房地產(chǎn)投資基金實務(wù)

房地產(chǎn)投資基金實務(wù)二ΟΟ八年六月房地產(chǎn)企業(yè)上市融資房地產(chǎn)融資方式剖析房地產(chǎn)投資基金實務(wù)1.1房地產(chǎn)基金定義房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資。所謂房地產(chǎn)基金,是指以房地產(chǎn)項目或公司為投資對象,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié),及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進(jìn)行投資的集合投資制度。在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金REIT(RealEstateInvestmentTrust)的名義存在。目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來講是私募的，實際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或?qū)I(yè)公司運(yùn)作管理的資金。一、房地產(chǎn)基金概要1.2房地產(chǎn)基金的分類基金的分類投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金房地產(chǎn)基金的分類一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式：第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項目以實現(xiàn)高額回報；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項目投資活動，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報；注：當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。1.4

房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征收益率波動小，回報較穩(wěn)定；比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資；能實現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)；中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益；對于經(jīng)濟(jì)周期的波動比較敏感。1.3

房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域

把房地產(chǎn)市場劃分為不同的價值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域：既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項目，又可以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資；既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資；既可以對項目進(jìn)行整體收購，又可以進(jìn)行杠桿收購；既可以對銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場；在資金空閑時期還可以投資于短期資金市場或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動性。

基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。

基金組織在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機(jī)構(gòu)。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會負(fù)責(zé)對日常重大事項做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。

基金管理人基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風(fēng)險控制委員會等機(jī)構(gòu)?；鹜泄苋嘶鹜泄苋擞址Q基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。1.5房地產(chǎn)投資基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：1.6房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工基金規(guī)劃部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項前期準(zhǔn)備工作。基金募集部負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略．并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證．募集資金?；鸸芾聿控?fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。

投資服務(wù)部按時提供投資報告和財務(wù)報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時配發(fā)盈余給投資人。

財務(wù)部負(fù)責(zé)所有基金的會計、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會定期報告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項業(yè)務(wù)。根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗．在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時，國外發(fā)達(dá)國家一般都設(shè)有5個部門分工管理，分別為：2.1房地產(chǎn)投資基金的管理模式

世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式

在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊管理。自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊，并將投資基金的重大事項的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營權(quán)，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。優(yōu)點(diǎn)：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)"投資者主權(quán)"的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。缺點(diǎn)：經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。二、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式2、委托管理模式基本特征：投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實現(xiàn)管理團(tuán)隊的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制。一般運(yùn)作程序：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當(dāng)然的“信托契約”委托管理模式。優(yōu)勢：相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是"專家理財、專業(yè)投資"。