產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃策劃技巧

中國重慶西部國際總部基地項目王志綱戰(zhàn)略定位報告--簡板

（營銷報告參考使用）從制造重慶到頭腦重慶重慶的目標(biāo)是成為西部的首腦城市。重慶，中國五大中心城市，西部地區(qū)唯一的直轄市，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)越，可謂西部大開發(fā)的龍頭和門戶。胡錦濤總書記的“3.14部署”，明確了重慶作為“西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市”的定位。目前重慶與首腦城市標(biāo)準(zhǔn)的差距，不僅表現(xiàn)在GDP上，更表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，尤其表現(xiàn)在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的總部型經(jīng)濟，也就是“頭腦經(jīng)濟”的發(fā)展滯后上。從現(xiàn)在開始，重慶的“頭腦經(jīng)濟”可望進入一個篷勃發(fā)展的新階段。重慶要實現(xiàn)自身的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，同時承接資本轉(zhuǎn)移、技術(shù)轉(zhuǎn)移和接下來的智力轉(zhuǎn)移浪潮，必須要提高城市的區(qū)域輻射聚合能級、改善投資、文化和創(chuàng)業(yè)、宜居軟環(huán)境，打造高端產(chǎn)業(yè)，吸引高端人群和高端企業(yè)，打造西部頭腦城市。實現(xiàn)：從“制造重慶”向“頭腦重慶”的轉(zhuǎn)變。從制造重慶到頭腦重慶頭腦經(jīng)濟催生頭腦園區(qū)從重慶的集群化產(chǎn)業(yè)體系來看，“頭腦經(jīng)濟”固然是以中心城區(qū)——渝中半島為核心發(fā)展的，但隨著交通等因素的改善，格局將發(fā)生微妙變化。渝中半島CBD房地產(chǎn)投資的畸形集中和過熱，導(dǎo)致中心城區(qū)商務(wù)成本劇增；高層建筑的過分密集帶來城市生態(tài)惡化，交通極其不便由于高密度、高成本加之不便的交通等因素，導(dǎo)致近幾年重慶寫字樓市場的萎靡不振。重慶渝中半島開發(fā)過度根據(jù)發(fā)達國家城市發(fā)展的規(guī)律，隨著城市尤其是中心城市的不斷擴大和城市功能的升級，工業(yè)園、辦公園和購物中心將隨著城市郊區(qū)化向郊區(qū)擴散。在這種趨勢下，辦公出現(xiàn)新的發(fā)展趨勢，辦公形態(tài)也發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。中心商務(wù)區(qū)和郊區(qū)總部辦公園開始分離。承擔(dān)企業(yè)、公司的高級管理職能和對外聯(lián)系。中心商務(wù)區(qū)CBD郊區(qū)總部

辦公園郊區(qū)總部辦公園一般是大公司的區(qū)域性組織。依賴中心商務(wù)區(qū)提供服務(wù)，依靠工業(yè)園生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品，在消費者和中間市場提供服務(wù)。總部辦公園即將興起工業(yè)化時代的辦公空間是標(biāo)準(zhǔn)化的分割空間寫字樓形態(tài)，而后工業(yè)時代，人們更加追求自然的、生態(tài)的和人文的個性化辦公環(huán)境。工作形態(tài)進入“休閑商務(wù)時代”?！靶蓍e商務(wù)時代”的建筑表現(xiàn)形式為總部基地，總部基地集群帶來的經(jīng)濟效應(yīng)則為總部經(jīng)濟。自然化生態(tài)化人文化休閑化寬松化舒適化工作形態(tài)的改變總部經(jīng)濟與總部基地什么是總部經(jīng)濟？總部經(jīng)濟是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部－制造基地”功能鏈條輻射帶動生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟形態(tài)。