XXXX年月同策湖南長沙莊園房地產(chǎn)“莊園·雙河灣”項(xiàng)目營銷提報(bào)

開掘城市瑰寶締造快盤奇跡湖南莊園房地產(chǎn)“莊園·雙河灣”項(xiàng)目營銷提報(bào)2010年4月28日今日溝通要點(diǎn)：政策理解

有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如何看待與應(yīng)對？市場與競爭

北城的競爭格局與項(xiàng)目的價(jià)值？營銷策略與主要行動

實(shí)現(xiàn)利潤的前提行動提升項(xiàng)目競爭力的關(guān)鍵點(diǎn)

戶型、樣板房、園林、現(xiàn)場展示等企劃推廣表現(xiàn)2010年4月17日，房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

新政亮劍新國十條問世根據(jù)1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，沒有房產(chǎn)原值作依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。以最高減除30%比例計(jì)算：空置房(100萬-100萬×30%)×1.2%=8400元出租房2萬元～3萬元×12%＝2400元～3600元下一只靴子：房產(chǎn)稅更厲害的政策出臺后市場狀況政策出臺后17-20日各城市成交情況上海成交面積深圳成交面積蘇州成交面積降幅68.47%杭州成交套數(shù)降幅59.01%降幅25.8%降幅77.2%立竿見影政策短期效果研判市場信心受到嚴(yán)重打擊成交量萎縮，進(jìn)入僵持狀態(tài)購房者開發(fā)商持幣觀望一部份使用銀行貸款的投機(jī)者出現(xiàn)恐慌性拋盤充沛的現(xiàn)金流庫存消化充分行業(yè)不確定性購房者可選擇持幣觀望，等待適合的時(shí)間入市不做市場降價(jià)的領(lǐng)頭羊，但當(dāng)有競爭者出現(xiàn)降價(jià)舉動時(shí)，要采取快速跟隨戰(zhàn)略，避免陷入被動降價(jià)的局面。整體策略應(yīng)該是市場觀望者和價(jià)格跟隨者。購房者開發(fā)商短期供求雙方應(yīng)對策略由于此次政策對異地購房進(jìn)行了嚴(yán)格限制，因此我們預(yù)計(jì)有兩類外來購房占比較大的城市房地產(chǎn)市場將會首當(dāng)其沖受到打擊：昆山、太倉、燕郊等上海、北京一線城市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)海南等以旅游地產(chǎn)為主的城市對不同城市影響調(diào)控政策中期效果研判各城市當(dāng)前存量可售戶均套型面積提高90平米以上首套房和二套房的最低首付比例10%。目前一線城市大面積戶型商品房存量和成交量均較二三線城市為高，以上海為例，當(dāng)前存量房源中，普通住房按套數(shù)計(jì)僅占39.2%，按面積計(jì)僅占24.1%，而普通住房中還包括了大量面積處于90-140（或144）平米之間的住房，90平米以下小戶型住房按面積計(jì)還不到15%。首付提高導(dǎo)致整體購買力下降調(diào)控政策中期效果研判統(tǒng)一提高二套房利率至1.1倍將對二套房購買者造成明顯影響。以50萬元貸款金額，貸款周期按20年計(jì)，新政實(shí)施后二套房貸每月的還款額將最高增加666元或21.7%,20年貸款周期的總利息成本將增加15.99萬元或67.4%。實(shí)際利率和基準(zhǔn)利率之比70%75%80%85%90%100%110%月供金額3,0723,1513,2323,3133,3963,5653,738二套房貸新政實(shí)施后的增幅22%19%16%13%10%5%0%總利息成本237,206256,267275,599295,199315,062355,569397,091二套房貸新政實(shí)施后的增幅67%55%44%35%26%12%0%利率提高導(dǎo)致月供成本大幅增加不同利率折扣條件下月供金額和總利息成本（房貸總額按50萬計(jì)，貸款周期20年，單位：元）調(diào)控政策中期效果研判購房者開發(fā)商繼續(xù)持幣觀觀望一部份使用用銀行貸款款的投機(jī)者者出現(xiàn)恐慌慌性拋盤市場需求低低迷信貸緊縮，，資金鏈開開始緊張行業(yè)不確定定性第一階段：：成交量會會持續(xù)下滑滑3個(gè)月以以上，同時(shí)時(shí)價(jià)格保持持在高位調(diào)調(diào)整。第二階段：：價(jià)格開始始松動，成成交量相應(yīng)應(yīng)部分回升升。將是一一個(gè)反復(fù)筑筑底盤整的的過程。2010年年底之前調(diào)控政策中中期效果研研判2010年年底，由于于成交量持持續(xù)萎縮所所帶動的價(jià)價(jià)格的下降降會使房價(jià)價(jià)到達(dá)階段段性低點(diǎn)，，購房者可可在資金允允許的條件件下，擇機(jī)機(jī)入市。