資產(chǎn)評(píng)估的基本方法分析及比較課件

資產(chǎn)評(píng)估09十二月2022第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)市場(chǎng)法第二節(jié)成本法第三節(jié)收益法第四節(jié)評(píng)估方法的比較資產(chǎn)評(píng)估07十二月2022第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法1第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本涵義二、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件和適用范圍三、市場(chǎng)法的基本程序四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法五、對(duì)市場(chǎng)法的評(píng)價(jià)P49第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本涵義二、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條2第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本涵義

比照與被評(píng)估對(duì)象相同或相似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法二、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件和適用范圍（一）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件1、活躍的公開市場(chǎng)2、有可比的已經(jīng)交易的資產(chǎn)資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面P39DOUDANX（二）市場(chǎng)法的適用范圍適用于單項(xiàng)資產(chǎn)不適用于沒有可比參照物的資產(chǎn)沒有市價(jià)的資產(chǎn)DOUDANX第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本涵義比照與3第一節(jié)市場(chǎng)法三、市場(chǎng)法的基本程序1、選擇參照物2、在評(píng)估對(duì)象與參照物間選擇比照因素3、指標(biāo)對(duì)比、量化差異4、在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異5、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果第一節(jié)市場(chǎng)法三、市場(chǎng)法的基本程序1、選擇參照物2、在評(píng)4第一節(jié)市場(chǎng)法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

市場(chǎng)法直接比較法類比調(diào)整法??????1、現(xiàn)行市價(jià)法2、市價(jià)折扣法3、功能價(jià)值類比法4、價(jià)格指數(shù)法5、成新率價(jià)格調(diào)整法6、成本市價(jià)法7、市盈率乘數(shù)法?第一節(jié)市場(chǎng)法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法直接比5第一節(jié)市場(chǎng)法（一）直接比較法1、現(xiàn)行市價(jià)法：評(píng)估對(duì)象具有市場(chǎng)上相同的參照物，如股票、債卷2、市價(jià)折扣法：市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素,憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定

,設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

例如,某企業(yè)急需現(xiàn)金,擬快速變現(xiàn)某資產(chǎn),在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為20萬元,經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為30%,因此,擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20X（1-30%)=14萬元〉資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格X(1一折扣率〉第一節(jié)市場(chǎng)法（一）直接比較法1、現(xiàn)行市價(jià)法：評(píng)估對(duì)象具6第一節(jié)市場(chǎng)法3.功能價(jià)值類比法：功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),參考參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。（1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。例：評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力

為120噸,評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元,由

此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10X90÷120=7.5〈萬元〉第一節(jié)市場(chǎng)法3.功能價(jià)值類比法：功能價(jià)值類比法是以7第一節(jié)市場(chǎng)法（2）資產(chǎn)價(jià)值及其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法例：被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為

90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元,該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=lOX（90÷120）=8.18(萬元)0.7第一節(jié)市場(chǎng)法（2）資產(chǎn)價(jià)值及其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,8第一節(jié)市場(chǎng)法4.價(jià)格指數(shù)法：價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，

考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響

,利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格X（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）或:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=

參照物成交價(jià)格X價(jià)格指數(shù)例：與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照物資產(chǎn)4個(gè)月前的成交價(jià)格為10

萬元,4個(gè)月間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了13%,則:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=lOX（1+13%）

=10.3〈萬元〉第一節(jié)市場(chǎng)法4.價(jià)格指數(shù)法：價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交9第一節(jié)市場(chǎng)法5.成新率價(jià)格調(diào)整法：是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異,通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。6.成本市價(jià)法：是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行成本參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理成本P45例：評(píng)估時(shí)點(diǎn)某參照住宅的成本市價(jià)率150%，被估全新住宅現(xiàn)行成本20萬元?jiǎng)t：被評(píng)對(duì)象價(jià)值(資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值)20X150%=30萬元注：成本市價(jià)率=交易價(jià)/成本第一節(jié)市場(chǎng)法5.成新率價(jià)格調(diào)整法：是以參照物的成交價(jià)10第一節(jié)市場(chǎng)法7.市盈率乘數(shù)法：是以參照物（企業(yè)）

的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)),以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象(企業(yè))的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象(企業(yè))價(jià)值的方法。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）收益額X參照物（企業(yè)）市盈率例：某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為20則：被評(píng)對(duì)象價(jià)值(資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值)1000X2020000萬元注：此方法適用于企業(yè)整體評(píng)估第一節(jié)市場(chǎng)法7.市盈率乘數(shù)法：是以參照物（企業(yè)）的11第一節(jié)市場(chǎng)法（二）類比調(diào)整法：參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，通過對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值。應(yīng)用廣泛資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異值…時(shí)間差異值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)…時(shí)間差異修正系數(shù)或參照物的主要差異因素有5種交易時(shí)間差異因素區(qū)域差異因素功能差異因素交易情況差異因素個(gè)別差異因素注意：各種差異因素可以共同存在，也可以單獨(dú)存在。第一節(jié)市場(chǎng)法（二）類比調(diào)整法：參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方12第一節(jié)市場(chǎng)法1、交易情況差異因素：主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。2、交易時(shí)間差異因素：是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。

