房地產(chǎn)評(píng)估-收益還原法

第五章收益還原法第一節(jié)基本原理第二節(jié)收益還原法的公式第三節(jié)收益還原法的步驟第四節(jié)收益還原法的應(yīng)用第一節(jié)

基本原理

一、收益法的概念

別稱：收益資本化法、收益還原法

定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的的正常純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。

公式：房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/還原利率

價(jià)格：收益價(jià)格

二、收益法的理論依據(jù)基本原理：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)持續(xù)獲得收益。

例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬(wàn)的純收益，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬(wàn)元的利息，則對(duì)該公司來(lái)說(shuō)，理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值是多少？理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值與4000萬(wàn)元的貨幣等價(jià)，即價(jià)值4000萬(wàn)元。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。

普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。

收益性房地產(chǎn)的價(jià)值價(jià)值高低主要取決于下列哪些因素？

收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：p177①未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。

三、收益還原法的適用對(duì)象與條件

收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。

如寫(xiě)字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。

不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

收益法適用的條件是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準(zhǔn)確地量化。第二節(jié)收益還原原法的基基本公式式一、一般般公式一般公式式還原利率率每年不不變，且且大于0二、純收收益每年年不變的的公式公式的用用途：1、可以直直接用于于計(jì)算房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格；2、用于不不同年限限之間房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的換換算；3、市場(chǎng)比比較法中中土地使使用權(quán)年年限的修修正。V—房地產(chǎn)在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的收收益價(jià)格格A—房地產(chǎn)每每年凈收收益(假設(shè)發(fā)生生在年末末)r—房地產(chǎn)的的資本化化率（折折現(xiàn)率））1、可以直直接用于于計(jì)算房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格特點(diǎn)：（a）收益年限限無(wú)限且且其他因因素不變變的公式式[例5-1]有一房地地產(chǎn)正常常情況下下的年純純收益為為20萬(wàn)元，資資本化率率為10%，其經(jīng)濟(jì)濟(jì)耐用年年限可視視為無(wú)限限年，試試計(jì)算該該房地產(chǎn)產(chǎn)的收益益價(jià)格。。式中:適用條件件：（1）凈收益益每年不不變?yōu)锳；（2）資本化化率r每年不變變且大于于零；（3）收益年年限為無(wú)無(wú)限年特點(diǎn)：（（b）收益年年限有限限且其他他因素不不變的公公式【例5-2】】某房地產(chǎn)產(chǎn)是在政政府有償償出讓的的土地上上開(kāi)發(fā)建建造的，，土地出出讓年限限為50年，現(xiàn)已已使用了了10年；該房房地產(chǎn)正正常情況況下的年年凈收益益為20萬(wàn)元，資資本化率率為10%，則該房房地產(chǎn)的的收益價(jià)價(jià)格為多多少？此公式的的假設(shè)條條件是：：（1）凈收益每年年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大大于零（當(dāng)r=0時(shí)，V=A×n）；（3）收益年限為為有限年n。2、用于不同年年限之間房地地產(chǎn)價(jià)格的換換算例題p119-173、市場(chǎng)比較法法中土地使用用權(quán)年限的修修正p101-11三、房地產(chǎn)凈凈收益在未來(lái)來(lái)的前若干年年有變化的公公式有限年無(wú)限年假設(shè)前提是：：（1）凈收益在前前t年（含第t年）有變化，，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無(wú)變化化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為為無(wú)限年。假設(shè)前提是：：（1）凈收益在未未來(lái)前t年（含第t年）有變化，，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無(wú)變化化為A；（2）資本化率不不等于零為r；（3）收益年限為為有限年n?！纠?