我國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度

我國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度第七章§1房地產(chǎn)主要稅收

§2

房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)

主要內(nèi)容§1房地產(chǎn)主要稅收

營業(yè)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅印花稅耕地占用稅契稅土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅我國稅收體系

營業(yè)稅

營業(yè)稅是對(duì)我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額征收的一種稅。

1.營業(yè)稅的納稅義務(wù)人營業(yè)稅的納稅義務(wù)人是指在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的法人組織和公民。

2.征稅范圍

凡在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的，均屬于營業(yè)稅的征收范圍（購房人5年內(nèi)銷售房屋需要繳納5％營業(yè)稅）。

4.計(jì)稅依據(jù)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為營業(yè)額，納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入按期征收的稅賦。

1.納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為房屋的所有人，經(jīng)營管理單位、承包人、房產(chǎn)代理人或使用人。房產(chǎn)稅一般應(yīng)由房屋所有人交納；但房屋屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的單位交納；房屋出典的，由承典人交納；房屋產(chǎn)權(quán)存在糾紛懸而未決的，由代管人或使用人交納。

2.征稅對(duì)象和征收范圍房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋。房屋的附屬設(shè)施或配套設(shè)施，也作為房屋一并征稅。房產(chǎn)稅的征收范圍限定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)或工礦區(qū)。3.計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：(1)從價(jià)計(jì)征即按房產(chǎn)原值減除一定比例后的余值計(jì)征。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿的“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)或原價(jià)。減除部分為房產(chǎn)原值的10％至30％，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(2)從租計(jì)征即對(duì)出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為依據(jù)計(jì)征。房產(chǎn)租金收入是指房屋產(chǎn)權(quán)人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得到的貨幣收入、實(shí)物收入和勞務(wù)報(bào)酬。但出租公房不適用從租計(jì)征仍適用從價(jià)計(jì)征。4.稅率房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)原值的余值計(jì)征的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金計(jì)征的，稅率為12％。兩者相差十倍，這是由各自計(jì)稅依據(jù)不同造成的。