目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去"潛水運(yùn)行"的低調(diào)姿態(tài)而逐漸"浮出水面"，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發(fā)展和完善的過程。2.2房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程房地產(chǎn)基金籌集過程撤資退出投資后監(jiān)督詳細(xì)評估尋找和篩選項目基金發(fā)起設(shè)立的過程選擇正確的投資項目遠(yuǎn)比經(jīng)營管理投資項目重要項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程2.3房地產(chǎn)產(chǎn)基金金操盤盤關(guān)注注點(diǎn)項目規(guī)規(guī)?！_發(fā)面面積20-30萬平米米之間間，年年竣工工銷售售面積積10-20萬平米米，２２－３３年即即可完完成成長型型企業(yè)業(yè)——在管理理、經(jīng)經(jīng)驗、、人才才、組組織、、資金金、市市場和和品牌牌等方方面已已有聊聊相當(dāng)當(dāng)?shù)姆e積累，，正處處于快快速發(fā)發(fā)展期期和爬爬坡階階段城市選選擇——首選戰(zhàn)戰(zhàn)略城城市，，現(xiàn)在在已進(jìn)進(jìn)入二二三線線城市市，如如內(nèi)陸陸重要要省會會城市市如西西安、、濟(jì)南南、重重慶和和武漢漢等和和非省省會城城市如如寧波波、大大連等等客戶選選擇——在二三三先城城市主主要選選擇在在當(dāng)期期排名名前幾幾位并并對當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺袌鲇杏兄鲗?dǎo)導(dǎo)影響響力的的開發(fā)發(fā)商，，而在在戰(zhàn)略略城市市主要要選擇擇優(yōu)秀秀的項項目企業(yè)機(jī)機(jī)制選選擇——民企主主要選選擇已已進(jìn)入入規(guī)范范化和和職業(yè)業(yè)化管管理且且知名名度較較高的的企業(yè)業(yè)；國國企主主要選選擇已已改制制或正正要改改制的的企業(yè)業(yè)。這這類企企業(yè)市市場化化程度度較高高，有有利于于與基基金管管理公公司對對接，，遵守守游戲戲規(guī)則則房地產(chǎn)產(chǎn)基金金操盤盤關(guān)注注點(diǎn)：：基金目目標(biāo)客客戶的的選擇擇、基基金選選擇項項目的的傾向向、組組合投投資基金目目標(biāo)客客戶的的選擇擇風(fēng)險收收益穩(wěn)穩(wěn)定的的項目目選擇品品牌連連鎖型型項目目及企企業(yè)已已開發(fā)發(fā)和已已銷售售過的的項目目注重重良好好的口口碑和和市場場慣性性風(fēng)險相相對高高收益益也相相對高高的項項目選擇硬硬件條條件如如規(guī)劃劃、產(chǎn)產(chǎn)品、、戶型型、配配套等等綜合合條件件較好好的項項目，，理念念、推推廣和和服務(wù)務(wù)等軟軟件較較為完完善，，且爆爆發(fā)力力沖擊擊力大大、有有較大大潛力力的項項目項目市市場綜綜合優(yōu)優(yōu)勢強(qiáng)強(qiáng)項目和和企業(yè)業(yè)管理理團(tuán)隊隊做到到專業(yè)業(yè)分工工和人人脈資資源豐豐富，，市場場感覺覺敏銳銳準(zhǔn)確確，綜綜合能能力強(qiáng)強(qiáng)基金選選擇項項目的的傾向向方式一一選擇2-3個好項項目，，安全全快速速實現(xiàn)現(xiàn)回報報方式二二選擇一一個團(tuán)團(tuán)隊、、理念念、項項目、、資源源和市市場均均好的的企業(yè)業(yè)，在在資金金的其其他方方面給給予支支持，，將其其培育育成強(qiáng)強(qiáng)勢企企業(yè)，，分享享綜合合收益益基金組組合投投資基金介入基金介入基金介入土地投標(biāo)拿到預(yù)售證結(jié)構(gòu)封頂拿到四證拿地缺口一：啟動資金缺口二：四證未全，銀行不發(fā)放開發(fā)貸款缺口三：項目未封頂，銀行不發(fā)放按揭貸款2.4房地產(chǎn)產(chǎn)基金金介入入房地地產(chǎn)開開發(fā)的的時點(diǎn)點(diǎn)及個個案1、房地地產(chǎn)基基金介介入房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的時時點(diǎn)北京左左岸公公社。。項目目在獲獲得立立項后后，資資金出出現(xiàn)問問題，，土地地出讓讓金都都沒辦辦法繳繳納。。偉業(yè)業(yè)基金金介入入后做做了一一系列列操作作，幫幫其解解決資資金問問題：：以項目控股權(quán)權(quán)方的身份介介入項目，偉偉業(yè)不參與項項目分紅，但但發(fā)展商須向向其支付高于于銀行的利息息；協(xié)助發(fā)展商向向銀行貸款；；資金鏈連上后后，偉業(yè)作股股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出出項目。北京國恒基業(yè)業(yè)大廈項目。。該項目發(fā)展展商資金鏈在在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)現(xiàn)斷裂，偉業(yè)業(yè)基金介入后后的操作方式式：偉業(yè)以項目全全程打理方身身份介入項目目，調(diào)整原項項目定位，提提高其項目投投資可行性；；推薦有實力的的建筑商帶資資施工；自身拆借2500萬給發(fā)展商，，發(fā)展商按銀銀行同期利率率支付偉業(yè)利利息；發(fā)展商四證全全后，偉業(yè)協(xié)協(xié)助其向銀行行貸款1.2億。2、房地產(chǎn)基金金介入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)時點(diǎn)的的案例資金缺口一的的解決個案：：資金缺口二的解決個案案：資金缺口三比比較突出的一一個例子是北北京今典集團(tuán)團(tuán)“蘋果社區(qū)區(qū)”的“貼息息委托貸款””案例。因為為“121文件”規(guī)定商商業(yè)銀行只能能對購買主體體結(jié)構(gòu)已封頂頂?shù)淖》堪l(fā)放放個人住房貸貸款，為解決決從拿到預(yù)售售證到項目封封頂這段時期期內(nèi)的資金瓶瓶頸，今典集集團(tuán)推出“發(fā)發(fā)展商貼息委委托貸款”的的策略，今典典自己出資2億元，以“貼貼息委托貸款款”的方式委委托給北京市市商業(yè)銀行，，在樓盤封頂頂之前向購房房者進(jìn)行按揭揭，利率比正正常銀行貸款款利率低一個個百分點(diǎn)；待待樓盤封頂之之后，該按揭揭轉(zhuǎn)為正常利利率的銀行住住房貸款。精精瑞基金和北北國投的介入入改變來了上上述模式：資金缺口三的的解決個案：：先由北國投針針對蘋果社區(qū)區(qū)發(fā)行房貸信信托計劃，與與精瑞基金在在國外的資金金能力相配合合，向國內(nèi)外外的機(jī)構(gòu)和個個人融資；在項目樓盤封封頂之前，是是由北國投通通過發(fā)行信托托融得的資金金，來向蘋果果社區(qū)的購房房者按揭貸款款；樓盤封頂之后后，北國投將將按揭項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給銀行，銀銀行支付給北北國投相應(yīng)的的款項，購房房者轉(zhuǎn)向銀行行按揭。其中中銀行提供按按揭的利率仍仍按照目前銀銀行的個人住住房貸款利率率來做；④購房者機(jī)構(gòu)和個人（精瑞基金）蘋果社區(qū)北國

