商業(yè)地產(chǎn)解析及發(fā)展趨勢(shì)課件

商業(yè)地產(chǎn)解析及發(fā)展趨勢(shì)許大金1可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)解析及發(fā)展趨勢(shì)許大金1可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)(CommercialRealEstate)商業(yè)地產(chǎn)的概念是有廣義和狹義之分的。從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種分生產(chǎn)性、非住宅型物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)議中心及商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念是專(zhuān)指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。2可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)(CommercialRealE商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)

(CommercialRealEstateCategory)

按存在形式分可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)區(qū)、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。在存在形式上，按照一些標(biāo)準(zhǔn)還可以進(jìn)行細(xì)分；按屬性可分為：大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪等；按建筑形式可分為：獨(dú)立商業(yè)大廈、住宅區(qū)商鋪、臨街商鋪、步行街商鋪、地下商城等；按用途可分為：辦公樓、批發(fā)及商貿(mào)中心、餐飲及美食廣場(chǎng)等；按經(jīng)營(yíng)方式可分為：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)、分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)、綜合性經(jīng)營(yíng)物業(yè)、單一經(jīng)營(yíng)物業(yè)等。3可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)

(CommercialRealEstat商業(yè)地產(chǎn)的地位不受重視視為累贅備受“重視”談商色變廣泛關(guān)注4可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的地位不受重視4可編輯ppt商圈內(nèi)涵——商圈的定義與一般分類(lèi)

商圈按其在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的地位，可以分為三個(gè)層次：核心商圈（primarytreadZone）、次級(jí)商圈（secondarytreadzone）和邊緣商圈（tertiarytreadzone）。

——核心商圈（primarytreadzone）：最接近消費(fèi)者的區(qū)域，吸納周邊50％－70％顧客，而且每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也最大，這一商圈很少同其他商圈發(fā)生重疊。

——次級(jí)商圈（secondarytreadzone）：位于臨近核心商圈的區(qū)域，吸納周邊15％－25％的顧客，顧客較為分散?！吘壣倘Γ╰ertiarytreadzone）：處于商圈的最外緣，擁有的顧客最少，而且最為分散，一般吸納周邊5％－15％的顧客。5可編輯ppt商圈內(nèi)涵——商圈的定義與一般分類(lèi)商圈按其在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的地零售引力商圈模型

—雷利（Reilly）模型

雷利（Reilly）的零售引力模型確定了位于兩個(gè)城市之間某一聚集區(qū)內(nèi)的人口前往每一個(gè)零售中心的比例

其數(shù)學(xué)表達(dá)形式為：Ba=前往城市a的消費(fèi)者比重；Bb=前往城市b的消費(fèi)者比重Pa=城市a的人口；Pb=城市b的人口Da=該聚集區(qū)與城市a的距離；Db=該聚集區(qū)與城市b的距離N=反映較大人口規(guī)模的相對(duì)吸引力指數(shù)（Reilly認(rèn)為N=1）n=反映較短距離的相對(duì)吸引力指數(shù)（Reilly認(rèn)為n=2）6可編輯ppt零售引力商圈模型

—雷利（Reilly）模型Ba=前往城市零售引力商圈模型

——雷利（Reilly）模型改進(jìn)模型

Da=斷裂點(diǎn)距離a購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）的距離（單位：km）；Dd=兩個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）之間的距離（單位：km）Sa=目標(biāo)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）a的規(guī)模（單位：萬(wàn)㎡）Sb=與目標(biāo)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）a形成競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）規(guī)模（單位：萬(wàn)㎡）

利用修正的”斷裂點(diǎn)“公式求目標(biāo)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）a獲取所在空間區(qū)域任意居住點(diǎn)消費(fèi)者被吸引到目標(biāo)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）的比例。7可編輯ppt零售引力商圈模型

