旅游地產(chǎn)開發(fā)模式及開發(fā)要點分析T

旅游地產(chǎn)開發(fā)模式及開發(fā)要點分析旅游地產(chǎn)的理論基礎(chǔ)PartOne旅游功能的三層論旅游功能三層論旅游功能旅游的旅游功能總體上可以分為三種，即第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂體驗旅游、第三層次的專門旅游。第一層次第二層次第三層次觀光旅游娛樂體驗休閑旅游自然人文景觀游覽游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪休閑、會議、療養(yǎng)、宗教朝拜資源主導(dǎo)型娛樂項目型特色資源為主的綜合型頤和園迪斯尼避暑山莊、布達拉宮旅游功能不同的旅游行為層次是可以共存的。較高層次的功能，并不一定在較低層次的優(yōu)勢出現(xiàn)后才出現(xiàn)。同質(zhì)競爭化檔次競爭化差異化競爭化功能層次功能定義旅游功能發(fā)展類型典型案例競爭特點背景資料：國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。國內(nèi)旅游市場業(yè)正在經(jīng)理歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點是旅游產(chǎn)品的升級。但現(xiàn)實情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅游→休閑旅游→度假旅游4國內(nèi)趨勢世界趨勢旅游度假市場的發(fā)展趨勢開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源執(zhí)行多方位高起點市場推廣投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合保護生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn)評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則開發(fā)前對環(huán)境保護作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨特的人文和歷史資源引導(dǎo)本地居民對旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌引進或聯(lián)合其他利益相關(guān)方的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強社會知名度逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府政策引導(dǎo)和培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才謀求國家和地方各級政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。在區(qū)域內(nèi)整合旅游資源，形成統(tǒng)一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關(guān)者廣泛合作，實現(xiàn)共贏。區(qū)域定位旅游地產(chǎn)必須考慮的五種要素旅游地產(chǎn)的五種類型、案例及機會點判斷PartTwo休閑旅游地產(chǎn)的Resort五種核心驅(qū)動力核心驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動自然/人文資源驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川7旅游地產(chǎn)的五種驅(qū)動力深圳華僑城——強勢主題公園提升區(qū)域價值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動型主題產(chǎn)品驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對城市系統(tǒng)具有很強的依賴性和互動性，所以對政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度發(fā)達的周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對本類項目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動城市地產(chǎn)，所以對跨行業(yè)操作能力要求高主題產(chǎn)品驅(qū)動型海南博鰲——商務(wù)會議帶動區(qū)域發(fā)展區(qū)域背景：海南瓊海市的海邊小鎮(zhèn)，資源：集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體，自然資源較為豐富、原始。