3、區(qū)域差異因素：是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出4、功能差異因素：是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。

5、個(gè)別差異因素：主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。第一節(jié)市場(chǎng)法1、交易情況差異因素：主要包括交易的市場(chǎng)條13案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。類比調(diào)整法應(yīng)用實(shí)例：案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基14分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬元)分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)15案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑16分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評(píng)估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)17案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)格為365.2萬元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年8月。案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器18分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，19案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2002年12月，交易價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為1995年。案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990年，評(píng)估基20分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估21參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過下式計(jì)算：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評(píng)估值為：評(píng)估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的22第一節(jié)市場(chǎng)法類比調(diào)整法應(yīng)用實(shí)例：

待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地面積為600平方米，地形為長方形，請(qǐng)?jiān)u估1997年10月的公平市場(chǎng)交易價(jià)。評(píng)估過程：1、選擇評(píng)估方法-----市場(chǎng)法2、搜集有關(guān)評(píng)估資料（1）搜集待估土地資料（2）搜集交易實(shí)例3、交易情況修正4、交易時(shí)間修正5、區(qū)域因素修正6、個(gè)別因素修正7、初步計(jì)算評(píng)估對(duì)象的價(jià)格8、求評(píng)估結(jié)果-----算術(shù)平均法★★★★5種修正因素只用了4種JISUAN不做功能因素修正第一節(jié)市場(chǎng)法類比調(diào)整法應(yīng)用實(shí)例：待估地塊23評(píng)估對(duì)象（待估土地）資料所處地區(qū)一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅土地類型空地面積600平方米形狀長方形地勢(shì)平坦基礎(chǔ)設(shè)施很好交通狀況很好正面路寬8米容積率6剩余使用年限30年交易日期價(jià)格總價(jià)單價(jià)評(píng)估對(duì)象（待估土地）資料所處地區(qū)一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅土地類型24評(píng)估對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D所處地區(qū)一般市區(qū)臨近類似類似類似用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地面積600平方米225平方米380平方米320平方米450平方米形狀長方形長方形長方形長方形正方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦基礎(chǔ)設(shè)施很好較好完備較好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬8米6米8米8米8米容積率66566剩余使用年限30年35303530交易日期2007年10月2007年4月2007年3月2006年10月2006年12月價(jià)格總價(jià)19.6萬31.2萬27.4萬37.8萬單價(jià)870元820元855元840元交易實(shí)例評(píng)估對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D所處地區(qū)一般市區(qū)臨近類似類似25第一節(jié)市場(chǎng)法修正因素一交易情況修正A：價(jià)格正常-----無需修正B：價(jià)格偏低-----約低2%C：價(jià)格偏低-----約低3%D：價(jià)格正常-----無需修正??交易價(jià)X100/97交易價(jià)X100/98第一節(jié)市場(chǎng)法修正因素一交易情況修正A：價(jià)格26第一節(jié)市場(chǎng)法修正因素二交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查2006年10月以來土地價(jià)格平均每月上漲1%A：修正率為1%X6=6%B：修正率為1%X7=7%C：修正率為1%X12=12%D：修正率為1%X10=10%第一節(jié)市場(chǎng)法修正因素二交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查27A和B：與評(píng)估對(duì)象臨近，無須修正ABCD自然條件相同相同相同相同社會(huì)環(huán)境相同稍差相同相同街道條件相同相同相同相同交通便捷度相同稍差稍好相同離交通車站點(diǎn)距離相同稍遠(yuǎn)稍近相同離市中心距離相同相同稍近相同基礎(chǔ)設(shè)施狀況相同稍差相同稍好公共設(shè)施完備狀況相同相同稍差相同水、大氣、噪音污染狀況相同相同相同相同周圍環(huán)境及景觀相同相同相同相同規(guī)劃限制相同相同相同相同綜合得分10088108100修正因素三區(qū)域因素修正A和B：與評(píng)估對(duì)象臨近，無須修正ABCD自然條件相同相同相同28第一節(jié)市場(chǎng)法區(qū)域因素修正結(jié)論A：修正系數(shù)100/100B：修正系數(shù)100/88C：修正系數(shù)100/108D：修正系數(shù)100/100??評(píng)估對(duì)象/交易實(shí)例評(píng)估對(duì)象/交易實(shí)例第一節(jié)市場(chǎng)法區(qū)域因素修正結(jié)論A：修正系數(shù)100/29第一節(jié)市場(chǎng)法（1）：待估土地面積較大有利于充分利用，判定比各交易實(shí)例價(jià)格高2%（2）年限修正設(shè)折現(xiàn)率為8%