——雷利（Reilly）模型改進(jìn)模型商圈示意圖

本項(xiàng)目商圈示意圖

本項(xiàng)目核心商圈次級(jí)商圈8可編輯ppt商圈示意圖本項(xiàng)目商圈示意圖本項(xiàng)目核心商圈次級(jí)商圈8可編輯商業(yè)地產(chǎn)觀點(diǎn)分歧產(chǎn)權(quán)持有(PropertyRightsHolding)開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)，自行招租或?qū)⑵湔w出租給一家專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。養(yǎng)魚(yú)派9可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)觀點(diǎn)分歧產(chǎn)權(quán)持有(PropertyRightsH商業(yè)地產(chǎn)觀點(diǎn)分歧產(chǎn)權(quán)出售(PropertyRightsSale)開(kāi)發(fā)商通過(guò)整體或拆零迅速銷(xiāo)售商業(yè)單元、快速回籠資金殺豬派10可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)觀點(diǎn)分歧產(chǎn)權(quán)出售(PropertyRightsS中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

批發(fā)市場(chǎng)——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的萌芽中國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)最早起步是在上個(gè)世紀(jì)80年代，在90年代經(jīng)歷了迅猛發(fā)展，一批明星批發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)，如義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)，以及浙江溫州等地的批發(fā)市場(chǎng)等，它們都擁有著廣泛影響。而這些批發(fā)市場(chǎng)大多數(shù)都是租賃土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，優(yōu)點(diǎn)是投資少，見(jiàn)效快。因而在全國(guó)各地被廣泛復(fù)制。11可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡批發(fā)市場(chǎng)——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的萌芽11可中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

經(jīng)過(guò)了近30年的發(fā)展后，批發(fā)市場(chǎng)依然在商業(yè)領(lǐng)域占領(lǐng)著重要的地位，批發(fā)市場(chǎng)的定位以及運(yùn)營(yíng)模式和管理都經(jīng)過(guò)了不斷的更新，以此適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)歷了多年發(fā)展，已經(jīng)擁有了自己的維生機(jī)制和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)供需兩旺的大環(huán)境下，批發(fā)市場(chǎng)已然有著光明的前途。12可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡經(jīng)過(guò)了近30年的發(fā)展后，批發(fā)市場(chǎng)依然中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

底商及街鋪商業(yè)——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的興起全世界最會(huì)做生意的除了猶太人就是中國(guó)人，石崇王愷比富的故事已經(jīng)流傳了上千年，中國(guó)人傳統(tǒng)的重商主義使得底商和街鋪這種產(chǎn)生于中國(guó)古代的商業(yè)模式在當(dāng)代煥發(fā)了新的活力。香港一直是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)學(xué)習(xí)的對(duì)象，而在彈丸之地的香港，底商和街鋪在商業(yè)格局中扮演了極其重要的地位，并創(chuàng)造出了驚人的財(cái)富。于是，底商和街鋪?zhàn)匀辉诎殡S著房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)在中國(guó)中心城市迅速火熱并擴(kuò)散到全國(guó)各地?！耙讳侌B(yǎng)三代”成了底商街鋪神話的最好寫(xiě)真。13可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡底商及街鋪商業(yè)——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的興起中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

底商和街鋪迅速發(fā)展，極大的彌補(bǔ)了原本稀缺的商業(yè)資源。由于眾多底商和街鋪位于城市中心的黃金地段，因此底商和商鋪的投資收益相當(dāng)可觀，為投資者創(chuàng)造了大量的財(cái)富。而這種以出售為主的商業(yè)模式可謂“成也銷(xiāo)售，敗也銷(xiāo)售”，在銷(xiāo)售短期給開(kāi)發(fā)商帶帶巨額收益的同時(shí)，也為日后的管理和經(jīng)營(yíng)的困局埋下伏筆。而隨著消費(fèi)者消費(fèi)需求進(jìn)一步升級(jí)，底商和街鋪已經(jīng)不能滿足新的消費(fèi)需求，它們將作為一種靈活便捷的社區(qū)商業(yè)繼續(xù)存在。14可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡底商和街鋪迅速發(fā)展，極大的彌補(bǔ)了原本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

商業(yè)綜合體及購(gòu)物中心——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展新階段中國(guó)的商業(yè)綜合體和購(gòu)物中心在九十年代的大量出現(xiàn)，讓中國(guó)商業(yè)的發(fā)展與世界的潮流接軌。商業(yè)綜合體通常體量巨大，城市綜合體一般包括大型購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店和公寓，且位于城市的黃金位置，功能豐富極具指標(biāo)性，例如北京的國(guó)貿(mào)和東方廣場(chǎng)都已經(jīng)成為現(xiàn)代北京的象征之一。15可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡商業(yè)綜合體及購(gòu)物中心——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

