《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件

城鎮(zhèn)土地價(jià)格《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征二、基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估三、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系四、大冶市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果簡(jiǎn)介《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)城市基準(zhǔn)地價(jià)。它是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格水平。標(biāo)定地價(jià)。是指標(biāo)志性宗地（標(biāo)準(zhǔn)宗地/樣地）在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。所謂標(biāo)志性宗地，即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。標(biāo)定地價(jià)的價(jià)格時(shí)點(diǎn)是相對(duì)固定的，就是有關(guān)部門(mén)公布確定的時(shí)間?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征（一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念

基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、容積率等條件下，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價(jià)格。《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!（2）基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途類(lèi)型：

商業(yè)、住宅、工業(yè)、旅游等農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途類(lèi)型：

耕地、園地、林地、水域、荒草地等《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!（4）基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格∵基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)的價(jià)格∴基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格

城鎮(zhèn)用地：各用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期以各用途的最高出讓年期為準(zhǔn)，商業(yè)40年，工業(yè)50年，住宅70年。

農(nóng)用地：目前一般取30年為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的年期?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!（6）基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是國(guó)家調(diào)控土地市場(chǎng)的一種價(jià)格，不是市場(chǎng)交易價(jià)格。市場(chǎng)上最終達(dá)成的價(jià)格，是以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)行情而確定的?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!土地開(kāi)發(fā)程度說(shuō)明：1、“三通一平”：紅線外通路、通電、通水及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；2、“五通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；3、“六通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；4、“七通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖和寬帶網(wǎng)絡(luò)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!大冶市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

估價(jià)基準(zhǔn)日平均容積率開(kāi)發(fā)程度年限商業(yè)2007年12月31日2.0五通一平40住宅2007年12月31日1.6五通一平70工業(yè)2007年12月31日0.8三通一平50注：“五通一平”指紅線外通路、通電、通氣、通上水、通下水及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!空間插值法獲取級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!收集新華路中段等39條路算共428個(gè)樣點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)路線價(jià)的測(cè)算。標(biāo)準(zhǔn)深度為12米。成果2：《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!成果3：不同級(jí)別不同類(lèi)型的宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明和修正系數(shù)表?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級(jí)商服中心（米）≤100（100，300](300,500](500,800]>800距區(qū)級(jí)商服中心（米）≤150（150，350](350,600](600,900]>900距小區(qū)級(jí)商服中心（米）≤50（50，150](150,300](300,500]>500商服網(wǎng)點(diǎn)密度狀況密集比較密集一般較不密集不密集交通條件臨街道類(lèi)型生活型主干道混合型主干道、混合型主干道生活型次干道混合型次干道支路臨公交線路（條件）≥8[6，8)[4，6)[2，4)<2距長(zhǎng)途汽車(chē)站（米）≤200（200，350]（350，500]（500，1000]>1000距火車(chē)站（米）≤500（500，1000](1000，1500](1500,2000]>2000距碼頭（米）≤2000（2000，2500](2500，3000](3000,3500]>3500供水狀況（％）≥98[95，98）[92，95）[90，92）＜90排水狀況（％）≥98[95，98）[92，95）[90，92）＜90距郵局網(wǎng)點(diǎn)（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000距醫(yī)院（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000人口狀況流動(dòng)人口密度狀況（人/h）≥600[500，600）[350，500）[150，350）＜150Ⅰ級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!土地價(jià)格評(píng)估方法成本逼近法收益還原法市場(chǎng)比較法剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法價(jià)格一般因素各種估價(jià)方法基本估價(jià)方法《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!土地價(jià)格影響因素1、一般因素影響一定區(qū)域內(nèi)所有土地價(jià)格的因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、國(guó)民生產(chǎn)總值、、物價(jià)指數(shù)居民收入、財(cái)政金融產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——第三產(chǎn)業(yè)比重大地價(jià)高人口——數(shù)量、密度、素質(zhì)家庭規(guī)?！⌒突≌讛?shù)需求量增加房地產(chǎn)投資——漲跌+平抑城市化水平、社會(huì)福利、教育水平+政治安定+治安程度政策因素——土地住房制度、政策、法規(guī)、規(guī)劃、行政隸屬關(guān)系心理因素——價(jià)格預(yù)期、欣賞趣味、時(shí)尚、號(hào)碼、風(fēng)水等經(jīng)濟(jì)社會(huì)《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!3、個(gè)別因素指某具體土地表現(xiàn)的個(gè)別特性。它是決定相同區(qū)域土地出現(xiàn)差異價(jià)格的依據(jù)。影響土地價(jià)格的個(gè)別因素位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì)形狀、寬度、深度臨街狀況（臨街地、街角地、袋地、盲地）容積率：與地價(jià)同方向變動(dòng)，但不成正比用途：商業(yè)用地價(jià)—住宅用地價(jià)—工業(yè)用地價(jià)土地的生熟程度、土地的使用權(quán)年限《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!待估宗地的價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×容積率修正×年期修正直接比較法的基本公式公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母。如：A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。

哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減（具體評(píng)估中往往對(duì)待估宗地取值100）?！敖灰浊闆r修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正”為4項(xiàng)基本修正內(nèi)容，“容積率修正×年期修正”為特殊修正內(nèi)容?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!（1）有足夠數(shù)量的比較案例；對(duì)交易案例數(shù)量很少的特殊用地，如古建筑、紀(jì)念館、橋梁和公路、學(xué)校、體育館等，不適用。（2）交易案例資料與待估宗地具有相關(guān)性和替代性；（3）交易資料可靠；（4）交易案例資料與待估土地的法律規(guī)定相似，即合法性。

（5）可用于土地價(jià)格、土地或房地產(chǎn)租金的評(píng)估，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。市場(chǎng)比較法的適用條件與范圍：《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!實(shí)例：步

比較案例選擇因素案例案例1案例2案例3宗地位置江漢北路與新華路的交叉口江漢區(qū)青年路江漢區(qū)新華路294號(hào)用途商服商服居住商服居住四至略略略交易日期2005.10.212005.12.132006.2.10交易價(jià)格類(lèi)型掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓交易價(jià)格（元/m2）12843.7511489.7816120.76開(kāi)發(fā)程度宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整權(quán)利狀況出讓出讓出讓使用年限40商服40，居住70商服40，居住70土地級(jí)別一級(jí)三級(jí)一級(jí)交易情況說(shuō)明正常正常正?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!因素因子案例1案例2案例3待估宗地環(huán)境狀況聲環(huán)境基本無(wú)污染輕度污染基本無(wú)污染輕度污染視覺(jué)環(huán)境好一般好一般地質(zhì)狀況堅(jiān)固類(lèi)場(chǎng)地土體抗震能力強(qiáng)硬塑類(lèi)場(chǎng)地土體抗震能力較強(qiáng)堅(jiān)固類(lèi)場(chǎng)地土體抗震能力強(qiáng)硬塑類(lèi)場(chǎng)地土體抗震能力較強(qiáng)人口狀況居住人口密度密集密集密集較密集客流人口密度密集密集密集較密集個(gè)別因素基礎(chǔ)設(shè)施條件宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整面積5979.565526.6510117.395144.45形狀不規(guī)則矩形大致為矩形大致為矩形大致為矩形臨街狀況兩面臨街，一面臨公共綠地一面臨街，但長(zhǎng)邊臨青年路近似兩面臨街兩面臨街容積率6.45.05.38《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!因素因子案例1案例2案例3待估宗地用途100/100100/100100/100100交易情況100/100100/10080/100100交易期日100/97.5100/98.5100/99.5100人口居住人口密度100/102100/102100/102100客流人口密度100/102100/102100/102100個(gè)別因素基礎(chǔ)設(shè)施條件100/100100/100100/100100面積100/100100/100100/103100形狀100/99100/100100/100100臨街狀況100/100100/99100/100100容積率100/86100/77100/77100交易價(jià)格（元/m2）12843.7511489.7816120.76可比價(jià)格（元/m2）12227.8312710.1712544.41第四步：編制因素條件修正系數(shù)表《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法含義：利用城市基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處地區(qū)的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)日價(jià)格的方法。它是一種間接估價(jià)方法，其結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!適用范圍市場(chǎng)不太發(fā)育、具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城市。短時(shí)間、大面積、數(shù)量眾多的土地價(jià)格的評(píng)估。《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度0.384距市級(jí)商務(wù)中心距離（米）0.040.0150.0070-0.006-0.011距區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離（米）0.050.0180.0090-0.007-0.014距小區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離0.0340.0120.0060-0.005-0.010距街區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離0.030.00110.0050-0.004-0.009商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)密度狀況0.1120.0410.0200-0.016-0.032距高級(jí)商務(wù)區(qū)中心距離0.1180.0430.0210-0.017-0.034交通條件0.255臨街道路狀況0.0850.0310.0150-0.012-0.024臨公交站點(diǎn)狀況（條）0.0910.0330.0170-0.013-0.026距長(zhǎng)途汽車(chē)站距離（米）0.030.00110.0050-0.004-0.009距漢口火車(chē)站距離（米）0.0290.0110.0050-0.004-0.008距碼頭距離（米）0.020.0070.0040-0.003-0.006110.3640.1820-0.142-0.284修正系數(shù)表《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!土地級(jí)別ⅠIIIIIIVV商業(yè)用地952708452305236住宅用地524476308260215工業(yè)用地297224178145