投樓盤封頂之前提供按揭封頂之后轉(zhuǎn)按銀行支付購房款⑤樓房封頂之后提供按揭貸款⑥房產(chǎn)③支付購房款投資房貸信托銷售房貸計劃①②基金+信托介入解決決資金缺口的的操作流程圖圖前后兩種模式式的最大變化化是：舊模式式中發(fā)展商自自己要拿2億元出來委托托銀行“貼息息貸款”。在在新模式中，，這2億元不用發(fā)展展商出了，由由信托計劃負(fù)負(fù)責(zé)去融資，，融資對象包包括國外基金金和國內(nèi)的機(jī)機(jī)構(gòu)和個人,信托和基金在在這個時候發(fā)發(fā)揮作用了。。2.5三種典型的盈盈利模式增值為王——房地產(chǎn)基金盈盈利模式策劃劃和設(shè)計的基基本指導(dǎo)思想想以投資管理能能力為主導(dǎo)的的盈利模式通通過系統(tǒng)地對對目標(biāo)項目實實施投資運(yùn)作作及管理運(yùn)作作，尋求投資資資本的收益益和增值，體體現(xiàn)了地產(chǎn)投投資基金作為為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集集合投資工具具的本質(zhì)特征征，因而可以以作為地產(chǎn)投投資基金的主主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)。1、以投資管理理能力為主導(dǎo)導(dǎo)的盈利模式式2、以融資業(yè)務(wù)務(wù)為主導(dǎo)的盈盈利模式以投資銀行業(yè)業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的的盈利模式將將房地產(chǎn)資本本運(yùn)營（如房房地產(chǎn)并購、、房地產(chǎn)公司司重組、房地地產(chǎn)公司上市市策劃等）作作為基金的主主要經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)。3、以投資銀行行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)導(dǎo)的盈利模式式以融資業(yè)務(wù)為為主導(dǎo)的盈利利模式把為目目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展項目提供供融資支持和和融資服務(wù)作作為主要經(jīng)營營業(yè)務(wù)，由于于房地產(chǎn)銀根根緊縮，這種種運(yùn)營模式在在目前市場環(huán)環(huán)境下有著一一定的發(fā)展空空間。2.6以投資管理業(yè)業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的的地產(chǎn)投資基基金的投資運(yùn)運(yùn)營和盈利模模式一是開發(fā)型投資--對目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)進(jìn)行投資，尋尋求投資的增增值；二是風(fēng)險投資型投投資--運(yùn)用典型風(fēng)險險投資基金的的投資理念，，對房地產(chǎn)相相關(guān)高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（如新材材料）的目標(biāo)標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投投資，尋求風(fēng)風(fēng)險投資的增增值；三是收租型投資--長期持有寫字字樓、購物中中心、商務(wù)公公寓、工業(yè)廠廠房等收租型型物業(yè)，尋求求物業(yè)的長期期穩(wěn)健經(jīng)營收收益，并在條條件成熟時透透過房地產(chǎn)投投資信托基金金方式在境外外（新加坡、、香港等地））上市以尋求求投資資本的的增值；四是抵押資產(chǎn)型投投資--投資收購銀行行的抵押資產(chǎn)產(chǎn)（房地產(chǎn)）），通過資產(chǎn)產(chǎn)證券化或受受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方方式尋求投資資的收益。深深圳國際信托托投資公司發(fā)發(fā)行的“深國國投·深圳發(fā)展銀行行總行營業(yè)部部信貸資產(chǎn)受受讓項目集合合資金信托計計劃”于2005年1月14日成立，這一一金融創(chuàng)新模模式為國內(nèi)資資產(chǎn)證券化和和地產(chǎn)投資基基金參與銀行行抵押資產(chǎn)投投資提供了可可資研究和借借鑒的范例；；五是不良資產(chǎn)處置置型投資--投資收購銀行行的不良信貸貸資產(chǎn)（房地地產(chǎn)），通過過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或改造后后轉(zhuǎn)讓等方式式尋求資產(chǎn)的的增值。如高高盛、摩根斯斯坦利等幾大大國際著名投投資銀行就對對國內(nèi)不良資資產(chǎn)的處置和和投資情有獨(dú)獨(dú)鐘。以投資管理業(yè)業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的的地產(chǎn)投資基基金，其投資資運(yùn)營通常又又可分為下列列幾種具體的的運(yùn)營和盈利利模式：3.1進(jìn)入中國的境境外房地產(chǎn)基基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)構(gòu)及其基金產(chǎn)品澳大利亞最大大投行“麥格格理”公司（（MacquarieBank）與英國基金金管理公司““施羅德”所所屬的“亞洲洲物業(yè)集團(tuán)””（SAP）合資成立了了“第一中國國房地產(chǎn)發(fā)展展集團(tuán)有限公公司”，并成成功開發(fā)了高高檔住宅小區(qū)區(qū)“奧麗花苑苑”。這是上上海住宅開發(fā)發(fā)商中第一個個非亞洲區(qū)開開發(fā)商。1、第一中國房房地產(chǎn)發(fā)展集集團(tuán)有限公司司“中國房地產(chǎn)產(chǎn)基金”由荷荷蘭ING國際集團(tuán)與首首創(chuàng)集團(tuán)在2002年在開曼群島島共同合資成成立，基金的的主要股東是是來自歐美、、東南亞、中中國香港和中中國臺灣地區(qū)區(qū)的大型房地地產(chǎn)企業(yè)和金金融企業(yè)。該該基金籌集資資金超過60億元，期限為為8~10年，這也是全全球首家面向向中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的基金金，由ING全資子公司霸霸菱投資管理理。中國房地產(chǎn)基基金和首創(chuàng)置置業(yè)合作開發(fā)發(fā)“第三置業(yè)業(yè)”，并占有有30％的股份；而而在東壩河附附近的太平洋洋城，中國房房地產(chǎn)基金也也擁有80％的控股權(quán)。。中國房地產(chǎn)基基金負(fù)責(zé)人、、北京太平洋洋城董事長胡胡旭成表示，，他們所看中中的是商務(wù)開開發(fā)。地產(chǎn)基基金在國外投投資的首選是是收益較好的的寫字樓。但但在國內(nèi)，由由于大多存在在非理性競爭爭、市場不穩(wěn)穩(wěn)定等因素，，這類能夠做做好的物業(yè)并并不多見。因因此，在國內(nèi)內(nèi)又不適合做做投資基金。。但是，中國國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)發(fā)展的誘惑，，又使得他們們難以割舍。。也正因為如如此，他們才才不得不選擇擇自己投資開開發(fā)新項目。。2、中國房地地產(chǎn)基金三、境內(nèi)外房房地產(chǎn)基金在在中國的運(yùn)作作機(jī)構(gòu)及基金金產(chǎn)品2003年7月底,亞洲最大上市市地產(chǎn)公司之之一——新加坡嘉德置置地旗下嘉茂茂基金宣布成成立中國住宅宅發(fā)展基金,來自歐美、新新加坡、臺灣灣等地的投資資者拿出1億至2億美元成立中中國住宅發(fā)展展基金,投資于上海或或北京的中高高檔私人住宅宅項目。同時時，該基金也也關(guān)注上海、、北京和廣州州等城市價位位在5000～20000元／平方米的的不同檔次的的商品房投資資。３、中國住宅宅發(fā)展基金2003年7月10日,摩根士丹利房房地產(chǎn)基金MSREF宣布，與上海海盧灣區(qū)政府府控股的地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)業(yè)集團(tuán)建立共共同投資上海海房地產(chǎn)市場場的戰(zhàn)略聯(lián)盟盟。雙方同時還宣宣布了合作投投資的第一個個項目：摩根根士丹利房地地產(chǎn)基金MSREF聯(lián)同兩家新加加坡公司，入入股永業(yè)集團(tuán)團(tuán)旗下的大型型地產(chǎn)項目錦錦麟天地雅苑苑。項目總投投資達(dá)9000萬美元折合人人民幣7．45億元。該項目目位于盧灣區(qū)區(qū)，緊鄰上海海著名的大型型休閑區(qū)、由由香港瑞安集集團(tuán)開發(fā)的新新天地旁。該該項目由住宅宅、服務(wù)式公公寓和商業(yè)組組成。項目在在2004年春完成預(yù)售售，于2005年初竣工。這這是美資首次次進(jìn)軍上海高高端住宅市場場，摩根士丹丹利在“錦錦麟天地雅苑苑”中的投資資額大概占總總投資額的10%左右。