例如SHOPPINGMALL的出現(xiàn)充分的證明了一個(gè)城市或者地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，SHOPPINGMALL的背后是強(qiáng)大的商品生產(chǎn)能力，完善的物流渠道，發(fā)達(dá)的交通體系和充沛的購(gòu)買(mǎi)力，中國(guó)也有了許多具有代表性的SHOPPINGMALL，世界十大SHOPPINGMALL中就有四席在中國(guó)，這充分的說(shuō)明了中國(guó)已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的沃土。16可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡16可編輯ppt目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)：萬(wàn)達(dá)、中糧、華潤(rùn)、華僑城17可編輯ppt目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)：萬(wàn)達(dá)、中糧、華潤(rùn)、華僑城17可編目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)其他：SOHO中國(guó)、世貿(mào)、寶龍、金地、金融街、萬(wàn)科18可編輯ppt目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)其他：18可編輯ppt目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際上：美國(guó)的西蒙、澳大利亞西部、新加坡的凱德、SM19可編輯ppt目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際上：美國(guó)的西蒙、澳大利亞西部、新加商業(yè)地產(chǎn)的三要素商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身含有三大元素。地產(chǎn)資本商業(yè)20可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的三要素商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身含有三大元素。20可編輯pp商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，并且通過(guò)消費(fèi)者的長(zhǎng)期重復(fù)的消費(fèi)行為，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場(chǎng)流通。最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保值和增值21可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)項(xiàng)目的源頭決定了項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)但從商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)開(kāi)始，就脫離了地產(chǎn)的屬性，而邁向了資本和運(yùn)營(yíng)的雙核時(shí)代兩者在不同的方面保證了商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)并最終盈利。22可編輯ppt地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)項(xiàng)目的源頭決定了項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)22可編輯pp商業(yè)運(yùn)營(yíng)的功能

