房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)操作指導(dǎo)大綱

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)操作指導(dǎo)大綱房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)操作指導(dǎo)大綱房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)操作指導(dǎo)大綱xxx公司房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)操作指導(dǎo)大綱文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度最全面的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)操作指導(dǎo)大綱前

言

為更好規(guī)范和指導(dǎo)我們目前的營(yíng)銷(xiāo)工作，使之按照現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；

3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；

4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；

5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；

6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；

7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；

8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；

第一章

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

一

項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購(gòu)物場(chǎng)所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)

.生活服務(wù)

.娛樂(lè)休息設(shè)施

.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二

區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

.國(guó)家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國(guó)及項(xiàng)目所在地

其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重

.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

商品住宅價(jià)格指數(shù)

.中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購(gòu)買(mǎi)行為分析

三

土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四

項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研

.類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料

.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料

.綜合評(píng)判

2、項(xiàng)目定位

.市場(chǎng)定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五

項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念

.商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：

選擇可類(lèi)比項(xiàng)目

確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值

根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

.類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值

A

市政交通及直入交通的便利性的差異

B

項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C

周邊市政配套便利性的差異

項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

A

建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

B

單體戶型設(shè)計(jì)

C

建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

D

小區(qū)配套和物業(yè)管理

E

形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃

F

發(fā)展商品牌和實(shí)力

價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A

經(jīng)濟(jì)因素

B

政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

.類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)

.項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析：

價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析

項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算

六

項(xiàng)目定價(jià)模擬

1、均價(jià)的確定

.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求成本加價(jià)法

A

分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍

B

確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

.商品住宅定價(jià)法：

差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）

.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價(jià)

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價(jià)模擬

七

項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模擬

.成本模擬表及其說(shuō)明

3、項(xiàng)目收益部分模擬

.銷(xiāo)售收入模擬：

銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)

銷(xiāo)售收入模擬表

.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：

模擬說(shuō)明

利潤(rùn)模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

八

投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：

項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周

邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值

項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本

.對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

.國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化

.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九

開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素

.市場(chǎng)供求因素

.上市時(shí)間要求

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)

.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟

.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估

.結(jié)論

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)

通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷(xiāo)分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是基于市場(chǎng)需求而專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一

總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項(xiàng)目臨界四周狀況

.項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明

.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r

.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：

項(xiàng)目主要出入口設(shè)置

項(xiàng)目主要干道設(shè)置

項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明

項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向

.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：

項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項(xiàng)目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：

會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示

.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開(kāi)發(fā)

.分期開(kāi)發(fā)思路

.首期開(kāi)發(fā)思路

8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

二

建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃

.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示

其他特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三

主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示

.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示

四

室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五

環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

-

六

公共家具概念設(shè)計(jì)提示

1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè)

.營(yíng)銷(xiāo)中心大堂

.管理辦公室

2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七

公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較

2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì)

.客廳裝修概念設(shè)計(jì)

.廚房裝修概念設(shè)計(jì)

.主人房裝修概念設(shè)計(jì)

.兒童房裝修概念設(shè)計(jì)

.客房裝修概念設(shè)計(jì)

.室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗）裝修提示

4、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

房地產(chǎn)前期策劃中的幾個(gè)應(yīng)注意的問(wèn)題一本厚厚的策劃報(bào)告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場(chǎng)，壯語(yǔ)幾萬(wàn)，憑此征服開(kāi)發(fā)商的先輩后生不乏其人，我們接單營(yíng)銷(xiāo)功夫真正的“武裝了內(nèi)褲”，且不說(shuō)這其中到底有多少真金可言，瞧瞧每個(gè)星期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開(kāi)始深思這個(gè)行業(yè)！在我看來(lái)，誰(shuí)真正做到專(zhuān)業(yè)化，誰(shuí)就生存！光憑文采動(dòng)人、創(chuàng)意絕倫打天下的策劃時(shí)代終將過(guò)去，技術(shù)策劃終會(huì)將“撮把子”這一稱(chēng)呼送入歷史！

目前策劃公司所做的前期策劃實(shí)在有限，原因是多方的，我只想從我們自己這一方面來(lái)想一想是為什么！前期策劃的重要性不要多作分析，就像找上四川那邊的女朋友，上了床這事就定了，由不得你了，所謂“少不入川”嗎！后代品種好不好找朋友時(shí)就得看好了。

