偉業(yè)顧問北京月壇某房地產(chǎn)項目產(chǎn)品提案

中西合璧·日月同輝——月壇項目產(chǎn)品與銷售初想本次提案是在前次《產(chǎn)品方向建議》提案的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步給出的營銷定位、產(chǎn)品細(xì)部建議以及銷售預(yù)測。同時，由于掌握資料有限，并本著對項目負(fù)責(zé)的態(tài)度，所以在產(chǎn)品銷售部分，我們只能給出大體的框架，一些具體的操作細(xì)節(jié)無法落實，對于這一點(diǎn)，建議進(jìn)一步溝通。引言第一篇項目基本定位框架第二篇產(chǎn)品基本建議第三篇初步銷售計劃1、定位思考2、與城市共生3、金融街的未來4、項目初步定位第一篇項目基本定位1、定位思考建筑綜合體與單一建筑最大的不同在于：建筑綜合體大都依賴于城市而存在，并由多種類別建筑（住宅＋商業(yè)＋辦公等）組成，其功能（或說存在價值）是有效調(diào)配各種城市資源，使各項城市指標(biāo)趨于合理。簡單說就是：綜合體與城市之間是共生關(guān)系從規(guī)劃來看，本案屬于建筑綜合體，由此“與城市共生”成為本案發(fā)展的基礎(chǔ)，進(jìn)而我們的產(chǎn)品、形象、包裝、服務(wù)，乃至營銷等環(huán)節(jié)的綜合定位都要符合與城市共生的原則。

與城市共生成為我們營銷定位的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。1、定位思考從目標(biāo)上來看，本案是一個地標(biāo)，但是結(jié)合項目自身的特點(diǎn)，制約著我們無法成為高度上或者體量上的地標(biāo)，我們可以成為功能性地標(biāo)、人文性地標(biāo)。2、與城市共生談到功能性地標(biāo)，我們一起來分析北京的城市功能分布。未來2～3年內(nèi)，北京大致的功能區(qū)域化分如下：東部以CBD為代表，承載著北京的貿(mào)易、涉外、傳媒等功能；西部地區(qū)以金融街、中關(guān)村為代表，承載著北京的金融、科技等功能；北部以亞奧為核心，承載著北京體育、高尚住宅的功能；南部以物流功能為主。2、與城市共生南部物流功能西部金融、科技等功能東部貿(mào)易涉外傳媒功能北部體育、高尚住宅功能從地段上來看，本案處在金融街輻射區(qū)；本案的功能定位，應(yīng)與金融街未來的發(fā)展聯(lián)系起來。2、與城市共生2005年10月18日至19日，由清華大學(xué)、美國證券業(yè)協(xié)會，中國證券業(yè)協(xié)會共同主辦的《中國資本市場論壇》，在人民大會堂舉行。與會人員有：美國財政部長、中國國務(wù)院金融所所長、美國期貨會主席、中國證監(jiān)會主席、中國證券業(yè)協(xié)會副會長、美國證券業(yè)協(xié)會會長、世界各大銀行行長、總裁等。這是一個信號，一個標(biāo)志著中國的證券金融市場將進(jìn)一步開放的信號，標(biāo)志著金融街這塊土地，將逐步成為世界“金融焦點(diǎn)”之一的信號。隨之帶來的必將是大量外資金融企業(yè)進(jìn)駐，大量外籍工作人員有居住需求，必然導(dǎo)致金融街土地稀缺，進(jìn)而金融街勢必象CBD一樣不斷向外延展擴(kuò)張，作為金融街近衛(wèi)區(qū)域的本案，必將成為未來金融街的一個重要組成部分！3、金融街未來的發(fā)展中國資本市場現(xiàn)狀認(rèn)識規(guī)模小——

中國的資本市場在近幾年雖然已經(jīng)開始成長，但受到來自發(fā)展初期盲目性、不規(guī)范性以及新舊體制交替的影響，資本市場發(fā)展一直比較緩慢，總體規(guī)模仍然很小。比重小——

規(guī)模小導(dǎo)致比重低。這主要體現(xiàn)在兩個方面：我國資本市場中，股票、債券占GDP的比重偏低，企業(yè)直接融資的比重偏低，與其他國家的資本市場的發(fā)達(dá)水平相去甚遠(yuǎn)；作用于中國的金融市場，已成為影響發(fā)展的不和諧因素。系統(tǒng)不完善——

盡管股票市場、國債市場、基金市場與資本交易市場等等金融服務(wù)體系已經(jīng)初步形成并且獲得一定程度的發(fā)展，但相比起來仍然不夠完善。對整體金融發(fā)展環(huán)境的良性支持不足。3、金融街未來的發(fā)展美國證交會主主席考克斯指指出：中國在國際資資本市場中發(fā)發(fā)揮著越來越越重要的作用用，但是中國資資本市場需要要繼續(xù)獲得良良性發(fā)展的空空間與支持。。美國財長斯諾諾指出：中國國目前的資本本市場是“不不發(fā)達(dá)”的，，還有著很大大的潛力。中國需要進(jìn)一一步向世界開開放資本市場場，與此同時時也要加強(qiáng)相相關(guān)的法規(guī)監(jiān)監(jiān)管，使之更更加透明。國外投行專家家看好中國資資本市場的發(fā)發(fā)展?jié)摿ΑＫ麄儽硎?，如如果沒有強(qiáng)大大的資本市場場支持，強(qiáng)大大的經(jīng)濟(jì)體就就沒有可持續(xù)續(xù)性。摩根士丹利執(zhí)執(zhí)行總監(jiān)、戰(zhàn)戰(zhàn)略團(tuán)隊總監(jiān)監(jiān)MalcolmWood表示示：中國是世界上上最主要的經(jīng)經(jīng)濟(jì)體之一，，巨大的GDP規(guī)模和市市場空間，吸吸引了越來越越多的國外投投資者。目前中國資資本市場規(guī)模模偏小，需要要在發(fā)展股票票市場方面作作出更多的努努力。他認(rèn)為為中國增長速速度很快，潛潛力很大。來自世界的聲聲音美國證交會主主席考克斯美國財長斯諾諾3、金融街未未來的發(fā)展隨著中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，中中國正在扮演演世界第二大大經(jīng)濟(jì)體的角角色發(fā)達(dá)的資本市市場，是中國國與世界的共共同要求中國資本市場場已經(jīng)啟動3、金融街未未來的發(fā)展《中共中央關(guān)關(guān)于制定國民民經(jīng)濟(jì)和社會會發(fā)展的第十十一個五年規(guī)規(guī)劃的建議》》提出"積極發(fā)展股票票、債券等資資本市場,加加強(qiáng)基礎(chǔ)性制制度建設(shè),建建立多層次市市場體系,完完善市場功能能,提高直接接融資比重。"這一提法表明明中央已經(jīng)充充分認(rèn)識到資資本市場的戰(zhàn)戰(zhàn)略意義。