規(guī)模：轄有17個村委會，205個村民小組，總?cè)丝?.7萬人，總面積86平方公里?？谑胁椛虅?wù)活動驅(qū)動型主要依靠博鰲論壇的強勢帶動，形成了以商務(wù)活動驅(qū)動的旅游度假區(qū)商務(wù)務(wù)活活動動驅(qū)驅(qū)動動型型旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)的的適適應(yīng)應(yīng)性性KPI體系系適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動核心驅(qū)動力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動驅(qū)動，但也需要較為良好的自然資源以增強作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對建立商務(wù)活動驅(qū)動型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度需要經(jīng)濟飛速發(fā)展，帶來大量的公務(wù)、商務(wù)會議活動的需求城市化程度對周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強大的商務(wù)會議策劃操作能力，以商務(wù)活動帶動旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強的跨行業(yè)操作能力商務(wù)務(wù)活活動動驅(qū)驅(qū)動動型型成都都芙芙蓉蓉古古城城成成功功利利用用成成都都地地域域文文化化，，打打造造居居住住、、休休閑閑度度假假、、旅旅游游觀觀光光等等多多種種功功能能，，引引領(lǐng)領(lǐng)傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化氛氛圍圍的的生生活活方方式式區(qū)位位：位位于于成成都都西西郊郊青青羊羊界界，，新新成成溫溫公公路路成成-溫-郫生生態(tài)態(tài)城城市市帶帶快快速速通通道道旁旁，，距距市市中中心心20多公公里里交通通：距距市市區(qū)區(qū)二二環(huán)環(huán)路路僅僅10余分分鐘鐘車車程程；；設(shè)設(shè)有有開開通通芙芙蓉蓉古古城城至至成成都都市市區(qū)區(qū)的的公公交交專專線線資源源：成成-溫-郫國國家家級級生生態(tài)態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)保保護護帶帶、、海海峽峽兩兩岸岸科科技技園園、、華華西西醫(yī)醫(yī)學(xué)學(xué)院院青青羊羊校校區(qū)區(qū)、、四四川川省省商商業(yè)業(yè)學(xué)學(xué)校校、、成成都都星星星星外外國國語語學(xué)學(xué)校校等等項目目定定位位：集集居住住、、餐餐飲飲娛娛樂樂、、休休閑閑度度假假、、旅旅游游觀觀光光、、投投資資于一一體體，，融融合合各各種種中中國國民民居居建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格、、以以成成都都地地域域文文化化為為項項目目內(nèi)內(nèi)涵涵的的老老成成都都縮縮影影式式的的極極富富傳傳統(tǒng)統(tǒng)色色彩彩的的小小區(qū)區(qū)目標(biāo)標(biāo)客客戶戶：對老老成成都都有有懷懷舊舊情情結(jié)結(jié)、、厭厭倦倦喧喧囂囂都都市市生生活活、、收收入入較較高高且且能能接接納納住住房房消消費費新新觀觀念念的的中中老老年年人人注重重““5+2””生活活模模式式、、追追求求個個性性生生存存狀狀態(tài)態(tài)的的都都市市人人群群預(yù)期期有有升升值值潛潛力力的的投投資資客客戶戶占地地面面積積：680畝建筑筑面面積積：20.43萬平平