一、

說(shuō)成本估算

成本估算目前普遍認(rèn)為是做預(yù)算的事，其實(shí)不然，預(yù)算、概算有資料可依、有數(shù)據(jù)可查，

是項(xiàng)目基本上看得清摸得著了，因此只是一個(gè)量化的過(guò)程；估算卻是通常在只有一個(gè)想法的基礎(chǔ)上算這本賬，簡(jiǎn)單講就是給你一塊地找出個(gè)最賺錢(qián)的辦法來(lái)，這時(shí)候經(jīng)驗(yàn)將起到至關(guān)重要的作用。一般的房地產(chǎn)策劃公司都有項(xiàng)目可行性研究這項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，或許是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的緣故，這里面做的可行性報(bào)告都是可行的，一個(gè)笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個(gè)問(wèn)題，算好一筆經(jīng)濟(jì)帳，做好成本估算是一個(gè)策劃公司最起碼的技術(shù)。

目前業(yè)界（就我所知道的長(zhǎng)沙大多數(shù)策劃公司）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本算法有兩種做法：第一種，簡(jiǎn)單的拍腦殼做法，先定下利潤(rùn)目標(biāo)，然后算成本，一頁(yè)A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人大多不理解建筑專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)價(jià)格構(gòu)成，基本價(jià)格水平?jīng)]有一個(gè)全面的了解，以往做過(guò)的案例，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)構(gòu)成了這個(gè)算法的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確講這還稱(chēng)不上是工程上講的那種憑經(jīng)驗(yàn)做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學(xué)院派”做法，計(jì)算藍(lán)本為廣洲大學(xué)一位賈博士的參考書(shū)，或是流傳在網(wǎng)上一個(gè)關(guān)于上海房地產(chǎn)成本估算的貼子，二者計(jì)算方法如出一轍，有較強(qiáng)的理論性，總的成本分為開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩類(lèi)，是一種靜態(tài)的計(jì)算方法，與實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本構(gòu)成內(nèi)容相差較大，例如在前期工程費(fèi)中對(duì)籌建開(kāi)辦費(fèi)的理解、計(jì)算是不合實(shí)情的，開(kāi)發(fā)成本對(duì)開(kāi)發(fā)間接成本計(jì)算則是忽略了，加之開(kāi)發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用沒(méi)有分清直接成本、間接成本，開(kāi)發(fā)商一方的經(jīng)營(yíng)管理等間接費(fèi)計(jì)算完全與實(shí)際操作脫節(jié)。

目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期估算并沒(méi)有制定一個(gè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，因此業(yè)內(nèi)大多也是憑經(jīng)驗(yàn)辦事，加之房地產(chǎn)估價(jià)公司、設(shè)計(jì)公司這方面的專(zhuān)業(yè)公司在項(xiàng)目前期難以實(shí)質(zhì)進(jìn)駐操作，策劃公司對(duì)成本的估算顯得尤為重要?？上У氖悄壳安邉澒緲?gòu)成過(guò)于復(fù)雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門(mén)檻太低，雖是各有所長(zhǎng)，卻是忽略了這項(xiàng)基本技術(shù)。料想一下，一個(gè)投資幾千萬(wàn)上億的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，號(hào)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商智囊團(tuán)的策劃人連筆賬也算不清，恥，也無(wú)怪乎別人說(shuō)我們是撮把子了！

二、

說(shuō)經(jīng)濟(jì)分析

為開(kāi)發(fā)商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項(xiàng)目成本控制出謀劃策是房

地產(chǎn)策劃的一項(xiàng)重要功能。若把房地產(chǎn)策劃分個(gè)大小，我覺(jué)得有三個(gè)層次，一層是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃，這是市場(chǎng)上最常見(jiàn)的，就是想幫開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子，一大幫代理商爭(zhēng)得頭破血流，為了賣(mài)出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開(kāi)發(fā)公司提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù)，這就不是單純的中介公司了，等同于開(kāi)發(fā)商的合作伙伴，“戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系”；第三層則是將房地產(chǎn)歸之于一個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)，包括一個(gè)中小城市的經(jīng)營(yíng)定位，旅游地產(chǎn)策劃等等，這在西安有過(guò)成功的案例了。

