房地產(chǎn)定價(jià)方法淺析T

房地產(chǎn)定價(jià)方法淺析前言：本報(bào)告主要針對(duì)一些比較通用、科學(xué)的定價(jià)方法展開分析。其中包括：市場(chǎng)比較法，總價(jià)卡位法，價(jià)格系數(shù)法，層次分析法4種定價(jià)方法。市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法定價(jià)思路：類比同質(zhì)區(qū)域的相似項(xiàng)目，確定權(quán)重，找到價(jià)值梯度，最后推導(dǎo)出一個(gè)均衡、合理的價(jià)格以遵循市場(chǎng)普遍價(jià)格規(guī)律.定價(jià)原則：在同質(zhì)區(qū)域內(nèi)抽取與本案類似度和關(guān)聯(lián)度高的項(xiàng)目采樣確定項(xiàng)目權(quán)重根據(jù)所選項(xiàng)目與本案的相似度和關(guān)聯(lián)度，確定樣本相對(duì)本案所占的比重確定可比參數(shù)及權(quán)重確定影響價(jià)格的各項(xiàng)參數(shù)，及根據(jù)每項(xiàng)參數(shù)對(duì)價(jià)格的決定程度來確定相關(guān)權(quán)重Step1Step2Step3項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格適用范圍：范圍很廣，高層、別墅等各種產(chǎn)品都可使用，或者結(jié)合其他定價(jià)方法一起使用本項(xiàng)目修正系數(shù)=土地評(píng)估系數(shù)+類比價(jià)值評(píng)估系數(shù)；基于各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的單位系數(shù)價(jià)格=類比（A--BC）項(xiàng)目?jī)r(jià)格/類比A---B）項(xiàng)目修正系數(shù)；本項(xiàng)目?jī)r(jià)格=基于各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的單位系數(shù)參考價(jià)的平均值定價(jià)體系注釋：市場(chǎng)比較法比較內(nèi)容權(quán)重中冶圣喬維斯萬科城市花園茵悅小城御景尚都（指標(biāo)）擬合比較擬合比較擬合比較擬合比較

程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)65%/

0.7825/0.785/0.7775/0.7125建筑規(guī)模5%1.20.061.20.0610.051.250.0625建筑形態(tài)10%1.250.1251.250.1251.350.1351.350.135社區(qū)景觀10%1.20.121.20.121.30.1310.1立面設(shè)計(jì)5%1.150.05751.10.0551.150.05750.90.045內(nèi)部裝修5%1.10.0551.40.071.10.0551.10.055戶型設(shè)計(jì)15%1.20.181.20.181.20.1810.15附加面積10%1.20.121.10.111.20.121.150.115品牌效應(yīng)5%1.30.0651.30.06510.0510.05項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo)35%/

0.57/0.545/0.59/0.49區(qū)位15%1.80.271.70.2551.80.271.40.21周邊配套10%1.70.171.60.161.70.171.50.15資源狀況10%1.30.131.30.131.50.151.30.13合計(jì)100%/

1.3525/1.33/1.3675/1.2025案例演示：可比參數(shù)：包涵土地評(píng)估參數(shù)和類比價(jià)值評(píng)估參數(shù)可根據(jù)不同的物業(yè)和側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行添加和刪減。擬合程度：與本案非常相似的=1。比本案好的＞1，差的＜1比較系數(shù)：擬合程度*權(quán)重修正系數(shù)

