北京八號線地鐵沿線通州地產(chǎn)項目

城市評測（北京）項目情況土地屬性未來市場規(guī)模誰是我們的客戶未來成交價格客戶需要什么項目操作策略財務(wù)分析從土地到客戶從客戶到產(chǎn)品城市評測——北京樓市北京樓市在最近3年一直處于供不應(yīng)求的情況，住宅空置率較低，供求基本平衡。目前市場不景氣主要是受2007年下半年的宏觀調(diào)控和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩的影響，可以推斷，在宏觀經(jīng)濟(jì)保持基本穩(wěn)定的情況下，北京未來樓市不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。城市評測——北京樓市新開工面積/施工面積（住宅）

1640927468259150.200.28010002000300040005000600070000.000.050.100.150.200.250.30住宅新開工面積（萬㎡）1640927住宅施工面積（萬㎡）59154682新開工面積/施工面積（住宅）0.280.202007年2008年1－7月2007－2008年北京住宅新開工面積/住宅施工面積的比值從0.28降到目前的0.2，低于0.3（比值<0.3反映市場偏冷）表明目前眾多開發(fā)商對后市看冷，減少開發(fā)量，并降低開發(fā)速度。城市評測——北京樓市施工面積/銷售面積（住宅）

2005－2007年北京住宅施工面積/住宅銷售面積的比值從2.8升到3.4，表明北京樓市在最近3年一直處于供略小于求的情況，市場一直處于健康發(fā)展的態(tài)勢。受2007年下半年的宏觀調(diào)控和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩的影響，2008年比值迅速升到11.5，市場急轉(zhuǎn)而下，但從2005-2007年數(shù)據(jù)上看，北京樓市并未如南方眾多城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，比值一直在3.5（3－3.5表明市場供求平衡）以內(nèi)，可以推斷，未來北京樓市不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。72836311591546822566220517324082.82.93.411.50100020003000400050006000700080000.02.04.06.08.010.012.014.0住宅施工面積（萬㎡）7283631159154682住宅銷售面積（萬㎡）256622051732408施工面積/銷售面積（住宅）2.82.93.411.52005年2006年2007年2008年1-7月城市評測——北京樓市批準(zhǔn)預(yù)售面積/銷售面積（住宅）

2005－2007年北京住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積/住宅銷售面積的比值從0.9降到0.7（0.9－1.1表明樓市供求平衡），反映出北京樓市在最近3年一直處于供不應(yīng)求的情況，2006年和2007年是樓市發(fā)展最為迅速的階段。受2007年下半年的宏觀調(diào)控和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩的影響，2008年比值迅速升到1.9，但從2005-2007年數(shù)據(jù)上看，北京樓市的數(shù)據(jù)比值一直在1以內(nèi)，可以推斷，北京未來樓市不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。2230155712577812566220517324080.90.70.71.90500100015002000250030000.00.51.01.52.02.5住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）223015571257781住宅銷售面積（萬㎡）256622051732408批準(zhǔn)預(yù)售面積/銷售面積（住宅）0.90.70.71.92005年2006年2007年2008年1-7月城市評測——片區(qū)分析（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）通州區(qū)房地產(chǎn)市場綜合吸引力排名第8位

