世聯(lián)深圳華潤(rùn)幸福里地產(chǎn)項(xiàng)目策略執(zhí)行報(bào)告2

5.關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置：

要在激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)爭(zhēng)中取勝，合力打好三大戰(zhàn)役第一大戰(zhàn)役：展示中心開放目標(biāo)：借此節(jié)點(diǎn)，結(jié)合一次華潤(rùn)街區(qū)的高調(diào)活動(dòng)，項(xiàng)目形象建立，以此為開端，在街區(qū)展開一系列展示幸福元素的高尚活動(dòng)。第二大戰(zhàn)役：樣板房開放目標(biāo)：積累1000批誠(chéng)意客戶，通過高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品展示再次增強(qiáng)客戶信心，促進(jìn)成交第三大戰(zhàn)役：公開發(fā)售目標(biāo)：開盤熱銷，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)1234

567891011121234567891011122008年2009年第一大戰(zhàn)役圍墻、燈光字產(chǎn)品意見征詢國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)展前期項(xiàng)目案名及l(fā)ogo信息釋放載體一：圍墻目前已上畫,待展示中心開放根據(jù)公關(guān)活動(dòng)需要進(jìn)行換畫載體二：燈光字展示內(nèi)容:案名及l(fā)ogo,位置:懸掛于1棟朝濱河路段,2棟朝萬象街方向.高度適中,品質(zhì)感強(qiáng).(目前進(jìn)度:制作中)展示中心開放1234

567891011121234567891011122008年2009年第一大戰(zhàn)役圍墻、燈光字產(chǎn)品意見征詢國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)展活動(dòng)一：產(chǎn)品意見征詢及深訪安排目的：1、價(jià)值點(diǎn)滲透，測(cè)試客戶對(duì)價(jià)值點(diǎn)是否認(rèn)同，確定未來推廣方向2、客戶定位映證，確定后期服務(wù)及溝通方式場(chǎng)地選擇：萬象城某咖啡廳時(shí)間：春節(jié)后一個(gè)月內(nèi)物料配合：規(guī)劃圖、戶型圖、暫定裝修標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目創(chuàng)刊號(hào)、訪談禮品.錄音筆展示中心開放1234

567891011121234567891011122008年2009年第一大戰(zhàn)役活動(dòng)一：產(chǎn)品意見征詢及深訪安排工程配合：交樓標(biāo)準(zhǔn)房通道的簡(jiǎn)單包裝人員配合:1、世聯(lián)華潤(rùn)各安排一人主負(fù)責(zé).世聯(lián)安排主問及記錄人員預(yù)約客戶構(gòu)成:(15-20人)1.世聯(lián)客戶資源購買800萬以上物業(yè)客戶2.行業(yè)內(nèi)部分誠(chéng)意高端客戶3.華潤(rùn)前期積累客戶具體內(nèi)容見訪談?dòng)?jì)劃（目前在修改當(dāng)中）。展示中心開放圍墻、燈光字產(chǎn)品意見征詢國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)展1234

567891011121234567891011122008年2009年第一大戰(zhàn)役展示中心開放活動(dòng)：國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)展暨展示中心開放目的：在華潤(rùn)中心街區(qū)召開國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)展，特邀世聯(lián)高端客戶,萬象城高端客,等前來參觀，用綜合體內(nèi)召開的藝術(shù)盛事作為展示中心的盛大開幕。項(xiàng)目形象由此高調(diào)建立。時(shí)間:5月地點(diǎn):華潤(rùn)中心整個(gè)街區(qū)工程配合:展示中心達(dá)到展示標(biāo)準(zhǔn)展示中心開放圍墻、燈光字產(chǎn)品意見征詢國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)展1234

