房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)104含案例

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)做一個合格咨詢者——咨詢本質(zhì)：簡單的東西復(fù)雜化（顯示自己的專業(yè)）當(dāng)一個合格的老師——老師本質(zhì)：復(fù)雜東西簡單化感謝公司提供的機會培訓(xùn)說明培訓(xùn)目的：

掌握經(jīng)濟(jì)評價及其在決策中的作用思考問題：——項目利潤是怎樣計算出來的？——房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？——什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？產(chǎn)出》投入；回報》付出5目錄CONTENT

五、相關(guān)分析

三、項目收入

四、項目利潤

六、典型案例

二、項目投資

一、基本知識6一、基本知識估算必要性估算思路估算假設(shè)房地產(chǎn)類型（一）估算意義估算必要性在項目的前期階段，為了對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價并作出投資決策，必須對項目的投資與成本費用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。如果投資估算誤差太大，必將導(dǎo)致決策的失誤。估算作用是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的依據(jù)估算精度要求機會研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行。初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計劃的開發(fā)項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行?？尚行匝芯侩A段：±10%；根據(jù)較詳細(xì)的開發(fā)項目計劃和較準(zhǔn)確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行收益投入成本實現(xiàn)收入投資計劃稅收靜態(tài)利潤動態(tài)利潤融資計劃？（一）估算思路9（三）估算假設(shè)指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏估算租、售計劃模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進(jìn)程財務(wù)評價項目經(jīng)濟(jì)評價的基本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例（四）房地產(chǎn)類型別墅板樓塔樓獨棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)11目錄CONTENT五、相關(guān)分分析三、項目收收入四、項目利利潤六、典型案案例二、項目成成本一、基本知知識12二、項目成成本土地取得成成本前期工程費費房屋開發(fā)費費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期間稅稅費其他費用不可預(yù)見費費對于一般租租售型房地地產(chǎn)開發(fā)項項目而言，，其投資成成本費用由由以下部分分組成：土地費用前期工程費費房屋開發(fā)費費用（建安安工程費、、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費、、公共配套套設(shè)施建設(shè)設(shè)費）期間費用（（管理費用用、銷售費費用、財務(wù)務(wù)費用）開發(fā)期間稅稅費其他費用不可預(yù)見費費等（一）土地地取得的費費用土地費用估估算開發(fā)項目土土地費用:指為取得開開發(fā)項目用用地而發(fā)生生的費用。。開發(fā)項目目取得土地地使用權(quán)有有多種方式式，所發(fā)生生的費用各各不相同。。主要有以以下幾種出讓土地的土地出讓地價款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費股東投資入股土地的投資折價租用土地的土地租用費提示：取得得的只能是是使用權(quán)我國的土地地所有權(quán)只只有兩種：：國家和集集體錯誤案例：：電視上一一個律師竟竟然說土地地所有權(quán)屬屬于某家。。⑴土地征征收拆遷費費：土地征收拆拆遷費分為為：農(nóng)村土土地征收拆拆遷費和城城鎮(zhèn)土地拆拆遷費。農(nóng)農(nóng)村土地征征收拆遷費費主要包括括：土地補補償費、青青苗補償費費、地上附附著物補償償費、安置置補助費、、新菜地開開發(fā)建設(shè)基基金、征地地管理費、、耕地占用用稅、拆遷遷費、其它它費用。城城鎮(zhèn)土地拆拆遷補償費費主要包括括：地上上建筑物、、構(gòu)筑物、、附著物補補償費，搬搬家費，臨臨時搬遷安安置費，周周轉(zhuǎn)房攤銷銷以及對于于原用地單單位停產(chǎn)、、停業(yè)補償償費，拆遷遷管理費和和拆遷服務(wù)務(wù)費等。⑵土地出出讓地價款款：土地出讓地地價款是國國家以土地地所有者的的身份，將將土地使用用權(quán)在一定定年限內(nèi)讓讓與土地使使用者，并并由土地使使用者向國國家支付的的土地使用用權(quán)出讓地地價款。以以出讓形式式取得城市市熟地土地地使用權(quán)時時，土地出出讓地價款款由土地出出讓金、拆拆遷補償費費和城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費構(gòu)成成；以出出讓方式獲獲得城市毛毛地土地使使用權(quán)時，，土地出讓讓地價款由由土地使用用權(quán)出讓金金和城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費構(gòu)成成，獲得此此類土地使使用權(quán)的開開發(fā)商，需需要進(jìn)行房房屋拆遷和和土地開發(fā)發(fā)活動，并并相應(yīng)支付付城鎮(zhèn)土地地拆遷補償償費。土地出讓地地價款的數(shù)數(shù)額由土地地所在城市市、地區(qū)、、地段、土土地用途及及使用條件件等許多方方面因素決決定。許多多城市對土土地制定了了基準(zhǔn)地價價，具體宗宗地的土地地出讓地價價款要在基基準(zhǔn)地價的的基礎(chǔ)上加加以適當(dāng)調(diào)調(diào)整確定。。⑶土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費：：土地轉(zhuǎn)讓費費是指土地地受讓方向向土地轉(zhuǎn)讓讓方支付的的土地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓費。依法法通過土地地出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取取得的土地地使用權(quán)可可以轉(zhuǎn)讓給給其它合法法使用者。。土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓時時，地上建建筑物及其其它附著物物的所有權(quán)權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓讓。⑷土地租租用費：：土地租用費費是指土地地租用方向向土地出租租方支付的的費用。以以租用方式式取得土地地使用權(quán)可可以減少項項目開發(fā)的的初期投資資，但在房房地產(chǎn)項目目開發(fā)中較較為少見。。⑸土地投投資折價：：房地產(chǎn)項目目土地使用用權(quán)可以來來自房地產(chǎn)產(chǎn)項目的一一個或多個個投資者的的直接投資資。在這種種情況下，，不需要籌籌集現(xiàn)金用用于支付土土地使用權(quán)權(quán)的獲取費費用，但一一般需要將將土地使用用權(quán)評估作作價。（一）土地地取得的費費用——競價購買一般土地儲儲備中心主主導(dǎo)土地一一級開發(fā)（（公開交易易市價直接接買）序號項目計費依據(jù)計費標(biāo)準(zhǔn)(元/)費用合計(萬元)備注名稱數(shù)值單位