策略一：市場價(jià)格調(diào)調(diào)整領(lǐng)先者者，快速回回籠資金。。策略二：對于未開發(fā)發(fā)或在開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，一一方面通過過控制開發(fā)發(fā)節(jié)奏降低低支出，另另一方面盡盡快調(diào)整短短期內(nèi)可售售的產(chǎn)品線線，增加90平米以以下的小戶戶型或140平米以以上的大戶戶型產(chǎn)品，，避免中間間面積段產(chǎn)產(chǎn)品的比重重。策略三：在有效管理理好現(xiàn)金流流的前提下下，擇機(jī)進(jìn)進(jìn)行低成本本儲備土地地。購房者開發(fā)商中期供求雙雙方應(yīng)對策策略12月，1072套套特征：政府持續(xù)打打壓房價(jià)，，市場普遍遍看淡，進(jìn)進(jìn)入僵持角角力階段；；百姓心理預(yù)預(yù)期降低，，投資和投投機(jī)大幅弱弱化，剛性性需求和改改善性需求求比重大幅幅提升。主題【淡局】市場總結(jié)1、提升競競爭力：加大產(chǎn)品投投入，打造差異化化品質(zhì)特點(diǎn)點(diǎn)——亂世方方顯英雄本本色2、一網(wǎng)打打盡：準(zhǔn)確傳遞價(jià)價(jià)值，狠抓抓客戶渠道道——看誰的的漁網(wǎng)更精精細(xì)、更準(zhǔn)準(zhǔn)確3、安全去去化：靈活價(jià)格對對策，價(jià)格格與速度平平衡——單價(jià)重重要，總體體利潤實(shí)現(xiàn)現(xiàn)也重要同策觀點(diǎn)【破局】關(guān)鍵我們要賣什什么？競爭分析Part1市場掃描競爭對手分分析核心價(jià)值梳梳理河西西城北北城東東城南南中心心區(qū)域域印印象象：：武武廣廣高高鐵鐵帶帶動動地地區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展，，速速度度很很快快代表表樓樓盤盤：：星城城印印象象整體體均均價(jià)價(jià)：：5200元/㎡㎡區(qū)域域印印象象：：省政政府府南南遷遷，，長長株株潭潭三三市市融融城城，，發(fā)發(fā)展展前前景景好好，，近近年年漲漲幅幅較較大大代表表樓樓盤盤：：上海海城城、、奧奧林林匹匹克克花花園園整體體均均價(jià)價(jià)：：6000元/㎡㎡區(qū)域印象：“南帝北丐””，發(fā)展相對對滯后，大盤盤云集，配套套逐步完善代表樓盤：萬科城、湘江江世紀(jì)城整體均價(jià)：5000元/㎡區(qū)域印象：環(huán)境優(yōu)美，宜宜居，人文氛氛圍濃厚，升升值空間大代表樓盤：恒大華府、陽陽光100整體均價(jià)：5000元/㎡區(qū)域印象：繁華便利，交交通擁堵，推推量主要以小小體量樓盤、、公寓類產(chǎn)品品為主代表樓盤：嘉盛國際、越越界整體均價(jià)：8000元/㎡全市掃描城市主要板塊塊的劃分與資資源分布注：板塊劃分分打破房地產(chǎn)產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)范疇疇，將星沙、、望城局部地地帶納入分析析范圍板塊名稱依托資源1金星北路金星北路，臨市府，生態(tài)資源，土地成本低，品牌開發(fā)商云集效應(yīng)2市府麓谷市府政務(wù)新區(qū)、生態(tài)資源3麓南含浦岳麓山、大學(xué)城4芙蓉北交通便利，臨湘江，環(huán)境資源豐富5中心城市中心，區(qū)位優(yōu)勢6南城省府省政府南遷，長株潭一體化核心7金鷹月湖文化休閑產(chǎn)業(yè)、月湖公園8尚東芙蓉區(qū)政府，瀏陽河，緊鄰城市核心，富貴城東的居住理念9體育新城體育新城、武廣客運(yùn)站10經(jīng)開星沙國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)，環(huán)境資源北中南東西①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩金星北路市府麓谷麓南含浦芙蓉北市中心南城省府金鷹月湖尚東體育新城星沙全市掃描項(xiàng)目在入市時(shí)時(shí)，區(qū)域內(nèi)競競爭態(tài)勢較為為激烈，多數(shù)數(shù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)年年底或延遲至至明年開盤，，產(chǎn)生激烈的的競爭市場時(shí)機(jī)競爭2010-510-610-710-810-910-1010-1110-122011-1藏瓏珠江花城水岸立方雄新華府金域藍(lán)灣第一灣萬科城當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)上市時(shí)間點(diǎn)10月，527套12月，400套12月，1072套5月，160套6月，777套明年本項(xiàng)目5月，一期二組80套

