精選文檔在建工程評估

武漢市江岸區(qū)香港路145號遠洋大廈20層郵編：430016電話：82440633傳真：82440640房地產(chǎn)抵押估價報告項目名稱：****開發(fā)公司抵押貸款涉及的*****3、5、6、9號樓部分房產(chǎn)（在建工程）抵押價值評估估價委托人：****開發(fā)公司房地產(chǎn)估價機構：*****房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估咨詢有限公司估價人員：孔旭華張洋估價作業(yè)期：二○一五年六月八日至六月九日估價報告編號：永信行估房字（2015）JZ第00017號

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、致估價委托人函 1二、估價師聲明 2三、估價的假設和限制條件、變現(xiàn)能力分析和風險提示 3（一）估價的假設條件 3（二）估價的限制條件 3（三）變現(xiàn)能力分析 5（四）風險提示 6四、房產(chǎn)抵押估價結果報告 8（一）估價委托人 8（二）房地產(chǎn)估價機構 8（三）估價對象 8（四）估價目的 11（五）價值時點 11（六）價值類型和定義 11（七）估價依據(jù) 11（八）估價原則 12（九）估價方法 13（十）估價結果 13（十一）估價人員 14（十二）估價作業(yè)期 14（十三）估價報告應用的有效期 14五、房產(chǎn)抵押估價技術報告 15（一）實物狀況描述與分析 15（二）權益狀況描述與分析 16（三）區(qū)域狀況描述與分析 16（四）市場背景描述與分析 17（五）最高最佳利用分析 18（六）估價方法適用性分析 19（七）估價測算過程 19（八）估價結論 23六、附件 24評估咨詢委托函委托方營業(yè)執(zhí)照《建設用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《3#、5#、6#、9#號樓房產(chǎn)面積一覽表》《房地產(chǎn)抵押估價法定優(yōu)先受償權利承諾函》《房地產(chǎn)抵押估價法定優(yōu)先受償權利詢證函》估價對象位置示意圖估價對象概貌性照片房地產(chǎn)價格評估機構營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)價格評估機構資格證書估價人員資格證書一、致估價委托人函****開發(fā)公司：我公司于2015年6月8日接受貴方委托，對位于*****3、5、6、9號樓部分房產(chǎn)（在建工程）的抵押價值進行評估，評估范圍內房屋預測總建筑面積為70681.24平方米。本次價值時點為2015年6月8日，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，至2015年6月9日評估工作結束。我公司評估人員在現(xiàn)場查勘的基礎上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》、有關政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場資料及長期積累的估價經(jīng)驗，結合貴方提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照估價程序，選取假設開發(fā)法和成本法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)認真分析計算，確定估價對象在價值時點2015年6月8日滿足本報告假設和限制條件下的抵押價值為RMB14136.24萬元，大寫金額：人民幣壹億肆仟壹佰叁拾陸萬貳仟肆佰元整，房產(chǎn)抵押估價結果見下表，具體估價過程詳見《房產(chǎn)抵押估價結果報告》。房產(chǎn)抵押估價結果一覽表注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款（萬元）抵押價值（萬元）37874.861574.9701574.97516704.523340.903340.9626338.965267.7905267.79919762.93952.5803952.58合計70681.2414136.2414136.24特此函告。*****房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估咨詢有限公司法定代表人：袁文清二○一五年六月九日

二、估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、本報告中的估價人員已于2015年6月8日對估價對象進行了實地查看，估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。6、沒有其他人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、估價人員執(zhí)行估價業(yè)務的目的是對估價對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔相關當事人決策的責任。估價結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。8、估價人員對估價對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不對估價對象的法律權屬做任何形式的保證。9、本報告以委托方提供的估價資料真實、合法、完整、有效為前提進行評估，若提供資料失實或因任何隱匿造成結果誤差的，相關責任由委托方承擔。恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。注冊房地產(chǎn)估價師。。