建建議涵蓋以下下內(nèi)容：發(fā)行制度的市市場化改革,促進(jìn)上市公司司規(guī)范運(yùn)作的的基本制度,對投資者提供供直接保護(hù)的的基本制度,推動證券經(jīng)營營機(jī)構(gòu)向現(xiàn)代代金融企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變,大力發(fā)展機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者，吸吸引長期資金金入市,建立市場主導(dǎo)導(dǎo)的產(chǎn)品創(chuàng)新新機(jī)制。正在啟動的中中國資本市場場3、金融街未未來的發(fā)展全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)濟(jì)委員會副主主任劉鴻儒在在題為“中國國資本市場現(xiàn)現(xiàn)狀與未來趨趨勢”的演講講中強(qiáng)調(diào)：中國資本市場場正在加大開開放程度、增增多金融創(chuàng)新新，這個特點(diǎn)點(diǎn)目前已經(jīng)明明顯地呈現(xiàn)出出來。如合資證券券公司和合資資基金公司，，目前接觸、、談判的很多多，有的已上上報證監(jiān)會，，速度會比較較快。中國證監(jiān)會主主席尚福林強(qiáng)強(qiáng)調(diào)：將學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國國家金融市場場開放的經(jīng)驗驗，吸取全球球性或地區(qū)性性金融危機(jī)的的教訓(xùn)，穩(wěn)步步推進(jìn)中國資資本市場的對對外開放。中中國經(jīng)濟(jì)和金金融長期穩(wěn)定定發(fā)展。從2002年年12月開始始實行合格境境外機(jī)構(gòu)投資資者(QFII)制度以以來，中國開開始了引進(jìn)外外資、開放證證券市場的資資本發(fā)展過程程。目前，已經(jīng)有28家家境外機(jī)構(gòu)獲獲得了QFII資格。QFII獲準(zhǔn)準(zhǔn)投資的額度度是40.5億美元。最近，中國政府又把把額度增加到到100億美美元。另外有有4家外資銀銀行獲準(zhǔn)開展展QFII托托管業(yè)務(wù),在在短期內(nèi)，中中國金融市場場將有大量以以外國投行為為首外資與金金融服務(wù)及交交易機(jī)構(gòu)進(jìn)駐駐。全國國政政協(xié)協(xié)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)委委員員會會副副主主任任劉劉鴻鴻儒儒中國國證證監(jiān)監(jiān)會會主主席席尚尚福福林林中國國人人民民銀銀行行行行長長周周小小川川在在談?wù)劶凹爸兄袊鴩Y資本本市市場場時時指指出出：：中中國國資資本本市市場場發(fā)發(fā)展展有有巨巨大大前前景景，，但但目目前前面面臨臨固固定定投投資資不不足足、、公公司司債債券券設(shè)設(shè)計計存存在在缺缺陷陷等等問問題題，，發(fā)發(fā)展展需需強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)三三方方面面，，包包括括：：有明明確確的的目目標(biāo)標(biāo)加加快快債債券券市市場場的的發(fā)發(fā)展展；；消除除一一些些不不必必要要的的障障礙礙，，使使更多多的的商商業(yè)業(yè)銀銀行行和和機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)能能夠夠參參與與公公司司債債券券市市場場運(yùn)運(yùn)作作及及資資本本市市場場運(yùn)運(yùn)作作；；出臺臺一一系系列列政政策策以以鼓鼓勵勵金金融融產(chǎn)產(chǎn)品品的的革革新新和和創(chuàng)創(chuàng)新新。3、、金金融融街街未未來來的的發(fā)發(fā)展展中國國上上市市公公司司股股權(quán)權(quán)分分置置改改革革已已經(jīng)經(jīng)全全面面展展開開，，制制約約資資本本市市場場發(fā)發(fā)展展的的一一些些制制度度性性缺缺陷陷正正在在得得到到解解決決，，一一系系列列有有助助于于中中國國資資本本市市場場穩(wěn)穩(wěn)定定健健康康發(fā)發(fā)展展的的措措施施正正逐逐步步出出臺臺。證監(jiān)監(jiān)會會、、中中國國人人民民銀銀行行將將積積極極推推進(jìn)進(jìn)資資本本市市場場改改革革發(fā)發(fā)展展，，使使中中國國的的金金融融體體系系更更富富有有彈彈性性，，增增強(qiáng)強(qiáng)抵抵御御風(fēng)風(fēng)險險的的能能力力。。同同時時，，將積積極極應(yīng)應(yīng)對對經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)全全球球化化帶帶來來的的機(jī)機(jī)遇遇和和挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)，，在在符符合合中中國國資資本本市市場場實實際際情情況況的的前前提提下下，，擴(kuò)擴(kuò)大大對對外外開開放放，，以以求求公公平平競競爭爭，，互互利利共共贏贏。。中國國資資本本市市場場正正邁邁向向健健康康發(fā)發(fā)展展的的新新階階段段3、、金金融融街街未未來來的的發(fā)發(fā)展展北京市政政府今年年4月公公布了《關(guān)于推推進(jìn)本市市資本市市場改革革開放和和穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的意意見》意見認(rèn)為為：北京亟需需建立資資本市場場，以加加速資源源整合和和要素流流動，產(chǎn)產(chǎn)生資本本的聚集集效應(yīng)；；成為全全國資本本市場發(fā)發(fā)展的核核心動力力。北京產(chǎn)權(quán)權(quán)市場作作為資本本市場的的一個平平臺已經(jīng)經(jīng)浮出水水面。目目前北京京產(chǎn)權(quán)交交易所已已成為國國內(nèi)產(chǎn)權(quán)權(quán)市場增增長速度度最快、、國有資資產(chǎn)交易易額最大大的一個個市場平平臺。同時，北北京還要要大力吸引引外來資資本，進(jìn)進(jìn)一步規(guī)規(guī)范制度度、開辟辟良性空空間，共共同促進(jìn)進(jìn)證券、、基金市市場，資資本交易易市場的的快速發(fā)發(fā)展。