XXXX華東國際財富廣場項目定位和物業(yè)發(fā)展建議

謹呈：安徽騰輝投資集團有限公司博觀地產(chǎn)2013年8月華東（國際）財富廣場項目定位和物業(yè)發(fā)展建議報告體系A(chǔ)nalyzeSystem項目理解區(qū)域思考項目思考市場研究市場分析客戶分析案例借鑒項目市場條件總結(jié)項目SWOT分析項目形象定位項目檔次定位項目功能定位項目客群定位項目研究項目定位物業(yè)發(fā)展寫字樓物業(yè)發(fā)展建議公寓物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議項目業(yè)態(tài)發(fā)展主線經(jīng)濟測算目錄|Index1.0項目理解1.1城市/區(qū)域思考?區(qū)域經(jīng)濟?區(qū)域規(guī)劃?區(qū)域商業(yè)1.2項目思考?項目概況?項目四至研究?交通環(huán)境研究?輻射范圍研究3.0項目定位3.1項目市場條件總結(jié)3.2SWOT分析3.3項目形象定位3.4項目檔次定位3.5項目功能定位3.6項目客群定位3.7項目業(yè)態(tài)發(fā)展主線4.0物業(yè)發(fā)展4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4.2寫字樓物業(yè)發(fā)展建議4.3公寓物業(yè)發(fā)展建議2.0市場研究2.1區(qū)域商業(yè)分析?區(qū)域臨街商業(yè)分析?

區(qū)域?qū)I(yè)市場分析?

區(qū)域潛在商業(yè)供應(yīng)?區(qū)域消費人群分析2.2案例借鑒

附件：合肥商業(yè)市場（含商業(yè)、寫字樓、公寓）5.0項目整體經(jīng)濟測算項目理解

1.0分析思路城市思考項目思考區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃

項目地塊解析交通環(huán)境研究輻射范圍研究區(qū)域商業(yè)“大合肥”的時代來臨，城市的擴容戰(zhàn)略明顯南上政務(wù)、濱湖，挺進巢湖，大力發(fā)展巢湖旅游度假資源；北趨北城，拓寬長豐、淮南，促進合肥、淮南兩城連動；西拓向高新，擴充肥西三河，帶動三河豐沛天然物產(chǎn)發(fā)展；西南延伸經(jīng)開區(qū)，啟動與肥西的零距離對話，三縣劃入“大合肥”圈內(nèi)；東北區(qū)域，連通肥東與合肥命脈要扼，“大合肥”時代不容小覷疆域……濱湖區(qū)巢湖老城區(qū)北城東區(qū)高新經(jīng)開政務(wù)淮南肥西肥東長豐高新試點示范區(qū)1.1城市/區(qū)域思考1.1城市/區(qū)域思考老城區(qū)西南板塊城東板塊城南城西板塊

合肥正從單中心向多核演變，“大建設(shè)”風(fēng)暴來襲，東城有望成為下一站城市發(fā)展的明星板塊區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)肥東是合肥構(gòu)建區(qū)域性特大城市的東部組團，安徽“東向發(fā)展”的橋頭堡目前城市“北拓西聯(lián)”市中心大力改善商業(yè)和住宅環(huán)境的地位不可動搖項目所在的河?xùn)|片區(qū)將著力打造全省級商貿(mào)物流服務(wù)中心.中軸線河?xùn)|片區(qū)縣級辦公文化中心，商貿(mào)服務(wù)中心河西片區(qū)重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)積極與合肥對接未來拓展區(qū)域中心肥東縣“十二五”城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃：城區(qū)的宏觀規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為：一軸線，一中心，兩片區(qū)。河西片區(qū)：指合肥與肥東無縫對接重要區(qū)域，也是重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)的商貿(mào)物流集中區(qū)。1.1城市/區(qū)域思考肥東是安徽“東向”發(fā)展的橋頭堡，也是本項目所處區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)1.1城市/區(qū)域思考肥東房地產(chǎn)市場固定資產(chǎn)投資近三年逐年遞增發(fā)展頭，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，近5年房地產(chǎn)投資基本呈平穩(wěn)趨勢。區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)1.1城市/區(qū)域思考肥東房地產(chǎn)市場固定資產(chǎn)投資近三年逐年遞增發(fā)展頭，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，近5年房地產(chǎn)投資基本呈平穩(wěn)趨勢。區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)北部組團：規(guī)規(guī)劃以辦公、、文化、商貿(mào)貿(mào)、體育、游游憩、居住區(qū)區(qū)為主要職能能東部組團：規(guī)規(guī)劃以辦公、、文化、商貿(mào)貿(mào)、體育、游游憩、居住區(qū)區(qū)為主要職能能西部組團：重重點發(fā)展高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和和先進制造業(yè)業(yè)積極向合肥肥靠攏。肥東著力打造造縣級文化中中心和商貿(mào)服服務(wù)中心，本本項目處于“西聯(lián)東擴”的關(guān)鍵位置置，是肥東連連接合肥的橋橋頭堡，也是是商貿(mào)服務(wù)集集中地北部組團版塊比較東部組團西部組團1.1城市/區(qū)域思考區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)1.1城市/區(qū)域思考核心商業(yè)區(qū)核心輻射區(qū)域東部產(chǎn)業(yè)集聚商圈大興鎮(zhèn)片區(qū)撮鎮(zhèn)片區(qū)區(qū)域定位：項項目位于肥東東大興鎮(zhèn)與撮撮鎮(zhèn)交匯處，，區(qū)域內(nèi)定位位為省級物流中心心樞紐，未來產(chǎn)值超超千億，人流流量過千萬區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)1.1城市/區(qū)域思考肥東區(qū)域內(nèi)連鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外外連長三角的的立體綜合交交通網(wǎng)絡(luò)體系系，將為本案及及區(qū)域的發(fā)展展提供契機。合肥市對外所所有高速公路路均從肥東經(jīng)經(jīng)過，并在縣城1公里處形成安安徽省乃至華華東地區(qū)重要高速公路路樞紐；肥東擁有高速速公路總里程程居安徽省各各縣第一位。。內(nèi)連鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外外連長三角的的立體綜合交交通網(wǎng)絡(luò)體系系，為肥東工工業(yè)經(jīng)濟的快快速發(fā)展提供供著充足的硬硬件保障。1.1城市/區(qū)域思考區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)項目周邊專業(yè)業(yè)市場集中，，三公里范圍圍內(nèi)僅約8萬人口，人群群相對中低端，但仍然存在消費需求求華盛大運城寶翠園東方明珠嘉苑東方早城錦繡花園盛世新城大興撮鎮(zhèn)趙小郢在售項目肥東村鎮(zhèn)張郢人員構(gòu)成復(fù)雜流動性大，消費需求旺盛專業(yè)市場集中直接導(dǎo)致了周邊人員構(gòu)成復(fù)雜，人口流動性大；另一方面肥東縣大量的進城客群也帶來了消費需求。