-3】某宗房地產(chǎn)，，預(yù)測(cè)其未來(lái)來(lái)5年的凈收益分分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元和30萬(wàn)元，從第六六年到未來(lái)無(wú)無(wú)窮遠(yuǎn)，每年年的凈收益將將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該該類房地產(chǎn)的的資本化率為為10％。試計(jì)算該該宗房地產(chǎn)的的收益價(jià)格。。如果該房地地產(chǎn)的收益年年限為50年，則該宗房房地產(chǎn)的收益益價(jià)格為多少少？P117-23例題：某宗房地產(chǎn)的的收益期限為為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)測(cè)得到未來(lái)5年的凈收益分分別為20、22、25、28和30萬(wàn)元，從第六六年到第38年每年的凈收收益為35萬(wàn)元，該類房房地產(chǎn)的報(bào)酬酬率為10％。試計(jì)算該該宗房地產(chǎn)的的收益價(jià)格。。例題通過(guò)預(yù)測(cè)得到到某宗房地產(chǎn)產(chǎn)在未來(lái)5年內(nèi)的凈收益益分別為20、22、25、28和30萬(wàn)元，從第6年到無(wú)窮遠(yuǎn)年年的每年凈收收益為35萬(wàn)元，該類房房地產(chǎn)的報(bào)酬酬率為10％。試計(jì)算該該宗房地產(chǎn)的的收益價(jià)格。。四、未來(lái)若干干年后的房地地產(chǎn)價(jià)格已知知p103當(dāng)未來(lái)某年的的房地產(chǎn)價(jià)格格已知，而已已知房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的年份以以前的純收益益有變化（不變是特例），r每年不變且大大于零時(shí)，房房地產(chǎn)價(jià)格的的計(jì)算公式如如下：如果凈收益每每年不變?yōu)锳,則房地產(chǎn)價(jià)格格為【例5-5】某市郊有一宗宗房地產(chǎn)，年年出租凈收益益為100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未未來(lái)3年內(nèi)仍然維持持在該水平，，但規(guī)劃等到到3年后該處開(kāi)發(fā)發(fā)為新的市中中心，預(yù)測(cè)到到時(shí)，將其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)的售價(jià)會(huì)會(huì)高達(dá)1500萬(wàn)元，銷(xiāo)售銳銳費(fèi)為售價(jià)的的6％。如果投資資者要求該類類投資的收益益率為10％，則求該宗宗房地產(chǎn)目前前的價(jià)值。P119-15【解】由題意：【思考題】某處租舊辦公公樓的租約尚尚有兩年到期期，在此最后后2年的租約中，，每年可收取取凈租金80萬(wàn)元，到期后后要拆除作為為商業(yè)用地。。預(yù)計(jì)作為商商業(yè)用地的價(jià)價(jià)值為1100萬(wàn)元，拆除費(fèi)費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類房房地產(chǎn)的資本本化率為10%。該舊辦公樓樓的價(jià)值為多多少？P119-16五、凈收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞增的公式無(wú)限年式中：b為凈收益逐年年遞增的數(shù)額額，如凈收益益第一年為A，則第二年為為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等差級(jí)數(shù)遞增增；（2）資本化率大大于零為r；（3）收益年限為為無(wú)限年。【例5-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)第一一年的凈收益益為20萬(wàn)元，此后每每年的凈收益益會(huì)在上一年年的基礎(chǔ)上增增加2萬(wàn)元，收益年年限可視為無(wú)無(wú)限年，該類類房地產(chǎn)的資資本化率為8％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格。五、凈收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞增的公式有限年假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等差級(jí)數(shù)遞增增；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年限。?！纠?-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)第一一年的凈收益益為20萬(wàn)元，此后每每年的凈收益益會(huì)在上一年年的基礎(chǔ)上增增加2萬(wàn)元，收益年年限30年，該類房地地產(chǎn)的資本化化率為8％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格。五、凈收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞減的公式只有有限年式中：b—凈收益逐年遞遞減的數(shù)額，，如凈收益第第一年為A，則第二年為為A-b，第三年為A-2b，第n年為A-（n-1）b。假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等差級(jí)數(shù)遞減減；（2）資本化率r不等于零；（（3）收益年限為為有限年n，且n≤A/b+1。（當(dāng)n＞A/b+1時(shí)，第n年的凈收益為為負(fù)，以后各各年的凈收益益均為負(fù)值，，任何一個(gè)““理性經(jīng)營(yíng)者者”在A/b+1年后都不會(huì)在在經(jīng)營(yíng)）。