租賃合同重點(diǎn)課件

租賃合同

一、租賃合同的概念、法律特征和種類二、租賃合同的內(nèi)容三、承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)四、買賣不破租賃五、租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)承租權(quán)一、租賃合同的概念、法律特征和種類租賃合同的概念

《合同法》第212規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！弊赓U標(biāo)的物可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)，但租賃物須是不消耗物、特定物、有形物。

租賃合同的概念

《合同法》第212規(guī)定：“租法律特征1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。

-租賃合同是以物的使用、收益為目的的合同，但當(dāng)事人可以約定排除承租人的收益權(quán)。租賃物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，租賃合同期限屆滿后，承租人須將原物交還。租賃合同的給付具有持續(xù)性，因此可將租賃合同稱為持續(xù)性合同。

2、租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。

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租賃合同的成立、生效不受是否交付租賃物的左右，是諾成合同。出租人以標(biāo)的物的使用權(quán)、收益權(quán)為對價，承租人以租金為對價，租賃合同是雙務(wù)、有償合同法律特征1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。

租賃合同的種類

根據(jù)是否確定日期，可分為定期租賃和不定期租賃。

定期租賃，當(dāng)事人約定了租賃期限，但租賃期限如果過長，不利于平衡當(dāng)事人之間的利益，所以《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”。

不定期租賃，當(dāng)事人沒有約定租賃的期限。不定期租賃的特點(diǎn)是當(dāng)事人有任意解除權(quán)。"當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人"。

租賃合同的種類

根據(jù)是否確定日期，可分為定期租賃和不租賃合同的內(nèi)容（一）出租人的義務(wù)

1．租賃物交付及保持義務(wù)

2．出租人的維修義務(wù)3．權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)

（二）承租人的義務(wù)1、按約定使用與按性質(zhì)使用2、妥善保管的義務(wù)3、不任意改善、增設(shè)的義務(wù)4．租金支付義務(wù)5．返還租賃物義務(wù)6．收益權(quán)租賃合同的內(nèi)容（一）出租人的義務(wù)

出租人義務(wù)--租賃物交付及保持義務(wù)。

第216條：“

出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”

--對租賃物的使用收益，以交付為必要，所以出租人應(yīng)當(dāng)按照約定地點(diǎn)、時間、方式、數(shù)量等交付租賃物，并應(yīng)于租賃關(guān)系的整個存續(xù)過程中，保持標(biāo)的物處于適合使用、收益的狀態(tài)，即保持租賃物符合約定的用途。

出租人義務(wù)--租賃物交付及保持義務(wù)。第216條：“出租人的維修義務(wù)

保持義務(wù)的體現(xiàn)（220條、221條）：

維修通常發(fā)生于租賃物破損、老化的情況下，如果是因為承租人的正常使用使標(biāo)的物破損、老化（包括磨損）的，出租人有維修義務(wù)，如果由于承租人的故意或者過失，致使租賃物破損，自當(dāng)由承租人承擔(dān)責(zé)任，由出租人自負(fù)經(jīng)費(fèi)維修。出租人的維修義務(wù)

保持義務(wù)的體現(xiàn)（220條、2權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)

（1）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的含義。

權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是法定義務(wù)。（228條）

（2）以抵押的財產(chǎn)出租對租賃合同效力的影響。

《〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定："抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。"

權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)

（1）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的含

承租人義務(wù)--按約定使用與按性質(zhì)使用

《合同法》第217條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用?！?/p>

--如何使用租賃物涉及到雙方當(dāng)事人的利益。首先，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物；如果沒有約定或者約定不明確，則應(yīng)按照《合同法》第61條的規(guī)定確定對租賃物如何使用，即按合同已有的條款或者交易習(xí)慣確定應(yīng)當(dāng)如何使用，如果還不能確定，則按租賃物的性質(zhì)使用。使用方法與租賃物的用途有關(guān)。

承租人義務(wù)--按約定使用與按性質(zhì)使用《合同妥善保管的義務(wù)