市場規(guī)模排名第7位成長潛力排名第12位盈利潛力排名第11位城市評測——片區(qū)分析（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）北京市區(qū)域市場規(guī)模——（2008年1－7月的住宅交易量）0.050.0100.0150.0200.0成交量（萬㎡）175.363.543.441.136.829.524.622.211.48.48.27.66.84.33.53.33.22.71.6朝陽區(qū)昌平區(qū)豐臺區(qū)順義區(qū)海淀區(qū)房山區(qū)通州區(qū)大興區(qū)石景山區(qū)懷柔區(qū)宣武區(qū)密云縣平谷區(qū)延慶縣西城區(qū)開發(fā)區(qū)東城區(qū)崇文區(qū)門頭溝區(qū)受樓市下跌的影響，投資者大多持幣觀望，2008年1－7月的住宅交易量可以反映出自主需求較真實的情況，上圖從剛性需求的觀點對北京不同區(qū)域的市場規(guī)模進(jìn)行排序，表明不同區(qū)域市場規(guī)模大小的相對關(guān)系。城市評測——片區(qū)分析（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）北京市區(qū)域市場成長潛力——2008年1-8月價格變化幅度2008年1－7月樓市投資交易量迅速減少，不同區(qū)域住宅的成交均價都有一定程度的變化。在市場偏冷的情況下，成交價格的變化趨勢一定程度上代表客戶對區(qū)域的信心反映該區(qū)域未來成長的潛力，在樓市整體疲軟的情況下，均價上漲幅度越大表明未來該區(qū)域市場的成長潛力越大。城市評測——片區(qū)分析（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）北京市區(qū)域市場產(chǎn)品盈利潛力——2008年1-8月住宅平均價格010000200003000040000均價（元/㎡）2903124941245811966417868139031263512132105498971896384518171804073026675626754304074西城區(qū)宣武區(qū)東城區(qū)海淀區(qū)崇文區(qū)朝陽區(qū)順義區(qū)石景山區(qū)豐臺區(qū)開發(fā)區(qū)通州區(qū)門頭溝區(qū)懷柔區(qū)大興區(qū)昌平區(qū)房山區(qū)延慶縣密云縣平谷區(qū)成交價格表明市場對區(qū)域的認(rèn)可程度，價格越高說明盈利的潛力越大。城市評測——片區(qū)分析（18行政區(qū)＋1開發(fā)區(qū)）區(qū)域市場吸引力排名——說明區(qū)域市場吸引力評判指標(biāo)分別是區(qū)域市場規(guī)模、區(qū)域市場成長潛力和區(qū)域市場產(chǎn)品盈利潛力。每個指標(biāo)都需對不同的區(qū)域進(jìn)行排序，確定名次；每個區(qū)域的分值為3個指標(biāo)的名次疊加總和。城市評測———片區(qū)排名（（18行政區(qū)區(qū)＋1開發(fā)區(qū)區(qū)）項目情況———規(guī)劃條件宗地注：本表數(shù)據(jù)據(jù)根據(jù)轉(zhuǎn)讓方方所提供的設(shè)設(shè)計圖規(guī)劃指指標(biāo)所得。因因圖紙上規(guī)劃劃指標(biāo)相互不不一致，故根根據(jù)原有指標(biāo)標(biāo)比例按照低低限總建修正正計算，得出出容積率2.5較為合理理。項目情況———現(xiàn)狀地鐵土橋站宗地1、地塊內(nèi)已已基本完成拆拆遷，僅余少少量村民房待待拆遷。2、回遷樓（（兩棟）已經(jīng)經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。。3、項目轉(zhuǎn)讓讓，轉(zhuǎn)讓條件件——完成所所有拆遷和回回遷工作。土地屬性———位置宗地國貿(mào)項目距國貿(mào)23公里（土橋至四惠19公里，四惠至國貿(mào)4公里）土橋站四惠站宗地土橋站四惠站國貿(mào)站區(qū)域樓盤（已售完）分布圖項目位于北京京市通州區(qū)梨梨園鎮(zhèn)小街。。該區(qū)域?qū)偃巳丝趯?dǎo)入?yún)^(qū)，，項目主要分分布在八通線線和京通路兩兩側(cè)，目前初初步形成以通通州為中心的的居住區(qū)。誰是我們的客客戶客戶類型主力客群社會新銳(CBD區(qū)域工工作人群)次要客群當(dāng)?shù)乜蛻衾夏昕蛻敉顿Y客戶數(shù)量比例80％20％客戶關(guān)注的核核心價值性價比誰是我們的客客戶——數(shù)據(jù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心；；對于不同項項目和分期開開發(fā)項目，均均價選取時點點基本上以2008年最最新成交數(shù)據(jù)據(jù)為準(zhǔn)八通線站點：：誰是我們的客客戶——數(shù)據(jù)據(jù)開盤時間總建面項目名稱容積率均價2008年5月25日120000金地名京2.3198832008年5月14日450000A-ZTown2.8176312008年5月2日464600天鵝灣2.77287192007年11月9日62300尚東閣2.8689262008-10-15860000世紀(jì)星城1.4983002008年6月22日100000龍湖·花盛香醍1.4588162008年6月27日350000DBC加州小鎮(zhèn)1.478242758123宗地2.52008年7月17日180000金隅·七零九零2.274072008年1月18日156000運(yùn)河明珠家園1.49115八通線1站－四惠八通線13站－土橋誰是我們的客客戶——客群群分析東五環(huán)內(nèi)、外外分別屬于兩兩個客戶群，，除少量別墅墅項目外，通通州區(qū)住宅項項目以中、低低端客戶群為為主。