方方米米水面面面面積積：3萬余余平平方方米米容積積率率：0.4綠化化覆覆蓋蓋率率：72%建筑筑密密度度：17%旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)成成功功案案例例自然然/人文文資資源源驅(qū)驅(qū)動動驅(qū)驅(qū)動動型型成都都芙芙蓉蓉古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)整個個項項目目重重點點打打造造旅旅游游觀觀光光、、休休閑閑度度假假、、商商務(wù)務(wù)活活動動、、民民居居四四大大功功能能傳統(tǒng)統(tǒng)居居住住區(qū)區(qū)———建筑筑風(fēng)風(fēng)格格多多樣樣的的住住宅宅，，毗毗鄰鄰生生態(tài)態(tài)觀觀賞賞型型溫溫泉泉，，環(huán)環(huán)境境靜靜雅雅；；特色色商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)———小吃吃街街、、餐餐飲飲設(shè)設(shè)施施、、手手工工藝藝品品街街、、購購物物超超市市等等；；文化化休休閑閑區(qū)區(qū)———詩書書畫畫社社、、青青少少年年素素質(zhì)質(zhì)教教育育中中心心、、12000平方方米米的的中中心心音音樂樂休休閑閑廣廣場場、、2000余平平方方米米的的人人造造山山坡坡景景區(qū)區(qū)、、置置信信MBA學(xué)術(shù)術(shù)中中心心等等；；運動動保保健健區(qū)區(qū)———中老老年年人人健健康康中中心心、、診診所所，，足足球球場場、、網(wǎng)網(wǎng)球球場場、、籃籃球球場場、、滑滑草草場場、、羽羽毛毛球球場場、、沙沙灘灘排排球球場場、、沙沙灘灘游游泳泳池池、、高高爾爾夫夫練練習(xí)習(xí)場場、、門門球球場場、、少少兒兒武武術(shù)術(shù)館館、、乒乒乓乓球球室室等等運運動動健健身身場場所所；；會所所賓賓館館區(qū)區(qū)———生態(tài)態(tài)豪豪華華會會所所、、酒酒店店、、客客棧棧、、博博物物館館等等皇城城-明遠遠樓樓-至公公堂堂：三三者者構(gòu)構(gòu)成成老老成成都都建建筑筑及及歷歷史史文文化化的的靈靈魂魂主主軸軸線線酒店店賓賓館館分別別修修建建于于會會所所的的西西南南和和正正北北各功功能能區(qū)區(qū)以以水水系系園園林林環(huán)環(huán)境境間間隔隔和和穿穿插插，，動動靜靜有有致致，，統(tǒng)統(tǒng)一一和和諧諧旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)成成功功案案例例自然然/人文文資資源源驅(qū)驅(qū)動動驅(qū)驅(qū)動動型型成都都芙芙蓉蓉古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)芙蓉蓉古古城城中中四四種種建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格的的住住宅宅營營造造了了強強烈烈的的中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化氛氛圍圍，，同同時時整整個個社社區(qū)區(qū)打打造造的的休休閑閑度度假假氣氣質(zhì)質(zhì)，，引引領(lǐng)領(lǐng)有有別別于于城城市市的的生生活活方方式式建筑筑：2層為主，面積積42--212平方米不等，，類型有獨棟棟、四合院、、聯(lián)排，附帶帶特色的私家家花園和配套套設(shè)施建筑風(fēng)格：川西民居組團團江蘇民居組團團云南民居組團團唐風(fēng)建筑組團團園林：建有亭榭、、小橋流水的的江南風(fēng)格設(shè)設(shè)計，綠地景景觀錯落有致致四種建筑風(fēng)格格的住宅營造造了強烈的中中國傳統(tǒng)居住住氛圍飲食文化：數(shù)種成都傳傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙煙袋、銅茶椽椽子水文化：龍舟比賽、、放河燈等天府街市文化化：蜀繡、蜀錦錦、竹簾畫、、剪紙、泥塑塑、木雕等馳馳名中外傳統(tǒng)統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧簧、鐵環(huán)、毽毽子、風(fēng)箏、、彈子等有著著鄉(xiāng)土色彩的的玩具民風(fēng)民俗文化化：趕廟會、搭搭戲臺、貼門門神