中冶圣喬維斯萬科城市花園茵悅小城御景尚都比較系數(shù)1.35251.331.36751.2025均價(jià)7500780075007350基于各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)參考價(jià)5545.295864.665484.466112.266112比重20%20%25%35%權(quán)重價(jià)1109.061172.931371.122139.293139本案綜合定價(jià)5792.397945針對(duì)本案，各項(xiàng)目的參考價(jià)格：各項(xiàng)目均價(jià)/比較系數(shù)比重：根據(jù)相似度和關(guān)聯(lián)度確定的各項(xiàng)目在本案價(jià)格中的重要程度權(quán)重價(jià)=參考價(jià)*權(quán)重各個(gè)項(xiàng)目權(quán)重價(jià)加和小結(jié)：應(yīng)用范圍廣——公寓，辦公，商業(yè)等都可以使用此種定價(jià)方法。應(yīng)用前提條件——存在多個(gè)可比照的項(xiàng)目。延伸和轉(zhuǎn)化——在不同產(chǎn)品的定價(jià)中，可以對(duì)參數(shù)和權(quán)重進(jìn)行適當(dāng)修改。擴(kuò)容——可以在采樣階段，豐富體系內(nèi)容，比如表現(xiàn)采樣原則，刪選樣本過程等。比較法的打分中，有以1為基數(shù)的，有100分別為基數(shù)，有0為基數(shù)的，道理都是相同的，靈活掌握。市場(chǎng)比較法附：動(dòng)態(tài)價(jià)格推算可根據(jù)以往的市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)，區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展，項(xiàng)目本體特征（如產(chǎn)品稀缺性等）來推算未來的月度增長(zhǎng)系數(shù)。上年至今月度等（過去一個(gè)時(shí)間段至今）本案未來月增長(zhǎng)系數(shù)預(yù)計(jì)區(qū)域全市保守中庸樂觀趨勢(shì)系數(shù)//①a1%②區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展a2%③項(xiàng)目本體特征（項(xiàng)目突出的優(yōu)勢(shì)或者劣勢(shì)）a3%….….….增長(zhǎng)系數(shù)=∑n=1an%動(dòng)態(tài)價(jià)格=靜態(tài)價(jià)格*增長(zhǎng)系數(shù)市場(chǎng)比較法總價(jià)卡位法主力總價(jià)卡位法總價(jià)空白點(diǎn)卡位法總價(jià)卡位法分類：求同——主力總價(jià)卡位法求異——總價(jià)空白點(diǎn)卡位法適用范圍：總價(jià)特征特別明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如別墅產(chǎn)品一、主力總價(jià)卡位法依據(jù)市場(chǎng)主力總價(jià)區(qū)間界定本案總價(jià)區(qū)間定價(jià)原則：定價(jià)思路：選擇同一區(qū)域，或者相似區(qū)域。如果選擇不同區(qū)域的組合，則要在區(qū)域主力總價(jià)區(qū)間選取上通過權(quán)重來剔除掉不同區(qū)域的差異性區(qū)域選擇市場(chǎng)主力總價(jià)確定確定與本案產(chǎn)品同質(zhì)的區(qū)域市場(chǎng)主力總價(jià)區(qū)間Step1Step2總價(jià)區(qū)間+面積區(qū)間單價(jià)區(qū)間范本：1.根據(jù)最近一年區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品的主力成交總價(jià)判定（推薦）。2.根據(jù)區(qū)域內(nèi)當(dāng)期在售項(xiàng)目中，同質(zhì)產(chǎn)品的主力總價(jià)判定（一）市場(chǎng)總價(jià)的兩種判定方法：1.以上圖示僅作示意，表現(xiàn)形式根據(jù)具體要求，自己選擇D400500EC520450680440450500650800550600800800100012001200450350XX年XX區(qū)域各項(xiàng)目XX別墅成交總價(jià)B最小值220500A450570