一土地費用

35741.2

1.1土地受讓費土地面積1145.00畝30.0034,350.00763337.151.2契稅土地價34,350.00萬元4.0%1374.0地價款的4%1.3印花稅土地價34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5‰如果不是公公開市場購購買，如何何確定土地地的價款？？？（一）土地地取得的費費用——價格預(yù)估方方法1.市場比較法法：根據(jù)市場中中的替代原原理，將待待估土地與與具有替代代性的，且且在估價時時點近期市市場上交易易的類似地地產(chǎn)進(jìn)行比比較，并對對類似地產(chǎn)產(chǎn)的成交價價格作適當(dāng)當(dāng)修正，以以此估算待待估土地客客觀合理價價格的方法法。在同一一公開市場場中，兩宗宗以上具有有替代關(guān)系系的土地價價格因競爭爭而趨于一一致。市場場比較法的的基本公式式如下：直接比較公公式：PD＝PB×A××B×D××E間接比較公公式：PD＝PB×A××B×C××D×EPD―――待估宗地地價格；；PB―――比較案例例價格；；A―待估宗地地情況指指數(shù)/比較案例例宗地情情況指數(shù)數(shù)＝正常情情況指數(shù)數(shù)/比較案例例宗地情情況指數(shù)數(shù)B―待估宗地地估價期期日地價價指數(shù)/比較案例例宗地交交易日期期指數(shù)D―待估宗地地區(qū)域因因素條件件指數(shù)/比較案例例宗地區(qū)區(qū)域因素素條件指指數(shù)E―待估宗地地個別因因素條件件指數(shù)/比較案例例宗地個個別因素素條件指指數(shù)式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前前；C―標(biāo)準(zhǔn)宗地地條件評評價系數(shù)數(shù)／比較較案例宗宗地條件件評價系系數(shù)2.成本逼近近法：成本逼近近法是以以開發(fā)土土地所耗耗費的各各項費用用之和為為主要依依據(jù)，再再加上一一定的利利潤、利利息、應(yīng)應(yīng)繳納的的稅金和和土地所所有權(quán)收收益來確確定土地地價格的的方法。。成本逼逼近法的的新開發(fā)發(fā)土地的的一般地地價公式式：集體土地征地費用說明土地補償費①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補償安置補助費（見①）地上附著物和青苗補償費（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補償費占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費城鎮(zhèn)拆遷安置費用說明被拆除房屋及附屬物補償費

①被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費等。

購建拆遷安置用房費安置補助費（見①）被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費公式：地地價=土地取得得費+土地開發(fā)發(fā)費+利息+利潤+土地所有有權(quán)收益益=成本價格格＋土地地所有權(quán)權(quán)收益3.基準(zhǔn)地價價系數(shù)修修正法：通過對對待估宗宗地地價價影響因因素的分分析，對對城市已已公布的的同類用用途同級級土地基基準(zhǔn)地價價進(jìn)行修修正，估估算宗地地客觀價價格的方方法。其其基本公公式如下下：土地價格格=基準(zhǔn)地價價×(1±±K)式中：ＫＫ—基準(zhǔn)地價價修正系系數(shù)⑴商業(yè)、綜綜合、居居住用地地宗地樓面面熟地價價=適用的基基準(zhǔn)地價價（樓面面熟地價價）×期日修正正系數(shù)×年期修正正系數(shù)×容積率修修正系數(shù)數(shù)×因素修正正系數(shù)⑵工業(yè)用用地宗地樓面面熟地價價=適用的基基準(zhǔn)地價價（樓面面熟地價價）×期日修正正系數(shù)×年期修正正系數(shù)×因素修正正系數(shù)/宗地容積積率（當(dāng)當(dāng)宗地容容積率<1時）（三）前前期工程程費前期工程程費：主主要包括括開發(fā)項項目的前前期規(guī)劃劃、設(shè)計計、可行行性研究究、水文文地質(zhì)勘勘測以及及“三通通一平””等土地地開發(fā)工工程費支支出。規(guī)劃設(shè)計費建安工程費的3%左右可行性研究費項目總投資的1%～3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費用需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算一般為設(shè)計概算的0.5%左右“三通一平”等土地開發(fā)費可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算“三通一平”等土地開發(fā)費主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用提示：一一般按建建安工程程費3-6%（最簡單單的方法法）項目單價（元/㎡）備注二前期工程費

1節(jié)能評估及項目申請報告2.7

2環(huán)境影響評估0.3

3交通影響評估0.9

4監(jiān)理費45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》，暫按安裝工程費的2.1%估算5勘察費2.0

6設(shè)計費15-40市場均值估算（北京一般取費標(biāo)準(zhǔn)每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費3.0