跡象表明明，目前前外資對對中國金金融服務(wù)務(wù)業(yè)正在在加緊““滲透””。瑞銀銀決定投投資17億元人人民幣為為北京證證券紓困困，以換換取其管管理方面面的控制制權(quán)和20%股股份，業(yè)業(yè)界稱，，這一決決定可能能標(biāo)志著著中國證證券業(yè)激激進(jìn)改革革的開始始；北京，中中國資本本市場發(fā)發(fā)展的核核心動力力3、金融融街未來來的發(fā)展展資本市場場的發(fā)展展浪潮即即將席卷卷北京讓我們一一起迎接接吧——這個全新新的金融融時代！！金融街———北京資本本市場發(fā)發(fā)展的潮潮頭1993年《北京城城市總體體規(guī)劃》》確定金金融街為為國家金金融管理理中心和和國家級級銀行總總行、非非銀行金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)總部的的所在地地。自此，北北京金融融街地區(qū)區(qū)就集聚聚了中國人民民銀行、、中國銀銀監(jiān)會、、中國保保監(jiān)會、、中國證證監(jiān)會這這“一行行三會””。成為中國國金融系系統(tǒng)以及及金融信信息最集集中的地地方——3、金融街街未來的發(fā)發(fā)展北京金融街街作為中國金金融的核心心，在資本本市場的發(fā)發(fā)展中將散散發(fā)強(qiáng)大的的吸引力———可以預(yù)見，，在未來幾年年內(nèi)，北京京金融街將將作為國際際資本市場場的焦點(diǎn)，，而倍受世世界矚目；；大量的國際際金融服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)、外外籍人士與與國際資本本一起集中中涌來，搶灘中國這這塊首要的的金融高地地金融街因此此進(jìn)入又一一輪快速成成長的發(fā)展展機(jī)遇中，，并從而展展現(xiàn)出巨大大的輻射力力，金融街街即將擴(kuò)張張！——本項目目處于其近近衛(wèi)區(qū)域必必將隨金融融街發(fā)展擴(kuò)擴(kuò)張而充滿滿機(jī)會！3、金融街街未來的發(fā)發(fā)展4、項目初初步定位結(jié)合本案與與金融街的的位置關(guān)系系，建議本本案功能定定位的方向向是：為未未來的中國華爾街街－－金融融街提供休休閑、居住住、服務(wù)（這里的服服務(wù)也指本本案的商住住，也多為為服務(wù)型上上升企業(yè)））的小綜合體，，承載金融融街商務(wù)人人士8小時時以外的休休閑、娛樂樂功能。又一個老老外聚居區(qū)區(qū)。具備了這樣樣的功能方方向，在地地圖上反觀觀本案，我我們不難發(fā)發(fā)現(xiàn)在東部部也有一個個和這里類類似的區(qū)域域，那就是是日壇。未來的月壇壇與今天的的日壇在功功能上有著著很強(qiáng)的類類似性及呼呼應(yīng)性。4、項目初初步定位日月同輝，，將變成現(xiàn)現(xiàn)實日月同輝，，是我們在在詳細(xì)分析析本案，并并前瞻性地地考慮了未未來城市功功能分布之之后，我們們發(fā)現(xiàn)的必必然趨勢。。由此，日日月同輝成成為我們營營銷策劃的的總體目標(biāo)標(biāo)，具體拆拆解后有3個具體目目標(biāo)：1、做一個個真正的綜綜合體（不單是指指規(guī)劃等物物理上的綜綜合體，也也指功能））；2、能夠配配得上月壇壇皇家園林林精神高度度的建筑，，形成日月月同輝；3、能夠符符合并滿足足金融街未未來發(fā)展功功能需求的的建筑體。。4、項目初初步定位日月同輝———充分考量上上述目標(biāo)，，結(jié)合綜合合體主要功功能“與城城市進(jìn)行公公共空間交交互”，我我們給出以以下營銷定定位：4、項目初初步定位洛克菲勒中中心是世界界上最富盛盛名的標(biāo)志志性建筑之之一。除了了高度以外外，這座由由19棟建建筑圍塑出出來的活動動區(qū)域，對對于公共空空間的運(yùn)用用也開啟了了城市規(guī)劃劃的新風(fēng)貌貌；區(qū)內(nèi)涵括餐餐廳、辦公公大樓、服服飾店、銀銀行、郵局局、書店。。建筑師利利用大樓間間的廣場、、空地與樓樓梯間制造造人行流動動的方向，，讓一天超超過25萬萬的人潮在在此穿梭。。說明：此處處引入洛克克菲勒中心心，并非指指其高度、、體量上與與本案有相相似之處，，而是指在在功能，以以及精神代代表上，可可已成為本本案效仿的的榜樣。4、項目初初步定位洛克菲勒中中心的實踐踐證明———辦公、購物物、居住和和娛樂是建建筑綜合體體功能的重重要組成，，是形成功功能協(xié)調(diào)的的基礎(chǔ)。說明：此處處引入洛克克菲勒中心心，并非指指其高度、、體量上與與本案有相相似之處，，而是指在在功能，以以及精神代代表上，可可已成為本本案效仿的的榜樣。4、項目初初步定位建筑群的中中心，是一一個下凹的的小廣場，，廣場正面面有一座飛飛翔的雕像像，下面有有噴泉水池池，浮光耀耀眼，冬季季可作溜冰冰場。小廣場南面面是帶狀街街心花園，，供人們小小憩。在市中心巨巨廈之間布布置這樣的的環(huán)境，既既鬧中有靜靜，又富有有空間構(gòu)圖圖的變化。。廣場因華麗麗的圣誕樹樹和溜冰場場而著名，，又因為有有世界各國國的旗幟而而被稱為花花園國家。。環(huán)境和景觀觀是開發(fā)取取得效益的的前提說明：此處處引入洛克克菲勒中心心，并非指指其高度、、體量上與與本案有相相似之處，，而是指在在功能，以以及精神代代表上，可可已成為本本案效仿的的榜樣。4、項目初初步定位曾經(jīng)一度被被認(rèn)為是資資本和商業(yè)業(yè)象征的洛洛克菲勒中中心，在精精神層面與與我們的追追求契合———一個多元化化的建筑一個國際化化的建筑一個具有時時代感和前前瞻性的建建筑一個包容的的建筑一個標(biāo)簽………4、項目初初步定位中國華爾街街·洛洛克菲勒中中心關(guān)鍵詞：前前瞻、國際際、標(biāo)簽、、多元4、項目初初步定位ChinaWallStreet··Rockefeller第一篇項項目基本本定位框架第二篇產(chǎn)產(chǎn)品基本本建議第三篇初初步銷售售計劃1、基礎(chǔ)認(rèn)識2、產(chǎn)品建議3、商業(yè)建議第二篇產(chǎn)品基本建議基礎(chǔ)認(rèn)識a、片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀b、自我剖剖析c、客群訪談a、片區(qū)現(xiàn)狀區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)認(rèn)知：：區(qū)域內(nèi)，中中國人民銀銀行、銀監(jiān)監(jiān)會、證監(jiān)監(jiān)會、各內(nèi)內(nèi)資銀行總總行，外資資銀行中國國總部等金金融機(jī)構(gòu)盡盡數(shù)位于區(qū)區(qū)域內(nèi)。