寶翠園華盛大運城東方早城東方明珠嘉苑錦繡花園盛世新城1.1城市/區(qū)域思考區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，缺乏大型商業(yè)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象地塊周邊商業(yè)載體以社區(qū)底商、超市為主，檔次較低，除北側(cè)500米外有一個永輝超市外，沒有較大規(guī)模的綜合類商業(yè)項目，業(yè)態(tài)單一，缺乏大型商業(yè)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)能級較低未來隨之周谷堆、永輝超市、紅星美凱龍商業(yè)氛圍更加促進周邊商業(yè)氛圍，但規(guī)模化商業(yè)多為專業(yè)市場，如浙商城、瑤海家具大世界等，區(qū)域功能不完善，商業(yè)能級較低。區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚厚，但規(guī)?；躺虡I(yè)多為專業(yè)業(yè)市場，商業(yè)能級較低低，區(qū)域功能不不完善，缺乏大型商業(yè)業(yè)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的的商業(yè)形象浙商城圣大國際商業(yè)廣場華東國際建材城百大周谷堆瑤海家具大世界紅旗建材市場永輝超市合鋼集團中心超市沃爾瑪專業(yè)市場超市1.1城市/區(qū)域思考小結(jié)：作為十二五規(guī)規(guī)劃的發(fā)展重重點之一，肥肥東片區(qū)發(fā)展展?jié)摿薮?。。本案地處肥肥東與城區(qū)之之間，是重要的戰(zhàn)略前前沿陣地。未來區(qū)域內(nèi)將將打造省級物流中心心，大型市場不不斷進駐，帶帶動區(qū)域經(jīng)濟濟增長，并帶帶動人流量。。區(qū)域立體化交通體體系，促進周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如大興興鎮(zhèn)，撮鎮(zhèn)的的人流集中。。并帶動合肥肥、肥東商業(yè)業(yè)的無縫對接接。區(qū)域內(nèi)常駐人口較少少，僅為3萬人，區(qū)域內(nèi)內(nèi)集中專業(yè)市市場，流動人人口較多。區(qū)域內(nèi)缺乏大型商業(yè)業(yè)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形形象。1.2項目思考地理位置：裕溪高架東入入口，合馬路路與東風(fēng)大道道交叉口本案區(qū)位：位于建材中心心最東面，西西臨紅星美凱凱龍家居廣場場，緊靠裕溪溪路財富廣場建筑筑面積：約30萬平方方米物業(yè)形態(tài)組成成：1棟寫字樓，2棟挑高公寓，，1棟平層公寓(共約15萬萬方)+商業(yè)業(yè)(約15萬萬方)項目現(xiàn)狀項目示意圖華東（國際））財富廣場項目概況項目四至研究究交通配套研究究輻射范圍研究究項目概況項目四至研究究交通配套研究究輻射范圍研究究長青街東至東風(fēng)大大道、南臨臨裕溪路、、西接店埠埠河、北靠靠長江東路路（規(guī)劃中中）裕溪路財富廣場東面道路尚尚未完全打打通，周邊邊擁有數(shù)個個住宅項目目及少量沿沿街鋪面北面仍處于于開發(fā)中，，周邊都是是公路南面建有數(shù)數(shù)個住宅項項目，除此此之外都是是有待開發(fā)發(fā)的空地西面靠近大大興鎮(zhèn)，因因為靠近合合肥的關(guān)系系，發(fā)展較較快人口密密集1.2項目思考項目概況項目四至研研究交通配套研研究輻射范圍研研究1.2項目思考項目地塊交交通優(yōu)勢明顯，，交通便利利。緊鄰裕裕溪路，未未來東二環(huán)環(huán)（郎溪路路）、長江江東路盡在在咫尺。道路能級低鐵道對項目品質(zhì)產(chǎn)生不利影響長江東路裕溪路郎溪路東二環(huán)淝河路東風(fēng)大道本案第一圈層主主力客群：：主要為周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，撮撮鎮(zhèn)（總?cè)巳丝诩s12萬）、大大興鎮(zhèn)（總總?cè)丝诩s10萬）；第二圈層次次主力客群群：肥東以及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客群、部分分瑤海區(qū)客客群第三圈層輻輻射客群：：合肥其他區(qū)區(qū)域客群以以及外地客客戶；肥東縣瑤海區(qū)蜀山區(qū)包河區(qū)長豐縣肥西縣新站區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)開區(qū)濱湖區(qū)廬陽區(qū)高新區(qū)核心客群項目概況項目四至研研究交通配套研研究輻射范圍研研究1.2項目思考本項目輻射射常駐人口少少，必須沖出出核心客群群，輻射到到三層客群群才可消化化項目商業(yè)業(yè)體量。城市綜合體體開發(fā)優(yōu)勢勢：本案為商業(yè)綜合合用地，較較好的項目目經(jīng)濟指標標加之30萬方體量優(yōu)優(yōu)勢更不可可小覷，待周邊專專業(yè)市場發(fā)發(fā)展成熟后后，人流量量一旦有了了保障將為為項目的成成功奠定基基礎(chǔ)。區(qū)域規(guī)劃位位置及交通通條件優(yōu)越越：項目處于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群商商圈核心，，道路、公公交交通發(fā)展成熟，，未來東部部組團的新核心，引引領(lǐng)未來東東城組團發(fā)發(fā)展方向。?？梢曅约罢拐故久妫烘溄雍戏逝c與東部組團團的前沿陣陣地，裕溪溪路以北、、東風(fēng)大道道以西、未未來長江東東路以南，，商業(yè)展示示價值較高高，未來為為人流主要要方向之一一。輻射區(qū)域較較廣但輻射射人口質(zhì)量量不高：項目致力于于打造片區(qū)區(qū)首個現(xiàn)代代化多功能能商業(yè)中心心，西至大大興鎮(zhèn)、東東至撮鎮(zhèn)為為項目核心心輻射區(qū)域域，周邊鄰鄰鎮(zhèn)為次級級輻射區(qū)域域，輻射范范圍雖然廣廣，但周邊邊的人口基基數(shù)還有待待提高1.2項目思考2.02.12.22.32.42.52.62.7項目市場條條件總結(jié)SWOT分析項目形象定定位項目檔次定定位項目功能定定位項目消費群群定位項目業(yè)態(tài)定定位市場研究2.1市場分析街區(qū)長度：：1500米主要客群：：周邊常住住居民，學(xué)學(xué)生和專業(yè)業(yè)市場上班班人員業(yè)態(tài)布局：：零售，小小型餐飲，，服裝，超超市租金范圍：：合馬路南南、北側(cè)租租金相差不不大，范圍圍整體為0.6-0.9元/天·㎡業(yè)態(tài)品牌面積租金煙酒超市小超市煙酒店40平米0.8元/天·㎡餐飲中小餐飲店100平米0.7元/天·㎡美容美發(fā)理發(fā)店30平米0.65元/天·㎡臨街商業(yè)：：業(yè)態(tài)主要要以餐飲、美容容美發(fā)、超超市等業(yè)態(tài)為主主，商業(yè)氛氛圍低檔。。馬鋼（合肥）有限公司華東國際建材城合肥浙商城安徽水電水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院本項目紅星美凱龍合肥商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費人人群分析2.1市場分析龍?zhí)羺^(qū)域超超市約有20多家中小型型社區(qū)超市市，稍大面積積超市3家，尚無大中型型高檔綜合合超市。超市：以社區(qū)便利利店形態(tài)為為主，檔次較低低、環(huán)境較較差，尚無大型高高檔綜合超超市，升級在即即。世紀華聯(lián)龍?zhí)恋晔兰o華聯(lián)龍?zhí)恋旰霞腋４殒?zhèn)店永輝超市世紀華聯(lián)合家福社區(qū)店123本項目區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費人人群分析2.1市場分析餐飲：以中小規(guī)模餐飲店居多多，中、低檔次次消費為主，，經(jīng)營狀況較較好；區(qū)域內(nèi)娛樂業(yè)態(tài)稀稀少，無法滿足足周邊居民民需求。龍棲大酒店東錦大酒店紅勝食府東錦大酒店1龍棲大酒店2紅勝食府3本項目龍?zhí)羺^(qū)域餐餐飲場所約約有40多家，多為中小小型餐飲店店，尚無大中型型高檔酒店店餐飲。區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費人人群分析2.1市場分析物業(yè)水平：：以臨街商鋪鋪為主要形形式，其中包括括社區(qū)底商商、臨街商商鋪、臨建建等物業(yè)形形態(tài)，區(qū)域商業(yè)物物業(yè)情況整整體面臨升升級改造。。合馬路北側(cè)合馬路北側(cè)合馬路南側(cè)合馬路南側(cè)區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費人人群分析2.1市場分析序號名稱面積（萬㎡）租金水平（元/㎡.天）檔次入住率1裕隆大市場15/