8標(biāo)底編制造價的0.03%9招投標(biāo)代理費用2.5按照<北京市招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法>累進(jìn)計算10招投標(biāo)管理費中標(biāo)價格的0.06%，暫按建安費計算11測繪費用(釘樁、正負(fù)零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價格估算（在建工程各類測量）12測繪費用（房屋面積實測）1.4房屋面積實測取費標(biāo)準(zhǔn)1.36元/平米13竣工驗收費用10.0包括消防驗收、水質(zhì)驗收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計算14三通一平費50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整（三）房房屋開發(fā)發(fā)費房屋開發(fā)發(fā)費包括括建筑安安裝工程程費、公公共配套套設(shè)施建建設(shè)費和和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)建筑安裝工程費（三）房房屋開發(fā)發(fā)費——建安工程程費項目單價（元/平方米）備注三建安工程費1地上建筑建安費按建筑工程單方造價

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費2000-3000視項目實際情況而定（車庫、人防）1.建筑安裝裝工程費費建筑安裝裝工程費費是指建建造房屋屋建筑物物所發(fā)生生的建筑筑工程費費用(結(jié)構(gòu)、建建筑、特特殊裝修修工程費費)、設(shè)備采采購費用用和安裝裝工程費費用(給排水、、電氣照照明及設(shè)設(shè)備安裝裝、空調(diào)調(diào)通風(fēng)、、弱電設(shè)設(shè)備及安安裝、電電梯及其其安裝、、其他設(shè)設(shè)備及安安裝)等。當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)項目包包括多個個單項工工程時，，應(yīng)對各各個單項項工程分分別估算算建筑安安裝工程程費用。。項目單價（元/㎡）備注（北京）三建安工程費1地上建筑建安費

（1）土建工程費

別墅、類別墅2000-3000毛坯

多層建筑1600-1800毛坯

高層建筑2000-2200毛坯

（2）設(shè)備安裝費200含水電暖通、電梯等給排水工程采暖工程照明及弱電工程電梯安裝工程2地下建筑建安費2000-3000視項目實際情況而定（車庫、人防）㈢房屋屋開發(fā)費費——建安工程程費（明明細(xì)）（三）房房屋開發(fā)發(fā)費——基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費2.基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費費是指建建筑物2米以外和和項目紅紅線范圍圍內(nèi)的各各種管線線、道路路工程的的建設(shè)費費用。主主要包括括：自來來水、雨雨水、污污水、煤煤氣、熱熱力、供供電、電電信、道道路、綠綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)、室室外照明明等設(shè)施施的建設(shè)設(shè)費用，，各項設(shè)設(shè)施與市市政設(shè)施施干線、、干管、、干道等等的接口口費用。。一般按按實際工工程量估估算。提示：一一般按規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)和實際際工程量量估算。。也可以以按建安安工程費費的15%，某某項項目達(dá)到到25%序號項目單位數(shù)量單價（京政發(fā)[1993]34號文）（元）造價計算說明1道路工程平米80按概算造價2室外供水工程（自來水）米

