房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃xxx公司房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃目錄TOC\o"1-4"\h\z\u前言 1第一章企業(yè)稅收籌劃基礎(chǔ)理論 ２稅收籌劃的內(nèi)涵 ２稅收籌劃的定義及其特征 ２稅收籌劃和其他減輕稅負(fù)方法的比較 ４稅收籌劃的原則、方法和誤區(qū) ６稅收籌劃的原則 ６稅收籌劃的方法 １１稅收籌劃的實(shí)現(xiàn)條件 １２企業(yè)自身的條件 １３納稅人所處的外部環(huán)境要求 １４第二章我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其稅負(fù)狀況 １６房地產(chǎn)業(yè)的定義基本情況 １６我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r １６高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)所存在的問題 １９房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策 ２１2．2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種 ２２前期準(zhǔn)備階段涉及的稅種 ２２房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種 ２３房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種 ２４其他稅種 ２６第三章房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃方法 ２８營業(yè)稅的籌劃 ２８3．2土地增值稅籌劃 ３０企業(yè)所得稅的籌劃 ３２第四章A公司稅收籌劃分析 ３４A公司基本情況介紹 ３４A公司的稅收籌劃方案 ３７營業(yè)稅的籌劃 ３７土地增值稅的籌劃 ３９A公司的稅收籌劃結(jié)論 ４３結(jié)束語 ４６參考文獻(xiàn) ４７致謝 ５０前言房地產(chǎn)行業(yè)在過去十年間借助市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、入世以及政府的鼓勵(lì)政策蓬勃發(fā)展，各類房產(chǎn)在市場(chǎng)上長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，然而，隨著房地產(chǎn)的興旺發(fā)展，它的成長也給社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來一些負(fù)面影響。如何使房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，將成為政府工作的重點(diǎn)。因此，從2007年起，國家就出臺(tái)了一系列調(diào)整房?jī)r(jià)的政策，但房?jī)r(jià)卻一直高居不下，為進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)，國家在2011年年初又相繼出臺(tái)了“新國八條”以及滬渝房產(chǎn)稅開征的政策。國家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的重視程度可見一斑。作為不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有投資量大、經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)周期長、收益集中在中后期、經(jīng)營流程復(fù)雜等特點(diǎn)，這些對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)和投資者來說也是比較沉重的負(fù)擔(dān)。而且目前國家不斷上調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的各種稅收稅率。因此，從他們的利益角度考慮，稅收籌劃也是非常有必要的。房地產(chǎn)業(yè)前后涉及十幾種稅，其中幾個(gè)較大的稅種，如營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等的籌劃方法，我們?cè)诒疚臅?huì)對(duì)其做比較具體的說明和舉例，希望能為房地產(chǎn)業(yè)的納稅計(jì)算人員提供一點(diǎn)幫助。第一章企業(yè)稅收籌劃基礎(chǔ)理論稅收籌劃是一門涉及稅收學(xué)、稅法學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)等多門學(xué)科知識(shí)的新興的現(xiàn)代邊緣學(xué)科。它在西方國家?guī)缀跏羌矣鲬魰裕谖覈鴧s還是一個(gè)新生事物，仍處于摸索學(xué)習(xí)推行的初始階段。雖然部分企業(yè)已開始進(jìn)行簡(jiǎn)單的稅收籌劃，但稅收籌劃作為相關(guān)機(jī)構(gòu)的較高層次業(yè)務(wù)還遠(yuǎn)沒有走向市場(chǎng)。稅收籌劃的內(nèi)涵稅收籌劃的定義及其特征對(duì)于稅收籌劃的定義，在學(xué)術(shù)界可謂是眾說紛紜，其中，有這樣幾個(gè)定義比較具有代表性。1.陳云海教授認(rèn)為：稅收籌劃（TaxPlanning）亦稱納稅籌劃、稅務(wù)籌劃、稅收策劃。指的是在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能地獲得“節(jié)稅”（taxsaving）的稅收利益。