首都規(guī)劃委委員會、北北京建筑設(shè)設(shè)計研究院院，國家商商標(biāo)總局等等國家大型型機(jī)關(guān)部委委，也在本本區(qū)域內(nèi)。。區(qū)域內(nèi)還分分布著：多多個批發(fā)市市場、兒童童醫(yī)院、武武警第二醫(yī)醫(yī)院等單位位機(jī)構(gòu)。1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：a、片區(qū)現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)也有有不足，表表現(xiàn)在：a、缺乏百百貨、專賣賣店等購物物場所；b、周邊現(xiàn)現(xiàn)有居民中中外來租戶戶占有相當(dāng)當(dāng)比例，他他們中絕大大多數(shù)是在在周邊或附附近區(qū)域工工作的年輕輕白領(lǐng)，具具有一定消消費(fèi)需求和和能力，但但區(qū)域內(nèi)缺缺乏休閑場場所，如酒酒吧、特色色餐飲等；；c、現(xiàn)有月月壇公園為為著名皇家家園林，但但其旅游休休閑產(chǎn)業(yè)缺缺失。1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：a、片區(qū)現(xiàn)狀區(qū)域客戶構(gòu)構(gòu)成認(rèn)知區(qū)域內(nèi)可能能的主力客客群：白領(lǐng)、投資資客、批發(fā)發(fā)商等；子女教育類類、駐京機(jī)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療療人員等非主力客群群：1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：a、片區(qū)現(xiàn)狀月壇價值再再認(rèn)知月壇公園是是北京古跡跡五壇之一一，又名夕夕月壇，始始建于明朝朝嘉靖九年年（公元1530年年），是封封建皇帝每每年秋分時時節(jié)祭祀月月神的專用用壇廟，是是首都著名名的古典園園林之一。。毫無疑問，，月壇是封封建王朝的的代表，是是歷經(jīng)幾百百年的皇家家園林，在在今天這樣樣一個嶄新新的時代，，它的文物物價值逐步步體現(xiàn)出來來，它的歷歷史性，以以及它和日日壇的相互互呼應(yīng)，構(gòu)構(gòu)成了它的的唯一性。。在老外眼里里，它其實實是一個可可以和日壇壇媲美的皇皇家園林。。1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：a、片區(qū)現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)具有有商業(yè)需求求，缺乏商商業(yè)供應(yīng)；；區(qū)域內(nèi)休閑閑娛樂場所所有一定市市場前景；；區(qū)域內(nèi)潛在在買家具有有一定數(shù)量量，且素質(zhì)質(zhì)普遍偏高高；月壇唯一性性價值、月月壇與日壇壇呼應(yīng)、月月壇與商業(yè)業(yè)結(jié)合等問問題，有進(jìn)進(jìn)一步思考考的必要，，同時月壇壇具有成為為初級商圈圈的可能；；金融街未來來2～3年年內(nèi)，其范范圍必將擴(kuò)擴(kuò)張，區(qū)域域內(nèi)外籍地地產(chǎn)活躍；；月壇區(qū)域必必將成為繼繼日壇之后后的，第二二個外籍人人士聚居商商圈。通過對區(qū)域域內(nèi)各要素素的掃面，，我們不難難發(fā)現(xiàn)以下下六個問題題：1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：a、片區(qū)現(xiàn)狀基礎(chǔ)認(rèn)識a、片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀b、自我剖剖析c、客群訪談b、自我剖析我是位置月壇公園對對面，金融融街西側(cè)，，西長安街街北側(cè)。位于金融街街及長安街街輻射范圍圍之內(nèi)。1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析我是區(qū)域周邊，中國國人民銀行行、中國工工商銀行總總行、百盛盛購物中心心等重要金金融、商務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)眾多多，環(huán)境成成熟；南側(cè)有首都都規(guī)劃委員員會、北京京建筑設(shè)計計研究院，，北側(cè)緊靠靠月壇大廈廈；中國電信、、中國證監(jiān)監(jiān)會等大型型企業(yè)及管管理機(jī)構(gòu)云云集于此；；形成長安街街與金融街街交匯點(diǎn)的的高檔金融融、商務(wù)辦辦公區(qū)域。。1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析我是景觀月壇公園是是北京古跡跡五壇之一一，又名夕夕月壇，始始建于明朝朝嘉靖九年年（公元1530年年），是封封建皇帝每每年秋分時時節(jié)祭祀月月神的專用用壇廟。月壇坐西朝朝東，分為為南北兩園園，北園以以紅磚綠瓦瓦的古建筑筑和規(guī)則的的道路為其其景色特征征，南園又又名“邀月月園”，以以山石水池池、曲折的的道路為其其特征。南南園中部建建有園中之之園“天香香院”。園園內(nèi)古建為為市級文物物保護(hù)對象象，是首都都著名的古古典園林之之一。1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析我是交通周圍的交通通條件極為為優(yōu)越：長安街、西西二環(huán)等城城市主干道道環(huán)繞周圍圍；地鐵一號線線、二號線線緊密相鄰鄰；多條公公交路線經(jīng)經(jīng)過。1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析我是綜合體體總建筑面積積12萬平平米，地上上8萬平米米，其中商商業(yè)2萬平平米，商住住辦公3萬萬平米，住住宅3萬平平米。其中2萬平平米的商業(yè)業(yè)體量足夠夠引領(lǐng)一個個商圈的誕誕生，綜合合實力未來來無限。