600

按概算造價3室外排污排水工程米

700（雨水）800（污水）按概算造價4熱力工程米2000按概算造價5煤氣工程1000按概算造價6室外供電安裝工程米

700按概算造價7綠化工程平米20按概算造價8路燈安裝工程米

5按概算造價（三）房房屋開發(fā)發(fā)費——公共配套套設(shè)施建建設(shè)費3.公共配套套設(shè)施建建設(shè)費：：是指居住住小區(qū)內(nèi)內(nèi)為居民民服務(wù)配配套建設(shè)設(shè)的各種種非營利利性的各各種公共共配套設(shè)設(shè)施(或公建設(shè)設(shè)施)的建設(shè)費費用。主主要包括括居委會會、派出出所、托托兒所、、幼兒園園、公共共廁所、、停車場場等。提示：一一般按規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)和實際際工程量量估算。。也可以以按建安安工程費費的3-5%序號項目單位數(shù)量單價費用計算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價3文化活動站平方米按概算造價4居委會平方米按概算造價5單車棚平方米按概算造價6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價（三）房房屋開發(fā)發(fā)費——估算方法法：單元估算法單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。單位指標(biāo)估算法指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時)指標(biāo)計算，變配電安裝按設(shè)備容量(千伏安)指標(biāo)計算，集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量(千卡/小時)指標(biāo)計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時)指標(biāo)計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標(biāo)計算，室外道路按道路面積(平方米)指標(biāo)計算等。工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算項目投資。概算指標(biāo)估算法概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費＝每平方米造價指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。其他方法類似工程經(jīng)驗：般使用用的方法；外概預(yù)算定額法（三）房房屋開發(fā)發(fā)費——案例江西造價價案例：：某磚混混住宅建建筑安裝裝工程造造價分析析結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)建筑面積：5612.29平方米基本特征檐高（ｍ）層數(shù)層高（ｍ）基礎(chǔ)類型利潤率%17.356首層標(biāo)準(zhǔn)層頂層滿堂基礎(chǔ)7.52.82.8×42.9工程概況況工程造價價分析工程價格（元）（以2000年預(yù)算基價為依據(jù)）每㎡價格各項費用所占比例（％）元％人工費材料費機構(gòu)費費用利潤稅金4,800,752.87855.410016.100216.38757.223.7412.486.993.3其中土建工程748.3210016.3857.364.1912.026.753.3給排水工程19.8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱電工程57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建工程程造價分分析安裝工程程造價分分析土建單方造價土建各部位所占比例（％）元/㎡％基礎(chǔ)主體屋面門窗裝飾其他748.3210012.3954.415.610.116.760.74安裝單方造價安裝各專業(yè)工程所占比例（％）元/㎡％給排水采暖照明及弱電通風(fēng)其他107.0810018.5728.0253.41－－提示索引引：查詢詢項目所所在省份份造價信信息網(wǎng)如北京造造價（）造價招招標(biāo)、造造價指數(shù)數(shù)（四）管管理費用用管理費：：指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的管理部部門為組組織和管管理開發(fā)發(fā)經(jīng)營活活動而發(fā)發(fā)生的各各種費用用。主要包括括：管理人員員工資、、職工福福利費、、辦公費費、差旅旅費、折折舊費、、修理費費、工會會經(jīng)費、、職工教教育經(jīng)費費、社會會保險費費、董事事會費、、咨詢費費、審計計費、訴訴訟費、、排污費費、房地地產(chǎn)稅、、土地使使用稅、、技術(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費、、技術(shù)開開發(fā)費、、無形資資產(chǎn)攤消消、開辦辦費攤銷銷、業(yè)務(wù)務(wù)招待費費、壞賬賬損失、、存貨盤盤虧、毀毀損和報報廢損失失以及其其他管理理費用。。注：如果果房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)同時時開發(fā)若若干個房房地產(chǎn)項項目，管管理費應(yīng)應(yīng)該在各各個項目目間合理理分?jǐn)?。。提示：管管理費可可按項目目（二））+（三）的的3%～5%估算。（五）財財務(wù)費用用財務(wù)費用用：指企業(yè)為為籌集資資金而發(fā)發(fā)生的各各項費用用，主要要為借款款或債券券的利息息，還包包括金融融機構(gòu)手手續(xù)費、、融資代代理費、、承諾費費、外匯匯匯兌凈凈損失以以及企業(yè)業(yè)籌資發(fā)發(fā)生的其其他財務(wù)務(wù)費用。。提示：利利息的計計算：可可參照金金融市場場利率和和資金分分期投入入的情況況按復(fù)利利計算；；計算基數(shù)數(shù)=（一）+（二）融資費用用：利利息以外外的其他他融資費費用，一一般占利利息的10%左右。（六）銷銷售費用用銷售費用用:指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在銷銷售房地地產(chǎn)產(chǎn)品品過程中中發(fā)生的的各項費費用，以以及專設(shè)設(shè)銷售機機構(gòu)或委委托銷售售代理的的各項費費用。包括銷售售人員工工資、獎獎金、福福利費、、差旅費費，銷售售機構(gòu)的的折舊費費、修理理費、物物料消耗耗費、廣廣告宣傳傳費、代代理費、、銷售服服務(wù)費及及銷售許許可證申申領(lǐng)費等等。1）廣告宣宣傳及市市場推廣廣費，一一般約為為銷售收收入的1%~2%。2）銷售代代理費，，一般約約為銷售售收入的的1.5%~2%。3）其他銷銷售費用用，一般般約為銷銷售收入入的0.5%~1%。提示：銷銷售費用用約占到到銷售收收入的3%-5%。（七）開開發(fā)期稅稅費房地產(chǎn)開開發(fā)項目目投資估估算中應(yīng)應(yīng)考慮項項目開發(fā)發(fā)期所負(fù)負(fù)擔(dān)的各各種稅金金和地方方政府或或有關(guān)部部門征收收的費用用。主要要包括：：固定資資產(chǎn)投資資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅、、市政支支管線分分?jǐn)傎M、、供電貼貼費、用用電權(quán)費費、分散散建設(shè)市市政公用用設(shè)施建建設(shè)費、、綠化建建設(shè)費、、電話初初裝費、、建材發(fā)發(fā)展基金金、人防防工程費費等。各各項稅費費應(yīng)根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)赜杏嘘P(guān)法規(guī)規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估估算。提示：可按建建安工程費的的8-15%（八）其他費費用其他費用：主要包括臨時時用地費和臨臨時建設(shè)費、、工程造價咨咨詢費、總承承包管理費、、合同公證費費、施工執(zhí)照照費、工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督費、、工程監(jiān)理費費、竣工圖編編制費、工程程保險費等雜雜項費用。這這些費用一般般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)部門規(guī)定的的費率估算。。序號項目取費基數(shù)取費單價（元/平米或%）金額（萬元）算算說明1臨時用地費按建筑面積或建安費用按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費用2臨時建設(shè)費3工程造價咨詢費4總承包管理費5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約約占建安費用用的2%-3%。（九）不可預(yù)預(yù)見費不可預(yù)見費：：根據(jù)項目的的復(fù)雜程度和和前述各項費費用估算的準(zhǔn)準(zhǔn)確程度土地成本視具具體情況爾定定是否加入（（—）當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目竣工后后采用出租或或自營方式經(jīng)經(jīng)營時，還應(yīng)應(yīng)估算項目經(jīng)經(jīng)營期間的運運營費用。運運營費用通常常包括：人工工費，公共設(shè)設(shè)施設(shè)備運行行費、維修及及保養(yǎng)費，綠綠地管理費，，衛(wèi)生清潔與與保安費用，，辦公費，，保險費，房房產(chǎn)稅，廣告告宣傳及市場場推廣費，租租賃代理費，，不可預(yù)見見費。提示：（一））~（八）各項費費用之和的3%～7%估算。小結(jié)開發(fā)建設(shè)費用用投資估算表表序號項目計費基礎(chǔ)單位計費數(shù)值計費標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡，%)費用(萬元)計算依據(jù)一土地費用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

#DIV/0!

1前期費用建安工程費萬元

4.00%

建安工程費3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費萬元

15.00%

建安工程費的15%3建安工程費總建筑面積平方米

#DIV/0!

4公共配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費萬元

4.00%

建安工程費的3-5%5開發(fā)期間稅費建安工程費萬元

8.00%

建安工程費的8-15%6其他費用建安工程費平方米

3.00%

據(jù)實計算或建安費用的3%三期間費用

萬元

#DIV/0!

