房地產(chǎn)營銷操作指導大綱

房地產(chǎn)營銷操作指導大綱房地產(chǎn)營銷操作指導大綱房地產(chǎn)營銷操作指導大綱xxx公司房地產(chǎn)營銷操作指導大綱文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度最全面的房地產(chǎn)營銷操作指導大綱前

言

為更好規(guī)范和指導我們目前的營銷工作，使之按照現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，結合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：

1、項目投資策劃營銷；

2、項目規(guī)劃設計策劃營銷；

3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；

4、項目形象策劃營銷；

5、項目營銷推廣策劃；

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；

7、項目服務策劃營銷；

8、項目二次策劃營銷；

第一章

項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一

項目用地周邊環(huán)境分析

1、項目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務

.郵政服務

.娛樂、餐飲、運動

.生活服務

.娛樂休息設施

.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二

區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

1、宏觀經(jīng)濟運行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.國家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國及項目所在地

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會消費品零售總額：

居民消費價格指數(shù)

商品住宅價格指數(shù)

.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用

2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)

.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析

三

土地SWOT（深層次）分析

1、項目地塊的優(yōu)勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機會點

4、項目地塊的威脅及困難點

四

項目市場定位

1、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型結構詳析

.項目規(guī)劃設計及銷售資料

.綜合評判

2、項目定位

.市場定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風格定位

五

項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重

分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值

根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值

A

市政交通及直入交通的便利性的差異

B

項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C

周邊市政配套便利性的差異

項目可提升價值判斷

A

建筑風格和立面的設計、材質(zhì)

B

單體戶型設計

C

建筑空間布局和環(huán)藝設計

D

小區(qū)配套和物業(yè)管理

E

形象包裝和營銷策劃

F

發(fā)展商品牌和實力

價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素

A

經(jīng)濟因素

B

政策因素

2、項目可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析：

價值提升和實現(xiàn)要素對比分析

項目類比價值計算

六

項目定價模擬

1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法

有效需求成本加價法

A

分析有效市場價格范圍

B

確保合理利潤率，追加有效需求價格

運用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）

.各種差異性價格系數(shù)的確定：

確定基礎均價

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價模擬

七

項目投入產(chǎn)出分析

1、項目經(jīng)濟技術指標模擬

.項目總體經(jīng)濟技術指標

.首期經(jīng)濟技術指標

2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

八

投資風險分析及其規(guī)避方式提示

1、項目風險性評價

.價值提升及其實現(xiàn)的風險性：

項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周

邊項目的類比價值

項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運作風險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟政策風險

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.國家地方相關地產(chǎn)政策的出臺及相關市政配套設施的建設

九

開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.市場供求因素

.上市時間要求

2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測

.項目開發(fā)步驟

.項目投入產(chǎn)出評估

.結論

項目規(guī)劃設計策劃營銷

通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。

項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。

一

總體規(guī)劃

1、項目地塊概述

.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項目臨界四周狀況

.項目地貌狀況

2、項目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想

.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)

3、建筑空間布局

.項目總體平面規(guī)劃及其說明

.項目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況

.項目道路設置及其說明：

項目主要出入口設置

項目主要干道設置

項目車輛分流情況說明

項目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向

.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：

項目綠化景觀系統(tǒng)分析項目主要公共場所的環(huán)藝設計

6、公建與配套系統(tǒng)