中低85%2華東建材城130/

中高部分在建3浙商城80/

中等在建4安糧鋼材大市場12/中低在建5新周谷堆96/中低在建目前完工投投入使用的的是合肥裕裕隆大市場場，華東國國際建材中中心部分投投入使用，，其他項目目均在建，，預(yù)計在2015年左右能陸陸續(xù)完工。。裕隆大市場場合肥浙商城城區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費人人群分析2.1市場分析區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費人人群分析目前周邊區(qū)區(qū)域沒有綜合型型購物中心心，離本項目目最近的北北京華聯(lián)距距離有11公里，無法法有效覆蓋蓋本區(qū)域消消費群體，，預(yù)計在2015年永輝超市市（綜超+物流）將完完工。永輝超市（在建）本項目北京華聯(lián)/曙光影院距離北京華聯(lián)11公里2.1市場分析區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費人人群分析被訪者年齡齡以25-34歲和35-44歲為主，家庭庭結(jié)構(gòu)主要要是三(四)口之家，工作性質(zhì)質(zhì)主要是個體經(jīng)營，家庭年收收入集中在在9-15萬和8萬以下，貧貧富收入水水品占差距距大。被訪者出行行方式以公交和私家家車為主，消費費場所主要要是北京華聯(lián)和和沃爾瑪，離本區(qū)域距距離較遠，商業(yè)類型型偏好以餐餐飲、超市、休閑閑娛樂為主。2.1市場分析區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費人人群分析小結(jié)：區(qū)域臨街商業(yè)檔次低低、生活配套套、休閑娛娛樂類業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展空間間較大；專業(yè)市場以以建材家居居、電機、、小商品城城為主。在未來2年專業(yè)市場場方可逐漸漸呈現(xiàn)發(fā)展展規(guī)模；區(qū)域內(nèi)潛在在商貿(mào)、物物流配套逐逐漸豐富，，但大型集中服服務(wù)型商業(yè)業(yè)欠缺周邊人群消費實力一一般，對大型購物中中心，如餐餐飲美食、、超市、休休閑娛樂的的需求強烈烈。2.1市場分析該項目合理理的控制商商鋪面積，，以返租的形形式實現(xiàn)快快速去化明發(fā)商業(yè)廣場商業(yè)建面58萬平方米樓層數(shù)負一層（下沉）—地上三層商業(yè)定位融時尚購物、特色餐飲、兒童教育等服務(wù)功能為一體的綜合性商業(yè)主要客群周邊居民和企事業(yè)單位為主租售策略返租形式的銷售主力面積30-80㎡月均去化速度19套/月運營情況除周末、節(jié)假日外，平時客流量小。在營業(yè)的商家僅永輝超市能夠吸引周邊居民。借鑒案例分分析——明發(fā)商業(yè)廣廣場2.2案例借鑒項目業(yè)態(tài)主要是以特特色餐飲為為主，同時配以以兒童娛樂樂及時尚服服飾業(yè)態(tài)樓層主要業(yè)態(tài)-1F童話世界永輝超市、兒童教育、兒童用品、水療健身、少兒服飾、童裝童趣、家居家紡、餐飲美食1F靚麗之都都市少淑、魅力名品、精品購物、港榮百貨、生活配套、蘇寧電器、數(shù)碼生活城2F品質(zhì)驛站新華書店、精品購物、皮具箱包、餐飲美食、運動休閑、時尚潮男、休閑會所、皮具箱包、港榮百貨3F休閑時光酒店用品、休閑娛樂、蘋果KTV、金逸影城借鑒案例分分析——明發(fā)商業(yè)廣廣場2.2案例借鑒內(nèi)街通道商業(yè)街入口對外交通：：主要通過4個出入口與與周邊兩條條主干道（（北二環(huán)路路及四里河河路）相連連，整體昭昭示性及通通達性較好好。內(nèi)部交通：：商業(yè)內(nèi)街以以橢圓形設(shè)設(shè)置，且鋪鋪位分兩排排布置，水平平方向以環(huán)環(huán)形道路及及天橋相連連，垂直方向以觀觀光電梯、扶扶梯以及樓體體相連，整體動線線流暢，但交交匯點過多，，略顯復(fù)雜。商業(yè)街以橢圓圓形閉合設(shè)計計，內(nèi)外部動動線流暢，但動線交匯點點過多，略顯顯雜亂借鑒案例分析析——明發(fā)商業(yè)廣場場2.2案例借鑒自持和銷售比比例：開發(fā)商自持比比例為60%，其中自持部部分為：明發(fā)發(fā)國際大酒店店；B1區(qū)的永輝超市市、港榮百貨貨；C3區(qū)的蘇寧電器器；A3區(qū)金逸電影城城。其余商鋪鋪全部銷售。。在售商鋪返租模式年限1-3年4年5-6年7-8年合計租金比例6%6%7%8%54%備注：前三年租金抵扣總房款，第4-8年按季度返還借鑒案例分析析——明發(fā)商業(yè)廣場場2.2案例借鑒小結(jié)：明發(fā)自入市以以來，前期推推廣、形象定定位都聲勢浩浩大，但后期期卻經(jīng)營無力力。原因分析析：周邊常駐人口較少少，且業(yè)態(tài)定位沒有規(guī)規(guī)劃好，導(dǎo)致后期只只有超市能吸吸引周邊客戶戶。商業(yè)內(nèi)部動線交匯點較較為雜亂，導(dǎo)致客流導(dǎo)導(dǎo)向不明確。。項目整體沒有統(tǒng)一運營營管理，商家后期各各自為戰(zhàn)，沒沒有突出整體體的商業(yè)氛圍圍。借鑒案例分析析——明發(fā)商業(yè)廣場場2.2案例借鑒對本項目的借借鑒1、合理的商商鋪面積，將將商鋪面積控控制在30-80㎡以內(nèi)，總價較低，有有利于提高市市場購買力。。2、在銷售方方式上采取返租模式式，第1-4年每年返6%，第5、6年返7%，第7-8年返8%，1-3年的租金直接接從購房款中中扣除，此種種模式對客戶戶的心理價格格沖擊較大，，容易促進成成交。3、銷售型商商鋪雖然進行行返租，但是是開發(fā)商沒有有進行統(tǒng)一運營，商家各自為為戰(zhàn)，形成不不了商業(yè)氛圍圍。4、內(nèi)街動線過長且與外街街銜接不夠，，沒有很好的的實現(xiàn)人流導(dǎo)導(dǎo)入，容易形形成死街。借鑒案例分析析——明發(fā)商業(yè)廣場場2.2案例借鑒項目名稱金橋國際商業(yè)廣場占地面積6萬㎡建筑面積34.4萬㎡商業(yè)面積16.4萬㎡（不含酒店及寫字樓）層數(shù)11棟多層數(shù)建筑構(gòu)成的街區(qū)車位約1200個開發(fā)商崇邦集團開業(yè)時間2009年12月建筑形式多盒子組成的休閑街區(qū)設(shè)計單位-運營方式持有位置上海市金橋路/張楊路基本定位“LIFEHUB生活中心”（區(qū)域型）項目基本資料料借鑒案例分析析——上海金橋國際際商業(yè)廣場2.2案例借鑒區(qū)位及交通公路交通：位于張楊路與與金橋路兩條條城市主干點點道交匯點。。軌道交通：坐落于地鐵6號線云山路站站與金橋路站站之間，距離地鐵6號線金橋路站站僅50米遠。公交路線：573；773；778；991區(qū)；993；990；961；630；977；金橋1路；新川專線線等共15條線路。內(nèi)部交通：二、三層空中中步行連廊將將1-8座連為一體。。