目前的策劃公司從能力上，從業(yè)務(wù)合作可能上（在長(zhǎng)沙）都難有全面為開(kāi)發(fā)商提供經(jīng)濟(jì)分析職能服務(wù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)分析包括資金流分析、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，內(nèi)容通常涉及開(kāi)發(fā)公司高度機(jī)密，“可見(jiàn)度”太低，在基本數(shù)據(jù)不清楚的條件下，做了也是白做，因此這部分內(nèi)容是開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部由會(huì)計(jì)部門(mén)完成；而在能力方面，如果沒(méi)有切身的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)，我們也是無(wú)法洞悉其中的技巧的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，影響因素多，開(kāi)發(fā)商這邊的算法通常帶有強(qiáng)烈的個(gè)體因素色彩，而且到底開(kāi)發(fā)的數(shù)量有限，他們是有這種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見(jiàn)識(shí)很多的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，遺憾的是很少有這種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，于是基本放棄了！這也許就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展初級(jí)階段的產(chǎn)物吧！不可否認(rèn)房地產(chǎn)策劃最終是要走向?qū)I(yè)化的，目前的策劃業(yè)界也是要肯定分洗牌的，誰(shuí)最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰(shuí)就是將來(lái)的強(qiáng)者！

三、

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)

以前提過(guò)這方面的觀點(diǎn)，如果產(chǎn)品策劃就是“一層門(mén)面就是五米九”，“窗戶要是飄的”，

“小區(qū)一定要有會(huì)所、泳池”這類(lèi)話語(yǔ)，連個(gè)基本的層高標(biāo)準(zhǔn)不曉得，簡(jiǎn)單的戶型設(shè)計(jì)動(dòng)線、采光、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)不曉得，也無(wú)怪乎設(shè)計(jì)師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么”噎得你一句話也說(shuō)不出。策劃人，至少你得有與設(shè)計(jì)師對(duì)話的水平，參透設(shè)計(jì)的本質(zhì)，將設(shè)計(jì)技術(shù)上的事情讓設(shè)計(jì)師去做，你去把握基本思想，提供設(shè)計(jì)理念！深挖商業(yè)價(jià)值！

認(rèn)識(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)首先要做的就是理解設(shè)計(jì)，做到說(shuō)話不“匡瓢”，房子的進(jìn)深、開(kāi)間、層高模數(shù)，規(guī)劃日照采光要求標(biāo)準(zhǔn)，各類(lèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣、造價(jià)，種種建筑風(fēng)格的特點(diǎn)等等，這些是基本的，有了這個(gè)你才有與設(shè)計(jì)師交流的話語(yǔ)，有了溝通的條件。

策劃師不是設(shè)計(jì)師，我們不管如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，但我們一定要清楚要如何知道該設(shè)計(jì)一個(gè)什么樣的產(chǎn)品，那么在我們的調(diào)查中就必須將建筑產(chǎn)品需求要素通俗化，最真實(shí)的采集市場(chǎng)信息，從而總結(jié)出可以行之有效的設(shè)計(jì)要求，做到真正的“定單式”營(yíng)銷(xiāo)。目前大部分策劃公司所謂“定單式營(yíng)銷(xiāo)”明顯是撮人的，設(shè)計(jì)師策劃師交流的空間都沒(méi)有，你如何下訂單！就像如今做房地產(chǎn)的人（營(yíng)銷(xiāo)，設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商）都知道房型要三房二廳好，可是做為一個(gè)策劃人，這句話是不應(yīng)該只說(shuō)說(shuō)而已的，人們對(duì)產(chǎn)品的需求是多樣化的，而且有現(xiàn)實(shí)的、將來(lái)的要求之分，能有效結(jié)合現(xiàn)在的和將來(lái)的利益，將三房的差異化做出來(lái)，將三房的文章做足才是我們的本事。

值得提出的是，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)一塊，策劃的最重要任務(wù)是提供市場(chǎng)參考意見(jiàn)，這種意見(jiàn)必須是有依據(jù)的，是專(zhuān)業(yè)的。設(shè)計(jì)師的大膽、敢想是基于技術(shù)上的；而策劃師的大膽、敢想要是市場(chǎng)前瞻性的，是基于要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)上的。

招商引資項(xiàng)目的辦理程序

一、國(guó)家對(duì)外商投資的產(chǎn)業(yè)政策

（一）計(jì)委辦理項(xiàng)目的立項(xiàng)審批

1、審批立項(xiàng)