４、摩根士丹丹利以房地產(chǎn)公司司面貌在大陸陸出現(xiàn)的外資資地產(chǎn)基金——新加坡投資公公司旗下的GIC地產(chǎn)斥資4200萬美元,在浦東陸家嘴嘴批租了一塊塊7萬平方米的土土地,興建寫字樓綜綜合物業(yè)５、新加坡GIC地產(chǎn)2000年，美國成立立了針對中國國市場的房地地產(chǎn)投資基金金，2003年，著名投資資銀行高盛盛公司也宣布布成立了此類類機(jī)構(gòu)。2003年，美國房地地產(chǎn)同業(yè)公會會房地產(chǎn)基金金會、韓國房房協(xié)房地產(chǎn)基基金會和德意意志銀行房地地產(chǎn)投資基金金開始尋找在在中國落地的的機(jī)會。目前前這幾大基金金巨頭都已經(jīng)經(jīng)尋找到國內(nèi)內(nèi)合作企業(yè)。。其中，美國國房地產(chǎn)同業(yè)業(yè)公會房地產(chǎn)產(chǎn)基金已經(jīng)和和北京置地展展開合作，在在京城北部開開發(fā)項目；德德意志銀行房房地產(chǎn)投資基基金也鎖定北北京、上海國國內(nèi)兩家房地地產(chǎn)企業(yè)，并并和前者在東東四環(huán)和小湯湯山附近開發(fā)發(fā)項目；韓國國房協(xié)房地產(chǎn)產(chǎn)基金則與國國內(nèi)三十多個個房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)接觸，已經(jīng)經(jīng)在中國房地地產(chǎn)業(yè)撒下了了一張網(wǎng)。美國雷曼兄弟弟、澳大利亞亞麥格理銀行行、美國洛克克菲勒等著名名跨國房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金也也紛紛進(jìn)入上上海,已與上海房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成成緊密合作意意向,并進(jìn)入實質(zhì)操操作階段。６、其他海外基金介入入房地產(chǎn)市場場的方式有幾幾種：一是自主投資資取得土地并并開發(fā)，通過過銷售實現(xiàn)退退出；二是與本地的的開發(fā)商合作作開發(fā)，按比比例分享收益益；第三就是與政政府合作參與與土地一級開開發(fā)；第四是個別的的向房地產(chǎn)公公司提供過橋橋融資，獲得得利息收入及及其他權(quán)利；；第五是收購銀銀行不良資產(chǎn)產(chǎn)包中的房地地產(chǎn)項目并通通過整收零售售或二次開發(fā)發(fā)后出售實現(xiàn)現(xiàn)收益；最后就是他們們通過收購長長期持有型物物業(yè)，通過租租金收入和資資產(chǎn)增值獲得得長期收益。。合作公司背景公司信譽(yù)公司性質(zhì)/背景公司業(yè)績注冊資金項目基本情況項目權(quán)屬地理位置政府相關(guān)批文市場評估成本價格回報率（IRR）（一般要求3年在25%以上）市場租金/市場售價項目轉(zhuǎn)讓合作方式項目公司轉(zhuǎn)讓參股在對市場環(huán)境、項目投資回報的調(diào)研分析得基礎(chǔ)上，評估項目在市場層面上是否具有可操作性對合作公司的歷史、實力等背景情況進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)查研究，評估合作公司是否適合建立長期合作關(guān)系了解項目合作的方式，評估項目在法律層面上是否具有可操作性2、海外基金投資資項目盡職調(diào)調(diào)查流程圖3.2國內(nèi)房地產(chǎn)基基金產(chǎn)品及運(yùn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)在利用房地產(chǎn)產(chǎn)基金融資過過程中，存在在以下比較典典型的運(yùn)作模模式：1、偉業(yè)資產(chǎn)管管理有限公司司類基金計劃劃偉業(yè)資產(chǎn)管理理有限公司成成立于2000年，以使房地地產(chǎn)業(yè)與金融融業(yè)相結(jié)合為為目的，從事事房地產(chǎn)金融融業(yè)務(wù)的服務(wù)務(wù)性公司。主要業(yè)務(wù)：房房地產(chǎn)項目的的資本運(yùn)作、、房地產(chǎn)的的證券化及金金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)務(wù)、項目融融資、房地地產(chǎn)項目管理理等。從設(shè)設(shè)立立初初期期就就定定位位于于與與投投資資公公司司合合作作的的準(zhǔn)準(zhǔn)基基金金模模式式上上，，未未來來將將逐逐步步向向著著基基金金的的方方向向發(fā)發(fā)展展。。偉偉業(yè)業(yè)提提出出了了類類基基金金運(yùn)運(yùn)作作模模式式，，并并開開始始實實際際操操作作。。準(zhǔn)準(zhǔn)備備在在時時機(jī)機(jī)成成熟熟和和法法律律法法規(guī)規(guī)允允許許時時與與金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)合合作作成成立立規(guī)規(guī)范范運(yùn)運(yùn)作作的的基基金金。。偉業(yè)業(yè)公公司司簡簡介介偉業(yè)業(yè)的的類類基基金金計計劃劃偉業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理公公司司合作作銀銀行行房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目直接接投投資資房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目間接接投投資資房地地產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化金融融業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)二手手房房吞吞吐吐及中中介介業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部分分資資金金進(jìn)進(jìn)行行證券券投投資資房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目股權(quán)權(quán)投投資資投資資人人偉業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理有有限限公公司司類類基基金金運(yùn)運(yùn)作作模模式式2、中中城城房房網(wǎng)網(wǎng)投投資資管管理理有有限限公公司司房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金公司簡介介2002年11月，在上上海成立立，股東東為深圳圳萬科、、北京萬萬通、浙浙江南都都、河南南建業(yè)等等12家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，實收資資本１億億元。戰(zhàn)略規(guī)劃劃第一階段段：參照照專業(yè)投投資公司司的模式式進(jìn)行運(yùn)運(yùn)做，主主要的投投資將集集中于土土地開發(fā)發(fā)和房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營，，并通過過兩種方方式展開開：一是是通過與與開發(fā)商商進(jìn)行股股權(quán)合作作的方式式獲取相相應(yīng)的利利潤；二二是和銀銀行、信信托投資資公司等等金融機(jī)機(jī)構(gòu)合作作，進(jìn)行行相關(guān)的的資本運(yùn)運(yùn)作。第二階段段：建立立資金管管理平臺臺，擴(kuò)大大融資渠渠道，開開展受托托資產(chǎn)管管理業(yè)務(wù)務(wù)。第三階段段：專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)基金募募集和基基金管理理階段。。公司將將申請成成為房地地產(chǎn)基金金管理公公司，發(fā)發(fā)起設(shè)立立并管理理房地產(chǎn)產(chǎn)投資基基金。區(qū)域偏好好：重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注那那些工業(yè)業(yè)化和城城市化進(jìn)進(jìn)程正趨趨加快、、產(chǎn)業(yè)集集聚能力力強(qiáng)、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改造造業(yè)已啟啟動的地地區(qū)；起起步期，，首先關(guān)關(guān)注股東東所在地地和上海海周邊地地區(qū)中等等（含中中等）以以上規(guī)模模的城市市。