.項目所在地周邊市政配套設施調(diào)查

.項目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設計提示：

會所外立面設計提示

營銷中心外立面設計提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示

.公共建筑平面設計提示：

公共建筑風格設計的特別提示

項目公共建筑外部環(huán)境概念設計

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

8、分組團開發(fā)強度

二

建筑風格定位

1、項目總體建筑風格及色彩計劃

.項目總體建筑風格的構思

.建筑色彩計劃

2、建筑單體外立面設計提示

.商品住宅房外立面設計提示：

多層、小高層、高層外立面設計提示

不同戶型的別墅外立面設計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示

其他特殊設計提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示

三

主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設計提示

.一般住宅套房戶型設計提示

.躍式、復式、躍復式戶型設計提示

.別墅戶型設計提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設計提示

.商業(yè)群樓平面設計提示

.商場樓層平面設計提示

.寫字樓平面設計提示

四

室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五

環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示

1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項目人文環(huán)境的營造

3、項目各組團環(huán)境概念設計

.組團內(nèi)綠化及園藝設計

.組團內(nèi)共享空間設計

.組團內(nèi)雕塑小品設計提示

.組團內(nèi)椅凳造型設計提示

.組團內(nèi)宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示

4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設計

.項目主入口環(huán)境概念設計

.項目營銷中心外部環(huán)境概念設計

.項目會所外部環(huán)境概念設計

.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計

.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計

-

六

公共家具概念設計提示

1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設

.營銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項目公共家具概念設計提示

七

公共裝飾材料選擇指導

1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思

3、項目營銷示范單位裝修概念設計

.客廳裝修概念設計

.廚房裝修概念設計

.主人房裝修概念設計

.兒童房裝修概念設計

.客房裝修概念設計

.室內(nèi)其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示

4、項目營銷中心裝修風格提示

5、住宅裝修標準提示

.多層、小高層、高層裝修標準提示

房地產(chǎn)前期策劃中的幾個應注意的問題一本厚厚的策劃報告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場，壯語幾萬，憑此征服開發(fā)商的先輩后生不乏其人，我們接單營銷功夫真正的“武裝了內(nèi)褲”，且不說這其中到底有多少真金可言，瞧瞧每個星期長沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開始深思這個行業(yè)！在我看來，誰真正做到專業(yè)化，誰就生存！光憑文采動人、創(chuàng)意絕倫打天下的策劃時代終將過去，技術策劃終會將“撮把子”這一稱呼送入歷史！

目前策劃公司所做的前期策劃實在有限，原因是多方的，我只想從我們自己這一方面來想一想是為什么！前期策劃的重要性不要多作分析，就像找上四川那邊的女朋友，上了床這事就定了，由不得你了，所謂“少不入川”嗎！后代品種好不好找朋友時就得看好了。

一、

說成本估算

成本估算目前普遍認為是做預算的事，其實不然，預算、概算有資料可依、有數(shù)據(jù)可查，

是項目基本上看得清摸得著了，因此只是一個量化的過程；估算卻是通常在只有一個想法的基礎上算這本賬，簡單講就是給你一塊地找出個最賺錢的辦法來，這時候經(jīng)驗將起到至關重要的作用。一般的房地產(chǎn)策劃公司都有項目可行性研究這項業(yè)務范圍，或許是市場經(jīng)濟條件下的緣故，這里面做的可行性報告都是可行的，一個笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個問題，算好一筆經(jīng)濟帳，做好成本估算是一個策劃公司最起碼的技術。

目前業(yè)界（就我所知道的長沙大多數(shù)策劃公司）的房地產(chǎn)開發(fā)成本算法有兩種做法：第一種，簡單的拍腦殼做法，先定下利潤目標，然后算成本，一頁A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人大多不理解建筑專業(yè)知識，對價格構成，基本價格水平?jīng)]有一個全面的了解，以往做過的案例，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)構成了這個算法的基礎，準確講這還稱不上是工程上講的那種憑經(jīng)驗做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學院派”做法，計算藍本為廣洲大學一位賈博士的參考書，或是流傳在網(wǎng)上一個關于上海房地產(chǎn)成本估算的貼子，二者計算方法如出一轍，有較強的理論性，總的成本分為開發(fā)成本，開發(fā)費用兩類，是一種靜態(tài)的計算方法，與實際開發(fā)過程的成本構成內(nèi)容相差較大，例如在前期工程費中對籌建開辦費的理解、計算是不合實情的，開發(fā)成本對開發(fā)間接成本計算則是忽略了，加之開發(fā)費用中管理費用沒有分清直接成本、間接成本，開發(fā)商一方的經(jīng)營管理等間接費計算完全與實際操作脫節(jié)。