《合同法》第222條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。

--承租人對租賃物的保管，應(yīng)盡善良管理人的注意義務(wù)。"保管不善"，是過錯的體現(xiàn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因承租人的故意和重大過失致使租賃物毀損、滅失的，才承擔(dān)責(zé)任。依照我國《合同法》第222條的精神，保管不善所體現(xiàn)的過錯，包括故意和過失，并未排除輕過失。從法理上看，無償合同無償付出的一方，輕過失才能免責(zé)。因租賃合同是雙務(wù)、有償合同，若租賃物毀損、滅失，承租人輕過失不能免責(zé)妥善保管的義務(wù)

《合同法》第222條規(guī)定：

不任意改善、增設(shè)的義務(wù)

《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?/p>

--有益費(fèi)用的償還問題(案例2)

不任意改善、增設(shè)的義務(wù)

《合同法》第223條規(guī)定：租金支付義務(wù)

租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間、數(shù)額和方式交付租金。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。

226條：對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。租金支付義務(wù)

租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。承租人返還租賃物義務(wù)和收益權(quán)

返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)，租賃期間屆滿或者租賃合同因解除終止，承租人應(yīng)當(dāng)返還原物，但返還原物并不等同于原狀返還，因為即使是正常使用，租賃物也會有磨損、老化等損耗，以至于價值降低。因此，返還的租賃物符合約定的狀態(tài)即可，如果對返還的租賃物的狀態(tài)沒有約定，返還的租賃物應(yīng)符合按約定或者按租賃物的性質(zhì)使用后狀態(tài)。--235條

收益權(quán)--225條:

在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

返還租賃物義務(wù)和收益權(quán)

返還的租賃物應(yīng)當(dāng)三、承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)

轉(zhuǎn)租是指承租人以自己的名義將租賃物出租給第三人（次承租人）使用、收益。

轉(zhuǎn)租關(guān)系：一個標(biāo)的物，兩個法律關(guān)系，三方當(dāng)事人。立法模式:1,限制主義模式，即規(guī)定非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租或讓與租賃權(quán)。德國民法典即采此見解。

2,自由主義模式，法國民法典采用這種模式。

我國合同法第224條就轉(zhuǎn)租采限制主義模式。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，轉(zhuǎn)租是承租人以自己的名義向次承租人出租；租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，是承租人將合同約定的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給新承租人，原承租人退出合同。

--B

三、承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)

轉(zhuǎn)租是指承租人以自己的轉(zhuǎn)租的法律效果1.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人

-承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同(同意包括事后默示追認(rèn))。-出租人通知承租人解除租賃合同以后，承租人與次承租人之間的合同因失去了前提而不能有效成立。

轉(zhuǎn)租的法律效果1.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三2、次承租人對租賃物造成損失的，其應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)租人（承租人）承擔(dān)責(zé)任，承租人應(yīng)當(dāng)對出租人承擔(dān)責(zé)任，不論轉(zhuǎn)租是否經(jīng)過出租人同意，-如次承租人的行為導(dǎo)致租賃物的損害，出租人追究違約責(zé)任，只能追究承租人的違約責(zé)任，而不能追究次承租人的違約責(zé)任，或追究出租人和次承租人的連帶責(zé)任。如以侵權(quán)為由，則有可能追究承租人和次承租人的連帶責(zé)任。

2、次承租人對租賃物造成損失的，其應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)租人（承租人）承擔(dān)3、承租人未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有兩個權(quán)利可以選擇行使：第一，出租人可以通知承租人解除雙方之間的租賃合同。第二，出租人也可以主張承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同不生效。轉(zhuǎn)租不生效的事由是承租人無轉(zhuǎn)租權(quán)，擅自處分了他人的財產(chǎn)。轉(zhuǎn)租合同屬于效力未定的合同（可追認(rèn)的合同）--案例1--房屋轉(zhuǎn)租司法解釋3、承租人未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有兩個權(quán)利可以選擇行使：

四、買賣不破租賃

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！睂Υ艘?guī)則，理論上多稱為“買賣不破租賃”。實(shí)際上，所有權(quán)變動還可以因贈與和繼承產(chǎn)生。因贈與和繼承致使租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，同樣不影響租賃合同的效力。

