房地產開發(fā)項目的可行性研究

第六章房地產開發(fā)項目的可行性研究房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第1頁!第

一

節(jié)

概

述一、可行性研究的基本涵義可行性研究是在建設前期對擬建項目進行全面的、系統(tǒng)的調查研究和分析，以最終確定該項目的可行與否，并同時制定項目實施的最佳備選方案?？尚行匝芯康膬热菔且允袌龉┬铻槌霭l(fā)點，以經濟資源的投入為基礎，以經濟評價為結果。房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第2頁!二、可行性研究的機構和人員注冊房地產估價師1—2名造價工程師1名市場調查和分析人員1—2名經濟分析專家1名社會學、環(huán)境科學專家若干名制作人員1—2三、可行性研究的質量、時間和費用（一）可行性研究的質量機會研究的投資誤差范圍是±30%；初步可行性研究的投資誤差范圍是±20%；可行性研究的投資誤差范圍是±10%。房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第3頁!（二）可行性研究的時間機會研究所需時間約1至2個月，初步可行性研究所需時間為2個月左右，詳細可行性研究所需時間為2至3個月。（三）可行性研究的費用機會研究0.2%-0.8%初步可行性研究0.25%-1.5%房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第4頁!5.可行性研究是編制下階段規(guī)劃設計方案的依據五、可行性研究的工作階段（一）投資機會研究（二）初步可行性研究（三）詳細可行性研究（四）項目評估和決策六、可行性研究的內容1.項目開發(fā)的必要性房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第5頁!第二節(jié)房地產開發(fā)項目投資與收入估算一、投資估算（一）土地費用估算（二）前期工程費（三）建筑安裝工程費

（四）工程監(jiān)理費房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第6頁!（十一）建設期貸款利息估算建設期每年應計利息＝（年初貸款本息累計+本年貸款額／２）*年利率二、銷售期成本估算主要包括銷售成本和財務費用。銷售成本又稱為經營成本，主要包括銷售代理房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第7頁!第三節(jié)房地產開發(fā)項目經濟效益評價一、房地產開發(fā)項目財務評價主要技術經濟指標（一）財務內部收益率（二）財務凈現值（三）動態(tài)投資回收期房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第8頁!二、房地產開發(fā)項目財務評價的基本報表（一）財務評價基本程序１．收集、整理和計算有關財務基礎數據資料２.編制基本財務報表３.財務評價指標的計算與評價４.進行不確定性分析房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第9頁!2.損益表3.資金來源與運用表（三）財務分析及評價指標五、房地產開發(fā)項目國民經濟評價房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第10頁!（2）房地產產品的生產量和銷售量相等；（3）房地產產品的固定成本和單位租售價格在產品租售期間保持不變；（4）同時開發(fā)幾種不同類型的房地產產品時，應將其組合折算成一種產品；（5）計算所使用的各種數據是正常生產年度的數據。房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第11頁!2.敏感性分析的方法和步驟首先，找出最能反映項目投資的經濟評價指標作為分析的對象；其次，找出不確定性因素；第三，設定不確定性因素的變化范圍；第四，對項目經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第12頁!第五節(jié)可行性研究報告一、可行性研究報告的基本構成1.封面2.摘要3.目錄4.正文房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第13頁!5.項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目6.規(guī)劃方案及建設條件7.建設方式及進度安排8.投資估算及資金籌措9.項目評價基礎數據的預測和選定10.項目經濟效益評價11.不確定性分析房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第14頁!可行性研究大型項目0.2%-1.0%

小型項目1.0%-3.0%四、可行性研究的作用1.申請投資項目核準的依據2.可行性研究是項目投資決策的依據3.可行性研究是籌集建設資金的依據4.可行性研究是開發(fā)商與各有關部門簽訂協(xié)議合同的依據房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第15頁!2.項目的制約條件與開發(fā)建設的可能性3.項目的技術、經濟分析房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第16頁!（五）配套設施費（六）建設單位管理費（七）工程保險費（八）工程承包管理費（九）預備費（十）固定資產投資方向調節(jié)稅估算房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第17頁!費、廣告宣傳及市場推廣費、維修基金、銷售期間各種稅費。財務費用包括利息支出和其他財務費用。三、銷售收入估算四、銷售稅金及附加估算五、利潤總額估算房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第18頁!（四）開發(fā)商成本利潤率（五）成本收益率（六）投資利潤率（七）投資利稅率（八）自有資金利潤率（九）清償能力分析房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第19頁!（二）財務基本報表介紹1.現金流量表（1）全部投資現金流量表（2）自有資金現金流量表房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第20頁!第四節(jié)房地產投資不確定性分析一、盈虧平衡分析（一）線性盈虧平衡分析1.線性盈虧平衡分析的假設條件（1）房地產產品的總銷售收入和生產總成本是房地產開發(fā)面積（產品產量）的線性函數；房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第21頁!2.固定成本和可變成本的劃分3.線性盈虧平衡分析的計算分析過程（二）非線性盈虧平衡分析二、敏感性分析1.敏感性分析的概念是分析和預測反映投資效益的經濟評價指標對主要變動因素變化的敏感程度。房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏覽的是第22頁!3.單變量敏感性分析和多變量敏感性分析4.敏感性分析的“三項預測值法”三、風險分析（概率分析）房地產開發(fā)項目的可行性研究共25頁，您現在瀏