借鑒案例分析析——上海金橋國際際商業(yè)廣場2.2案例借鑒業(yè)態(tài)分布/配比位置商業(yè)層數(shù)主題1座4層時尚零售、兒童親子、餐飲2座4層時尚零售、休閑娛樂3座4層零售、餐飲、休閑5座2層生活零售、餐飲6座3層餐飲7座3層零售、餐飲8座4層零售、餐飲商戶零售餐飲休閑娛樂配套服務(wù)服飾零售生活零售兒童零售正餐休閑餐簡快餐兒童大眾配套服務(wù)商戶數(shù)量5123202012176168數(shù)量比例30%13%11%11%7%10%3%10%5%業(yè)態(tài)比例54%28%13%5%總結(jié)合計173家店鋪，生活零售、休閑娛樂和兒童消費業(yè)態(tài)較豐富，正餐比例較高借鑒案例分析析——上海金橋國際際商業(yè)廣場2.2案例借鑒業(yè)態(tài)類型分類代表項目或品牌特征總結(jié)零售服裝鞋帽零售優(yōu)衣庫、歐時力、ONLY、JACK＆JONES、VEROMODA、C＆A、達芙妮、ELAND、艾格、Lily女裝、吉蒂屋、PLORY、熱風(fēng)等服飾零售品牌相對親民，認知度高、親和力強；生活零售覆蓋面廣，兼顧基本生活需求和品質(zhì)生活需求；兒童零售品類全，組團效果明顯。生活零售易買得、EMOI基本生活、樸坊、萬寧、蘋果數(shù)碼電子、全棉時代、佰草集、JUSTBB、寶島眼鏡、國美電器等兒童零售博士蛙、碧邦孕裝、耐克童裝、英氏、十月媽咪、樂智、智高、mothercare等餐飲正餐西貝莜面村、川食公館、龍門客棧、釜山料理、望湘園、小南國、天虹海鮮酒家、多番日本料理等正餐口味較為豐富，主要滿足家庭聚餐需求，在寫字樓適當(dāng)布置商務(wù)正餐，滿足其商務(wù)人群就餐需求。休閑餐巴黎貝甜、哈根達斯、滿記甜品、COSTA、茶礦等簡快餐味千拉面、避風(fēng)塘、KFC、漢堡王、一茶一坐、伊秀壽司、吉旺茶餐廳、COCO壱番屋等休閑娛樂兒童娛樂美吉姆國際兒童教育中心、迪士尼攝影/英語、卡通尼樂園、大藝術(shù)創(chuàng)意教育、奕品圍棋等休閑娛樂業(yè)態(tài)十分豐富；兒童娛樂包含動靜等不同娛樂形式；但大眾娛樂缺乏影院業(yè)態(tài)。大眾娛樂紐約伊人護膚、天懷愛尚舞蹈匯、蕓楠草藥健發(fā)、必瘦站、艾尚美甲、上海歌城、高點保齡球/臺球館等代表品牌借鑒案例分析析——上海金橋國際際商業(yè)廣場2.2案例借鑒主力店①易買得：：大型超市，，帶動人流效效果明顯并且且重復(fù)消費頻頻次高。②運動100：運動服飾、、用品集合店店。③卡通尼樂樂園：特色兒兒童娛樂場所所，三帶四營營造較好的通通透兒童娛樂樂氛圍。④優(yōu)衣庫：：日本知名基基本款快銷服服飾零售品牌牌，形象親民民，適合生活活型購物中心心。借鑒案例分析析——上海金橋國際際商業(yè)廣場2.2案例借鑒餐飲業(yè)態(tài)簡快餐休閑餐正餐借鑒案例分析析——上海金橋國際際商業(yè)廣場2.2案例借鑒休閑娛樂業(yè)態(tài)態(tài)及配套兒童娛樂大眾娛樂借鑒案例分析析——上海金橋國際際商業(yè)廣場2.2案例借鑒街區(qū)的動線不不僅在一個平平面上流暢，，通過地上及及地下連廊的的設(shè)置，形成成人流在垂直、及水平平方向的有效循環(huán)。在動線上設(shè)置一些空間節(jié)點，利用景觀與與設(shè)施、外擺擺打造出可供供人員休憩的的空間。體現(xiàn)現(xiàn)出街區(qū)的休休閑感與生活活氣息。產(chǎn)品亮點高樓層間的水水平交通，設(shè)設(shè)置較寬連廊廊+島柜自然過渡渡可利用建筑外輪廓的凹凸營造出有節(jié)奏奏收放的空間間節(jié)點，提升升動線的趣味味性和空間的的層次感。借鑒案例分析析——上海金橋國際際商業(yè)廣場2.2案例借鑒金橋國際對休休閑氛圍的營造——一層外擺餐飲飲氛圍營造借鑒案例分析析——上海金橋國際際商業(yè)廣場2.2案例借鑒主要缺陷氛圍營造：通通過景觀小品品和首層的休休閑餐飲以及及較豐富的娛娛樂業(yè)態(tài)，營營造出項目的的休閑氛圍；；業(yè)態(tài)組合：根根據(jù)區(qū)域特點點更加突出品品質(zhì)生活，滿滿足周邊一站站式購物業(yè)態(tài)態(tài)，本案列中中利用周邊有有兒童客群，，采取針對性性業(yè)態(tài)組合；；產(chǎn)品規(guī)劃：中中央廣場相對對于該集團第第一代街區(qū)型型產(chǎn)品大寧國國際，可視性性和對人流的的聚集作用更更強；樓座間間高樓層的水水平交通聯(lián)系系較好；組團布局分散散，互動性弱弱，并且容易易產(chǎn)生疲勞感感；很難做到每棟棟單體都有聚聚客亮點，使使客群全都到到達借鑒案例分析析——上海金橋國際際商業(yè)廣場2.2案例借鑒借鑒之處項目定位3.0市場格局城市規(guī)劃商業(yè)環(huán)境商戶訪談消費者訪談項目分析1、肥東的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達，主主要以低端制制造業(yè)為主的的第二產(chǎn)業(yè)為為主，但整體體商業(yè)發(fā)展水平平較低；2、肥東雖道道路交通發(fā)達達，但實效較較低，軌道交交通的規(guī)劃有有利于擴大項項目商業(yè)輻射射圈。未來區(qū)區(qū)域發(fā)展為商貿(mào)物流集散散中心，帶動動經(jīng)濟與人口口發(fā)展；3、區(qū)域整體發(fā)展展情況并不理理想，本對本項目目商業(yè)市場產(chǎn)產(chǎn)生較大沖擊擊；4、本地消費外溢嚴重重，本案需提供供中高檔的商商業(yè)形態(tài)，以以實現(xiàn)消費者者本地消費；；5、本案雖處處于版塊核心心區(qū)，但基礎(chǔ)設(shè)施尚待待時日，不過交通便便利，商業(yè)展展示性佳，有有利商業(yè)項目目開發(fā)；3.1項目市場條件件總結(jié)項目市場條件總結(jié)項目形象定位項目SWOT分析項目檔次定位項目功能定位項目消費群定位項目業(yè)態(tài)發(fā)展主線優(yōu)勢&機會：發(fā)揮圈定——短期內(nèi)結(jié)合本本地人口結(jié)構(gòu)構(gòu)，以中檔收入人群為本項目主力力消費群，未未來隨著整體城城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整可逐步步將消費者檔次次拉升。輻射——本項目利用項項目交通優(yōu)勢勢、舒適的購物環(huán)境及及現(xiàn)代生活的的購物體驗，，擴大項目商業(yè)業(yè)輻射范圍，盡可能吸引引更多的消費人人流，保持項項目區(qū)域性的的吸引力。特色——作為周邊區(qū)域域首個新型“一一站式”吃喝喝玩樂休閑體體驗中心，本項目將以以優(yōu)良的商業(yè)業(yè)規(guī)劃、豐富富的業(yè)態(tài)組合合及商業(yè)運營營給周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)消費者帶來來新的商業(yè)感感受。機會：利用肥東的快快速發(fā)展及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，應(yīng)應(yīng)對肥東商業(yè)業(yè)發(fā)展進行引引導(dǎo)，減小外外向型消費狀狀況，確定周周邊商業(yè)地標標地位。應(yīng)充分利用用交通優(yōu)勢及及未來龐大的的商業(yè)業(yè)態(tài)，，擴大商業(yè)輻輻射范圍，吸吸引更多的消消費人群區(qū)域內(nèi)未來來規(guī)劃為商貿(mào)貿(mào)物流核心區(qū)區(qū)，大型市場場不斷進駐，，將以優(yōu)良的的商業(yè)規(guī)劃、、豐富的業(yè)態(tài)態(tài)組合及商業(yè)業(yè)運營給撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)消費者帶來來新的商業(yè)感感受。項目市場條件總結(jié)項目形象定位SWOT分析項目檔次定位項目功能定位項目消費群定位項目業(yè)態(tài)定位3.2項目SWOT分析優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：本本項目處于版版塊商貿(mào)物流流中心的核心心區(qū)域。極佳的可達性性:周邊道道路設(shè)施較好好，交通便利利，緊鄰裕溪溪路、東風(fēng)大大道，東面即即為高速入口口?？