目前國家對房地產(chǎn)開發(fā)前期估算并沒有制定一個規(guī)范、標準，因此業(yè)內(nèi)大多也是憑經(jīng)驗辦事，加之房地產(chǎn)估價公司、設計公司這方面的專業(yè)公司在項目前期難以實質(zhì)進駐操作，策劃公司對成本的估算顯得尤為重要?？上У氖悄壳安邉澒緲嫵蛇^于復雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長，卻是忽略了這項基本技術。料想一下，一個投資幾千萬上億的開發(fā)項目，號稱開發(fā)商智囊團的策劃人連筆賬也算不清，恥，也無怪乎別人說我們是撮把子了！

二、

說經(jīng)濟分析

為開發(fā)商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項目成本控制出謀劃策是房

地產(chǎn)策劃的一項重要功能。若把房地產(chǎn)策劃分個大小，我覺得有三個層次，一層是房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷策劃，這是市場上最常見的，就是想幫開發(fā)商賣房子，一大幫代理商爭得頭破血流，為了賣出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開發(fā)公司提供戰(zhàn)略咨詢服務，這就不是單純的中介公司了，等同于開發(fā)商的合作伙伴，“戰(zhàn)略聯(lián)盟關系”；第三層則是將房地產(chǎn)歸之于一個城市的運營，包括一個中小城市的經(jīng)營定位，旅游地產(chǎn)策劃等等，這在西安有過成功的案例了。

目前的策劃公司從能力上，從業(yè)務合作可能上（在長沙）都難有全面為開發(fā)商提供經(jīng)濟分析職能服務，房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)濟分析包括資金流分析、財務分析、風險分析等內(nèi)容，內(nèi)容通常涉及開發(fā)公司高度機密，“可見度”太低，在基本數(shù)據(jù)不清楚的條件下，做了也是白做，因此這部分內(nèi)容是開發(fā)公司內(nèi)部由會計部門完成；而在能力方面，如果沒有切身的開發(fā)商開發(fā)工作經(jīng)驗，我們也是無法洞悉其中的技巧的。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，影響因素多，開發(fā)商這邊的算法通常帶有強烈的個體因素色彩，而且到底開發(fā)的數(shù)量有限，他們是有這種業(yè)務機會，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見識很多的開發(fā)項目，遺憾的是很少有這種業(yè)務機會，于是基本放棄了！這也許就是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展初級階段的產(chǎn)物吧！不可否認房地產(chǎn)策劃最終是要走向專業(yè)化的，目前的策劃業(yè)界也是要肯定分洗牌的，誰最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰就是將來的強者！

三、

產(chǎn)品規(guī)劃設計

以前提過這方面的觀點，如果產(chǎn)品策劃就是“一層門面就是五米九”，“窗戶要是飄的”，

“小區(qū)一定要有會所、泳池”這類話語，連個基本的層高標準不曉得，簡單的戶型設計動線、采光、通風標準不曉得，也無怪乎設計師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么”噎得你一句話也說不出。策劃人，至少你得有與設計師對話的水平，參透設計的本質(zhì)，將設計技術上的事情讓設計師去做，你去把握基本思想，提供設計理念！深挖商業(yè)價值！

認識產(chǎn)品設計首先要做的就是理解設計，做到說話不“匡瓢”，房子的進深、開間、層高模數(shù)，規(guī)劃日照采光要求標準，各類結構的優(yōu)劣、造價，種種建筑風格的特點等等，這些是基本的，有了這個你才有與設計師交流的話語，有了溝通的條件。