項(xiàng)目建設(shè)單位（或代外商辦理項(xiàng)目審批手續(xù)的部門(mén)）需提交材料：

（1）申請(qǐng)立項(xiàng)的請(qǐng)示；（2）項(xiàng)目建議書(shū)（一式三份）；（3）合營(yíng)各方簽署的合資（或合作）意向書(shū)；（4）合營(yíng)各方的法人資格證明；（5）銀行或會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)投資各方別出具的資金證明文件。

2、審批可行性研究報(bào)告

需提交材料：

（1）批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的請(qǐng)示；（2）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一式三份），（3）城市規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)書(shū)；（4）環(huán)境保護(hù)部門(mén)意見(jiàn)書(shū)；（5）合營(yíng)雙方簽署的合資（或合作）意向書(shū)；（6）外方及中方資信證明文件（主要是會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告，銀行出具的資金證明等）；（7）全營(yíng)各方之營(yíng)業(yè)執(zhí)照法人代表身份證復(fù)印件。

說(shuō)明：凡所建項(xiàng)目不需國(guó)家平衡資金，則以上兩次審批可并為一次，只審批可行性研究報(bào)告，凡屬需報(bào)國(guó)家審批的項(xiàng)目仍要進(jìn)行兩次審批。

3、工商名稱(chēng)登記

需提交材料:

（1）委托書(shū)及委托人的身份證明；（2）投資人的合法開(kāi)業(yè)證明或身份證明；（3）可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建議書(shū)及批復(fù)，或企業(yè)股東（發(fā)起人）簽署的企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書(shū)。

4、外貿(mào)局審批合同、章程，發(fā)批準(zhǔn)證書(shū)

需提交材料：

（1）申請(qǐng)批準(zhǔn)合營(yíng)企業(yè)合同、章程的報(bào)告；（2）工商部門(mén)出具的《名稱(chēng)核通知書(shū)》；（3）企業(yè)合同、章程及有關(guān)附件；（4）投資各方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資信證明；（5）企業(yè)董事會(huì)及董事會(huì)成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的名單和上述人員的身份證明；（6）董事委派書(shū)；（8）進(jìn)口設(shè)備清單；（9）可行性研究報(bào)告批復(fù)；（10）投資各方簽訂的意向（協(xié)議）書(shū)；（11）其它有關(guān)必要文件

5、技術(shù)監(jiān)督局企業(yè)碼

（1）技術(shù)監(jiān)督局企業(yè)代碼賦碼，需提供外貿(mào)局批復(fù)文件；（2）技術(shù)監(jiān)督局辦理企業(yè)代碼證書(shū)，需提供材料：[1]、單位申請(qǐng)；[2]營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件或單位成立批文及復(fù)印件；[3]法人代表或負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；[4]經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；[5]單位公章。

6、工商局辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照

需提供材料：

（1）由企業(yè)正副董事長(zhǎng)簽署的《外商投資企業(yè)申請(qǐng)登記表》；（2）工商局的《名稱(chēng)預(yù)核通知書(shū)》；（3）可行性研究報(bào)告及批復(fù)；（4）公司章程、合同及外貿(mào)局對(duì)章程、合同的批復(fù)，批準(zhǔn)證書(shū)；（5）委托書(shū)及委托人的身份證明；（6）投資方的合法開(kāi)業(yè)證明或自然人股東的身份證明；（7）外方銀行資信證在明；（8）董事會(huì)成員的委派書(shū)（含董事長(zhǎng)）；（9）董事會(huì)成員名單（親筆簽名）及簡(jiǎn)歷、身份證明；（10）國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)中方國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的確認(rèn)書(shū)；（11）企業(yè)住所使用證明；（12）企業(yè)用水、用電、環(huán)保等部門(mén)意見(jiàn)；（13）需進(jìn)行前置審批的項(xiàng)目需提交相關(guān)的許可證或資質(zhì)證。

7、稅務(wù)部門(mén)

國(guó)稅、地稅部門(mén)辦理稅務(wù)登記證，需提供材料：

（1）有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)證書(shū)復(fù)印件；（2）工商部門(mén)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（3）已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、章程復(fù)印件；（4）已批準(zhǔn)的合同書(shū)復(fù)印件（外國(guó)獨(dú)資企業(yè)除外）；（5）組織機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代碼；（6）稅務(wù)部門(mén)需要的其他資料；（7）法人代表身份證復(fù)印件；（8）銀行賬號(hào)許可證。