9月，新推出小戶型5月，二期20套7月，三期小戶型樓王，認(rèn)籌VIP（2房）80～90㎡，，（3房）120～130㎡

一片片紅海，過度度競爭！面積（㎡）2房面積3房面積1201305060708090100110珠江花城第一灣雄新華府蘭亭峰景·金域藍(lán)灣藏瓏60%面積競爭9月推出小戶戶型7月推出小戶戶型走差異化路線線，才能走進(jìn)進(jìn)藍(lán)海，創(chuàng)造造更高溢價(jià)??！藏瓏——居住住環(huán)境優(yōu)美，，人文氣氛濃濃厚，周邊配配套齊全，居居住適宜型小小區(qū)規(guī)模占地面積:307459.0平方米，總建筑面積:460160.1平方米，容積率：1.85產(chǎn)品高層，獨(dú)棟別墅，商業(yè)樓，總共112棟約2926套，1.1萬平米商業(yè)當(dāng)前情況可售少量138-370平米的三房四房，均價(jià)7500元/平米，三期將推出小戶型，均價(jià)約8000元/平米?？蛻粢愿叨丝蛻魹橹饕蛻羧后w，長沙市公務(wù)員區(qū)域附近長沙大學(xué)的教師為主。環(huán)境優(yōu)勢“國際湖居生生活”，在在城中造湖、、湖中建島、、島上立宅，，居住環(huán)境非非常優(yōu)美。區(qū)域優(yōu)勢緊鄰長沙大學(xué)學(xué)，人文氣息息濃厚，介于于四方坪和廣廣電中心，周周邊配套發(fā)展展成熟。交通圖展示花園效果圖展展示實(shí)景圖展示143㎡的三三房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)大三房客廳、主臥均均朝南主臥套間設(shè)計(jì)計(jì)，帶衣帽間間，南北飄窗窗，270°°無敵景觀帶10㎡入戶戶花園，三房房可改四房，，步入式玄關(guān)關(guān)主衛(wèi)、客衛(wèi)相相鄰，可共一一套熱水系統(tǒng)統(tǒng)餐廳與廚房、、陽臺相連，，通風(fēng)采光效效果好產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢戶型方方正舒舒適，，戶戶戶有景景。競爭項(xiàng)項(xiàng)目珠江花花城———高高品質(zhì)質(zhì)小區(qū)區(qū)，大大量吸吸引高高端客客戶群群體規(guī)模占地面積:7370平米，總建筑面積:14萬平米，容積率：2.0產(chǎn)品高層，主力戶型130-190平米三居四居當(dāng)前情況一期二組可售130-138平米3房、157-160平米4房、240-290復(fù)式，精裝修最優(yōu)惠均價(jià)4300元/平米，可售房源80套，小戶型9月開盤，均價(jià)5300元/平米客戶面對高端客戶群體，市區(qū)區(qū)域附近高級公務(wù)員和高校老師為主競爭項(xiàng)項(xiàng)目地段優(yōu)優(yōu)勢北臨撈撈刀、、南望望瀏陽陽河，，緊鄰鄰規(guī)劃劃中70萬萬平米米洪山山公園園。交交通便便利，，發(fā)展展?jié)摿α薮蟠?。品牌?yōu)優(yōu)勢品牌開開發(fā)商商-珠珠江實(shí)實(shí)業(yè)國國有大大型企企業(yè)。品質(zhì)優(yōu)優(yōu)勢精裝修修產(chǎn)品品，低低密度度、高高綠化化率，，融入入自然然生態(tài)態(tài)景觀觀的大大型樓樓盤。。整體效效果展展示樣板房房展示示其它豪豪宅保保障中英文文雙語語學(xué)校校大型生生活超超市周南中中學(xué)外立面面展示示樣板房房展示示第一灣灣———主打打區(qū)域域以及及戶型型優(yōu)勢勢，絕絕對吸吸引年年輕置置業(yè)者者規(guī)模占地面積:50258.0平方米，總建筑面積:280693.3平方米，容積率：4產(chǎn)品15棟小高層約2464套，1.1萬平米商業(yè)當(dāng)前情況現(xiàn)推出80-90㎡兩房、120㎡三房，均價(jià)約4900元/平米，可售房源160套?？蛻糁饕蛻羧后w為第一次置業(yè)年輕人，以區(qū)域附近長沙大學(xué)的教師為主。區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢位于瀏瀏陽河河第一一道灣灣，占占據(jù)四四方坪坪商圈圈中心心位置置，配配套完完善，，交通通便利利。產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢戶型精精致實(shí)實(shí)用，，贈送送面積積大，，面積積范圍圍符合合長沙沙剛性性需求求；交通圖圖展示示小區(qū)全全景展展示樣板房房展示示一環(huán)231481.86㎡的的二室室二廳廳一衛(wèi)衛(wèi)整體戶戶型方方正無浪費(fèi)費(fèi)空間間，使使用率率高客廳寬寬敞明明亮主臥大大面寬寬廚房衛(wèi)衛(wèi)生間間兩向向采光光南北向向雙陽陽臺競爭項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模占地面積:13376.70平方米，總建筑面積:62130平方米，容積率：4.94產(chǎn)品3棟34層住宅與1棟9層商住樓組成，戶型范圍在53㎡的單身公寓到146㎡的三房，總計(jì)約527套房源區(qū)域位置東二環(huán)西側(cè)，163醫(yī)院北面當(dāng)前情況今年3月，項(xiàng)目開工，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在10月，交房在明年年底區(qū)域位位置展展示效果圖圖展示示雄新華華府———緊緊鄰本本項(xiàng)目目，樓樓盤規(guī)規(guī)模、、產(chǎn)品品類型型與本本項(xiàng)目目相似似度極極大，，開盤盤時(shí)間間在本本項(xiàng)目目之前前此項(xiàng)目目的開開盤，，無論論在戶戶型面面積，，還是是客戶戶群體體，對對本項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)成直直接的的競爭爭威脅脅。本案位置對比比圖展示示競爭項(xiàng)目目金域藍(lán)灣灣——利利用品牌牌優(yōu)勢，，精心策策劃和打打造的高高端景觀觀樓盤，，戶型型設(shè)計(jì)上上有明顯顯的優(yōu)勢勢萬科的精精裝修還還真不賴賴，省事事又合意意，站在在客廳陽陽臺上，，往瀏陽陽河望去去，感覺覺真好，，很榮幸幸成為金金域藍(lán)灣灣的第十十三名業(yè)業(yè)主，哈哈哈…——業(yè)主主萬科品牌牌+園林林+物業(yè)業(yè)管理+全面家家居解決決方案客戶語錄錄主臥門正正對客廳廳，私密密性差；；次臥采采光面小?。粵]有有工作陽陽臺。11#樓樓10層層88.9平米米總價(jià)55.6萬，單單價(jià)6254元元。蘭庭庭2#樓樓10層層兩房6721元。精致三房房，南北北通透，，陽光流流淌，清清風(fēng)入戶戶；動靜分區(qū)區(qū)合理，，完美兼兼顧私密密生活與與公共禮禮儀的涼涼面；臥室凸窗窗設(shè)計(jì)與與嵌入式式衣柜，，為室內(nèi)內(nèi)爭取更更多凈空空間；獨(dú)立書房房設(shè)計(jì)，，生活格格調(diào)與工工作所需需的完美美結(jié)合；；廳出陽臺臺，并朝朝泰式風(fēng)風(fēng)情園林林，用美美景裝飾飾高貴生生活；分離式衛(wèi)衛(wèi)浴，家家人共享享，互不不干擾。。89.92平米米的三房房兩廳一一衛(wèi)交通圖展展示同類項(xiàng)目目蘭亭峰景景——與與本項(xiàng)目目同臨瀏瀏陽河，，景觀房房，戶型型多樣面面積適中中規(guī)模占地面積:11273平方米，總建筑面積:67234平方米，容積率：5產(chǎn)品三棟30層，一棟31層高層組成，約600套房源當(dāng)前情況前期2、3號棟現(xiàn)仍有少量80-122平米精品兩房和三房，近期推出4號棟，均價(jià)約5500元/平米，可售房源85套?？蛻敉顿Y、過渡兩適宜的經(jīng)濟(jì)型客戶為主景觀優(yōu)勢勢以“悅讀讀風(fēng)景人人生”為為主線，，全景式式Y(jié)型布布局融入入山水之之間，旨旨在將周周邊三大大自然風(fēng)風(fēng)光攬入入窗前。。產(chǎn)品優(yōu)勢勢戶型豐富富多樣，，從投資資、過渡渡兩適宜宜的40平方單單身公寓寓到90平方三三房基本本上都有有，超高高的使用用率，舒舒適愜意意。交通圖展展示小區(qū)全景景展示面積配比比88.01平米米的三房房兩廳一一衛(wèi)88㎡的的精致三三房，實(shí)實(shí)用率很很高客廳、主主臥均朝朝南客廳、南南北房間間都帶有有陽臺廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間通通風(fēng)采光光強(qiáng)入戶花園園，進(jìn)門門玄關(guān)，，凸顯優(yōu)優(yōu)雅生活活同類項(xiàng)目目