發(fā)展總部經(jīng)濟可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會資本效應(yīng)。什么是總部基地？總部基地是項目選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室的有機組合；提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的企業(yè)總部集群。第一代總部基地——北京豐臺總部基地第二代總部基地——成都青羊總部基地重慶總部園園區(qū)的發(fā)展展格局與北京、上上海等沿海海發(fā)達中心心城市不同同，重慶的郊區(qū)區(qū)總部辦公公園區(qū)還處處于萌芽階階段。全國各大城城市總部經(jīng)經(jīng)濟排名（（2009-2010）根據(jù)研究評評價得出的的排行榜表表明，北京京、上海、、廣州、深深圳、杭州州、南京、、天津、成成都、青島島、武漢位位列中國城城市總部經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展能能力前十名名；全國35個城市總部部經(jīng)濟發(fā)展展能力可劃劃分為四個個能級，第第一能級包包括北京、、上海、廣廣州和深圳圳共4個城市，第第二能級包包括杭州、、南京、天天津、成都都、青島、、武漢和寧寧波共7個城市；其其余城市分分列第三及及第四能級級。目前重慶可可以稱得上上總部園區(qū)區(qū)類型的項項目，只有有渝北區(qū)已已經(jīng)基本售售完的上丁丁企業(yè)公園園一個，而而在未未來來三三五五年年中中，，兩兩江江新新區(qū)區(qū)山山頂頂總總部部、、西西南南總總部部、、寸寸灘灘總總部部等等一一系系列列總總部部基基地地將將如如雨雨后后春春筍筍般般涌涌現(xiàn)現(xiàn)。。1上丁丁企企業(yè)業(yè)公公園園（（已已建建））2山頂頂總總部部基基地地（（在在建建））3寸灘灘總總部部基基地地（（規(guī)規(guī)劃劃））4西南南總總部部基基地地（（規(guī)規(guī)劃劃））5西部部國國際際總總部部（（本本案案））6二郎郎總總部部基基地地（（意意向向））7西永永總總部部基基地地（（意意向向））重慶總總部園園區(qū)分分布圖圖隨著重重慶向向頭腦腦城市市轉(zhuǎn)型型，高高端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將將逐漸漸向近近郊總總部辦辦公園園區(qū)集集聚，，茶園園將大大有作作為。。從產(chǎn)業(yè)業(yè)分類類來看看，其其他總總部基基地例例如西西永、、寸灘灘等，，都與與周邊邊產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群緊密密相關(guān)關(guān)，屬屬于專專業(yè)類類總部部園區(qū)區(qū)。而而茶園園依托托CBD和茶園工業(yè)區(qū)區(qū)，更傾向于于綜合型、跨跨界型和復(fù)合合型總部辦公公特點。茶園應(yīng)該依托CBD和南山的區(qū)位位與生態(tài)優(yōu)勢勢，承接產(chǎn)業(yè)升升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的浪潮，，與其他總部部基地差異化化、打造生態(tài)化、綜合合型總部基地地?？偛炕芈鋺魬舨鑸@茶園區(qū)位圖內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)本案慈母山隧道南山隧道真武山隧道寸灘往機場總投資6億元的南山隧隧道即將動工工，屆時從茶園新新城區(qū)中心地地帶到達解放放碑僅需10~15分鐘；規(guī)劃的地鐵6號線和8號線在茶園交交匯。外環(huán)高速沿江高速慈母山隧道茶園城市副中心真武山隧道南山隧道江北嘴解放碑南坪中環(huán)快速江北機場寸灘集裝箱物流區(qū)保稅港15分鐘15分鐘15分鐘15分鐘20分鐘滬蓉高速渝黔高速湘渝高速25分鐘長壽化工區(qū)茶園地區(qū)交通通分析政府搬遷是撬撬動地方經(jīng)另一方面，政務(wù)中心搬遷必然是預(yù)示著商務(wù)中心等現(xiàn)代高端頭腦產(chǎn)業(yè)的崛起，工業(yè)園區(qū)的逐步升級轉(zhuǎn)變也成為必然。