城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅是指指對(duì)對(duì)在在城城市市、、縣縣城城、、建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、工工礦礦區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)使使用用土土地地的的單單位位和和個(gè)個(gè)人人，，按按單單位位面面積積分分等等定定額額按按期期征征收收的的稅稅賦賦。。1.納納稅稅義義務(wù)務(wù)人人城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅的的納納稅稅義義務(wù)務(wù)人人為為在在城城市市、、縣縣城城、、建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、工工礦礦區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)使使用用的的土土地地的的單單位位和和個(gè)個(gè)人人，，具具體體包包括括國國家家機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)、、團(tuán)團(tuán)體體、、企企事事業(yè)業(yè)單單位位和和公公民民個(gè)個(gè)人人等等。。在在華華的的外外商商投投資資企企業(yè)業(yè)，，使使用用上上述述范范圍圍的的土土地地，，也也應(yīng)應(yīng)該該作作為為納納稅稅義義務(wù)務(wù)人人。。2.征征稅稅對(duì)對(duì)象象、、范范圍圍和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅的的征征稅稅對(duì)對(duì)象象是是城城市市、、縣縣城城、、建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、工工礦礦區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的土土地地，，包包括括這這些些區(qū)區(qū)域域范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的國國有有土土地地和和集集體體所所有有的的土土地地。。城城市市、、縣縣城城、、建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、工工礦礦區(qū)區(qū)的的具具體體征征稅稅范范圍圍，，由由各各省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市人人民民政政府府劃劃定定，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅以以納納稅稅人人實(shí)實(shí)際際占占用用的的土土地地面面積積為為計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)。。3.稅稅率率城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅采采用用的的是是分分類類分分級(jí)級(jí)的的幅幅度度額額稅稅率率。。城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅的的每每平平方方米米年年稅稅率率為為：：大城城市市0.5－－10元元中等等城城市市0.4－－8元元小城城市市0.3－－6元元縣城城、、建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、工工礦礦區(qū)區(qū)0.2－－4元元各省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市人人民民政政府府則則應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在上上述述所所列列稅稅額額幅幅度度內(nèi)內(nèi)，，根根據(jù)據(jù)市市政政建建設(shè)設(shè)狀狀況況，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁繁榮榮程程度度等等條條件件，，確確定定所所轄轄地地區(qū)區(qū)的的適適用用稅稅額額幅幅度度。。市市縣縣人人民民政政府府應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根根據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)際際情情況況，，將將本本地地區(qū)區(qū)土土地地劃劃為為若若干干等等級(jí)級(jí)，，制制訂訂相相應(yīng)應(yīng)適適用用的的稅稅額額標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，并并報(bào)報(bào)省省級(jí)級(jí)政政府府批批準(zhǔn)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行行。。土地地增增值值稅稅土地地增增值值稅稅是指指對(duì)對(duì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，地地上上建建筑筑物物及及其其他他附附著著物物取取得得的的增增值值額額一一次次性性征征收收的的稅稅賦賦1.納納稅稅義義務(wù)務(wù)人人(開開發(fā)發(fā)商商)土地地增增值值稅稅的的納納稅稅義義務(wù)務(wù)人人為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓我我國國境境內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的一一切切中中外外單單位位和和個(gè)個(gè)人人，，包包括括機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)、、團(tuán)團(tuán)體體、、部部隊(duì)隊(duì)、、企企事事業(yè)業(yè)單單位位、、個(gè)個(gè)體體工工商商戶戶及及國國內(nèi)內(nèi)的的其其他他單單位位和和個(gè)個(gè)人人、、外外商商投投資資企企業(yè)業(yè)、、外外國國企企業(yè)業(yè)及及外外國國駐駐華華機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、華華僑僑、、港港澳澳同同胞胞、、外外國國個(gè)個(gè)人人等等。。