567891011121234567891011122008年2009年第一大戰(zhàn)役活動(dòng)內(nèi)容：與周末畫報(bào)及深圳政府聯(lián)合，洽談operagallery，或聯(lián)合國(guó)際知名拍賣行蘇富比，購買并在華潤(rùn)中心街區(qū)舉辦國(guó)際藝術(shù)展。路線安排：在街區(qū)設(shè)置一條路線，將最重要展品放在展示中心，使得客戶參觀沿路參觀同時(shí)，最終到達(dá)展示中心。購買后的部分雕塑可放在大堂會(huì)所園林等位置.借機(jī)，業(yè)內(nèi)為雕塑展開幕搞一個(gè)盛大的酒會(huì)。相關(guān)媒體配合炒作。展示中心開放圍墻、燈光字產(chǎn)品意見征詢國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)展1234

567891011121234567891011122008年2009年第一大戰(zhàn)役物料配合：展覽手冊(cè)，影視片、概念樓書、展覽手冊(cè).華潤(rùn).幸?？ǖ热藛T配合：銷售、客服、保安提前培訓(xùn)到位推廣配合:周末畫報(bào)、財(cái)富、高端金融刊物展示中心開放圍墻、燈光字產(chǎn)品意見征詢國(guó)際頂級(jí)藝術(shù)展Enjoy華潤(rùn)幸福里1234567891011121234567891011122008年2009年第二大戰(zhàn)役樣板房開放主題：奢侈品文化展目的：通過奢侈品文化展，提升新貴奢侈品經(jīng)驗(yàn)值，使其習(xí)慣購買，強(qiáng)化綜合體價(jià)值，引導(dǎo)感性營(yíng)銷。時(shí)間：6月內(nèi)容：在街區(qū)舉辦奢侈品牌文化展，可在華潤(rùn)萬象城中庭及華潤(rùn)中心街區(qū)關(guān)鍵地點(diǎn)布置Hermes的編織機(jī)，或請(qǐng)來lv等品牌手工工匠，現(xiàn)場(chǎng)制作奢侈品。強(qiáng)化奢侈品文化及藝術(shù)理念。突出頂級(jí)品牌的精工細(xì)擢。同期在萬象城王子國(guó)宴舉辦08華潤(rùn)頂級(jí)商業(yè)品牌簽約晚宴。邀請(qǐng)名人名流及領(lǐng)先客戶參與。奢侈品文化展樣板房開放君悅酒店展1234567891011121234567891011122008年2009年第二大戰(zhàn)役樣板房開放主題：物管簽約，君悅推廣時(shí)間：7月目的：為強(qiáng)化君悅酒店對(duì)幸福里住宅的價(jià)值附加，將君悅酒店的文化、服務(wù)理念與資源平臺(tái)和住宅幸福里進(jìn)行嫁接和共享，項(xiàng)目因?yàn)閾碛袊?guó)際五星級(jí)商務(wù)酒店的服務(wù)和裝置裝飾與酒店價(jià)值相互支撐。要點(diǎn)：定量邀請(qǐng)目標(biāo)客戶前往香港君悅酒店同時(shí)感受君悅酒店物管服務(wù)特色內(nèi)容：華潤(rùn)街區(qū)舉辦君悅酒店文化展奢侈品文化展樣板房開放君悅酒店展1234567891011121234567891011122008年2009年第二大戰(zhàn)役樣板房開放1奢侈品文化展樣板房開放君悅酒店展時(shí)間：8月30日時(shí)間：8月30日目標(biāo)：積累1000批誠(chéng)意客戶，鞏固客戶信心主題：結(jié)合都市綜合體生活展開放項(xiàng)目樣板房結(jié)合高調(diào)活動(dòng)的公開發(fā)售場(chǎng)地選擇：中庭設(shè)置臨時(shí)展臺(tái)，街區(qū)設(shè)置道旗與展示中心及樣板房形成互動(dòng)1234567891011121234567891011122008年年2009年年第三大戰(zhàn)役役時(shí)間：9月月20日或或21日目標(biāo)：保證證開盤消化化30%，，4個(gè)月月消化40%主題：結(jié)合合高調(diào)活動(dòng)動(dòng)的公開發(fā)發(fā)售場(chǎng)地選擇：：可在萬象象城王子國(guó)國(guó)宴等高尚尚場(chǎng)所內(nèi)容：建議議請(qǐng)名人名名流開展名名牌新品秀秀或慈善宴宴會(huì)，使得得該事件成成為藝術(shù)界界時(shí)尚界一一大話題。。