南岸區(qū)區(qū)政府府遷入廣陽島開發(fā)與與苦溪河治理理廣陽島，長江江第二大島，，在未來聚集集3-5萬高端消費人人群，將被打打造一個中國國西部最具特特色和最聚人人氣的旅游、、休閑、康體體、居住、度度假社區(qū)?？嘞訛殚L江江南岸一級支支流，全長25.2km，苦溪河生態(tài)態(tài)治理工程內(nèi)內(nèi)的踏水公園園位于茶園新新城區(qū)的中心心地帶，是未未來茶園新區(qū)區(qū)集休閑、娛娛樂、觀景、、旅游的主要要活動場所之之一，也是茶茶園新區(qū)建設(shè)設(shè)多維生態(tài)城城市的重要標(biāo)標(biāo)志。以未來城區(qū)的的眼光重新審審視茶園，它它是：城市區(qū)位：距距離主城CBD最近的城市副中心心對外交通：通通江達海，城城區(qū)主城東部橋頭堡生態(tài)環(huán)境：南南山腳下的低密度山水森森林城市產(chǎn)業(yè)布局：萬億級工業(yè)走走廊城區(qū)對接交匯匯點功能結(jié)構(gòu)：城城市與產(chǎn)業(yè)互互補融合可持續(xù)發(fā)展發(fā)展趨勢：一一座正在快速崛起和增增值的新城總結(jié)茶園，展展望茶園項目區(qū)位圖項目地理節(jié)點點分析項目周邊景觀觀分析項目地塊航拍拍圖項目地勢分析析項目地形地貌貌整體用地較為為平緩，東高高西低，北高高南低南北兩兩端高差約15米左右，地形形沒有大起伏伏，無特別構(gòu)構(gòu)筑物。項目功能分區(qū)區(qū)項目鳥瞰圖在大重慶時代代，薄熙來書書記提出了““宜居重慶、、暢通重慶、、森林重慶、、平安重慶、、健康重慶””的宏偉戰(zhàn)略略，指明了第第三代重慶的的戰(zhàn)略方向。。五個重慶與項項目定位五個重慶是一一套系統(tǒng)的城城市運營理念念，更是對重重慶下一步的的城市發(fā)展提提出新的課題題和要求！但是，究竟如如何理解五個個重慶？如何何體現(xiàn)五個重重慶？如何推推廣五個重慶慶？新的理念念和指導(dǎo)方針針，需要一個個落腳點，一一個示范區(qū)來來體現(xiàn)。五個重慶，需需要一個示范范區(qū)來作為戰(zhàn)戰(zhàn)略抓手：平安——制度建設(shè)與社社會保障的示示范區(qū)暢通——對外交通和城城市交通的示示范區(qū)森林——生態(tài)環(huán)境與綠綠色低碳的示示范區(qū)宜居——人居環(huán)境和先先鋒生活的示示范區(qū)健康——生活健康和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康的示示范區(qū)平安重慶暢通重慶健康重慶宜居重慶森林重慶側(cè)重政策環(huán)境交通設(shè)施公共配套人居環(huán)境生態(tài)環(huán)境措施破除治安隱患加強法制建設(shè)增強投資信心解決交通瓶頸加速對外聯(lián)系帶動新城開發(fā)體質(zhì)健康生理健康心理健康改善人居條件普及小康生活吸引高端人才改善氣候水文保護生態(tài)資源迎接低碳經(jīng)濟五個重慶與項項目定位中國新生代首首腦產(chǎn)業(yè)示范范區(qū)立足于于21世紀總總部經(jīng)經(jīng)濟最最新發(fā)發(fā)展趨趨勢，，整合合接軌軌世界界的潮潮流科科技，，成為為在西西部乃乃至中中國都都具有有先進進特色色的首首腦經(jīng)經(jīng)濟的的示范范平臺臺。打造中中國第第三代代總部部基地地，使使之成為南南岸區(qū)區(qū)發(fā)展展總部部經(jīng)濟濟和重重慶打打造第第三代代新城城的代代表性性、示示范性性項目目。項目總總體定定位項目定定位內(nèi)內(nèi)涵闡闡釋1、綜合合化：：以全新新的總總部綜綜合體體為功功能整整合指指針，，打造造一站站式高高端商商務(wù)辦辦公生生活平平臺（（總部部辦公公、商商務(wù)休休閑、、日常常居住住、商商業(yè)餐餐飲等等），，成為為城市市新的的功能能核心心之一一和重重要亮亮點。。2、國際際化：：以國際際先進進理念念和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進進行開開發(fā)，，本土土企業(yè)業(yè)提供供高品品位的的國際際化商商務(wù)辦辦公體體驗，，為進進入重重慶的的跨國國企業(yè)業(yè)或機機構(gòu)提提供與與世界界同步步的高高水準(zhǔn)準(zhǔn)商務(wù)務(wù)生活活的理理想空空間。。