1—1（1+8%）年限修正系數(shù)=30÷1—1（1+8%）35=0.9659修正因素四個(gè)別因素修正個(gè)別因素不止一種呵！第一節(jié)市場(chǎng)法（1）：待估土地面積較大有利于充分利（230A修正后的單價(jià)計(jì)算交易價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素（1）修正個(gè)別因素（2）修正結(jié)果(元/平方米B修正后的單價(jià)計(jì)算C修正后的單價(jià)計(jì)算D修正后的單價(jià)計(jì)算855X10097X112100XXX1001081021000.9659=901870X100100X106100XXX1001001021000.9659=909820X10098X107100XX10088102100=1038840X100100X110100XX100100102100=942A交易價(jià)格交易情況修正交易日期修正31第一節(jié)市場(chǎng)法求評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果-----算術(shù)平均法土地評(píng)估單價(jià)=(909+1038+901+9422)/4=948(元/平方米)土地評(píng)估總價(jià)=600X948=568800(元)作例題P47第一節(jié)市場(chǎng)法求評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果-----算術(shù)平均法土32第一節(jié)市場(chǎng)法五、對(duì)市場(chǎng)法的評(píng)價(jià)P49優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點(diǎn)：（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。第一節(jié)市場(chǎng)法五、對(duì)市場(chǎng)法的評(píng)價(jià)P49優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)33第二節(jié)收益法一、收益法的基本涵義三、收益法應(yīng)用的基本計(jì)算公式二、收益法的基本前提和適用范圍四、收益法各項(xiàng)基本參數(shù)的確定第二節(jié)收益法一、收益法的基本涵義三、收益法應(yīng)用的基本計(jì)34第二節(jié)收益法收益法：通過估測(cè)被估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的方法的總稱一、收益法的基本涵義理論基礎(chǔ)------效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評(píng)估值。第二節(jié)收益法收益法：通過估測(cè)被估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值35第二節(jié)收益法通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估思路。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價(jià)值等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和基本思路第二節(jié)收益法通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值36第二節(jié)收益法一個(gè)理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報(bào)。基本原理第二節(jié)收益法一個(gè)理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，37第二節(jié)收益法應(yīng)用收益法的前提：1、被評(píng)估資產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量2、資產(chǎn)所有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并也可以用貨幣衡量3、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)二、收益法的基本前提和適用范圍：收益法三要素：1、預(yù)期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期適用范圍：1、企業(yè)價(jià)值評(píng)估2、能獨(dú)立計(jì)算收益額的單項(xiàng)資產(chǎn)第二節(jié)收益法應(yīng)用收益法的前提：1、被評(píng)估資產(chǎn)的未來收益38第二節(jié)收益法三、收益法應(yīng)用的基本計(jì)算公式：純收益不變1、收益年期無限2、收益年期有限，資本化率大于03、收益年期有限，資本化率等于0（一）P=A/rP----評(píng)估值（收益額）A----等額年金r----折現(xiàn)率或資本化率P=Ar1-1（1+r）n成立條件：純收益每年不變資本化率固定且大于0

收益年期有限n----收益年限P=AXn成立條件：純收益每年不變資本化率為0

收益年期有限第二節(jié)收益法三、收益法應(yīng)用的基本計(jì)算公式：純收益不變139純收益在若干年后保持不變（二）1、收益年期無限P=（1+r）i∑i=1nRi（1+r）n+Ar成立條件：純收益前n年（含第n年）有變化，n年后不含第n年）不變

r﹥0

收益年期無限2、收益年期有限P=（1+r）i∑i=1tRi（1+r）t+Ar1-1（1+r）n-t成立條件：純收益前t年（含第t年）有變化，t年后不含第t

年）不變

r﹥0

收益年期有限ntnini注意與教材的區(qū)別純收益在若干年后保持不變（二）1、收益年期無限P=（1+r40第二節(jié)收益法（三）已知未來若干年后資產(chǎn)的價(jià)格P=r1-1（1+r）成立條件：純收益在第t年（含第t年）保持不變預(yù)知第t年的價(jià)格為

r﹥0

收益年期有限A（1+r）P+Ptttt第二節(jié)收益法（三）已知未來若干年后資產(chǎn)的價(jià)格P=r1-41第二節(jié)收益法四、收益法各項(xiàng)基本參數(shù)的確定（一）預(yù)期收益（1）基本含義是指由被評(píng)估資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸產(chǎn)權(quán)主體的所得額。（2）主要特點(diǎn)①收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；②收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益；有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn)①稅后凈利潤②現(xiàn)金凈流量③利潤總額第二節(jié)收益法四、收益法各項(xiàng)基本參數(shù)的確定（一）預(yù)期收益42第二節(jié)收益法（二）折現(xiàn)率和資本化率1.二者無本質(zhì)區(qū)別

2.