2.江西財(cái)經(jīng)大學(xué)的王兆高教授認(rèn)為：稅收籌劃是納稅人在不違反現(xiàn)行。稅法的前提下，在對(duì)稅法進(jìn)行精細(xì)比較后，對(duì)納稅支出最小化和資本收益最大化綜合方案的納稅優(yōu)化選擇，它是涉及法律、財(cái)務(wù)、經(jīng)營、組織、交易等方面的綜合經(jīng)濟(jì)行為。3.中央財(cái)經(jīng)大學(xué)計(jì)金標(biāo)教授認(rèn)為“稅收籌劃”的定義是：稅收籌劃。指的是納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，對(duì)尚未發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行的各種巧妙安排。綜合這幾種定義，我們不難看出，稅收籌劃具有如下的特征：=1\*GB3①合法性。稅收籌劃必須是在法律許可的范圍內(nèi)，超出法律的界限任意操縱稅額必然要受到法律的制裁。因而，合法性也就成為稅收籌劃有別于偷漏稅的最大特征；=2\*GB3②資本性。稅收籌劃的內(nèi)容涉及企業(yè)一切理財(cái)、經(jīng)營活動(dòng)，并且是一種事前籌劃的財(cái)務(wù)活動(dòng)；=3\*GB3③目的性。稅收籌劃的目的十分明確，即，稅收成本的最小化和資本收益的最大化；=4\*GB3④風(fēng)險(xiǎn)性和綜合性。任何稅收籌劃都存在風(fēng)險(xiǎn)，稅收籌劃的完成并不是單個(gè)企業(yè)的獨(dú)立行為，它需要企業(yè)各關(guān)聯(lián)方的積極配合，得到供銷雙方的認(rèn)可，并且能夠達(dá)到雙贏，否則，這種事前的計(jì)劃將無法進(jìn)行。此外，稅收籌劃必須得到當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門的認(rèn)可，評(píng)定該項(xiàng)籌劃沒有任何違法行為，計(jì)稅依據(jù)和方法都合法，方能成功，否則，稅收籌劃可能帶來相反的效應(yīng)。稅收籌劃不僅僅只是計(jì)稅環(huán)節(jié)的工作，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)均應(yīng)有稅收籌劃。這樣，我們不妨給稅收籌劃下這樣的定義。稅收籌劃，亦稱，稅務(wù)籌劃，納稅策劃，是指在法律許可的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)的理財(cái)、經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行事前籌劃，以期實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化和資本收益最大化的具有一定風(fēng)險(xiǎn)的綜合的財(cái)務(wù)活動(dòng)。稅收籌劃和其他減輕稅負(fù)方法的比較我們已經(jīng)了解到稅收籌劃是一種合情、合理、合法的巧妙納稅行為。而不是利用稅法漏洞和措辭上的缺陷的避稅，更不是違法的偷稅。為了更加明確稅收籌劃的涵義，我們將其與合理節(jié)稅、稅收屏蔽、偷逃稅收等幾種行為進(jìn)行比較。(1)稅收籌劃與合理節(jié)稅節(jié)稅是指納稅人在不違反稅法立法精神的前提下，通過合法手段充分利用稅收優(yōu)惠政策以規(guī)避納稅義務(wù)的一種行為。不難看出，合理節(jié)稅是一種稅收籌劃，但是將會(huì)受到法律政策的約束和稅收法律法規(guī)變化的影響，從而有一定的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。(2)稅收籌劃與稅收屏蔽稅收屏蔽，有時(shí)又稱為稅收庇護(hù)，是指納稅人為了降低稅負(fù)而設(shè)計(jì)的投資活動(dòng)。簡(jiǎn)單說，就是納稅人將自己的錢投資于某一特定資產(chǎn)而暫時(shí)免除其納稅義務(wù)，雖然最終這部分財(cái)產(chǎn)和所得還是會(huì)納稅，但考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，納稅人能從中取得節(jié)稅利益，從而可以達(dá)到稅收籌劃的效果。利用稅收屏蔽進(jìn)行籌劃要具備兩個(gè)條件：一是要能在稅法中找到享有稅收優(yōu)惠的投資項(xiàng)目；二是要有為稅收屏蔽的投資找到一個(gè)合乎商業(yè)經(jīng)營需要的理由。否則會(huì)給納稅人的稅收籌劃帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。(3)稅收籌劃與偷逃稅收偷稅，又稱逃稅(taxevasion)，指納稅人通過一定手段，對(duì)己經(jīng)形成的納稅義務(wù)采取欺詐等非法手段達(dá)到少繳稅或免稅的目的。稅收籌劃與偷逃稅收主要有三個(gè)方面的不同：一是實(shí)現(xiàn)手段不同。稅收籌劃是利用稅收制度中的稅收優(yōu)惠條款或不同經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的差別稅收負(fù)擔(dān)，結(jié)合個(gè)人或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，進(jìn)行最優(yōu)方案的選擇。偷稅是指無視稅收法規(guī)的明文規(guī)定，對(duì)已經(jīng)形成的企業(yè)行為事實(shí)采取欺詐、隱瞞或錯(cuò)誤呈報(bào)等非法手段達(dá)到少交稅、免稅的目的。二是法律性質(zhì)不同。