梢曅詢?yōu)勢勢：本案位于于東風(fēng)大道與與裕溪路交匯匯處，有較好好的展示面；；引領(lǐng)商商業(yè)新模式營造消消費者者新體驗構(gòu)筑品品牌新平臺新東城城·國際休休閑商商務(wù)中中心——打造城城市副副中心心集商商務(wù)、、休閑閑、餐餐飲一一站式式體驗驗城中中城定位詮詮釋本項目目的開開發(fā)以以一個個新的的類型型出現(xiàn)現(xiàn)在肥肥東商業(yè)市市場，，吸引引消費費者之之關(guān)注注，并并成為為肥東東城市商商業(yè)的的新地地標肥東產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整將將產(chǎn)生生之新新城，，將需需要新的商商業(yè)來來滿足足集合區(qū)區(qū)域商商業(yè)特特征以以及項項目自自身優(yōu)優(yōu)勢，，結(jié)合合專業(yè)業(yè)市場場，將將商務(wù)務(wù)、休休閑、、餐飲飲結(jié)合合一體體，深深挖商商業(yè)價價值，，滿足足區(qū)域域以及及周邊邊商業(yè)業(yè)需求求項目市市場條條件總總結(jié)項目SWOT分析項目檔檔次定定位項目功功能定定位項目客客群定定位項目業(yè)態(tài)發(fā)展主線項目形形象定定位3.3項目形形象定定位定位詮詮釋：：產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)升升級后后的新新城市市Page84定位詮詮釋：：利用舒舒適空空間、、先進進規(guī)劃劃、獨獨特建建筑為為消費費者提提供一一個休休閑的的商業(yè)業(yè)空間間定位詮詮釋：：特色主主題商商業(yè)街街，集集合餐餐飲、、娛樂樂、休休閑特特色主主題購購物圈圈功能能，8888“貼心服服務(wù)無無處不不在”，更人人性化化的的的士上上落客客區(qū)?。∈持w體驗多元化化餐飲飲組合合，體體驗式式餐廳廳，為為肥東東消費首首選之之美食食圣地地定位詮詮釋：：豐富的的業(yè)態(tài)態(tài)為消消費者者提供供不同同的生生活體體驗Page92享之體體驗高品質(zhì)質(zhì)休閑閑服務(wù)務(wù)內(nèi)容容，為為追求求生活活品質(zhì)質(zhì)之肥東人人民提提供優(yōu)優(yōu)秀的的商業(yè)業(yè)空間間定位詮詮釋：：Page91娛之體體驗集成的的娛樂樂組合合，滿滿足休休閑娛娛樂需求，，為現(xiàn)現(xiàn)代生生活方方式展展示的的最佳平臺臺定位詮詮釋：：通過以以上分分析，，建議議本項項目檔檔次早早期以以“中檔檔”為主，，未來來隨著著城市市及區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展，，在成成熟期期提升升至“中檔檔偏高高”水平低檔高檔在項目目檔次次定位位上，，需要要考慮慮到以以下因因素：：區(qū)域因因素－－?肥東經(jīng)經(jīng)濟為為全省省前列列，有有較強強的潛潛在消消費力力?項目處處于大大興鎮(zhèn)鎮(zhèn)與撮撮鎮(zhèn)核核心位位置，，區(qū)域域內(nèi)常常駐人人口少少市場因因素－－?區(qū)域內(nèi)內(nèi)專業(yè)業(yè)市場場份額額大，，大型型綜合合商業(yè)業(yè)以及及新興興多功功能商商業(yè)支支撐缺缺乏?項目需需與現(xiàn)現(xiàn)有和和未來來項目目形成成差異異化競競爭消費者者因素素－?根據(jù)消消費者者調(diào)研研，肥肥東消消費潛潛力較較大，，但區(qū)區(qū)域內(nèi)常常駐消消費人人群有有限?區(qū)域內(nèi)內(nèi)整體體商業(yè)業(yè)發(fā)展展水平平低，，消費費檔次次不高，品品牌認認知度度較低低。綜合以以上因因素，，我們們建議議項目目建設(shè)設(shè)初期期定位位不宜宜過高高，定定位于于中檔檔為主主，未未來可可根據(jù)據(jù)市場場及消消費習(xí)習(xí)慣逐逐漸調(diào)調(diào)高，，既可可規(guī)避避市場場不成成熟的的風(fēng)險險，也也可保保留未未來向向上調(diào)調(diào)整的的空間間，還還可滿滿足項項目形形象及及功能能的需需求。。本項目目（成熟熟期））本項目目（培育育期））項目市場條件總結(jié)項目形象定位項目SWOT分析項目檔次定位項目功能定位項目消費群定位項目業(yè)態(tài)發(fā)展主線3.4項目檔檔次定定位本項目目開發(fā)發(fā)，其其功能能應(yīng)具具備：：引領(lǐng)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)專業(yè)業(yè)市場場零售售批發(fā)發(fā)，辦辦公用用品類類之零售、、批發(fā)發(fā)功能能滿足商商務(wù)、、家庭庭、會會友等等多樣樣化之之餐飲功功能豐富體體驗式式服務(wù)務(wù)內(nèi)容容，增增加生生活樂樂趣之之娛樂休休閑功功能為商務(wù)務(wù)人士士、訪訪客、、區(qū)域域內(nèi)居居民提提供全全面、、完善善之生活活配套套服務(wù)務(wù)功能能項目市場條件總結(jié)項目形象定位項目SWOT分析項目檔次定位項目功能定位項目消費群定位項目業(yè)態(tài)發(fā)展建議零售批批發(fā)3.5項目功功能定定位項目市場條件總結(jié)項目形象定位項目SWOT分析項目檔次定位項目功能定位項目消費群定位項目業(yè)態(tài)發(fā)展建議3.6項目消消費群群定位位項目市場條件總結(jié)項目形象定位項目SWOT分析項目檔次定位項目功能定位項目消費群定位項目業(yè)態(tài)發(fā)展建議3.6項目消消費群群定位位姓名：：楊新新軍置業(yè)需需求：：華東東酒店店用品品城1期業(yè)業(yè)主基本情情況：：40歲，，肥東東人，，之前前住在在琥珀珀山莊莊，有有一個個已成成年的的兒子子職業(yè)：：自己己做生生意置業(yè)目目的：：投資資置業(yè)取取向：：投資資回報報、保保障客戶描描述：：該客戶戶已經(jīng)經(jīng)反復(fù)復(fù)比較較過多多個商商業(yè)項項目，，購房房非常常謹慎慎，希希望以以最小小的代代價獲獲得最最穩(wěn)定定的高高額回回報。?？蛻粽Z語錄：：——投資商商業(yè)項項目就就是為為了賺賺錢的的，投投資回回報保保障是是我最最關(guān)心心的問問題；；關(guān)注商商業(yè)項項目的的投資資保障障目標客客戶白白描：：姓名：：吉少少杰置業(yè)需需求：：華東東酒店店用品品城二二期業(yè)業(yè)主基本情情況：：28歲，六六安人人，之之前住住在新新加坡坡花園園城別別墅，，未婚婚；職業(yè)：：礦業(yè)業(yè)公司司置業(yè)目目的：：有穩(wěn)穩(wěn)定收收入，，渴望望財富富增值值置業(yè)取取向：：口碑碑、房房企實實力、、后期期管理理運營營能力力；客戶描描述：：客戶只只有高高中學(xué)學(xué)歷，，是通通過朋朋友介介紹了了解華華東項項目的的。看看好本本區(qū)域域的發(fā)發(fā)展?jié)摑摿?，，對華華東的的招商商運營營政策策非常?？春煤??？蛻粽Z語錄：：——我朋友友就是是做建建材生生意的的，這這個地地方的的潛力力很好好，我我不但但相信信朋友友的眼眼光也也看好好這塊塊的運運營管管理能能力；；看好品品牌影影響力力，房房企實實力及及運營營管理理能力力目標客客戶白白描：：姓名：：蔡霞霞置業(yè)需需求：：華東東酒店店用品品城2期業(yè)業(yè)主基本情情況：：28歲，安安慶人人，老老公是是本地地人職業(yè)：：待業(yè)業(yè)置業(yè)目目的：：投資資置業(yè)取取向：：價格格回回報客戶描描述：：老公肥肥東本本地人人，現(xiàn)現(xiàn)在做做生意意已經(jīng)經(jīng)越來來越難難做，，希望望能靠靠鋪子子獲得得穩(wěn)定定的收收入，，必要要時還還可以以作為為資產(chǎn)產(chǎn)抵押押?？蛻粽Z語錄：：——家里經(jīng)經(jīng)濟有有限，，太貴貴的鋪鋪子肯肯定買買不起起，回回報率率能達達到我我的要要求就就可以以了資金實實力有有限，，但非非常渴渴望財財富增增值目標客客戶白白描：：姓名：：張振振東置業(yè)需需求：：華東東酒店店用品品城1期業(yè)業(yè)主基本情情況：：42歲，撮撮鎮(zhèn)人人，現(xiàn)現(xiàn)住寶寶翠園園職業(yè)：：裝修修公司司置業(yè)目目的：：住宅宅總價價太高高，投投資商商鋪增增值置業(yè)取取向：：價格格合理理，未未來潛潛力一一定要要大客戶描描述：：客戶現(xiàn)現(xiàn)住寶寶翠園園，他他的不不少親親戚也也有意意向到到華東東買房房，但但現(xiàn)在在的剩剩余房房源一一直沒沒有看看上的的。