四、買賣不破租賃

《合同法》第229條規(guī)定：“租所有權(quán)變動不能擊破租賃，是指先有租賃，后發(fā)生所有權(quán)變動的情況。

租賃物在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動，歸屬第三人（買受人、受贈人、繼承人）時，承租人可以其租賃權(quán)對抗新的所有權(quán)人。也就是新的所有權(quán)人與承租人應(yīng)繼續(xù)原租賃合同，直至終期屆至。也即新的所有權(quán)人取代了原出租人的地位。租賃物是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，不影響該規(guī)則的適用。所有權(quán)變動不能擊破租賃，是指先有租賃，后發(fā)生所有抵押與租賃

同時根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押也不能擊破租賃。

《物權(quán)法》190條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。-B

--解釋抵押與租賃

同時根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押也不能擊五、租賃房屋：優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)承租權(quán)（一）優(yōu)先購買權(quán)（第230條）（司法解釋）（二）繼續(xù)承租權(quán)（第234條）（司法解釋）房屋租賃司法解釋五、租賃房屋：優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)承租權(quán)（一）優(yōu)先購買權(quán)（第23《合同法》第十三章

租賃合同第212條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第213條租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第214條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。第215條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。《合同法》第十三章

租賃合同第216條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第217條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。第218條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第219條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失第216條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期第220條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第221條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。第222條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第223條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。第220條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約第224條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第225條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。第226條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。第227條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第224條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。第228條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第230條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。第231條因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。第228條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用第232條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！さ?33條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。第235條租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。第236條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。第232條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照案例1

提高租金未果,房東要求收房

2004年3月2日陳某與王某簽訂房屋租賃合同，陳某將其兩間門面房出租給王某，租期為3年，租金共計6萬元人民幣，王某于合同簽訂后10日內(nèi)一次性付清房租。雙方還約定，如果王某生意不景氣，經(jīng)陳某同意后可以轉(zhuǎn)租該門面。租期內(nèi)，王某未經(jīng)陳某同意曾將該門面轉(zhuǎn)租給了李某三個月，陳某知曉后未提出任何異議，后王某在沒有和陳某協(xié)商的情況下，對該房屋進(jìn)行了簡單裝修。2006年該地區(qū)門面房租金水漲船高。見此情形，陳某要求王某提高租金，王某不同意，雙方為此發(fā)生糾紛。2006年10月9日陳某向法院提起訴訟，以王某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租房屋及王某擅自對房屋進(jìn)行裝修為由，要求解除其與王某之間的租賃合同，收回房屋。

案例1

提高租金未果,房東要求收房

[點(diǎn)評]

得知轉(zhuǎn)租沒有追認(rèn),房主無權(quán)解除合同

1、未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租房屋，陳某能否解除房屋租賃合同?

根據(jù)《合同法》第224條規(guī)定承租人王某在未經(jīng)出租人陳某同意的情況下擅自將門面房轉(zhuǎn)租給了李某，作為出租人的陳某是有權(quán)解除合同的。

本案中,陳某知曉王某轉(zhuǎn)租的事實(shí)后并未提出任何異議，王某擅自轉(zhuǎn)租的行為，屬于民法上的無權(quán)處分行為，因為他不享有房屋的所有權(quán)，無權(quán)處分行為在民法上屬于效力待定行為，該行為只有經(jīng)有權(quán)處分人同意或追認(rèn)后方才有效，也就是說王某擅自轉(zhuǎn)租的行為需要陳某的追認(rèn)同意才能是合法有效的。而陳某在知道該轉(zhuǎn)租行為后并未作出反對的意思表示，那么依民法相關(guān)原理可視為陳某是同意該轉(zhuǎn)租行為的。因而在本案中，陳某以王某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租房屋要求解除租賃合同不能成立。

2、王某擅自對房屋進(jìn)行裝修，陳某能否解除合同?

我國《城市房屋租賃管理辦法》第24條規(guī)定，承租人擅自拆改承租房結(jié)構(gòu)或改變用途的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。本案中王某只是因為經(jīng)營需要對該房屋進(jìn)行了簡單裝修，并沒有拆改房屋結(jié)構(gòu)，改變用途，并不屬于《城市房屋租賃管理辦法》第24條的規(guī)定，因此陳某以此為理由要求解除與王某簽訂的房屋租賃合同也是沒有法律依據(jù)的。

[點(diǎn)評]