珠江花城第一灣藏瓏雄新華府金域藍(lán)灣蘭亭峰景區(qū)位開福區(qū)政府附近四方坪瀏陽河南岸緊鄰月湖公園福元西路，東二環(huán)西側(cè)營盤路附近四方坪南側(cè)交通便捷度芙蓉北路，交通一般雙擁路與車站北路處，出行方便洪山路，交通一般交通一般，公交較少營盤路，交通便捷瀏陽河路，交通便捷面積區(qū)間2R：903R：130-1384R：157-1601R：43-632R：62-903R：83-1383R：1384R：146-1761R：53-632R：62-903R：83-1462R：1133R：1494R：1821R：51-772R：104-1163R：136產(chǎn)品亮點(diǎn)分析大面積，方正舒適，精裝修小區(qū)，精致園林河景景觀，贈送面積大市區(qū)最大水上公園，大面積，贈送空中花園小戶型，面積分布符合市場剛性需求稿品質(zhì)景觀，贈送空中花園景觀房，小戶型優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：品牌，綠化好，產(chǎn)品品質(zhì)高劣勢：配套，交通優(yōu)勢：周邊配套，河景景觀，贈送面積大劣勢：均高層，綠化不高優(yōu)勢：月湖公園環(huán)境優(yōu)美，人文氣氛濃厚，規(guī)模大劣勢：單價(jià)高優(yōu)勢：區(qū)域位置好，面積分布劣勢：配套、交通、容積率高優(yōu)勢：萬科品牌、商業(yè)配套、產(chǎn)品品質(zhì)高劣勢：高層優(yōu)勢：河景景觀，產(chǎn)品戶型劣勢：容積率高、無小區(qū)價(jià)格5300元/平米4900元/平米8000元/平米未開盤5000元/平米5500元/平米競爭切入點(diǎn)品質(zhì)、宜居性配套、價(jià)格居住環(huán)境、地段產(chǎn)品地段、品牌地段、價(jià)格競爭總結(jié)通過對競競爭對手手訴求的的盤點(diǎn)，，發(fā)現(xiàn)本本項(xiàng)目的的相對競競爭優(yōu)勢勢不在價(jià)價(jià)格、配配套、環(huán)環(huán)境，而而在于區(qū)區(qū)域位置置以及面面積分布布所帶來來的優(yōu)越越性有配套、、有品質(zhì)質(zhì)、有環(huán)環(huán)境戶型附加加值高嚴(yán)格控制制總價(jià)萬科城福園路萬國城珠江花城城東二環(huán)本案三一大道洪山公園(規(guī)劃)洪山大橋橋?yàn)g陽河大大橋芙蓉路伍家?guī)X商圈深國投沃爾瑪藏瓏·湖湖上國際際長沙大學(xué)學(xué)第一灣雄新華府府163醫(yī)院麥德龍超市車站北路四方坪商圈月湖公園園往火車站站往省政府府車站北路路大橋洪青公路路萬家麗路路湘江世紀(jì)城地段理解蘭亭峰景景金域藍(lán)灣灣北城【芙蓉蓉北板塊】】與【月月湖板塊】】快速成熟熟，相形之之下，本案案所處區(qū)域域價(jià)值被嚴(yán)嚴(yán)重低估與與忽視！伍家?guī)X+四四方坪珠江花城+萬國城+萬科城+沃爾瑪+…藏瓏湖上國國際+月湖+…火車站本案3Km6Km2Km2Km750060004500～～60007500地段理解城市價(jià)值——北城正正在崛起，，隔岸觀城城市繁華核核心地鐵1號線線+沃爾瑪瑪+月湖公公園……車站北路瀏陽陽河大橋即將將通車；北岸，出則繁繁華，入則寧寧靜，我與城城市保持最適適宜的距離生態(tài)價(jià)值——東望月湖湖公園，西臨臨洪山公園，，南閱瀏陽河河景觀帶產(chǎn)品價(jià)值——低總價(jià)，，80～110㎡精致公公館，年輕人人奢享天堂項(xiàng)目核心價(jià)值值被忽略/被低低估的——長長沙城市人居居瑰寶項(xiàng)目核心價(jià)值值短板：現(xiàn)狀環(huán)環(huán)境差、地段段認(rèn)可度存在在差異優(yōu)勢：潛力區(qū)區(qū)域、環(huán)境宜宜居、低總價(jià)價(jià)產(chǎn)品【競爭行動】】產(chǎn)品品質(zhì)強(qiáng)勢突現(xiàn)城市價(jià)值充分呈現(xiàn)宜居環(huán)境充分傳遞我們要賣給誰誰？客戶分析Part2競爭項(xiàng)目客戶戶總結(jié)核心客戶鎖定定以城北客戶及新長沙人為主主，中心區(qū)為為輔，以老師師、醫(yī)生等泛公務(wù)員和私營業(yè)主為為主；價(jià)格承受能力相對對較弱，置業(yè)目的多多以首次置業(yè)業(yè)為主，改善善型占有次席席位置，少數(shù)數(shù)有多次置業(yè)業(yè)經(jīng)歷；重視項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)、項(xiàng)目的環(huán)環(huán)境和生活配配套，對城北未來來發(fā)展有一定定信心。競爭項(xiàng)目客戶戶總結(jié)新長沙人（本省外地））首次置業(yè)改善居住不離市中心生活配套進(jìn)省城發(fā)展關(guān)注地段、宜宜居關(guān)注品質(zhì)25～35歲歲核心客戶鎖定定年齡職業(yè)區(qū)域泛公務(wù)員泛白/金領(lǐng)薪中產(chǎn)首次置業(yè)，25～35歲歲為主，不愿愿離城，保持持著與城市繁繁華核心的適適當(dāng)距離，追追求可以承受受的奢適生活活長沙最適宜居居住的青年高高品質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目市場占位位項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶特征傳遞地段價(jià)值值，體現(xiàn)宜居居優(yōu)勢，凸顯顯產(chǎn)品品質(zhì)概念提煉瀏陽河北岸最最適宜居住的的高品質(zhì)社區(qū)區(qū)長沙薪中產(chǎn)公館社區(qū)市場屬性提煉形象屬性我們要怎么賣賣？2011年內(nèi)內(nèi)，財(cái)務(wù)目標(biāo)標(biāo)3億元,去化目標(biāo)約4.9萬平米米（85%））首次開盤不低低于5500元/㎡2011年12月底力爭爭突破6800元/㎡全城營銷，建建立項(xiàng)目與公公司影響力樹立長沙薪中產(chǎn)公館社區(qū)形象樹立莊園地產(chǎn)專業(yè)業(yè)打造高品質(zhì)樓樓盤開發(fā)商形象【速度】【價(jià)格】【品牌形象】】預(yù)期目標(biāo)OK目標(biāo)理解把錢花在看得得見的地方，打造高品質(zhì)質(zhì)，抬高價(jià)格預(yù)期期，以高性價(jià)比殺殺客傳遞地段價(jià)值值:瀏陽河橋關(guān)鍵鍵點(diǎn)戶外攔截截，樹立北城城領(lǐng)地感，市市中心重點(diǎn)商商圈巡展體現(xiàn)宜居優(yōu)勢勢：洪山公園、瀏瀏陽河沿岸景景觀帶景觀規(guī)規(guī)劃前景軟文文炒作凸顯產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)：控制面積，提提升外立面、、景觀與展示示區(qū)品質(zhì)感策略總綱策略基調(diào)配合策略推廣策略+價(jià)價(jià)格策略控制推售節(jié)奏奏，多渠道挖挖掘需求，以以靈活的價(jià)格格策略逼定成成交。