因因為都都是本本地人人，所所以對對這里里感情情還是是很深深的，，現(xiàn)在在知道道以后后這里里要建建很多多專業(yè)業(yè)市場場，希希望能能抓住住一次次投資資機遇遇。客戶語語錄：：——我家有有親戚戚在房房管局局上班班，知知道這這里以以后發(fā)發(fā)展很很好，，而且且華東東的鋪鋪子價價格也也能承承受，，家里里不少少親戚戚都想想買！！看好區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展，，希望望周邊邊早點點火爆爆起來來目標客客戶白白描：：項目市場條件總結(jié)項目形象定位項目SWOT分析項目檔次定位項目功能定位項目消費群定位項目業(yè)態(tài)發(fā)展建議3.7項目業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展建建議項目整整體商商業(yè)體體量較較大，，如按按照全全部用用于集集中商商業(yè)體體來進進行打打造，，區(qū)域域內(nèi)客客群無無法滿滿足如如此大大的商商業(yè)體體量，，因此此建議議結(jié)合合整體體的專專業(yè)市市場業(yè)業(yè)態(tài)特特征，，從整整體商商業(yè)中中分出出部分分面積積，重重新打打造一一個專專業(yè)市市場。。分隔道道路專業(yè)市市場集中商商業(yè)按整體體商業(yè)業(yè)地理理位置置情況況，將將整體體商業(yè)業(yè)分為為二個個集中中式商商業(yè)，，北邊邊區(qū)域域劃分分出約約3-4萬平方方米的的專業(yè)業(yè)市場場，中中間分分隔道道路寬寬度建建議在在8米，南南邊因因地段段位置置相對對優(yōu)越越，打打造一一個以以吃、、喝、、玩、、樂為為主的的集中中式商商業(yè)體體，一一方面面滿足足本項項目的的商業(yè)業(yè)配套套，一一方面面輻射射整個個東部部區(qū)域域的新新商業(yè)業(yè)中心心。寫字樓樓平層公公寓挑高公公寓項目市場條件總結(jié)項目形象定位項目SWOT分析項目檔次定位項目功能定位項目消費群定位項目業(yè)態(tài)發(fā)展建議3.7項目業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展建建議新東城.國際休閑商務(wù)中心業(yè)態(tài)種種類主要業(yè)業(yè)態(tài)辦公用用品專專業(yè)市市場大型超市市精品快捷捷酒店中、高檔檔餐飲KTV娛樂美食街茶樓、會會所銀行辦公商務(wù)務(wù)商、住一一體化商、住一一體化專業(yè)市場場集中商業(yè)業(yè)寫字樓挑高公寓寓平層公寓寓物業(yè)發(fā)展展4.0商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議公寓物業(yè)發(fā)展建議寫字樓物業(yè)發(fā)展建議4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議專業(yè)市場場部分—市場定位位專業(yè)市場場打造方方向：一站式辦辦公用品品城4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議專業(yè)市場場部分—市場研判判市場研判判1：合肥缺缺乏規(guī)模?；兄谢k公公用品專專業(yè)市場場安徽大市場瑤海家居大市場目前合肥肥缺乏規(guī)規(guī)模性、、集中性性辦公家家具、耗耗材類專專業(yè)市場場。安徽大市市場、瑤瑤海家居居大市場場是合肥肥市經(jīng)營營辦公用用品、辦辦公家具具最久的的專業(yè)市市場。其其他市場場此類產(chǎn)產(chǎn)品較少少。但辦公類類市場僅僅作為附附帶經(jīng)營營產(chǎn)品，，辦公家家具、耗耗材類區(qū)區(qū)域所占占比例低低。缺少規(guī)模模化，且沒有有作統(tǒng)一一管理運運營，后后期發(fā)展展緩慢。。4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議專業(yè)市場場部分—市場研判判發(fā)展情況況：安徽大市市場內(nèi)的的辦公用用品區(qū)占占地約5000平米，，多為一一拖二形形式商戶戶近200家，，年交易額額1億以上?，幒＜揖泳哟笫袌鰣鲛k公家家具區(qū)占占地約1000平米，，商戶約約30家家，規(guī)模模較小，，年交易易額約2000萬元。。經(jīng)營現(xiàn)狀狀：根據(jù)調(diào)查查，安徽徽大市場場辦公用用品市場場經(jīng)營狀狀況良好好，客群群來源廣廣泛，且且都擁有有固定的的客戶群群，年收入最最高商戶戶可達2000多萬元元，多數(shù)數(shù)的商戶戶年交易易額在100萬萬元左右右，市場前前景看好好?，幒＜揖泳哟笫袌鰣鰟t因為為修路的的原因，，近期經(jīng)經(jīng)營狀況況較差，，缺少客客戶。市場研判判2：市場經(jīng)經(jīng)營情況況良好，，市場前前景看好好4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議專業(yè)市場部分分—市場研判市場研判3：辦公用品市市場份額較大大辦公用品的市市場份額是多多少？1、合肥市（包包括三縣）平平均每月注冊冊企業(yè)有1400個（注：統(tǒng)計計數(shù)據(jù)來源于于合肥市工商商行政管理局局）每年共有16800家企業(yè)注冊。。2、合肥平均每每年消耗辦公公用品類費用用=16800*150㎡（平均一家家企業(yè)辦公所所需面積）*200元/㎡（每平方辦辦公用地需要要辦公用品費費用）=5億名稱辦公用品年度總產(chǎn)值（億）安徽大市場1瑤海家具大市場0.2長江批發(fā)市場0.1環(huán)湖國際家具批發(fā)市場0.05中州國際家具館0.02東方商城0.03其他0.1合計1.5目前合肥空缺缺的辦公用品品專業(yè)市場面面積是多少？？（5億-1.5億)空缺市場產(chǎn)值值/1萬（一般鋪面面為100㎡，年產(chǎn)值為為100萬，折算1㎡1年產(chǎn)值額為100萬/100㎡）=3.5萬方左右備注：預(yù)計兩兩年后辦公用用品市場產(chǎn)值值增長率會有有所增加，3.5萬面積為保守守面積商戶屬性商戶特質(zhì)經(jīng)營楊青文體辦公匯總，從業(yè)20年，主經(jīng)營得力品牌辦公用品、辦公用電子設(shè)備，年交易金額在2000萬左右。

1、店面位于大市場顯眼處，規(guī)模較大，位置很好；2、因為從業(yè)時間很長，是合肥最早一批從事辦公用品的商家，因此客源非常穩(wěn)定，經(jīng)營狀況良好；3、有擴充計劃，關(guān)注熱點區(qū)域商業(yè)情況。市場缺陷客戶訴求1、租金連年上漲，商戶壓力日益增大。2、大市場硬件條件較落后，物業(yè)管理條件也較差。3、因競爭行業(yè)不斷增大，利潤不斷下跌1、關(guān)注鋪面的地段位置，對鋪位的要求較高；2、關(guān)注物流的便捷通達性，最好有相關(guān)配套；3、關(guān)注區(qū)域發(fā)展情況，特別是熱點發(fā)展版塊。為詳細了解商商戶的擴充計計劃與發(fā)展訴訴求，特選取取部分安徽大大市場與瑤海海家居大市場場商戶進行調(diào)調(diào)研4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—市場研判商戶屬性商戶特質(zhì)經(jīng)營一百文具禮品店，從業(yè)10多年，主經(jīng)營辦公用品、商務(wù)禮品及觀賞用品，年收入500百萬元左右。1、商鋪位置一般，但進貨渠道獨特，擁有獨家產(chǎn)品；2、客源情況一般，近幾年受到的競爭較大，特別是常規(guī)辦公用品；3、有擴充計劃，但選擇新發(fā)展市場會非常謹慎。市場缺陷客戶訴求1、市場管理方?jīng)]有市場推廣的方面的投入，只是收租。2、交通越來越擁堵，特別是合肥大建設(shè)到處在修路，有時貨車都進不來出不去。1、關(guān)注客戶渠道，會優(yōu)先考慮渠道服務(wù)周到的市場；2、關(guān)注鋪位的地段及發(fā)展?jié)摿σ蛩兀?