1銷售費用銷售收入萬元

3.00%

銷售收入的3-6%，2管理費用開發(fā)成本萬元

3.00%

開發(fā)成本的2-3%3財務(wù)費用土地成本+開發(fā)成本萬元

8.65%

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計算四不可預(yù)見費土地成本+開發(fā)成本+期間費用萬元

5%

土地成本視具體情況而定序號項目總投資合計總建筑面積萬元

#DIV/0!

37目錄CONTENT五、相關(guān)分析析三、項目收入入四、項目利潤潤六、典型案例例二、項目成本本一、基本知識識38三、項目收入入開發(fā)計劃銷售計劃價格估算銷售收入稅費估算收入估算估算房地產(chǎn)開開發(fā)項目的收收入，首先要要制定切實可可行的租售計計劃(含銷售、出租租、自營等計計劃)。租售計劃的的內(nèi)容通常包包括：擬租售售物業(yè)的類型型、時間和相相應(yīng)的數(shù)量，，租售價格，，租售收入及及收款方式。。租售計劃應(yīng)應(yīng)遵守政府有有關(guān)租售和經(jīng)經(jīng)營的規(guī)定，，并與開發(fā)商商的投資策略略相配合。開發(fā)方案：：整個開發(fā)期數(shù)數(shù)量擬開發(fā)建建設(shè)的物業(yè)類類型和數(shù)量。。租售方案：：對于一個具體體的房地產(chǎn)開開發(fā)項目而言言，此時必須須明確：出租租面積和出售售面積的數(shù)量量及其與建筑筑物的對應(yīng)關(guān)關(guān)系，在整個個租售期內(nèi)每每期(年、半年、季度度、月)擬銷售或出租租的物業(yè)類型型和數(shù)量。綜合用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，應(yīng)按不不同用途或使使用功能劃分分。租售價格：：租售價格應(yīng)在在房地產(chǎn)市場場分析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上確定。（一）開發(fā)計計劃序號

合計開發(fā)經(jīng)營期項目1234……1一期普宅

2別墅3商業(yè)

4二期普宅

5別墅6商業(yè)

7三期普宅

8辦公9商業(yè)

10…….

11

合計

整個開發(fā)期數(shù)數(shù)量擬開發(fā)建建設(shè)的物業(yè)類類型和數(shù)量。。一期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公小計A1區(qū)

97500——9375——234875A2區(qū)

——9200036000——二期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公

小計B1區(qū)

68000——————310760B2區(qū)

55000——————B3區(qū)

——127760————B4區(qū)

——60000————三期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公

小計C1區(qū)

————1500038000150632C2區(qū)

——97632————地上總建筑面積

（合計）696267景得鎮(zhèn)項目案案例42一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年景得鎮(zhèn)項目案案例（二）銷售計計劃序號

合計開發(fā)經(jīng)營期項目1234……1一期普宅

2別墅3商業(yè)

4二期普宅

5

別墅6商業(yè)

7三期普宅

8辦公9商業(yè)

10…….