三、估價的假設和限制條件、變現(xiàn)能力分析和風險提示（一）估價的假設條件假設估價對象處于完全公開市場條件下進行。假設估價對象是合法產(chǎn)權下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權糾紛，且不存在任何銷售或預售行為。本次估價過程中，委托方提供的資料為影印件，估價人員不保證全部影印件與原件的一致性。本報告以委托方提供的估價資料真實、合法、完整、有效為前提進行評估，若提供資料失實或因任何隱匿造成結果誤差的，相關責任由委托方承擔。任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)，并已交納相關稅費。估價對象為在建工程（不含分攤的土地），本報告以估價對象能按照管理部門批準的規(guī)劃設計方案和規(guī)劃設計用途持續(xù)開發(fā)經(jīng)營、能按《建筑工程施工許可證》記載的合同竣工日期建成、工程質量符合國家和地區(qū)相關標準并能通過竣工驗收、合法取得權屬證書并能交付使用為假設前提進行評估。（二）估價的限制條件本次估價以目前我國房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、估價對象所處房地產(chǎn)市場狀況和估價對象房地產(chǎn)狀況為依據(jù)進行，并受到本估價報告假設和限制條件的限制，上述因素發(fā)生變化會導致房地產(chǎn)價值發(fā)生變化，本報告估價結果也應作相應調整。本報告所確定的房產(chǎn)價值，是在公開市場條件下，在本次估價目的的特定條件下最有可能形成或者成立的正常價值，并非市場的成交價格，不適用于其他目的。如估價目的變更，須另行估價。本報告確定的房產(chǎn)抵押價值為估價對象假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)抵押估價法定優(yōu)先受償權利承諾函》，估價對象所在項目不存在抵押他項權利，不存在任何拖欠土地出讓金、拖欠施工單位工程款及其他任何法定優(yōu)先受償權利的事項。根據(jù)施工方出具的《房地產(chǎn)抵押估價法定優(yōu)先受償權利詢證函》，評估范圍內的估價對象不存在拖欠工程款的情況。至價值時點，估價人員未發(fā)現(xiàn)估價對象存在任何他項權。本次估價沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費轉嫁等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記對估價對象房地產(chǎn)價值的影響；沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響；當上述情況發(fā)生變化時，房地產(chǎn)價值一般亦會發(fā)生變化。本次估價未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔的債務、或有債務及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。據(jù)估價委托人介紹，至價值時點，估價對象占用范圍內的土地已經(jīng)抵押，本次評估范圍僅為建筑物，不包含建筑物應分攤的土地的價值。根據(jù)《物權法》及相關規(guī)定，房屋抵押時，其所占用的土地應同時抵押，估價對象所在的土地已辦理了抵押手續(xù)，本次為估價委托人在同一金融機構辦理貸款手續(xù)而追加的抵押物評估，本次估價價值僅為房產(chǎn)的價值。本次評估的在建工程價格包含建設至價值時點工程進度所發(fā)生的全部費用，即包括前期項目規(guī)劃建設的全部規(guī)費，勘察設計費用、招投標費用、前期工程費用、建安工程費用、管理費用、投資利息及投資利潤等在內。本次估價對象為*****3、5、6、9號樓部分在建工程，根據(jù)估價委托人提供的抵押物清單，本次估價的在建工程房屋總建筑面積為70681.24平方米。本報告以此面積數(shù)據(jù)為依據(jù)進行評估，最終面積應以相關管理部門最終核定的為準，如本報告采用的數(shù)據(jù)與管理部門最終核定的數(shù)據(jù)不符，本報告估價結果應作相應調整。本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容而導致可能的損失，本估價機構不承擔責任。本報告僅供估價委托人使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價機構許可，不得提供給任何其他單位和個人，其全部和部分內容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。本公司不承擔對任何另一方對本報告書的全文或部分內容提出的任何責任。本報告由本估價機構負責解釋。（三）變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在價值時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。