策劃師不是設計師，我們不管如何設計產(chǎn)品，但我們一定要清楚要如何知道該設計一個什么樣的產(chǎn)品，那么在我們的調(diào)查中就必須將建筑產(chǎn)品需求要素通俗化，最真實的采集市場信息，從而總結出可以行之有效的設計要求，做到真正的“定單式”營銷。目前大部分策劃公司所謂“定單式營銷”明顯是撮人的，設計師策劃師交流的空間都沒有，你如何下訂單！就像如今做房地產(chǎn)的人（營銷，設計、開發(fā)商）都知道房型要三房二廳好，可是做為一個策劃人，這句話是不應該只說說而已的，人們對產(chǎn)品的需求是多樣化的，而且有現(xiàn)實的、將來的要求之分，能有效結合現(xiàn)在的和將來的利益，將三房的差異化做出來，將三房的文章做足才是我們的本事。

值得提出的是，在產(chǎn)品設計一塊，策劃的最重要任務是提供市場參考意見，這種意見必須是有依據(jù)的，是專業(yè)的。設計師的大膽、敢想是基于技術上的；而策劃師的大膽、敢想要是市場前瞻性的，是基于要實現(xiàn)開發(fā)價值最大化的基礎上的。

招商引資項目的辦理程序

一、國家對外商投資的產(chǎn)業(yè)政策

（一）計委辦理項目的立項審批

1、審批立項

項目建設單位（或代外商辦理項目審批手續(xù)的部門）需提交材料：

（1）申請立項的請示；（2）項目建議書（一式三份）；（3）合營各方簽署的合資（或合作）意向書；（4）合營各方的法人資格證明；（5）銀行或會計事務所對投資各方別出具的資金證明文件。

2、審批可行性研究報告

需提交材料：

（1）批準可行性研究報告的請示；（2）項目可行性研究報告（一式三份），（3）城市規(guī)劃部門意見書；（4）環(huán)境保護部門意見書；（5）合營雙方簽署的合資（或合作）意向書；（6）外方及中方資信證明文件（主要是會計事務所出具的驗資報告，銀行出具的資金證明等）；（7）全營各方之營業(yè)執(zhí)照法人代表身份證復印件。

說明：凡所建項目不需國家平衡資金，則以上兩次審批可并為一次，只審批可行性研究報告，凡屬需報國家審批的項目仍要進行兩次審批。

3、工商名稱登記

需提交材料:

（1）委托書及委托人的身份證明；（2）投資人的合法開業(yè)證明或身份證明；（3）可行性研究報告或項目建議書及批復，或企業(yè)股東（發(fā)起人）簽署的企業(yè)名稱預先核準申請書。

4、外貿(mào)局審批合同、章程，發(fā)批準證書

需提交材料：

（1）申請批準合營企業(yè)合同、章程的報告；（2）工商部門出具的《名稱核通知書》；（3）企業(yè)合同、章程及有關附件；（4）投資各方的營業(yè)執(zhí)照及資信證明；（5）企業(yè)董事會及董事會成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的名單和上述人員的身份證明；（6）董事委派書；（8）進口設備清單；（9）可行性研究報告批復；（10）投資各方簽訂的意向（協(xié)議）書；（11）其它有關必要文件

5、技術監(jiān)督局企業(yè)碼

（1）技術監(jiān)督局企業(yè)代碼賦碼，需提供外貿(mào)局批復文件；（2）技術監(jiān)督局辦理企業(yè)代碼證書，需提供材料：[1]、單位申請；[2]營業(yè)執(zhí)照及復印件或單位成立批文及復印件；[3]法人代表或負責人身份證復印件；[4]經(jīng)辦人身份證復印件；[5]單位公章。

