已已付房款及及利息、賠賠償損失，，并可以請(qǐng)請(qǐng)求出賣人人承擔(dān)不超超過(guò)已付購(gòu)購(gòu)房款一倍倍的賠償責(zé)責(zé)任?！雹坶_(kāi)發(fā)商一一房?jī)墒刍蚧蛞环慷嗍凼坶_(kāi)發(fā)商有可可能不將已已簽約的合合同上報(bào)到到政府房地地產(chǎn)市場(chǎng)信信息網(wǎng)或不不將已簽約約的合同到到房產(chǎn)管理理部門備案案，從而使使購(gòu)房人無(wú)無(wú)法從政府府房地產(chǎn)市市場(chǎng)信息網(wǎng)網(wǎng)上獲得相相關(guān)信息。。④廣告內(nèi)容容不實(shí)最高人民法法院《關(guān)于于審理商品品房買賣合合同糾紛案案件適用法法律若干問(wèn)問(wèn)題的解釋釋》商品房的銷銷售廣告和和宣傳資料料為要約邀邀請(qǐng)，但是是出賣人就就商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范范圍內(nèi)的房房屋及相關(guān)關(guān)設(shè)施所做做的說(shuō)明及及允諾具體體確定，并并對(duì)商品房房買賣合同同的訂立以以及房屋價(jià)價(jià)格的確定定有重大影影響的,應(yīng)應(yīng)視為要約約。該說(shuō)明明和允諾即即使未載入入商品房買買賣合同，，亦應(yīng)視為為合同內(nèi)容容，當(dāng)事人人違反的，，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任任。⑤面積不符符《關(guān)于審理理商品房買買賣合同糾糾紛案件適適用法律若若干問(wèn)題的的解釋》》第十四條條：合同有約定定的，按照照約定處理理；合同沒(méi)沒(méi)有約定或或者約定不不明確的，，按照以下下原則處理理：（一）面積積誤差比絕絕對(duì)值在3％以內(nèi)（（含3％）），按照合合同約定的的價(jià)格據(jù)實(shí)實(shí)結(jié)算，買買受人請(qǐng)求求解除合同同的，不予予支持；（二）面積積誤差比絕絕對(duì)值超出出3％，買買受人請(qǐng)求求解除合同同、返還已已付購(gòu)房款款及利息的的，應(yīng)予支支持。買受受人同意繼繼續(xù)履行合合同，房屋屋實(shí)際面積積大于合同同約定面積積的，面積積誤差比在在3％以內(nèi)內(nèi)（含3％％）部分的的房?jī)r(jià)款由由買受人按按照約定的的價(jià)格補(bǔ)足足，面積誤誤差比超出出3％部分分的房?jī)r(jià)款款由出賣人人承擔(dān)，所所有權(quán)歸買買受人；房房屋實(shí)際面面積小于合合同約定面面積的，面面積誤差比比在3％以以內(nèi)（含3％）部分分的房?jī)r(jià)款款及利息由由出賣人返返還買受人人，面積誤誤差比超過(guò)過(guò)3％部分分的房?jī)r(jià)款款由出賣人人雙倍返還還買受人⑥訂金（誠(chéng)誠(chéng)意金、認(rèn)認(rèn)購(gòu)金）與與定金的混混用⑦土地使用用年限減少少；⑧限購(gòu)令引引發(fā)的糾紛紛限購(gòu)令退房房是否違約約？開(kāi)發(fā)商沒(méi)有有及時(shí)備案案，被限購(gòu)購(gòu)買？是否否要賠償？？規(guī)避限購(gòu)令令的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)《民法通則則》第153條及《《合同法》》第117條第二款款規(guī)定，不不可抗力是是指不能預(yù)預(yù)見(jiàn)、不能能避免并不不能克服的的客觀情況況。限購(gòu)令令等屬于政政府頒布新新的政策或或行政措施施，并導(dǎo)致致合同不能能履行，符符合不可抗抗力三個(gè)特特性，即不不可預(yù)見(jiàn)、、不能避免免、不能克克服。因限購(gòu)令導(dǎo)導(dǎo)致無(wú)法過(guò)過(guò)戶，簽訂訂合同的雙雙方可以根根據(jù)《合同同法》第117和118條，，解除合同同。2、二手房房轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)人將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓讓給他人。。1、審查產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況（1）權(quán)屬屬：是否是是真實(shí)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人出售售，是否有有共有人（（尤其是否否婚后共同同財(cái)產(chǎn)），，是否存在在租賃情況況，是否存存在產(chǎn)權(quán)糾糾紛，是否否辦理抵押押，是否列列入拆遷規(guī)規(guī)劃。出租人就租租賃房屋已已經(jīng)與第三三人訂立買買賣合同，，承租人要要求行使優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)權(quán)的，其優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)權(quán)如何行使使?