估價對象變現(xiàn)能力分析如下：估價對象規(guī)劃用途為住宅及商業(yè)，開發(fā)完工之后的房地產(chǎn)通用性較好；但由于估價對象為在建工程，難以分割轉讓，也無法獨立使用，后續(xù)需要大量資金投入，且總價較高，變現(xiàn)能力一般。在債務人不能按期償還抵押貸款的情況下，抵押權人可以依據(jù)法定程序將估價對象房地產(chǎn)進行處置（拍賣），實現(xiàn)快速變現(xiàn)。抵押房地產(chǎn)進行短期強制處分，考慮到快速變現(xiàn)的影響因素如估價對象所在區(qū)域市場發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場需求有限、處置時間較一般正常交易時間短、意向買方購買處置資產(chǎn)的心理、其他不可預見因素及拍賣、過戶等變現(xiàn)費用因素的影響，經(jīng)調查荊州市已開發(fā)完工的類似的房地產(chǎn)處置價格，與公開市場價格相比，成交價可能僅為其公開市場價值的60%左右，甚至更低。估價對象為在建工程（含分攤的土地），涉及的利益方較多，后續(xù)需要大量的資金投入，且總價較高，交易難度更大，確定假定在價值時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格為評估的市場價值的60%。清償順序首先為處置該房地產(chǎn)應繳納的稅款如營業(yè)稅及附加、印花稅等費用，其次為抵押權人優(yōu)先受償款。預期實現(xiàn)抵押權的費用和稅金一覽表稅費稅率預期實現(xiàn)抵押權的費用和稅金（萬元）文件依據(jù)備注營業(yè)稅及附加5.7%805.77國務院令第540號財稅[2011]12號等賣方印花稅0.5‰7.07中華人民共和國印花稅暫行條例賣方交易手續(xù)費非住宅11元/㎡77.75鄂價房服[2002]77號雙方各半評估、訴訟等其他費用按成交價格的1%141.36國務院令第481號計價格[1995]971號等賣方土地增值稅9%1272.26鄂地稅發(fā)〔2012〕127號賣方合計——2304.21————1、實現(xiàn)抵押權時的變現(xiàn)價格一般低于市場價值，由于未發(fā)生實際成交，此處按評估值計取。表中主要費用和稅金根據(jù)當前政策測算，最終實現(xiàn)抵押權的費用和稅金以實際發(fā)生的為準。2、根據(jù)財稅[2003]16號等文件，銷售購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去購置原價后的余額為營業(yè)額計征營業(yè)稅。由于估價委托人未能提供購置原價，此處營業(yè)稅按評估值計取。3、根據(jù)國務院令第138號，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅率計算征收。由于估價對象未發(fā)生實際成交，且估價人員無法獲得清算估價對象土地增值稅的實際成本費用資料，故此處土地增值稅以評估值按荊地稅發(fā)〔2012〕106號文件核定征收率計取，最終繳納的土地增值稅以相關管理部門核定的為準。（四）風險提示本報告估價對象僅為房產(chǎn)，根據(jù)相關法律法規(guī)，實現(xiàn)抵押權時應與所在宗地一并處置，但處置不在抵押范圍內的不動產(chǎn)所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償，建議抵押權人將估價對象房屋所在宗地一并設定抵押權，規(guī)避抵押和處置風險。本次估價結果是估價對象于價值時點的狀況以及價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價格。隨著時間的變化，估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場狀況都可能發(fā)生改變，從而對估價對象的價格產(chǎn)生相應影響。估價對象為在建工程，建議貸款人重點關注貸款資金用途及估價對象所在項目后續(xù)運作情況，規(guī)避不能保證質量如期竣工的風險。估價對象抵押價值下跌的風險主要是來自經(jīng)濟衰退和房地產(chǎn)市場本身的風險，如房地產(chǎn)政策風險，市場自身的周期性波動帶來的需求供給關系的失衡和價格水平的波動、市場供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競爭性風險和產(chǎn)品銷售困難的風險、消費者需求變化導致的產(chǎn)品不能完全滿足市場需求的風險等。在抵押期限內可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關注點有：市場風險：區(qū)域房地產(chǎn)市場同類項目的供需狀況往往成為市場風險的主要決定因素，從而影響銷售價格和銷售進度；另外，原材料的價格波動會影響開發(fā)經(jīng)營成本和利潤，甚至推動房價上漲，改變供需狀況。目前估價對象周邊在售的類似商品房較多，周邊主要以住宅項目為為主，類似項目有金江寶邸、亞華寶塔灣等，也會給本項目帶來一定的市場風險。②項目質量風險：項目的工程建設質量、項目類型、物業(yè)配備等將會長時間影響項目質量，從而給銀行帶來相應的信貸風險。估價對象為在建工程，開發(fā)商應重視項目質量，規(guī)避質量風險。③道德風險：道德風險通常出現(xiàn)在企業(yè)和銀行自身兩個方面。