、磨刀人人、打更人等等老成都民俗俗地域文化：4000年歷史的魚鳧鳧文化、陳家家桅桿、大石石文化、琴壁壁空彈、梅花花街道：以成都老街街道名命名各各小區(qū)主干道道、干道、次次干道和院內(nèi)內(nèi)道路，達成成街道名的親親切和易于記記憶…深度挖掘成都都區(qū)域文化，，舉辦各種活活動，營造強強烈的中國傳傳統(tǒng)文化氛圍圍，引領(lǐng)一種種充滿傳統(tǒng)文文化氛圍的生生活方式旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動動驅(qū)動型成都芙蓉古鎮(zhèn)鎮(zhèn)成功的關(guān)鍵因因素總結(jié)開發(fā)理念——在日漸提高的的都市人生活活消費水平和和文化追求中中，主要依據(jù)據(jù)城市中產(chǎn)階階層隨社會發(fā)發(fā)展而日益增增長的物質(zhì)文文化需要，結(jié)結(jié)合現(xiàn)代會議議功能和假日日經(jīng)濟繁榮的的現(xiàn)狀，推出出整合四大功功能的第二居居住體系：旅游觀光的功能：獨特特的建筑和優(yōu)優(yōu)美的景觀設(shè)設(shè)計成功吸引引眾多游人前前來參觀游覽覽、消費，帶帶來商機；休閑度假的功能：提供供安逸、清靜靜的環(huán)境，迎迎合都市人周周末消費，休休閑廣場供人人們品茶、聊聊天、對弈、、打牌，客棧棧和酒店提供供住宿場所；；商務(wù)活動的功能：提供供會議、談判判活動的場所所；滿足現(xiàn)代都市市人追求古樸樸、喜歡幽靜靜的居住心理，外觀古樸，，住宅內(nèi)部強強調(diào)實用性，，合乎現(xiàn)代人人生活習(xí)慣，，價格合理，，吸引了大量量購房者通過對傳統(tǒng)建建筑和歷史文文化的挖掘，，展現(xiàn)中華民民族古老文明明的精髓，使使其一磚一瓦瓦，一檐一壁壁，都透出歷歷史的、文化化的深沉底蘊蘊。例如：：飲食文化，，童趣文化，，天府街市文文化，茶文化化，水文化，，民風(fēng)民俗等等等營造社區(qū)氛圍圍，滿足現(xiàn)代代人的居住心心理利用社區(qū)完善善的配套功能能，舉辦各種種活動深度挖掘傳統(tǒng)統(tǒng)文化，滿足足居住者的文文化需求旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動動驅(qū)動型成都芙蓉古鎮(zhèn)鎮(zhèn)16高爾夫五星酒店別墅式酒店游艇俱樂部運動會所配套會所酒店公寓商業(yè)街（中心）會議中心溫泉別墅（住宅）公寓（住宅）相關(guān)配套千島湖開源度假村綠城千島湖度假公寓千島湖濱江度假酒店別墅千島湖天嶼山頂度假別墅千島湖隨園溫泉1858太湖天闋太湖高爾夫山莊主要物業(yè)功能能集中在五星級酒店、、別墅、配套套會所和配套套設(shè)施、游艇艇俱樂部等，輔助物業(yè)業(yè)功能主要有有酒店公寓、、商業(yè)街、住住宅公寓等；；少數(shù)項目配有有高爾夫和溫溫泉，已經(jīng)成成為提升項目目品質(zhì)的主要要物業(yè)功能；受項目體量的的限制影響，，別墅式酒店店出現(xiàn)的概率率并不高—別墅式酒店占占地較多，對對于平衡盈利利模式較難把把握游艇俱樂部成成為沿湖度假假類項目的主主要配套五星級酒店、、別墅、配套套會所、游艇艇俱樂部成為為大型度假類類項目必不可可少的物業(yè)功功能，除此以外，那那些吸引高端端客戶青睞的的極盡奢華的的配套產(chǎn)品設(shè)設(shè)計也是最能能體現(xiàn)開發(fā)商商品牌和項目目品質(zhì)的標(biāo)志志。旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動動驅(qū)動型千島湖、太湖湖周邊17五星級酒店結(jié)結(jié)合區(qū)域固有有資源或者創(chuàng)創(chuàng)造高檔資源源作為大型度度假項目的啟啟動引擎已經(jīng)經(jīng)成為主流模模式，從現(xiàn)有的成功功案例來看，，這些引擎既既能完成昭示示項目市場形形象作用的同同時，將旅游游資源直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資資源，最終帶帶來房地產(chǎn)客客戶，實現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品消化，完完成地產(chǎn)盈利利。