稅收籌劃是合法的，受到法律法規(guī)的保護(hù)和支持；偷稅是非法的，要受到法律法規(guī)的制裁或調(diào)整。三是效果不同。稅收籌劃可以達(dá)到控制稅收成本，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利益目標(biāo)的目的。偷稅受到法律懲罰，不但無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，反而會(huì)加重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至負(fù)刑事責(zé)任。在我們的現(xiàn)實(shí)生活中，有一些企業(yè)由于對(duì)稅法缺乏全面而準(zhǔn)確的理解，如當(dāng)發(fā)生資金困難時(shí)，擅自少報(bào)甚至不申報(bào)，自認(rèn)為可以實(shí)現(xiàn)納稅遞延，結(jié)果還是受到處罰。其實(shí)他們完全可以利用征管法的規(guī)定，向稅務(wù)當(dāng)局報(bào)告申請(qǐng)緩征，合法地達(dá)到籌劃目的。稅收籌劃的原則、方法和誤區(qū)稅收籌劃的原則所謂稅收籌劃的原則，是指貫穿在稅收籌劃的過程中的計(jì)稅人員所必須遵循的基本準(zhǔn)則。能夠成為稅收籌劃的原則的必須是具有高度指導(dǎo)性，并且和稅收計(jì)算的過程和內(nèi)容息息相關(guān)的準(zhǔn)則。在國家相關(guān)規(guī)定未明確或者尚未做規(guī)定的時(shí)候，如遇到問題，則可以用稅收籌劃的原則來解決，因此，稅收籌劃又應(yīng)該具有高度概括性和綜合性。(1)稅收籌劃的合法性原則。這是稅收籌劃最首要的原則。納稅人必須遵從稅法規(guī)定依法納稅，如果違反稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)受到法律制裁。但是依照稅法的規(guī)定，在多種納稅方案可供選擇時(shí)，納稅人可以合法地選擇繳納稅款最少、稅收利益最大的納稅方案。稅收籌劃具有合法性，它與偷稅有著原則性的區(qū)別，如果采取非法手段進(jìn)行“減免稅收行為”，那么從本質(zhì)上看就已不屬于稅收籌劃范圍了。因此,納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須遵循合法性的原則,這是由稅收籌劃的本質(zhì)特征所決定的。具體表現(xiàn)在：=1\*GB3①企業(yè)的稅收籌劃只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)征納關(guān)系是稅收的基本關(guān)系，稅收法律是規(guī)范征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，作為納稅義務(wù)人的企業(yè)必須依法繳稅，必須依法對(duì)各種納稅方案進(jìn)行選擇。違反稅收法律規(guī)定，逃避稅收負(fù)擔(dān)，屬于偷漏稅，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者應(yīng)加以反對(duì)和制止。=2\*GB3②企業(yè)稅收籌劃不能違背國家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)國家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)行為的規(guī)范，國家經(jīng)濟(jì)法規(guī)是對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為的約束。作為經(jīng)濟(jì)和會(huì)計(jì)主體的企業(yè)，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，如果違反國家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)和其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)，提供虛假的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息或做出違背國家立法意圖的經(jīng)濟(jì)行為，都必將受到法律的制裁。=3\*GB3③企業(yè)稅收籌劃必須密切關(guān)注國家法律法規(guī)環(huán)境的變更企業(yè)稅收籌劃方案是在一定時(shí)間、一定法律環(huán)境下，以一定的企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)為背景來制定的，隨著時(shí)間的推移，國家的法律法規(guī)可能發(fā)生變更，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者就必須對(duì)稅收籌劃方案進(jìn)行相應(yīng)的修正和完善。財(cái)務(wù)管理者只有通過不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平和熟練程度，時(shí)時(shí)把握國家稅收政策最新動(dòng)態(tài)，才能成功實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的預(yù)期目標(biāo)。(2)稅收籌劃的經(jīng)濟(jì)效益原則。稅收籌劃歸根結(jié)底是企業(yè)的一項(xiàng)理財(cái)活動(dòng)。稅收是企業(yè)經(jīng)營必要的成本支出，它同利潤存在著此消彼長的關(guān)系。