XX年XX區(qū)域XX別墅成交總價(jià)分布總價(jià)200萬以下200-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上成交套數(shù)52010862OROR2.圖示同1，只是把成交數(shù)據(jù)改成在售數(shù)據(jù)主力總價(jià)卡位法（二）通過過面積段比比較，確定定本案XX別墅總價(jià)區(qū)區(qū)間1.基本吻合市場(chǎng)中XX別墅的面積積段為300-500㎡，主力成成交價(jià)格段段為200-400萬本案XX別墅的面積積段為350-450㎡，與總體體市場(chǎng)面積積段吻合則本案XX別墅總價(jià)區(qū)區(qū)間框定為為200-400萬如：2.差距較大如：市場(chǎng)中XX別墅的面積積段為300-500㎡，主力成成交價(jià)格段段為200-400萬本案XX別墅的面積積段為600-700㎡，與總體體市場(chǎng)面積積段差距較較大，則根根據(jù)面積段段比例進(jìn)行行價(jià)格段的的同比例放放大或者縮縮小。主體市場(chǎng)面面積段/本案XX別墅面積段段≈1.45200*1.45=290400*1.45=580因此：則本案XX別墅總價(jià)區(qū)區(qū)間框定為為290-580萬主力總價(jià)卡位法（三）確定本本案單價(jià)區(qū)間間本案XX別墅的面積段段為350-450㎡，總價(jià)區(qū)間間框定為200-400萬如：200/350=5714.3元/㎡200/450=4444.4元/㎡400/350=11428.6元/㎡400/450=8888.9元/㎡則：根據(jù)不同的選選取原則，不不同的未來預(yù)預(yù)期，從4444.4-11428.6元/㎡的區(qū)間中選選取一個(gè)較為為適合的區(qū)間間。選取理由由要加以說明明。如：為了避免高價(jià)價(jià)入市的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并且保證證價(jià)格成長(zhǎng)的的穩(wěn)定性，我我司采用低開開高走的價(jià)格格策略，單價(jià)價(jià)區(qū)間初定為為。5500-7000元/㎡主力總價(jià)卡位法案例演示：保保利海上羅蘭蘭（只列舉獨(dú)棟棟定價(jià)過程，，其它產(chǎn)品類類推）1.選定區(qū)域：整整個(gè)青島市別別墅市場(chǎng)（注：區(qū)域范圍圍很廣，并不不是類似板塊塊比較）板塊即墨板塊嶗山板塊城陽板塊少海板塊總價(jià)區(qū)間420-680萬1000-2000萬400-500萬280-450萬2.市場(chǎng)主力總價(jià)價(jià)判定：450-680萬此處市場(chǎng)主力力總價(jià)推導(dǎo)有有部分漏洞：：漏洞1修正漏洞2修正不能從各版塊的主力總價(jià)上直接推導(dǎo)出整個(gè)青島市場(chǎng)的主力總價(jià)區(qū)間可以根據(jù)各板塊成交量占市場(chǎng)份額確定哪個(gè)板塊的價(jià)格是市場(chǎng)主力價(jià)格沒有考慮到各版塊包括本案所在膠南板塊的情況差距很大將各個(gè)板塊同比本案所在板塊，然后確定權(quán)重，推算適合本案的主力價(jià)格區(qū)間假想：如果青青島市現(xiàn)在主主力成交市場(chǎng)場(chǎng)在嶗山區(qū)，，那還能把膠膠南板塊的別別墅總價(jià)定到到1000-2000萬嗎？3.本案總價(jià)判定定：450-680萬面積段比較：：本案面積段段為270-380㎡，與全市獨(dú)獨(dú)棟別墅主力力面積區(qū)間吻吻合，因此選選定市場(chǎng)的主主力總價(jià)區(qū)間間為本案的總總價(jià)區(qū)間，即即450-680萬/套。附：此處最好好將市場(chǎng)獨(dú)棟棟別墅的主力力面積區(qū)間用用數(shù)字表示，，可以增強(qiáng)說說服力。4.單價(jià)判定：19000——20000元/㎡左右總價(jià)區(qū)間/面積區(qū)間，進(jìn)進(jìn)一步確定單單價(jià)范圍在進(jìn)行單價(jià)區(qū)區(qū)間細(xì)化的時(shí)時(shí)候，給出細(xì)細(xì)化原則和理理由總價(jià)卡位法主力總價(jià)卡位位法總價(jià)空白點(diǎn)卡卡位法二、總價(jià)空白白點(diǎn)卡位法依據(jù)同一區(qū)域域或相似區(qū)域域的同質(zhì)產(chǎn)品品的總價(jià)分布布，將總價(jià)空空白點(diǎn)作為本本案的總價(jià)區(qū)區(qū)間定價(jià)原則：定價(jià)思路：選擇同一區(qū)域域，或者相似似區(qū)域。區(qū)別別于主力總價(jià)價(jià)卡位法，空空白點(diǎn)卡位法法只能選擇同同一區(qū)域或者者類似區(qū)域，，不能選定差差距很大的區(qū)區(qū)域組合，否否則空白點(diǎn)會(huì)會(huì)有很多，此此方法就沒意意義了區(qū)域選擇市場(chǎng)總價(jià)空白點(diǎn)確定根據(jù)區(qū)域各種種別墅產(chǎn)品的的總價(jià)區(qū)間的的分布，結(jié)合合本案別墅產(chǎn)產(chǎn)品定位，找找到區(qū)域總價(jià)價(jià)空白點(diǎn)Step1Step2通過兩個(gè)總價(jià)價(jià)區(qū)間的相互互比較和驗(yàn)證證單價(jià)和總價(jià)區(qū)區(qū)間根據(jù)價(jià)格梯度推單價(jià)及總價(jià)根據(jù)本案以往往價(jià)格和區(qū)域域代表項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格的梯度，，推算出單價(jià)價(jià)，進(jìn)而根據(jù)據(jù)面積區(qū)間推推算總價(jià)區(qū)間間Step3這一步可用市市場(chǎng)比較等方方法替換，因因?yàn)橹挥卸质直P才會(huì)有以以前的價(jià)格。。總價(jià)空白點(diǎn)卡位法范本：（一）區(qū)域域各別墅產(chǎn)品品總價(jià)區(qū)間框框定