核心策略展示：高端品質(zhì)展示示＼服務(wù)展示示客戶：客戶關(guān)系維護(hù)護(hù)＼服務(wù)提升升價(jià)值感知凸顯項(xiàng)目價(jià)值值，追求速度度和價(jià)格的平平衡推售：控制推售節(jié)奏奏＼選擇合適適的推售時(shí)機(jī)機(jī)根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，8月開始始動工，明年年4月達(dá)到預(yù)預(yù)售條件，5月第一次開開盤推售行動工程節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)客戶積累累首次開盤盤10月2010年樣板段、、現(xiàn)場售售樓處啟啟用2月1#、2#、3#樓可可售2011年現(xiàn)場樣板板房啟用用8月11月1月底形象推廣廣期3月底5月中12月4月2月底多頻次少少量推盤盤，防范范預(yù)售政政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，集中中客戶關(guān)關(guān)注點(diǎn)，，同時(shí)制造造開盤高高銷售率率，提高高市場美美譽(yù)度，，增強(qiáng)客戶戶信心，，拉升價(jià)價(jià)格！銷售階段段第一階段段2010.11—2011.1（春春節(jié)前））第二階段段（春節(jié)后后）2011.2—2011.4營銷階段段概念炒作作營銷方式式現(xiàn)場接待待處、樣樣板段開開放網(wǎng)絡(luò)售樓樓處開放放戶外廣告告牌參與助推推、隱形形炒作：：洪山公公園、瀏瀏陽河景景觀帶報(bào)紙事件件性軟文文網(wǎng)絡(luò)持續(xù)續(xù)性軟文文現(xiàn)場暖場場活動渠道客戶戶直效營營銷開盤前主主流媒體體重點(diǎn)覆覆蓋誠意客戶戶意向摸摸查春季房展展會開盤集中中密集網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)轟炸炸沿河景觀觀帶動工工儀式市區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)區(qū)區(qū)巡展開盤活動動認(rèn)籌蓄水水活動線上和線線下全面面覆蓋線下和渠渠道傳播播為主2010.11～2011.6營銷銷推廣節(jié)節(jié)奏安排排循序漸進(jìn)進(jìn)，圍繞繞香水郡郡——瀏陽河北北岸最適適宜居住住的高品品質(zhì)社區(qū)區(qū)的主題逐逐步推廣廣圍繞項(xiàng)目目分價(jià)值值點(diǎn)進(jìn)行行全方位位闡述和和推廣推廣行動長沙薪中中產(chǎn)公館館奢適薪中中產(chǎn)生活活（演繹繹）形象樹立立期形象強(qiáng)化化期營銷核武器一：全方位啟動網(wǎng)絡(luò)營銷，薪中產(chǎn)必殺技營銷核武器二：全方位啟動渠道營銷，薪中產(chǎn)必抓技雙核必殺技客戶抓捕捕房地產(chǎn)營營銷就是是一場客客戶抓捕捕比賽七大抓捕捕行動行動一：：網(wǎng)絡(luò)行行動———開創(chuàng)全全新的房房地產(chǎn)營營銷模式式行動二：：現(xiàn)場行行動———打造最最完美的的現(xiàn)場表表現(xiàn)力行動三：：戶外行行動———全面圍圍剿周邊邊區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶行動四：：體驗(yàn)行行動———開放現(xiàn)現(xiàn)場香水水生活體體驗(yàn)館行動五：：樣板行行動———展現(xiàn)品品質(zhì)樣板板園林/樣板房房行動七：：覆蓋行行動———籌劃精精確的信信息打擊擊覆蓋行動六：：終端行行動———通過渠渠道巡展展/派發(fā)發(fā)等抓捕捕行動一形象全面面樹立：：網(wǎng)上售樓樓部建成成開放，，提前亮亮相網(wǎng)上銷售售中心網(wǎng)上看房房：3D樣板房房網(wǎng)上論壇壇：各類類論壇活活動網(wǎng)上咨詢詢：QQ在線咨咨詢網(wǎng)絡(luò)專題題：各類類型專題題進(jìn)行軟軟文炒作作網(wǎng)絡(luò)看房房團(tuán)：組組織各類類看房團(tuán)團(tuán)，網(wǎng)上上報(bào)名行動二現(xiàn)場表現(xiàn)現(xiàn)力：建立薪中中產(chǎn)公館館社區(qū)的的領(lǐng)域感感！樓體條幅幅、道旗旗、工地地圍板包包裝、導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)、沿街街商鋪包包裝，建立立領(lǐng)領(lǐng)地地感感，，一一個(gè)個(gè)都都不不能能少少薪中中產(chǎn)產(chǎn)公公館館社社區(qū)區(qū)行動動三三戶外外圍圍剿剿：：北城城客客戶戶，，一一網(wǎng)網(wǎng)打打盡盡建議議在在下下面面三三個(gè)個(gè)位位置置樹樹立立戶戶外外廣廣告告牌牌，，扼扼守守進(jìn)進(jìn)出出北北城城的的交交通通要要道道，，重重點(diǎn)點(diǎn)對對區(qū)區(qū)域域外外客客戶戶形形成成攔攔截截，，11月月底底前前全全部部到到位位。。時(shí)間間：：2011年年2月月目的的：：正正式式亮亮相相/品品牌牌宣宣傳傳地點(diǎn)點(diǎn)：：現(xiàn)現(xiàn)場場接接待待中中心心活動動內(nèi)內(nèi)容容：：針對對意意向向客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行，，現(xiàn)現(xiàn)場場小小活活動動配配合合行動動四四“薪薪中中產(chǎn)產(chǎn)””生生活活體體驗(yàn)驗(yàn)館館：：現(xiàn)場場接接待待中中心心開開放放時(shí)間間：：2011年年3月月目的的：：將將產(chǎn)產(chǎn)品品加加以以有有效效展展示示，，提提升升心心理理價(jià)價(jià)位位，，突突破破心心理理價(jià)價(jià)格格防防線線。。內(nèi)容容：：樣樣板板展展示示區(qū)區(qū)開開放放，，VIP卡卡限限量量發(fā)發(fā)行行。。行動動五五完美美展展示示：：樣板板段段開開放放，，抬抬高高客客戶戶價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)期期行動動六六終端端抓抓捕捕一一：：渠道道客客戶戶一一網(wǎng)網(wǎng)打打盡盡舉措措１１：：寄寄送送信信用用卡卡/銀銀行行按按揭揭回回單單(1)為為增增加加客客戶戶了了解解項(xiàng)項(xiàng)目目的的渠渠道道，，建建議議與與長長沙沙銀銀行行、、招招行行、、建建行行合合作作，，利利用用銀銀行行的的信信用用卡卡/按按揭揭回回單單，，寄寄送送項(xiàng)項(xiàng)目目折折頁頁給給到到客客戶戶。。(2)合作方方選擇：建議議選擇金卡、、月消費(fèi)額大大于1000元的客戶。。(3)工作流流程：發(fā)展商商聯(lián)系兩到三三家銀行，確確定合作方式式及費(fèi)用———準(zhǔn)備夾寄的的資料，與銀銀行回單一起起夾寄。舉措２：百人人掃樓行動+巡展活動聘請百名大學(xué)學(xué)生，一個(gè)月月內(nèi)集中針對對長沙市中心心及北城中高高檔小區(qū)、商商務(wù)寫字樓白白領(lǐng)集中區(qū)域域進(jìn)行登門派派發(fā)資料；在在高檔寫字樓樓大堂開展巡巡展。舉措３：增加加客戶資料獲獲取點(diǎn)（1）與按揭揭銀行合作，，將項(xiàng)目資料料放置到銀行行營業(yè)廳及VIP室內(nèi);（2）圈定一一批咖啡廳等等目標(biāo)客群集集中出沒的地地方放置資料料架。行動七終端抓捕二：：渠道客戶一網(wǎng)網(wǎng)打盡舉措4：短信信群發(fā)針對開福區(qū)及及泛公務(wù)員群群體進(jìn)行短信信群發(fā)，吸引引核心客戶關(guān)關(guān)注，挖掘成成交機(jī)會。銀行中國建設(shè)銀行長沙市湘江支行

