物業(yè)設(shè)施整體服務(wù)工作計劃

二、物業(yè)設(shè)施整體服務(wù)工作計劃服務(wù)計劃包括以下內(nèi)容：?按照xx公司項目具體情況和階段劃分而制定的服務(wù)內(nèi)容?按照服務(wù)內(nèi)容而配置的團隊人員清單和項目經(jīng)理崗位職責?以及所有相應(yīng)的費用明細1、項目（一期）時間階段劃分：階段主要工作內(nèi)容備注第一階段物業(yè)前置服務(wù)：本階段無常規(guī)物業(yè)服前期服務(wù)?物業(yè)前期咨詢服務(wù)務(wù)2012.1?運營策劃第二階段常規(guī)物業(yè)服務(wù)：開始建立物業(yè)團隊，以竣工移交?竣工移交第一個保安人員進駐2012.2?保安、保潔進場為標志超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：?能源規(guī)劃第三階段常規(guī)物業(yè)服務(wù)：設(shè)施開始運營，以客戶初期使用?分批進駐開始使用運行建筑設(shè)2012.3～5超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：施為標志?業(yè)務(wù)連續(xù)性運營保障計劃?生活服務(wù)設(shè)施規(guī)劃?重要設(shè)備全生命周期維護策略第四階段常規(guī)物業(yè)服務(wù)：項目進入穩(wěn)定期成熟使用?常規(guī)物業(yè)四保服務(wù)2012.5～超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：?緊急預案和業(yè)務(wù)恢復計劃基于信息化平臺的服務(wù)1/8對于一期項目的階段劃分是按照項目的進展和xx公司的具體業(yè)務(wù)開展情況來制定的，為最大程度的降低不必要的開支，具體工作人員將會按需陸續(xù)到崗。在巨資投入的建設(shè)項目中，為了保證建設(shè)到運營的連續(xù)性，確保未來物業(yè)運營的品質(zhì)，必須將物業(yè)的需求前置到竣工驗收之前，要對未來的物業(yè)運營做通盤的規(guī)劃。在本階段只需要咨詢專家和技術(shù)顧問幫助甲方開展工作。為降低不必要的開支，將使用階段也進一步細分為初期使用和成熟使用兩個階段，初期階段的服務(wù)內(nèi)容、人員配備和運行成本將會按項目進展按需逐漸增加?？紤]到本項目一期在二期建設(shè)期間已經(jīng)投入運營，一期的運營過程將會對二期帶來寶貴的經(jīng)驗，二期同樣也適用于本模式。2、工作計劃（一期項目）按照xx公司項目一期的進展情況，xx公司制定了針對性的工作計劃。工作計劃按前述四個階段的劃分進行展開。2.1 第一階段工作計劃階段 主要工作內(nèi)容 備注第一階段 物業(yè)前置服務(wù)： 本階段無常規(guī)物業(yè)服務(wù)前期服務(wù) ?物業(yè)前期咨詢服務(wù)2012.1 ?運營策劃按照項目的進展情況，現(xiàn)在（2011.12）正處于適合開展物業(yè)前置服務(wù)的階段，很多未按運營考慮的因素在這個階段發(fā)現(xiàn)，在時間上還來得及設(shè)法以較低的成本進行改善，否則到竣工驗收之后的拆改就會耗費很大成本。物業(yè)前期咨詢服務(wù)將會由xx公司的技術(shù)團隊提供服務(wù)，包括咨詢專家和技術(shù)顧問。咨詢主要針對以下內(nèi)容開展：施工即將完成的建筑設(shè)施是否符合原設(shè)計的意圖建筑設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)是否能夠滿足將來物業(yè)運營的需求評估設(shè)施系統(tǒng)的性能是否有利于未來以較低能耗和成本來支持xx公司的業(yè)務(wù)運行運營策劃將會由咨詢團隊協(xié)助甲方完成對整個項目（一期）未來運營的整體策劃，其主要內(nèi)容包括：xx公司的業(yè)務(wù)運行所需的設(shè)施服務(wù)的范圍和標準常規(guī)物業(yè)服務(wù)的范圍和標準超越常規(guī)物業(yè)范圍的服務(wù)界定和標準制定2/82.2 第二階段工作計劃階段主要工作內(nèi)容備注第二階段常規(guī)物業(yè)服務(wù)：開始建立物業(yè)團隊，以第竣工移交?