XX年XX區(qū)域聯(lián)排別墅成交總價(jià)分布總價(jià)200萬以下200-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上成交套數(shù)52010862如：

XX年XX區(qū)域雙拼別墅成交總價(jià)分布總價(jià)200萬以下200-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上成交套數(shù)58102062聯(lián)排別墅總價(jià)價(jià)分布雙拼別墅總價(jià)價(jià)分布經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別別墅總價(jià)分布布

XX年XX區(qū)域經(jīng)濟(jì)型別墅成交總價(jià)分布總價(jià)200萬以下200-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上成交套數(shù)58106202高檔獨(dú)棟別墅墅總價(jià)分布

XX年XX區(qū)域高檔獨(dú)棟別墅成交總價(jià)分布總價(jià)200萬以下200-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上成交套數(shù)58106520本案前期定位位為聯(lián)排+雙拼+經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟Ⅰ.確定全盤均價(jià)價(jià)的總價(jià)空白白點(diǎn)卡位Ⅰ總價(jià)空白點(diǎn)卡位法（二）確定總總價(jià)空白點(diǎn)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)別墅產(chǎn)品的的總價(jià)梯度，，找到市場(chǎng)總總價(jià)空白點(diǎn)400-600萬即本案整體總總價(jià)區(qū)間初定定為400-600萬如：200萬800萬600萬400萬1000萬聯(lián)排雙拼經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟高檔型獨(dú)棟本案總價(jià)空白點(diǎn)卡位法（三）單價(jià)推推算，用總價(jià)價(jià)空白點(diǎn)進(jìn)行行總價(jià)驗(yàn)證單價(jià)的推算可可結(jié)合其他定定價(jià)法，如市市場(chǎng)比較法，，比較系數(shù)法法等等。如：推算出整盤均均價(jià)為18000元/㎡本案面積區(qū)間間為220-300㎡則總價(jià)區(qū)間為為396-540萬驗(yàn)證：推算出的總價(jià)價(jià)區(qū)間與市場(chǎng)場(chǎng)總價(jià)空白點(diǎn)點(diǎn)400-600萬基本吻合，，因此全盤均均價(jià)可定為18000元/㎡如果推算出的的總價(jià)區(qū)間與與市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)相差較大，，應(yīng)采取折中中的方法，估估算出一個(gè)全全盤單價(jià)。OR總價(jià)空白點(diǎn)卡位法案例演示：好好世麒麟園1.區(qū)域總價(jià)區(qū)間間框定聯(lián)體別墅經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別別墅本案根據(jù)最近近一年的成交交套數(shù)在各總總價(jià)段的占比比，來確定市市場(chǎng)總價(jià)區(qū)間間。2.尋找總價(jià)空白白點(diǎn)此處的總價(jià)空空白點(diǎn)只是相相對(duì)而言，很很難做到總價(jià)價(jià)的完全真空空區(qū)，有一些些總價(jià)交集是是正常的，需需靈活運(yùn)用3.單價(jià)推算及驗(yàn)驗(yàn)證（本案例用系系數(shù)比較法做做單價(jià)推算））選取一個(gè)類似似案例（萬科科燕南園）和和本案以前單單價(jià)做比較。。將兩個(gè)項(xiàng)目的的年度均價(jià)進(jìn)進(jìn)行比較，得得出系數(shù)。萬科燕南園最最近一月的單單價(jià)*價(jià)格比較系數(shù)數(shù)作為本案單單價(jià)依據(jù)面積段和和推算所得的的單價(jià)來確定定總價(jià)區(qū)間。。