宗地地價(jià)=宗地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)*面積*(1+∑Ki)*年期修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)Ki—土地狀況修正系數(shù)（0.103）《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!公式1純理論的一般公式P——土地價(jià)格a——土地年純收益r——土地還原率《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!特點(diǎn)和適用范圍：1、特點(diǎn)（1）理論依據(jù)充分地租理論和生產(chǎn)要素分配理論（2）應(yīng)用范圍廣泛只要有收益的不動(dòng)產(chǎn)都可以（3）純收益和還原利率的確定比較困難2、適用范圍有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地或不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不適用：如公園、學(xué)校、機(jī)關(guān)等公益用地?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!2、估價(jià)要求根據(jù)上述資料估算該宗地在2009年10月的土地使用權(quán)價(jià)格。3、估價(jià)過(guò)程解題思路：該宗地上的寫(xiě)字樓用于出租，有經(jīng)濟(jì)效益，適宜采取收益還原法進(jìn)行估價(jià)。步驟：步：計(jì)算出租年總收益采用客觀收益而不是實(shí)際收益；年總收益=35×4500×4.5×12=8505000《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!第三步：計(jì)算房屋出租年純收益房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限=1400

×4500

×4.5-590625

×2=27168750元房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=27168750

×6%=1630125元第四步：計(jì)算年土地純收益土地純收益=房地年純收益-房地年總費(fèi)用-房屋年純收益=8505000-1959525-1630215=4915350《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!底價(jià)、期望價(jià)和補(bǔ)地價(jià)底價(jià)。是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)所確定的最低價(jià)格。期望價(jià)。是指出售房地產(chǎn)時(shí)所希望賣(mài)出的滿意價(jià)格。補(bǔ)地價(jià)。是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)，需要交給政府的一筆地價(jià)款。

《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!（1）基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格

基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地價(jià)格，而是區(qū)域性的價(jià)格，它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)系的?；鶞?zhǔn)地價(jià)的評(píng)估區(qū)域的形式：級(jí)別、區(qū)片和區(qū)段。基準(zhǔn)地價(jià)的三種表現(xiàn)形式：級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)（二）基準(zhǔn)地價(jià)的特征《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!（3）基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格

反映的只是各區(qū)域各類(lèi)用地的平均價(jià)格水平。在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上建立基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系，用以評(píng)估具體宗地的價(jià)格?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!（5）基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性

基準(zhǔn)地價(jià)反映的只是一定時(shí)期的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為了保持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)性，每隔一定時(shí)期應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新。【國(guó)土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》(國(guó)土資發(fā)[2002]174號(hào)規(guī)定2-3年更新一次】

∴基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)很重要。上輪湖北省城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)日為2007年12月31日?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!（7）基準(zhǔn)地價(jià)與土地開(kāi)發(fā)利用程度有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均意義上的地價(jià)?！嗤恋亻_(kāi)發(fā)利用程度對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)也有影響。為了便于比較，基準(zhǔn)地價(jià)必須設(shè)定開(kāi)發(fā)利用程度。由于各個(gè)城市之間土地開(kāi)發(fā)利用程度存在差異，又要便于比較，所以采取分類(lèi)確定基準(zhǔn)地價(jià)的開(kāi)發(fā)利用程度是合理的。《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵

類(lèi)型年限土地開(kāi)發(fā)程度容積率特大及大城市商業(yè)用地40六通一平或以上2．5-1．8住宅用地70六通一平2．0-1．5工業(yè)用地50五通一平1．0-0．6中等城市商業(yè)用地40五通一平2．0-1．5住宅用地70五通一平1．6-1．0工業(yè)用地50三通一平0.8-0.4小城市商業(yè)用地40五通一平1.2-1.0住宅用地70五通一平0.8-0.5工業(yè)用地50三通一平0.4-0.3《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!土地級(jí)別ⅠIIIIIIVV商業(yè)用地952708452305236住宅用地524476308260215工業(yè)用地297224178145

大冶市城區(qū)各業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果成果1：《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!序號(hào)路段名稱路線價(jià)(元/㎡)序號(hào)路段名稱路線價(jià)(元/㎡)1新華路中段(大冶商場(chǎng)—大冶大酒店)326021民主路(市工行—大冶大道)21202黃獅海路(富達(dá)商場(chǎng)—老郵局)322022新華路西段(大冶大道—老火車(chē)站)21003西橋路(大冶商場(chǎng)—市工行)312023大冶大道中段(東風(fēng)路—觀山路)20804薈萃路南段(東風(fēng)路—畜牧局)308024?？的下?東岳路—青龍路)20205東風(fēng)路(商會(huì)大廈—市人民醫(yī)院)306025排樹(shù)杉路(新華路—市水產(chǎn)局)19606東岳路(大冶商場(chǎng)—公園門(mén)口)300026一○六國(guó)道(一中橋頭—東風(fēng)東路)18007保康路(實(shí)驗(yàn)中學(xué)—東岳路)298027乾塔路(陽(yáng)光花園—新冶大道)17308大冶大道南段(東風(fēng)路—六○三隊(duì))296028新冶大道北段(乾塔路—七里路)16709湖濱路北段(公園門(mén)口—東風(fēng)路)280029青龍路(市工商局—湖濱路)165010商城路(三角花園—青龍路)272030建設(shè)路163011新華路東段(大冶商場(chǎng)—青龍路)263031武備路(建行—公汽停車(chē)場(chǎng))162012育才路(糧機(jī)廠—畜牧局)254032?？狄宦?60013裕民路(大冶大道—薈萃路)250033育才路東段（世紀(jì)樂(lè)園—世豪）156014薈萃北路

(東風(fēng)路—農(nóng)行)244034湖濱路南段(公園—青龍路)148015康樂(lè)路(薈萃路—觀山路)240035觀山東路

(市國(guó)土局—106國(guó)道)138016坑頭路(市工行—坑頭)236036大冶大道北段(觀山路—七里路)133017新冶大道(東風(fēng)路—乾塔路)230037城西路(六○三隊(duì)—觀山小學(xué))126018觀山路西段(中商平價(jià)—教育局)223038勁牌路115019湛月路(市政府前門(mén)—一○六國(guó)道)220039七里路110020東風(fēng)東路(市醫(yī)院—一○六國(guó)道)2150

《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編制級(jí)別調(diào)整幅度商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地