2.征征稅稅范范圍圍土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍為為國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)、、地地上上建建筑筑物物及及其其他他附附著著物物。。3.計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)土地地增增值值稅稅的的計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)為為納納稅稅人人轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)產(chǎn)所所取取得得的的收收入入減減除除稅稅法法規(guī)規(guī)定定的的扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金額額的的余余額額。轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的收收入入，，是是指指轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的全全部部價(jià)價(jià)款款及及有有關(guān)關(guān)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)收收益益。。法定定的的扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目一一般般包包括括以以下下五五項(xiàng)項(xiàng)：(1)取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付金金額額；；(2)開開發(fā)發(fā)土土地地的的成成本本費(fèi)費(fèi)用用；；(3)新新建建房房及及配配套套設(shè)設(shè)施施的的成成本本、、費(fèi)費(fèi)用用，，或或者者舊舊房房或或建建筑筑物物的的評(píng)評(píng)估估價(jià)價(jià)格格；；(4)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金；；(5)財(cái)財(cái)政政部部規(guī)規(guī)定定的的其其他他扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目。。轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的收收入入和和扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額一一般般由由納納稅稅人人申申報(bào)報(bào)。。5.稅稅率率土地地增增值值稅稅稅稅率率采采用用的的是是超超率率累累進(jìn)進(jìn)稅稅率率。。其其稅稅率率有有四四級(jí)級(jí)：：增值值額額未未超超過過扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額50％％的的部部分分，稅稅率率為為30％％；；增值值額額超超過過扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額50％％，，未未超超過過100％％的的部部分分，稅稅率率為為40％％；；增值值額額超超過過扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額100％％，，未未超超過過200％％的的部部分分，稅率為為50％％增值額超超過扣除除項(xiàng)目200％％的部分分，稅率為為60％％。速算法公式應(yīng)納土地地增值稅稅額＝增增值額×適用稅率率－扣除除項(xiàng)目金金額×速算扣除除系數(shù)當(dāng)適用稅稅率為30％時(shí)時(shí)，速算算扣除系系數(shù)為0％；當(dāng)適用稅稅率為40％時(shí)時(shí)，速算算扣除系系數(shù)為5％；當(dāng)適用稅稅率為50％時(shí)時(shí)，速算算扣除系系數(shù)為15％；；當(dāng)適用稅稅率為60％時(shí)，速速算扣除除系數(shù)為為35％；計(jì)算某房地產(chǎn)產(chǎn)銷售收收入為190萬萬，扣除除項(xiàng)目金金額60萬計(jì)算1：：應(yīng)納稅增增值額＝＝190萬－60萬＝＝130萬30×30％+30××40％％+60×50%+10×60％＝＝57（（萬）計(jì)算2：：應(yīng)納土地地增值稅稅額＝130××60％％－60×35％＝57（萬萬）應(yīng)納土地地增值稅稅額＝30%40%50%60%0.51.02.0扣除項(xiàng)目金額5.減減免稅有下列情情形之一一的，免免繳土地地增值稅稅：(1)納納稅人人建造普普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅出出售，增增值額未未超過扣扣除項(xiàng)目目金額的的20％％的；(2)因因國家家建設(shè)需需要依法法征用，，收回的的房地產(chǎn)產(chǎn)；(3)個(gè)人因工工作調(diào)動(dòng)動(dòng)或改善善居住條條件而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓原自自用住房房，經(jīng)申申報(bào)核準(zhǔn)準(zhǔn)，凡居居住滿五五年或五五年以上上的(居住滿3年以上，，5年以下減減半征收收；居住住末滿3年的，按按規(guī)定計(jì)計(jì)證)。契稅契稅是指對(duì)國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓，，土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，(包括出售售、贈(zèng)與與和交換換)；房屋的的買賣、、贈(zèng)與和和交換，，使所有有權(quán)或使使用權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移移變動(dòng)時(shí)時(shí)，就當(dāng)當(dāng)事人訂訂立的契契約，按按成交價(jià)價(jià)格、核核定價(jià)格格或交換換價(jià)格的的差額的的一定比比例向承承受的單單位和個(gè)個(gè)人一次次性征收收的稅賦賦。1.