項(xiàng)目公開發(fā)發(fā)售考慮因素考慮2、3棟產(chǎn)品完完全重疊，，一起推售售會(huì)形成內(nèi)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；；2棟產(chǎn)品整整體質(zhì)素最最優(yōu)最利于于后期溢價(jià)價(jià)推售安排第一批1.3棟第二批2棟棟最后推penthouse6.推售策略略好房源先行行——先開開1、3棟棟，最后開開2棟1棟2棟3棟2棟最安靜靜,風(fēng)水影影響最弱1棟可看香香港自然風(fēng)風(fēng)光,有風(fēng)風(fēng)水影響3棟面向萬萬象街,噪噪音較大,風(fēng)水影響響較大整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)營(yíng)銷曲線前期中期后期時(shí)間軸數(shù)值軸營(yíng)銷費(fèi)用曲曲線現(xiàn)場(chǎng)展示曲曲線銷售價(jià)格曲曲線社區(qū)美譽(yù)度度曲線華潤(rùn)幸福里里公開發(fā)售售前重要工工作安排（（詳細(xì)安安排詳見營(yíng)營(yíng)銷大表））營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)工程要求重要報(bào)告匯匯報(bào)重要物料時(shí)間08年春節(jié)節(jié)4月9.21第一戰(zhàn)役：：展示中心開開放第三戰(zhàn)役公開發(fā)售周邊道路包包裝完工交交付看樓通道及及園林對(duì)外外展示，樣樣板房達(dá)到到展示標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)策略執(zhí)行報(bào)報(bào)告撰寫展示中心開開放結(jié)合華華潤(rùn)中心藝藝術(shù)活動(dòng)8.30第二戰(zhàn)役樣板房開放放價(jià)格表預(yù)售證五證公示文文件開盤所需物物料成交禮品等等產(chǎn)品樓書展覽手冊(cè)概念樓書影視片幸?？ㄕ褂[手冊(cè)及及展示中心心所有模型型及相關(guān)物物料開盤方案價(jià)格報(bào)告5月華潤(rùn)中心重重大活動(dòng)春節(jié)前信息息釋放燈光字亮燈燈圍墻上畫產(chǎn)品測(cè)試萬象城內(nèi)交交樓樣板房房完工都市綜合體體生活展6月7月華潤(rùn)奢侈品品牌文化展展君悅酒店展展結(jié)合物管管簽約儀式式開盤活動(dòng)工程樣板房房通道簡(jiǎn)單包裝展示中心完完工3.29推廣配合配合重大活活動(dòng)及客戶戶會(huì)活動(dòng)線線上線下媒媒體配合報(bào)告告重重點(diǎn)點(diǎn)回回顧顧回顧顧內(nèi)內(nèi)容容憑何何競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？？目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定與誰誰競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？？怎么么競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？？回顧顧——項(xiàng)目目定定位位項(xiàng)目目形形象象定定位位：：代言言頂頂級(jí)級(jí)都都市市生生活活homeashotel形象象上上的的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者，，策策略略上上的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者，，建建立立超超越越競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的，，極極致致化化的的差差異異性性項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位，，改改變變游游戲戲規(guī)規(guī)則則，，自自主主定定義義評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。