3、低碳碳化：：全方位位低碳碳技術(shù)術(shù)的運運用保保障環(huán)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量與與生命命質(zhì)量量，成成為低低碳城城市大大潮初初起時時期的的弄潮潮兒。。立體體園4、智能化：以“智慧城市”的理念營造西部乃至全國獨一無二的無線總部基地樣板，無線總部，無限風(fēng)光，無限便捷，無限人性，無限生活。項目定定位內(nèi)內(nèi)涵闡闡釋在以上上內(nèi)涵涵支撐撐下，，本案案既立立足實實際，，又目目標(biāo)遠遠大，，既立立足重重慶城城市發(fā)發(fā)展的的需要要，也也放眼眼世界界首腦腦產(chǎn)業(yè)業(yè)的趨趨勢與與需求求，在在城市市戰(zhàn)略略層面面上，，本案案應(yīng)該該成為為重慶慶東部部崛起起的““超級級引擎擎”和和“超超級服服務(wù)平平臺””，茶茶園這這個城城市副副中心心的新新型強強勁““心臟臟”，，成為為南岸岸區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升升級的的“示示范引引擎””和茶茶園區(qū)區(qū)域乃乃至新新生代代重慶慶城市市建設(shè)設(shè)形象象的代代表，，成為為西部部發(fā)展展首腦腦經(jīng)濟濟的示示范平平臺，，從而而也成成為重重慶吸吸引全全國乃乃至世世界首首腦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的首選選平臺臺。項目定定位內(nèi)內(nèi)涵闡闡釋項目低低碳運運用結(jié)合重重慶及及項目目基礎(chǔ)礎(chǔ)條件件，充充分考考慮低低碳成成本控控制和和可操操作性性原則則，本本案在在低碳碳技術(shù)術(shù)運用用方面面主要要通過過五大大方面面進行行突破破：（1）綠色色節(jié)能能建筑筑（2）綠色色節(jié)能能建筑筑樣板板樓（3）低碳碳體驗驗館（4）低碳碳交通通（5）節(jié)能能環(huán)保保體系系應(yīng)用用項目立立體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)展展示低碳規(guī)規(guī)劃：：充分分利用用環(huán)境境條件件，導(dǎo)導(dǎo)入對對流改改善氣氣候、、人車車分流流減少少尾氣氣、水水系引引入降降低氣氣溫；；立體園園林：：汽車車引入入地下下，地地面大大面積積的綠綠化，，和屋屋頂、、墻面面綠化化，將將綠化化覆蓋蓋率達達到100%；信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，構(gòu)建建面向向未來來的無無線城城市。。（全全方位位、立立體4G、全數(shù)字字化、全全球眼、、全網(wǎng)絡(luò)絡(luò)覆蓋））項目自身身優(yōu)勢分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計優(yōu)優(yōu)勢：：中國重重慶西西部國國際總總部基基地運運用全全新的的設(shè)計計規(guī)劃劃理念念，項項目將將打造造為重重慶乃乃至中中國首首家純純粹生生態(tài)、、低碳碳、健健康辦辦公園園區(qū)，，其產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計、、景觀觀規(guī)劃劃、科科技與與配套套設(shè)施施均將將全面面超越越同類類總部部基地地，并并始終終保持5年不落落后的的開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)目標(biāo)標(biāo)。摒摒棄OFFICE死板的的平面面化設(shè)設(shè)計，，營造造獨特特的獨獨體辦辦公環(huán)環(huán)境，，打造造頂級級花園園式總總部基基地。。配套優(yōu)優(yōu)勢：：中國國重慶慶西部部國際際總部部基地地配套套最為為完善善，占總開開發(fā)用用地512畝34%的商業(yè)業(yè)配套套規(guī)劃劃是全全國同同類總總部基基地絕絕無僅僅有的的，包括括會所所、超超市、、餐廳廳、商商務(wù)中中心、、公寓寓、酒酒店、、商街街、體體育、、娛樂樂等，，兼容容高檔檔商務(wù)務(wù)設(shè)施施和企企業(yè)軟軟件服服務(wù)平平臺的的“頭頭腦經(jīng)經(jīng)濟””商務(wù)務(wù)功能能服務(wù)務(wù)也將將納入入建設(shè)設(shè)范圍圍，形形成一一個與與總部部樓緊緊密配配套的的高檔檔總部部集群群服務(wù)務(wù)區(qū)。。