1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析劣勢VS優(yōu)優(yōu)勢環(huán)境上：地地塊東、南南、北三面面被包圍，，短期商務(wù)務(wù)氛圍不足足；體量上：總總建面積12萬平米米，地上8萬，規(guī)模模不足以震震撼區(qū)域；；環(huán)境上：不不臨近干道道，周邊有有批發(fā)市場場干擾；高度上：建建筑高度上上被嚴(yán)格限限制；時間上：期期房，相對對現(xiàn)樓給客客戶的可信信度較低。。劣勢——1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析位置：與長長安街10分鐘之距距，與金融融街一路之之隔，二環(huán)環(huán)路上；景觀：對望望月壇，皇皇家園林，，首都著名名的古典園園林之一；；交通：公交交、地鐵系系統(tǒng)完善，，出行便捷捷；規(guī)劃：2萬萬平米商業(yè)業(yè)，彌補(bǔ)區(qū)區(qū)域空白，，有望領(lǐng)跑跑新商圈；；前景：與金金融街300米之隔隔，必將成成為金融大大勢帶來利利好的首批批獲益者。。優(yōu)勢——劣勢VS優(yōu)優(yōu)勢1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析戰(zhàn)略思考通過以上的的描述，我我們不難發(fā)發(fā)現(xiàn)，本項項目地段、、體量、產(chǎn)產(chǎn)品、高度度等方面優(yōu)優(yōu)勢均不十十分明顯，，按照地產(chǎn)產(chǎn)常規(guī)做法法，我們很很難在市場場中取勝。。面對如此激激烈的市場場選擇，““做成地標(biāo)標(biāo)”成為了了一條合理理規(guī)避競爭爭的較佳辦辦法。如此此我們可以以站在一個個較高的層層面來詮釋釋月壇項目目，并跳出出了激烈的的市場競爭爭，站在了了一個更高高的高度，，有著如此此聲譽(yù)高的的建筑，其其本身建筑筑高度顯得得不重要，，重要的是是其內(nèi)涵。。如何打造月月壇項目地地標(biāo)的內(nèi)涵涵，如何贏贏得客戶，，成為了我我們下一步步要解決的的問題。1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析事實上對于于本項目，，在體量小小客觀條件件下，結(jié)合合地標(biāo)的目目標(biāo)定位，，我們甲乙乙雙方面對對的共同問問題是：戰(zhàn)略思考“小體量綜綜合體，難難度大”1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析小綜合體不不同于大綜綜合體，其其體量及可可創(chuàng)造性均均有限制，，進(jìn)而導(dǎo)致致其解決方方案也會與與大綜合體體略有不同同。小綜合體，，更需要精致、特色色、前瞻的的優(yōu)秀綜合合產(chǎn)品以及綜合服務(wù)解決方案。。首先，需要要有專門的的顧問公司司，對項目目定位，產(chǎn)產(chǎn)品定位有有效整合；；其次，需要要有專業(yè)的的營銷公司司，給出營營銷定位，，并銷售執(zhí)執(zhí)行；再次，需要要專業(yè)的商商業(yè)地產(chǎn)顧顧問公司，，針對商業(yè)業(yè)，提出合合理建議；；第四，有客客戶資源、、租務(wù)資源源的保障，，可以使項項目更快消消化；第五，必要要時需要專專業(yè)的融資資機(jī)構(gòu)提供供幫助。解決方案1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析市場上具有有如此綜合合能力的服服務(wù)商為數(shù)數(shù)不多，偉偉業(yè)是在這這為數(shù)不多多的綜合服服務(wù)商中，，是一家體體系完備，，歷史悠久久的服務(wù)商商。解決方案偉業(yè)顧問綜綜合服務(wù)組組織架構(gòu)圖圖控股公司董事會控股公司經(jīng)營決策委員會管理顧問委員會投資顧問公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司資產(chǎn)管理公司我愛我家商業(yè)顧問公司解決方案1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析五位一體··統(tǒng)一一協(xié)作不僅使偉業(yè)業(yè)顧問成為為全國房地地產(chǎn)界屈指指可數(shù)的綜綜合服務(wù)商商同時更創(chuàng)造造出1+1﹥2的服服務(wù)效能偉業(yè)顧問不不斷在實戰(zhàn)戰(zhàn)中超越———以一條全鏈條式的的綜合體系系為開發(fā)商提提供更加全全面的、更更具前瞻性性與實效性性的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)解決方案1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：b、自我剖剖析基礎(chǔ)認(rèn)識a、片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀b、自我剖剖析c、客群訪談c、客群訪談區(qū)域內(nèi)可能的主力客群：白領(lǐng)、投資客、批發(fā)商等；子女教育類、駐京機(jī)構(gòu)、醫(yī)療人員等非主力客群：偉業(yè)顧問，，針對上述述可能成為為本項目目目標(biāo)人群的的客戶進(jìn)行行了一次初初步的訪談?wù)勁c調(diào)研。。偉業(yè)希望望能夠以初初步的市場場的反饋，，對目前產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的的方向作出出相對更加加明確的建建議——1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：c、客群訪訪談我們都依托托于首規(guī)委委、金融街街，所以我我們無法離離開該片區(qū)區(qū)；我們公司人人員少，不不需要很大大的辦公空空間；我們希望也也像大公司司一樣擁有有好的商務(wù)務(wù)環(huán)境；由于公司經(jīng)經(jīng)常加班，，希望擁有有24小時時空調(diào)和獨(dú)獨(dú)立的衛(wèi)生生間來洗澡澡；如果物業(yè)能能夠提供充充分的商務(wù)務(wù)服務(wù)配套套，這樣對對于我們這這樣類型的的企業(yè)是非非常有幫助助的。來自客戶的的聲音中小公司：：（某建筑師師事務(wù)所、、某會計師師事務(wù)所、、某律師事事務(wù)所、某某翻譯公司司）1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：c、客群訪訪談我想無論男男人還是女女人，都還還是渴望有有一個穩(wěn)定定的家。