8、土管部門(mén)辦理建設(shè)規(guī)劃許可證

需提供材料：

（1）原用地批件（政府批文）或土地證書(shū)（土地來(lái)源證明）；（2）計(jì)委立項(xiàng)或可研批復(fù)；（3）成建規(guī)劃選址意見(jiàn)和規(guī)劃紅線圖；（4）項(xiàng)目資金來(lái)源及證明；（5）環(huán)保意見(jiàn)（有環(huán)境影響的）；（6）宗地平面圖；（7）其他附件。

9、城建部門(mén)辦理建設(shè)規(guī)劃許可證

辦理程序：

（1）提交建筑方案（含總平面圖、透視圖）；（2）填報(bào)《城市建設(shè)規(guī)劃審批表》；（3）實(shí)地勘察，確定征地范圍和建筑紅線圖；（4）市建筑藝術(shù)委員會(huì)會(huì)議審查；（5）繳納城市規(guī)劃設(shè)施技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)：（6）辦理《城市建設(shè)規(guī)劃許可證》。

申

辦

程

序一、項(xiàng)目審批

（一）審批權(quán)限

屬國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的外商投資項(xiàng)目，只要資金、外匯、生產(chǎn)和建設(shè)的外部條件自求平衡，產(chǎn)品出口不涉及配額、許可證的，縣可審批總投資3000萬(wàn)美元以下項(xiàng)目，并報(bào)省、市有關(guān)部門(mén)備案。

建設(shè)條件需要省、市平衡的鼓勵(lì)類(lèi)項(xiàng)目和允許類(lèi)、限制類(lèi)（甲）項(xiàng)目，由縣有關(guān)部門(mén)審批或報(bào)省、市有關(guān)部門(mén)審批。限制類(lèi)（乙）項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書(shū)逐級(jí)轉(zhuǎn)報(bào)國(guó)務(wù)院行業(yè)歸口管理部門(mén)審批，可行性研究報(bào)告和企業(yè)的合同、章程由省有關(guān)部門(mén)審批。

總投資3000萬(wàn)美元以上項(xiàng)目由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)審批。

各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目由縣人民政府轉(zhuǎn)報(bào)市、省人民政府或國(guó)務(wù)院審批。

（二）報(bào)批立項(xiàng)

工作時(shí)限7天

主辦單位：縣計(jì)經(jīng)局、外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在中外雙方簽訂了合作意向或協(xié)議后，應(yīng)在簽訂之日起2-3個(gè)月內(nèi)到縣計(jì)經(jīng)局報(bào)批立項(xiàng)。

報(bào)批立項(xiàng)應(yīng)提供以下材料：

（1）項(xiàng)目建議書(shū)（或獨(dú)資企業(yè)早請(qǐng)表）及可行性研究報(bào)告；

（2）合資、合作協(xié)議書(shū)；

（3）工商局出具的《企業(yè)名稱(chēng)核準(zhǔn)通知書(shū)》；

（4）中方國(guó)有企業(yè)以現(xiàn)有固定資產(chǎn)投入的，應(yīng)有同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

（5）投資者的身份、資信證明；

（6）廠房租賃合約或土地預(yù)約書(shū)；

（7）行業(yè)主管部門(mén)意見(jiàn)（指特種行業(yè)）。

（三）報(bào)審環(huán)境影響報(bào)告書(shū)

工作時(shí)限7天

主辦單位：縣環(huán)保局

外商投資企業(yè)在報(bào)批立項(xiàng)的同時(shí)，應(yīng)按規(guī)范向環(huán)境管理部門(mén)編報(bào)環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表），無(wú)污染或輕污染項(xiàng)目的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表），無(wú)污染或輕污染項(xiàng)目的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表）的報(bào)審與同步進(jìn)行。

報(bào)審環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表）應(yīng)提供以下材料：

（1）項(xiàng)目建議書(shū)（可行性研究報(bào)告）；

（2）環(huán)保技術(shù)資料；

（3）擬建廠址地形圖及有關(guān)材料。

（四）報(bào)批合同、章程

工作時(shí)限5天

主辦單位：縣外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在立項(xiàng)批準(zhǔn)后，應(yīng)在30天內(nèi)到縣外經(jīng)局報(bào)批合同、章程（獨(dú)資企業(yè)免報(bào)合同)。