6、工商局辦理營業(yè)執(zhí)照

需提供材料：

（1）由企業(yè)正副董事長簽署的《外商投資企業(yè)申請登記表》；（2）工商局的《名稱預核通知書》；（3）可行性研究報告及批復；（4）公司章程、合同及外貿(mào)局對章程、合同的批復，批準證書；（5）委托書及委托人的身份證明；（6）投資方的合法開業(yè)證明或自然人股東的身份證明；（7）外方銀行資信證在明；（8）董事會成員的委派書（含董事長）；（9）董事會成員名單（親筆簽名）及簡歷、身份證明；（10）國有資產(chǎn)管理部門對中方國有資產(chǎn)評估的確認書；（11）企業(yè)住所使用證明；（12）企業(yè)用水、用電、環(huán)保等部門意見；（13）需進行前置審批的項目需提交相關的許可證或資質(zhì)證。

7、稅務部門

國稅、地稅部門辦理稅務登記證，需提供材料：

（1）有關部門批準證書復印件；（2）工商部門營業(yè)執(zhí)照復印件；（3）已批準的可行性研究報告、章程復印件；（4）已批準的合同書復印件（外國獨資企業(yè)除外）；（5）組織機構統(tǒng)一代碼；（6）稅務部門需要的其他資料；（7）法人代表身份證復印件；（8）銀行賬號許可證。

8、土管部門辦理建設規(guī)劃許可證

需提供材料：

（1）原用地批件（政府批文）或土地證書（土地來源證明）；（2）計委立項或可研批復；（3）成建規(guī)劃選址意見和規(guī)劃紅線圖；（4）項目資金來源及證明；（5）環(huán)保意見（有環(huán)境影響的）；（6）宗地平面圖；（7）其他附件。

9、城建部門辦理建設規(guī)劃許可證

辦理程序：

（1）提交建筑方案（含總平面圖、透視圖）；（2）填報《城市建設規(guī)劃審批表》；（3）實地勘察，確定征地范圍和建筑紅線圖；（4）市建筑藝術委員會會議審查；（5）繳納城市規(guī)劃設施技術開發(fā)費：（6）辦理《城市建設規(guī)劃許可證》。

申

辦

程

序一、項目審批

（一）審批權限

屬國家鼓勵發(fā)展的外商投資項目，只要資金、外匯、生產(chǎn)和建設的外部條件自求平衡，產(chǎn)品出口不涉及配額、許可證的，縣可審批總投資3000萬美元以下項目，并報省、市有關部門備案。

建設條件需要省、市平衡的鼓勵類項目和允許類、限制類（甲）項目，由縣有關部門審批或報省、市有關部門審批。限制類（乙）項目，項目建議書逐級轉報國務院行業(yè)歸口管理部門審批，可行性研究報告和企業(yè)的合同、章程由省有關部門審批。

總投資3000萬美元以上項目由國務院有關部門審批。

各類開發(fā)區(qū)項目由縣人民政府轉報市、省人民政府或國務院審批。

（二）報批立項

工作時限7天

主辦單位：縣計經(jīng)局、外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在中外雙方簽訂了合作意向或協(xié)議后，應在簽訂之日起2-3個月內(nèi)到縣計經(jīng)局報批立項。

報批立項應提供以下材料：

（1）項目建議書（或獨資企業(yè)早請表）及可行性研究報告；

（2）合資、合作協(xié)議書；

（3）工商局出具的《企業(yè)名稱核準通知書》；

（4）中方國有企業(yè)以現(xiàn)有固定資產(chǎn)投入的，應有同級國有資產(chǎn)管理部門確認的資產(chǎn)評估報告；

（5）投資者的身份、資信證明；

（6）廠房租賃合約或土地預約書；

（7）行業(yè)主管部門意見（指特種行業(yè)）。

（三）報審環(huán)境影響報告書

工作時限7天

主辦單位：縣環(huán)保局

外商投資企業(yè)在報批立項的同時，應按規(guī)范向環(huán)境管理部門編報環(huán)境影響報告書（表），無污染或輕污染項目的環(huán)境影響報告書（表），無污染或輕污染項目的環(huán)境影響報告書（表）的報審與同步進行。