11

合計

在整個租售期期內(nèi)每期(年、半年、季度度、月)擬銷售或出租租的物業(yè)類型型和數(shù)量。綜合用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，應(yīng)按不不同用途或使使用功能劃分分。44一期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月三期（普通住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年景得鎮(zhèn)項目案案例序號類型預(yù)測銷售均價（元/㎡）或租金01234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公（三）價格估估算定義：根據(jù)市場比較較法的替代原原理，選擇與與估價對象處處于同一供需需圈內(nèi)的物業(yè)業(yè)作為比較案案例，經(jīng)過交交易情況、交交易日期、區(qū)區(qū)域因素及個個別因素諸項項修正，得出出估價對象的的比準(zhǔn)價格。。市場比較法定定價過程：①搜集交易實實例，②選擇擇比較實例房房地產(chǎn)，③建建立價格可比比基礎(chǔ)，④比比較實例的比比較和修正，，⑤確定該房房地產(chǎn)的比準(zhǔn)準(zhǔn)價格計算公式：PD＝PB×A×B×D×E46式中：PD——待估物業(yè)價格格；PB——比較案例價格格；A——待估物業(yè)情況況指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)情況指數(shù)＝正常情況指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價價期日價格指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)交易日期指指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域域因素條件指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)區(qū)域因素條條件指數(shù)E——待估物業(yè)個別別因素條件指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)個別因素條條件指數(shù)（三）價格估估算——市場比較法定義：收益法又稱收收益資本化法法、收益還原原法，是預(yù)測測估價對象的的未來收益，，然后利用報報酬率或資本本化率、收益益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為價值來來求取估價對對象的方法。。收益法的本本質(zhì)是以房地地產(chǎn)的預(yù)期未未來收益為導(dǎo)導(dǎo)向求取估價價對象的價值值。計算公式：無限年期：P=A/r（房地產(chǎn)價格＝＝房地產(chǎn)的凈凈收益/利率）有限年期（我我們一般用的的）：48（三）價格估估算——收益法注：其他情況況詳見培訓(xùn)教教材《房地產(chǎn)估價理理論與方法》定義：房地產(chǎn)開發(fā)過過程中發(fā)生的的各種費用加加和的一種方方法。新建：取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)進(jìn)行房屋建設(shè)設(shè)，然后銷售售所建成的商商品房”這種種典型的房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營方式為例，，并從便于測測算各構(gòu)成項項目的金額的的角度，來劃劃分房地產(chǎn)價價格構(gòu)成。在在這種情況下下，房地產(chǎn)價價格通常由如如下7大項構(gòu)成：①①土地取得成成本；②開發(fā)發(fā)成本；③管管理費用；④④投資利息；；⑤銷售費用用；⑥銷售稅稅費；⑦開發(fā)發(fā)利潤。基本公式：新建房地產(chǎn)價價值=土地取得成本本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（注注意在成本計計算中無此項項）49（三）價格估估算——成本法現(xiàn)實中的開發(fā)發(fā)利潤是一種種結(jié)果，是由由銷售收入(售價)減去各種成本本、費用和稅稅金后的余額額。而在成本本法中，“售售價”是未知知的，是需要要求取的，開開發(fā)利潤則是是需要事先測測算的，所以以，運用成本本法估價需要要先測算出開開發(fā)利潤。在在估價中，測測算開發(fā)利潤潤應(yīng)掌握下列列幾點：⑴開開發(fā)發(fā)利利潤潤是是所所得得稅稅前前的的，，即即：：開發(fā)發(fā)利利潤潤＝＝開開發(fā)發(fā)完完成成后后的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價值值－－土土地地取取得得成成本本－－開開發(fā)發(fā)成成本本－－管管理理費費用用－－投投資資利利息息－－銷銷售售費費用用－－銷銷售售稅稅費費⑵開發(fā)發(fā)利利潤潤是是在在正正常常條條件件下下房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商所所能能獲獲得得的的平平均均利利潤潤，而而不不是是個個別別開開發(fā)發(fā)商商最最終終獲獲得得的的實實際際利利潤潤，，也也不不是是個個別別開開發(fā)發(fā)商商所所期期望望獲獲得得的的利利潤潤。。序號類型2011年每年銷售均價（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某某案案例例———價格格估估算算及及預(yù)預(yù)測測表表注：：寫寫字字樓樓售售價價按按20年回回收收期期估估算算，，漲漲幅幅按按10%；其其他他物物業(yè)業(yè)漲漲幅幅按按5%。（四四））租租售售收收入入經(jīng)營營收收入入是是指指向向社社會會出出售售、、出出租租房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品戒戒自自營營時時的的貨貨幣幣收收入入。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目的的經(jīng)經(jīng)營營收收入入主主要要包包括括房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售收收入入、、租租金金收收入入、、土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓收收入入、、配配套套設(shè)設(shè)施施銷銷售售收收入入（（以以上上統(tǒng)統(tǒng)稱稱租租售售收收入入））和和自自營營收收入入。。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對于于出出租租的的情情況況，，還還應(yīng)應(yīng)考考慮慮空空置置期期(項目目竣竣工工后后暫暫時時找找不不到到租租客客的的時時間間)和空空置置率率(未租租出出建建筑筑面面積積占占總總建建筑筑面面積積的的百百分分比比)對年年租租金金收收入入的的影影響響。。租租售售收收入入估估算算，，要要計計算算出出每每期期(年、、半半年年、、季季度度、、月月)所能能獲獲得得的的租租售售收收入入，，并并形形成成租租售售收收入入計計劃劃。。租租售售收收入入的的表表所所提提供供的的格格式式進(jìn)進(jìn)行行。。對于于出出租租的的情情況況，，還還應(yīng)應(yīng)考考慮慮空空置置期期(項目目竣竣工工后后暫暫時時找找不不到到租租客客的的時時間間)和空空置置率率(未租租出出建建筑筑面面積積占占總總建建筑筑面面積積的的百百分分比比)對年年租租金金收收入入的的影影響響。。租租售售收收入入估估算算，，要要計計算算出出每每期期(年、、半半年年、、季季度度、、月月)所能能獲獲得得的的租租售售收收入入，，并并形形成成租租售售收收入入計計劃劃。。租租售售收收入入的的表表所所提提供供的的格格式式進(jìn)進(jìn)行行。。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1商業(yè)出租收入（萬元）

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出租面積（㎡）00出租單價（元/㎡.天）出租比例（%）2辦公出租收入（萬元）00出租面積（㎡）00出租單價（元/㎡.天）出租比例（%）3酒店經(jīng)營收入0000……注：：酒酒店店詳詳見見酒酒店店投投資資分分析析表表案案例例住宅（一、二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(萬元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(萬元)425740002076821806某某某案案例例序號項目稅費率稅費基數(shù)1營業(yè)稅5%銷售收入2城市建設(shè)維護(hù)稅7%營業(yè)稅額3教育費附加3%營業(yè)稅額4房地產(chǎn)稅（從價計征）1.20%房產(chǎn)購買價格5房地產(chǎn)稅（從租計征）12%房產(chǎn)租賃價格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項目7契稅4%土地取得價值8印花稅0.5‰土地取得價值9企業(yè)所得稅25%項目銷售利潤13不可預(yù)見費5%土地費用+開發(fā)成本+期間費用14管理費3%開發(fā)成本15基準(zhǔn)收益率12%

16美元匯率

17固定資產(chǎn)貸款利率（3-5年）6.65%貸款總額18土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4（五五））稅稅費費估估算算目前前，，我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資企企業(yè)業(yè)納納稅稅的的主主要要稅稅種種如如下下：序號合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1營業(yè)稅

2城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費附加4地方教育費附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費10