Ⅰ級(jí)上調(diào)幅度24.85%26.34%23.32%

下調(diào)幅度-23.62%-24.57%-22.76%II級(jí)上調(diào)幅度23.67%24.61%21.84%下調(diào)幅度-22.38%-21.83%-21.69%III級(jí)上調(diào)幅度21.35%21.38%20.99%下調(diào)幅度-22.73%-19.62%-21.85%IV級(jí)上調(diào)幅度19.75%18.49%17.43%下調(diào)幅度-18.92%-17.92%-18.52%V級(jí)上調(diào)幅度18.23%17.15%14.96%下調(diào)幅度-19.37%-19.41%-16.81%各級(jí)不同類(lèi)型用地的上、下調(diào)幅度表《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度0.4085距市級(jí)商服中心0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距區(qū)級(jí)商服中心0.08310.02070.01040-0.0098-0.0196距小區(qū)級(jí)商服中心0.06740.01670.00840-0.008-0.0159商服網(wǎng)點(diǎn)密度0.18380.04570.02290-0.0217-0.0434交通條件0.2318臨街道類(lèi)型0.09270.0230.01150-0.011-0.0219臨公交線路的條數(shù)0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距長(zhǎng)途汽車(chē)站0.02970.00740.00370-0.0035-0.007距火車(chē)站0.01970.00490.00250-0.0024-0.0047距碼頭0.01550.00390.0020-0.0019-0.0037基礎(chǔ)設(shè)施0.1876供水狀況0.04790.01190.0060-0.0057-0.0113排水狀況0.04290.01070.00540-0.0051-0.0101距郵局網(wǎng)點(diǎn)0.02810.0070.00350-0.0033-0.0066距醫(yī)院0.03310.00820.00410-0.0039-0.0078距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)0.03560.00880.00440-0.0042-0.0084人口狀況0.1721流動(dòng)人口密度狀況0.17210.04280.02140-0.0204-0.0408——1——10.24850.12430-0.1181-0.2362Ⅰ級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)表《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!土地所有權(quán)——屬于國(guó)家or集體，所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度——地價(jià)指土地使用權(quán)價(jià)格出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式——出售or交換or贈(zèng)與出讓期限70年——居住用地40年——商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地50年——教、科、文、衛(wèi)、體等轉(zhuǎn)讓性質(zhì)——（權(quán)利義務(wù)+地上附著物所有權(quán)）一并轉(zhuǎn)期限——合同期限－原使用者已使用期限限制—未按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用土地的不得轉(zhuǎn)讓出讓方式——協(xié)議or招標(biāo)or拍賣(mài)or掛牌土地使用權(quán)出租——未按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用土地的不得出租抵押——不違背出讓合同+辦理抵押登記+抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)辦理過(guò)戶申請(qǐng)續(xù)期——最遲于屆滿前一年期限屆滿未申請(qǐng)or申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)——國(guó)家無(wú)償收回《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!2、區(qū)域因素指土地所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。對(duì)該區(qū)域土地價(jià)格產(chǎn)生影響。影響土地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素：日照、風(fēng)向等氣候條件；當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃健⑸鐣?huì)階層等居住環(huán)境；街道的寬度、構(gòu)造；離市中心的距離及交通狀況；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置狀況；上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況；學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況；噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況；景觀環(huán)境裝況；等等《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!市場(chǎng)比較法簡(jiǎn)稱比較法，指將估價(jià)對(duì)象與近期交易類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較，并根據(jù)后者的已知交易價(jià)格，經(jīng)修正得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。

直接比較法是以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，把交易實(shí)例與其逐項(xiàng)比較；

間接比較法是以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，把待估土地和交易實(shí)例均與其逐項(xiàng)比較。替代原則《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：（1）接近市場(chǎng)行情，現(xiàn)實(shí)性較強(qiáng)。（2）以代替關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱為“比準(zhǔn)價(jià)格”。（3）以價(jià)格求價(jià)格，在不正常的市場(chǎng)條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。（4）需要估價(jià)人員具有較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。（5）正確選擇比較實(shí)例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁(yè)!所得價(jià)格稱之為：比準(zhǔn)價(jià)格交易案例的6個(gè)具體要求：1、實(shí)例數(shù)量≥3個(gè)2、交易時(shí)間：接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)3、土地用途：相同4、交易類(lèi)型：相同5、交易情況：正常交易6、實(shí)例位置：區(qū)域和個(gè)別特征都要相近建立價(jià)格比較基礎(chǔ)：指比較實(shí)例與待估宗地之間要建立統(tǒng)一口徑、相互可比的基礎(chǔ)。即：調(diào)整實(shí)例的付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等?！冻擎?zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁(yè)!因素因子案例1案例2案例3待估宗地商服繁華度距市級(jí)商務(wù)中心距離（米）緊鄰市級(jí)商務(wù)中心解放大道武漢廣場(chǎng)段距市級(jí)商務(wù)中心解放大道武漢廣場(chǎng)段約1公里緊鄰市級(jí)商務(wù)中心解放大道武漢廣場(chǎng)段距市級(jí)商務(wù)中心解放大道武漢廣場(chǎng)段約2500米距區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離（米）屬新華區(qū)片，緊臨江北核心區(qū)約400米屬新華區(qū)片，緊臨江北核心區(qū)約1000米距小區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離（米）小于50米小于50米小于50米約150米距街區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離（米）小于50米小于50米小于50米約80米商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)密度狀況商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較密集商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較密集商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較密集商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集程度一般距高級(jí)商務(wù)區(qū)中心距離（米）距離西北湖商務(wù)區(qū)很近毗鄰規(guī)劃建設(shè)中的王家墩商務(wù)區(qū)緊鄰西北湖商務(wù)區(qū)距離永清片高級(jí)商務(wù)區(qū)約1500米交通條件臨街道路狀況混合型主干道，緊靠新華路和江漢白北路生活型主干道，緊靠青年路混合型主干道，緊靠新華路和臺(tái)北一路生活型主干道，緊鄰香港路和建設(shè)大道臨公交站點(diǎn)狀況（條）附近有15余條公交線路通往三鎮(zhèn)附近有15余條公交線路通往三鎮(zhèn)附近有15余條公交線路通往三鎮(zhèn)附近有14余條公交線路通往三鎮(zhèn)距漢口火車(chē)站距離（米）距火車(chē)站約4公里距火車(chē)站約4公里距火車(chē)站不足4公里距火車(chē)站約3公里距長(zhǎng)途汽車(chē)站距離（米）距汽車(chē)客運(yùn)站不足500米緊靠青年路客運(yùn)站距汽車(chē)客運(yùn)站不足500米距新華路車(chē)站約2200米基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況排水狀況暢通暢通暢通暢通距醫(yī)院距離（米）距協(xié)和醫(yī)院不足500米距同濟(jì)醫(yī)院不足800米距協(xié)和醫(yī)院不足500米約600米距電信營(yíng)業(yè)廳距離（米）不足300米不足300米不足300米不足300米距郵局距離（米）不足300米不足300米不足300米不足300米第二步：比較因素和樣點(diǎn)因素條件說(shuō)明《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁(yè)!第三步：編制比較因素條件指數(shù)表因素因子案例1案例2案例3待估宗地交易情況10010080100交易期日97.598.599.5100交易類(lèi)型100100100100使用年限98.8698.8698.86100商服繁華度距市級(jí)商務(wù)中心距離（米）104103104100距區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離（米）103103103100距小區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離（米）102102102100距街區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離（米）101101101100商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)密度狀況102102102100距高級(jí)商務(wù)區(qū)中心距離（米）102102104100個(gè)別因素基礎(chǔ)設(shè)施條件100100100100面積100100103100形狀99100100100臨街狀況10099100100容積率867777100《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁(yè)!第五步：比準(zhǔn)價(jià)格的確定