需要要確確定定的的資資源源精裝修標(biāo)準(zhǔn)的完善確定幸?？?quán)益洽談產(chǎn)品體系完善“客戶會(huì)”注冊(cè)相關(guān)手續(xù)物管公司及管理細(xì)則的確定營(yíng)銷推廣資源藝術(shù)展策展公司洽談一線奢侈品牌文化展資源洽談君悅酒店文化展籌備香港推廣及活動(dòng)資源地鐵通道及萬象城華潤(rùn)大廈展示資源洽談客戶會(huì)專屬系列維護(hù)活動(dòng)安排戶外廣告位各階階段段推推廣廣費(fèi)費(fèi)用用估估算算見見營(yíng)營(yíng)銷銷部部《《關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)及及營(yíng)營(yíng)銷銷費(fèi)費(fèi)用用報(bào)報(bào)告告》》回顧顧————核心心營(yíng)營(yíng)銷銷思思路路1.樹樹立立極極致致形形象象—圍圍繞繞時(shí)時(shí)尚尚性性和和藝藝術(shù)術(shù)性性打打造造項(xiàng)項(xiàng)目目的的高高尚尚形形象象2.通通過過高高體體驗(yàn)驗(yàn)將將項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值傳傳遞遞給給客客戶戶—巧妙妙結(jié)結(jié)合合工工程程節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn),客客戶戶體體驗(yàn)驗(yàn),充充分分滲滲透透項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)—巧巧妙妙設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)系系列列活活動(dòng)動(dòng),提提升升并并讓讓客客戶戶體體驗(yàn)驗(yàn)綜綜合合體體街街區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)值值—一一系系列列活活動(dòng)動(dòng)（（暫暫定定華華潤(rùn)潤(rùn)中中心心2008幸幸福福主主題題年年活活動(dòng)動(dòng)））—一一個(gè)個(gè)會(huì)會(huì)，，一一張張卡卡（（幸幸福?？ǎ灰槐颈緯鴷ǎU闡述述幸幸福福里里幸幸福福生生活活元元素素及及主主張張的的概概念念樓樓書書））形象象策策略略：：通通過過強(qiáng)強(qiáng)化化差差異異點(diǎn)點(diǎn)的的關(guān)關(guān)鍵鍵舉舉措措展示示策策略略：：差差異異價(jià)價(jià)值值的的全全情情展展現(xiàn)現(xiàn)客戶戶策策略略：：““五五大大行行動(dòng)動(dòng)””，，客客戶戶經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策策略略—整整合合資資源源、、相相互互滲滲透透，，透透過過領(lǐng)領(lǐng)先先客客戶戶，，高高度度客客戶戶關(guān)關(guān)懷懷推售售策策略略：：分分批批造造勢(shì)勢(shì)—分分棟棟分分次次推推售售，，保保證證開開盤盤銷銷售售量量關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)；；三三大大戰(zhàn)戰(zhàn)役役推廣廣策策略略：：配配合合重重大大節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)活活動(dòng)動(dòng)線線上上形形象象推推廣廣與與小小眾眾活活動(dòng)動(dòng)渠渠道道推推廣廣結(jié)結(jié)合合回顧顧————關(guān)鍵鍵營(yíng)營(yíng)銷銷舉舉措措我們們期期待待著著，，08年年和和華華潤(rùn)潤(rùn)攜攜手手打打造造享享譽(yù)譽(yù)中中國(guó)國(guó)的的都都市市綜綜合合體體高高尚尚住住宅宅?。　