六、凈收益按按一定比率遞遞增的公式無(wú)限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)第一一年的凈收益益為30萬(wàn)元，此后每每年的凈收益益會(huì)在上一年年的基礎(chǔ)上增增長(zhǎng)2％，收益年限限可視為無(wú)限限年，該類房房地產(chǎn)的資本本化率為10％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格。六、凈收益按按一定比率遞遞增的公式有限年假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等比級(jí)數(shù)遞增增（2）收益年限n為有限年。【例5-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)第一年年的凈收益為為20萬(wàn)元，此后在在使用年限50年內(nèi)每年的凈凈收益會(huì)在上上一年的基礎(chǔ)礎(chǔ)上增長(zhǎng)2％；該類房地地產(chǎn)的資本化化率為10％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格。收益會(huì)不會(huì)減減為零六、凈收益按按一定比率遞遞減的公式無(wú)限年式中：g—凈收益逐年遞遞減的比率假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等比級(jí)數(shù)遞減減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為為無(wú)限年?！纠?-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)第一一年的凈收益益為20萬(wàn)元，此后每每年的凈收益益會(huì)在上一年年的基礎(chǔ)上降降低2％，收益年限限可視為無(wú)限限年，該類房房地產(chǎn)的資本本化率為10％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格。【解】由題意：六、凈收益按按一定比率遞遞減的公式有限年假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等比級(jí)數(shù)遞減減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年?！纠?-11】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)第一年年的凈收益為為20萬(wàn)元，此后在在使用年限50年內(nèi)每年的凈凈收益會(huì)在上上一年的基礎(chǔ)礎(chǔ)上降低2％；該類房地地產(chǎn)的資本化化率為10％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格?！窘狻坑深}意：第三節(jié)收益還原法的的步驟一、搜集并驗(yàn)證證有關(guān)數(shù)據(jù)資資料二、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)對(duì)象的純收益（凈收收益）三、求取還原利率四、確定收益年限五、選用適宜的的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格格一、搜集并驗(yàn)驗(yàn)證有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)資料目的：為了測(cè)算房房地產(chǎn)的純收收益和還原利利率，評(píng)估房房地產(chǎn)價(jià)格。。內(nèi)容：估價(jià)對(duì)象及其其類似房地產(chǎn)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用等數(shù)據(jù)資資料，銀行定定期、活期存存款利率、房房地產(chǎn)投資的的風(fēng)險(xiǎn)等數(shù)據(jù)據(jù)。途徑：查閱有關(guān)部門(mén)門(mén)的資料及實(shí)實(shí)地調(diào)查。1、純收益的概概念指歸屬于房地地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益。即即從總收益中中扣除：①資金、勞動(dòng)動(dòng)力、管理等等生產(chǎn)要素對(duì)對(duì)總收益的貢貢獻(xiàn)程度應(yīng)該該得到的收益益部分；②收益中不能能由投資主體體自由支配的的部分，如經(jīng)經(jīng)營(yíng)需要繳納納的稅金。二、預(yù)測(cè)估價(jià)價(jià)對(duì)象的純收益（凈收收益）2、純收益的種種類①實(shí)際純收益益和客觀純收收益實(shí)際純收益是是指待估房地地產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營(yíng)管管理水平條件件下，實(shí)際取得的的收益。實(shí)際收益可能能為0，甚至是負(fù)值?？陀^純收益是是指排除了各各個(gè)企業(yè)實(shí)際際利益中屬于特殊的的、偶然的要要素對(duì)實(shí)際收收益的影響后后得到的一般正常收益益。注意：在用收益法法進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)時(shí)，有租約限制的的，租賃期限內(nèi)的的租金應(yīng)采用用租約租金(實(shí)際租金)，租賃期限外外的租金應(yīng)采采用正常客觀觀的市場(chǎng)租金金(客觀收益)。沒(méi)有租約限制制的，實(shí)際收益為為0或負(fù)值的，通常采用客觀收益作為估價(jià)的依依據(jù)。②有形純收益益和無(wú)形純收收益有形純收益是是由房地產(chǎn)帶帶來(lái)的能夠直直接用貨幣來(lái)表示的收益益。無(wú)形純收益指指由于投資房房地產(chǎn)帶來(lái)的的間接收益，如安全感、、自豪感、提提高個(gè)人的聲聲譽(yù)和信用、、增強(qiáng)企業(yè)的的融資能力等等。注意：在用收益法法進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)時(shí)，無(wú)形收益難以以貨幣化，因因而在純收益益計(jì)算的時(shí)候候難以考慮，，通常情況下下，可以通過(guò)過(guò)選取較低的還原利利率來(lái)考慮無(wú)形收收益。