用區(qū)域總價(jià)空空白點(diǎn)進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)證。Ⅱ.分物業(yè)的總價(jià)價(jià)空白點(diǎn)卡位位同確定全盤均均價(jià)的過程完完全一樣，只只是將別墅分分物業(yè)，如聯(lián)聯(lián)排，雙拼，，獨(dú)棟等，最最后確定的均均價(jià)也是本案案不同別墅產(chǎn)產(chǎn)品的均價(jià)。。需要注意，在在尋找空白點(diǎn)點(diǎn)的時(shí)候,比較項(xiàng)會(huì)有不不同。項(xiàng)目A本案聯(lián)排項(xiàng)目B項(xiàng)目C800萬600萬400萬1000萬200萬全盤單價(jià)總價(jià)價(jià)空白點(diǎn)卡位位分物業(yè)單價(jià)的的總價(jià)空白點(diǎn)點(diǎn)卡位以各種別墅產(chǎn)產(chǎn)品作為比較較項(xiàng)。以可比項(xiàng)目作作為比較項(xiàng)。?？們r(jià)空白點(diǎn)卡位法總價(jià)卡位法總總結(jié)主力總價(jià)卡位法總價(jià)空白點(diǎn)卡位法全盤均價(jià)分物業(yè)均價(jià)適用范圍使用范圍非常狹窄，只能針對(duì)總價(jià)特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)（如別墅等）使用的獨(dú)立性總價(jià)卡位法需要和別的定價(jià)方法結(jié)合使用，相互進(jìn)行驗(yàn)證，自己不能單獨(dú)構(gòu)成完整的定價(jià)體系前提條件條件苛刻，必須有可以比照的區(qū)域或者可比照的其他項(xiàng)目，并且總價(jià)必須存在主力區(qū)間或空白點(diǎn)，兩者缺一，便不能使用本質(zhì)區(qū)別總價(jià)求同（找到市場(chǎng)主力總價(jià)，迎合主流市場(chǎng)）總價(jià)求異（找到總價(jià)空白點(diǎn)，發(fā)掘新的機(jī)遇）所推價(jià)格粗放1.市場(chǎng)的主力總價(jià)段只是大致區(qū)間，找到的主力總價(jià)段也只是一個(gè)寬泛粗略的概念2.在比較本案面積段和市場(chǎng)主力面積段時(shí)，多數(shù)情況只是接近，或者用一個(gè)大致比例的系數(shù)去修正3.最后選取單價(jià)區(qū)間時(shí)，只是根據(jù)總價(jià)得出的一個(gè)非常大的區(qū)間中，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)和價(jià)格策略選取一個(gè)適當(dāng)?shù)膯蝺r(jià)區(qū)間1.不分物業(yè)，根據(jù)本案大致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)去尋找市場(chǎng)總價(jià)空白點(diǎn)2.推算出來的單價(jià)只是一個(gè)全盤均價(jià)的概念。其中不同產(chǎn)品的單價(jià)需要分別選?。ㄆ渌安痪_”同主力總價(jià)卡位法）1.所選區(qū)域中不同產(chǎn)品的總價(jià)范圍就是一個(gè)比較粗略的總價(jià)段2.面積段不可能完全和市場(chǎng)面積段吻合3.單價(jià)推算選取區(qū)間時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)和策略的成分價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法定價(jià)思路：根據(jù)對(duì)同一特特征的表現(xiàn)程程度（如相同同資源的占有有度），尋求求比值系數(shù)，，再聯(lián)系本案案在此特征上上的表現(xiàn)，推推算出單價(jià)。。定價(jià)原則：根據(jù)同一特征征的不同表現(xiàn)現(xiàn)程度，將若若干樣本項(xiàng)目目分為兩個(gè)梯梯隊(duì)，然后進(jìn)進(jìn)行均價(jià)比較較，得出系數(shù)數(shù)。