竣工移交一個保安人員進駐為標2012.2?保安、保潔進場志超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：?能源規(guī)劃本階段是物業(yè)團隊正式進駐現(xiàn)場的階段，項目組將會按照項目的進展需要，經(jīng)甲方同意后，逐漸增加人員。本階段以第一批保安人員進駐為開始的標志。本階段將會產(chǎn)生保潔開荒的工作，也會視現(xiàn)場需要而開展。驗收工作是一個非常復雜和系統(tǒng)性的工作其，質(zhì)量高低直接能夠影響后續(xù)的物業(yè)運營。同時技術(shù)顧問繼續(xù)留在項目部支持驗收的工作。以下是竣工移交的重點工作：熟悉現(xiàn)場，制定工作計劃，了解房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工情況。房屋結(jié)構(gòu)（屋面、樓地面、內(nèi)外粉刷）、門窗、油漆工程、電氣工程、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、弱電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、附屬設(shè)施工程（窨井、污水處理池、單元信報箱、交通標志、房屋道路連接口、主干道、支干道、明溝、落水溝、空調(diào)室外機架、通風道、排風道、豎井、綠化設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施用房、建筑垃圾房、生活垃圾房、小箱、燃氣管道）等。了解各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試方案。參與安裝單位對各類設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試過程和跟蹤。詳盡記錄調(diào)試過程中的有關(guān)技術(shù)參數(shù)。收集各類設(shè)備技術(shù)資料、調(diào)試報告、使用說明書和附件資料?？⒐D；地質(zhì)勘探報告；工程、竣工規(guī)劃驗收合格證明；隱蔽工程驗收報告；工程竣工驗收證明書；收集各類設(shè)備設(shè)施的合格證書，水電、采暖、衛(wèi)生器具、消防、電梯、供水、污水處理、燃氣、電話、有線電視接收系統(tǒng)檢驗合格書；收集和匯總工程設(shè)備的所有清單、使用說明書質(zhì)保書、保修單、隨機文件以及工具備件；對物業(yè)建筑及配套的各類設(shè)施設(shè)備調(diào)試中存在問題、整改解決過程進行跟蹤。能源規(guī)劃是按照運營策劃的指導要求，針對現(xiàn)場情況而定制的能源管理的規(guī)劃，旨在保證業(yè)務(wù)正常運行的情況下最大化的降低能耗，為客戶節(jié)約成本。3/82.3 第三階段工作計劃階段主要工作內(nèi)容備注第三階段常規(guī)物業(yè)服務(wù)：設(shè)施開始運營，以客初期使用?分批進駐戶開始使用運行建2012.3～5超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：筑設(shè)施為標志?業(yè)務(wù)連續(xù)性運營保障計劃?生活服務(wù)設(shè)施規(guī)劃?重要設(shè)備全生命周期維護策略在驗收通過之后，客戶開始入駐使用標志著設(shè)施運營的全面開展按。照本項目一期的進展計劃，這個階段可能大約要維持3個月，客戶對于設(shè)施的使用是逐漸展開的，從無到有，從局部使用到最終全面使用，進入第四階段成熟使用期。相應(yīng)的，常規(guī)物業(yè)服務(wù)的團隊在前一階段的基礎(chǔ)上，將會按需逐漸增加職能和人員，分批入駐，最大化的降低項目運營的成本。