從價格上看，，東五環(huán)外客客戶群差異不不大。八通線站點：：誰是我們的客客戶——客戶戶類型誰是我們的客客戶——客戶戶類型通州區(qū)域項目目屬于郊區(qū)住住宅，主力客客戶追求的核核心價值是性性價比，以自自住需求為主主。客戶特征年年齡：20－35歲歲；家庭人口口數(shù)量：2－－3人；工作作地點：CBD區(qū)域收入水平：中中等消費費能力：較強(qiáng)強(qiáng)交交通通方式：公共共交通片區(qū)市場規(guī)模模未來2－5年年片區(qū)住宅市市場供應(yīng)量：：258萬平平米目標(biāo)片區(qū)市場場:八通線8－13號站站周邊地段（（通州區(qū)））片區(qū)住宅年成成交量（保守守估算）：26萬平米片區(qū)住宅年成成交量（樂觀觀估算）：52萬平米片區(qū)住宅供應(yīng)應(yīng)消化速度（（保守估算））：10年片區(qū)住宅供應(yīng)應(yīng)消化速度（（樂觀估算））：5年片區(qū)市場規(guī)模?！?dāng)前供供應(yīng)量（在售售樓盤）開盤時間總建面項目名稱容積率均價2008-10-15860000世紀(jì)星城1.4983002008年6月22日100000龍湖·花盛香醍1.4588162008年6月27日350000DBC加州小鎮(zhèn)1.478242758123宗地2.52008年7月17日180000金隅·七零九零2.274072008年1月18日156000運(yùn)河明珠家園1.49115八通線1站－四惠八通線13站站－土橋在售項目建設(shè)設(shè)總規(guī)模約為為171萬平平米，已成交交86萬平米米，假定所有有項目中，住住宅比例為85%,預(yù)計未來住宅上市市規(guī)模72萬萬平米片區(qū)市場規(guī)模?！恋卮娲媪?007年通州居住用地交易2008年通州居住用地交易項目規(guī)模容積率樓面地價121,957m22.25740元元/m2196,917m22.13098元元/m2334,197m22.95207項目規(guī)模容積率樓面地價684,000m22.52164元元/m2138,597m23.05051元元/m2未來新項目建建設(shè)總規(guī)模約約為147萬萬平米，假定定所有項目中中，住宅比例例為85%,預(yù)計可售住宅宅面積為125萬平米市場規(guī)?！繕?biāo)片區(qū)市市場未來2－5年年項目目標(biāo)片片區(qū)市場（城城鐵8-13號站沿線樓樓盤）住宅總總供應(yīng)量為258萬平平米——197萬平米+61萬平米米（本項目））通州區(qū)2008年1-8月成交量25萬平米，，估測2008年通州年年成交量約38萬平米。。通州區(qū)2007、2008年成交7塊土地，按按建設(shè)規(guī)模計計算為215萬平米，其其中5塊土地地位于目標(biāo)片片區(qū)內(nèi)，占通通州區(qū)總成交交面積68.4％。假定未來市場場情況不變，，與2008年基本相同同，則目標(biāo)片片區(qū)市場年成成交約26萬萬平米。市場消化速度度（保守估算算）10年假定市場情況況好轉(zhuǎn)，未來來通州區(qū)年成成交量與2008年相比比翻一翻，則則目標(biāo)片區(qū)市市場年成交約約52萬平米米。市場消化速度度（樂觀估算算）5年市場價格———未來成交價價格預(yù)測片區(qū)市場場未來成交價價格7000－7400元/平米米(毛坯坯房)市場價格———未來成交價價格該片區(qū)市場樓樓盤均價與容容積率成反比比關(guān)系，本項項目容積率2.5，在市市場環(huán)境不發(fā)發(fā)生較大變化化的情況下，，預(yù)計毛坯房房成交價格為為7000－－7400元元/平米客戶需要什么么1、高性價比比住宅2、精裝修3、小區(qū)環(huán)境境優(yōu)美4、享有便利利的生活設(shè)施施5、滿足個性性化需求的物物業(yè)增值服務(wù)務(wù)客戶需要什么么——環(huán)境要要素分析宜居條件評測測交通較較好商業(yè)較較差教育較較差醫(yī)療一一般文化較較差景觀一一般軌道交通極為為便利，項目目距八通線（（起/終點站站——土橋站站）僅1公里里；巴士交通較差差，項目周邊邊無公交站。。項目周邊1公公里內(nèi)無如家家樂福規(guī)模的的超市；主要要商鋪類型是是小店鋪。項目周周邊無無較高高水平平的幼幼兒園園、小小學(xué)、、中學(xué)學(xué)、項項目旁旁的學(xué)學(xué)校服服務(wù)對對象是是本地地村民民。醫(yī)療水水平一一般。。該區(qū)域域以前前主要要是工工業(yè)、、農(nóng)業(yè)業(yè)用地地；目目前工工業(yè)已已經(jīng)逐逐漸外外遷。。月亮河河地區(qū)區(qū)屬通通州景景觀區(qū)區(qū)域，，距離離項目目位置置有5公里里，項項目周周邊無無特色色景觀觀?？蛻粜栊枰彩裁础撕诵母偢偁幜αw現(xiàn)現(xiàn)點大空間間，低低總價價與主力力客群群要求求相同同與主力力客群群要求求相同同居住要要求客戶細(xì)細(xì)分細(xì)分價價值性價比比性價比比養(yǎng)老、、醫(yī)療療次要客客群當(dāng)?shù)乜涂蛻糁髁涂腿篊BD區(qū)