一般會(huì)選選取2個(gè)以上的特征征確定價(jià)格系數(shù)確定價(jià)格基數(shù)根據(jù)不同價(jià)格格梯度的樣本本價(jià)格，確定定價(jià)格基數(shù)Step1Step2項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格格適用范圍適用某項(xiàng)特征征非常明顯的的物業(yè)產(chǎn)品，，如靠近公園園，高爾夫，，海景等等。。且同一個(gè)板板塊區(qū)域內(nèi)沒沒有類似項(xiàng)目目?jī)r(jià)格系數(shù)法范本：（一）確定定價(jià)格系數(shù)1.本案站位如，本案占據(jù)據(jù)一線海景資資源，且與高高爾夫球場(chǎng)距距離較近2.采樣高爾夫本案海景板塊內(nèi)其他項(xiàng)項(xiàng)目全為二線線海景，且距距高爾夫較遠(yuǎn)遠(yuǎn)高爾夫海景板塊甲板塊乙板塊丙一線海景二線海景近靠高爾夫遠(yuǎn)離高爾夫在售的一線海景房項(xiàng)目名稱均價(jià)項(xiàng)目A10000項(xiàng)目B10200項(xiàng)目C10300項(xiàng)目D10400在售的二線海景房項(xiàng)目名稱均價(jià)項(xiàng)目E8800項(xiàng)目F9000項(xiàng)目G9300項(xiàng)目H9100板塊乙特特征一：海海景均價(jià)：10225元/㎡均價(jià)：9050元/㎡10225/9050=1.13板塊丙特特征二：：高爾夫距離高爾夫較近項(xiàng)目名稱均價(jià)項(xiàng)目a11500項(xiàng)目b11300項(xiàng)目c12000項(xiàng)目d11600距離高爾夫較遠(yuǎn)項(xiàng)目名稱均價(jià)項(xiàng)目e9100項(xiàng)目f9200項(xiàng)目g9300項(xiàng)目h9600均價(jià)：11600元/㎡均價(jià)：9300元/㎡11600/9300=1.25價(jià)格系數(shù)：（1.13+1.25）/2=1.19(算術(shù)平均值））價(jià)格系數(shù)法反思：為什么么最后的系數(shù)數(shù)是算數(shù)平均均值？（二）確定價(jià)價(jià)格基數(shù)，推推算單價(jià)板塊甲的二線線海景、遠(yuǎn)離離高爾夫的項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)為價(jià)格基數(shù)如：價(jià)格基數(shù)為10000元/㎡則本項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格定位為：：10000*1.19=11900元/㎡價(jià)格系數(shù)法案例演示：公園附近的項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)為19055元/㎡特征一：公園園距離公園較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的項(xiàng)目均價(jià)價(jià)為13712元/㎡19055元/平米13712元/平米1.391.確定價(jià)格系數(shù)數(shù)價(jià)格系數(shù)法1.確定價(jià)格系數(shù)數(shù)特征二：板塊塊板塊內(nèi)的項(xiàng)目目均價(jià)為22000元/㎡板塊邊緣的項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)為16055元/㎡22000元/平米16055元/平米1.37本項(xiàng)目的價(jià)格格系數(shù)：（1.39+1.37）/2=1.38價(jià)格系數(shù)法2.確定價(jià)格基數(shù)數(shù)及最后價(jià)格格根據(jù)一定的原原則，選擇特特定區(qū)域和樣樣本，確定其其均價(jià)，作為為價(jià)格基數(shù)，，如8000元/㎡1.38*8000元/㎡=11040元/㎡確定價(jià)格基數(shù)數(shù)確定靜態(tài)價(jià)格格價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法小小結(jié)擬定價(jià)的項(xiàng)目目必須具有明明顯特征，如如資源，區(qū)位位，配套等，，最好有2個(gè)以上的特征征使用的前提條條件：優(yōu)勢(shì)：在特殊條件下下運(yùn)用顯得非非常簡(jiǎn)潔——一定區(qū)域內(nèi)沒沒有和本案相相類似的項(xiàng)目目（如果運(yùn)用用其他方法，，會(huì)比較繁瑣瑣)可以突出主要要賣點(diǎn)劣勢(shì)：條件比較苛刻刻，適用范圍圍比較狹窄根據(jù)一兩個(gè)主主要特征去定定價(jià)，會(huì)忽略略一些其他影影響價(jià)格的因因素。