內(nèi)涵上略有區(qū)別:

折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般用于收益年期有限本金化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長率若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。一般用于收益年期無限比照同期國債利率折現(xiàn)率的形式折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值的比例本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn)值的比例第二節(jié)收益法（二）折現(xiàn)率和資本化率1.二者無本43（三）收益期資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間P66收益期估測(cè)方法以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè)以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測(cè)根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測(cè)第二節(jié)收益法（三）收益期資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間P66收益期估測(cè)方法第44例1：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。評(píng)估值=1200/4%=30000（萬元）收益法應(yīng)用案例：例1：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其45例2：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6年預(yù)期收益均為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請(qǐng)估算該企業(yè)的評(píng)估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（萬元）收益法應(yīng)用案例：例2：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬46例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評(píng)估值。收益法應(yīng)用案例：第二節(jié)收益法例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元47（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評(píng)估過程：首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：企業(yè)評(píng)估價(jià)值=49244.2+140×0.6209=136.17（萬元）第二節(jié)收益法（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評(píng)估過程：第二節(jié)收益法48第二章

第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估授課：鄭平第二章

第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估授課：鄭平49第二章第三節(jié)成本法一、成本法的基本涵義二、成本法的應(yīng)用前提：三、成本法中的基本要素（4個(gè)要素）四、成本法中各要素的估算方法成本法學(xué)習(xí)路線：深刻理解4要素要素1—重置成本計(jì)算方法要素1—功能性貶值計(jì)算方法要素1—經(jīng)濟(jì)性貶值計(jì)算方法要素2—實(shí)體性貶值計(jì)算方法評(píng)估值第二章第三節(jié)成本法一、成本法的基本涵義50第三節(jié)成本法重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗評(píng)估值一、成本法的基本涵義基本思路：以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。第三節(jié)成本法重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗評(píng)估51第二節(jié)成本法成本法：首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值的方法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)功能性貶值-或資產(chǎn)的重置成本X成新率在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。第二節(jié)成本法成本法：首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后52第三節(jié)成本法二、成本法的應(yīng)用前提：1、正在使用或假定正在使用2、有可用的歷史資料3、有耗費(fèi)采用成本法還必須具備以下幾個(gè)前提條件：P501、被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性2、被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或是可以復(fù)制的3、被評(píng)估資產(chǎn)必須隨時(shí)間推移具有貶值特征DOUDANXDOUDANX第三節(jié)成本法二、成本法的應(yīng)用前提：1、正在使用或假定正53第三節(jié)成本法三、成本法中的基本要素（4個(gè)要素）重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗評(píng)估值評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗第三節(jié)成本法三、成本法中的基本要素（4個(gè)要素）重置成本54口訣：照樣描不能用不好用不許用口訣：照樣描55第三節(jié)成本法（一）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的現(xiàn)行取得成本1、復(fù)原重置成本采用與評(píng)估對(duì)象完全相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)實(shí)價(jià)格重新構(gòu)建所發(fā)生的費(fèi)用2、更新重置成本采用與評(píng)估對(duì)象不同的新材料、新建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)實(shí)價(jià)格重新構(gòu)建所發(fā)生的費(fèi)用△相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算?！鞑煌c(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本要素1概念第三節(jié)成本法（一）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的現(xiàn)行取得成本1、56第三節(jié)成本法

重置成本評(píng)估方法重置核算法價(jià)格指數(shù)法功能價(jià)值類比法統(tǒng)計(jì)分析法生產(chǎn)能力比例法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

復(fù)原重置成本更新重置成本要素1要素1計(jì)算（一）重置成本的估算方法第三節(jié)成本法重置成本評(píng)估方法重置核算法生產(chǎn)能力比57第三節(jié)成本法（一）重置成本的估算方法重置成本購買型自建型現(xiàn)行買價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安調(diào)費(fèi)其他料工費(fèi)資金成本其他例：P53