猅hanks————附件件一一：：宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控及及表表現(xiàn)現(xiàn)07年政策：以金融政策成主，對(duì)市場(chǎng)的影響較大OUT行政手段：新增針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房交易及新房營(yíng)銷手法的專項(xiàng)整治金融手段：針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行開始配合行政手段，緊縮銀根，直接針對(duì)投資客和多次置業(yè)稅收政策：將繼金融政策后另一項(xiàng)更為長(zhǎng)期的增加多次置業(yè)與投資成本的“殺手锏”IN波動(dòng)原因1：品牌開發(fā)商“低價(jià)拋售”行為引起市場(chǎng)多米骨牌效應(yīng)波動(dòng)原因2：相關(guān)土地政策和規(guī)劃導(dǎo)致土地開發(fā)加速，未來住宅供應(yīng)量加大波動(dòng)原因3：后續(xù)金融/稅收政策的出臺(tái)將加劇市場(chǎng)波動(dòng)“第二套房貸”提高首付和增加利率，針對(duì)大戶型征收物業(yè)稅等金融和稅收政策將進(jìn)步限制投資需求，加劇市場(chǎng)波動(dòng)。央行以家庭為第二套房單位未來波動(dòng)因素：開發(fā)商行為、政府政策、金融/稅收政策將導(dǎo)致未來市場(chǎng)波動(dòng)堅(jiān)定定不不移移的的宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控IN針對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，政政府短短期對(duì)對(duì)金融融的手手段不不會(huì)放放松我們必必須相相信政政府控控制房房?jī)r(jià)的的信心心與手手段——““關(guān)乎乎民生生”中國(guó)國(guó)國(guó)務(wù)院院總理理溫家家寶19日日在新新加坡坡國(guó)立立大學(xué)學(xué)發(fā)表表演講講時(shí)說說：““如果提提起人人民生生活，，我最最為關(guān)關(guān)注的的是住住房問問題。”對(duì)于高高檔住住房，，主要要靠市市場(chǎng)調(diào)調(diào)節(jié)，，“但但是也也必須有有國(guó)家家的宏宏觀調(diào)調(diào)控，防止止利用用房地地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行炒炒作造造成市市場(chǎng)混混亂””。十七大大代表表、建建設(shè)部部副部部長(zhǎng)仇仇保興興18日晚晚表示示，預(yù)預(yù)計(jì)在在今年年、明明年、、后年年這三三年內(nèi)內(nèi)，廉廉租房房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房的投投資將將呈翻翻番的的趨勢(shì)勢(shì)。對(duì)于房房?jī)r(jià)趨趨高的的問題題，中中國(guó)政政府制制定了了許多多措施施，我我們有有能力力解決決好這這個(gè)問問題。。仇保興興說，，最近近一段段時(shí)間間，中中國(guó)的的房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲得比比較快快，這這是一一個(gè)事事實(shí)。。要調(diào)調(diào)控房房?jī)r(jià)，，應(yīng)該該分兩兩個(gè)部部分：：首先先，要要保證有有效供供給，，對(duì)低收收入人人群提提供足足夠的的房源源和采采取有有效的的措施施。其其次，，要利用各各種宏宏觀調(diào)調(diào)控工工具來來調(diào)控控房?jī)r(jià)價(jià)。十七大大報(bào)告告明確確提出出宏觀觀調(diào)控控的關(guān)關(guān)鍵手手段是是金融融政策策——““殺手手锏””十七大大報(bào)告告在闡闡明未未來完完善宏宏觀調(diào)調(diào)控體體系的的具體體任務(wù)務(wù)時(shí)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，，要““綜合運(yùn)運(yùn)用財(cái)財(cái)政、、貨幣幣政策策，提提高宏宏觀調(diào)調(diào)控水水平”。