我我和太太同同在金融街街工作，結(jié)結(jié)婚兩年了了，一直都都與父母合合住，很不不方便。工工作比較穩(wěn)穩(wěn)定后，我我們打算買買個小房，，過渡一下下。在選房房子的時候候，我們主主要考慮金金融街周邊邊區(qū)域或者者交通方便便的樓盤，，要適合居居家和投資資，小一點(diǎn)點(diǎn)更好，更更適合我們們現(xiàn)在的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況。。同時，我們們有自己的的交際圈子子，經(jīng)常需需要和朋友友們聚會，，進(jìn)行信息息交流，提提高自己，，挖掘商機(jī)機(jī)，我們希希望附近能能夠有酒吧吧一類的休休閑場所。。金融街外企企職員：（周先生，，已婚）來自客戶的的聲音1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：c、客群訪訪談一直都是租租房住，在在長安街南南禮士路附附近住了三三年，現(xiàn)在在有點(diǎn)積蓄蓄，打算買買一套適合合自己的小小居室，由由于有長安安街情結(jié)，，所以首選選還是這個個區(qū)域。我自己是搞搞建筑的，，對于建筑筑的外觀和和內(nèi)在設(shè)計計都比較在在意，我不不喜歡追求求新、奇、、酷的建筑筑類型，那那種建筑的的生命力很很短暫，我我喜歡富于于文化內(nèi)涵涵，展現(xiàn)世世界建筑精精髓，能夠夠傳承百年年的建筑。。建筑師（陳先生，，單身）來自客戶的的聲音1、基礎(chǔ)認(rèn)認(rèn)識：c、客群訪訪談從小在北歐歐閑適的環(huán)環(huán)境下生活活，至今依依然對那種種生活情有有獨(dú)鐘。我我外婆是中中國蘇州人人，經(jīng)常給給我們講她她的家鄉(xiāng)，，所以從小小我就很向向往東方。。大學(xué)期間間特地來中中國旅游，，神秘的國國度讓我流流連忘返，，畢業(yè)后申申請來到中中國工作?！，F(xiàn)在我已已在北京京定居，，想賣一一套房子子，也不不需要太太大，但但是最好好能照顧顧到我們們西方人人的一些些生活習(xí)習(xí)慣。我我尤其喜喜歡中國國的古典典皇家園園林，如如果能買買到那附附近的房房子，那那一定是是上帝眷眷顧我。。某跨國金金融服務(wù)務(wù)集團(tuán)中中國區(qū)職職員：（Mr.Hanx，具具有中國國血統(tǒng)的的瑞典人人）來自客戶戶的聲音音1、基礎(chǔ)礎(chǔ)認(rèn)識：：c、客群群訪談我們家三三代同堂堂，在京京北有別別墅，平平時父母母和保姆姆住在那那里，孩孩子在寄寄讀學(xué)校校，只有有周末，，我們才才能全家家團(tuán)圓。。我們夫婦婦倆現(xiàn)在在處在鞏鞏固事業(yè)業(yè)的階段段，如果果每天都都奔波于于家和公公司之間間，對于于我們來來說，實實在是太太辛苦。。我們想在在金融街街附近買買套房子子，不需需要大，，只要夠夠兩人住住就可以以，但是是我們沒沒有時間間做飯、、洗衣服服，也不不打算再再請保姆姆，所以以我們希希望，社社區(qū)能有有方便的的24小小時生活活配套。。私企老板板：（周氏夫夫婦，父父母，一一雙兒女女）來自客戶戶的聲音音1、基礎(chǔ)礎(chǔ)認(rèn)識：：c、客群群訪談我和老公公一直在在北京打打拼，雖雖然我們們是外地地人，但但是我們們的根已已經(jīng)扎在在了北京京。一直想在在離我們們工作地地點(diǎn)近的的社區(qū)買買兩套面面積相對對實用一一點(diǎn)的房房子，這這樣既能能滿足我我們自己己的需要要，同時時將來父父母來北北京的時時候也有有地方住住，且有有獨(dú)立空空間，還還方便照照顧。我們搞批批發(fā)的經(jīng)經(jīng)常會有有大量貨貨物需要要倉儲，，我們也也希望我我們的社社區(qū)有地地下室可可以出售售或者長長租給我我們作為為庫房。。批發(fā)商：：（李女士士，已婚婚）來自客戶戶的聲音音1、基礎(chǔ)礎(chǔ)認(rèn)識：：c、客群群訪談一直做投投資的我我，前幾幾天聽新新聞?wù)f，，《中國國資本論論壇》在在北京召召開。我我覺得這這是中國國金融市市場進(jìn)一一步開放放的信號號，一定定伴隨有有大量外外國金融融集團(tuán)進(jìn)進(jìn)駐中國國。金融融街是他他們的主主戰(zhàn)場，，相信金金融街地地區(qū)的外外籍租務(wù)務(wù)市場會會活躍。。經(jīng)過我我和伙伴伴們的研研究，他他們都建建議抓住住先機(jī)，，做金融融街外籍籍租務(wù)市市場的投投資。在北京的的很多外外籍人士士喜歡住住又有視視野，又又有生活活，最好好還能和和中國皇皇家聯(lián)系系起來的的地方。。但是，，他們對對于租用用的房子子有很高高的要求求，格調(diào)調(diào)、交通通、環(huán)境境等等，，都是他他們要考考慮的問問題。因因此，我我在選擇擇投資房房產(chǎn)的時時候也會會考慮這這些情況況。投資人：：（張小姐姐）來自客戶戶的聲音音1、基礎(chǔ)礎(chǔ)認(rèn)識：：c、客群群訪談分析的是是一些消消費(fèi)者心心態(tài)，可可見對房房子的需需求是各各人群都都有的。。但是對對于本案案，從我我們的位位置和區(qū)區(qū)域出發(fā)發(fā)，決定定了我們們商住的的主力客客群是那那些依附附于金融融街、首首規(guī)委、、商標(biāo)總總局的中中小型服服務(wù)企業(yè)業(yè)。對于小戶戶型來說說，客戶戶的范圍圍會更廣廣泛，除除前文所所訪問的的人群外外，從交交通區(qū)域域上來說說，二環(huán)環(huán)路的西西直門到到長椿街街，長安安街上的的西單至至公主墳墳周邊的的高級白白領(lǐng)都有有可能成成為我們們的業(yè)主主。他們們的一般般是單身身或已婚婚，三口口之家或或者三代代同堂消消費(fèi)者在在本案將將占很小小的比例例。以上———小結(jié)1、基礎(chǔ)礎(chǔ)認(rèn)識：：c、客群群訪談產(chǎn)品建議議a、關(guān)于于地標(biāo)b、塑造造地標(biāo)a、關(guān)于于地標(biāo)地標(biāo)———眾望所歸歸的領(lǐng)袖袖，“武武功”雖雖未必第第一，““威望””卻獨(dú)冠冠群雄，，以德服服眾。地地標(biāo)，不不是自封封的，是是地段、、產(chǎn)品、、形象和和服務(wù)的的綜合展展現(xiàn)，地地塊是不不可移動動的，那那么是否否能成為為“地標(biāo)標(biāo)”，取取決于產(chǎn)品、形形象和服服務(wù)！