③基于租賃收收入的純收益益和基于營(yíng)業(yè)業(yè)收入的純收收益收益性房地地產(chǎn)獲取收收益的方式式，從房地產(chǎn)所有有者的角度度看，主要有有出租和營(yíng)業(yè)兩種。凈收收益的測(cè)算算途徑可分分為兩種：：一是基于租賃收收入的凈收收益例如：普通住宅宅、公寓、、寫(xiě)字樓、、商鋪、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠廠房、倉(cāng)庫(kù)庫(kù)等類房地地產(chǎn)；二是基于營(yíng)業(yè)收收入的凈收收益例如：旅館、影影劇院、娛娛樂(lè)場(chǎng)所、、加油站等等類房地產(chǎn)產(chǎn)。3、純收益測(cè)測(cè)算的公式式①基于租賃收入測(cè)算純收益益（重點(diǎn)掌握握）純收益=潛在毛收入入-空置等造成成的收入損損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝＝有效毛收收入－運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用潛在毛收入入:是假定房地地產(chǎn)在充分分利用、無(wú)無(wú)空置（即即100％出租的情情況下的收收入）。在房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估中中，其包括括租金收入和租賃保證金金或押金的的利息收入入。有效毛收入入:是由潛在毛毛收入扣除除空置等造成成的收入損損失后的收收入?？罩玫仍斐沙傻氖杖霌p損失包括：：因空置、、拖欠租金金（延遲支支付租金，，少付租金金或不付租租金）以及及其他原因因造成的收收入損失。。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：是指維持持房地產(chǎn)正正常使用或或營(yíng)業(yè)所必必須的費(fèi)用用。管理費(fèi)：是指出租租房地產(chǎn)要要進(jìn)行的必必要管理所所需的費(fèi)用用。(租金的2%～5%)維修費(fèi)：是指為保保證房屋正正常使用每每年所支付付的房屋的的維護(hù)費(fèi)(修繕費(fèi)用)。保險(xiǎn)費(fèi)：是指房地地產(chǎn)所有者者為使所擁?yè)碛械姆慨a(chǎn)產(chǎn)免遭意外外而向保險(xiǎn)險(xiǎn)公司支付付的費(fèi)用。。(租金的0.15%～0.2%)。稅金：是指房地地產(chǎn)所有者者由于房地地產(chǎn)出租而而應(yīng)按照國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)規(guī)定向稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)繳納納的房產(chǎn)稅和營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。由法律具具體規(guī)定，，如營(yíng)業(yè)稅稅，城市維維護(hù)建設(shè)稅稅，教育費(fèi)費(fèi)附加等。。中介費(fèi)用：是指通過(guò)過(guò)各中介機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)生的的，應(yīng)當(dāng)由由房地產(chǎn)所所有者支付付給中介機(jī)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用用。出租用房地地產(chǎn)租約中中關(guān)于費(fèi)用用的負(fù)擔(dān)表表在估價(jià)過(guò)程程中，需要要在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的的費(fèi)用項(xiàng)目目。如果租約約約定保證合合法、安全全、正常使使用所需要要的一切費(fèi)費(fèi)用均由出出租人承擔(dān)擔(dān)，則應(yīng)該該將其全部扣除；如果租約約約定部分或或全部費(fèi)用用都由承租租人承擔(dān)，，則出租人人所得到的的租賃收入入就接近于于凈收益，，此時(shí)扣除除的費(fèi)用就就要相應(yīng)的減少少。關(guān)于該公式式的幾點(diǎn)說(shuō)說(shuō)明：潛在毛收入入、有效毛毛收入、運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)設(shè)在年末發(fā)生。空置造成的的收入損失失一般以潛在毛收入入的某一百分分率來(lái)計(jì)算算。實(shí)際評(píng)估中中，通常會(huì)會(huì)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率率來(lái)求取運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用。例題：某商場(chǎng)的土土地使用年年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)。該該商場(chǎng)共有有兩層，每每層可出租租面積各為為200平方米。一一層于2002年10月1日租出，租租賃期限為為5年，可出租租面積的月月租金為180元/平方米，而而且每年不不變；二層層現(xiàn)暫時(shí)空置。附近近類似商場(chǎng)場(chǎng)一、二層層可出租面面積的正常常月租金分分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率率為25％。該類房房地產(chǎn)的還還原利率為為9％。試測(cè)算算2005年10月1日帶租約出售售時(shí)的正常常價(jià)格。p117土地使用年年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)商場(chǎng)一層二層出租狀況2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市場(chǎng)租金200元/m2