、關(guān)注配套的倉儲、物流功能。4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—市場研判商戶屬性商戶特質(zhì)經(jīng)營寶克文具，主營辦公用品、辦公耗材，從業(yè)10多年，店鋪靠臨泉路市口很好，年收入千萬元左右。1、中途轉(zhuǎn)行做辦公用品行業(yè)，之前在城隍廟做服飾生意；2、因鋪位是靠臨泉路的街鋪，因此客源也非常好，但現(xiàn)在競爭商家越來越多，生意相比曾經(jīng)已經(jīng)有很大落差；3、擴充計劃尚在考慮中，顧慮較多市場缺陷客戶訴求1、隨著市場老化，經(jīng)營環(huán)境差、交通擁擠、倉庫不足等諸多問題都越來越嚴重；2、行業(yè)競爭越來越大，年收益不斷萎縮、減少；3、品牌供貨商渠道多數(shù)被壟斷，其他供貨商貨品質(zhì)量參差不齊。1、希望有完善的經(jīng)營支持，包括快速的配送支持；2、關(guān)注有供貨商資源支持的市場，供貨商資源在辦公用品行業(yè)重要程度非常高4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—市場研判商戶屬性商戶特質(zhì)經(jīng)營雨龍現(xiàn)代辦公家具公司，成立近10年，華中地區(qū)品牌廠家1、品牌辦公家具商，自產(chǎn)自銷；2、目前產(chǎn)品已遠銷全國10多個城市；3、希望有好的鋪位，有擴充計劃。市場缺陷客戶訴求1、道路交通情況太差，特別在修路之后幾乎斷了生意。2、傳統(tǒng)熱點市場沒有鋪位，本市場鋪位人流量越來越少。1、便捷快速的物流體系；2、完善的倉儲配套及交通體系；3、客流充足、地段優(yōu)越的店面；4、客戶渠道資源。4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—市場研判商戶屬性商戶特質(zhì)經(jīng)營至美辦公家具公司，成立10多年，年產(chǎn)值已達5000余萬，自產(chǎn)自銷。1、自產(chǎn)自銷型公司，公司已經(jīng)初具規(guī)模，合作商廣泛；2、在合肥擁有多處銷售點；3、新客戶拓展渠道狹窄，加上修路近期生意很差。4、公司有拓展新市場的打算市場缺陷客戶訴求1、物流配套效率低，交通成本不斷增加；2、沒有任何支持，新客戶渠道少，主要依靠老客戶資源。1、擁有完善的倉儲及送貨配套；2、需求商務(wù)氛圍濃厚、地段較好的銷售點；3、能提供先進的銷售策略和產(chǎn)品設(shè)計支持；4、產(chǎn)品銷售能和電子商務(wù)相結(jié)合的市場4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—市場研判4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—市場研判市場研判：合合肥缺乏規(guī)模?；谢k辦公用品專業(yè)業(yè)市場安徽大市場瑤海家居大市場目前合肥缺乏乏規(guī)模性、集集中性辦公家家具、耗材類類專業(yè)市場。。安徽大市場、、瑤海家居大大市場是合肥肥市經(jīng)營辦公公用品、辦公公家具最久的的專業(yè)市場。。其他市場此此類產(chǎn)品較少少。但辦公類市場場僅作為附帶帶經(jīng)營產(chǎn)品，，辦公家具、、耗材類區(qū)域域所占比例低低。缺少規(guī)?；覜]有作統(tǒng)統(tǒng)一管理運營營，后期發(fā)展展緩慢。市場研判小結(jié)結(jié)：中國辦公用品品行業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ豢煽晒懒?，年總產(chǎn)值已已突破3500億元，保保持年均增長長10%高速速發(fā)展。合肥辦公用品品行業(yè)發(fā)展未未成氣候，尚無產(chǎn)業(yè)集集中區(qū)域，分分布很散，作作為生產(chǎn)廠家家分公司的商商品配送非常常不便利。安徽大市場等等老辦公用品品市場面臨經(jīng)經(jīng)營環(huán)境差、、交通擁堵、、倉庫不足等等諸多問題。。市場對這種物物業(yè)需求度高高。市場管理方很很少有市場推推廣的方面的的投入，他們們的主要功能能就是收租，，商戶渴望長長期、統(tǒng)一的的經(jīng)營、推廣廣，需要開發(fā)商有有經(jīng)營實力，，區(qū)域能夠推推動4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—市場研判根據(jù)市場分析析，建議辦公公用品城總建建筑面積控制制在4萬平方米以內(nèi)內(nèi)，共計五層層。50米商業(yè)總建筑面面積約：15萬平方米（共共計5層）每層商業(yè)建筑筑面積約：3萬平方米辦公用品城建建筑區(qū)域：打造成獨立式式商業(yè)集群。。位于整體商業(yè)業(yè)北部，長度度150米，寬度50米，單層建筑面面積約7500平方米，共計整個辦辦公用品城約約37500平方米。150米82米230米270米辦公用品城分隔道路分隔道路：道路寬度：8米，預(yù)計去除除商業(yè)建筑面面積約6000平方米。（5層計算）建筑退線：一一邊約8米，二邊約16米，預(yù)計去除除商業(yè)建筑面面積約12000平方米。（5層計算）道路分隔帶動動商業(yè)價值：：道路二側(cè)形形成沿街商業(yè)業(yè)價值，可大大幅提升道路路二邊的商業(yè)業(yè)價格，同時時沿街商業(yè)更更有助于去化化銷售4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—面積測算辦公用品城分隔道路一層預(yù)留挑高高公寓入戶大大堂東、西、南邊邊分別預(yù)留市市場出入口市場內(nèi)部整體體可同樣參照照酒店用品城城的銷售產(chǎn)品品設(shè)計，進行行小鋪面分隔隔銷售，達到到資金的銷售售回籠，為地地塊整體實現(xiàn)現(xiàn)12億銷售額起到到關(guān)鍵作用。。4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—產(chǎn)品設(shè)計建議議目前“酒店用用品城”在售售產(chǎn)品：一層實收均價價：約13000元/平方米二層實收均價價：約10500元/平方米三層實收均價價：約7800元/平方米因“辦公用品品城”共計5層預(yù)計四層為三三層價格的80%計算，計四層層實收均價：：6300元/平方米預(yù)計五層為四四層價格的80%計算，計五層層實收均價：：5100元/平方米按此價格測算算：“辦公用品城城”每層建筑筑面積7500平方米，總建建筑面積37500平方米；13000××7500+10500×7500+7800×7500+6300×7500+5100×7500=3.2億元項目保守預(yù)計計2014年底入市，同時本地塊塊的地段位置置遠優(yōu)于”酒酒店用品城““，因此保守守按年均10%的價格增幅，，1年半共計價格格增幅15%。”辦公用品城城“整體收益益預(yù)計約：3.7億元4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—銷售額預(yù)算1F2F3F辦公家具辦公家具辦公文具辦公文具、辦辦公工藝品4F5F辦公工藝品地下車庫B1目前合肥辦公公用品缺乏統(tǒng)統(tǒng)一的專業(yè)市市場，基礎(chǔ)上上均為家居市市場中另外分分配出小部分分區(qū)域做為辦辦公用品家具具區(qū)域，辦公公用品文具和和工藝品方面面也基礎(chǔ)分布布在小商品為為主的市場區(qū)區(qū)域內(nèi)，沒有有一站式的專專業(yè)場所。因因此通過本市市場打造，填填補目前市場場空白，打造造成安徽專業(yè)業(yè)辦公用品集集散中心。4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專業(yè)市場部分分—業(yè)態(tài)組合打造方向：東城一站式休休閑商業(yè)中心心4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議集中商業(yè)群部部分—市場定位150米82米50米230米270米商業(yè)總建筑面面積約：15萬平方米（共共計5層）每層商業(yè)建筑筑面積約：3萬平方米辦公用品城建建筑區(qū)域：總建筑面積約約37500平方米。