包括企業(yè)的騙貸行為和銀行內部人員對信貸資金審批權利的尋租行為。④技術性風險：指房地產(chǎn)信貸業(yè)務中因缺乏必要的審貸、監(jiān)控、財務、法律、專業(yè)技術及資訊和技能的支持而形成的風險因素。因此，房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務應確保有完備的放款流程、放款條件審查，有充分的監(jiān)控手段和處置程序，最大限度地減少風險。⑤房地產(chǎn)周期風險：房地產(chǎn)市場發(fā)展有周期性，且房地產(chǎn)市場已步入調整周期，開發(fā)貸款和住房消費貸款的不良率都可能攀升，帶來信貸風險，因此要充分評估影響度，做好應對策略。⑥政策性風險：主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策等其他相關政策的影響。相關當事人應該遵循謹慎原則，在對以上信貸風險進行必要的預測的基礎上，合理使用本報告評估值，不能把本報告作為信貸的唯一依據(jù)，要充分考慮該房地產(chǎn)存在的市場風險、經(jīng)營風險及其還款來源。若貸款人貸款期限較長，考慮到該時間段內房地產(chǎn)市場的變化，建議抵押權人在抵押期內，定期對估價對象抵押價值重新評估；在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯波動時，也應該對估價對象抵押價值重新評估，以控制貸款風險。。抵押權人應關注在抵押期內可能增加抵押物處置難度的事項，如項目后期工程可能拖欠的工程款、企業(yè)所欠稅款等。

四、房產(chǎn)抵押估價結果報告（一）估價委托人名稱：****開發(fā)公司類型：國有企業(yè)住所：****法定代表人：許歆注冊資本：2464萬元整成立日期：1996年7月16日經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)貳級開發(fā)及配套建設；房地產(chǎn)經(jīng)營；五金商品，建材，鋼材，水電安裝服務，水暖器材，房屋租賃。（二）房地產(chǎn)估價機構名稱：*****房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估咨詢有限公司住所：武漢市江岸區(qū)香港路（三）估價對象1、估價對象界定本次估價對象為****開發(fā)公司正在開發(fā)建設的*****3、5、6、9號樓部分房產(chǎn)（在建工程），根據(jù)估價委托人委托及提供的資料，評估范圍內房屋預測總建筑面2、估價對象概況（1）權益狀況描述估價對象所在土地所有權屬于國家所有，****開發(fā)公司以掛牌出讓方式取得土地使用權。2013年9月10日，估價委托人取得了估價對象所在宗地的《國有土地使用證》，證號為荊州國用（2013）第1020100129號、荊州國用（2013）第1020100130號，宗地總土地面積為39817.04平方米，土地使用權人為****開發(fā)公司，地號4210020010110250、4210020010110249，圖號無，土地用途為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權類型為出讓，使用權終止日期為商業(yè)2053年06月21日、住宅2083年06月21日。2013年4月17日，****開發(fā)公司取得估價對象所在項目的《建設用地規(guī)劃許可證》（編號：鄂規(guī)用地421001201200037號），用地項目名稱：龍行天下，用地性質：居住/商業(yè)用地，用地位置：沙市區(qū)白云路，用地面積：建設用地39817平方米，道路面積10244平方米。2014年4月30日，****開發(fā)公司取得估價對象所在項目的《建設工程規(guī)劃許可證》，編號為鄂規(guī)工程421001201400030號，建設項目名稱為*****，建設位置為*****交匯處，建設規(guī)?？偨ㄖ娣e207513.70平方米（其中地下室面積28381.1平方米）。2014年5月5日，****開發(fā)公司取得了估價對象所在項目*****A標段的《建筑工程施工許可證》，編號工程名稱為*****A標段（1#-7#樓及地下室），建設地址為*****交匯處，建設規(guī)模178484平方米，合同價格38838.23萬元，設計單位為湖北建藝風工程設計有限公司，施工單位為中輝建設集團有限公司，監(jiān)理單位為湖北楚元工程建設咨詢有限公司，合同開工日期為2013.12，合同竣工日期為2016.12。2014年5月5日，****開發(fā)公司取得了估價對象所在項目*****B標段的《建筑工程施工許可證》，編號工程名稱為*****B標段（8#-10#樓、門房及破配電房），建設地址為*****交匯處，建設規(guī)模29029平方米，合同價格5331.76萬元，設計單位為湖北建藝風工程設計有限公司，施工單位為湖南鑫成建設有限責任公司，監(jiān)理單位為武漢市政建設監(jiān)理有限公司，合同開工日期為2013.12，合同竣工日期為2016.12。根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)抵押估價法定優(yōu)先受償權利承諾函》，估價對象所在項目不存在抵押他項權利，不存在任何拖欠土地出讓金、拖欠施工單位工程款及其他任何法定優(yōu)先受償權利的事項。