產(chǎn)品偏好好：重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注土土地儲備備、住宅宅和商貿(mào)貿(mào)物業(yè)項項目；跟跟蹤品牌牌企業(yè)的的新項目目，不放放棄對新新興企業(yè)業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品的投投資機(jī)會會。階段性偏偏好：處處于起步步期的項項目與土土地儲備備掛鉤；；處于中中后期的的項目中中，已打打開了市市場的擴(kuò)擴(kuò)展性性項目目，或因因資金等等原因造造成進(jìn)入入成本較較低的優(yōu)優(yōu)質(zhì)項目目列入優(yōu)優(yōu)先考慮慮；對成成熟性項項目，重重點(diǎn)關(guān)注注具有資資源優(yōu)勢勢或管理理增值潛潛力、適適用杠桿桿收購的的項目。。項目周期期：項目目開發(fā)周周期一般般小于三三年，最最長不超超過五年年。對資資產(chǎn)經(jīng)營營類的項項目，如如符合穩(wěn)穩(wěn)健、成成長原則則，則不不受此限限。治理結(jié)構(gòu)構(gòu)及公司司團(tuán)隊治理結(jié)構(gòu)構(gòu)及公司司團(tuán)隊架架構(gòu)設(shè)計計分兩個個階段:第一階段段：按照有限限責(zé)任公公司管理理，建立立現(xiàn)代法法人治理理結(jié)構(gòu)，，設(shè)股東東會、董董事會及及監(jiān)事會會。董事事會由九九名董事事組成，，其中由由股東方方擔(dān)任的的董事七七名，獨(dú)獨(dú)立董事事二名；；監(jiān)事會會由五名名監(jiān)事組組成，全全部由股股東方代代表擔(dān)任任。公司司總經(jīng)理理及管理理層按市市場原則則聘用，，投資方方可擇優(yōu)優(yōu)推薦，，團(tuán)隊組組成主要要由地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)和和基金（（投資））專業(yè)兩兩部分人人員組成成。第二階段段：在法律及及政策許許可的情情況下，，將公司司改造為為規(guī)范的的基金管管理公司司，發(fā)起起設(shè)立并并管理房房地產(chǎn)投投資基金金。項目選擇擇偏好3、金信房地地產(chǎn)投資資信托計計劃2003年10月，金信信信托投投資股份份有限公公司推出出了“金金信房地地產(chǎn)投資資信托計計劃”，，該信托托計劃為為非指定定信托計計劃，而而且不向向社會公公開募集集，是由由通和置置業(yè)投資資有限公公司、綠綠城房地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)有限公公司和上上市公司司金地集集團(tuán)股份份有限公公司作為為發(fā)起委委托人聯(lián)聯(lián)合投資資發(fā)起進(jìn)進(jìn)行私募募。該信托計計劃實質(zhì)質(zhì)就是一一個房地地產(chǎn)基金金。金信房地地產(chǎn)投資資信托計計劃簡介介金信房地地產(chǎn)投資資信托計計劃概要規(guī)模：規(guī)模5億元，信信托合同同不超過過200份期限：5年（到期期經(jīng)全體體當(dāng)事人人同意可可延長））類型：后續(xù)加入入式投資范圍圍：投資于房房地產(chǎn)項項目公司司股權(quán)、、土地儲儲備起點(diǎn)金額額：發(fā)起委托托人人民民幣2500萬元并保保證其合合計信托托受益權(quán)權(quán)份額不不低于信信托受益益權(quán)總份份額的15％；一般般委托人人不低于于人民幣幣500萬元。受托人：：金信信托托投資股股份有限限公司托管人：：建設(shè)銀行行浙江省省分行發(fā)起委托托人：金地集集團(tuán)股份份有限公公司、綠綠城房地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)有限公公司、通通和置業(yè)業(yè)投資有有限公司司管理顧問問：金地（集集團(tuán)）股股份有限限公司募集機(jī)構(gòu)構(gòu)：金信信托托投資股股份有限限公司、、建設(shè)銀銀行浙江江省分行行投資方式式房地產(chǎn)項項目公司司股權(quán)投投資和土土地儲備備的投資資，閑置置資金用用于債券券（國債債、企業(yè)業(yè)債、可可轉(zhuǎn)債等等）投資資和同業(yè)業(yè)往來等等短期融融資投資限制對土地儲備備部分不超超過信托計計劃總規(guī)模模的40％；對單一一項目的投投資不超過過信托計劃劃總規(guī)模的的10%，對單一房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的總投投資不超過過信托計劃劃總額的20%；投資房地地產(chǎn)項目公公司股權(quán)時時不成為項項目公司第第一大股東東。分配原則信托收益每每年分配一一次；每年年所分配的的收益一般般情況下不不低于本信信托計劃可可分配收益益的80%，剩余收益益累積到清清算時一次次性分配。。損失承擔(dān)如信托虧損損，金損失失部分先由由發(fā)起委托托人以其持持有的占信信托計劃受受益權(quán)總份份額15％的信托受受益權(quán)承擔(dān)擔(dān)，剩余損損失部分再再由全體受受益人按余余下的信托托受益權(quán)份份額承擔(dān)。。管理團(tuán)隊信托執(zhí)行經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)制制的管理團(tuán)團(tuán)隊：管理理團(tuán)隊的信信托執(zhí)行經(jīng)經(jīng)理由受托托人單位的的專業(yè)人員員出任，執(zhí)執(zhí)行經(jīng)理助助理由受托托人及各發(fā)發(fā)起人單位位的專業(yè)人人員出任。。團(tuán)隊的執(zhí)執(zhí)行經(jīng)理助助理協(xié)助信信托執(zhí)行經(jīng)經(jīng)理管理和和運(yùn)行信托托計劃。金信房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托托計劃成立日期：：2003年9月20日；注冊地：香港；規(guī)模：1億美元性質(zhì)：離岸、私募募、封閉式式、公司型型投資基金金投資目標(biāo)：：屬于價值型型基金，投投資于價值值被低估，，或與同類類型公司相相比具有更更高相對價價值的項目目投資范圍：：土地開發(fā)、、住宅開發(fā)發(fā)、高科技技產(chǎn)品開發(fā)發(fā)、住宅不不良資產(chǎn)的的整合、MBO等。投資形式：：股權(quán)投資、、債權(quán)投資資、過橋貸貸款、風(fēng)險險投資等投資原則：：內(nèi)在價值未未被市場認(rèn)認(rèn)識或被市市場低估的的項目；政政府、政策策扶持的項項目；壟斷斷性較高的的住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的價值型型項目投資限制：：投資壟斷性性較高的價價值型項目目的比重≤基金資產(chǎn)凈凈值的30％；投資穩(wěn)健的的再創(chuàng)業(yè)企企業(yè)的價值值型項目的的比重≤基金資產(chǎn)凈凈值的50％；投資價值型型的新興創(chuàng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的的項目的比比重≤基金資產(chǎn)凈凈值的15％投資于成長長型創(chuàng)業(yè)企企業(yè)的項目目的比重≤基金資產(chǎn)凈凈值的5％基金投資占占被投資企企業(yè)股權(quán)的的比例在5％——35％之間。投資于單個個項目的比比重≤基金資產(chǎn)凈凈值的20％；4、中國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)精瑞基基金基金管理機(jī)機(jī)構(gòu)：香港港注冊的中中國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)精瑞基基金管理公公司和國內(nèi)內(nèi)注冊的北北京精瑞聯(lián)聯(lián)合住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資公公司。前者者以契約形形式全權(quán)委委托后者對對基金在國國內(nèi)對住宅宅產(chǎn)業(yè)項目目進(jìn)行投資資和管理。?