邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)

邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析報(bào)告

旗志集團(tuán)2012-04邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!邛崍?jiān)剖袌?chǎng)的調(diào)研結(jié)果1、市場(chǎng)概況：邛崍?jiān)粕a(chǎn)廠(chǎng)家總數(shù)為163家原酒年產(chǎn)量在30萬(wàn)噸左右，邛崍成品酒生產(chǎn)企業(yè)一年的原酒需求量為70萬(wàn)噸當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)原酒的缺口大約在40萬(wàn)噸左右，現(xiàn)有原酒市場(chǎng)是典型的賣(mài)方市場(chǎng)邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!邛崍?jiān)剖袌?chǎng)的調(diào)研結(jié)果2、原酒企業(yè)發(fā)展滯后的原因：從原材料到成品原酒出廠(chǎng)生產(chǎn)周期長(zhǎng)資金積壓時(shí)間較長(zhǎng)企業(yè)缺乏足夠的資金進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)；中小企業(yè)融資難問(wèn)題在原酒生產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)得尤為突出原酒質(zhì)押缺乏第三方監(jiān)管平臺(tái)和第三方監(jiān)管機(jī)制邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!邛崍?jiān)剖袌?chǎng)的調(diào)研結(jié)果4、銀行對(duì)第三方倉(cāng)儲(chǔ)監(jiān)管原酒質(zhì)押貸款的觀點(diǎn)經(jīng)過(guò)對(duì)成都銀行、大連銀行、建行、農(nóng)商行等數(shù)十家銀行的了解和訪(fǎng)談后，得出以下結(jié)論：1）原酒具備增值保值特性，本身是一種良好的質(zhì)押品，銀行對(duì)原酒質(zhì)押持歡迎態(tài)度。2）就地封罐質(zhì)押方式具有極大的道德風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法對(duì)質(zhì)押品進(jìn)行有效的監(jiān)管，因此這種方式難以推廣，從而使原酒質(zhì)押無(wú)法形成一種成熟的產(chǎn)品。3）第三方倉(cāng)儲(chǔ)原酒、第三方進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)引入權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行原酒估值、儲(chǔ)存，這樣能夠有效規(guī)避企業(yè)主個(gè)人道德風(fēng)險(xiǎn)、原酒估值風(fēng)險(xiǎn)、原酒運(yùn)輸及存儲(chǔ)損壞風(fēng)險(xiǎn)，從而使原酒質(zhì)押真正形成一種成熟、完善的金融產(chǎn)品。邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!功能設(shè)置及收入模式2、收入模式二：原酒倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)和配套商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1）倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)：按照一個(gè)250噸的儲(chǔ)酒罐，占地30㎡來(lái)計(jì)算，30㎡按照1萬(wàn)元/㎡，按商業(yè)單位價(jià)值30萬(wàn)元，按照售后包租的方式，每年承諾8%的收益回報(bào)，投資者每年回報(bào)為2.4萬(wàn)元。假設(shè)期原酒倉(cāng)儲(chǔ)量為15萬(wàn)噸，則可建立250噸原酒儲(chǔ)酒罐600個(gè)，按照每個(gè)儲(chǔ)酒商業(yè)單位30萬(wàn)來(lái)計(jì)算，則總計(jì)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)銷(xiāo)售收入可達(dá)1.8個(gè)億。2）商業(yè)地產(chǎn)：按照?qǐng)@區(qū)占地1000畝，其中300畝工業(yè)開(kāi)發(fā)用地，用于“中國(guó)原酒產(chǎn)業(yè)展示區(qū)”的開(kāi)發(fā)，主要開(kāi)發(fā)獨(dú)棟形式的原酒企業(yè)展示及辦公基地，容積率按2計(jì)算，300畝*2*667=40萬(wàn)㎡，按4000元/㎡的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，總計(jì)可以完成16個(gè)億的銷(xiāo)售回款。邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!項(xiàng)目投資方優(yōu)勢(shì)1、創(chuàng)瑞集團(tuán)本項(xiàng)目是一個(gè)以原酒為基礎(chǔ)的金融項(xiàng)目，因此必須由專(zhuān)業(yè)資深的金融團(tuán)隊(duì)完成金融產(chǎn)品的打造、銷(xiāo)售、管理工作。創(chuàng)瑞集團(tuán)是一家以擔(dān)保公司、股權(quán)投資為核心業(yè)務(wù)的金融投資集團(tuán)，同時(shí)參股數(shù)家商業(yè)銀行，因此創(chuàng)瑞集團(tuán)擁有完善的金融管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)完成本項(xiàng)目金融產(chǎn)品的打造擁有團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)。在本項(xiàng)目中創(chuàng)瑞集團(tuán)主要負(fù)責(zé)為本項(xiàng)目提供資金配套，融資服務(wù)，另外從宏觀上提供高端人脈支持。邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!項(xiàng)目投資測(cè)算一、項(xiàng)目主要投入項(xiàng)目用地：300畝工業(yè)用地*8萬(wàn)/畝=2400萬(wàn)；其余700畝土地采用承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式取得，按1500元/畝.年計(jì)算，先支付10年的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用共計(jì)1050萬(wàn)元；因此本項(xiàng)目用地成本共計(jì)3450萬(wàn)元。項(xiàng)目建安費(fèi)用：40萬(wàn)㎡地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合建安費(fèi)用按2000元/㎡計(jì)算共計(jì)8億元。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及前期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：按1500萬(wàn)計(jì)算。儲(chǔ)酒設(shè)備購(gòu)置、園林綠化、公共設(shè)施打造：按1個(gè)億計(jì)算。項(xiàng)目累計(jì)成本投入為10個(gè)億左右。邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入1）項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)及融資服務(wù)費(fèi)收入按照首期15萬(wàn)噸原酒進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)，市場(chǎng)價(jià)值1.6萬(wàn)元/噸，70%比例質(zhì)押貸款，融資服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)5%測(cè)算。此項(xiàng)收入就可達(dá)7500萬(wàn)。2）原酒倉(cāng)單電子交易傭金收入首期15萬(wàn)噸原酒倉(cāng)儲(chǔ)量，加上未來(lái)5到10年的原酒期貨合約，保守估計(jì)每年的原酒現(xiàn)貨倉(cāng)單和期貨倉(cāng)單的交易量將在200萬(wàn)噸以上，總價(jià)值按照3‰的比例收取交易費(fèi)，每年交易費(fèi)傭金收入約為1個(gè)億。因此，項(xiàng)目進(jìn)入成熟期后，一年可產(chǎn)生1.75億的經(jīng)營(yíng)收入邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)1、政策風(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)取政府對(duì)本項(xiàng)目的支持是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一，能否取得政府支持受到多種因素的影響。2、人員風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目需要儲(chǔ)酒、評(píng)酒、估值方面的專(zhuān)業(yè)人士，同時(shí)還需要金融、物流、地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)人才，因此，如果沒(méi)有合適的人才加盟對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施也會(huì)產(chǎn)生影響。3、管理風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目涉及政府公關(guān)、金融產(chǎn)品搭建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，管理內(nèi)容錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)管理層的管理水平有較高的要求。4、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)金融倉(cāng)儲(chǔ)畢竟是個(gè)新的事物，企業(yè)認(rèn)識(shí)和接受需要有一個(gè)過(guò)程，如果原酒倉(cāng)儲(chǔ)量達(dá)不到預(yù)期要求，就會(huì)對(duì)地產(chǎn)和金融產(chǎn)品的銷(xiāo)售產(chǎn)生巨大影響，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!邛崍?jiān)剖袌?chǎng)的調(diào)研結(jié)果3、原酒生產(chǎn)企業(yè)對(duì)第三金融倉(cāng)儲(chǔ)的觀點(diǎn)經(jīng)過(guò)對(duì)成都市文脈酒業(yè)有限公司、四川省邛崍市仙泉酒廠(chǎng)、成都鹿神酒業(yè)有限公司、邛崍市鴻尊酒廠(chǎng)、四川省邛崍市川車(chē)酒業(yè)有限公司、成都市馬拉桑酒業(yè)有限公司、四川省金酒坊酒業(yè)有限公司、邛崍市和平酒廠(chǎng)等多家原酒生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研走訪(fǎng)，得出以下結(jié)論：1）80%的原酒生產(chǎn)企業(yè)對(duì)原酒質(zhì)押融資有需求2）70%的原酒生產(chǎn)企業(yè)對(duì)第三方倉(cāng)儲(chǔ)監(jiān)管融資非常支持3）60%原酒生產(chǎn)企業(yè)愿意接受占原酒質(zhì)押貸款金額的20%左右的綜合成本（包含倉(cāng)儲(chǔ)成本、運(yùn)輸成本、資金成本、融資服務(wù)費(fèi)用等）邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!功能設(shè)置及收入模式根據(jù)調(diào)研結(jié)果，原酒金融倉(cāng)儲(chǔ)園的主要功能及盈利預(yù)測(cè)如下：收入模式一：原酒倉(cāng)儲(chǔ)質(zhì)押融資服務(wù)收入按照首期15萬(wàn)噸原酒進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)，市場(chǎng)價(jià)值1.6萬(wàn)元/噸，70%比例質(zhì)押貸款，融資倉(cāng)儲(chǔ)綜合收費(fèi)20%測(cè)算。