一臺(tái)含有附屬和配套設(shè)施的機(jī)器設(shè)備，現(xiàn)行市價(jià)為20萬，運(yùn)雜費(fèi)1萬，安裝調(diào)試費(fèi)4萬，設(shè)計(jì)費(fèi)0.4萬，材料費(fèi)1.2萬，人工費(fèi)0.8萬，其他費(fèi)用0.2萬則：該機(jī)器設(shè)備的重置成本=20+1+4+0.4+1.2+0.8+0.2=27.6萬1、重置核算法要素1計(jì)算第三節(jié)成本法（一）重置成本的估算方法重置成本購買型自建58第三節(jié)成本法2、價(jià)格指數(shù)法利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（帳面原值）調(diào)整為重置成本的一種方法重置成本帳面原值1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)﹙﹚重置成本帳面原值價(jià)格指數(shù)第三節(jié)成本法2、價(jià)格指數(shù)法利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)59第二節(jié)成本法案例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？（1）計(jì)算直接成本購買價(jià)=8×（1+20%）=9.6（萬元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費(fèi)中的直接成本

=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）第二節(jié)成本法案例：（1）計(jì)算直接成本（2）計(jì)算間接成本60第三節(jié)成本法物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）第三節(jié)成本法物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)61第三節(jié)成本法例被估資產(chǎn)建于2001-------當(dāng)時(shí)物價(jià)指數(shù)95%，原值10萬評(píng)估時(shí)--------2005-------評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)160%評(píng)估值？

評(píng)估時(shí)重置成本=100000X（160%/95%）100%=168420（元）又如2000------------_____----------400000（被估資產(chǎn)原值）2001------------2%2002------------3%2003------------2.5%2004------------3%2005------------2.8%評(píng)估時(shí)重置成本=400000(1+2%)(1+3%)(1+2.5%)(1+3%)(1+2.8%)=456000(元)價(jià)格指數(shù)法應(yīng)用價(jià)格指數(shù)法應(yīng)考慮的問題P53適用于數(shù)量多、價(jià)值低的大宗資產(chǎn)評(píng)估DOUDANX第三節(jié)成本法例被估資產(chǎn)建于2001-------當(dāng)時(shí)物62第三節(jié)成本法3.功能價(jià)值類比法利用某些資產(chǎn)的功能(生產(chǎn)能力〉的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系,通過參照物的價(jià)格或重置成本,以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格或重置成本的技術(shù)方法(該方法亦有稱之為類比估價(jià)法一一指數(shù)估價(jià)法)。當(dāng)資產(chǎn)的功能變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時(shí),人們習(xí)貫把線性關(guān)系下的功能價(jià)值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法,而把非線性關(guān)系條件下的功能價(jià)值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

參照物功能價(jià)值被評(píng)資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。第三節(jié)成本法3.功能價(jià)值類比法利用某些資產(chǎn)的功能(63第三節(jié)成本法3.功能價(jià)值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法若功能與成本呈線性關(guān)系（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系第三節(jié)成本法3.功能價(jià)值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法（64第三節(jié)成本法（1）生產(chǎn)能力比例法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：3.功能價(jià)值類比法注意：與重置成本（P54）的區(qū)別例：

某被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為8000件,而市場(chǎng)上全新參照物機(jī)器設(shè)備價(jià)格為50萬元,年產(chǎn)量為10000件。由此可以確定其重置成本:被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=8000÷10000X500000 =400000(元)前提條件：

資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系

DANX第三節(jié)成本法（1）生產(chǎn)能力比例法3.功能價(jià)值類比法注65第三節(jié)成本法3.功能價(jià)值類比法（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：注意：X由是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。

在美國,這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.2~0.4之間,

加工工業(yè)一般為0.7,

房地產(chǎn)行業(yè)一般為

0.9

我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

評(píng)估過程中要謹(jǐn)慎使用這樣方法。

第三節(jié)成本法3.功能價(jià)值類比法（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)66第三節(jié)成本法4.統(tǒng)計(jì)分析法

當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法?！饔?jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。（點(diǎn)面推算法）某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K第三節(jié)成本法4.統(tǒng)計(jì)分析法當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量67第二節(jié)成本法例：被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評(píng)估人員從中抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為：

該類通用設(shè)備的重置成本=1200×80/50

=1920（萬元）運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析法應(yīng)注意的問題:①對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)分類適當(dāng),使分類資產(chǎn)內(nèi)部重置成本與歷史成本的差異程度較小,或具有一定的趨向性;②科學(xué)地確定樣本量,樣本數(shù)量根據(jù)歷史成本的離散狀況來確定,如歷史成本差異程度較大,則樣本量要多一些;③要將抽樣誤差控制在一定范圍之內(nèi)。第二節(jié)成本法例：被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)68第三節(jié)成本法（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法第三節(jié)成本法（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法69第三節(jié)成本法（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定并結(jié)合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修、改造情況和物理壽命等因素,將評(píng)估對(duì)象與其全新狀態(tài)相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響,判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率,從而估算實(shí)體性貶值。實(shí)體性貶值

