邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報

邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析報告

旗志集團2012-04邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!邛崍原酒市場的調(diào)研結(jié)果1、市場概況：邛崍原酒生產(chǎn)廠家總數(shù)為163家原酒年產(chǎn)量在30萬噸左右，邛崍成品酒生產(chǎn)企業(yè)一年的原酒需求量為70萬噸當(dāng)?shù)厥袌鲈频娜笨诖蠹s在40萬噸左右，現(xiàn)有原酒市場是典型的賣方市場邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!邛崍原酒市場的調(diào)研結(jié)果2、原酒企業(yè)發(fā)展滯后的原因：從原材料到成品原酒出廠生產(chǎn)周期長資金積壓時間較長企業(yè)缺乏足夠的資金進行擴大再生產(chǎn)；中小企業(yè)融資難問題在原酒生產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)得尤為突出原酒質(zhì)押缺乏第三方監(jiān)管平臺和第三方監(jiān)管機制邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!邛崍原酒市場的調(diào)研結(jié)果4、銀行對第三方倉儲監(jiān)管原酒質(zhì)押貸款的觀點經(jīng)過對成都銀行、大連銀行、建行、農(nóng)商行等數(shù)十家銀行的了解和訪談后，得出以下結(jié)論：1）原酒具備增值保值特性，本身是一種良好的質(zhì)押品，銀行對原酒質(zhì)押持歡迎態(tài)度。2）就地封罐質(zhì)押方式具有極大的道德風(fēng)險，無法對質(zhì)押品進行有效的監(jiān)管，因此這種方式難以推廣，從而使原酒質(zhì)押無法形成一種成熟的產(chǎn)品。3）第三方倉儲原酒、第三方進行監(jiān)管，同時引入權(quán)威機構(gòu)進行原酒估值、儲存，這樣能夠有效規(guī)避企業(yè)主個人道德風(fēng)險、原酒估值風(fēng)險、原酒運輸及存儲損壞風(fēng)險，從而使原酒質(zhì)押真正形成一種成熟、完善的金融產(chǎn)品。邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!功能設(shè)置及收入模式2、收入模式二：原酒倉儲地產(chǎn)和配套商業(yè)地產(chǎn)銷售收入1）倉儲地產(chǎn)：按照一個250噸的儲酒罐，占地30㎡來計算，30㎡按照1萬元/㎡，按商業(yè)單位價值30萬元，按照售后包租的方式，每年承諾8%的收益回報，投資者每年回報為2.4萬元。假設(shè)期原酒倉儲量為15萬噸，則可建立250噸原酒儲酒罐600個，按照每個儲酒商業(yè)單位30萬來計算，則總計倉儲地產(chǎn)銷售收入可達1.8個億。2）商業(yè)地產(chǎn)：按照園區(qū)占地1000畝，其中300畝工業(yè)開發(fā)用地，用于“中國原酒產(chǎn)業(yè)展示區(qū)”的開發(fā)，主要開發(fā)獨棟形式的原酒企業(yè)展示及辦公基地，容積率按2計算，300畝*2*667=40萬㎡，按4000元/㎡的價格進行銷售，總計可以完成16個億的銷售回款。邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!項目投資方優(yōu)勢1、創(chuàng)瑞集團本項目是一個以原酒為基礎(chǔ)的金融項目，因此必須由專業(yè)資深的金融團隊完成金融產(chǎn)品的打造、銷售、管理工作。創(chuàng)瑞集團是一家以擔(dān)保公司、股權(quán)投資為核心業(yè)務(wù)的金融投資集團，同時參股數(shù)家商業(yè)銀行，因此創(chuàng)瑞集團擁有完善的金融管理團隊，對完成本項目金融產(chǎn)品的打造擁有團隊優(yōu)勢和管理優(yōu)勢。在本項目中創(chuàng)瑞集團主要負責(zé)為本項目提供資金配套，融資服務(wù)，另外從宏觀上提供高端人脈支持。邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!項目投資測算一、項目主要投入項目用地：300畝工業(yè)用地*8萬/畝=2400萬；其余700畝土地采用承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式取得，按1500元/畝.年計算，先支付10年的土地流轉(zhuǎn)費用共計1050萬元；因此本項目用地成本共計3450萬元。項目建安費用：40萬㎡地產(chǎn)開發(fā)綜合建安費用按2000元/㎡計算共計8億元。項目規(guī)劃設(shè)計及前期運營費用：按1500萬計算。儲酒設(shè)備購置、園林綠化、公共設(shè)施打造：按1個億計算。項目累計成本投入為10個億左右。邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!項目投資回報測算三、項目運營收入1）項目倉儲及融資服務(wù)費收入按照首期15萬噸原酒進行倉儲，市場價值1.6萬元/噸，70%比例質(zhì)押貸款，融資服務(wù)、倉儲費5%測算。此項收入就可達7500萬。2）原酒倉單電子交易傭金收入首期15萬噸原酒倉儲量，加上未來5到10年的原酒期貨合約，保守估計每年的原酒現(xiàn)貨倉單和期貨倉單的交易量將在200萬噸以上，總價值按照3‰的比例收取交易費，每年交易費傭金收入約為1個億。因此，項目進入成熟期后，一年可產(chǎn)生1.75億的經(jīng)營收入邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!