根據(jù)施工方出具的《房地產(chǎn)抵押估價法定優(yōu)先受償權利詢證函》，評估范圍內的估價對象不存在拖欠工程款的情況。（2）實體狀況描述估價對象所在的*****項目位于*****交叉口，根據(jù)估價委托人提供的《建設工程規(guī)劃許可證》及《荊州市*****住宅小區(qū)規(guī)劃設計方案總平面圖》，規(guī)劃建設規(guī)模為10棟住宅及配套商業(yè)用房，另有配電房、門房等配套用房。其中1#、2#棟為總層數(shù)32層的住宅樓，其底部為商業(yè)用房，3#、4#棟為32層加躍層住宅樓，5#、6#、7#棟為31層加躍層住宅樓，8#棟為8層商住樓、9#棟為33層住宅樓、10#棟為7層商住樓。根據(jù)估價委托人委托，本次評估范圍為*****的3#、5#、6#、9#號樓部分房地產(chǎn)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場查看，至價值時點，估價對象3#樓施工進度為：主體結構已建至第20層，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網(wǎng)安裝，設備設施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價對象5#樓施工進度為：主體結構已封頂，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網(wǎng)安裝，設備設施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價對象6#樓施工進度為：主體結構已封頂，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網(wǎng)安裝，設備設施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價對象9#樓施工進度為：主體結構已建至第31層，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網(wǎng)安裝，設備設施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價對象所在項目設備設施工程等均未施工，綠化和配套設施工程尚未開工建設。估價人員沒有發(fā)現(xiàn)該在建工程存在質量缺陷等狀況。估價對象土地位于*****交匯區(qū)，其東面鄰白云路，南面為金江寶邸小區(qū)、西面臨荊州水務集團公司住宅樓，北鄰南湖路，宗地形狀一般規(guī)則，宗地東西向展開，地勢平坦，地形良好，自然景觀一般，宗地開發(fā)程度達紅線外六通（紅線外“通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣”）及紅線內“場地平整”。（四）估價目的本次估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。（五）價值時點二○一五年六月八日該價值時點為完成估價對象實地查看之日。（六）價值類型和定義本報告采用的價值類型為抵押價值，抵押價值等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價格減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。（七）估價依據(jù)《中華人民共和國物權法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國擔保法》；城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（原建設部令98號）；《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)；《房地產(chǎn)估價基本術語標準》（GB/T50899-2013）；《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）；《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法的通知》（計價格[2002]2503號）；《荊州市人民政府關于加強政務服務體系建設的意見》（荊政發(fā)〔2013〕1號）；《進一步規(guī)范建設工程施工圖設計文件審查咨詢服務收費有關問題的通知》（鄂價房服[2006]273號）；《關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格[2002]125號）；《荊州市2014年四季度建安工程造價及分析》；（八）估價原則本次估價遵循以下估價原則：獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。最高最佳使用原則要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。替代原則要求估價結果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內的原則。價值時點原則要求估價結果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。謹慎原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面的原則。