人員配備的進度詳見下一節(jié)。為了應(yīng)對即將到來的業(yè)務(wù)滿負荷運轉(zhuǎn)，及相應(yīng)的設(shè)施服務(wù)的全面開展，必須要針xx公司的業(yè)務(wù)連續(xù)性運營制定保障計劃。這體現(xiàn)了xx公司提供的超越常規(guī)物業(yè)范疇的服務(wù)理念，均是旨在支持xx公司的核心業(yè)務(wù)的運營，因為如果業(yè)務(wù)運營受到某種影響而導致中斷，則損失可能巨大，所以保障計劃就顯得非常必要，xx公司依據(jù)金橋開發(fā)區(qū)龐大體量的運作經(jīng)驗，將會為xx公司提出周全的保障計劃。在物流配送業(yè)務(wù)逐漸展開的過程中，需要盡早開始制定為了業(yè)務(wù)工作人員更好的工作的生活服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，以便盡早實施，以滿足下一階段的業(yè)務(wù)量急劇擴大的需要。在項目投入使用初期，設(shè)備是全新的，此時需要提前制定設(shè)備的全生命周期維護策略，以便在設(shè)備出現(xiàn)故障之前就及早發(fā)現(xiàn)問題，做出應(yīng)對策略，防止不必要的設(shè)備故障導致的業(yè)務(wù)中斷。2.4 第四階段工作計劃階段 主要工作內(nèi)容 備注第四階段 常規(guī)物業(yè)服務(wù)：成熟使用 ?常規(guī)物業(yè)四保服務(wù)2012.5～ 超越常規(guī)物業(yè)的服務(wù)：4/8?信息化系統(tǒng)平臺?緊急預案和業(yè)務(wù)恢復計劃在成熟使用階段，所有的設(shè)施設(shè)備都處于正常使用狀態(tài)，甲方的業(yè)務(wù)也全面展開了，因此完整編制的物業(yè)團隊也全部到位，進入滿負荷的運作狀態(tài)。具體操作細節(jié)詳見《技術(shù)方案》和xx公司《ISO標準化物業(yè)管理體系》。除了常規(guī)服務(wù)之外，xx公司將會基于一套信息化平臺（金橋物業(yè)設(shè)施管理信息化平臺）來為甲方提供物業(yè)設(shè)施的整體服務(wù)，所有的工作都將會是透明化和數(shù)字化的。公司的物業(yè)設(shè)施管理信息化平臺基于工單管理、備件管理、工作量評估等工具和手段，可以確保物業(yè)設(shè)施管理的各項預算成本處在可控范圍之內(nèi)。對于每月發(fā)生的成本，業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)將自動生成各種報表，并將各項成本支出中發(fā)生異常變化突出顯示，以便管理人員和甲方能夠盡快得知和做出判斷。在維護工作中有兩大類的工作將會使用系統(tǒng)進行管理。按需維護（OnDemandWork）根據(jù)電子化的服務(wù)等級協(xié)議（SLA，ServiceLevelAgreement），制定按需維護流程根據(jù)現(xiàn)有不同業(yè)務(wù)類型的劃分，主要針對物業(yè)服務(wù)和設(shè)備運維，定制工單的類型、流程和報表客戶服務(wù)和運維管理報表系統(tǒng)備品備件庫存管理和報表預防性維護（PreventativeMaintenance）根據(jù)電子化的服務(wù)等級協(xié)議，制定預防性維護流程根據(jù)設(shè)備重要性的優(yōu)先程度，有效制定預防性維護執(zhí)行計劃根據(jù)客戶的不同需求，客制化預防性維護報告在設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)滿負荷的工作狀態(tài)下，為了能夠應(yīng)對突發(fā)事件，就必須要制定緊急預案和相應(yīng)的業(yè)務(wù)恢復計劃，否則一旦出現(xiàn)問題，業(yè)務(wù)的恢復過程太長，就會對xx公司的主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨大的影響。3、人員配置計劃（一期項目）在一期項目中，xx公司將會組建“吉馬項目”物業(yè)服務(wù)中心，派駐項目經(jīng)理及客服中心經(jīng)理，組織各類物業(yè)服務(wù)人員進駐物業(yè)現(xiàn)場，按照甲方要求進入有關(guān)工作程序。人員配置計劃表：5 / 8工作階段第一階段第二階段第三階段第四階段