報(bào)批企業(yè)合同、章程（獨(dú)資企業(yè)免報(bào)合同）。應(yīng)提供以下材料：

（1）報(bào)批立項(xiàng)的整套材料及政府審批部門(mén)批復(fù)文件（正本）；

（2）合同、章程（由法定代表人或法定代表人委托簽字）；

（3）董事會(huì)名單或管理機(jī)構(gòu)名單（并出具法定代表人簽署的委派書(shū)），進(jìn)口設(shè)備清單。

（五）申領(lǐng)批準(zhǔn)證書(shū)

工作時(shí)限5天

主辦單位：縣外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在合同、章程獲準(zhǔn)后15天內(nèi)，應(yīng)將所有文件（同報(bào)批合同、章程）報(bào)縣外經(jīng)局轉(zhuǎn)讓級(jí)外經(jīng)委、廳統(tǒng)一編號(hào)后頒發(fā)批準(zhǔn)證書(shū)。

二、注冊(cè)登記

（一）工商注冊(cè)登記

工作時(shí)限1天

主辦單位：縣工商局

外商企業(yè)在項(xiàng)目批準(zhǔn)證書(shū)頒發(fā)后30天內(nèi)，應(yīng)到登記主管機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

外商投資企業(yè)法人申請(qǐng)登記注冊(cè)應(yīng)提供報(bào)批立項(xiàng)和報(bào)批合同、章程的整套材料及政府審批部門(mén)的批復(fù)文件一式三份。

（二）稅務(wù)登記

工作時(shí)限1天

主辦單位：縣稅務(wù)局

外商投資企業(yè)應(yīng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，持合同、章程、營(yíng)業(yè)執(zhí)照到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

（三）海關(guān)注冊(cè)登記

工作時(shí)限1天

主辦單位：海關(guān)

外商投資企業(yè)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，應(yīng)持下列證件一式三份到海關(guān)辦理注冊(cè)登記；

（1）企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)副本或復(fù)印件；

（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本或影印件（應(yīng)加蓋原核發(fā)單位的印章）；

（3）企業(yè)合同、章程；

（4）銀行出具的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保書(shū)和開(kāi)戶證明（海關(guān)認(rèn)為必要時(shí)提交）；

（5）注冊(cè)登記申請(qǐng)書(shū)。

（四）外匯注冊(cè)登記

工作時(shí)限2天

主辦單位：國(guó)家外匯管理局永春支局

外商投資企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，應(yīng)持下列文件到外匯管理部門(mén)辦理注冊(cè)登記：

（1）立項(xiàng)、合同、章程批復(fù)文件；

（2）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（3）董事會(huì)名單。

（五）銀行開(kāi)戶

工作時(shí)限1天

外商投資企業(yè)賃當(dāng)?shù)赝夤芫值拈_(kāi)戶證到當(dāng)?shù)劂y行辦理外匯開(kāi)戶手續(xù)。憑企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，代碼證到當(dāng)?shù)劂y行辦理人民幣戶頭一手續(xù)。

三、用地審批

工作時(shí)限7天

主辦單位：縣土地局

（一）審批權(quán)限

外商投資企業(yè)因建設(shè)需要征用土地，使用耕地3畝（不含3畝）以下，其他土地300畝（不含300畝）以下，由泉州市人民政府審批；使用耕地1000畝（不含1000畝）以下，其他土地2000畝（不含2000畝）以下，由福建省人民政府審批；使用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由國(guó)務(wù)院審批。

（二）審批程序

1.有價(jià)出讓土地使用權(quán)--縣土地管理部門(mén)以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，外商投資企業(yè)作為受讓人，取得土地使用權(quán)。

（1）出讓人與受讓人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；

（2）受讓人按合同規(guī)定支付出讓金后，出讓人交付土地，辦理土地登記，核發(fā)土地使用證書(shū)；

（3）受讓人按有關(guān)規(guī)定成立并辦理注冊(cè)登記，按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)土地。

2、舉辦中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，利用企事業(yè)單位原有場(chǎng)地。

（1）中方合營(yíng)者或合作者持下列文件向縣土地局提出用地申請(qǐng)：

①建設(shè)項(xiàng)目批復(fù)文件；

②企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)；

③企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

④規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，總平面布置圖；

⑤建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（2）中外合營(yíng)者簽訂土地使用合同；

（3）辦理土地變更登記手續(xù)，換發(fā)或更改土地使用權(quán)證書(shū)。

3、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地報(bào)批程序。

（1）由縣人民政府組織編制項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)泉州市人民政府轉(zhuǎn)報(bào)省人民政府或國(guó)務(wù)院審批；