此項(xiàng)收入就可達(dá)3個(gè)多億。邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!功能設(shè)置及收入模式3、收入模式三：原酒交易平臺(tái)交易傭金收入1）完成對(duì)資源的壟斷建立交易平臺(tái)的基礎(chǔ)把原酒現(xiàn)貨交易和期貨交易結(jié)合起來(lái)，找10~15家企業(yè)按照簽訂倉(cāng)儲(chǔ)融資及代銷(xiāo)協(xié)議，簽訂5~10年的協(xié)議，確保對(duì)原酒資源長(zhǎng)時(shí)間的壟斷。2）完成對(duì)原酒倉(cāng)單功能的規(guī)劃增加交易品的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力與銀行達(dá)成協(xié)議，使倉(cāng)單不僅具備提貨憑證功能，還能在銀行方便快捷的進(jìn)行貼現(xiàn)。另外倉(cāng)單隨著酒的年份增加，具備增值和保值能力，從而增強(qiáng)流通性和變現(xiàn)能力，吸引炒家。按照股票交易的模式，把原酒倉(cāng)單按廠(chǎng)家按年份按香型進(jìn)行編號(hào)，如果能與生產(chǎn)廠(chǎng)家能夠簽訂5年甚至10年的倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)議，那交易中心不僅可以開(kāi)具現(xiàn)貨倉(cāng)單，還可以開(kāi)具期貨倉(cāng)單，與此同時(shí)，建立實(shí)時(shí)倉(cāng)單電子交易系統(tǒng)，炒家可以直接通過(guò)電腦登陸系統(tǒng)進(jìn)行買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的操作，交易中心通過(guò)收取交易費(fèi)傭金，實(shí)現(xiàn)收益。邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!項(xiàng)目投資方優(yōu)勢(shì)2、旗志集團(tuán)旗志集團(tuán)是一家以建設(shè)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的集團(tuán)公司，集團(tuán)旗下華城建筑有限公司擁有多個(gè)一級(jí)資質(zhì)，在建設(shè)領(lǐng)域擁有豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在建筑投資方面也擁有豐富的人脈資源，能夠以較少的資金撬動(dòng)項(xiàng)目的建設(shè)。同時(shí)保質(zhì)保量的完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。旗志集團(tuán)在本項(xiàng)目中主要負(fù)責(zé)綜合業(yè)態(tài)的策劃、規(guī)劃，以及項(xiàng)目建設(shè)、現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的推動(dòng)實(shí)施。邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!項(xiàng)目投資測(cè)算二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收入測(cè)算1）40萬(wàn)㎡的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按4000元/㎡計(jì)算，共計(jì)16億銷(xiāo)售收入2）600個(gè)單位的30㎡倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)銷(xiāo)售按10000元/㎡計(jì)算，共計(jì)1.8億銷(xiāo)售收入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收入將達(dá)到近18個(gè)億邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算四、項(xiàng)目啟動(dòng)資金本項(xiàng)目啟動(dòng)資金為2個(gè)億，其中包括：1、土地獲?。?450萬(wàn)2、設(shè)備購(gòu)置：2000萬(wàn)3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：5000萬(wàn)4、地產(chǎn)建設(shè)啟動(dòng)：5000萬(wàn)（首期啟動(dòng)5萬(wàn)㎡的商業(yè)建設(shè)）5、策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)：500萬(wàn)6、前期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：1000萬(wàn)7、其他項(xiàng)目配套：3000萬(wàn)

在項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作中，全部采用分組團(tuán)分批次的開(kāi)發(fā)方式，從每一個(gè)組團(tuán)或每一個(gè)批次來(lái)看，其資金需求極為有限，這種開(kāi)發(fā)方式使投資方能夠根據(jù)市場(chǎng)情況，靈活的通過(guò)調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)調(diào)節(jié)每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金需求，從而使資金出現(xiàn)缺口的可能性進(jìn)一步降低。邛崍金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!總體評(píng)價(jià)

雖然本項(xiàng)目具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是考慮到政府目前對(duì)項(xiàng)目持支持態(tài)度；創(chuàng)瑞集團(tuán)對(duì)酒類(lèi)專(zhuān)業(yè)已經(jīng)有了一定的了解，對(duì)企業(yè)的調(diào)