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是通過(guò)商業(yè)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總收入，為商業(yè)地產(chǎn)投資回收和物業(yè)資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值增值的根本利益服務(wù)的，其城市金融功能不可忽視。23可編輯ppt商業(yè)運(yùn)營(yíng)的功能商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是通過(guò)商業(yè)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總收商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心運(yùn)營(yíng)的盈利來(lái)源不是靠自身對(duì)消費(fèi)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，而是通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)手段形成旺盛的目標(biāo)客流，讓每個(gè)在內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商戶良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，從而能夠向運(yùn)營(yíng)者及時(shí)足額地繳納租金和物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用，保證收益實(shí)現(xiàn)。將通過(guò)現(xiàn)有商戶的良好表現(xiàn)，吸引更優(yōu)質(zhì)的租戶，提升租金水平，調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收益的不斷增長(zhǎng)。24可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心運(yùn)營(yíng)的盈利來(lái)源不是靠自身對(duì)消費(fèi)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，資本--商業(yè)地產(chǎn)的“血液”輸血：良好的資本運(yùn)作保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)無(wú)后顧之憂，健康的運(yùn)營(yíng)確保資本收益，兩者缺一不可。造血：資本經(jīng)營(yíng)在我國(guó)受?chē)?guó)家政策等方面制約，每個(gè)企業(yè)都只能根據(jù)自己的資源和能力，各顯神通。而商業(yè)運(yùn)營(yíng)則不同，有自己的固有的運(yùn)營(yíng)規(guī)律25可編輯ppt資本--商業(yè)地產(chǎn)的“血液”輸血：良好的資本運(yùn)作保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)無(wú)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道26可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道26可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道27可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道27可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道28可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道28可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道29可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道29可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道30可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道30可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討萬(wàn)達(dá)三代探索，資本運(yùn)作顯現(xiàn)31可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討萬(wàn)達(dá)31可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討中糧、華潤(rùn)國(guó)企大投入，立足經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定業(yè)績(jī)32可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討中糧、華潤(rùn)32可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討國(guó)美與蘇寧利用低匯報(bào)的現(xiàn)金流質(zhì)押，從事高回報(bào)的地產(chǎn)行業(yè)33可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討國(guó)美與蘇寧33可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討遠(yuǎn)洋與太古各取所需的投資于分工34可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討遠(yuǎn)洋與太古34可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討華聯(lián)多產(chǎn)業(yè)集中在資本市場(chǎng)上獲取經(jīng)營(yíng)回報(bào)每年都有關(guān)門(mén)和收購(gòu)35可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討華聯(lián)35可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討眾多的零打碎敲沒(méi)有系統(tǒng)的發(fā)展思路，摸著石頭過(guò)河36可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討眾多的零打碎敲36可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式超級(jí)購(gòu)物中心式地產(chǎn)金源MALL,華南MALL、寶龍城市廣場(chǎng)以地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)模式，歐美經(jīng)驗(yàn)表明：人均GDP:3000-4000美元，家庭汽車(chē)擁有量15-20%為進(jìn)入發(fā)展階段，人均10000以上，家庭汽車(chē)60%，為成熟發(fā)展階段亞洲因素復(fù)雜些，如消費(fèi)習(xí)慣不同37可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式超級(jí)購(gòu)物中心式地產(chǎn)37可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式精品百貨式地產(chǎn)日本、臺(tái)灣發(fā)展最為精粹，SOGO、新光、中友等，國(guó)內(nèi)華聯(lián)、華堂、最成功的而當(dāng)屬新光天地高投入，重現(xiàn)金流38可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式38可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式奧特萊斯地產(chǎn)美國(guó)400，歐洲100北京燕莎、賽特選址、貨源、設(shè)計(jì)、百貨還是購(gòu)物中心、客群等等，回報(bào)模式，用此帶動(dòng)區(qū)域39可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式奧特萊斯地產(chǎn)39可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式老城區(qū)地產(chǎn)上海新天地（太平橋城市改造項(xiàng)目）日本六本木要用先期大投入，換取后期大回報(bào)，找準(zhǔn)3%的核心部分，撬動(dòng)大杠桿40可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式老城區(qū)地產(chǎn)40可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式新城區(qū)天河城，華僑城特色與城市規(guī)劃的銜接41可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式新城區(qū)41可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式專(zhuān)業(yè)性地產(chǎn)中關(guān)村:鼎好、海龍、E世界核心租戶、規(guī)模與設(shè)施42可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式專(zhuān)業(yè)性地產(chǎn)42可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式旅游地產(chǎn)海南，溫都水城重在游而不再產(chǎn)，資源整合留住游客很重要43可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式旅游地產(chǎn)43可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式文化地產(chǎn)杭州河坊街、成都錦里、SOLANA、宜蘭民俗村文化與商業(yè)結(jié)合。歷史文化、民俗文化、科技文化、休閑文化44可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式文化地產(chǎn)44可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式創(chuàng)意地產(chǎn)798、soho生存環(huán)境是關(guān)鍵，先看有沒(méi)有環(huán)境基礎(chǔ)45可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式創(chuàng)意地產(chǎn)45可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式城市綜合體城市綜合體包括：HOTEL——酒店、OFFICE——寫(xiě)字樓、PARKING——停車(chē)場(chǎng)、SHOPPINGMALL——大型綜合購(gòu)物中心、CONVENTION——休閑娛樂(lè)中心、APARTMENT——國(guó)際公寓HOPSCA兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用，形成白天、工作日商務(wù)人流進(jìn)出密集；夜晚及周末居住、消費(fèi)人流集中，各個(gè)時(shí)段HOPSCA內(nèi)都有人來(lái)人往，依據(jù)功能不同而形成互補(bǔ)萬(wàn)達(dá)、華貿(mào)、國(guó)貿(mào)規(guī)模與綜合46可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式城市綜合體46可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式會(huì)展地產(chǎn)蘇州金雞湖、成都會(huì)展集團(tuán)替政府“做事”，會(huì)展帶動(dòng)區(qū)域繁榮，獲取相應(yīng)匯報(bào)47可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式會(huì)展地產(chǎn)47可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)凱德嘉信、家樂(lè)福、沃爾瑪以社區(qū)商業(yè)為主，適當(dāng)增加服務(wù)功能48可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)48可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式地下商業(yè)地產(chǎn)沈陽(yáng)太原街時(shí)尚廣場(chǎng)、北京總部基地利用地下設(shè)施，做商業(yè)用途。49可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式地下商業(yè)地產(chǎn)49可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式體育地產(chǎn)中體奧園、高爾夫體育與商業(yè)、地產(chǎn)結(jié)合50可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式體育地產(chǎn)50可編輯ppt理想的商業(yè)地產(chǎn)的操作程序