服務(wù)優(yōu)優(yōu)勢：：中國國重慶慶西部部國際際總部部基地地除常規(guī)規(guī)物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)外，，同時時擁有有投融融資、、決策策、市市場、、研發(fā)發(fā)、財財務(wù)決決策，，人才才培訓(xùn)訓(xùn)等服服務(wù)功功能，在所有功功能中投融融資功能首首當(dāng)其沖。。項目政策策優(yōu)勢（（類比））青羊工業(yè)業(yè)總部基基地稅收收優(yōu)惠政政策：對于符合合相關(guān)條條件的企企業(yè)，前前三年按按地方實實得部分分的40%-60%扶持，整整棟入駐駐企業(yè)，，根據(jù)不不同納稅稅額度可可獲得20萬——50萬元的獎獎勵。龍?zhí)豆I(yè)業(yè)總部基基地稅收收優(yōu)惠政政策：年納稅額額在200萬元以上上的企業(yè)業(yè)享受四四稅（增增值稅、、營業(yè)稅稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅、企企業(yè)所得得稅）區(qū)區(qū)級政府府所得部部分80%的扶持，，超過該該納稅規(guī)規(guī)模的企企業(yè)，分分別享受受不同比比例的稅稅收優(yōu)惠惠。雙流空港港總部基基地稅收收優(yōu)惠政政策：入駐園區(qū)區(qū)當(dāng)年納納稅縣級級所得部部分超過過100萬元的新新引進企企業(yè)，前前兩年享享受地方方政府所所得稅100%的返稅，，第3-5年則享受受50%的返稅。。3、62.37%被訪對象象目前辦辦公場地地為租賃賃，其余余為購買買；5、28.68%的被訪者者未來兩年年內(nèi)有購購買商務(wù)務(wù)寫字樓樓打算；；1、對購買買辦公寫寫字樓具具有一定定決策權(quán)權(quán)；普訪本地地客戶特征征4、62.01%的被訪對對象公司司辦公面面積在40㎡以下；2、被訪對對象公司司所屬行行業(yè)和分分布區(qū)域域未明確確限定；；6、有效效問卷共共279份，被訪訪對象主主要集中中在重慶慶地區(qū)；；項目調(diào)研研——客戶特征征項目調(diào)研研——獨棟別墅墅型辦公公樓調(diào)研研情況項目調(diào)研研——聯(lián)排別墅墅型辦公公樓調(diào)研研情況項目調(diào)研研——疊拼別墅墅型辦公公樓調(diào)研研情況產(chǎn)品喜好情況獨棟（46.04%）聯(lián)排（23.74%）疊拼（30.22%）價格面積停車系統(tǒng)停車位價格面積停車系統(tǒng)停車位價格面積停車系統(tǒng)停車位低總價56.49%低面積55.73%獨立地下50.00%15-18個33.59%低總價45.31%低面積58.73%獨立地下48.48%3-5個37.88%低總價64.29%低面積62.35%獨立地下44.58%3-5個50%項目目調(diào)調(diào)研研———產(chǎn)品品喜喜好好情情況況項目目產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型劃劃分分產(chǎn)品類型及面積配比細分表產(chǎn)品類型面積（平米）分占比總占比獨棟700-100030%35%1000-120065%2000以上5%聯(lián)排700-8005%5%疊拼3500-400020%20%小高層950040%40%政府府支支持持與與企企業(yè)業(yè)投投入入南岸岸區(qū)區(qū)政政府府、、長長江江工工業(yè)業(yè)園園管管委委會會對對本本項項目目一一直直都都寄寄予予厚厚望望，，也也在在政政策策等等多多方方面面給給予予了了大大力力的的關(guān)關(guān)注注和和支支持持。。恒德德集集團團是是具具有有雄雄厚厚實實力力的的投投資資機機構(gòu)構(gòu)，，對對此此項項目目傾傾高高度度重重視視，，全全情情投投入入，，系系統(tǒng)統(tǒng)操操作作，，從從““實實力力、、能能力力和和心心