得知轉(zhuǎn)租沒有案例2:承租人不付房租裝修物歸房主田某租用閆某的118平方米門市網(wǎng)點(diǎn)用于經(jīng)營，租期為5年，合同約定：田某租賃期滿，房屋內(nèi)的裝修不得破壞，與租賃房屋一并交給閆某。在合同履行到第三年時，因田某未按約定給付22萬元房租，并已超過給付房款期限一個月，閆某提出解除租賃合同，但田某拒不騰房。法院依法解除閆某與田某的房屋租賃合同，判決田某給付拖欠的房租22萬元、違約金10萬元，田某按合同約定將所租賃的門市房上的四壁、頂棚上的附屬物等均完好返還給閆某。案例2:承租人不付房租裝修物歸房主田某租用閆某的1點(diǎn)評：合同約定租賃關(guān)系結(jié)束后，裝修歸出租人所有，但因一方違約而導(dǎo)致合同被提前解除的，如系出租人違約造成合同被提前解除的，承租人有權(quán)要求出租人對裝修損失作補(bǔ)償。

如系承租人違約導(dǎo)致合同被提前解除的，一般來說，裝修應(yīng)無償歸出租人所有。但如果承租人違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與裝修價值懸殊的，且確有再利用價值的，可酌情由出租人給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償(實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)為1/3)。點(diǎn)評：

第二十一條承租人有下理行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：

（一）承租人擅自承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；（二）承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動，損害公共利益的；（三）承租人累計六個月不交租金的。

第二十二條機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得租用或變相租用城市私有房屋，如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。租賃合同重點(diǎn)課件

2009城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋

關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。2009城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋

關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。數(shù)份房屋租賃合同的執(zhí)行第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。數(shù)份房屋租賃合同的執(zhí)行第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參租賃房屋的維修第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

租賃房屋的維修第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或裝飾裝修問題第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。裝飾裝修問題第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由雙方按照過錯分擔(dān)。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租租賃房屋轉(zhuǎn)租第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。租賃房屋轉(zhuǎn)租第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三次承租人的抗辯權(quán)、共同居住人繼續(xù)承租權(quán)第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。次承租人的抗辯權(quán)、共同居住人繼續(xù)承租權(quán)第十七條因承租人拖欠租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動第二十條租賃房屋在租賃期優(yōu)先購買權(quán)第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。（比較：民法通則若干意見第１１８條）第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承優(yōu)先購買的限制第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。優(yōu)先購買的限制第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購優(yōu)先購買問題，民法通則若干意見第１１８條合同法230條：出賣人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。民法通則若干意見第１１８條：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。（此條已經(jīng)廢止）優(yōu)先購買問題，民法通則若干意見第１１８條合同法230條：出賣

租賃合同

一、租賃合同的概念、法律特征和種類二、租賃合同的內(nèi)容三、承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)四、買賣不破租賃五、租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)承租權(quán)一、租賃合同的概念、法律特征和種類租賃合同的概念

《合同法》第212規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！弊赓U標(biāo)的物可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)，但租賃物須是不消耗物、特定物、有形物。

租賃合同的概念

《合同法》第212規(guī)定：“租法律特征1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。

-租賃合同是以物的使用、收益為目的的合同，但當(dāng)事人可以約定排除承租人的收益權(quán)。租賃物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，租賃合同期限屆滿后，承租人須將原物交還。租賃合同的給付具有持續(xù)性，因此可將租賃合同稱為持續(xù)性合同。

2、租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。

-

租賃合同的成立、生效不受是否交付租賃物的左右，是諾成合同。出租人以標(biāo)的物的使用權(quán)、收益權(quán)為對價，承租人以租金為對價，租賃合同是雙務(wù)、有償合同法律特征1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。

租賃合同的種類

根據(jù)是否確定日期，可分為定期租賃和不定期租賃。

定期租賃，當(dāng)事人約定了租賃期限，但租賃期限如果過長，不利于平衡當(dāng)事人之間的利益，所以《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”。

不定期租賃，當(dāng)事人沒有約定租賃的期限。不定期租賃的特點(diǎn)是當(dāng)事人有任意解除權(quán)。"當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人"。

租賃合同的種類

根據(jù)是否確定日期，可分為定期租賃和不租賃合同的內(nèi)容（一）出租人的義務(wù)

1．租賃物交付及保持義務(wù)