如果出租人人僅與第三三人訂立了了合同，而而尚未辦理理過(guò)戶、登登記手續(xù)，，且承租人人也在知道道或者應(yīng)當(dāng)當(dāng)知道該情情形的3個(gè)個(gè)月內(nèi)提出出優(yōu)先購(gòu)買買要求的，，無(wú)論第三三人是否為為善意.承承租人都可可以要求優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買該該房屋。在在房屋已經(jīng)經(jīng)過(guò)戶登記記為第三人人所有時(shí)，，則要根據(jù)據(jù)第三人是是否為善意意而決定承承租人是否否可以行使使優(yōu)先購(gòu)買買權(quán)。如何確定優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)權(quán)的放棄?放棄的形式式有兩種，，明示和默默示。明示示表現(xiàn)為出出租人向承承租人作出出出賣房屋屋的意思表表示后，或或者承租人人知道房屋屋出賣事實(shí)實(shí)的，承租租人明確表表示不予購(gòu)購(gòu)買；默示示可以表現(xiàn)現(xiàn)為出租人人向承租人人作出出賣賣房屋的意意思表示后后，或者承承租人知道道房屋出賣賣事實(shí)的，，承租人在在合理期限限內(nèi)沒(méi)有買買受系爭(zhēng)房房屋的意思思表示，或或表現(xiàn)為積積極為出租租人尋找買買家，承租租人另行尋尋找租賃房房屋等。出租人雖然然沒(méi)有通知知承租人行行使優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買權(quán)，但但房屋已幾幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出出售，現(xiàn)房房屋承租人人主張優(yōu)先先購(gòu)買的，，應(yīng)如何處處理?對(duì)于租賃的的房屋已經(jīng)經(jīng)出售并幾幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，，只要后幾幾個(gè)環(huán)節(jié)的的房屋買受受人中有一一個(gè)是善意意購(gòu)買的，，承租人就就不能再主主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買。當(dāng)然然，承租人人不能行使使優(yōu)先購(gòu)買買權(quán)的，可可以要求出出租人承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任任。最高人民法院院關(guān)于審理城城鎮(zhèn)房屋租賃賃合同糾紛案案件具體應(yīng)用用法律若干問(wèn)問(wèn)題的解釋第二十一條出出租人出賣賣租賃房屋未未在合理期限限內(nèi)通知承租租人或者存在在其他侵害承承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買權(quán)情形，，承租人請(qǐng)求求出租人承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任的的，人民法院院應(yīng)予支持。。但請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)出租人與第第三人簽訂的的房屋買賣合合同無(wú)效的，，人民法院不不予支持。第二十四條具具有下列情情形之一，承承租人主張優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買房屋屋的，人民法法院不予支持持：(一)房屋共共有人行使優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的的;(二)出租人人將房屋出賣賣給近親屬，，包括配偶、、父母、子女女、兄弟姐妹妹、祖父母、、外祖父母、、孫子女、外外孫子女的;(三)出租人人履行通知義義務(wù)后，承租租人在十五日日內(nèi)未明確表表示購(gòu)買的;(四)第三人人善意購(gòu)買租租賃房屋并已已經(jīng)辦理登記記手續(xù)的。2、土地使用用權(quán)的性質(zhì)出讓地、劃撥撥地（涉及補(bǔ)補(bǔ)交土地出讓讓金）3、房屋的結(jié)結(jié)構(gòu)4、落戶情況況5、交易的時(shí)時(shí)間6、違約責(zé)任任7、拆遷房出出售列入拆遷規(guī)劃劃的商品房拆遷后的安置置房(買方以以拆遷人身份份出現(xiàn))未辦理權(quán)證的的安置房、已已經(jīng)辦理權(quán)證證的安置房公證買房張三欲將自己己的房子賣給給李四，因產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證未辦理理，故和李四四約定辦理公公證手續(xù)。李李四支付一部部分房款，余余款待產(chǎn)權(quán)過(guò)過(guò)戶后再支付付。