上海浦東發(fā)展銀行長沙分行

浦發(fā)銀行9758醫(yī)院中南大學(xué)湘雅醫(yī)院

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長沙經(jīng)貿(mào)中等職業(yè)學(xué)校11765事業(yè)中共長沙市開福區(qū)四方坪街道辦事處

湖南省總工會

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湖南省新聞出版局

湖南省衛(wèi)生廳

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湖南省民政廳

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長沙東漢國際大酒店有限公司21687移動聯(lián)通長沙市開福區(qū)長沙市開福區(qū)月話費(fèi)200-300元201064284389707919497月話費(fèi)100-200元6220469587715682424260商場高消費(fèi)會員友阿集團(tuán)42109春天百貨28860王府井31678平和堂27182金色家族21573通程商業(yè)廣場會員20606新世界百貨會員28106百聯(lián)東方廣場22126高級白領(lǐng)（長沙月收入5000以上）364560高端休閑會所和高級酒店的經(jīng)常出入人員108500做電視、電臺、報(bào)紙等行業(yè)的高收入群體70525航空公司乘務(wù)人員及管理人員48825金融理財(cái)產(chǎn)品持有人435389金融理財(cái)產(chǎn)品持有人139629當(dāng)前，我們要要怎么干？產(chǎn)品競爭力提提升Part3戶型升級建議議——核心競競爭力樣板房建議外立面建議展示區(qū)建議園林建議商業(yè)建議———超額利潤把錢花在看得得見的地方，，塑造有性價(jià)價(jià)比的豪宅品品質(zhì)！升級“3+1”（建筑立面、、園林景觀、、入口大堂））+樣板段產(chǎn)品分析在滿足容積率率及建筑規(guī)范范的同時(shí)，目目前緊要的工工作是調(diào)整修正戶型，保保證戶型的均均好性，并進(jìn)進(jìn)一步控制面面積【優(yōu)點(diǎn)】1.主臥朝南南2.主臥處于于東南角，私私密性較好3.有單獨(dú)的的入戶花園4.南北通透透5.帶有入戶戶玄關(guān)，隱私私性較好6.做到了動動靜分離【缺點(diǎn)】1.WC無干干濕分離2.WC緊挨挨次臥，濕氣氣較重3.沒有分早早、主餐廳4.戶型不不周正5.次臥朝西西不好，太陽陽當(dāng)西曬價(jià)值點(diǎn)：單獨(dú)的入戶花花園，較大的的活動空間2-A3戶型型82.13㎡戶型分析【優(yōu)點(diǎn)】1.有入戶玄玄關(guān)，保證了了隱私性2.帶有入戶戶花園3.房屋南北北通透4.附帶有生生活陽臺，設(shè)設(shè)計(jì)人性化，，可用作晾衣衣，洗衣等方方面，同時(shí)也也避免了室內(nèi)內(nèi)濕氣的問題題5.空中花園園很實(shí)用，也也可充當(dāng)一房房使用，或者者當(dāng)早餐廳使使用6.主臥在隱隱私性較好，，處于房屋的的東南角價(jià)值點(diǎn)：分區(qū)區(qū)明確【缺點(diǎn)】1.與A4共共用一個(gè)入戶戶花園，造成成了雙方生活活上的不便2.室內(nèi)WC沒有做好干干濕分離3.次臥和空空中花園都朝朝北，朝向不不好4.戶型不周周正5.主臥內(nèi)帶帶有衛(wèi)生間，，雖方便，卻卻容易潮濕恍恍惚1-A2戶型型102.73㎡㎡戶型分析【優(yōu)點(diǎn)】1.有入戶玄玄關(guān)，保證了了隱私性2.主臥在隱隱私性較好，，處于房屋的的西北角3.房屋南北北通透4.WC做到到了干濕分離離5.附帶有生生活陽臺，設(shè)設(shè)計(jì)人性化，，可用作晾衣衣，洗衣等方方面，同時(shí)也也避免了室內(nèi)內(nèi)濕氣的問題題6.空中花園園很實(shí)用，也也可充當(dāng)一房房使用，或者者當(dāng)早餐廳使使用【缺點(diǎn)】1.房屋緊挨挨電梯道，水水電間，務(wù)必必會有一定的的雜音2.室內(nèi)WC僅有一個(gè)太太少了3.主臥和和另一次臥臥都是朝北北的，朝向向不好4.四個(gè)房房間太過密密集，不方方便5.房屋實(shí)實(shí)用性太強(qiáng)強(qiáng)，導(dǎo)致室室內(nèi)活動空空間不大6.沒有設(shè)設(shè)計(jì)早餐廳廳價(jià)值點(diǎn):房屋實(shí)用性性很強(qiáng)，可可實(shí)際使用用四房，性性價(jià)比較高高1-A1戶戶型113.70㎡戶型分析戶型終極分分析：面積段足夠夠安全，但但是差異化化不足產(chǎn)品擁有賣賣點(diǎn)少，需需要加大創(chuàng)創(chuàng)新力戶型競爭力力打造戶型建議一一戶型建議二二戶型建議三三空間再創(chuàng)新新：每個(gè)戶戶型設(shè)法增增加贈送空空間細(xì)節(jié)再細(xì)節(jié)節(jié)：按照人人體工程學(xué)學(xué)打造每寸寸空間面積段收縮縮：主力聚聚焦在70—90平平方米推薦戶型12房變3房房，建筑面積：：85.52㎡【優(yōu)點(diǎn)】1.客廳南南北通透，，與餐廳分分區(qū)明顯，，互不干擾擾；2、南北雙雙陽臺，通通風(fēng)采光俱俱佳；3、入戶花花園設(shè)計(jì)，，給高層空空間帶來天天然氧吧；；4、主臥朝朝南，戶型型方正，便便于擺放；；5、全明設(shè)設(shè)計(jì)，采光光佳推薦戶型22房變3房房，建筑面積：：82.05㎡【優(yōu)點(diǎn)】1、南北通通透，雙陽陽臺2、分區(qū)合合理：干濕濕分離，公公共空間與與私人空間間明顯分離離3、全明設(shè)設(shè)計(jì)：明廚廚明衛(wèi)4、戶型方方正，實(shí)用用率高推薦戶型3建筑面積：：44㎡【優(yōu)點(diǎn)】45平方米米的戶型，，擁有客廳廳、餐廳、、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、陽陽臺、獨(dú)立立臥室、百百變書房七七大功能，，還做到明明廚、明臥臥、明衛(wèi)推薦戶型41房變2房房，建筑面面積：60㎡【優(yōu)點(diǎn)】超大陽臺DIY為陽陽光花房、、收藏室、、工藝室、、書房等等等，輕松實(shí)實(shí)現(xiàn)1房變變2房。樣板房建議議樣板房建議議樣板房建議議樣板房建議議外立面建議議符號感、經(jīng)經(jīng)典感、挺挺拔感首推意向簡約的經(jīng)典典建筑，控控制成本同同時(shí)體現(xiàn)標(biāo)標(biāo)志意義前衛(wèi)新穎的的建筑立面面外立面建議議前衛(wèi)意向外立面建議議前衛(wèi)新穎的的建筑立面面前衛(wèi)意向建筑材料色色彩石材、金屬屬、雙層玻玻璃…用別墅的材材質(zhì)建造建筑構(gòu)建歷史感、厚厚重感親近感、品品質(zhì)感石材+仿仿古面磚磚+真真石漆底部主主體局局部香檳黃+香檳黃黃+香香檳黃底部主主體局局部品質(zhì)感、親親近感強(qiáng)調(diào)造型賦予建筑風(fēng)風(fēng)格+強(qiáng)強(qiáng)化建筑筑形態(tài)建筑細(xì)部用用來品味其其風(fēng)格的原原味藝術(shù)化建筑筑風(fēng)格+都都市化建筑筑形態(tài)都市感ARTDECO藝術(shù)感ARTDECO外立面建議議建筑入口模模式建議層疊向上，，裝飾味甚甚濃ARTDECO風(fēng)風(fēng)格有它獨(dú)獨(dú)特的空間間形態(tài)和裝裝飾手法，，層層疊退退強(qiáng)調(diào)了入入口的空間間感受，并并帶有一定定的裝飾效效果，以挺挺拔向上，，特點(diǎn)示人人。