2、產(chǎn)品品建議：：a、關(guān)于于地標(biāo)我一定要要成為地地標(biāo)嗎——答案：因因為，自自身的地地塊條件件有限，，難成為為市場上上很有物物理競爭爭力的項項目，要要想取得得更大更更快的成成功，成成為地標(biāo)標(biāo)是我一一條捷徑徑。我被被險惡的的“江湖湖”推上上了“武武林盟主主”的唯唯一選擇擇；我，必須須成為地地標(biāo)！2、產(chǎn)品品建議：：a、關(guān)于于地標(biāo)產(chǎn)品建議議a、關(guān)于于地標(biāo)b、塑造造地標(biāo)b、塑造地標(biāo)功能定位方向規(guī)劃原則半開放式內(nèi)庭院建立6級園林環(huán)境景觀系統(tǒng)精神象征精致的標(biāo)識系統(tǒng)整體建筑風(fēng)格的把握外立面內(nèi)裝修功能性會所功能定位位方向1、具有有獨(dú)立形形象、可可以整棟棟出售的的住宅產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦公公樓2、空間間靈活、、平躍層層結(jié)合的的soho辦公公樓3、小戶戶型高檔檔公寓、、具有較較強(qiáng)功能能彈性和和空間彈彈性4、還遷遷住宅整體采用用傳統(tǒng)BLOCK垂直直和水平平結(jié)合的的分區(qū)模模式122334412、產(chǎn)品品建議：：b、塑造造地標(biāo)月壇體育場西二環(huán)路路月壇體育館月壇公園借助周邊邊環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢，全全力打造造西二環(huán)環(huán)標(biāo)志性性建筑群群規(guī)劃原則則2、產(chǎn)品品建議：：b、塑造造地標(biāo)半開放式式內(nèi)庭院院建筑群圍圍合形成成了一個個完整的的BLOCK一個不封封閉的半半開放式式內(nèi)庭院院2、產(chǎn)品品建議：：b、塑造造地標(biāo)1.外部部景觀資資源系統(tǒng)統(tǒng)2.社區(qū)區(qū)人口景景觀系統(tǒng)統(tǒng)3.內(nèi)部部核心景景觀系統(tǒng)統(tǒng)4.屋面面立體景景觀系統(tǒng)統(tǒng)建立6級級園林環(huán)環(huán)境景觀觀系統(tǒng)123445.建建筑內(nèi)部部公共空空間景觀觀系統(tǒng)6.半開放放商業(yè)造就環(huán)環(huán)境景觀系統(tǒng)統(tǒng)62、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)12344結(jié)合入口廣場場屋面立體綠化化6建立6級園林林環(huán)境景觀系系統(tǒng)——入口2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)主題型社區(qū)園園林與景觀，，突出價值感感的細(xì)節(jié)體驗驗，街區(qū)月壇壇元素與月壇壇公園呼應(yīng)。。日式枯山水123446建立6級園林林環(huán)境景觀系系統(tǒng)——內(nèi)部園林2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)123446步入式的內(nèi)部部開放商業(yè)，，使項目與外外界渾然一體體。建立6級園林林環(huán)境景觀系系統(tǒng)——內(nèi)部商業(yè)環(huán)境境2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)123446外圍的主題酒酒吧與月壇產(chǎn)產(chǎn)生互動，并并由于其休閑閑性成為一道道景觀。建立6級園林林環(huán)境景觀系系統(tǒng)——外部商業(yè)環(huán)境境2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)精神象征2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)生活方式應(yīng)真真正表達(dá)自己己內(nèi)心的愿望望，反映自己己超越基本物物質(zhì)功能的、、精神層面上上的需求。擺脫類型學(xué)俗俗套的束縛，，而展現(xiàn)出強(qiáng)強(qiáng)烈的個性化化追求，回歸歸到適宜人尺尺度的“院””的功能?；貧w人的真實實本我，體現(xiàn)現(xiàn)本項目獨(dú)具具追求的從物物質(zhì)生活到精精神生活的回回歸，并給與與使用者一種種精神上的寄寄托，一種可可以依靠的感感受。精神象征2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)精致的標(biāo)識系系統(tǒng)2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)整體建筑風(fēng)格格的把握由于本項目所所處地理位置置的特殊性，，中式建筑元元素的體現(xiàn)必必然成為建筑筑風(fēng)格中不可可缺少的一部部分。整體風(fēng)格應(yīng)以以現(xiàn)代建筑的的風(fēng)格為主，，充分體現(xiàn)尊尊貴豪華的品品質(zhì)。2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)在細(xì)部處理上上揉合中式元元素在其中，，與周邊強(qiáng)烈烈的文化氛圍圍相呼應(yīng)。中式元素應(yīng)是是含蓄的，使使用起來并非非簡單的照搬搬，而是傳統(tǒng)統(tǒng)元素和文化化理念的繼承承和發(fā)揚(yáng)。中式元素的體體現(xiàn)不僅僅是是表象上的，，應(yīng)該是可以以給人們一種種意境，一種種親近自然、、樸實、親切切、簡單卻內(nèi)內(nèi)藏豐富的意意涵。同時注重于國國際化感覺的的搭配底商部分外立面2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)星級酒店級別別的公寓大堂堂