報審環(huán)境影響報告書（表）應提供以下材料：

（1）項目建議書（可行性研究報告）；

（2）環(huán)保技術資料；

（3）擬建廠址地形圖及有關材料。

（四）報批合同、章程

工作時限5天

主辦單位：縣外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在立項批準后，應在30天內(nèi)到縣外經(jīng)局報批合同、章程（獨資企業(yè)免報合同)。

報批企業(yè)合同、章程（獨資企業(yè)免報合同）。應提供以下材料：

（1）報批立項的整套材料及政府審批部門批復文件（正本）；

（2）合同、章程（由法定代表人或法定代表人委托簽字）；

（3）董事會名單或管理機構名單（并出具法定代表人簽署的委派書），進口設備清單。

（五）申領批準證書

工作時限5天

主辦單位：縣外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在合同、章程獲準后15天內(nèi)，應將所有文件（同報批合同、章程）報縣外經(jīng)局轉讓級外經(jīng)委、廳統(tǒng)一編號后頒發(fā)批準證書。

二、注冊登記

（一）工商注冊登記

工作時限1天

主辦單位：縣工商局

外商企業(yè)在項目批準證書頒發(fā)后30天內(nèi)，應到登記主管機關辦理登記注冊，領取營業(yè)執(zhí)照。

外商投資企業(yè)法人申請登記注冊應提供報批立項和報批合同、章程的整套材料及政府審批部門的批復文件一式三份。

（二）稅務登記

工作時限1天

主辦單位：縣稅務局

外商投資企業(yè)應在取得營業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，持合同、章程、營業(yè)執(zhí)照到稅務機關辦理稅務登記。

（三）海關注冊登記

工作時限1天

主辦單位：海關

外商投資企業(yè)在取得營業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，應持下列證件一式三份到海關辦理注冊登記；

（1）企業(yè)批準證書副本或復印件；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本或影印件（應加蓋原核發(fā)單位的印章）；

（3）企業(yè)合同、章程；

（4）銀行出具的經(jīng)濟擔保書和開戶證明（海關認為必要時提交）；

（5）注冊登記申請書。

（四）外匯注冊登記

工作時限2天

主辦單位：國家外匯管理局永春支局

外商投資企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，應持下列文件到外匯管理部門辦理注冊登記：

（1）立項、合同、章程批復文件；

（2）營業(yè)執(zhí)照；

（3）董事會名單。

（五）銀行開戶

工作時限1天

外商投資企業(yè)賃當?shù)赝夤芫值拈_戶證到當?shù)劂y行辦理外匯開戶手續(xù)。憑企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，代碼證到當?shù)劂y行辦理人民幣戶頭一手續(xù)。

三、用地審批

工作時限7天

主辦單位：縣土地局

（一）審批權限

外商投資企業(yè)因建設需要征用土地，使用耕地3畝（不含3畝）以下，其他土地300畝（不含300畝）以下，由泉州市人民政府審批；使用耕地1000畝（不含1000畝）以下，其他土地2000畝（不含2000畝）以下，由福建省人民政府審批；使用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由國務院審批。