；鸸芾砉驹O(shè)立董董事會，負(fù)負(fù)責(zé)制定、、審核和監(jiān)監(jiān)控基金的的投資戰(zhàn)略略并監(jiān)控基基金管理公公司的投資資決策和執(zhí)執(zhí)行情況。?；鸸芾砉竞途鹑鹜顿Y公司司共同組建建唯一性的的投資決策策委員會和和風(fēng)險管理理委員會，，審核監(jiān)控控精瑞投資資公司的任任何基金運(yùn)運(yùn)營管理行行為。投資顧問：：全國工商商聯(lián)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商會作作為投資顧顧問，向投投資公司提提供大量優(yōu)優(yōu)秀項目并并組織專家家委員會，，為投資公公司在挑選選項目和技技術(shù)方面把把關(guān)。派人人參加董事事會。與國內(nèi)的民民生銀行、、北京國際際信托投資資公司和重重慶國際信信托投資公公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)協(xié)議書》，此舉目的的是為了解解決基金托托管和國內(nèi)內(nèi)資金的募募集問題。。中國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)精瑞基基金組織機(jī)機(jī)構(gòu)境內(nèi)投資人PRCInvestors集合資金信托計劃FundTrustPlanning信托合同TrustContract信托投資公司TrustCompany北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司OnshoreBeijingELITEHousingIndustryInvestmentCo.咨詢顧問委托ConsultancyAgreement中國住宅產(chǎn)業(yè)商會CHIA組織籌辦監(jiān)管OrganizingSupervising境外投資人ForeignInvestors中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金控股公司OffshoreCHIEFholdingCompany基金管理公司OffshoreMGMTCompany基金投資合同F(xiàn)IContract聯(lián)合投資協(xié)議Co-InvestAgreement投資設(shè)立Setting-up投資目標(biāo)管理委托MgmtAgreement中國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)精瑞基基金運(yùn)作圖圖示雖然相關(guān)法法律還沒有有出臺，但但國內(nèi)房地地產(chǎn)類基金金已暗潮涌涌動。市場場需要房地地產(chǎn)基金。。多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)類基金只只能采取繞繞到迂回的的戰(zhàn)術(shù)，以以投資公司司、信托的的形式成立立和運(yùn)作。。以上案例中中全部以私私募方式募募集。投資形式多多以貸款、、參與房地地產(chǎn)開發(fā)和和股權(quán)投資資為主，這這與國外的的REIT明顯不同。。上述案例嚴(yán)嚴(yán)格來說不不能稱其為為基金，只只能叫做類類基金。部分基金存存在很多不不規(guī)范的地地方，比如如資金的募募集、管理理人的誠信信、關(guān)聯(lián)交交易、納稅稅等方面，，急需要相相關(guān)法律的的監(jiān)管和規(guī)規(guī)范。有限合伙制制企業(yè)為房房地產(chǎn)私募募基金的誕誕生提供了了法律依據(jù)據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)基金的運(yùn)運(yùn)作模式（（案例）總總結(jié)四、房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托托基金（REITs）與中國房地地產(chǎn)發(fā)展的的結(jié)合REITs的定義房地產(chǎn)投資資信托基金金（RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs）是一種以以發(fā)行收益益憑證的方方式匯集特特定多數(shù)投投資者的資資金，由專專門投資機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投投資經(jīng)營管管理，并將將投資綜合合收益按比比例分配給給投資者的的一種信托托基金制度度。它是1960年美國國會會據(jù)《房地產(chǎn)投資資信托法案案》的規(guī)定按一一定的法人人組織形式式組建成的的。4.1REITs概述REITs實質(zhì)上是一一種證券化化的產(chǎn)業(yè)投投資基金，，通過發(fā)行行股份或信信托受益單單位，吸引引公眾投資資者的資金金，并委托托專門機(jī)構(gòu)構(gòu)經(jīng)營管理理。REITs通過多元化化（多個房房地產(chǎn)項目目、多種類類型、多個個地區(qū)）投投資，有效效地降低風(fēng)風(fēng)險并獲取取較高投資資收益。REITs的基本特特性稅收優(yōu)惠在很多國家家和地區(qū)，，REITs的最大特點(diǎn)點(diǎn)就是具有有避免雙重重征稅的特特征，這對對于投資者者來說具有有很大的吸吸引力。REITs在投資信托托公司（或或機(jī)構(gòu)）層層面是免征征企業(yè)所得得稅的。穩(wěn)定的高收收益REITs必須要把90％的應(yīng)稅收收入作為股股利分配，，因此REIT的收益率比比其他股票票綜合指數(shù)數(shù)的收益率率相對要高高。REITs股利源自REITs所持有房地地產(chǎn)的定期期租金收入入，因此REITs的股利較為為穩(wěn)定，波波動性小。。盡管REITs的股票價格格也受到市市場力量的的影響，但但是基于穩(wěn)穩(wěn)定的租金金收入，股股票價格波波動較小。。由于租金金水平一般般隨通貨膨膨脹的變動動而調(diào)整，，因此REITs股份相對固固定收益證證券而言，，具有對抗抗通貨膨脹脹的功能。。流動性強(qiáng)公開上市的的REITs可以在證券券交易所自自由交易。。未上市的的REITs的股份或信信托受益憑憑證一般情情況下也可可以在柜臺臺市場進(jìn)行行交易流通通。因此，，REIT股份的流動動性相對較較強(qiáng)。專業(yè)化管理理REITs對房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行專業(yè)化化管理，這這是散戶投投資者所難難以進(jìn)行的的。在這個個意義上，，REITs具有基金的的特點(diǎn)。投資風(fēng)險分分散化REITs的收入也受受到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)基本面和和市場力量量的影響，，具有一定定的投資風(fēng)風(fēng)險。但REIT一般擁有多多樣化的房房地產(chǎn)投資資組合，比比單個的房房地產(chǎn)商或或個人投資資者擁有更更為多樣的的房地產(chǎn)，，因而投資資風(fēng)險更為為分散。獨(dú)立的監(jiān)督督大部分REITs屬于公募性性質(zhì)的投資資機(jī)構(gòu)，因因此受第三三方監(jiān)督的的力度越來來越大。這這些監(jiān)督者者包括獨(dú)立立的受托人人委員會、、獨(dú)立的審審計師、證證券交易委委員會和投投資分析師師。良好的融資資渠道就房地產(chǎn)商商而言，REITs在融資方面面提供了更更大的靈活活性和有效效性。在REITs推出以前，，房地產(chǎn)融融資對象主主要是機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者，，而且房地地產(chǎn)的種類類也有限。。REITs則不同，它它具有集聚聚大量散戶戶投資者資資金的功能能，這有助助于提高房房地產(chǎn)市場場的流動性性和效率。。REITs使房地產(chǎn)商商能夠通過過規(guī)范的REITs渠道及時回回籠資金，，投資于其其他房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目，促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)和和房地產(chǎn)金金融市場的的發(fā)展。