（九）估價方法根據(jù)本次估價的特定目的，估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎上，仔細分析產(chǎn)權方提供的資料及收集掌握的相關資料。由于估價對象為在建工程，市場上沒有類似房地產(chǎn)交易案例，故不宜采用市場比較法；估價對象為在建工程，無法進行租賃或經(jīng)營，不宜采用收益法進行評估；估價對象為在建工程，本次評估僅為房產(chǎn)，不宜采用假設開發(fā)法進行評估；估價對象為在建工程，開發(fā)過程中的各種成本費用可以參考類似的工程資料及政府的相關規(guī)定確定，故可以采用成本法評估。估價方法的定義如下：成本法：測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。（十）估價結果估價人員根據(jù)本次評估的特定目的和估價對象的具體情況，遵循估價原則，采用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過仔細測算，并綜合考慮房地產(chǎn)市場一般狀況，確定估價對象在價值時點2015年6月8日滿足本報告假設和限制條件下的房地產(chǎn)抵押價值為RMB14136.24萬元，大寫金額：人民幣壹億肆仟壹佰叁拾陸萬貳仟肆佰元整。具體房地產(chǎn)抵押估價結果如下表：房地產(chǎn)抵押估價結果一覽表注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款（萬元）抵押價值（萬元）37874.861574.9701574.97516704.523340.903340.9626338.965267.7905267.79919762.93952.5803952.58合計70681.2414136.2414136.24（十一）估價人員注冊號簽名第一報告人.審核人.（十二）估價作業(yè)期二○一五年六月八日至六月九日（十三）估價報告應用的有效期在房地產(chǎn)市場未發(fā)生明顯波動的前提下，本次估價報告應用的有效期自估價報告完成之日起為壹年。在有效期內，可以以估價結果作為實現(xiàn)估價目的依據(jù)，超過壹年需重新進行評估。若報告有效期內，房地產(chǎn)市場狀況或政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調整，應重新評估。

五、房產(chǎn)抵押估價技術報告（一）實物狀況描述與分析1、土地實物狀況描述與分析估價對象土地位于*****交匯區(qū)，其東面鄰白云路，南面為金江寶邸小區(qū)、西面臨荊州水務集團公司住宅樓，北鄰南湖路。宗地土地總面積為39817.04平方米，地類（用途）為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，宗地形狀一般規(guī)則，宗地東西向展開，地勢平坦，地形良好，地上建筑物設為南北朝向，自然景觀一般。宗地地勢平坦，開發(fā)程度為宗地紅線外六通、宗地紅線內正在進行建筑施工。2、建筑物實物狀況描述與分析估價對象所在的*****項目位于*****交叉口，根據(jù)估價委托人提供的《建設工程規(guī)劃許可證》及《荊州市*****住宅小區(qū)規(guī)劃設計方案總平面圖》，規(guī)劃建設規(guī)模為10棟住宅及配套商業(yè)用房，另有配電房、門房等配套用房。其中1#、2#棟為總層數(shù)32層的住宅樓，其底部為商業(yè)用房，3#、4#棟為32層加躍層住宅樓，5#、6#、7#棟為31層加躍層住宅樓，8#棟為8層商住樓、9#棟為33層住宅樓、10#棟為7層商住樓。根據(jù)估價委托人委托，本次評估范圍為*****的3#、5#、6#、9#號樓部分房地產(chǎn)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場查看，至價值時點，估價對象3#樓施工進度為：主體結構已建至第20層，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網(wǎng)安裝，設備設施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價對象5#樓施工進度為：主體結構已封頂，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網(wǎng)安裝，設備設施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價對象6#樓施工進度為：主體結構已封頂，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網(wǎng)安裝，設備設施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價對象9#樓施工進度為：主體結構已建至第31層，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網(wǎng)安裝，設備設施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價對象所在項目設備設施工程等均未施工，綠化和配套設施工程尚未開工建設。估價人員沒有發(fā)現(xiàn)該在建工程存在質量缺陷等狀況?？