材質(zhì)上上注重金屬屬材料的融融入，把奢奢華感帶入入其中。建筑入口ARTDECO的的符號暗示示CULB大堂&LOBBY大堂空間模模式建議下沉式入戶戶大堂入戶大堂設(shè)設(shè)計(jì)為下沉沉式庭院的的生態(tài)大堂堂，下沉庭庭院和車庫庫相通，即即可豐富景景觀層次，，讓景觀更更具空間感感和趣味性性，又在功功能上為住住戶的需求求武裝到牙牙齒）；上下雙入戶戶大堂一層為地上上入戶大堂堂，地下一一層為車庫庫入戶大堂堂，自動扶扶梯相連；；大堂功能酒店式大堂概概念不小于200平方的挑高高大堂，內(nèi)設(shè)設(shè)接待、休息息、商務(wù)等功功能區(qū)，專人人24小時(shí)管管家式服務(wù)。。大堂建議星級酒店式大大堂CULB大堂&LOBBY大堂空間裝修修標(biāo)準(zhǔn)典雅風(fēng)格浪漫的簡歐風(fēng)風(fēng)格，與高端端小區(qū)定位相相吻合；用料高貴墻面及地面采采用進(jìn)口石材材鋪貼，公共共家具、燈具具、裝飾品一一并定制尊貴貴感油然而生生；裝修細(xì)節(jié)采用900KG以上容量量電梯，保證證家具、鋼琴琴等大型物件件的搬運(yùn)；創(chuàng)新地下電梯大堂堂同樣引入精精裝修準(zhǔn)。大堂建議星級酒店式大大堂電梯門廳和電電梯內(nèi)飾是樓樓盤的重要形形象展示電梯轎廂新古古典注意裝修修風(fēng)格，深紅紅色實(shí)木轎壁壁飾以落地鏡鏡、轎頂配置置奢華水晶吊燈燈、地面精美美大理石拼花花精裝電梯優(yōu)點(diǎn)：架空層可不計(jì)計(jì)面積，保證證得房率不受受損架空層可成為為建筑灰空間間，彌補(bǔ)景觀觀面積小、建建筑排布密集集的不足二層挑空容易易營造空間氣氣勢沖擊感增加底層局部部架空、室內(nèi)內(nèi)適度二層挑挑空，提升入入戶豪華品質(zhì)質(zhì)架空層建議提升入戶豪華華品質(zhì)提升入戶豪華華品質(zhì)植被營造：濃濃郁的熱帶植植被群，灌木木、喬木水景營造：跌跌水、噴水小小品、泳池、、水景墻、棧棧道立體空間：通通過挖低、推推坡等微地形形變化處理，，形成豐富的的景觀空間架空空間：營營造有特色、、精致的綠色色大堂景觀，，加入休閑娛娛樂功能景觀園林建議議度假酒店式立立體水景園林林商業(yè)建議商業(yè)建筑：商業(yè)立面：采用折線界面面處理，形成成更長的臨街街面，增加空空間的豐富感感商業(yè)空間：一層層高6米米，營造買一一層送一層的的高性價(jià)比，，為未來提高高商業(yè)售價(jià)預(yù)埋管線；在在轉(zhuǎn)角等節(jié)點(diǎn)點(diǎn)處，商業(yè)設(shè)設(shè)置兩層，二二層層高控制制為4.5米米。商業(yè)定位：一里洋場風(fēng)情情商業(yè)街鄰里會所+社社區(qū)購物街商業(yè)業(yè)態(tài)：中小型超市、、品牌餐飲機(jī)機(jī)構(gòu)、茶館、、足??；日常常生活用品類類物管升級版———安全保證證體系＋尊貴貴生活體驗(yàn)———先期展示示英式管家服務(wù)務(wù)，5重門禁禁系統(tǒng)，物業(yè)業(yè)管理完全按按照人性化的的服務(wù)理念為為客戶提供泊泊車，保安，，清潔，周邊邊防范，家政政服務(wù)，管家家服務(wù)等全方方位全天候智智能化服務(wù)，，物業(yè)管理人人員在最短的的時(shí)間內(nèi)為客客戶排憂解難難?？蛻舻玫降降闹挥形⑽⑿?、問候、、關(guān)懷、尊貴貴和禮待，人人與人的關(guān)愛愛在這里是最最普遍的風(fēng)景景?？蛻舾兄獌r(jià)值值、強(qiáng)化展示示——落在實(shí)實(shí)處，于無聲聲處2011/2起會所正正式啟用即開開始展示及提提供相應(yīng)服務(wù)務(wù)物管服務(wù)建議議長沙同策服務(wù)務(wù)機(jī)制銷售系統(tǒng)五大大保障機(jī)制銷售團(tuán)隊(duì)績效考核業(yè)務(wù)培訓(xùn)流程控制人員管理晉升通道：項(xiàng)目經(jīng)理競聘聘銷售代表評級級淘汰體系：以結(jié)果為導(dǎo)向向其他激勵(lì)：最佳產(chǎn)能獎(jiǎng)/金銀牌獎(jiǎng)/最佳業(yè)績獎(jiǎng)獎(jiǎng)/外派培訓(xùn)訓(xùn)/職業(yè)經(jīng)理理人獎(jiǎng)/投稿稿（前線故事事、星空）/優(yōu)秀員工獎(jiǎng)獎(jiǎng)/新人進(jìn)步步獎(jiǎng)溝通反饋10大業(yè)務(wù)操操作流程——保障項(xiàng)目運(yùn)作作過程的可控控性流程1：項(xiàng)目目專案組成立立流程流程2：銷售售代表崗前培培訓(xùn)流程流程3：人員員進(jìn)場及內(nèi)部部認(rèn)購流程流程4：項(xiàng)目目開盤流程；；流程5：日日常接待流程程流程6：辦理理客戶簽約及及按揭流程流程7：入伙伙流程；流程程8：項(xiàng)目結(jié)結(jié)案流程流程9：大事事件流程；；流程10：：危機(jī)處理流流程三大紀(jì)律（即即炒）不能利用崗位位之便獲取未未經(jīng)公司許可可的任何個(gè)人人收入。不能在售樓處處打架、在客客戶面前爭吵吵，或在售樓樓處與客戶爭爭吵不能引起發(fā)展展商、小業(yè)主主投訴，并因因此對公司造造成重大影響響，或其他投投訴累計(jì)超過過三次。八項(xiàng)注意（停停盤）不能做任何未未經(jīng)公司許可可的超范圍承承諾。不得向外界透透露公司的業(yè)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。不能在售樓處處內(nèi)推薦公司司所代理的其其它樓盤。不能私下議論論、對接發(fā)展展商。不能引起客戶戶的投訴。不得對客戶冷冷面相對，取取笑、議論客客戶。銷售售代代表表不不得得接接待待輪輪空空。。不得得違違反反售售樓樓處處銷銷售售代代表表形形象象要要求求。。五大大實(shí)實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)演演練練—保證證手手段段有有效效性性沙盤盤模模型型講講解解、、周周邊邊配配套套講講解解、、戶戶型型優(yōu)優(yōu)勢勢分分析析、、樣樣板板間間講講解解、、園園林林講講解解演演練練六大大培培訓(xùn)訓(xùn)體體系系—完備備的的課課程程體體系系公共共培培訓(xùn)訓(xùn)課課程程系系列列、、、、行行業(yè)業(yè)認(rèn)認(rèn)知知課課程程系系列列、、項(xiàng)項(xiàng)目目認(rèn)認(rèn)知知課課程程系系列列、、、、業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流流程程課課程程系系列列、、成成單單技技巧巧課課程程系系列列、、客客戶戶服服務(wù)務(wù)系系列列信息息及及時(shí)時(shí)溝溝通通和和反反饋饋多種種表表格格各種種例例會會和和晨晨會會明源源系系統(tǒng)統(tǒng)及及業(yè)業(yè)主主數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫。。。。。。。流程程及及管管理理項(xiàng)目目前前期期策策劃劃階階段段項(xiàng)目目代代理理高層層溝溝通通、、客客戶戶投投訴訴和和咨咨詢詢熱熱線線與其其它它合合作作方方的的工作作單單制制度度周例例會會制制度度周例例會會內(nèi)內(nèi)容容：：就就前前期期工工作作進(jìn)進(jìn)展展、、下下階階段段工工作作安安排排進(jìn)進(jìn)行行溝溝通通、、討討論論。。周例例會會解解報(bào)表體系