（二）審批程序

1.有價出讓土地使用權--縣土地管理部門以協(xié)議、招標、拍賣的方式出讓國有土地使用權，外商投資企業(yè)作為受讓人，取得土地使用權。

（1）出讓人與受讓人簽訂國有土地使用權出讓合同；

（2）受讓人按合同規(guī)定支付出讓金后，出讓人交付土地，辦理土地登記，核發(fā)土地使用證書；

（3）受讓人按有關規(guī)定成立并辦理注冊登記，按出讓合同規(guī)定開發(fā)，經(jīng)營土地。

2、舉辦中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)，利用企事業(yè)單位原有場地。

（1）中方合營者或合作者持下列文件向縣土地局提出用地申請：

①建設項目批復文件；

②企業(yè)批準證書；

③企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

④規(guī)劃設計條件，總平面布置圖；

⑤建設用地規(guī)劃許可證。

（2）中外合營者簽訂土地使用合同；

（3）辦理土地變更登記手續(xù)，換發(fā)或更改土地使用權證書。

3、開發(fā)經(jīng)營成片土地報批程序。

（1）由縣人民政府組織編制項目建議書報泉州市人民政府轉報省人民政府或國務院審批；

（2）投資者按規(guī)定成立開發(fā)企業(yè)；

（3）縣土地局負責征地及編制安置方案，并按審批權限報批《出讓國有土地使用權合同（草案）》；

（4）縣土地局與開發(fā)企業(yè)簽訂土地使用權出讓合同；

（5）開發(fā)企業(yè)按土地出讓合同規(guī)定繳納有關稅費，縣土地局辦理土地使用權登記，核發(fā)土地使用權證書；

（6）開發(fā)企業(yè)組織編制開發(fā)規(guī)劃，可行性研究報告和環(huán)境影響報告，經(jīng)縣人民政府審核后，報市人民政府轉報省人民政府審批；

（7）開發(fā)企業(yè)按批準的規(guī)劃實施開發(fā)，達到合同規(guī)定條件的，經(jīng)土地局批準后轉讓土地使用權。四、規(guī)劃建設報批程序

（一）選址定點

工作時限15天

主辦單位：縣建設局

建設單位提供：

1.申請選址定點報告；

2.批準建設的有關文件；

3.環(huán)境影響報告。

主辦單位辦理：

確定建設地點和用地范圍，填發(fā)選址定點意見通知書；標劃藍線圖；提出規(guī)劃設計要點。

（二）申辦建設用地規(guī)劃許可證

工作時限15天

主辦單位：縣建設局

建設單位提供：1.測繪地形圖（1：500）；2.總平面設計圖。

主辦單位辦理：1.組織有關部門審查建設項目總平圖；

2.劃定建設用地紅線并加蓋專用章；3.核發(fā)建設用地許可證。

（三）申請設計審批

工作時限15天

主辦單位：縣建設局

建設單位提供：

1.設計審批報告；

2.項目可行性研究報告批件；

3.環(huán)境影響報告；

4.建設用地規(guī)劃許可證（包括工程規(guī)劃設計要點，紅線圖）；

5.資質(zhì)相稱的設計單位編制的設計文件。

主辦單位辦理：

組織初設會審；修改設計后辦理設計審批手續(xù)。

（四）申辦建設工程規(guī)劃許可證

工作時限15天

建設單位提供：

1.申請建設工程規(guī)劃許可證報告；

2.建設規(guī)劃用地許可證；

3.初設審批文件；

4.完整的施工設計圖紙。

主辦單位辦理：

1.審核報送的施工圖件并簽署意見；

2.放樣驗線；

3.核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

（五）申請施工許可證

工作時限3天

主辦單位：縣建設局

建設單位提供：

1.完整的施工設計圖件；

2.建設工程規(guī)劃許可證；

3.計劃與經(jīng)濟局頒發(fā)的建設項目投資許可證；

4.施工隊伍資質(zhì)證明確定并經(jīng)工商部門簽證的施工合同；申報安全和質(zhì)量監(jiān)督有關證明；施工圖紙技術交底記錄。

主辦單位辦理：核發(fā)施工許可證。

（六）申報竣工驗收

工作時限10天

主辦單位：縣建設局

建設單位提供：

1.竣工驗收申請報告；

2.施工單位自檢報告；

3.質(zhì)監(jiān)單位的工程質(zhì)量核定報告；

4.試產(chǎn)情況（工業(yè)）報告；

5.完成竣工檔案證明。

主辦單位組織有關部門驗收，會簽竣工驗收表，核定質(zhì)量等級。

南東大

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204

2004-08-21

10:02

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