120元/m2

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率25％25％還原利率9％9％估價(jià)時(shí)點(diǎn)：：2005年10月1日解：該商場(chǎng)2005年10月1日帶租約出出售時(shí)正常常價(jià)格測(cè)算算如下：①商場(chǎng)1層價(jià)格的測(cè)測(cè)算：公式：租賃期限內(nèi)年凈收益＝＝200×180×(1－25％)×12=32.40（萬(wàn)元）租賃期限外年凈收益＝＝200×200×(1－25％)×12=36.00(萬(wàn)元)＝375.69(萬(wàn)元)②商場(chǎng)2層價(jià)格計(jì)算算：公式：年凈收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(萬(wàn)元)＝229.21(萬(wàn)元)該商場(chǎng)出售售時(shí)的價(jià)格格P＝P1＋P2＝375.69＋229.21＝604.90(萬(wàn)元)②基于營(yíng)業(yè)業(yè)收入測(cè)算算凈收益凈收益＝經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入－－歸屬于其其他資本或或經(jīng)營(yíng)的收收益歸屬于其他他資本或經(jīng)經(jīng)營(yíng)的收益益是指商業(yè)業(yè)、餐飲業(yè)業(yè)、工業(yè)、、農(nóng)業(yè)等經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的正正常利潤(rùn)。。商業(yè)經(jīng)營(yíng)的的房地產(chǎn)：凈收益等于于商品銷(xiāo)售售收入扣除除商品銷(xiāo)售售成本、經(jīng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、、商品銷(xiāo)售售稅金及附附加、管理理費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用和和商業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)。工業(yè)生產(chǎn)的的房地產(chǎn)：凈收益為產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售收收入扣除生生產(chǎn)成本、、產(chǎn)品銷(xiāo)售售費(fèi)用、產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售稅稅金及附加加、管理費(fèi)費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用和廠廠商利潤(rùn)。。農(nóng)用地：是由農(nóng)地平平均年產(chǎn)值值(全年農(nóng)產(chǎn)品品的產(chǎn)量乘乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)費(fèi)、肥料費(fèi)費(fèi)、人工費(fèi)費(fèi)、畜工費(fèi)費(fèi)、機(jī)工費(fèi)費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)費(fèi)、材料費(fèi)費(fèi)、水利費(fèi)費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)費(fèi)、稅費(fèi)、、投資利息息、農(nóng)業(yè)利利潤(rùn)等。③混合使用用房地產(chǎn)凈凈收益的求求取混合使用房房地產(chǎn)是指多種收收益的房地地產(chǎn)，如星星級(jí)賓館，，一般有客客房、會(huì)議議室、餐飲飲、商務(wù)中中心、娛樂(lè)樂(lè)中心等。。方法一：首先測(cè)算算各種類型型的總收入入，然后測(cè)測(cè)算各種類類型的總費(fèi)費(fèi)用，兩者者之差就是是凈收益。。方法二：將各種房房地產(chǎn)看成成是各種單單一收益類類型房地產(chǎn)產(chǎn)的簡(jiǎn)單組組合，先分分別根據(jù)各各自的收入入和費(fèi)用求求出各自的的凈收益，，然后將所所有的凈收收益相加。。④自自用用或或尚尚未未使使用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)凈凈收收益益的的求求取取根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)上上有有收收益益的的類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的有有關(guān)關(guān)資資料料按按照照上上述述的的公公式式測(cè)測(cè)算算凈凈收收益益，，或或者者通通過(guò)過(guò)類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的凈凈收收益益直直接接比比較較得得出出凈凈收收益益。。四、、收收益益年年限限的的確確定定估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象房房地地產(chǎn)產(chǎn)自自然然壽壽命命法律律規(guī)規(guī)定定（（如如土土地地使使用用權(quán)權(quán)法法定定最最高高年年限限））合同同約約定定（（如如租租賃賃合合同同約約定定的的租租賃賃期期限限））房地地產(chǎn)產(chǎn)剩剩余余經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命來(lái)來(lái)確確定定收益益期期限限時(shí)時(shí)估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象自自估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)起起至至未未來(lái)來(lái)可可以以獲獲得得收收益益的的時(shí)時(shí)間間。。