企業(yè)所得稅稅費費表表（五五））稅稅費費估估算算———土地地增增值值稅稅一般般前前期期估估算算方方法法：：最新新國國稅稅發(fā)發(fā)（（2009年91號））土地地增增值值稅稅在在取取得得收收入入時時或或預(yù)預(yù)售售款款時時預(yù)預(yù)繳繳按按收收入入的的0.5%———4%預(yù)繳繳具具體體稅稅率率由由所所在在稅稅務(wù)務(wù)局局定定，，一一般般是是按按預(yù)預(yù)收收款款及及收收入入的的1%預(yù)繳繳。。房房屋屋售售完完后后清清算算，，多多退退少少補補。。增值值率率不不超超過過20%免征征土土地地增增值值稅稅。。清算算方方法法（（步步驟驟））：：1.計算算增增值值額額增值值額額=收入入額額—扣除除項項目目金金額額2.計算算增增值值率率增值值率率=增值值額額/扣除除項項目目金金額額3.確定定適適用用稅稅率率依據(jù)據(jù)計計算算的的增增值值率率，，按按其其稅稅率率表表確確定定適適用用稅稅率率4.依據(jù)據(jù)適適用用稅稅率率計計算算應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額應(yīng)納納稅稅額額=增值值額額*適用用稅稅率率—扣除除項項目目*速算算扣扣除除系系數(shù)數(shù)速算算公公式式（一一））增增值值額額未未超超過過扣扣除除項項目目金金額額50％土土地地增增值值稅稅稅稅額額=增值值額額×30％（二二））增增值值額額超超過過扣扣除除項項目目金金額額50％，，未未超超過過100％的的土土地地增增值值稅稅稅稅額額＝＝增增值值額額×40％－－扣扣除除項項目目金金額額×5％（三三））增增值值額額超超過過扣扣除除項項目目金金額額100％，，未未超超過過200％的的土土地地增增值值稅稅稅稅額額=增值值額額×50％－－扣扣除除項項目目金金額額×15％（四）增增值額超超過扣除除項目金金額200％土土地增增值稅稅稅額=增值額×60％－扣除除項目金金額×35％公式中的的5％，15％，35％為速算算扣除系系數(shù)。增值稅扣扣除項目目=費用（1+10%）+成本（1+20%）

項目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案例例稅種計稅基數(shù)計稅數(shù)額（萬元）稅率稅額（萬元）營業(yè)稅銷售額486715.905%24335.80城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅額24335.807%1703.51教育費附加營業(yè)稅額24335.803%730.07地方教育費附加營業(yè)稅額24335.802%486.72交易印花稅購銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤108131.7125.0%27032.93合計92866.74某某項目目案例60目錄CONTENT五、相關(guān)關(guān)分析三、項目目收入四、項目目利潤六、典型型案例二、項目目成本一、基本本知識61四、項目目利潤基本概念念核心指標(biāo)標(biāo)參考指標(biāo)標(biāo)利潤總額額＝租售收收入－土土地成本本—房屋開發(fā)發(fā)成本－－開發(fā)費費用（銷銷售費用用、管理理費用、、財務(wù)費費用）-其他費用用-不可預(yù)見見費用－－各項稅稅金（經(jīng)經(jīng)營稅金金及附加加、土地地增值稅稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅等））凈利潤=利潤總額額-企業(yè)所得得稅+（營業(yè)外外收入-營業(yè)外支支出；一一般企業(yè)業(yè)考慮））（一）基基本概念念——利潤直接成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本)成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用)銷售利潤率開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值貨幣時間間價值，，是指在在不考慮慮通貨膨膨脹和風(fēng)風(fēng)險情況況下的、、貨幣經(jīng)經(jīng)歷一定定時間的的投資和和再投資資所增加加的價值值，也稱稱為資金金的時間間價值。。貨幣時時間價值值的本質(zhì)質(zhì)是價值值增值。。從數(shù)量上上看，貨貨幣時間間價值是是在沒有有風(fēng)險和和沒有通通貨膨脹脹條件下下的社會會平均資資金利潤潤率。企企業(yè)在投投資某一一項目時時，至少少要取得得社會平平均的利利潤率。。復(fù)利現(xiàn)值值計算：：是復(fù)利利終值的的相對概概念，指指未來一一定時間間的特定定資金按按復(fù)利計計算的現(xiàn)現(xiàn)在價值值。P＝F×（1＋i）－n復(fù)利終值值計算:F＝P×（1＋i）n年初存入入100元，利率率10%，按單復(fù)復(fù)利計算算，兩年年后其終終值多少（一）基基本概念念——資金價值值（一）基基本概念念——現(xiàn)金流量量現(xiàn)金流量指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額（一）基基本概念念——現(xiàn)金量與與利潤的的關(guān)系可行性研研究中，，現(xiàn)金凈凈流量可可以代替替利潤作作為評價價投資凈凈收益的的指標(biāo)。。在整個投投資有效效年限內(nèi)內(nèi)，項目目利潤總總計與現(xiàn)現(xiàn)金凈流流量是相相等的。。應(yīng)用現(xiàn)金金凈流量量，并可可方便地地引入資資金時間間價值來來考察投投資方案案。利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益（一）基基本概念念——經(jīng)濟(jì)評價價指標(biāo)核心指標(biāo)內(nèi)部收益率

銷售凈利率（或投資利潤率）財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)回收期參考指標(biāo)總投資回報率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)