項目風(fēng)險1、政策風(fēng)險爭取政府對本項目的支持是項目成功的關(guān)鍵因素之一，能否取得政府支持受到多種因素的影響。2、人員風(fēng)險本項目需要儲酒、評酒、估值方面的專業(yè)人士，同時還需要金融、物流、地產(chǎn)方面的專業(yè)人才，因此，如果沒有合適的人才加盟對本項目的實施也會產(chǎn)生影響。3、管理風(fēng)險本項目涉及政府公關(guān)、金融產(chǎn)品搭建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)，管理內(nèi)容錯綜復(fù)雜，對管理層的管理水平有較高的要求。4、財務(wù)風(fēng)險金融倉儲畢竟是個新的事物，企業(yè)認識和接受需要有一個過程，如果原酒倉儲量達不到預(yù)期要求，就會對地產(chǎn)和金融產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生巨大影響，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!邛崍原酒市場的調(diào)研結(jié)果3、原酒生產(chǎn)企業(yè)對第三金融倉儲的觀點經(jīng)過對成都市文脈酒業(yè)有限公司、四川省邛崍市仙泉酒廠、成都鹿神酒業(yè)有限公司、邛崍市鴻尊酒廠、四川省邛崍市川車酒業(yè)有限公司、成都市馬拉桑酒業(yè)有限公司、四川省金酒坊酒業(yè)有限公司、邛崍市和平酒廠等多家原酒生產(chǎn)企業(yè)進行調(diào)研走訪，得出以下結(jié)論：1）80%的原酒生產(chǎn)企業(yè)對原酒質(zhì)押融資有需求2）70%的原酒生產(chǎn)企業(yè)對第三方倉儲監(jiān)管融資非常支持3）60%原酒生產(chǎn)企業(yè)愿意接受占原酒質(zhì)押貸款金額的20%左右的綜合成本（包含倉儲成本、運輸成本、資金成本、融資服務(wù)費用等）邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!功能設(shè)置及收入模式根據(jù)調(diào)研結(jié)果，原酒金融倉儲園的主要功能及盈利預(yù)測如下：收入模式一：原酒倉儲質(zhì)押融資服務(wù)收入按照首期15萬噸原酒進行倉儲，市場價值1.6萬元/噸，70%比例質(zhì)押貸款，融資倉儲綜合收費20%測算。此項收入就可達3個多億。邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!功能設(shè)置及收入模式3、收入模式三：原酒交易平臺交易傭金收入1）完成對資源的壟斷建立交易平臺的基礎(chǔ)把原酒現(xiàn)貨交易和期貨交易結(jié)合起來，找10~15家企業(yè)按照簽訂倉儲融資及代銷協(xié)議，簽訂5~10年的協(xié)議，確保對原酒資源長時間的壟斷。2）完成對原酒倉單功能的規(guī)劃增加交易品的流動性和變現(xiàn)能力與銀行達成協(xié)議，使倉單不僅具備提貨憑證功能，還能在銀行方便快捷的進行貼現(xiàn)。另外倉單隨著酒的年份增加，具備增值和保值能力，從而增強流通性和變現(xiàn)能力，吸引炒家。按照股票交易的模式，把原酒倉單按廠家按年份按香型進行編號，如果能與生產(chǎn)廠家能夠簽訂5年甚至10年的倉儲協(xié)議，那交易中心不僅可以開具現(xiàn)貨倉單，還可以開具期貨倉單，與此同時，建立實時倉單電子交易系統(tǒng)，炒家可以直接通過電腦登陸系統(tǒng)進行買進賣出的操作，交易中心通過收取交易費傭金，實現(xiàn)收益。邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!項目投資方優(yōu)勢2、旗志集團旗志集團是一家以建設(shè)和投資為主營業(yè)務(wù)的集團公司，集團旗下華城建筑有限公司擁有多個一級資質(zhì)，在建設(shè)領(lǐng)域擁有豐富的運營經(jīng)驗，在建筑投資方面也擁有豐富的人脈資源，能夠以較少的資金撬動項目的建設(shè)。同時保質(zhì)保量的完成項目建設(shè)任務(wù)。旗志集團在本項目中主要負責(zé)綜合業(yè)態(tài)的策劃、規(guī)劃，以及項目建設(shè)、現(xiàn)場運營的推動實施。邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!項目投資測算二、項目開發(fā)收入測算1）40萬㎡的地產(chǎn)開發(fā)按4000元/㎡計算，共計16億銷售收入2）600個單位的30㎡倉儲地產(chǎn)銷售按10000元/㎡計算，共計1.8億銷售收入項目開發(fā)收入將達到近18個億邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!項目投資回報測算四、項目啟動資金本項目啟動資金為2個億，其中包括：1、土地獲取：3450萬2、設(shè)備購置：2000萬3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：5000萬4、地產(chǎn)建設(shè)啟動：5000萬（首期啟動5萬㎡的商業(yè)建設(shè)）5、策劃規(guī)劃設(shè)計：500萬6、前期運營費用：1000萬7、其他項目配套：3000萬

在項目的實際運作中，全部采用分組團分批次的開發(fā)方式，從每一個組團或每一個批次來看，其資金需求極為有限，這種開發(fā)方式使投資方能夠根據(jù)市場情況，靈活的通過調(diào)節(jié)開發(fā)時間來調(diào)節(jié)每個時點的資金需求，從而使資金出現(xiàn)缺口的可能性進一步降低。邛崍金融倉儲項目調(diào)研分析簡報共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!總體評價

雖然本項目具有一定的風(fēng)險，但是考慮到政府目前對項目持支持態(tài)度；創(chuàng)瑞集團對酒類專業(yè)已經(jīng)有了一定的了解，對企業(yè)的調(diào)