1．對(duì)對(duì)于于單單獨(dú)獨(dú)土土地地和和單單獨(dú)獨(dú)建建筑筑物物的的估估價(jià)價(jià)根據(jù)據(jù)土土地地使使用用權(quán)權(quán)年年限限和和建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命來(lái)來(lái)綜綜合合確確定定收收益益年年限限。。然后后選選用用有有限限年年的的收收益益法法計(jì)計(jì)算算公公式式。。注意意凈凈收收益益中中不不扣扣除除建建筑筑物物折折舊舊費(fèi)費(fèi)和和土土地地?cái)倲偺崽豳M(fèi)費(fèi)。?？紤]慮因因素素2．對(duì)對(duì)于于房房地地合合成成體體的的估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象對(duì)于于建建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命晚于于或與與土土地地使使用用年年限限一起起結(jié)束束的的就根根據(jù)據(jù)土地地使使用用年年限限確定定未未來(lái)來(lái)可可獲獲收收益益的的年年限限，，選選有限限年年的收收益益法法計(jì)計(jì)算算公公式式，，凈凈收收益益中中不不扣扣除除建筑筑物物折折舊舊費(fèi)費(fèi)和和土土地地?cái)倲偺崽豳M(fèi)費(fèi)。。例題題：：求取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格對(duì)于于建建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命早早于于土土地地使使用用年年限限而而結(jié)結(jié)束束的的以建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命確定定未未來(lái)來(lái)可可獲獲收收益益的的年年限限，，選選用用有有限限年年的的收收益益法法計(jì)計(jì)算算公公式式，，凈凈收收益益中中不不扣扣除除建建筑筑物物折折舊舊費(fèi)費(fèi)和和土土地地?cái)倲偺崽豳M(fèi)費(fèi)；；然然后后再再加加上上土土地地使使用用年年限限超超出出建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命的的土地地剩剩余余使使用用年年限限價(jià)價(jià)值值的的折折現(xiàn)現(xiàn)值值。五、、還還原原利利率率的的求求取取1、還還原原利利率率的的概念念還原原利利率率又又稱稱為為資資本本化化率率，，是是將將待待估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的預(yù)預(yù)期期凈凈收收益益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的比率率。還原原利利率率的的重重要要性性：：凈收益（萬(wàn)元）資本化率（%）評(píng)估價(jià)格（萬(wàn)元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672、影影響響資資本本化化率率大大小小的的因因素素投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)資本本化化率率的的高高低低與與投投資資的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的大大小小成成正相相關(guān)關(guān)的的關(guān)關(guān)系系，，即即風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大大，，收收益益率率就就高高；；風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)小小，，收收益益率率就就低低。。房地地產(chǎn)產(chǎn)的的狀狀況況不同同地地區(qū)區(qū)、、不不同同時(shí)時(shí)期期、、不不同同類類型型、、不不同同用途途的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)各各不不相相同同，，因因此此報(bào)報(bào)酬酬率率也也不不盡盡相相同同。。3、資資本本化化率率的的種種類類及及相相互互關(guān)關(guān)系系①資資本本化化率率的的種種類類土地資本本化率：是將待待估土地地的預(yù)期期凈收益益轉(zhuǎn)化為為在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的土地價(jià)價(jià)格的比比率。此時(shí)，估價(jià)對(duì)象象是單純的土土地，所選用用的凈收收益也是是由土地地產(chǎn)生的的。建筑物資資本化率率：是將待待估建筑筑物的預(yù)預(yù)期凈收收益轉(zhuǎn)化化為在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的建筑筑物價(jià)格格的比率率。此時(shí)，估價(jià)對(duì)象象是單純的建建筑物，所選用用的凈收收益也是是由待估估建筑物物產(chǎn)生的的。房地產(chǎn)綜綜合資本本化率：是將待待估房地地產(chǎn)的預(yù)預(yù)期凈收收益轉(zhuǎn)化化為估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的比率。。此時(shí)，估價(jià)對(duì)象象是房地綜合合體，所選用用的凈收收益也是是由房地地綜合產(chǎn)產(chǎn)生的。。