是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值要素2概念第三節(jié)成本法（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)70第三節(jié)成本法（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法實(shí)體性貶值計(jì)算方法觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法決定實(shí)體性貶值的因素：①使用時(shí)間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度DOUDANXJISUAN要素2計(jì)算第三節(jié)成本法（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法實(shí)體性貶值計(jì)71（1）觀察法計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×（1—成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度成新率=1一貶值率

有形損耗率（1）觀察法計(jì)算公式為：通過觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資72（2）使用年限法（公式法）截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100％資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本—預(yù)計(jì)殘值）總使用年限×實(shí)際已使用年限預(yù)計(jì)殘值：指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中,通常只考慮數(shù)額較太的殘值?如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)

總使用年限=實(shí)際己使用年限十尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義己使用年限×資產(chǎn)利用率由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響,必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。

資產(chǎn)利用率=（2）使用年限法（公式法）截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間×173例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2002年1月購進(jìn)，2007年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為50萬元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=（5×360×5）/5×360×8=62.5%實(shí)際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46例：P57例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備74第三節(jié)成本法（3）修復(fù)費(fèi)用法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額直接估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值主要包括：零部件的更換或修復(fù)、改造、停工損失等原理：如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)而恢復(fù)到全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用第三節(jié)成本法（3）修復(fù)費(fèi)用法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)75第三節(jié)成本法（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法要素3概念（三）資產(chǎn)功能性貶值概念由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后造成的貶值是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：

(1)運(yùn)營成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)產(chǎn)出能力第三節(jié)成本法（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法要素3概念（76第三節(jié)成本法（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法貶值的估算方法（1）通過超額運(yùn)營成本估算（2）通過超額投資成本估算超額運(yùn)營成本的計(jì)算步聚：

(1)計(jì)算年超額運(yùn)營成本

(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本年凈超額運(yùn)營成本＝年超額運(yùn)營成本×（1－所得稅率）

(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:

功能性貶值額＝年超額運(yùn)營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）功能性貶值額＝復(fù)原重置成本—更新重置成本要素3計(jì)算第三節(jié)成本法（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法貶值的估算方77第三節(jié)成本法（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后造成的貶值貶值的估算方法（1）通過超額運(yùn)營成本估算（2）通過超額投資成本估算是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：

(1)運(yùn)營成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)產(chǎn)出能力超額運(yùn)營成本的計(jì)算步聚：

(1)計(jì)算年超額運(yùn)營成本

(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本年凈超額運(yùn)營成本＝年超額運(yùn)營成本×（1－所得稅率）

(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:

功能性貶值額＝年超額運(yùn)營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）功能性貶值額＝復(fù)原重置成本—更新重置成本DANX第三節(jié)成本法（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法由于技術(shù)進(jìn)步78第三節(jié)成本法（四）資產(chǎn)功經(jīng)濟(jì)性貶值的估算要素4概念經(jīng)濟(jì)性貶值的現(xiàn)象（1）資產(chǎn)利用率下降（2）資產(chǎn)收益額減少經(jīng)濟(jì)性貶值概念：由于政策、市場(chǎng)條件等導(dǎo)致資產(chǎn)利用率下降、或收益減少造成資產(chǎn)的貶值第三節(jié)成本法（四）資產(chǎn)功經(jīng)濟(jì)性貶值的估算要素4概念經(jīng)濟(jì)79第三節(jié)成本法（四）資產(chǎn)功經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率（1）資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值的估算例：P60要素4計(jì)算第三節(jié)成本法（四）資產(chǎn)功經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值額＝80第三節(jié)成本法（2）資產(chǎn)收益額下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）例：P60成本法的綜合應(yīng)用實(shí)例P60第三節(jié)成本法（2）資產(chǎn)收益額下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)81口訣：照樣描不能用不好用不許用口訣：照樣描82案例案例83例1：被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進(jìn)，2002年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=（5×360×5）/（5×360×8）=62.5%實(shí)際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46例1：被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料84例2：被評(píng)估設(shè)備購建于1992年，原始價(jià)值30000元，1997年和2000年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1992年至2002年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實(shí)體性貶值率如下。估算過程：例2：被評(píng)估設(shè)備購建于1992年，原始價(jià)值30000元，19853、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；3、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置86（4）通貨膨脹的情況下，國家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命；

一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。

（4）通貨膨脹的情況下，國家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本87估算方法：A經(jīng)濟(jì)性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見的經(jīng)濟(jì)收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)B經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1—（實(shí)際使用生產(chǎn)能力

/額定生產(chǎn)能力）X]×100%

經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值—功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率估算方法：88例1：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺(tái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(tái)(銷售價(jià)格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6，例1：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺(tái)，89設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：經(jīng)濟(jì)性貶值率