人員配置到崗時間配置：咨詢專家1名2012.1技術(shù)顧問2名增加：項目經(jīng)理1名檔案文員1名2012．2機電人員3名保安隊員12名（暫估）保潔人員12名（暫估） 按項目進展需要增加：客服主管1名設(shè)備主管1名保潔主管1名2012．3保安主管1名機電人員4名保潔人員12名（暫估）配置：管理處經(jīng)理1名客服主管1名設(shè)備主管1名保潔主管1名保安主管1名預計客戶服務(wù)4名機電人員20名2012．5保安人員42名保潔保綠人員55名合計126名（暫估）

備注前期服務(wù)竣工移交保潔開荒人員留到下階段繼續(xù)服務(wù)初期使用成熟使用根據(jù)物業(yè)實際運營情況和甲方的需求，各崗位物業(yè)服務(wù)人員按需配置到位。項目經(jīng)理是核心關(guān)鍵崗位，其主要的工作職責如下：1) 制定年度財務(wù)預算，按月或季度報告費用支出以及對照預算報告差異2) 制定年度52周設(shè)備預防性維護維修計劃，現(xiàn)場巡檢計劃，并按月報告執(zhí)行情況參加甲方定期工作會議，掌握經(jīng)營所需的場所變更的需求，提前做好相應(yīng)的準備團隊成員的工作安排和緊急任務(wù)的響應(yīng)，并按輕重緩急程度，確保高效的運行實施安排團隊成員的專業(yè)培訓，提高技能和客戶服務(wù)的意識，確保業(yè)主和客戶滿意制定安全和危機應(yīng)對計劃并報甲方審核批準，組織實施，最大化降低業(yè)務(wù)受影響范圍6/8負責運營期間小型項目的前期準備，并向甲方提交建議報告，負責組織項目落實和施工監(jiān)督，直至完工驗收和交付使用分包商的合同談判及管理，供應(yīng)商表現(xiàn)和績效評估，并以此作為合同更新的依據(jù)租戶和參展商關(guān)系管理，客戶投訴處理以及客戶聯(lián)誼等活動的策劃，組織及實施環(huán)境，健康及安全管理，包括可持續(xù)性發(fā)展等法律規(guī)范要求的項目執(zhí)行與實施負責協(xié)調(diào)與甲方其他非核心業(yè)務(wù)部門的關(guān)系，共同確保甲方核心業(yè)務(wù)的正常和高效進行團隊成員年度表現(xiàn)評估，表揚先進，鞭策落后，確保團隊成員的積極，努力和不斷提高的精神面貌，協(xié)同完成合同所規(guī)定的各項服務(wù)任務(wù)和指標如遇重大技術(shù)難題，及時向后方技術(shù)團隊尋求支持，最大化的支持甲方的業(yè)務(wù)正常運行4、費用明細按照xx公司的項目進展情況和服務(wù)內(nèi)容，xx公司考慮到項目的階段劃分和相應(yīng)的人員配置，定制出各階段的成本費用明細如下：第一階段成本費用項目 內(nèi)容 單價（元/月） 備注咨詢專家和服務(wù)成本 前期服務(wù) 19000技術(shù)顧問管理費 1900（10%）管理者酬金 836（4%）稅金 1152（5.3%）小計 22888注：第一階段只需要咨詢專家和技術(shù)顧問提供服務(wù)，無需駐場的物業(yè)團隊和相應(yīng)開支。第二階段成本費用項目面積（平方米）單價（元/月）備注常規(guī)物業(yè)服務(wù)12000091900物業(yè)團隊進駐，同時有技術(shù)顧問支持7 / 8管理費9190（10%）管理者酬金4045（4%）稅金5572（5.3%）小計110707注：不包括保潔開荒費用。按吉馬項目一期的情況，暫估參考價5～8元/平方米。第三階段成本費用（暫估）項目面積（平方米）單價（元/月）備注常規(guī)物業(yè)服務(wù)120000253500管理費