為了獲得節(jié)稅利益，納稅人主動(dòng)積極開展策劃活動(dòng)，持續(xù)地追求利益，以達(dá)到節(jié)約稅收成本最大化。為了達(dá)到預(yù)期的籌劃效果,常需要有其他措施的配合，為了實(shí)施這些措施所增加的各項(xiàng)支出，就是稅收籌劃的成本。如何使稅收籌劃成本最小，節(jié)稅凈收益(稅收籌劃的稅收利益減去稅收籌劃成本)最大，是進(jìn)行稅收籌劃決策的重要依據(jù)。因此在稅收籌劃過程中要對(duì)多種方案的效益進(jìn)行比較。在堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益原則進(jìn)行籌劃的過程中，為了達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，要注意兩點(diǎn)：一是講求時(shí)效，處理好時(shí)機(jī)和效果之間的關(guān)系。很多法律法規(guī)的出臺(tái)是在一定的經(jīng)濟(jì)背景下，由于現(xiàn)代社會(huì)的高速發(fā)展，各種情況變化頻繁，迅速，時(shí)機(jī)往往是轉(zhuǎn)眼而逝，時(shí)機(jī)與效果具有緊密的聯(lián)系。因此，籌劃過程中，要盡可能縮短策劃到實(shí)施的間距。二是堅(jiān)持謹(jǐn)慎性，凡事都應(yīng)有周密的計(jì)劃方案和準(zhǔn)備，不可魯莽草率。（3）稅收籌劃的事前籌劃原則。事先籌劃原則要求企業(yè)進(jìn)行稅稅收籌劃時(shí)，必須在國家和企業(yè)稅收法律關(guān)系形成以前，根據(jù)國家稅收法律的差異性，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)進(jìn)行事先籌劃和安排，盡可能地減少應(yīng)稅行為的發(fā)生，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，才能實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的目的。稅收籌劃的實(shí)施必須在納稅人的納稅義務(wù)發(fā)生之前，這既是稅收籌劃區(qū)別于偷稅的的重要特征之一，也是稅收籌劃必須遵循的重要原則。如果企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)已經(jīng)形成，納稅義務(wù)已經(jīng)產(chǎn)生再想減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，那就只能進(jìn)行偷稅、欠稅，不可能進(jìn)行稅收籌劃。（4）稅法和會(huì)計(jì)制度分離的原則。計(jì)稅和會(huì)計(jì)工作都是企業(yè)的理財(cái)環(huán)節(jié)，兩者可能在同一過程中進(jìn)行，但是，卻有著本質(zhì)的區(qū)別。由于會(huì)計(jì)與稅法目的不同、基本前提和遵循的原則有所差別，在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。①目的不同。制定企業(yè)會(huì)計(jì)制度的目的就是為了真實(shí)、完整地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績(jī)、以及財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的全貌，為報(bào)表使用者提供決策有用的信息。根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。稅法的目的主要是取得國家的財(cái)政收入，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。目的不同，二者有時(shí)在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求。②基本前提不同。由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，而使得二者的基本前提不盡相同。會(huì)計(jì)分期，由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異—時(shí)間性差異和永久性差異。③遵循的原則不同。由于企業(yè)會(huì)計(jì)制度與稅法所服務(wù)的目的不同，導(dǎo)致二者為實(shí)現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會(huì)計(jì)核算的基本原則，但基于稅法堅(jiān)持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹(jǐn)慎性原則等許多會(huì)計(jì)核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在稅收籌劃方案中加以考慮。稅收籌劃的方法綜合稅收籌劃實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，稅收籌劃的方法可以從這幾方面考慮：1.調(diào)整成本法調(diào)整成本法是指通過對(duì)企業(yè)成本的合理調(diào)整，抵減收益、減少應(yīng)稅所得額以減輕企業(yè)稅負(fù)的節(jié)稅方法。成本的調(diào)整應(yīng)根據(jù)有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行適當(dāng)處理，決不能亂攤成本，亂計(jì)費(fèi)用。調(diào)整成本主要通過以下途徑來實(shí)現(xiàn):存貨計(jì)價(jià)法、折舊計(jì)算法和費(fèi)用列支法。