股本房地產(chǎn)產(chǎn)基金(EquityREITs)投資形式：：直接投資資房地產(chǎn)市市場主要收入：：租金按揭房地產(chǎn)產(chǎn)基金(MortgageREITs)投資形式：：向發(fā)展商商提供建筑筑資本或為為物業(yè)項目目提供按揭揭主要收入：：利息混合房地產(chǎn)產(chǎn)基金(HybridREITs)上述兩種基基金的混合合物私人地產(chǎn)基基金(PrivateREITs)非上市或場場外交易的的REITsREITs的種類據(jù)資料顯示示，REITs擁有較投資資政府債券券更高的收收益率，例例如在美國國，投資REITs的平均收益益率約6.7%，而投資美美國十年期期國債券的的平均收益益率為約3.7%；在日本及及新加坡，，兩者的平平均收益率率差距同為為4%。REITs的投資收收益4.2REITs的發(fā)展歷程程REITs最早出現(xiàn)于于60年代初期的的美國，此此后得到日日本、英國國等國家爭爭相仿效。。經(jīng)過近10年的發(fā)展，，在70年代初達(dá)到到頂峰，其其后由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)和和房地產(chǎn)市市場的蕭條條，房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金金開始出現(xiàn)現(xiàn)衰落，隨著稅收法法案的修訂訂和有關(guān)限限制的放寬寬，在80年代再次回回升，資產(chǎn)產(chǎn)價值不斷斷增長。截止到2003年11月，全球已已有18個國家和地地區(qū)制定了了REITs的相關(guān)法規(guī)規(guī)。美國和和澳大利亞亞目前是世世界上REITs發(fā)展規(guī)模最最大的兩個個國家。以以美國為例例，美國REITs在證券市場場中的比重重日益上升升，已有超超過3000億美元的市市值。REITs進(jìn)入亞洲是是本世紀(jì)的的事情，但但是登陸亞亞洲后，近近幾年來發(fā)發(fā)展非常迅迅速。2002年第一個REITs產(chǎn)品在新加加坡上市，，當(dāng)時僅3億坡幣，僅僅3年時間，已已達(dá)到95億坡幣，三三年增長了了30倍。4.3REITs與集合信信托的區(qū)別別信托房地產(chǎn)投資信托基金品種柜臺式交收證券化信托產(chǎn)品掛牌交易的房地產(chǎn)投資信托資產(chǎn)開發(fā)性項目居多已建成的收益性資產(chǎn)組合借款禁止資產(chǎn)的45%估值要求松散強(qiáng)制性，年檢及高度專業(yè)性年收益一般固定可變的，但收益90%必須用于分配發(fā)起人銀監(jiān)批準(zhǔn)及監(jiān)管的信托公司有牌照資格的資產(chǎn)管理人公司管治以信托公司為主體在持牌制度下，由證監(jiān)會立法監(jiān)管、獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司、信托監(jiān)管人和核數(shù)師分別各行其職投資人控制被動參與經(jīng)獨(dú)立的信托持有者,投資者可以積極參與監(jiān)管主體人民銀行證監(jiān)會或金管局地理資產(chǎn)風(fēng)險:資產(chǎn)價值風(fēng)險現(xiàn)金流風(fēng)險退出風(fēng)險執(zhí)行風(fēng)險項目單一適度中等高中等：缺乏第三者監(jiān)管無限制適度中等低低：多層監(jiān)管交易成本高低投資者機(jī)構(gòu)主體分散，零售和機(jī)構(gòu)流動性受限于柜臺交易(OTC)高度流動市場規(guī)模?。ǎ担胺荩o限制4.4國外房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托托基金（REITs）基本情況況1、美國的REITs歷史和發(fā)展展REITs在上個世紀(jì)紀(jì)60年代首次在在美國出現(xiàn)現(xiàn)，經(jīng)過10余年的發(fā)展展，在70年代達(dá)到頂頂峰，其后后由于經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)和房房地產(chǎn)市場場的蕭條，，REIT開始出現(xiàn)衰衰落。后來來隨著稅收收法案的修修訂和有關(guān)關(guān)限制的放放寬，使得得房地產(chǎn)投投資信托的的避稅優(yōu)勢勢得以發(fā)揮揮，并且REITs不能直接擁擁有房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)的情情況也得以以改變，REITs從80年代開始再再次回升，，資產(chǎn)量不不斷增長。。今天在美美國約有180個REITs在證券交易易市場掛牌牌上市，總總資產(chǎn)達(dá)到到3750億美元。法律核心規(guī)規(guī)定REITs須有股東人人數(shù)與持股股份額方面面的限制，，（比如：：前五大(或以內(nèi))股東不可持持股超過五五成），以以防止股份份過于集中中；75％以上的資資產(chǎn)由房地地產(chǎn)、抵押押票據(jù)、現(xiàn)現(xiàn)金和政府府債券組成成；同時至至少有75％的總收入入來自租金金、抵押收收入和房地地產(chǎn)銷售所所得；不能擁有其其它REITs子公司20%的股票；每年90％以上的收收益要分配配給股東；；REITs不屬于應(yīng)稅稅財產(chǎn)，免免除公司稅稅項，避免免了雙重納納稅美國REITs投資的資產(chǎn)產(chǎn)類型依據(jù)2001年美國REITs協(xié)會統(tǒng)計，，REITs投資的各類型比例例為零售20.1％、住宅21.0％、工業(yè)區(qū)區(qū)或辦公室室33.1％、特殊類類型2.3％、醫(yī)療中中心3.8％、倉庫3.6％、多樣化化8.5%、抵押1.5%、公寓/游憩6.1％。在過去30年間，REITs的表現(xiàn)大大大超出了其其他大部分分主要的市市場基準(zhǔn)收收益，而且且波動也很很小。下表表為1972-2002年間，各種種指數(shù)的年年綜合收益益率比較。美國REITs的盈利比較較指數(shù)收益率％道瓊斯工業(yè)7.26Nasdaq綜合7.97S&p50010.68權(quán)益型REITs12.352、日本的REITs簡介日本的REITs與美國的不不同，它的的信托財產(chǎn)產(chǎn)不是資金金而是土地地及房產(chǎn)，，它是以管管理和出售售土地房屋屋為目的的的信托。在日本，REITs有兩種型態(tài)態(tài)：一是公公司型態(tài)，，所發(fā)行的的證券是投投資憑證；；另一種形形式是稱為為契約型，，可以想象象成是基金金的形式，，發(fā)行受益益憑證(beneficiarycertificates)；兩類都可可以在東京京股票交易易所上市。。運(yùn)作流程房地產(chǎn)公司司將土地、、建筑物售售給投資者者，由投資資者繳納土土地、建筑筑物的價款款給房地產(chǎn)產(chǎn)公司；投資者將將房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信信托給房房地產(chǎn)投投資信托托公司進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營營管理；；信托公司司將房地地產(chǎn)全部部租賃給給房地產(chǎn)產(chǎn)公司，，同時向向該公司司收取租租賃費(fèi)；；房地產(chǎn)公公司也可可以將房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租給承承租人，，向承租租人收取取租賃費(fèi)費(fèi)；信托公司司向投資資者發(fā)放放紅利；；信托公司司也可以以將該房房地產(chǎn)在在市場上上銷售，，從購買買者身上上獲取價價款，再再按比例例分配給給投資者者。日本上市市的J-REITs2001年9月，日本本第一家家REITs在東京證證券交易易所掛牌牌上市交交易。到到目前為為止共有有7家REITs在東京股股票交易易所上市市。最先掛牌牌的兩支支REITs為JapanRealEstateInvestmentCorp.(JREA)和JapanBuildingInvestmentCorp.(NBF)，其發(fā)行行者是日日本的兩兩大不動動產(chǎn)開發(fā)發(fā)商，MitsubishiEstate(JREA)三菱和MitsuiFudosan(NBF)三井。這這兩支REIT的標(biāo)的物物是由這這兩大商商社擁有有的優(yōu)良良不動產(chǎn)產(chǎn)。REITs指數(shù)東京股票票交易所所從2003年4月1日起開始始計算REITs指數(shù)，下下圖是REIT指數(shù)的變變化情形形。