通常來(lái)講講，建筑物的的投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高于于土地的的投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。②三者的的關(guān)系在已知建建筑物價(jià)價(jià)格和三三個(gè)資本本化率中中的兩個(gè)個(gè)的前提提下，三三者之間間的換算算公式為為：公式中:r——房地產(chǎn)綜綜合資本本化率；；rL—土地資本本化率;rB—建筑物資資本化率率;L—土地價(jià)格格；B—建筑物價(jià)價(jià)格。這種方法法用來(lái)進(jìn)進(jìn)行土地地或者建建筑物價(jià)價(jià)格的評(píng)估時(shí)稱稱為剩余技術(shù)術(shù),也稱為殘余估價(jià)價(jià)法。當(dāng)已知整整體房地地產(chǎn)的凈凈收益，，其中某某一構(gòu)成部分的的價(jià)值和和各構(gòu)成成部分的的資本化化率時(shí)，，從整體體房地產(chǎn)產(chǎn)種扣除除歸屬于于已知構(gòu)構(gòu)成部分分的凈收收益，求求取未知知構(gòu)成部部分的價(jià)價(jià)格。若用于求求取土地地的價(jià)格格，則稱稱為土地剩余余技術(shù)；若用于于求取建建筑物的的價(jià)格，，則稱為為建筑物剩剩余技術(shù)術(shù)。例題：某宗房地地產(chǎn)每年年凈收益益是50萬(wàn)元，建建筑物價(jià)價(jià)值為200萬(wàn)元，建建筑物資資本化率率為12％，土地地資本化化率為10％。試計(jì)計(jì)算該宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值。凈收益=價(jià)值*資資本化率率解：該宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值計(jì)算如如下：土地價(jià)值值＝（50－200×12％）/10％＝260（萬(wàn)元））該宗房地地產(chǎn)價(jià)值值＝土地價(jià)價(jià)值＋建建筑物價(jià)價(jià)值＝260＋200＝460萬(wàn)元3、資本化化率的求求取方法法①市場(chǎng)提提取法通過(guò)搜集集市場(chǎng)上上三宗以上上的類似似房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格、、凈收益益等資料料，選用用相應(yīng)的的收益法法計(jì)算公公式，反反求出資資本化率率。相應(yīng)的公公式又因因收益年期期和凈收收益變化化的限制制而呈現(xiàn)出出不同的的公式，，在實(shí)際際操作中中需要分分析所搜搜集案例例的具體體情況，，對(duì)號(hào)入入座。例題:選取六個(gè)個(gè)可比實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)及其其相關(guān)資資料：可比實(shí)例凈收益（萬(wàn)元/年）價(jià)格（萬(wàn)元）還原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市場(chǎng)提取取法的注意事項(xiàng)項(xiàng)：所搜集的的案例與與估價(jià)對(duì)對(duì)象為類似房地地產(chǎn)，即市場(chǎng)場(chǎng)比較法法中所涉涉及到具具體要求求。分析交易易實(shí)例的的交易情情況，如如果有不正常的的融資條條件要給予修修正。分析交易易實(shí)例的的租金是是等于市市場(chǎng)租金金，即要要保證所所搜集的的交易實(shí)實(shí)例符合公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)條條件。②累加法法該方法又又稱為安全利率率加風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值值法，是以安安全利率率加上風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)調(diào)整值來(lái)來(lái)求取資資本化率率的方法法。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整值是指承擔(dān)擔(dān)額外風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)所要要求的補(bǔ)補(bǔ)償，即即超過(guò)無(wú)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬率以以上部分分的報(bào)酬酬率，具具體的根根據(jù)估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)存存在的具具有自身身投資特特征的區(qū)區(qū)域、行行業(yè)、市市場(chǎng)等風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)來(lái)確定。。累加法的的公式：：還原利率率＝安全全利率＋＋投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償償＋管理理負(fù)擔(dān)補(bǔ)補(bǔ)償＋缺缺乏流動(dòng)動(dòng)性補(bǔ)償償－投資資帶來(lái)的的優(yōu)惠安全利率率也稱無(wú)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率，是是資金沒(méi)沒(méi)有投資資風(fēng)險(xiǎn)的的報(bào)酬率率，通常常情況下下用銀行行的存款款利率表表示。投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)補(bǔ)償是指當(dāng)投投資者投投資于收收益不確確定、具具有風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性的房房地產(chǎn)時(shí)時(shí)，它必必然會(huì)要要求對(duì)所所承擔(dān)的的額外風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)有補(bǔ)補(bǔ)償，否否則就不不會(huì)投資資。