專專家指指出，，這意意味著著我國(guó)國(guó)未來來將進(jìn)進(jìn)一步步強(qiáng)化化財(cái)政政、貨貨幣兩兩大政政策““組合合拳””聯(lián)動(dòng)動(dòng)發(fā)揮揮宏觀觀調(diào)控控作用用。十十七大大代表表、中中國(guó)人人民銀銀行行行長(zhǎng)周周小川川在接接受中中外記記者采采訪時(shí)時(shí)也公公開表表示，，下一步步將綜綜合運(yùn)運(yùn)用包包括利利率、、匯匯率、、存款款準(zhǔn)備備金率率、公公開市市場(chǎng)操操作等等多種種手段段加大大貨幣幣政策策力度度。當(dāng)前在在售典典型樓樓盤成成交客客戶掃掃描1、投投資客客戶比比例下下降：：新政政前普普遍在在40％％以上，，有些些項(xiàng)目目甚至至高達(dá)達(dá)70％％。新政政后投投資客客比例例下降降到30％％以下。。2、城城市豪豪宅最最暢銷銷平面面產(chǎn)品品集中中在130-170㎡，，總價(jià)價(jià)集中中在300萬-500萬萬。3、回回歸產(chǎn)產(chǎn)品：：客戶戶成交交回歸歸關(guān)注注產(chǎn)品品的宜居性性?？蛻糇冏兓和顿Y資客戶戶快速速撤場(chǎng)場(chǎng)，自自住客客主流流支撐撐典型樓盤成交總價(jià)區(qū)間成交主力戶型客戶描述成交因素后海公館150-350萬67平米兩房130平米三房南山周邊的居民，投資客比例下降城市地段、性價(jià)比高博海名苑370-800萬117平米三房140平米三房復(fù)式核心客戶為項(xiàng)目周邊客戶，年齡集中在35-45歲成交總價(jià)較低的單位星河丹堤210-1000萬185三房274四房復(fù)式絕大部分為自住客戶，以福田客戶為主山水資源、社區(qū)環(huán)境萬科城600-1000萬180-220景苑別墅福田客戶約占44%，龍崗客戶約占22%，羅湖、南山占30%；自住和投資比例約占8：2產(chǎn)品好、萬科品牌及總價(jià)較低的單位星河丹堤E區(qū)300-500萬88平米兩房138-146平米大兩房158-160平米的三房172平米復(fù)式三房成交客戶以羅湖、福田、南山客戶為主環(huán)境好、產(chǎn)品好蘭溪谷二期550-760萬170-190平米南山客戶、部分蛇口當(dāng)?shù)乜陀芯坝^總價(jià)較低單位澳城一期250-500萬100平米三房130平米三房150平米四房以蛇口周邊客戶為主，少量福田客戶，自住加少量投資100平米左右，有景觀，安靜宏觀調(diào)調(diào)控下下的市市場(chǎng)表表現(xiàn)新盤市場(chǎng)：一手房市場(chǎng)成成交量快速下下降，開盤銷銷售率低迷“金九銀十””不再，成交交面積較年中中萎縮約40%，新項(xiàng)目目開盤率多在在30%以下下樓盤名稱開盤時(shí)間推售套數(shù)成交套數(shù)開盤銷售率萬科城8.181565837%澳城一期8.2638713234%萬科第五園3期9.855817331%中海大山地9.151545234%龍園意境華府9.281271814%中海半山溪谷9.301344030%中海西岸華府10.12405021%佳兆業(yè).可園7期10.11102877.89%水岸新都三期10.21894423.3%宇宏公元盛世10.141666137%中城天邑12.3082416520%招華曦城二期1.6972021%星河丹堤1.124109623.4%2007年新新房市場(chǎng)1-12月成交交量走勢(shì)圖：：銀行貸款政策策持續(xù)收緊———加息/首首付提升二手房市場(chǎng)持持續(xù)低迷有價(jià)價(jià)無市一手房壓力來來源：1、房貸緊縮縮的觀望（看看跌）心理2、二手房市市場(chǎng)低迷傳遞遞壓力（比價(jià)價(jià)看跌）宏觀調(diào)控下的的市場(chǎng)表現(xiàn)在售高端項(xiàng)目目成交均價(jià)基基本維持原價(jià)價(jià)，但近期成成交量明顯且且持續(xù)降低，，成交速度放放緩，周期拉拉長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源于世世聯(lián)開盤快訊訊及市場(chǎng)監(jiān)控控?cái)?shù)據(jù)消化力明顯放放緩：大多月月成交10套套以下宏觀調(diào)控下的的市場(chǎng)表現(xiàn)樓盤名稱開盤時(shí)間推售套數(shù)11月成交套數(shù)11月成交均