開元度假村湖景品牌溫泉1858溫泉酒店太湖天闕湖景游艇碼頭千島湖綠城湖景品牌千島湖隨園高爾夫酒店千島湖天嶼湖景酒店湖景酒店千島湖濱江蘇州高爾夫高爾夫一線湖景+五星酒店采取一線湖景景資源，以酒酒店將湖景資資源轉(zhuǎn)化為地地產(chǎn)資源，將將以單純欣賞賞湖景、商務(wù)務(wù)會議的客源源轉(zhuǎn)化為房地地產(chǎn)客源高爾夫+五星酒店高爾夫的定位位直接宣示了了高端路線的的市場形象，，同時以五星星酒店和高爾爾夫俱樂部的的度假村概念念帶動房地產(chǎn)產(chǎn)項目的盈利利已經(jīng)成為較較為成熟的模模式溫泉+五星酒店利用固有資源源，通過溫泉泉公園等娛樂樂場所先期催催熱市場，土土地升值后推推動房地產(chǎn)價價值上漲，從從而實現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)盈利旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動動驅(qū)動型千島湖、太湖湖周邊所選區(qū)域千島島湖、太湖案案例客戶購買買用途為自用用、投資或兩兩者兼有；高端別墅客戶戶主要為項目目所在城市以以及周邊城市市的企業(yè)主，，作為第二或或第三居所；；而投資型物物業(yè)為追求穩(wěn)穩(wěn)定回報率的的客戶，客戶戶范圍較廣。。區(qū)域樓盤名稱物業(yè)定位物業(yè)屬性客戶組成購買用途千島湖綠城·千島湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客戶為杭州人士，省內(nèi)客戶約占13%，其余是上海、江蘇等地的省外客戶，少量溫州投資客投資為主，享受穩(wěn)定投資回報和48個點度假時點千島湖濱江度假酒店別墅頂級度假別墅第三居所目前詢問客戶大部分來自杭州約60%及周邊的金華10%、紹興5%、義烏15%等地，開發(fā)商將客戶定位為上億資產(chǎn)的富商自用產(chǎn)品:度假居所，企業(yè)招待千島湖天嶼山頂度假別墅山頂頂級別墅第三居所開發(fā)商將目標(biāo)客戶鎖定為全球華人富豪自用產(chǎn)品:度假居所通盛·翡翠島山水名墅全島式私家別墅第二、三居所一期客戶為90%杭州的私營業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多約40%；目前客戶除杭州企業(yè)主外，還有義烏15%、溫州5%等地投資者自用產(chǎn)品:度假居住和企業(yè)會所招待客戶/投資:追求升值空間千島湖開元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超過50%的比重，溫州、江西等傳統(tǒng)投資客戶在此進行團購的比重較多投資+自用太湖（蘇州）溫泉1858投資型度假別墅度假居所投資客戶主要來自于周邊的蘇州40%、無錫30%等地,并有上海10%、溫州5%、常州5%等地客戶，其他10%以投資為主,追求升值空間太湖天闋頂級別墅第二、三居所購買的業(yè)主90%以上客戶為蘇州富豪，其他10%；注：有1位云南退隱高官已售31套中全部為自用,3棟別墅為企業(yè)公館會所,用于招待生意伙伴以及政府官員；其余主要為自住，有一棟客戶將地下室全部打通（鋼結(jié)構(gòu)）作為停車場，有客戶將地下室作為女兒舞蹈練習(xí)室太湖高爾夫山莊高爾夫別墅第二、三居所

自用產(chǎn)品旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動動驅(qū)動型千島湖、太湖湖周邊楚雄彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的可借鑒意意義PartThree要點之一：選選址作為一個較為為純粹的旅游游地產(chǎn)，本項項目選擇在楚楚雄這一地點點，無疑是極極為成功的。。楚雄市具備如如下幾個成功功潛質(zhì)：1.當(dāng)?shù)鼐邆湎喈?dāng)當(dāng)?shù)慕?jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)，既具有一一定的消費潛潛力，也具備備很大的投資潛力2.作為昆明至大大理，昆明至至麗江的旅游游中轉(zhuǎn)站，具具備聚集大批批旅游人群的條件3.作為彝族自治治州，具備鮮鮮明的地方特特色，可充分分挖掘，為項項目烙上獨有的民族族風(fēng)格4.地方具有相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的投資資人群5.