同策每周提交《周報(bào)表》，及時(shí)反饋客戶和銷售狀況，并對目前狀況提出建議并與莊園地產(chǎn)協(xié)商后進(jìn)行策略調(diào)整，之后推進(jìn)實(shí)施?？偨Y(jié)反饋機(jī)制《項(xiàng)目開盤總結(jié)》《項(xiàng)目重大活動總結(jié)》……同策會根據(jù)不同的銷售階段提交《總結(jié)報(bào)表》，及時(shí)反饋客戶和銷售狀況，并對目前狀況提出建議并與莊園地產(chǎn)協(xié)商后進(jìn)行策略調(diào)整，之后推進(jìn)實(shí)施。簽字確認(rèn)制度同策提交的所有策劃方案必須經(jīng)過莊園地產(chǎn)項(xiàng)目責(zé)任人簽字確認(rèn)后同策配合莊園地產(chǎn)組織實(shí)施。市場資訊分享：流程程及及管管理理與莊莊園園地地產(chǎn)產(chǎn)的的聯(lián)聯(lián)絡(luò)絡(luò)反反饋饋機(jī)機(jī)制制企劃劃表表現(xiàn)現(xiàn)部部分分檢閱———長長沙企企劃市市場實(shí)力派派代表表———萬科科金金域域藍(lán)灣灣推廣語語：濱海之之心臨臨湖上上筑始終保保持眺眺望世世界的的姿態(tài)態(tài)，以以行業(yè)業(yè)領(lǐng)軍軍的實(shí)實(shí)力支支撐項(xiàng)項(xiàng)目高高端品品牌實(shí)用派派代表表———蘭亭亭峰景景推廣語語：比送面面積更更重要要的，，是打打破空空間可可能比送面面積更更多的的，是是無限限空間間可能能以高使使用率率作為為產(chǎn)品品主力力訴求求，樹樹立宜宜居、、實(shí)用用的項(xiàng)項(xiàng)目形形象。。風(fēng)情派派代表表———蝴蝶蝶谷希臘白白愛情情城堡堡推推廣語語：美麗的的遷徙徙愛愛在蝴蝴蝶谷谷生活一一直美美下去去緊扣剛剛性需需求以以婚房房作為為主訴訴求入入市，，主打打高性性價(jià)比比，后后期逐逐步以以推高高生活活品質(zhì)質(zhì)為推推廣手手法，，來提提升項(xiàng)項(xiàng)目形形象。。（3月份份新推推的368套房房源，，已成成交300余套套）奢華派派代表表———鉑宮宮推廣語語：中央靜靜邸領(lǐng)領(lǐng)袖行行宮中央靜靜邸奢奢享享家沿襲一一貫高高貴奢奢華的的項(xiàng)目目形象象，2期通通過網(wǎng)網(wǎng)站建建設(shè)，，使品品質(zhì)感感得到到進(jìn)一一步提提升。。直白流流代表表———公園園西郡郡年嘉湖湖全生生態(tài)融融金小小戶600億金金融街街左擁擁天天價(jià)價(jià)烈士士公園園右抱抱后期形形象：：公園園西郡郡（案案名））-年年嘉湖湖全生生態(tài)融融金小小戶4月份份推廣廣重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)整整為直直擊最最具價(jià)價(jià)值賣賣點(diǎn)，，當(dāng)周周成交交20套左左右。。前期形形象：：首座座（案案名））-MINI精精工國國際官官邸-““我即即信仰仰心心容容萬象象”銷售情情況不不佳，，3月月份曾曾有過過2周周無上上門記記錄。。城市上上空的的薪中中產(chǎn)公公館TheArtofLiving長沙““莊園園·雙雙河灣灣”項(xiàng)項(xiàng)目企企劃簡簡報(bào)2010長長沙同策策問題所在Thevoiceofself-confidence一河兩樣Thevoiceofself-confidence南岸成熟而而繁華，北北岸正待發(fā)發(fā)展有潛力缺乏乏現(xiàn)場力看未來很美美Thevoiceofself-confidence洪山公園，，月湖公園園，瀏陽河河風(fēng)光帶，，地鐵，沃沃爾瑪?shù)纫?guī)劃中或在在建中的板板塊價(jià)值，，讓未來變變得很美密密的房子子Thevoiceofself-confidence1萬多平米米，4.5容積率，，25層，，密集型住住區(qū)建筑的突破破，戶型的的突破，景景觀的突破破，生活的的突破假若沒有心心靈的共鳴鳴，恐怕只只有價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)城北，正在在發(fā)展的板板塊未來，發(fā)出出誘人的邀邀約產(chǎn)品，密集集有創(chuàng)造空空間面對如此，，企劃目標(biāo)標(biāo)不變賣得更貴/賣得得更出名Morewell-knownmoreexpensive所以，我們們需要的不不僅產(chǎn)品賣賣點(diǎn)的簡單單集合，而而是一個(gè)可以提提升形象且能承載本本案精神并并促進(jìn)銷售售的概念Thecoreofthespiritoftheproject再感觸本案案Feelingsinthiscase一條綿延瀏瀏陽河/一段長長沙生活史史沉淀著城市市的繁華、、往事、傳傳說。當(dāng)她她以嶄新的的風(fēng)光帶呈呈現(xiàn)時(shí)我們將在這這里延續(xù)瀏陽河河生活記憶憶，靜靜地地訴說著長長沙往事StretchofliuyangCreekandchangshaHistory城市變小家家變大車站北瀏陽陽河大橋即即將開通暢享路橋，，一步入市市，通達(dá)全全城Citysmallerfamilysize徜徉于公園園間的綠色色生活洪山公園，，月湖公園園，雙園際際匯Parklife把“沃爾瑪瑪”帶回家家璀璨繁華的的雙商圈，，更有沃爾爾瑪相候Brightcitycenter禮遇長沙品品味階層的的居所7萬余平米米精致社區(qū)區(qū)Dedicatedtotopqualityaccommodation生活是種格格調(diào)的藝術(shù)術(shù)度假酒店式式立體水景景園林、經(jīng)經(jīng)典ARTDECO建筑、、社區(qū)商業(yè)業(yè)街區(qū)、多多樣化精致致空間、藝藝術(shù)化生活活場所………Fromartintolife[問問題題]賣點(diǎn)點(diǎn)很很多多，，但但核核心心概概念念是是什什么么單一一賣賣點(diǎn)點(diǎn)的的傳傳播播，，容容易易以以偏偏概概全全尋找找本本案案的的核核心心精精神神綠氧氧，，花花香香，，香香氛氛———兩兩大大公公園園合合圍圍———優(yōu)優(yōu)居居生生活活享享受受Artdeco風(fēng)風(fēng)格格，，立立體體活活體體景景觀觀———建建筑筑美美學(xué)學(xué)經(jīng)經(jīng)典典———度度假假酒酒店店式式立立體體水水景景園園林林對本本案案物物質(zhì)質(zhì)力力解解構(gòu)構(gòu)嗅覺覺力力視覺覺力力人居居小小豪豪邸邸，，享享受受完完美美空空間間———零零浪浪費(fèi)費(fèi)戶戶型型，，依依托托人人體體工工學(xué)學(xué)，，擁擁抱抱陽陽光光空空氣氣———?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新新空空間間，，贈贈送送功功能能區(qū)區(qū)，，拔拔升升居居住住享享受受層層次次品嘗嘗城城市市繁繁華華———社社區(qū)區(qū)風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街————兩兩大大城城市市商商圈圈對本本案案物物質(zhì)質(zhì)力力解解構(gòu)構(gòu)觸覺覺力力味覺覺力力鳥鳴鳴，，流流水水，，讀讀書書聲聲———瀏瀏陽陽河河灣灣流流域域，，大大學(xué)學(xué)名名校校，，人人文文學(xué)學(xué)府府對本本案案物物質(zhì)質(zhì)力力解解構(gòu)構(gòu)聽覺覺力力對本本案案精精神神力力解解構(gòu)構(gòu)城市觀在繁華中中，咫尺尺出入之之間享受受鬧中取取靜和城城市生態(tài)態(tài)圈層觀是一群代代表城市市素質(zhì)的的人，處處于信息息和財(cái)富富交匯處處對本案精精神力解解構(gòu)格調(diào)觀對華美的的過人品品鑒力，，對優(yōu)雅雅不折不不扣的堅(jiān)堅(jiān)持人生觀以自身的的天賦和和努力，，肩負(fù)更更多的責(zé)責(zé)任對本案精