（2）投資者按規(guī)定成立開(kāi)發(fā)企業(yè)；

（3）縣土地局負(fù)責(zé)征地及編制安置方案，并按審批權(quán)限報(bào)批《出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同（草案）》；

（4）縣土地局與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地使用權(quán)出讓合同；

（5）開(kāi)發(fā)企業(yè)按土地出讓合同規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，縣土地局辦理土地使用權(quán)登記，核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)；

（6）開(kāi)發(fā)企業(yè)組織編制開(kāi)發(fā)規(guī)劃，可行性研究報(bào)告和環(huán)境影響報(bào)告，經(jīng)縣人民政府審核后，報(bào)市人民政府轉(zhuǎn)報(bào)省人民政府審批；

（7）開(kāi)發(fā)企業(yè)按批準(zhǔn)的規(guī)劃實(shí)施開(kāi)發(fā)，達(dá)到合同規(guī)定條件的，經(jīng)土地局批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。四、規(guī)劃建設(shè)報(bào)批程序

（一）選址定點(diǎn)

工作時(shí)限15天

主辦單位：縣建設(shè)局

建設(shè)單位提供：

1.申請(qǐng)選址定點(diǎn)報(bào)告；

2.批準(zhǔn)建設(shè)的有關(guān)文件；

3.環(huán)境影響報(bào)告。

主辦單位辦理：

確定建設(shè)地點(diǎn)和用地范圍，填發(fā)選址定點(diǎn)意見(jiàn)通知書(shū)；標(biāo)劃藍(lán)線圖；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

（二）申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證

工作時(shí)限15天

主辦單位：縣建設(shè)局

建設(shè)單位提供：1.測(cè)繪地形圖（1：500）；2.總平面設(shè)計(jì)圖。

主辦單位辦理：1.組織有關(guān)部門(mén)審查建設(shè)項(xiàng)目總平圖；

2.劃定建設(shè)用地紅線并加蓋專(zhuān)用章；3.核發(fā)建設(shè)用地許可證。

（三）申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)審批

工作時(shí)限15天

主辦單位：縣建設(shè)局

建設(shè)單位提供：

1.設(shè)計(jì)審批報(bào)告；

2.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批件；

3.環(huán)境影響報(bào)告；

4.建設(shè)用地規(guī)劃許可證（包括工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，紅線圖）；

5.資質(zhì)相稱(chēng)的設(shè)計(jì)單位編制的設(shè)計(jì)文件。

主辦單位辦理：

組織初設(shè)會(huì)審；修改設(shè)計(jì)后辦理設(shè)計(jì)審批手續(xù)。

（四）申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證

工作時(shí)限15天

建設(shè)單位提供：

1.申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證報(bào)告；

2.建設(shè)規(guī)劃用地許可證；

3.初設(shè)審批文件；

4.完整的施工設(shè)計(jì)圖紙。

主辦單位辦理：

1.審核報(bào)送的施工圖件并簽署意見(jiàn)；

2.放樣驗(yàn)線；

3.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（五）申請(qǐng)施工許可證

工作時(shí)限3天

主辦單位：縣建設(shè)局

建設(shè)單位提供：

1.完整的施工設(shè)計(jì)圖件；

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3.計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)局頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目投資許可證；

4.施工隊(duì)伍資質(zhì)證明確定并經(jīng)工商部門(mén)簽證的施工合同；申報(bào)安全和質(zhì)量監(jiān)督有關(guān)證明；施工圖紙技術(shù)交底記錄。

主辦單位辦理：核發(fā)施工許可證。

（六）申報(bào)竣工驗(yàn)收

工作時(shí)限10天

主辦單位：縣建設(shè)局

建設(shè)單位提供：

1.竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告；

2.施工單位自檢報(bào)告；

3.質(zhì)監(jiān)單位的工程質(zhì)量核定報(bào)告；

4.試產(chǎn)情況（工業(yè)）報(bào)告；

5.完成竣工檔案證明。

主辦單位組織有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，會(huì)簽竣工驗(yàn)收表，核定質(zhì)量等級(jí)。

南東大

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204

2004-08-21

10:02

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