2．出租人的維修義務(wù)3．權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)

（二）承租人的義務(wù)1、按約定使用與按性質(zhì)使用2、妥善保管的義務(wù)3、不任意改善、增設(shè)的義務(wù)4．租金支付義務(wù)5．返還租賃物義務(wù)6．收益權(quán)租賃合同的內(nèi)容（一）出租人的義務(wù)

出租人義務(wù)--租賃物交付及保持義務(wù)。

第216條：“

出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！?/p>

--對租賃物的使用收益，以交付為必要，所以出租人應(yīng)當(dāng)按照約定地點(diǎn)、時間、方式、數(shù)量等交付租賃物，并應(yīng)于租賃關(guān)系的整個存續(xù)過程中，保持標(biāo)的物處于適合使用、收益的狀態(tài)，即保持租賃物符合約定的用途。

出租人義務(wù)--租賃物交付及保持義務(wù)。第216條：“出租人的維修義務(wù)

保持義務(wù)的體現(xiàn)（220條、221條）：

維修通常發(fā)生于租賃物破損、老化的情況下，如果是因為承租人的正常使用使標(biāo)的物破損、老化（包括磨損）的，出租人有維修義務(wù)，如果由于承租人的故意或者過失，致使租賃物破損，自當(dāng)由承租人承擔(dān)責(zé)任，由出租人自負(fù)經(jīng)費(fèi)維修。出租人的維修義務(wù)

保持義務(wù)的體現(xiàn)（220條、2權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)

（1）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的含義。

權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是法定義務(wù)。（228條）

（2）以抵押的財產(chǎn)出租對租賃合同效力的影響。

《〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定："抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。"

權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)

（1）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的含

承租人義務(wù)--按約定使用與按性質(zhì)使用

《合同法》第217條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用?！?/p>

--如何使用租賃物涉及到雙方當(dāng)事人的利益。首先，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物；如果沒有約定或者約定不明確，則應(yīng)按照《合同法》第61條的規(guī)定確定對租賃物如何使用，即按合同已有的條款或者交易習(xí)慣確定應(yīng)當(dāng)如何使用，如果還不能確定，則按租賃物的性質(zhì)使用。使用方法與租賃物的用途有關(guān)。

承租人義務(wù)--按約定使用與按性質(zhì)使用《合同妥善保管的義務(wù)

《合同法》第222條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。

--承租人對租賃物的保管，應(yīng)盡善良管理人的注意義務(wù)。"保管不善"，是過錯的體現(xiàn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因承租人的故意和重大過失致使租賃物毀損、滅失的，才承擔(dān)責(zé)任。依照我國《合同法》第222條的精神，保管不善所體現(xiàn)的過錯，包括故意和過失，并未排除輕過失。從法理上看，無償合同無償付出的一方，輕過失才能免責(zé)。因租賃合同是雙務(wù)、有償合同，若租賃物毀損、滅失，承租人輕過失不能免責(zé)妥善保管的義務(wù)

《合同法》第222條規(guī)定：

不任意改善、增設(shè)的義務(wù)

《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?/p>

--有益費(fèi)用的償還問題(案例2)

不任意改善、增設(shè)的義務(wù)

《合同法》第223條規(guī)定：租金支付義務(wù)

租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間、數(shù)額和方式交付租金。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。

226條：對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。租金支付義務(wù)

租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。承租人返還租賃物義務(wù)和收益權(quán)

返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)，租賃期間屆滿或者租賃合同因解除終止，承租人應(yīng)當(dāng)返還原物，但返還原物并不等同于原狀返還，因為即使是正常使用，租賃物也會有磨損、老化等損耗，以至于價值降低。因此，返還的租賃物符合約定的狀態(tài)即可，如果對返還的租賃物的狀態(tài)沒有約定，返還的租賃物應(yīng)符合按約定或者按租賃物的性質(zhì)使用后狀態(tài)。--235條

收益權(quán)--225條:

在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

返還租賃物義務(wù)和收益權(quán)

返還的租賃物應(yīng)當(dāng)三、承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)

轉(zhuǎn)租是指承租人以自己的名義將租賃物出租給第三人（次承租人）使用、收益。

轉(zhuǎn)租關(guān)系：一個標(biāo)的物，兩個法律關(guān)系，三方當(dāng)事人。立法模式:1,限制主義模式，即規(guī)定非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租或讓與租賃權(quán)。德國民法典即采此見解。