下圖圖中顯示示，REITs指數(shù)建立立以來，，指數(shù)一一路攀高高，曾在在今年5月20日達(dá)到1,170.45點(diǎn)，目前前也都超超過當(dāng)初初設(shè)定的的1000點(diǎn)許多，，顯示市市場對REITs的發(fā)展看看好。東京交易易所REITs指數(shù)走勢勢圖3、新加坡坡的REITs簡介新加坡財財政當(dāng)局局在1999年5月14日公布了了不動產(chǎn)產(chǎn)基金設(shè)設(shè)立準(zhǔn)則則，最初初有三個個REITs在新加坡坡證券交交易所上上市：嘉嘉德置地地的CapitaMallTrust(CMT)、騰飛公公司的工工業(yè)房地地產(chǎn)信托托AscendasReit和香港長長江實業(yè)業(yè)公司的的置富房房地產(chǎn)信信托fortureReit。不動產(chǎn)產(chǎn)投資信信托可以以公司法法人或信信托形式式設(shè)立。。如果以以公司法法人設(shè)立立，不動動產(chǎn)投資資信托必必須在新新加坡證證券交易易所(SGX)公開募集集資金。。如果以以信托形形式設(shè)立立不動產(chǎn)產(chǎn)投資信信托，則則可以公公開或私私下募集集資金。。相關(guān)要求求對不動產(chǎn)產(chǎn)或者是是與不動動產(chǎn)相關(guān)關(guān)標(biāo)的投投資≥總資產(chǎn)的的70％，其中中的一半半以上必必須是投投資于不不動產(chǎn)。。不動產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)之之標(biāo)的包包括：不不動產(chǎn)公公司的股股份、不不動產(chǎn)抵抵押證券券、其它它相關(guān)不不動產(chǎn)基基金。總資產(chǎn)的的30％，可投投資于政政府公債債及上市市公司債債、非資資產(chǎn)公司司的公司司債或股股份、現(xiàn)現(xiàn)金或其其它近似似現(xiàn)金的的投資標(biāo)標(biāo)的。不動產(chǎn)投投資信托托可以從從事或參參與不動動產(chǎn)開發(fā)發(fā)，但不不能投資資于空地地。對未開發(fā)發(fā)完成不不動產(chǎn)的的總投資資≤總資產(chǎn)20％，對單一發(fā)發(fā)展商未完成成開發(fā)案的投投資≤總資產(chǎn)10％。不動產(chǎn)投資信信托可抵押其其資產(chǎn)進(jìn)行融融資。4、香港的REITs2003年3月，香港證券券及期貨事務(wù)務(wù)監(jiān)察委員會會推出了《房地產(chǎn)信托投投資基金守則則（草擬本咨咨詢文件）》，7月發(fā)布了《房地產(chǎn)信托投投資基金守則則（草擬本咨咨詢總結(jié)）》，隨后開始審審查房地產(chǎn)投投資信托基金金的上市申請請。《房地產(chǎn)信托投投資基金守則則（草擬本咨咨詢文件）》對于投資的核核心規(guī)定只可以投資于于香港的房地地產(chǎn)項目，現(xiàn)現(xiàn)在已允許投投資于非香港港物業(yè)．投資于可產(chǎn)生生定期租金收收入的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，收入入的較大部分分必須源自房房地產(chǎn)項目的的租金收入該計劃被禁止止投資于空置置土地或從事事或參與物業(yè)業(yè)發(fā)展活動不能用資產(chǎn)對對他人進(jìn)行擔(dān)擔(dān)保不可購入任何何可能使其承承擔(dān)無限責(zé)任任的資產(chǎn)該計劃必須持持有該計劃之之內(nèi)的每項房房地產(chǎn)項目最最少2年借款總額都不不得超逾該計計劃的資產(chǎn)總總值的35%該計劃每年須須將不少于其其經(jīng)審計年度度除稅后凈收收入90%的金額分派予予單位持有人人作為股息4、臺灣的REITs臺灣與香港的的情況類似，，到2003年還沒有推出出REITs，但是于2003年7月23日，臺灣發(fā)布布了《不動產(chǎn)證券化化條例》，并擬定了相相關(guān)的細(xì)則草草案?！恫粍赢a(chǎn)證券化化條例》中對REITs的有如下規(guī)定定不動產(chǎn)信托分分為不動產(chǎn)投投資信托和不不動產(chǎn)資產(chǎn)信信托兩種：不不動產(chǎn)投資信信托，是先發(fā)發(fā)行證券募集集資金，再投投資不動產(chǎn)，，有點(diǎn)類似投投資信托基金金；不動產(chǎn)資資產(chǎn)信托則是是，先將不動動產(chǎn)信托，再再據(jù)以發(fā)行證證券募集資金金。不動產(chǎn)投資信信托以封閉型型為主。不動產(chǎn)投資信信托只能投資資有穩(wěn)定收入入的不動產(chǎn)及及相關(guān)權(quán)利、、金融資產(chǎn)證證券化或不動動產(chǎn)證券化受受益證券等，，而且，連同同現(xiàn)金、政府府債券的投資資比率，至少少要達(dá)75%。進(jìn)行同一宗不不動產(chǎn)或不動動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利利交易金額達(dá)達(dá)新臺幣一億億元以上，應(yīng)應(yīng)先洽請專業(yè)業(yè)估價者出具具估價報告書書。閑置資金的運(yùn)運(yùn)用，也只能能購買政府債債券、金融債債券、國庫券券等，不能投投資股票。不動產(chǎn)所有人人持有的受益益證券，必須須在不動產(chǎn)投投資信托基金金成立一年后后，才能轉(zhuǎn)讓讓。以美國和德國國為代表歐美美國家的REIT推出的時間較較早，發(fā)展的的很成熟亞洲各國也開開始了對REITs的探索，但都都是剛剛起步步。各國的REITs都有成熟的法法律體系的支支持。投資對象大多多數(shù)為能產(chǎn)生生穩(wěn)定現(xiàn)金流流的不動產(chǎn)和和相關(guān)證券，，不動產(chǎn)以寫寫字樓、購物物中心、住宅宅為主。REITs也參與不動產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，但業(yè)業(yè)務(wù)量較小。。其原因是這這些國家的房房地產(chǎn)市場已已經(jīng)很成熟，，不動產(chǎn)開發(fā)發(fā)量正逐步減減小有關(guān)。收益率穩(wěn)定，，近年來表現(xiàn)現(xiàn)強(qiáng)于股票市市場國外房地產(chǎn)投投資信托基金金（REITs）總結(jié)4.5國國外REITs運(yùn)行模式（（案例）新加坡第一只只、也是亞洲洲地區(qū)(除澳大利亞和和日本外)的第一只上市市房地產(chǎn)信托托基金物業(yè)管理CapitalandRetailManagementPte.ltd單位信托證券持有者經(jīng)理人CapitaMallTrustManagementLimited物業(yè)TampinesMallJunction8FunanTheITMallIMM受托人BermudaTrust(Singapore)Limited投資CMT發(fā)售代表行使權(quán)力（2002年7月，0.96S$/股）（2005年7月，2.38S$/股）托管人費(fèi)用資產(chǎn)管理服務(wù)資產(chǎn)管理費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理費(fèi)資產(chǎn)所有物業(yè)凈收益總市值7.08億S$總市值28.66億S$嘉茂房地產(chǎn)投投資信托基金金物業(yè)管理CheungKong（Holdings）Limited單位信托證券券持有者經(jīng)理人ARAAssetManagement(Singapore)Limited物業(yè)紅磡國際都會會商場馬鞍山廣場荔枝角盈暉家家居城荃灣創(chuàng)意無限限商場火炭銀禧閣商商場受托人BermudaTrust(Singapore)Limited投資CMT發(fā)售代表行使權(quán)力力（2003年8月，4.8HK$/股）（2005年8月，6.4HK$/股）托管人費(fèi)用資產(chǎn)管理服務(wù)務(wù)資產(chǎn)管理費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物業(yè)管理費(fèi)資產(chǎn)所有物業(yè)凈收益長江實業(yè)擁有有30%的股權(quán)第一個持有香香港資產(chǎn)的房房地產(chǎn)投資信信托基金總市值7.05億S$總市值50.48億HK$沙