傮w來看，估價對象所在的*****工程目前已完成整個工程投資的70%，完成主體結構部分工程形象進度為70%。（二）權益狀況描述與分析估價對象為在建工程房地產(chǎn)，至價值時點，****開發(fā)公司已取得估價對象《建設用地規(guī)劃許可證》（編號：鄂規(guī)用地421001201200037號）、《國有土地使用證》（荊州國用（2013）第1020100129號、荊州國用（2013）第1020100130號）、《建設工程規(guī)劃許可證》（鄂規(guī)工程421001201400030號）、《建筑工程施工許可證》等相關手續(xù)合法齊全。根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)抵押估價法定優(yōu)先受償權利承諾函》，估價對象所在項目不存在抵押他項權利，不存在任何拖欠土地出讓金、拖欠施工單位工程款及其他任何法定優(yōu)先受償權利的事項。根據(jù)施工方出具的《房地產(chǎn)抵押估價法定優(yōu)先受償權利詢證函》，評估范圍內的估價對象不存在拖欠工程款的情況。至價值時點，估價人員未發(fā)現(xiàn)估價對象存在他項權利。（三）區(qū)域狀況描述與分析1、位置狀況估價對象位于*****交叉口，其東面鄰白云路，南面為金江寶邸小區(qū)、西面臨荊州水務集團公司住宅樓，北鄰南湖路。估價對象所在區(qū)域為荊州市沙市區(qū)，荊州市城區(qū)工業(yè)、商業(yè)、交通、郵政、電信、金融的主體分布在沙市區(qū)，是荊州市人流、物流和信息的中心。2、繁華程度估價對象所在區(qū)域為沙市區(qū)解放路街道，周邊分布有藍特商貿城、荊州木塑大市場、南湖物流園、藍特國際家居城、武商量販、中百倉儲等，人口密度較大，商貿繁華程度較好。3、交通便捷度影響區(qū)域交通條件的因素主要有公交便捷度及道路通達度等（1）公交便捷度。估價對象距離最近的公交站為藍特家居城站，有4、5、17、37等共約4條公交車經(jīng)過，其公共交通便捷度較好。（2）道路通達度。估價對象臨南湖路，位于南湖路與白云路交匯處，該兩條道路為交通主干道，且縱橫相連，與其他區(qū)域道路相貫通，道路通達度較好。綜上所述，該區(qū)域交通條件整體較好。4、公共配套設施完備程度估價對象所在區(qū)域周邊人口密度較大，周邊分布有沙市北京路第三小學、沙市第十四中學、沙市逸夫江華學校等教育機構，分布有中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、湖北銀行等金融機構，有腫瘤醫(yī)院、荊州市第一人民醫(yī)院等醫(yī)療機構，估價對象所在區(qū)域公共配套設施完備程度較好。5、環(huán)境與景觀估價對象所在項目位于沙市區(qū)南湖路與白云路交匯處，自然環(huán)境一般；估價對象周邊學校分布較多，人文環(huán)境較好。（四）市場背景描述與分析荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場長期以來一直平穩(wěn)健康發(fā)展，近兩年由于供求失衡，庫存量大幅增加，導致市場出現(xiàn)較大波動。2014年，經(jīng)過市場主體各方的努力，荊州房地產(chǎn)市場在波動中自我調整，有望重回平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。據(jù)統(tǒng)計，2014年荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資82.72億元，同比增長127.3%。其中住宅投資74.15億元，同比增長179.2%；商業(yè)用房投資4.86億元，同比下降28.4%。2014年荊州城區(qū)批準預售商品住宅面積228萬平方米，同比增長6.3%。批準預售商業(yè)、辦公用房和其他用房面積39.25萬平方米，同比下降39%。批準預售商品住宅面積增長幅度不大，主要原因是企業(yè)應對市場供求變化，及時調整開發(fā)建設進度和推盤量、推盤時間，使供應量增長趨緩，在一定程度上減輕了當前市場壓力，但給下一年增添了更多變數(shù)。2015年3月30日，“房產(chǎn)新政”出臺，這次雙管齊下，房貸首付和營業(yè)稅政策齊出。央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布消息，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。此次新政的落地實為鼓勵人們將住房需求配置到合理范圍，而不要再盲目地投資房產(chǎn)。。荊州房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展已從賣方市場轉入買方市場，樓市已不再是投資的最佳選擇，但作為改善性購房者來說現(xiàn)在當屬最佳時機，新政后對荊州樓市來說短期內肯定有利好，但能否持久，還需要觀察。2015年4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。自此，2014年第四季度以來，央行已兩次降準、兩次降息，貨幣環(huán)境再次進入穩(wěn)健偏松狀態(tài)。長期來看多輪寬松政策將有效改善市場預期，預計未來重點城市市場成交環(huán)比將有所增長，同比增幅也將擴大，由此進一步影響價格走勢，未來價格或將止跌企穩(wěn)。估價對象所在區(qū)域為荊州市沙市區(qū)，該區(qū)域是荊州市人流、物流和信息的中心。