2,自由主義模式，法國民法典采用這種模式。

我國合同法第224條就轉(zhuǎn)租采限制主義模式。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，轉(zhuǎn)租是承租人以自己的名義向次承租人出租；租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，是承租人將合同約定的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給新承租人，原承租人退出合同。

--B

三、承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)

轉(zhuǎn)租是指承租人以自己的轉(zhuǎn)租的法律效果1.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人

-承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同(同意包括事后默示追認(rèn))。-出租人通知承租人解除租賃合同以后，承租人與次承租人之間的合同因失去了前提而不能有效成立。

轉(zhuǎn)租的法律效果1.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三2、次承租人對租賃物造成損失的，其應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)租人（承租人）承擔(dān)責(zé)任，承租人應(yīng)當(dāng)對出租人承擔(dān)責(zé)任，不論轉(zhuǎn)租是否經(jīng)過出租人同意，-如次承租人的行為導(dǎo)致租賃物的損害，出租人追究違約責(zé)任，只能追究承租人的違約責(zé)任，而不能追究次承租人的違約責(zé)任，或追究出租人和次承租人的連帶責(zé)任。如以侵權(quán)為由，則有可能追究承租人和次承租人的連帶責(zé)任。

2、次承租人對租賃物造成損失的，其應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)租人（承租人）承擔(dān)3、承租人未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有兩個權(quán)利可以選擇行使：第一，出租人可以通知承租人解除雙方之間的租賃合同。第二，出租人也可以主張承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同不生效。轉(zhuǎn)租不生效的事由是承租人無轉(zhuǎn)租權(quán)，擅自處分了他人的財產(chǎn)。轉(zhuǎn)租合同屬于效力未定的合同（可追認(rèn)的合同）--案例1--房屋轉(zhuǎn)租司法解釋3、承租人未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有兩個權(quán)利可以選擇行使：

四、買賣不破租賃

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”對此規(guī)則，理論上多稱為“買賣不破租賃”。實(shí)際上，所有權(quán)變動還可以因贈與和繼承產(chǎn)生。因贈與和繼承致使租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，同樣不影響租賃合同的效力。

四、買賣不破租賃

《合同法》第229條規(guī)定：“租所有權(quán)變動不能擊破租賃，是指先有租賃，后發(fā)生所有權(quán)變動的情況。

租賃物在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動，歸屬第三人（買受人、受贈人、繼承人）時，承租人可以其租賃權(quán)對抗新的所有權(quán)人。也就是新的所有權(quán)人與承租人應(yīng)繼續(xù)原租賃合同，直至終期屆至。也即新的所有權(quán)人取代了原出租人的地位。租賃物是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，不影響該規(guī)則的適用。所有權(quán)變動不能擊破租賃，是指先有租賃，后發(fā)生所有抵押與租賃

同時根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押也不能擊破租賃。

《物權(quán)法》190條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。-B

--解釋抵押與租賃

同時根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押也不能擊五、租賃房屋：優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)承租權(quán)（一）優(yōu)先購買權(quán)（第230條）（司法解釋）（二）繼續(xù)承租權(quán)（第234條）（司法解釋）房屋租賃司法解釋五、租賃房屋：優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)承租權(quán)（一）優(yōu)先購買權(quán)（第23《合同法》第十三章

租賃合同第212條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第213條租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第214條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。第215條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！逗贤ā返谑?/p>

租賃合同第216條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第217條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。第218條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第219條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失第216條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期第220條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第221條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。第222條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第223條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。第220條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約第224條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第225條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。第226條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。第227條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第224條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。第228條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第230條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。第231條因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。第228條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用第232條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！さ?33條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。第235條租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。第236條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。第232條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照案例1

