房地產(chǎn)基礎知識大全

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銷售人員培訓主講：閔新聞房地產(chǎn)培訓課程第一章房地產(chǎn)基礎知識基本概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。 （1）土地 （2）建筑物及地上定著物

房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的特性：

A、房地產(chǎn)的自然特性 1、不可移動性2、獨一無二性 3、壽命長久性4、數(shù)量有限性

B、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性 1、用途多樣性2、相互影響性 3、價值高大性4、易受限制性 5、難以變現(xiàn)性6、保值增值性房地產(chǎn)市場分類：一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場； （也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場 （也稱“一手樓”市場）；三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場 （也稱“二手樓”市場）。土地使用年期居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合用地或者其他用地五十年序號稅費名稱稅(費)率計算基數(shù)收取對象征收部門1銷售營業(yè)稅5%銷售價售方財稅部門2城市建設維護稅0.05%銷售價售方財稅部門3印花稅0.05%*2每證另貼花5元銷售價雙方買方財稅部門4企業(yè)所得稅15%所得額售方財稅部門5土地增值費20%或40-100％土地增值額售方國土部門6登記費0.1%登記價買方國土部門7契稅按各城市規(guī)定成交價買方財稅部門注:1.房地產(chǎn)轉移登記按登記額0.1%收取,超過1千萬元,超過部分按0.05%計;2.房地產(chǎn)抵押登記按登記價0.01%取費,每項最少不少于100元;3.房地產(chǎn)變更登記每項取費20元.房地產(chǎn)二級市場轉讓稅費房地產(chǎn)價格：是土地價格和建筑物及其附 屬物價格的統(tǒng)一，是土地價 值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑 面積的價格，它可以反映房 地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的 土地價格。樓面地價=土地總價格/總建筑面積 =土地單價/容積率房地產(chǎn)價格特征：