周邊分布有藍特商貿城、荊州木塑大市場、南湖物流園、藍特國際家居城、武商量販、中百倉儲等，人口密度較大，商貿繁華程度較好，隨著周邊配套設施的進一步完善，該區(qū)域人口將進一步聚集，未來該區(qū)域住宅及配套商業(yè)價格有較大的上升空間。（五）最高最佳利用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同收益，且權利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定其利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。估價對象土地證載用途為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，根據(jù)估價對象所在項目的《建設工程規(guī)劃許可證》，建設規(guī)模為207513.70平方米(其中地下室建筑總規(guī)模28381.1平方米)。估價對象項目開發(fā)建設符合相關規(guī)劃。估價對象所在宗地為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，所在項目為*****住宅小區(qū)，底部臨街部分配有商業(yè)，估價對象3#、5#、6#、9#號樓規(guī)劃用途均為住宅，估價人員認為估價對象按住宅用途持續(xù)開發(fā)利用符合最高最佳使用原則，確定本次評估以估價對象作為住宅用途持續(xù)開發(fā)利用進行評估。（六）估價方法適用性分析根據(jù)本次估價的特定目的，估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎上，仔細分析產(chǎn)權方提供的資料及收集掌握的相關資料。由于估價對象為在建工程，市場上沒有類似房地產(chǎn)交易案例，故不宜采用市場比較法；估價對象為在建工程，無法進行租賃或經(jīng)營，不宜采用收益法進行評估；估價對象為在建工程，本次評估僅為房產(chǎn)，不宜采用假設開發(fā)法進行評估；估價對象為在建工程，開發(fā)過程中的各種成本費用可以參考類似的工程資料及政府的相關規(guī)定確定，故可以采用成本法評估。（七）估價測算過程Ⅰ、采用成本法評估估價對象價格據(jù)估價委托人的委托，本次評估范圍僅為房產(chǎn)，以下評估過程僅為房產(chǎn)開發(fā)成本。開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：開發(fā)成本包括項目開發(fā)建設期間所發(fā)生的一切費用總和。房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括城市基礎設施配套費等前期規(guī)費、建筑工程費用（含地基處理、主體工程、一般水電安裝、裝飾、裝修等）、安裝工程費用（含設備的購置——電梯、強電、弱電、供氣等及安裝、調試）、室外附屬工程的建設（含室外供水、排水、供電、綠化、道路、圍墻等）及專業(yè)費用等。根據(jù)該項目的實際情況，開發(fā)成本主要包括下列幾項：1、建設期初投入的成本費用文件依據(jù)80鄂價工服規(guī)〔2013〕89號0鄂價費[2004]206號4荊政發(fā)〔2005〕19號2鄂價房服[2006]49號1.5鄂財綜發(fā)[2003]35號1.288.79.792.4573.421.9612.2499.86188.562、建設中均勻投入的成本費用a、按建筑面積計算的費用：項目基礎工程150100%150建安費用1697.1970%1188.03電梯等設備安裝費2000%04000%0合計2447.19100%1338.03注：參照荊州市建設工程材料市場信息價并結合估價對象實際情況確定。b、按建安造價計算的費用有（綜合費率）：項目標準（%）文件依據(jù)監(jiān)理費2.533.45發(fā)改價格2007]670號113.38鄂價房服[2004]254號合計3.546.83建設中均勻投入的開發(fā)建筑成本費用合計為a+b項目按面積計算的工程成本費用1338.0346.83合計1384.86則開發(fā)成本費用合計為：A+B項目期初投入成本費用188.561384.86合計1573.423、管理費用管理費用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟活動以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務而發(fā)生的費用。主要包括管理人員工資及附加費、辦公費用、差旅費、固定資產(chǎn)使用費、業(yè)務招待費等。參照國家計委、建設部關于印發(fā)《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法的通知》（計價格[2002]2503號），并結合該項目的規(guī)模和開發(fā)周期確定為開發(fā)成本費用之和的3.0%，則管理費用為：估價對象管理費3、5、6、9棟開發(fā)成本費用合計×3.0%47.24、投資利息房地產(chǎn)估價中，無論是借貸資金或是自有資金都應計算利息。計息基數(shù)為開發(fā)成本和管理費用。根據(jù)對荊州市一般開發(fā)建設項目測算和項目的具體情況，類似項目開發(fā)期限為3.0年，至價值時點已開發(fā)期限約為2年，投入的資金分為期初投