各種展示示品位與價值值感的雕塑小小品的巧妙利利用內(nèi)裝修2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)功能性會所內(nèi)斂典雅———文化運(yùn)動休閑———健康物質(zhì)享受———滿足交流空間———精神地下俱樂部，，高品質(zhì)享受受2、產(chǎn)品建議議：b、塑造地標(biāo)標(biāo)商業(yè)建議a、它山之石石b、項目業(yè)態(tài)態(tài)組合定位c、商業(yè)價格格預(yù)測a、它山之石石3、商業(yè)建議議a、它山之石石波托菲諾·純純水岸是華僑僑城波托菲諾諾108萬平平方米綜合社社區(qū)的最高代代表作。它占占地12萬平平方米，總建建筑面積14萬平方米，，規(guī)劃333戶多層豪宅宅和86套臨臨湖聯(lián)排別墅墅，以意大利利西北部濱海海旅游小鎮(zhèn)Petrofina為藍(lán)藍(lán)本，創(chuàng)造出出具有濃郁意意大利風(fēng)情的的高尚人文社社區(qū)。該項目目自2002年7月21日推出以來來，以其優(yōu)美美的人文與自自然環(huán)境等綜綜合因素贏得得市場認(rèn)可。。說明：此處引引入華僑城，，并非指其體體量上與本案案有相似之處處，而是指在在商業(yè)部局、、功能劃分以以及精神代表表上，可已成成為本案效仿仿的榜樣。波托菲諾··純水岸純水岸，是典典型的開放式式綜合體。其其最大的特色色是將商業(yè)引引入社區(qū)內(nèi)部部，突破了以以往傳統(tǒng)的封封閉；社區(qū)的的內(nèi)部的環(huán)境境因此而顯得得豐富起來，，成為一個景景觀。適度的的繁華使社區(qū)區(qū)生機(jī)盎然。。開放，造就環(huán)環(huán)境、造就景景觀3、商業(yè)建議議a、它山之石石在適度開放的的基礎(chǔ)上，純純水岸注重休休閑主題的打打造，結(jié)合時時尚的意大利利風(fēng)情，設(shè)置置了意大利精精品店、鮮花花店、面包房房和咖啡館、、臨湖餐館等等業(yè)態(tài)；同時時注重商業(yè)品品味的包裝，，強(qiáng)調(diào)“領(lǐng)略略意大利風(fēng)情情，盡享高尚尚生活品質(zhì)””的主張，成成為項目自身身與周邊高尚尚人群休閑聚聚會的主要場場所。商業(yè)，引入主主張、引入品品味3、商業(yè)建議議a、它山之石石開放的商業(yè)和和綜合體設(shè)置置成為天鵝堡堡的點(diǎn)睛之筆筆，成為與社社區(qū)自身住宅宅在檔次提升升上有效的相相互襯托的手手段。綜合，相互襯襯托、相互提提升3、商業(yè)建議議a、它山之石石項目產(chǎn)品售價價商業(yè)的入駐駐和良好運(yùn)作作一高再高，，同時引來了了大批外籍人人士和投資者者的追捧；不不僅實現(xiàn)了快快速消化，同同時出現(xiàn)供不不應(yīng)求的局面面；房屋租賃賃也異常紅火火。項目，綜合互互動、名利雙雙收3、商業(yè)建議議a、它山之石石華僑城的借鑒鑒意義創(chuàng)造全新的城城市生活模式式，提供項目目與小區(qū)域長長期持續(xù)發(fā)展展的內(nèi)在動力力；以外向型商業(yè)業(yè)增加社區(qū)活活力，成為區(qū)區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一一幟的產(chǎn)品；；綜合體的定位位與設(shè)置彌補(bǔ)補(bǔ)居住空間功功能不足，滿滿足交流的需需要；形成功功能完備的開開放生活區(qū)域域；以國際主題的的高品位的生生活配套保證證高品質(zhì)的生生活享受；滿滿足國內(nèi)外高高端人群的需需要；以良好的綜合合互動以及執(zhí)執(zhí)行力實現(xiàn)項項目的名利雙雙收，并成為為有實際指導(dǎo)導(dǎo)意義的開發(fā)發(fā)模式。3、商業(yè)建議議a、它山之石石商業(yè)建議a、它山之石石b、項目業(yè)態(tài)態(tài)組合定位c、商業(yè)價格格預(yù)測b、項目業(yè)態(tài)態(tài)組合定位沿街商商業(yè)：：精精品品店、、主題題店為為核心心；周邊商商業(yè)：：綜綜合合主題題酒吧吧、特特色餐餐飲、、娛樂樂；小區(qū)商商業(yè)：：小小型型超市市、美美容美美發(fā)社社區(qū)服服務(wù)類類業(yè)態(tài)態(tài)；商業(yè)類類型：：門門類類相對對齊全全，開開放式式外向向型商商業(yè)。。3、商商業(yè)建建議b、項項目業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位地標(biāo)性性的中西合合璧的的民族與與世界界相結(jié)結(jié)合的的傳統(tǒng)與與現(xiàn)代代相結(jié)結(jié)合的的體驗式式消費(fèi)費(fèi)的21世世紀(jì)最最具代代表性性的功能定定位———3、商商業(yè)建建議b、項項目業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位購物場場所———利利益保保障、、低投投入高高產(chǎn)出出餐飲場場所———人人氣凝凝聚、、承租租能力力有限限文化娛娛樂———商商業(yè)亮亮點(diǎn)、、低投投入高高產(chǎn)出出社區(qū)服服務(wù)———基基礎(chǔ)消消費(fèi)業(yè)態(tài)定定位———3、商商業(yè)建建議b、項項目業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位分類經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模（建筑面積/㎡）主要目標(biāo)人群主力商戶中西特色珠寶首飾、服裝服飾、手工藝品6000外籍人員、時尚消費(fèi)群主題酒吧藏式酒吧、主題音樂酒吧、咖啡吧、茶吧、酒吧2000時尚消費(fèi)群、旅游消費(fèi)群、外籍消費(fèi)群、小資消費(fèi)群餐飲業(yè)態(tài)特色中餐、西式主題餐廳2000時尚消費(fèi)群、旅游消費(fèi)群、外籍消費(fèi)群、小資消費(fèi)群、周邊消費(fèi)人群娛樂業(yè)態(tài)迪廳、KTV（暫定）4000同上購物類業(yè)態(tài)單項體育運(yùn)動產(chǎn)品專賣店、休閑時尚類精品店、中式傳統(tǒng)服飾店4000同上社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)小型超市、美容美發(fā)、干洗店、彩印店2000社區(qū)內(nèi)住戶合計約20000㎡3、商商業(yè)建建議b、項項目業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位3、商商業(yè)建建議b、項項目業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位3、商商業(yè)建建議b、項項目業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位商業(yè)建建