調(diào)研——定位策劃—建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)—施工招商—運(yùn)營(yíng)籌備—開(kāi)業(yè)后期運(yùn)營(yíng)及調(diào)整51可編輯ppt理想的商業(yè)地產(chǎn)的操作程序

51可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)模塊化與個(gè)性化模塊化是將產(chǎn)品設(shè)計(jì)成幾個(gè)固定的部分，進(jìn)行組合，完成項(xiàng)目規(guī)劃

優(yōu)勢(shì)：速度快，瞄準(zhǔn)中檔消費(fèi)，適應(yīng)性強(qiáng)劣勢(shì)：難以保證所有的市場(chǎng)環(huán)境中都經(jīng)營(yíng)好應(yīng)用：萬(wàn)達(dá)的城市綜合體個(gè)性化是將產(chǎn)品定位結(jié)合不同的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行差異化規(guī)劃，追求特色規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)。

優(yōu)勢(shì)：定位準(zhǔn)確，適應(yīng)區(qū)域環(huán)境和消費(fèi)，培養(yǎng)期短劣勢(shì)：速度較慢應(yīng)用：萬(wàn)象城、大悅城52可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)模塊化與個(gè)性化模塊化是將產(chǎn)品設(shè)計(jì)謝謝53可編輯ppt謝謝53可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)解析及發(fā)展趨勢(shì)許大金54可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)解析及發(fā)展趨勢(shì)許大金1可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)(CommercialRealEstate)商業(yè)地產(chǎn)的概念是有廣義和狹義之分的。從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種分生產(chǎn)性、非住宅型物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)議中心及商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念是專(zhuān)指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。55可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)(CommercialRealE商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)

(CommercialRealEstateCategory)

按存在形式分可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)區(qū)、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。在存在形式上，按照一些標(biāo)準(zhǔn)還可以進(jìn)行細(xì)分；按屬性可分為：大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪等；按建筑形式可分為：獨(dú)立商業(yè)大廈、住宅區(qū)商鋪、臨街商鋪、步行街商鋪、地下商城等；按用途可分為：辦公樓、批發(fā)及商貿(mào)中心、餐飲及美食廣場(chǎng)等；按經(jīng)營(yíng)方式可分為：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)、分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)、綜合性經(jīng)營(yíng)物業(yè)、單一經(jīng)營(yíng)物業(yè)等。56可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)

(CommercialRealEstat商業(yè)地產(chǎn)的地位不受重視視為累贅備受“重視”談商色變廣泛關(guān)注57可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的地位不受重視4可編輯ppt商圈內(nèi)涵——商圈的定義與一般分類(lèi)

商圈按其在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的地位，可以分為三個(gè)層次：核心商圈（primarytreadZone）、次級(jí)商圈（secondarytreadzone）和邊緣商圈（tertiarytreadzone）。

——核心商圈（primarytreadzone）：最接近消費(fèi)者的區(qū)域，吸納周邊50％－70％顧客，而且每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也最大，這一商圈很少同其他商圈發(fā)生重疊。

——次級(jí)商圈（secondarytreadzone）：位于臨近核心商圈的區(qū)域，吸納周邊15％－25％的顧客，顧客較為分散?！吘壣倘Γ╰ertiarytreadzone）：處于商圈的最外緣，擁有的顧客最少，而且最為分散，一般吸納周邊5％－15％的顧客。58可編輯ppt商圈內(nèi)涵——商圈的定義與一般分類(lèi)商圈按其在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的地零售引力商圈模型