定出的價(jià)格一一般需要其他他方法進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)證，不適合合獨(dú)立使用。。價(jià)格系數(shù)法層次分析法層次分析法定價(jià)思路：經(jīng)過對(duì)各項(xiàng)影影響價(jià)格因素素的比較，來來確定各因素素對(duì)應(yīng)的權(quán)重重。定價(jià)原則：找到所有影響響價(jià)格的因素素，按照不同同的范疇進(jìn)行行分層（至少少可以分為一一層）影響價(jià)格因素分層因素比較并標(biāo)度通過對(duì)同層因因素對(duì)價(jià)格的的影響程度的的比較，來進(jìn)進(jìn)行標(biāo)度Step1Step2項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格格適用范圍：范圍很廣，基基本可以涵蓋蓋任何物業(yè)形形態(tài)，只要影影響價(jià)格的因因素可比，則則都能用此方方法目標(biāo)：確定影響價(jià)格格的因素所占占權(quán)重確定權(quán)重通過計(jì)算算，確定定最細(xì)分分的一層層因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格影響響所占的的權(quán)重Step3因素比較較并標(biāo)度度設(shè)填寫后后的判斷斷矩陣為為A=(aij)n×n，判斷矩矩陣具有有如下性性質(zhì)：(1)aij〉0(2)aji=1/aji(3)aii=1根據(jù)上面面性質(zhì)，，判斷矩矩陣具有有對(duì)稱性性，因此此在填寫寫時(shí)，通通常先填填寫aii=1部分，然然后再僅僅需判斷斷及填寫寫上三角角形或下下三角形形的n(n-1)/2個(gè)元素就就可以了了。重要性標(biāo)度含義1表示兩個(gè)因素相比，具有同等重要性3表示兩個(gè)因素相比，前者比后者稍重要5表示兩個(gè)因素相比，前者比后者明顯重要7表示兩個(gè)因素相比，前者比后者強(qiáng)烈重要9表示兩個(gè)因素相比，前者比后者極端重要2，4，6，8上述判斷的中間值倒數(shù)若元素I與元素j的重要性之比為aij,則元素j與元素I的重要性之比為aji=1/aij表1重要性標(biāo)標(biāo)度含義義表即1-9共九個(gè)數(shù)數(shù)字，表表示前者者比后者者的重要要程度。。1為同等重重要，9為極端重重要，其其他類推推。層次分析法一致性檢檢驗(yàn)的步步驟如下下：第一步，，計(jì)算一一致性指指標(biāo)C.I.（consistencyindex）第二步，，查表確確定相應(yīng)應(yīng)的平均均隨機(jī)一一致性指指標(biāo)R.I.（randomindex）據(jù)判斷矩矩陣不同同階數(shù)查查下表，，得到平平均隨機(jī)機(jī)一致性性指標(biāo)R.I.。例如，，對(duì)于5階的判斷斷矩陣，，查表得得到R.I.=1.12第三步，，計(jì)算一一致性比比例C.R.（consistencyratio）并進(jìn)行行判斷當(dāng)C.R.<0.1時(shí)，認(rèn)為為判斷矩矩陣的一一致性是是可以接接受的，，C.R.>0.1時(shí)，認(rèn)為為判斷矩矩陣不符符合一致致性要求求，需要要對(duì)該判判斷矩陣陣進(jìn)行重重新修正正層次分析法范本一：?jiǎn)螌右蛞蛩兀ㄒ唬┯坝绊憙r(jià)格格因素分分層本案(AA)首層市區(qū)距離離(C1)交通系統(tǒng)統(tǒng)(C2)未來潛力力(C7)社會(huì)化境境(C6)自然環(huán)境境(C5)板塊屬性性(C3)區(qū)域配套套(C4)規(guī)模(C8)容積率(C9)綠化(C10)內(nèi)部景觀觀(C11)外立面(C12)戶型設(shè)計(jì)計(jì)(C15)附加值(C13)空間尺度度(C14)物業(yè)(C17)會(huì)所(C18)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝(C16)開發(fā)商品品牌(C19)二層層次分析法