對(duì)比分析三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格，差異很少，取其算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法評(píng)估的待估宗地的土地價(jià)格。待估宗地價(jià)格=（12227.83+12710.17+12544.41）/3=12494.14（元/m2）

=832.9467（萬(wàn)元/畝）

《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁(yè)!計(jì)算公式：宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正×日期修正×

容積率修正×其他個(gè)別因素修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)年期修正系數(shù)=

用途級(jí)別函數(shù)關(guān)系（x代表容積率，y代表用地價(jià)格）商業(yè)用地I級(jí)y=-0.014x2+262.64x+426.76備注：同一級(jí)別容積率修正系數(shù)等于該級(jí)別不同容積率下的地價(jià)除以平均容積率下的地價(jià)。II級(jí)y=-0.8612x2+184.47x+342.53III級(jí)y=-0.4547x2+118.75x+186.33IV級(jí)y=-0.2425x2+70.332x+135.32V級(jí)y=-0.3298x2+52.77x+101.78宗地形狀、街角地、宗地基礎(chǔ)設(shè)施等《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共56頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁(yè)!因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華度距市級(jí)商務(wù)中心距離（米）≤200（200，400]（400，1000]（1000，1500]＞1500距區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離（米）≤400（400，700]（700，1200]（1200，1600]＞1600距小區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離（米）≤50（50，100]（100，200]（200，300]＞300距街區(qū)級(jí)商務(wù)中心距離（米）≤50（50，100]（100，200]（200，400]＞400商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)密度狀況密集比較密集一般較不密集不密集距高級(jí)商務(wù)區(qū)中心距離（米）≤200（200，400]（400，1000]（1000，1500]＞1500交通條件臨街道路狀況混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道交通型次干道支路臨公交站點(diǎn)狀況（條）≥14[12，14）[8，12）[6，8）＜6距漢口火車(chē)站距離（米）≤3500（3500，4500]（4500，5500]（5500，6500]＞6500距長(zhǎng)途汽車(chē)站距離（米）≤800（800，1300]（1300，1800]（1800，2300]＞2300距碼頭距離（米）≤600（600，1100]（1100，1600]（1600，2100]＞2100修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表《城鎮(zhèn)土地價(jià)格》課件共