=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：90例2：如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售價(jià)格為2000元/臺(tái)，經(jīng)測(cè)算每年完成10萬臺(tái)的銷售量，售價(jià)需降至1900元/臺(tái)，即每臺(tái)損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。例2：如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售電視機(jī)91計(jì)算過程如下：經(jīng)濟(jì)性貶值=(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n）=16662230(元)計(jì)算過程如下：92例3：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個(gè)/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前只能運(yùn)行在750個(gè)/月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于750個(gè)/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場(chǎng)價(jià)值。例3：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個(gè)/月,已使用三年，目前93計(jì)算過程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）實(shí)體性貶值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經(jīng)濟(jì)性貶值率

=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%（5）經(jīng)濟(jì)性貶值

=(1000000-150000)×18.5%=154.700(元)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

=1000000-150000-154700=695300(元)計(jì)算過程如下：94例4：被評(píng)估設(shè)備建于1986年，帳面價(jià)值100000元，1991年對(duì)設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，追加技改投資50000元，1996年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析得到以下數(shù)據(jù)：（1）從1986年至1996年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元；例4：被評(píng)估設(shè)備建于1986年，帳面價(jià)值100000元，1995（3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅率為33%；（4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。要求：估算被評(píng)估設(shè)備的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值及被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。（3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指96（1）計(jì)算重置成本重置成本

=100000×（1+10）10+50000×（1+10）5=339894.75（元）（2）計(jì)算實(shí)體性貶值加權(quán)投資年限=[（259374.25×10+80520.5×5）÷339894.75]×50%=4.41實(shí)體性貶值率=4.41÷（4.41+5）=46.87%實(shí)體性貶值=339894.75×46.87%=159291.81（元）（1）計(jì)算重置成本97（3）計(jì)算功能性貶值年超額運(yùn)營成本=12×1000=12000（元）年超額運(yùn)營成本凈額=12000×（1-33%）=8040功能性貶值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（4）計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=0（5）計(jì)算被評(píng)估設(shè)備評(píng)估值評(píng)估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91（3）計(jì)算功能性貶值98第四節(jié)評(píng)估方法的比較與選擇一、評(píng)估方法之間的關(guān)系二、資產(chǎn)評(píng)估方法體系三、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第四節(jié)評(píng)估方法的一、評(píng)估方法之間的關(guān)系二、資產(chǎn)評(píng)估方法99第四節(jié)評(píng)估方法的比較與選擇一、評(píng)估方法之間的關(guān)系市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場(chǎng)法收益法第四節(jié)評(píng)估方法的比較與選擇一、評(píng)估方法之間的關(guān)系市場(chǎng)途100市場(chǎng)法成本法收益法直接比較法類比調(diào)整法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值類比法統(tǒng)計(jì)分析法觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法收益額折現(xiàn)率收益期二、資產(chǎn)評(píng)估方法體系市場(chǎng)法成本法收益法直接比較法類比調(diào)整法重置成本成新率重置核算101成本法中各要素的估算方法（4個(gè)要素）

重置成本評(píng)估方法重置核算法價(jià)格指數(shù)法功能價(jià)值類比法統(tǒng)計(jì)分析法生產(chǎn)能力比例法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法各種貶值評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法

復(fù)原重置成本更新重置成本要素1要素2要素3要素4第四節(jié)評(píng)估方法的比較與選擇成本法中各要素的估算方法（4個(gè)要素）重置成本評(píng)估方法重102第四節(jié)評(píng)估方法的比較與選擇三、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇1、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)3、資產(chǎn)評(píng)估方法發(fā)選擇還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約4、選擇評(píng)估方法還要納入不同評(píng)估途徑中統(tǒng)籌考慮DOUDANX第四節(jié)評(píng)估方法的比較與選擇三、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇1、資103ThankYou!ThankYou!104資產(chǎn)評(píng)估的基本方法分析及比較課件105資產(chǎn)評(píng)估09十二月2022第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)市場(chǎng)法第二節(jié)成本法第三節(jié)收益法第四節(jié)評(píng)估方法的比較資產(chǎn)評(píng)估07十二月2022第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法106第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本涵義二、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件和適用范圍三、市場(chǎng)法的基本程序四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法五、對(duì)市場(chǎng)法的評(píng)價(jià)P49第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本涵義二、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條107第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本涵義