婚姻與房產(chǎn)1、婚前財(cái)產(chǎn)產(chǎn)公證引發(fā)的的糾紛《解釋（二））》第二十二條規(guī)規(guī)定：“當(dāng)事事人結(jié)婚前，，父母為雙方方購(gòu)置房屋出出資的，該出出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定為對(duì)自己子子女的個(gè)人贈(zèng)贈(zèng)與，但父母母明確表示贈(zèng)贈(zèng)與雙方的除除外?！薄爱?dāng)當(dāng)事人結(jié)婚后后，父母為雙雙方購(gòu)置房屋屋出資的，該該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定為對(duì)夫妻妻雙方的贈(zèng)與與，但父母明明確表示贈(zèng)與與一方的除外外。”2、一方轉(zhuǎn)移移房產(chǎn)為目的的的買賣、贈(zèng)贈(zèng)與等行為《司法解釋（（三）》（草草案）第十二二條登記于于一方名下的的夫妻共同所所有的房屋，，一方未經(jīng)另另一方同意將將該房屋出售售，第三人善善意購(gòu)買、支支付合理對(duì)價(jià)價(jià)并辦理登記記手續(xù)，另一一方主張追回回該房屋的，，人民法院不不予支持，但但該房屋屬于于家庭共同生生活居住需要要的除外。夫夫妻一方擅擅自處分共同同所有的房屋屋造成另一方方損失的，離離婚時(shí)另一方方有權(quán)請(qǐng)求賠賠償損失。3、婚前以一一方名義購(gòu)買買，婚后共同同按揭還款的的房產(chǎn)糾紛離婚時(shí)的房產(chǎn)產(chǎn)分割《司法解釋（（三）》（草草案）第八條條婚后由一一方父母出資資購(gòu)買的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登登記在出資人人子女名下的的，可視為對(duì)對(duì)自己子女一一方的贈(zèng)與，，應(yīng)認(rèn)定該不不動(dòng)產(chǎn)為夫妻妻一方的個(gè)人人財(cái)產(chǎn)。由由雙方父母出出資購(gòu)買的不不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)權(quán)登記在一方方名下的，可可以認(rèn)定該不不動(dòng)產(chǎn)為按照照雙方父母的的出資份額按按份共有，但但有證據(jù)證明明贈(zèng)與一方的的除外。第十一條夫夫妻一方婚前前簽訂不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)買賣合同，，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)產(chǎn)支付首付款款并在銀行貸貸款，婚后不不動(dòng)產(chǎn)登記于于首付款支付付方名下的，，離婚時(shí)可將將該不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚尚未歸還的部部分貸款為不不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人人的個(gè)人債務(wù)務(wù)?；橐鲫P(guān)關(guān)系存續(xù)期間間由夫妻共同同財(cái)產(chǎn)還貸部部分，應(yīng)考慮慮離婚時(shí)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格及共同還還貸款項(xiàng)所占占全部款項(xiàng)的的比例等因素素，由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另另一方進(jìn)行合合理補(bǔ)償。繼承與房產(chǎn)某繼承人有出出資的情形（三）房地產(chǎn)產(chǎn)抵押1、土地使用用權(quán)抵押房隨地走2、房產(chǎn)抵押押地隨房走（四）房屋租租賃1、概念產(chǎn)權(quán)人作為出出租人將房屋屋出租給承租租人使用，由由承租人向出出租人支付租租金的行為。。2、租賃合同同當(dāng)事人房屋坐落租賃期限價(jià)格維修責(zé)任權(quán)利義務(wù)違約責(zé)任3、注意的問(wèn)問(wèn)題（1）出租人人承租人的身份份信息承租人是否有有穩(wěn)定的收入入是否要保留變變動(dòng)價(jià)格的權(quán)權(quán)利承租人能否遵遵守合法性原原則是否要保留提提前解除合同同的條款是否允許轉(zhuǎn)租租最高人民法院院關(guān)于審理城城鎮(zhèn)房屋租賃賃合同糾紛案案件具體應(yīng)用用法律若干問(wèn)問(wèn)題的解釋第十五條承承租人經(jīng)出租租人同意將租租賃房屋轉(zhuǎn)租租給第三人時(shí)時(shí)，轉(zhuǎn)租期限限超過(guò)承租人人剩余租賃期期限的，人民民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定超過(guò)部分分的約定無(wú)效效。但出租人人與承租人另另有約定的除除外。第十六條出出租人知道或或者應(yīng)當(dāng)知道道承租人轉(zhuǎn)租租，但在六個(gè)個(gè)月內(nèi)未提出出異議，其以以承租人未