—雷利（Reilly）模型

雷利（Reilly）的零售引力模型確定了位于兩個(gè)城市之間某一聚集區(qū)內(nèi)的人口前往每一個(gè)零售中心的比例

其數(shù)學(xué)表達(dá)形式為：Ba=前往城市a的消費(fèi)者比重；Bb=前往城市b的消費(fèi)者比重Pa=城市a的人口；Pb=城市b的人口Da=該聚集區(qū)與城市a的距離；Db=該聚集區(qū)與城市b的距離N=反映較大人口規(guī)模的相對(duì)吸引力指數(shù)（Reilly認(rèn)為N=1）n=反映較短距離的相對(duì)吸引力指數(shù)（Reilly認(rèn)為n=2）59可編輯ppt零售引力商圈模型

—雷利（Reilly）模型Ba=前往城市零售引力商圈模型

——雷利（Reilly）模型改進(jìn)模型

Da=斷裂點(diǎn)距離a購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）的距離（單位：km）；Dd=兩個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）之間的距離（單位：km）Sa=目標(biāo)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）a的規(guī)模（單位：萬(wàn)㎡）Sb=與目標(biāo)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）a形成競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）規(guī)模（單位：萬(wàn)㎡）

利用修正的”斷裂點(diǎn)“公式求目標(biāo)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）a獲取所在空間區(qū)域任意居住點(diǎn)消費(fèi)者被吸引到目標(biāo)購(gòu)物商場(chǎng)（或商圈）的比例。60可編輯ppt零售引力商圈模型

——雷利（Reilly）模型改進(jìn)模型商圈示意圖

本項(xiàng)目商圈示意圖

本項(xiàng)目核心商圈次級(jí)商圈61可編輯ppt商圈示意圖本項(xiàng)目商圈示意圖本項(xiàng)目核心商圈次級(jí)商圈8可編輯商業(yè)地產(chǎn)觀點(diǎn)分歧產(chǎn)權(quán)持有(PropertyRightsHolding)開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)，自行招租或?qū)⑵湔w出租給一家專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。養(yǎng)魚(yú)派62可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)觀點(diǎn)分歧產(chǎn)權(quán)持有(PropertyRightsH商業(yè)地產(chǎn)觀點(diǎn)分歧產(chǎn)權(quán)出售(PropertyRightsSale)開(kāi)發(fā)商通過(guò)整體或拆零迅速銷(xiāo)售商業(yè)單元、快速回籠資金殺豬派63可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)觀點(diǎn)分歧產(chǎn)權(quán)出售(PropertyRightsS中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

批發(fā)市場(chǎng)——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的萌芽中國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)最早起步是在上個(gè)世紀(jì)80年代，在90年代經(jīng)歷了迅猛發(fā)展，一批明星批發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)，如義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)，以及浙江溫州等地的批發(fā)市場(chǎng)等，它們都擁有著廣泛影響。而這些批發(fā)市場(chǎng)大多數(shù)都是租賃土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，優(yōu)點(diǎn)是投資少，見(jiàn)效快。因而在全國(guó)各地被廣泛復(fù)制。64可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡批發(fā)市場(chǎng)——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的萌芽11可中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

經(jīng)過(guò)了近30年的發(fā)展后，批發(fā)市場(chǎng)依然在商業(yè)領(lǐng)域占領(lǐng)著重要的地位，批發(fā)市場(chǎng)的定位以及運(yùn)營(yíng)模式和管理都經(jīng)過(guò)了不斷的更新，以此適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)歷了多年發(fā)展，已經(jīng)擁有了自己的維生機(jī)制和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)供需兩旺的大環(huán)境下，批發(fā)市場(chǎng)已然有著光明的前途。65可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡經(jīng)過(guò)了近30年的發(fā)展后，批發(fā)市場(chǎng)依然中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