比照與被評(píng)估對(duì)象相同或相似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法二、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件和適用范圍（一）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件1、活躍的公開市場(chǎng)2、有可比的已經(jīng)交易的資產(chǎn)資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面P39DOUDANX（二）市場(chǎng)法的適用范圍適用于單項(xiàng)資產(chǎn)不適用于沒有可比參照物的資產(chǎn)沒有市價(jià)的資產(chǎn)DOUDANX第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本涵義比照與108第一節(jié)市場(chǎng)法三、市場(chǎng)法的基本程序1、選擇參照物2、在評(píng)估對(duì)象與參照物間選擇比照因素3、指標(biāo)對(duì)比、量化差異4、在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異5、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果第一節(jié)市場(chǎng)法三、市場(chǎng)法的基本程序1、選擇參照物2、在評(píng)109第一節(jié)市場(chǎng)法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

市場(chǎng)法直接比較法類比調(diào)整法??????1、現(xiàn)行市價(jià)法2、市價(jià)折扣法3、功能價(jià)值類比法4、價(jià)格指數(shù)法5、成新率價(jià)格調(diào)整法6、成本市價(jià)法7、市盈率乘數(shù)法?第一節(jié)市場(chǎng)法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法直接比110第一節(jié)市場(chǎng)法（一）直接比較法1、現(xiàn)行市價(jià)法：評(píng)估對(duì)象具有市場(chǎng)上相同的參照物，如股票、債卷2、市價(jià)折扣法：市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素,憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定

,設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

例如,某企業(yè)急需現(xiàn)金,擬快速變現(xiàn)某資產(chǎn),在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為20萬元,經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為30%,因此,擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20X（1-30%)=14萬元〉資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格X(1一折扣率〉第一節(jié)市場(chǎng)法（一）直接比較法1、現(xiàn)行市價(jià)法：評(píng)估對(duì)象具111第一節(jié)市場(chǎng)法3.功能價(jià)值類比法：功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),參考參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。（1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。例：評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力

為120噸,評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元,由

此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10X90÷120=7.5〈萬元〉第一節(jié)市場(chǎng)法3.功能價(jià)值類比法：功能價(jià)值類比法是以112第一節(jié)市場(chǎng)法（2）資產(chǎn)價(jià)值及其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法例：被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為

90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元,該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=lOX（90÷120）=8.18(萬元)0.7第一節(jié)市場(chǎng)法（2）資產(chǎn)價(jià)值及其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,113第一節(jié)市場(chǎng)法4.價(jià)格指數(shù)法：價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，

考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響

,利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格X（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）或:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=

參照物成交價(jià)格X價(jià)格指數(shù)例：與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照物資產(chǎn)4個(gè)月前的成交價(jià)格為10

萬元,4個(gè)月間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了13%,則:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=lOX（1+13%）

=10.3〈萬元〉第一節(jié)市場(chǎng)法4.價(jià)格指數(shù)法：價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交114第一節(jié)市場(chǎng)法5.成新率價(jià)格調(diào)整法：是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異,通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。6.成本市價(jià)法：是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行成本參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理成本P45例：評(píng)估時(shí)點(diǎn)某參照住宅的成本市價(jià)率150%，被估全新住宅現(xiàn)行成本20萬元?jiǎng)t：被評(píng)對(duì)象價(jià)值(資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值)20X150%=30萬元注：成本市價(jià)率=交易價(jià)/成本第一節(jié)市場(chǎng)法5.成新率價(jià)格調(diào)整法：是以參照物的成交價(jià)115第一節(jié)市場(chǎng)法7.市盈率乘數(shù)法：是以參照物（企業(yè)）

的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)),以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象(企業(yè))的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象(企業(yè))價(jià)值的方法。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）收益額X參照物（企業(yè)）市盈率例：某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為20則：被評(píng)對(duì)象價(jià)值(資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值)1000X2020000萬元注：此方法適用于企業(yè)整體評(píng)估第一節(jié)市場(chǎng)法7.市盈率乘數(shù)法：是以參照物（企業(yè)）的116第一節(jié)市場(chǎng)法（二）類比調(diào)整法：參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，通過對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值。應(yīng)用廣泛資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異值…時(shí)間差異值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)…時(shí)間差異修正系數(shù)或參照物的主要差異因素有5種交易時(shí)間差異因素區(qū)域差異因素功能差異因素交易情況差異因素個(gè)別差異因素注意：各種差異因素可以共同存在，也可以單獨(dú)存在。第一節(jié)市場(chǎng)法（二）類比調(diào)整法：參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方117第一節(jié)市場(chǎng)法1、交易情況差異因素：主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。2、交易時(shí)間差異因素：是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。

3、區(qū)域差異因素：是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出4、功能差異因素：是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。

5、個(gè)別差異因素：主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。第一節(jié)市場(chǎng)法1、交易情況差異因素：主要包括交易的市場(chǎng)條118案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。類比調(diào)整法應(yīng)用實(shí)例：案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基119分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬元)分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)120案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑121分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評(píng)估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)122案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需