區(qū)域發(fā)展預(yù)期公共配套交通因素自然環(huán)境人文環(huán)境建筑外觀建筑類型戶型舒適度會(huì)所園林景觀裝修及配套物業(yè)管理配套商業(yè)開發(fā)商品牌現(xiàn)場(chǎng)包裝區(qū)域發(fā)展預(yù)期153

1/4

1/2

1/2

1/3

1/35

1/53

1/3433公共配套

1/51

1/3

1/8

1/6

1/6

1/7

1/5

1/2

1/8

1/4

1/71

1/7

1/6交通因素

1/331

1/5

1/3

1/5

1/5

1/53

1/51

1/73

1/5

1/3自然環(huán)境485153337372744人文環(huán)境263

1/51111514

1/2512建筑外觀265

1/311115

1/23

1/351

1/2建筑類型375

1/311115352533戶型舒適度355

1/311113132321會(huì)所

1/52

1/3

1/7

1/5

1/5

1/5

1/31

1/5

1/3

1/62

1/5

1/5園林景觀585

1/312

1/31514

1/2531裝修及配套

1/341

1/7

1/4

1/3

1/5

1/33

1/41

1/53

1/3

1/2物業(yè)管理377

1/223

1/2

1/26251632配套商業(yè)

1/41

1/3

1/7

1/5

1/5

1/5

1/3

1/2

1/5

1/3

1/61

1/5

1/5開發(fā)商品牌

1/375

1/411

1/3

1/25

1/33

1/351

1/2現(xiàn)場(chǎng)包裝

1/363

1/4

1/22

1/31512

1/2521實(shí)例：符合：aji=1/aij層次分析法幾何平均均數(shù)即連乘之之后開根根如第一行行：1*5*3*（1/4）*（1/2）*（1/2）*（1/3）*（1/3）*5*（1/5）*3*（1/3）*4*3*315=1.0921區(qū)域發(fā)展預(yù)期1.09210.0543公共配套0.23430.0117交通因素0.46140.0230自然環(huán)境3.89170.1937人文環(huán)境1.55060.0772建筑外觀1.37970.0687建筑類型2.28150.1135戶型舒適度1.69340.0843會(huì)所0.32380.0161園林景觀1.79860.0895裝修及配套0.53290.0265物業(yè)管理2.28270.1136配套商業(yè)0.28610.0142開發(fā)商品牌1.04820.0522現(xiàn)場(chǎng)包裝1.23940.0617合計(jì)20.09631.0000幾何平均均值權(quán)重1.0921/20.0963反思：1.為什么不不直接拿拿第一列列的直接接推出權(quán)權(quán)重？2.為什么是是幾何平平均值，，而不是是算數(shù)平平均值？？合計(jì)250.04000.00800.01330.16000.08000.08000.12000.12000.00800.20000.01330.12000.01000.01330.0133層次分析法一致性驗(yàn)驗(yàn)證：0.9831

0.18580.37653.15331.20951.09851.88911.39750.26251.50320.41921.84840.23120.87071.0204第一行：：1：C.I.的計(jì)算1，5，3，1/4，1/2，1/2，1/3，1/3，5，1/5，3，1/3，4，3，30.05430.01170.02300.19370.07720.06870.11350.08430.01610.08950.02650.11360.01420.05220.0617*18.089915.940316.397516.283415.675516.000116.639616.585316.289516.795615.809516.273016.241616.693816.5462每行數(shù)字字/相應(yīng)的概概率合計(jì)246.2610附：λmax=246.261015=16.4174C.I.=16.4174-1515-1=0.1012C.R.=C.IR.I=0.10121.59=0.0637C.R.<0.1，矩陣的的一致性性是可以以接受最終：影響因素權(quán)重區(qū)域發(fā)展預(yù)期0.0543公共配套0.0117交通因素0.0230自然環(huán)境0.1937人文環(huán)境0.0772建筑外觀0.0687建筑類型0.1135戶型舒適度0.0843會(huì)所0.0161園林景觀0.0895裝修及配套0.0265物業(yè)管理0.1136配套商業(yè)0.0142開發(fā)商品牌0.0522現(xiàn)場(chǎng)包裝0.0617合計(jì)1.0000之后可以以結(jié)合市市場(chǎng)比較較法等來來進(jìn)行定定價(jià)層次分析法范本二：多層因因素（一）影影響價(jià)格格因素分分層C本案(AA)區(qū)域(A1)本體(A2)區(qū)域位置置(B1)規(guī)劃(B3)產(chǎn)品(B4)其他(B5)市區(qū)距離離(C1)交通系統(tǒng)統(tǒng)(C2)區(qū)域環(huán)境境(B2)未來潛力力(C7)社會(huì)化境境(C6)自然環(huán)境境(C5)板塊屬性性(C3)區(qū)域配套套(C4)規(guī)模(C8)容積率(C9)綠化(C10)內(nèi)部景觀觀(C11)外立面(C12)戶型設(shè)計(jì)計(jì)(C15)附加值(C13)空間尺度度(C14)物業(yè)(C17)會(huì)所(C18)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝(C16)開發(fā)商品品牌(C19)四層首層二層此處分層層只做為為示范，，具體的的因素和和層次間間的關(guān)系系可根據(jù)據(jù)不同物物業(yè)產(chǎn)品品等進(jìn)行行變化，，可刪可可添，靈靈活運(yùn)用用三層層次分析法表2判斷矩陣陣表AAA1A2A1A21141/41A1B1B2B1B211/22A2B3B4B3B4111/22B5B5131/371/7B1C1C2C1C211/3311B2C3C4C5C6C7C3C4C5C7C611111131/51/351/2261/641/451/541/41/551/33B3C8C9C8C9112C10C10141/41/3C11C1111/221/2321/21/55B4C12C13C12C13111/9C14C1411/441/3C15C15191/8831/551/55B5C16C17C16C17111/2C18C1811/441C19C19121/66121/21/66首層與二二層二層與三三層層次分析法三層與四四層（二）因因素比較較并標(biāo)度度首層與二二層表3層次計(jì)算算權(quán)向量量及檢驗(yàn)驗(yàn)結(jié)果表表AAA1A2A1A2