價(jià)12月成交套數(shù)12月成交均價(jià)鳳凰谷2.5820套-------0套-------僑香諾園11.930741套（開盤）3.7萬5套3.7萬東堤園4.247020套5.5萬0套-------中信紅樹灣10.193007套3.7萬2套3.7萬后海公館7.2454812套2.45萬2套2.45萬蘭溪谷二期7.285374套4萬4套4萬博海名苑7.292480套-------0套-------萬科城8.181567套4萬3套4萬星河丹堤5.2651844套2.9萬1套2.8萬澳城一期8.263879套3.2萬3套3.2萬三級(jí)市場(chǎng)：二手房市場(chǎng)，，7月起成交交量急劇下降降，在金融政政策持續(xù)收緊緊態(tài)勢(shì)下價(jià)格格開始松動(dòng)下下跌2007年二二手房市場(chǎng)1-12月均均價(jià)/成交量量走勢(shì)圖：1、物業(yè)稅開開征預(yù)期2、二手房房房貸緊縮3、杜絕陰陽陽合同1、銀行持續(xù)續(xù)加息2、二手房房房貸幾乎停止止3、提升房貸貸的首付與利利息7-8月，初初步松動(dòng)：成成交量開始下下滑客戶反應(yīng)：受受物業(yè)稅持有有成本上升預(yù)預(yù)期影響，放盤量增加，但購買者保保持觀望，成交量下降9-10月，，相持：成交交量開始下滑滑，但價(jià)格只只緩慢下降客戶反應(yīng)：金金融政策持續(xù)續(xù)收緊，購買買者觀望心態(tài)態(tài)更濃，成交量下滑，，放盤價(jià)格仍仍僵持中，11月，松動(dòng)動(dòng)：部分標(biāo)桿桿項(xiàng)目二手房房?jī)r(jià)格開始松松動(dòng)客戶反應(yīng)：金金融政策緊縮縮態(tài)勢(shì)已定，，受迫成交壓壓力，部分標(biāo)桿區(qū)域域價(jià)格開始松松動(dòng)宏觀調(diào)控下的的市場(chǎng)表現(xiàn)附件二：日元元升值第一階階段（1971-1972））：以增加國(guó)內(nèi)貨幣幣供應(yīng)，容忍忍一定程度的的通貨膨脹，，來消化升值的的壓力，帶動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升日本經(jīng)濟(jì)反應(yīng)應(yīng)：當(dāng)年一度衰退退，增長(zhǎng)率由由上一年的10.2%降降到了4.3%，但是在1972年年1－3月達(dá)達(dá)到谷底后立立即回升。但是資產(chǎn)價(jià)格格泡沫和通貨貨膨脹也逐漸漸產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)：：房?jī)r(jià)從1971年末開始始上漲，土地價(jià)格在1972年上上漲了25.1％為應(yīng)對(duì)日元升升值對(duì)經(jīng)濟(jì)的的負(fù)面影響，，在1970年年代初期采用用了極度擴(kuò)張的財(cái)財(cái)政和貨幣政政策，貨幣供應(yīng)量在在1971年年下半年以后后增加了20％。日本當(dāng)時(shí)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)背景：內(nèi)因：日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期快速速增長(zhǎng)，1955年年－1971年年均GDP增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)9.3%，，貿(mào)易順差和外外匯儲(chǔ)備持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)。從1960--1971年,日本的的平均通貨膨膨脹率為5.5%,超過過美國(guó)3.4%外因：美國(guó)政府于1971年8月15日日單方面宣布布以放棄美元兌換換黃金、對(duì)進(jìn)口貨強(qiáng)強(qiáng)制性征收10%進(jìn)口關(guān)關(guān)稅等為主要要內(nèi)容的緊急急經(jīng)濟(jì)政策，，從根本上動(dòng)搖了布雷敦敦森林體系，對(duì)日元構(gòu)成成升值壓力。。持續(xù)面臨本幣幣升值的外部部壓力和內(nèi)在在要求，一直沿用的固固定匯率開始始出現(xiàn)一定的的調(diào)整。