當(dāng)?shù)厣袩o大規(guī)規(guī)模的旅游地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)，本項目可可作為地方重重點工程收到地方政政府的重視，，爭取更大的的政策傾斜，，享受政策優(yōu)優(yōu)惠綜合以上五個個特點，無疑疑彝人古鎮(zhèn)的的選址是非常常成功的，這這些選址要點點也是未來此此類項目選址址的基本要點點。彝人古鎮(zhèn)的成成功要點要點之二：物物業(yè)形態(tài)組合合彝人古鎮(zhèn)隨著著實際開發(fā)的的效果，不斷斷調(diào)整產(chǎn)品組組合方式，達達到了較高的的市場接受度度“以店養(yǎng)房””這一投資模模式是彝人古古鎮(zhèn)有別與其其他同類旅游游地產(chǎn)的主要要特色之一，，也符合異地地投資的基本本要求，因此此受到市場的的認(rèn)可，而在在開發(fā)過程中中，開發(fā)商根據(jù)市場接受受度，不斷調(diào)調(diào)整產(chǎn)品組成成，這也是本本項目成功的的關(guān)鍵。三期物業(yè)形態(tài)態(tài)組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅墅前店后院式四四合院組合一二期物業(yè)形形態(tài)組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅墅四合院式組院院別墅三期物業(yè)形態(tài)態(tài)組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅墅前店后院式四四合院組合（（數(shù)量大幅增增加）四合院式組院院別墅（數(shù)量大幅增增加）“以店養(yǎng)房””的投資模式式是本項目物物業(yè)的基本特特點之一，““一通式商鋪+二樓住宅”這這一類型的物業(yè)業(yè)在項目一期期受到歡迎根據(jù)一期的銷銷售情況和市市場意見反饋饋，二期進一一步強化了這這一投資模式式，在保持了了一定數(shù)量的的“一通式商鋪+二樓住宅”類類物業(yè)的同時時，增加了更為投投資人所接受受的前店后院院式的四合院院戶型類戶型型，同時，還還根據(jù)部分高高端獨家客戶戶的需要，增增加了純四合合院組院別墅墅。這兩個新新產(chǎn)品得到市市場的極大認(rèn)認(rèn)可。而在三期中，，在保持“以店養(yǎng)房””的投資產(chǎn)品品外，繼續(xù)繼續(xù)加強兩個個新類型物業(yè)業(yè)的比重。彝人古鎮(zhèn)的成成功要點要點之三：特特色突出，風(fēng)風(fēng)格鮮明一個成功的旅旅游地產(chǎn)，需需要有鮮明的的主題，濃郁郁的特色，而而且這一特色色必須以當(dāng)?shù)氐匚幕癁榈滋N蘊，并為外來來游客所接受受，彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)很好的做到到了這一點。。鮮明和獨特的的主題是項目目成功的關(guān)鍵鍵，但是這一一主題必須為為消費者所接接受，不能生生搬硬套。當(dāng)?shù)卣叭巳巳盒枰l(fā)揚彝族族文化，保持持和發(fā)揚彝族族飲食文化、、彝族服裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，并將這這些地方產(chǎn)業(yè)業(yè)通過民俗交交流，創(chuàng)造經(jīng)經(jīng)濟效益，增增加就業(yè)。楚雄：彝族自自治州彝族文化彝族餐飲游客體驗彝族文化化品嘗彝族美食食購買民族服飾飾感受民族風(fēng)情情現(xiàn)在的旅游人人群，已從單單純的觀光，，向休閑旅游游和度假旅游游發(fā)展，這兩兩種類型的旅旅游對地方特色和民民族風(fēng)情非常常認(rèn)可，這也也將是未來旅旅游產(chǎn)業(yè)的主主要發(fā)展方向向之一。彝人古鎮(zhèn)將民民族風(fēng)情較為為純粹的展現(xiàn)現(xiàn)給游客，并并且加以放大大，滿足了游游客的獵奇需需要。這是本項目成成功點之一。。同時，這一一要點也為本本地人群所接接受。在客戶組合上上，鮮明和純純粹的地方風(fēng)風(fēng)格，既吸引引了當(dāng)?shù)氐闹兄懈呦M者，，又為外來消消費者所接受。彝族服飾彝族民俗彝人古鎮(zhèn)的成成功要點彝人古鎮(zhèn)的成成功要點要點之四：細細膩的開發(fā)細細節(jié)一個好的項目目，不僅僅需需要出眾的地地段、出色的的產(chǎn)品，同時時還需要開發(fā)發(fā)商在實際操操作過程中，，對細節(jié)的把把控力。