納納稅義務(wù)務(wù)人（買買方）凡土地使使用權(quán)出出讓轉(zhuǎn)讓讓；房屋屋的買賣賣、贈(zèng)與與和交換換中承受受的單位位和個(gè)人人，包括括城鄉(xiāng)居居民個(gè)人人、各類類企事業(yè)業(yè)單位、、私營經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織、華僑僑、港澳澳同胞、、外商投投資企業(yè)業(yè)和外國國人都是是契稅的的納稅義義務(wù)人。。2.課稅稅對(duì)象和計(jì)計(jì)稅依據(jù)契稅的課稅稅對(duì)象為土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移或房房產(chǎn)權(quán)發(fā)生生變動(dòng)的行行為。契稅的計(jì)稅稅依據(jù)為：：(1)國國有土地使使用權(quán)出讓讓、土地使使用權(quán)出售售、房屋買買賣的，為為成交價(jià)格格；(2)土土地使用權(quán)權(quán)贈(zèng)與、房房屋贈(zèng)與，，由征收機(jī)機(jī)關(guān)參照土土地使用權(quán)權(quán)出售、房房屋買賣的的市場價(jià)格格核定的價(jià)價(jià)格；(3)土土地使用權(quán)權(quán)交換、房房屋交換、、為所交換換的土地使使用權(quán)、房房屋的價(jià)格格的差額。。當(dāng)成交價(jià)格格明顯低于于市場價(jià)格格并且無正正當(dāng)理由的的，或者所所交換土地地使用權(quán)、、房屋的價(jià)價(jià)格的差額額明顯不合合理并且無無正當(dāng)理由由的，由征征收機(jī)關(guān)參參照市場價(jià)價(jià)格核定。。3.稅率率契稅的稅率率為3－5％。4.減免免稅有下列情形形之一的，，減征或者者免征契稅稅(1)國國家機(jī)關(guān)、、事業(yè)單位位、社會(huì)團(tuán)團(tuán)體，軍事事單位承受受土地、房房屋用于辦辦公、教學(xué)學(xué)醫(yī)療、科科研和軍事事設(shè)施的免免征；(2)城城鎮(zhèn)職工按按規(guī)定第一一次購買公公有住房的的，免征；；(3).因不可抗抗力滅失住住房而重新新購買住房房的，酌情情準(zhǔn)予減征征或者免征征；(4).財(cái)政部規(guī)規(guī)定的其他他減征，免免征契稅的的項(xiàng)目。如1999年8月1日起，個(gè)人人購買自用用普通住宅宅，暫減半半征收契稅稅。耕地占用稅稅根據(jù)1987年4月1日起實(shí)施的的《中華人人民共和國國耕地占用用稅暫行條條例》規(guī)定定，對(duì)占用用耕地進(jìn)行行住宅建設(shè)設(shè)和其他非非農(nóng)業(yè)用途途的單位和和個(gè)人征收收耕地占用用稅。耕地占用稅稅的稅率根根據(jù)當(dāng)?shù)厝巳司加懈孛娣e的的不同而異異，全國有有一個(gè)征收收標(biāo)準(zhǔn)：人均占有耕地面積≦1畝1畝～≦2畝2畝～≦3畝＞3畝稅率(元)2～101.6～81.3～6.51～5印花稅凡在我國境境內(nèi)書立、、領(lǐng)受有關(guān)關(guān)合同、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書書據(jù)、權(quán)力力證照等憑憑證的單位位和個(gè)人，，都是印花花稅納稅義義務(wù)人。應(yīng)應(yīng)納稅憑證證應(yīng)于書立立或領(lǐng)受時(shí)時(shí)購買并貼貼足印花稅稅票(貼花)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)涉及到的的有關(guān)納稅稅憑證和印印花稅稅率率如下：商品房購銷銷合同、建建筑安裝工工程承包合合同，按合合同所載金金額的萬分之三由合同訂立立人繳納。。房地產(chǎn)租賃賃合同，按按合同所載載金額的千分之一由合同訂立立人繳納。。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書書據(jù)或合同同、加工承承攬合同、、建設(shè)工程程勘察設(shè)計(jì)計(jì)合同，按按合同所載載金額的萬萬分之五由由合同訂立立人繳納。。土地使用證證、房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等由由領(lǐng)受人按按每件5元元繳納。固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅的征征稅對(duì)象象為凡在在我境內(nèi)內(nèi)用各種種資金進(jìn)進(jìn)行的固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資，，包括：：基本建建設(shè)投資資、更新新改造投投資、商品房投投資和其他固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資。。其計(jì)稅稅依據(jù)是是固定資資產(chǎn)投資資性項(xiàng)目目實(shí)際完完成的投投資額。。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅的稅稅率，根根據(jù)國家家產(chǎn)業(yè)政政策發(fā)展展序列和和經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)模要求求，實(shí)行行差別稅稅率，分分別為0％、5％、10％、15％、30％五個(gè)檔檔次。從從固定資資產(chǎn)投資資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅稅目、稅稅率表中中，我們們析出與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有關(guān)的內(nèi)內(nèi)容，如如下表所所示。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅于2000年1月月1日暫暫停征收收房產(chǎn)性收收費(fèi)《物權(quán)法法》第二二十二條條不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記費(fèi)按件件收取，，不得按按照不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的面面積、體體積或者者價(jià)款的的比例收收取。具具體收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由由國務(wù)院院有關(guān)部部門會(huì)同同價(jià)格主主管部門門規(guī)定。。具體分析析市民購買買一手““普通住住宅”，，只需交交納印花稅(0.05%)和契稅（3％－－－5％