提高租金未果,房東要求收房

2004年3月2日陳某與王某簽訂房屋租賃合同，陳某將其兩間門面房出租給王某，租期為3年，租金共計6萬元人民幣，王某于合同簽訂后10日內(nèi)一次性付清房租。雙方還約定，如果王某生意不景氣，經(jīng)陳某同意后可以轉(zhuǎn)租該門面。租期內(nèi)，王某未經(jīng)陳某同意曾將該門面轉(zhuǎn)租給了李某三個月，陳某知曉后未提出任何異議，后王某在沒有和陳某協(xié)商的情況下，對該房屋進(jìn)行了簡單裝修。2006年該地區(qū)門面房租金水漲船高。見此情形，陳某要求王某提高租金，王某不同意，雙方為此發(fā)生糾紛。2006年10月9日陳某向法院提起訴訟，以王某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租房屋及王某擅自對房屋進(jìn)行裝修為由，要求解除其與王某之間的租賃合同，收回房屋。

案例1

提高租金未果,房東要求收房

[點(diǎn)評]

得知轉(zhuǎn)租沒有追認(rèn),房主無權(quán)解除合同

1、未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租房屋，陳某能否解除房屋租賃合同?

根據(jù)《合同法》第224條規(guī)定承租人王某在未經(jīng)出租人陳某同意的情況下擅自將門面房轉(zhuǎn)租給了李某，作為出租人的陳某是有權(quán)解除合同的。

本案中,陳某知曉王某轉(zhuǎn)租的事實(shí)后并未提出任何異議，王某擅自轉(zhuǎn)租的行為，屬于民法上的無權(quán)處分行為，因為他不享有房屋的所有權(quán)，無權(quán)處分行為在民法上屬于效力待定行為，該行為只有經(jīng)有權(quán)處分人同意或追認(rèn)后方才有效，也就是說王某擅自轉(zhuǎn)租的行為需要陳某的追認(rèn)同意才能是合法有效的。而陳某在知道該轉(zhuǎn)租行為后并未作出反對的意思表示，那么依民法相關(guān)原理可視為陳某是同意該轉(zhuǎn)租行為的。因而在本案中，陳某以王某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租房屋要求解除租賃合同不能成立。

2、王某擅自對房屋進(jìn)行裝修，陳某能否解除合同?

我國《城市房屋租賃管理辦法》第24條規(guī)定，承租人擅自拆改承租房結(jié)構(gòu)或改變用途的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。本案中王某只是因為經(jīng)營需要對該房屋進(jìn)行了簡單裝修，并沒有拆改房屋結(jié)構(gòu)，改變用途，并不屬于《城市房屋租賃管理辦法》第24條的規(guī)定，因此陳某以此為理由要求解除與王某簽訂的房屋租賃合同也是沒有法律依據(jù)的。

[點(diǎn)評]

得知轉(zhuǎn)租沒有案例2:承租人不付房租裝修物歸房主田某租用閆某的118平方米門市網(wǎng)點(diǎn)用于經(jīng)營，租期為5年，合同約定：田某租賃期滿，房屋內(nèi)的裝修不得破壞，與租賃房屋一并交給閆某。在合同履行到第三年時，因田某未按約定給付22萬元房租，并已超過給付房款期限一個月，閆某提出解除租賃合同，但田某拒不騰房。法院依法解除閆某與田某的房屋租賃合同，判決田某給付拖欠的房租22萬元、違約金10萬元，田某按合同約定將所租賃的門市房上的四壁、頂棚上的附屬物等均完好返還給閆某。案例2:承租人不付房租裝修物歸房主田某租用閆某的1點(diǎn)評：合同約定租賃關(guān)系結(jié)束后，裝修歸出租人所有，但因一方違約而導(dǎo)致合同被提前解除的，如系出租人違約造成合同被提前解除的，承租人有權(quán)要求出租人對裝修損失作補(bǔ)償。

如系承租人違約導(dǎo)致合同被提前解除的，一般來說，裝修應(yīng)無償歸出租人所有。但如果承租人違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與裝修價值懸殊的，且確有再利用價值的，可酌情由出租人給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償(實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)為1/3)。點(diǎn)評：

第二十一條承租人有下理行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：

（一）承租人擅自承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；（二）承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動，損害公共利益的；（三）承租人累計六個月不交租金的。

第二十二條機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得租用或變相租用城市私有房屋，如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。租賃合同重點(diǎn)課件

2009城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋

關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。2009城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋

關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。數(shù)份房屋租賃合同的執(zhí)行第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。數(shù)份房屋租賃合同的執(zhí)行第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參租賃房屋的維修第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違