底商及街鋪商業(yè)——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的興起全世界最會(huì)做生意的除了猶太人就是中國(guó)人，石崇王愷比富的故事已經(jīng)流傳了上千年，中國(guó)人傳統(tǒng)的重商主義使得底商和街鋪這種產(chǎn)生于中國(guó)古代的商業(yè)模式在當(dāng)代煥發(fā)了新的活力。香港一直是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)學(xué)習(xí)的對(duì)象，而在彈丸之地的香港，底商和街鋪在商業(yè)格局中扮演了極其重要的地位，并創(chuàng)造出了驚人的財(cái)富。于是，底商和街鋪?zhàn)匀辉诎殡S著房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)在中國(guó)中心城市迅速火熱并擴(kuò)散到全國(guó)各地?！耙讳侌B(yǎng)三代”成了底商街鋪神話的最好寫(xiě)真。66可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡底商及街鋪商業(yè)——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的興起中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

底商和街鋪迅速發(fā)展，極大的彌補(bǔ)了原本稀缺的商業(yè)資源。由于眾多底商和街鋪位于城市中心的黃金地段，因此底商和商鋪的投資收益相當(dāng)可觀，為投資者創(chuàng)造了大量的財(cái)富。而這種以出售為主的商業(yè)模式可謂“成也銷(xiāo)售，敗也銷(xiāo)售”，在銷(xiāo)售短期給開(kāi)發(fā)商帶帶巨額收益的同時(shí)，也為日后的管理和經(jīng)營(yíng)的困局埋下伏筆。而隨著消費(fèi)者消費(fèi)需求進(jìn)一步升級(jí)，底商和街鋪已經(jīng)不能滿足新的消費(fèi)需求，它們將作為一種靈活便捷的社區(qū)商業(yè)繼續(xù)存在。67可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡底商和街鋪迅速發(fā)展，極大的彌補(bǔ)了原本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

商業(yè)綜合體及購(gòu)物中心——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展新階段中國(guó)的商業(yè)綜合體和購(gòu)物中心在九十年代的大量出現(xiàn)，讓中國(guó)商業(yè)的發(fā)展與世界的潮流接軌。商業(yè)綜合體通常體量巨大，城市綜合體一般包括大型購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店和公寓，且位于城市的黃金位置，功能豐富極具指標(biāo)性，例如北京的國(guó)貿(mào)和東方廣場(chǎng)都已經(jīng)成為現(xiàn)代北京的象征之一。68可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡商業(yè)綜合體及購(gòu)物中心——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡

例如SHOPPINGMALL的出現(xiàn)充分的證明了一個(gè)城市或者地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，SHOPPINGMALL的背后是強(qiáng)大的商品生產(chǎn)能力，完善的物流渠道，發(fā)達(dá)的交通體系和充沛的購(gòu)買(mǎi)力，中國(guó)也有了許多具有代表性的SHOPPINGMALL，世界十大SHOPPINGMALL中就有四席在中國(guó)，這充分的說(shuō)明了中國(guó)已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的沃土。69可編輯ppt中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡16可編輯ppt目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)：萬(wàn)達(dá)、中糧、華潤(rùn)、華僑城70可編輯ppt目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)：萬(wàn)達(dá)、中糧、華潤(rùn)、華僑城17可編目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)其他：SOHO中國(guó)、世貿(mào)、寶龍、金地、金融街、萬(wàn)科71可編輯ppt目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)其他：18可編輯ppt目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際上：美國(guó)的西蒙、澳大利亞西部、新加坡的凱德、SM72可編輯ppt目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際上：美國(guó)的西蒙、澳大利亞西部、新加商業(yè)地產(chǎn)的三要素商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身含有三大元素。地產(chǎn)資本商業(yè)73可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的三要素商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身含有三大元素。20可編輯pp商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，并且通過(guò)消費(fèi)者的長(zhǎng)期重復(fù)的消費(fèi)行為，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場(chǎng)流通。最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保值和增值74可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)項(xiàng)目的源頭決定了項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)但從商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)開(kāi)始，就脫離了地產(chǎn)的屬性，而邁向了資本和運(yùn)營(yíng)的雙核時(shí)代兩者在不同的方面保證了商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)并最終盈利。75可編輯ppt地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)項(xiàng)目的源頭決定了項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)22可編輯pp商業(yè)運(yùn)營(yíng)的功能