管理負(fù)擔(dān)擔(dān)補(bǔ)償：是指一一項(xiàng)投資資要求的的關(guān)心和和監(jiān)督越越多，其其吸引力力就會(huì)越越小，從從而投資資者必然然會(huì)對(duì)所所承擔(dān)的的額外管管理有補(bǔ)補(bǔ)償。房地產(chǎn)所所要求的的管理一一般都超超過(guò)股票票、存款款、證券券等。缺乏流動(dòng)動(dòng)性補(bǔ)償償：是指投投資者對(duì)對(duì)所投入入的資金金由于缺缺乏流動(dòng)動(dòng)性所要要求的補(bǔ)補(bǔ)償。房地產(chǎn)與與股票、、債券等等相比，，買(mǎi)賣(mài)要要困難，，交易費(fèi)費(fèi)用也比比較高，，流動(dòng)性性差，所所以需要要對(duì)其進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償償。投資帶來(lái)來(lái)的優(yōu)惠惠：是指由由于房地地產(chǎn)投資資可能獲獲得某些些額外的的好處，，如易于于獲得銀銀行融資資，從而而投資者者會(huì)降低低所要求求的報(bào)酬酬率。在實(shí)際估估價(jià)時(shí)要要針對(duì)實(shí)實(shí)際的估估價(jià)對(duì)象象所獲得得的好處處，作出出相應(yīng)的的扣減。。評(píng)價(jià)：該方法對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的要求不不高，但但是風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值值的確定定主觀性性比較強(qiáng)強(qiáng)，不太太容易把把握。在不考慮時(shí)時(shí)間和地地域范圍圍差異的情況下下，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值值主要與與房地產(chǎn)產(chǎn)的類型型相關(guān)。。通常情況況下，商商業(yè)零售售用房、、寫(xiě)字樓樓、住宅宅、工業(yè)業(yè)用房的的投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)依次次降低，，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值也也相應(yīng)下下降。3、投資收收益率排排序插入入法依據(jù)：具有同同等風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的投資資應(yīng)該有有相似的的投資收收益率的的原理。。是指找出出相關(guān)投投資類型型及其收收益率、、風(fēng)險(xiǎn)程程度，按按照風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大小排排序，將將估價(jià)對(duì)對(duì)象與這這些投資資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度進(jìn)進(jìn)行比較較，判斷斷、確定定資本化化率。投資收益益率排序序插入法法示意圖圖操作步驟驟：①調(diào)查、、搜集估估價(jià)對(duì)象象所在地地區(qū)房地地產(chǎn)投資資、相關(guān)關(guān)投資的的收益和和風(fēng)險(xiǎn)程程度的資資料，如如銀行貸貸款、存存款、政政府債券券、股票票等。②將搜集集的各種種類型的的投資的的收益率率按照從從大到小小的順序序排列，，制成圖表。③將估價(jià)價(jià)對(duì)象與與這些類類型投資資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度進(jìn)進(jìn)行比較較，判斷斷估價(jià)對(duì)對(duì)象房地地產(chǎn)的資資本化率率應(yīng)該在在哪個(gè)范范圍內(nèi)，，從而確確定出所所要求的的資本化化率。4復(fù)合投資資收益率率法指將購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押貸款款收益率率與自有資本本收益率率的加權(quán)平平均數(shù)作作為資本本化率。。用公式表表示為：：r=MrM+(1-M)rE公式中：r—綜合資本本化率；；M—抵押貸款款比率，，抵押貸貸款占房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的比比率；rM—抵押貸款款常數(shù)；rE—自有資本本要求的的正常收收益率抵押貸款款常數(shù)采采用年貸款利率率，指每每年的還還款額與與抵押貸貸款本金金的比率率。在分期等等額償償還貸款本本息的的情況況下，，抵押押貸款款常數(shù)數(shù)的計(jì)計(jì)算公公式為為：例題：：某類房房地產(chǎn)產(chǎn)在其其購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)中抵抵押貸貸款占占70％，抵抵押貸貸款年年利率率為6％，自自有資資金要要求的的年收收益率率為15％，試試求該該類房房地產(chǎn)產(chǎn)的資資本化化率。。r=MrM+(1-M)rE＝70％×6％＋(1－70％)×15％＝8.7%[例5-14]某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)的年年凈收收益為為2萬(wàn)元，，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者的的自有有資金金為5萬(wàn)元，，自有資資金要要求的的年收收益率率為12%，抵押貸貸款的的年利利率為