本項項目的成功點點表現(xiàn)如下：：沒有能一一表表述的細節(jié)還還有很多，這這些細節(jié)不是是開發(fā)初期就就能想到的，，而是在開發(fā)發(fā)過程中，開開發(fā)商根據(jù)市市場反饋意見見進行的調(diào)整整，尊重市場場，才能被市市場所尊重。。1.作為一個全新新的旅游項目目，如何保持持充足的人流流是前期開發(fā)發(fā)的難點之一一，本項目在在開發(fā)初期，放大大民俗風(fēng)情，，加強游客的的參與度，同同時，初期提提供給旅行社社較大的優(yōu)惠惠政策，是項目從從一開始就保保持了充足的的人流。這也也是項目初期期成功的關(guān)鍵鍵。2.分批分期進行行租金上漲，，滿足投資人人短期和中長長期的投資回回報心理，增增加銷售賣點點3.放棄急功近利利的“門票””，全面開放放，最大限度度的導(dǎo)入人流流，以物業(yè)銷銷售作為主要要的經(jīng)濟收入，但但是在針對旅旅游團人群，，又不露痕跡跡的采用雙重重標(biāo)準(zhǔn)，以增增加額外收益益未來開發(fā)機會會點判斷PartFour根據(jù)前面對各各種類型的旅旅游地產(chǎn)項目目的研判，適適合我們的開開發(fā)模式基本本可定性為?自然、人文資資源驅(qū)動型和和商務(wù)活動驅(qū)驅(qū)動型的結(jié)合合體未來開發(fā)機會會點判斷休閑旅游地產(chǎn)產(chǎn)的Resort五種核心驅(qū)動動力核心驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動自然/人文資源驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川以體驗經(jīng)濟的的原則

旅游游景區(qū)的規(guī)劃劃按空間布局局分為

旅游游城鎮(zhèn)和景點點旅游城鎮(zhèn)－出出發(fā)－景點－－返回4.旅游體驗占有有時間越多，，環(huán)節(jié)越多，，盈利越多故故也越重要景點景點景點景點景點旅游城鎮(zhèn)1.原則上游客選選擇居住在旅旅游城鎮(zhèn)，而而在景點觀光光2.以單日計，在在時間的消耗耗比上，除了了過夜外的時時間，城鎮(zhèn)、、景點、往返返為1:1:1，度假地則更更長3.在度假地逗留留時，該循環(huán)環(huán)反復(fù),景點不同但居居住地相同項目選址：未來開發(fā)機會會點判斷景點景點景點景點景點旅游城鎮(zhèn)旅游城鎮(zhèn)與景景點的形態(tài)要要求5、旅游城鎮(zhèn)要要提供完善的的服務(wù)內(nèi)容，，所有功能部部分按照城市市建設(shè)原則高高度聚集。1、旅游城鎮(zhèn)要要有極高的進進入便捷度，，但其附屬的的景點則不完完全要求多么么容易抵達。。3、每一處景點點或組團擁有有明顯特色，，最好在盡可可能小的細節(jié)節(jié)上也不重復(fù)復(fù)。4、每一處景點點或組團的內(nèi)內(nèi)容設(shè)計可以以讓游客耗費費5～7個小時。2、旅游城鎮(zhèn)應(yīng)應(yīng)成為其所在在景區(qū)內(nèi)的唯唯一出端，并并且盡量與相相鄰的景區(qū)相相對隔離，避避免使本景區(qū)區(qū)成為到另外外景區(qū)的通路路。到本景區(qū)區(qū)旅游城鎮(zhèn)與與到相鄰景區(qū)區(qū)的便捷程度度甚至可以成成為景點設(shè)置置的取舍標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。項目選址：未來開發(fā)機會會點判斷景點景點景點景點景點旅游城鎮(zhèn)楚雄關(guān)于這些建設(shè)設(shè)原則，我們們有個現(xiàn)實例例證項目選址：未來開發(fā)機會會點判斷綜合前面所述述，未來我們們的選址原則則為：1.具備相當(dāng)?shù)慕?jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)2.處于成熟的旅旅游區(qū)周邊，，且具備旅游游節(jié)點功能3.項目土地成本本低廉4.未來可形成巨巨大的經(jīng)濟效效益和社會效效益項目選址：未來開發(fā)機會會點判斷業(yè)態(tài)思考適合本項目目開發(fā)的旅旅游業(yè)態(tài)有有：度假村類旅旅游、生態(tài)態(tài)類旅游、、休閑類旅旅游、文化化類旅游、民俗類類旅游、農(nóng)業(yè)觀