分隔道路分隔道路：總建筑面積約約18000平方米（按五五層計算）。。集中商業(yè)群：：150000—37500——18000=94500平方米即總建筑面積積：約94500平方米樓層：5層每層建筑面積積：18900平方米集中商業(yè)群4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議集中商業(yè)群部部分—面積測算方案一分隔道路根據(jù)市場和客客群分析，對對項目集中商商業(yè)群的戰(zhàn)略略方向以吃、喝、玩、、樂為主要業(yè)業(yè)態(tài)方向，同時因地段段區(qū)域因素考考慮，項目本本身的專業(yè)市市場商業(yè)配套套較缺乏，加加之周邊成熟熟社區(qū)逐步完完善，后期對對日常生活配套套商業(yè)必將有所需求求。但單層面面積接近2萬平方米的體體量，以目前前需求來看，，相對體量較較大。因此從從業(yè)態(tài)戰(zhàn)略方方向考慮對集集中商業(yè)群進進行適當(dāng)?shù)牟疾季终{(diào)整，更更有利于業(yè)態(tài)態(tài)的打造。產(chǎn)品設(shè)設(shè)計原原則：：外圍形形成獨獨立的的：餐餐飲、、住宿宿、休休閑、、商務(wù)務(wù)等商商業(yè)體體；內(nèi)部形形成小小型的的：購購物、、美食食、娛娛樂等等商業(yè)業(yè)群集中商商業(yè)群群4.1商業(yè)物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議集中商商業(yè)群群部分分—產(chǎn)品設(shè)設(shè)計方方向方案一一分隔道路商業(yè)南南入口口寫字樓樓入口口平層公公寓入入口商業(yè)北北入口口內(nèi)部小小型商商業(yè)群群（五五層））外部對對外獨獨立商商業(yè)體體（五五層））4.1商業(yè)物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議集中商商業(yè)群群部分分—產(chǎn)品設(shè)設(shè)計建建議方案一一分隔道路集中商商業(yè)群群部分分—外圍主主力店店分布布和面面積建建議外部對對外獨獨立商商業(yè)體體說明明：外圍整整體向向內(nèi)進進深15-30米，根根據(jù)不不同的的業(yè)態(tài)態(tài)產(chǎn)品品進行行不同同的進進深產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計，，整體體外圍圍業(yè)態(tài)態(tài)建議議方向向：1、快捷捷賓館館：建建議面面積5000平方米米；2、洗浴浴中心心：建建議面面積7000平方米米；3、中、、高檔檔餐飲飲（2家）：：建議議面積積3000平方米米；4、茶樓樓棋牌牌（2家）：：建議議面積積2000平方米米；5、足浴浴SPA會所：：建議議面積積2000平方米米；6、KTV：建議議面積積3000平方米米；7、信托托、保保險、、擔(dān)保保行業(yè)業(yè)：建建議面面積3000平方米米共計約約：30000平方米米商場入入口公寓入入口中、高高檔餐餐飲快捷賓賓館茶樓棋棋牌中、高高檔餐餐飲洗浴中中心KTV足浴SPA會所茶樓棋棋牌信托保險擔(dān)保4.1商業(yè)物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議方案一一分隔道路寬度24米集中商商業(yè)群群部分分—外圍一一層沿沿街商商業(yè)面面積測測算外部對對外獨獨立商商業(yè)體體說明明：外圍主主力店店以2-5層為主主要經(jīng)經(jīng)營面面積，，1層預(yù)留留1間商業(yè)業(yè)鋪面面做為為主入入口進進入。。1層剩余余沿街街商業(yè)業(yè)可劃劃分為為小鋪鋪面對對外進進行銷銷售，，建議議進深深約20米，開開間約約5米，單單套面面積為為100平方米米。外圍整整體一一層商商業(yè)建建議面面積：：西邊：：196米（270-50-24）X20米=3920平方米米東邊：：206米（230-24）X20米=4120平方米米北邊：：110米（150-40）X20米=2200平方米米共計約約：10200平方米米九個主主力店店一層層入口口商業(yè)業(yè)預(yù)計計為1800平方米米（每個個按200平方米米計算算）商場入入口、、公寓寓入口口預(yù)計計為200平方米米（每個個按100平方米米計算算）預(yù)計一一層獨獨立沿沿街商商業(yè)可可銷售售面積積：8200平方米米商場入入口公寓入入口270米150米50米82米230米4.1商業(yè)物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議方案一一集中商商業(yè)群群部分分—外圍一一層沿沿街商商業(yè)價價格測測算目前““酒店店用品品城””一層層在售售產(chǎn)品品：一層實實收均均價：：約13000元/平方米米（內(nèi)鋪鋪）內(nèi)鋪與與外鋪鋪價值值比：：而集中中商業(yè)業(yè)群部部分為為一層層沿街街型商商業(yè)，，通過過大量量市場場上內(nèi)內(nèi)鋪與與外鋪鋪的價價格比比分析析，通通常內(nèi)內(nèi)鋪商商業(yè)價價值是是外鋪鋪商業(yè)業(yè)價值值的60%，即21700元/平方米米項目保保守預(yù)預(yù)計2014年底入入市，同時時本地地塊的的地段段位置置遠優(yōu)優(yōu)于””酒店店用品品城““，因因此保保守按按年均均10%的價格格增幅幅，1年半共共計價價格增增幅15%。即：外外圍一一層沿沿街商商業(yè)均均價：：約25000元/平方米外圍一層層獨立沿沿街商業(yè)業(yè)可銷售售面積約約：8200平方米即整體收收益預(yù)計計約：2億元4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議方案一分隔道路寬度24米集中商業(yè)業(yè)群部分分—內(nèi)部集中中商業(yè)面面積測算算內(nèi)部集中中商業(yè)面面積測算算：集中商業(yè)業(yè)總建筑筑面積：：約94500平方米外圍獨立立主力店店建筑面面積：約約30000平方米一層獨立立沿街商商業(yè)可銷銷售面積積：約8200平方米內(nèi)部集中中商業(yè)區(qū)區(qū)域面積積：94500––30000–8200=56300平方米內(nèi)部集中中商業(yè)區(qū)區(qū)域總樓樓層：5層每層平均均面積：：約11200平方米270米150米50米82米230米外圍獨立立主力店店區(qū)域外圍獨立立主力店店區(qū)域外圍獨立立主力店店區(qū)域內(nèi)部集中中商業(yè)區(qū)域域4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議方案一1F2F3F咖啡館等等休閑場場所日常生活活配套主力超市市+配套主力超市市+配套餐飲美食食街4F5F影院+電玩+兒童樂園園地下車庫庫B1以主力超超市帶動動整體商商業(yè)人流流氛圍，，餐飲美美食街添添補日常常生活飲飲食需求求，影院院、電玩玩城、兒兒童樂園園形成家家庭一站站式娛樂樂消費。。一層日日常生活活配套，，滿足周周邊社區(qū)區(qū)和專業(yè)業(yè)市場日日常生活活需求。。集中商商業(yè)群業(yè)業(yè)態(tài)與外外圍主力力店業(yè)態(tài)態(tài)形成整整體的商商務(wù)、休休閑一站站式消費費地，滿滿足不同同人群的的消費需需求，與與項目地地段形成成有利結(jié)結(jié)合，實實現(xiàn)商業(yè)業(yè)價值最最大化。。集中商業(yè)業(yè)群部分分—內(nèi)部集中中商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合合4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議方案一分隔道路路共計損損失18000平方米，，按目前前返租價價格測算算總價值值約1.5億元，去去除返租租的租金金成本差差額，實實際損失失的18000平方米的的價值為為9000萬元，按按二年以以后入市市保守