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是通過(guò)商業(yè)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總收入，為商業(yè)地產(chǎn)投資回收和物業(yè)資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值增值的根本利益服務(wù)的，其城市金融功能不可忽視。76可編輯ppt商業(yè)運(yùn)營(yíng)的功能商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是通過(guò)商業(yè)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總收商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心運(yùn)營(yíng)的盈利來(lái)源不是靠自身對(duì)消費(fèi)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，而是通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)手段形成旺盛的目標(biāo)客流，讓每個(gè)在內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商戶良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，從而能夠向運(yùn)營(yíng)者及時(shí)足額地繳納租金和物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用，保證收益實(shí)現(xiàn)。將通過(guò)現(xiàn)有商戶的良好表現(xiàn)，吸引更優(yōu)質(zhì)的租戶，提升租金水平，調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收益的不斷增長(zhǎng)。77可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心運(yùn)營(yíng)的盈利來(lái)源不是靠自身對(duì)消費(fèi)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，資本--商業(yè)地產(chǎn)的“血液”輸血：良好的資本運(yùn)作保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)無(wú)后顧之憂，健康的運(yùn)營(yíng)確保資本收益，兩者缺一不可。造血：資本經(jīng)營(yíng)在我國(guó)受?chē)?guó)家政策等方面制約，每個(gè)企業(yè)都只能根據(jù)自己的資源和能力，各顯神通。而商業(yè)運(yùn)營(yíng)則不同，有自己的固有的運(yùn)營(yíng)規(guī)律78可編輯ppt資本--商業(yè)地產(chǎn)的“血液”輸血：良好的資本運(yùn)作保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)無(wú)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道79可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道26可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道80可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道27可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道81可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道28可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道82可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道29可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道83可編輯ppt有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資本的報(bào)道30可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討萬(wàn)達(dá)三代探索，資本運(yùn)作顯現(xiàn)84可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討萬(wàn)達(dá)31可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討中糧、華潤(rùn)國(guó)企大投入，立足經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定業(yè)績(jī)85可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討中糧、華潤(rùn)32可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討國(guó)美與蘇寧利用低匯報(bào)的現(xiàn)金流質(zhì)押，從事高回報(bào)的地產(chǎn)行業(yè)86可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討國(guó)美與蘇寧33可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討遠(yuǎn)洋與太古各取所需的投資于分工87可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討遠(yuǎn)洋與太古34可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討華聯(lián)多產(chǎn)業(yè)集中在資本市場(chǎng)上獲取經(jīng)營(yíng)回報(bào)每年都有關(guān)門(mén)和收購(gòu)88可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討華聯(lián)35可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討眾多的零打碎敲沒(méi)有系統(tǒng)的發(fā)展思路，摸著石頭過(guò)河89可編輯ppt我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的探討眾多的零打碎敲36可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式超級(jí)購(gòu)物中心式地產(chǎn)金源MALL,華南MALL、寶龍城市廣場(chǎng)以地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)模式，歐美經(jīng)驗(yàn)表明：人均GDP:3000-4000美元，家庭汽車(chē)擁有量15-20%為進(jìn)入發(fā)展階段，人均10000以上，家庭汽車(chē)60%，為成熟發(fā)展階段亞洲因素復(fù)雜些，如消費(fèi)習(xí)慣不同90可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式超級(jí)購(gòu)物中心式地產(chǎn)37可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式精品百貨式地產(chǎn)日本、臺(tái)灣發(fā)展最為精粹，SOGO、新光、中友等，國(guó)內(nèi)華聯(lián)、華堂、最成功的而當(dāng)屬新光天地高投入，重現(xiàn)金流91可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式38可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式奧特萊斯地產(chǎn)美國(guó)400，歐洲100北京燕莎、賽特選址、貨源、設(shè)計(jì)、百貨還是購(gòu)物中心、客群等等，回報(bào)模式，用此帶動(dòng)區(qū)域92可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式奧特萊斯地產(chǎn)39可編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式老城區(qū)地產(chǎn)上海新天地（太平橋城市改造項(xiàng)目）日本六本木要用先期大投入，換取后期大回報(bào)，找準(zhǔn)3%的核心部分，撬動(dòng)大杠桿93可編輯ppt