A、房地產(chǎn)價格的權益性 B、房地產(chǎn)價格的兩重性 C、房地產(chǎn)價格形成的長期性 D、房地產(chǎn)價格的個別性

房地產(chǎn)價格構成房地產(chǎn)價格1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤土地價格房屋價格用地面積：用地方案圖圖中劃定的的面積。建筑面積：建筑物外墻墻或結構外外圍水平投投影面積。容積率：指項目規(guī)劃劃用地范圍圍內總建筑筑面積與總總建設設用地面積積之比。建筑密度：也叫建筑覆覆蓋率，指指項目用地地范圍內內所所有建筑基基底面積之之和與規(guī)劃劃建設設用地地面積之比比。套內建筑面面積：套內建筑筑面積為套套內使用面面積、套內內墻體面積積及套內陽陽臺建筑面面積之和。。套內使用面面積：指房屋戶戶內全部實實際可供使使用的空間間，按房屋屋的內墻線線水平投影影計算。陽臺建筑面面積：指陽臺地面面底板外沿沿在水平面面的投影。。套內陽臺建建筑面積：：指套內各陽陽臺建筑面面積之和。。套內墻體面面積：商品房各各套（單元元）內使用用空間周圍圍的維護和和承重墻體體，有共有有墻及非共共有墻兩種種。商品房各套套（單元））之間的分分隔墻、套套（單元））與公用建建筑空間之之間的分隔隔墻以及外外墻（包括括山墻）均均為共用墻墻，共用墻墻墻體水平平投影的一一半計入套套內墻體面面積。非共用墻墻墻體水平投投影面積全全部計入套套內墻體面面積。共有建筑面面積：指各產(chǎn)權權業(yè)主共同同占有或共共同使用的的建筑面積積，包括應應分攤公有有建筑面積積與不應分分攤共有建建筑面積。。應分攤共有有建筑面積積分攤系數(shù)數(shù)：為整幢建筑筑物的應分分攤共有建建筑面積與與整幢建筑筑物的各套套套內建筑筑面積之和和的比值。。應分攤的共共有建筑面面積：為套內建筑筑面積與共共有建筑面面積分攤系系數(shù)之積。。商品房銷售售面積商品房整幢幢出售，其其銷售面積積為整幢商商品房的建建筑面積（（地下室作作為人防工工程的，應應從整幢商商品房的建建筑面積中中扣除）商品房按““套”或““單元”出出售，其銷銷售面積為為購房者所所購買的套套內或單元元內建筑面面積（以下下簡稱為套套內建筑面面積）與應應分攤的共共有建筑面面積之和整幢幢房房屋屋建建筑筑面面積積整幢幢房房屋屋建建筑筑面面積積指指房房屋屋外外墻墻（（柱柱））勒勒腳腳以以上上各各層層的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積之之和和，，包包括括陽陽臺臺、、挑挑廊廊、、地地下下室室、、室室外外樓樓梯梯等等，，且且具具備備有有上上蓋蓋，，結結構構牢牢固固，，層層高高2.20米米以以上上（（含含2.20米米））的的永永久久性性建建筑筑物物。。綠化化率率：指規(guī)規(guī)劃劃建建設設用用地地范范圍圍內內的的綠綠地地總總面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃建建設設用用地地面面積積之之比比。。凈高高：等等于于層層高高減減去去樓樓板板厚厚度度。。層高高：指指下下層層樓樓板板頂頂面面或或底底面面到到上上層層樓樓板板頂頂面面或或底底面面之之間間的的垂垂直直距距離離。。開間間：通通常常指指房房間間寬寬度度。。進深深：通通常常指指房房間間長長度度。。熟地地：指指具具備備開開發(fā)發(fā)建建設設條條件件，，立立即即可可以以建建設設的的土土地地（（經(jīng)經(jīng)過過開開發(fā)發(fā)如如““三三通通一一平平””，，““七七通通一一平平””等等））生地地：未未經(jīng)經(jīng)開開發(fā)發(fā)的的土土地地三通通一一平平：水水通通、、電電通通、、路路通通及及場場地地平平整整（（項項目目開開始始條條件件））。。七通通一一平平：道道路路、、電電力力、、通通訊訊、、供供水水、、排排水水、、煤煤氣氣、、暖暖氣氣及及場場地地平平整整。。房地地產(chǎn)產(chǎn)證證：是是證證明明房房產(chǎn)產(chǎn)權權屬屬的的合合法法證證明明。。在在二二手手樓樓宇宇辦辦理理抵抵押押登登記記或或轉轉讓讓時時，，須須提提供供房房地地產(chǎn)產(chǎn)證證。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)證證由由規(guī)規(guī)劃劃國國土土部部門門統(tǒng)統(tǒng)一一辦辦理理?！，F(xiàn)現(xiàn)時時房房地地產(chǎn)產(chǎn)證證有有紅紅本本和和綠綠本本之之分分，，紅紅本本為為商商品品房房，，綠綠本本為為福福利利房房、、微微利利房房或或集集資資房房。。商品品房房：指指在在以以市市場場地地價價獲獲得得的的土土地地上上建建造造的的可可自自由由轉轉讓讓或或出出租租的的建建筑筑物物，，其其權權益益包包含含建建筑筑物物的的所所有有權權和和所所占占用用土土地地的的使使用用權權，，二二者者合合一一，，不不可可分分割割。。地地上上建建筑筑物物的的所所有有權權依依賴賴于于土土地地的的使使用用權權，，土土地地使使用用權權的的性性質質、、用用途途和和年年限限決決定定了了房房屋屋所所有有權權的的性性質質、、類類別別、、年年限限。。安居房：是指實施國國家“安居（（或康居）工工程”而建設設的住房（屬屬經(jīng)濟適用房房的一類）。。是黨和國家家安排貸款和和地方自籌資資金建設的面面向廣大中低低收入家庭，，特別是對人人均住房4平平方米以下特特困戶提供的的銷售價格低低于成本、由由政府補貼的的非盈利性住住房。房改房：按照國家房房改有關售房房政策以標準準價、優(yōu)惠價價、成本價向向符合分房條條件和已取得得住房使用權權的住戶出售售的公有直管管和自管住宅宅。集資房：指改變住房房建設由國家家和單位全包包的制度，實實行政府、單單位、個人三三者共同承擔擔，通過籌集集資金，進行行住房建設的的一種方法。。職工個人可可按房價全額額或部分出資資，政府及相相關部門在用用地、信貸、、建成供應、、稅費等方面面給予部分減減免。經(jīng)濟適用房：指具有社會會保障性質的的商品住宅，，具有經(jīng)濟性性和適用性的的特點。發(fā)展商應具備備的開發(fā)批文文《土地使用權權出讓合同書書》《房地產(chǎn)證》》《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證》》《建設工程規(guī)規(guī)劃許可證》》《建設工程施施工許可證》》《商品房預售售許可證》《建設工程竣竣工驗收證書書》五證《國有土地使使用證》《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證》》《建設工程規(guī)規(guī)劃許可證》》《建設工程施施工許可證》》《商品房預售售許可證》購房者將簽署署的法律文件件認購書——預預售前之購房房意向書買賣合同———正式簽署之之房屋買賣合合約按揭貸款合同同——申請銀銀行按揭之文文件保險合同———為按揭配備備之房屋保險險文件住戶公約———入住后業(yè)主主物業(yè)管理條條文申請銀行按揭揭按揭成數(shù)通常在七成內內；最高為八成。。按揭年限通常在20年年內；最高為30年年。首期款通常為總樓款款之三成；最少為兩成。。所謂一成或半半成：1、發(fā)展商提提供免息