指標(biāo)評價價考慮：：（1）核心指指標(biāo)確定定指標(biāo)值值標(biāo)準(zhǔn)；；參考指指標(biāo)中的的總體指指標(biāo)未定定標(biāo)準(zhǔn)僅僅做參考考；參考考指標(biāo)中中的單項項指標(biāo)結(jié)結(jié)合具體體項目分分析評估估。（2）經(jīng)過對對部分項項目（成成都1期、大連連等）的的測試，，其內(nèi)部部收益率率均超過過30%。因此對對一般多多層項目目內(nèi)部收收益率暫暫定為25%。（3）經(jīng)測算算，集團(tuán)團(tuán)平均稅稅前銷售售利潤率率為12%，銷售凈凈利率約約在8.04~10.2%之間，因因此銷售售凈利率率暫定為為9%。（一）基基本概念念——指標(biāo)參考考萬科核心心指標(biāo)的的基本要要求（參參考）內(nèi)部收益率≥25%銷售凈利率≥9%（一）基基本概念念——資金使用用計劃房地產(chǎn)項項目應(yīng)根根據(jù)可能能的建設(shè)設(shè)進(jìn)度和和將會發(fā)發(fā)生的實實際付款款時間和和金額，，編制資資金使用用計劃表表。在房房地產(chǎn)項項目可行行性研究究階段，，可以以年、半半年、季季度、月月為計算算期單位位，按期期編制資資金使用用計劃。。編制資資金使用用計劃，，應(yīng)考慮慮各種投投資款項項的付款款特點，，要充分分考慮預(yù)預(yù)收款、、欠付款款、預(yù)付付定金以以及按工工程進(jìn)度度付款的的具體情情況序號

合計開發(fā)經(jīng)營期項目1234……1土地費用

2前期費用

3基礎(chǔ)設(shè)施費

4建安工程費

5配套設(shè)施費用

6開發(fā)期間稅費

7其他費用

8銷售費用

9管理費用

10財務(wù)費用

11不可預(yù)見費

合計

（一）基基本概念念——現(xiàn)金流量量表（二）核核心指標(biāo)標(biāo)——財務(wù)內(nèi)部部收益率率財務(wù)內(nèi)部部收益率率(FIRR)，是指項項目在整整個計算算期內(nèi)，，是指能能夠使未未來現(xiàn)金金流入量量的現(xiàn)值值等于未未來現(xiàn)金金流出現(xiàn)現(xiàn)值的貼貼現(xiàn)率，，簡單說說就是各各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量現(xiàn)值累累計等于于零時的的折現(xiàn)率率，是評評估項目目盈利性性的基本本指標(biāo)。。其計算公公式為：：內(nèi)部收益益率是這這樣的一一種利率率，如果果按該利利率通過過借款來來投資項項目，將將一無所所獲。內(nèi)內(nèi)部收益益率體現(xiàn)現(xiàn)了項目目本身即即內(nèi)在的的收益水水平或獲獲利能力力，是項項目內(nèi)在在的投資資收益率率，本質(zhì)質(zhì)上是一一個貼現(xiàn)現(xiàn)率。財務(wù)內(nèi)部部收益率率的作用用在獨立方方案的分分析評價價時，一一般是在在求得投投資項目目的內(nèi)部部收益率率后，不不同期貸貸款利率率、同期期行業(yè)基基準(zhǔn)收益益率相比比較，以以判定項項目在財財務(wù)上是是否可行行。①FIRR不同期貸貸款利率率i比較反映項目目的盈虧虧狀況：FIRR＞i，項目盈利FIRR=i，項目盈虧平衡FIRR＜i，項目虧損FIRR＞ic，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平FIRR=ic，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平FIRR＜ic，項目盈利低于行業(yè)平均水平②FIRR不同期行行業(yè)基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率ic比較，反反映項目目不行業(yè)業(yè)平均收收益水平平相比的的盈利情情況財務(wù)內(nèi)部部收益率率的計算算（內(nèi)插插法，了了解即可可）其公式為為：式中：FIRR：內(nèi)部收收益率；；NPV1：采用低低折現(xiàn)率率時凈現(xiàn)現(xiàn)值的正正值；NPV2：采用高高折現(xiàn)率率時凈現(xiàn)現(xiàn)值的負(fù)負(fù)值；i1：凈現(xiàn)值值為接近近于零時時的正值值的折現(xiàn)現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值值為接近近于零時時的負(fù)值值的折現(xiàn)現(xiàn)率。（3）財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率的計計算Excel函數(shù)法IRR（X:Y）（二）核核心指標(biāo)標(biāo)——銷售凈利利率為什么用用銷售凈凈利率意意義以銷售收收入為基基數(shù)，指指標(biāo)蘊涵涵內(nèi)容更更豐富點點，除了了能反映映獲利能能力，還還可以反反映售價價風(fēng)險的的承受能能力，比比如，銷銷售凈利利率為9%，大約可可以知道道，如果果售價下下降9%左右，將將基本無無利可圖圖；而售售價相當(dāng)當(dāng)于市場場風(fēng)險，，其難以以控制程程度遠(yuǎn)大大于成本本；銷售凈利利率更易易于普遍遍的理解解，直觀觀明了，，望文即即可知道道是“凈凈利潤””除以““銷售收收入”；；投資回回報率則則須特別別明確，，如總投投資是““總成本本”還是是“總成成本+期間費用用”，包包含不包包含“所所得稅””？““回報””是稅前前利潤。。銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入×100%項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅（二）核核心指標(biāo)標(biāo)——財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(FNPV)：是指項目目按行業(yè)業(yè)的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率或設(shè)定定的目標(biāo)標(biāo)收益率率ic，將項目目計算期期內(nèi)各年年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量折算到到開發(fā)活活動起始始點的現(xiàn)現(xiàn)值之和和，是房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目財務(wù)評評價中的的一個重重要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)。。財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值的計計算公式式為：式中FNPV——項目在起起始時間間點的財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值；ic———基準(zhǔn)收益益率或設(shè)設(shè)定的目目標(biāo)收益益率。如果FNPV大于等于于0，說明該該項目的的獲利能能力達(dá)到到或超過過了基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率的要求求，因而而在財務(wù)務(wù)上是可可以接受受的。如如果FNPV小于0，則項目目不可接接受。Excel函數(shù)法（二