近20年的GDP高速增長(zhǎng)，貿(mào)易順差、外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)美元供給量大量增加，放棄直接兌換黃金，布雷敦森林體系崩潰內(nèi)因、外因共同作用，日元被迫升值經(jīng)濟(jì)開始衰退政府采用極度擴(kuò)張的財(cái)政貨幣政策（擴(kuò)大財(cái)政支出和削減貼現(xiàn)率，放松銀根）市場(chǎng)流動(dòng)性增加經(jīng)過半年左右的衰退之后，經(jīng)濟(jì)回升股市、樓市快速增長(zhǎng)，達(dá)到2位數(shù)的通貨膨脹1971年12月簽訂訂“史密森協(xié)協(xié)議”，協(xié)議要求日日元升幅16.88%，，并以此為基基準(zhǔn)上下浮動(dòng)動(dòng)2.25%附件二；日元元升值第二階階段（1973-1984））：調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，提高出口競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，重建出口優(yōu)優(yōu)勢(shì)；建立高效穩(wěn)定的社社會(huì)、企業(yè)制制度，建立成本優(yōu)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)崛起經(jīng)濟(jì)背景：1973年2月，美國(guó)宣布美元元兌黃金貶值值10%，日日本只得讓日日元向浮動(dòng)匯匯率制過渡。1973年10月，，歐佩克7國(guó)國(guó)將原油價(jià)格格提高了21％，第一次石油危危機(jī)爆發(fā)。日本經(jīng)濟(jì)反應(yīng)應(yīng)：一度出現(xiàn)負(fù)增增長(zhǎng)（-1%--2%））以及高通貨貨膨脹率（26%）的危危局，但在75-76年年出現(xiàn)回升，，1971~1985年年實(shí)際GDP年年均增長(zhǎng)率為為4.1%，被視為主要發(fā)達(dá)國(guó)家家中的“一枝枝獨(dú)秀”。房地產(chǎn)市場(chǎng)：：以日本前首相相田中角榮發(fā)發(fā)表《日本列列島改造論》》為起因，1973年全國(guó)地價(jià)平均均比1972年暴漲30.9%。為此，政政府在1973年對(duì)土地稅制進(jìn)行行修改，房地產(chǎn)價(jià)格開始回落落美元再次貶值，日本經(jīng)濟(jì)在此之前保持高速增長(zhǎng)日元被迫升值經(jīng)濟(jì)開始衰退，高通脹出現(xiàn)制造業(yè)和貿(mào)易業(yè)的成本大幅度下降經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二戰(zhàn)來的首次負(fù)增長(zhǎng)石油危機(jī)爆發(fā)，持續(xù)3年加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高鋼鐵、汽車等出口行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力1975年，日本一躍而為世界汽車出口第一大國(guó)1979年，第2次石油危機(jī)爆發(fā)，持續(xù)半年為刺激經(jīng)濟(jì)采取擴(kuò)張性財(cái)政政策（增加財(cái)政支出）建立“終身雇傭制”，建立政治和社會(huì)高效機(jī)制巨額的貿(mào)易順差和資本內(nèi)流緊縮的財(cái)政政策貨幣政策（削減財(cái)政支出，緊縮貸款和貨幣）主要發(fā)達(dá)國(guó)家中卻是最高的1973年，，美元再次貶值值10%，日日本開始放棄棄固定匯率制制，實(shí)行浮動(dòng)動(dòng)匯率制日本經(jīng)濟(jì)反應(yīng)應(yīng)：1985年10－12月出口同比比負(fù)增長(zhǎng)；1986年出出口額減少15.4%，，同時(shí)，國(guó)內(nèi)內(nèi)物價(jià)暴漲、、勞動(dòng)力成本本急劇攀升，，大批制造業(yè)業(yè)企業(yè)紛紛去去海外謀求生生存空間?！啊盁徨X”涌涌入，資金金大量流向房房地產(chǎn)和股票票，為抑制更更多泡沫的出出現(xiàn)