2.收入控制法收入控制法是通過對(duì)收入的合理控制，相應(yīng)減少所得，減輕或拖延納稅義務(wù)以減輕企業(yè)稅負(fù)的節(jié)稅方法。這里必須明確，收入控制是根據(jù)有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行的合理財(cái)務(wù)技術(shù)處理。根據(jù)接收款方式銷貨收入的認(rèn)定，以實(shí)際收到貨款時(shí)為準(zhǔn)，因而可對(duì)取得貨款時(shí)間稍加控制，相應(yīng)影響收益;又如分期付款銷貨收入，按合同約定的收款日期作為收入的實(shí)現(xiàn)，也可作適度控制;工程收入實(shí)現(xiàn)采用全部包工法等也可以達(dá)到遞延收入的效果。3.運(yùn)用低稅環(huán)境進(jìn)行稅收籌劃低稅環(huán)境是指稅率較低、稅負(fù)較輕的區(qū)域、行業(yè)和產(chǎn)品種類，低稅區(qū)稅收優(yōu)惠政策之一是降低稅率，減少納稅環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅收環(huán)境。企業(yè)選擇低稅區(qū)包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)、沿海開放城市、技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，不僅給企業(yè)提供良好的稅收條件，而且為企業(yè)創(chuàng)造了稅收籌劃的便利。此外，產(chǎn)業(yè)傾斜政策也給企業(yè)投資提供了政策選擇和稅收籌劃的機(jī)會(huì)。例如，我國稅法規(guī)定，在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)，減抵15%的稅率征收所得稅,新辦的高新技術(shù)企業(yè)自投產(chǎn)年度免征所得稅兩年等。4.經(jīng)營活動(dòng)籌劃法經(jīng)營活動(dòng)籌劃法是指圍繞經(jīng)營活動(dòng)的不同方式而進(jìn)行的籌劃，如公司融資的稅收籌劃、證券投資的稅收籌劃、跨國經(jīng)營的稅收籌劃等。因?yàn)槊總€(gè)行業(yè)、每個(gè)企業(yè)，總是會(huì)涉及具體的經(jīng)營活動(dòng)，這樣，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行的籌劃就可以使很多納稅人有利。運(yùn)用經(jīng)營活動(dòng)籌劃法，要遵循稅收籌劃的特點(diǎn)，不能光看該經(jīng)營活動(dòng)的稅收利益最大化，要把眼光放在企業(yè)整體利益的最大化上，要注意與企業(yè)其他的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)相互協(xié)調(diào)。稅收籌劃的實(shí)現(xiàn)條件一切稅收籌劃方案都是在一定條件下選擇與確定的，并且也是在一定條件下組織實(shí)施的。稅收籌劃的條件至少包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：其一是納稅人自身的條件，主要是納稅人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；其二是外部條件，主要是稅收法治的完善。企業(yè)自身的條件一般來講，企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模越大，組織結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，業(yè)務(wù)范圍越廣，繳納的稅種越多。納稅的金額越大，則稅收籌劃的空間就越廣闊，獲取的籌劃利益的潛力也就越大。除此之外房地產(chǎn)公司還具備以下幾個(gè)稅收籌劃條件。1．稅收籌劃主體具備良好的專業(yè)素質(zhì)稅收籌劃是一種高層次的理財(cái)活動(dòng)，沒有相當(dāng)?shù)膶I(yè)基礎(chǔ)難以勝任該項(xiàng)工作。成功的稅收籌劃不僅要求籌劃主體以正確的理論作指導(dǎo)，更要求籌劃主體具備法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融等各方面的專業(yè)知識(shí)，尤其要熟悉稅法、會(huì)計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還要具備統(tǒng)籌謀劃的能力，否則，盲目開展所謂的稅收籌劃，其結(jié)果可能是從期望節(jié)稅開始到反而遭遇更大的利益損失結(jié)。2．稅收籌劃企業(yè)應(yīng)有相當(dāng)?shù)氖杖胍?guī)模是否有必要進(jìn)行稅收籌劃，還要看納稅企業(yè)的應(yīng)納稅狀況。而納稅企業(yè)的應(yīng)納稅狀況復(fù)雜與否取決于應(yīng)納稅義務(wù)人的生產(chǎn)規(guī)模和收入規(guī)模。一個(gè)集團(tuán)公司，下轄若干企業(yè)，經(jīng)營著多種商品，從事幾個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)，每年上繳稅種數(shù)量多，稅款數(shù)額大，在這種情況下，可考慮實(shí)施稅務(wù)籌劃。如果納稅企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模小，組織結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、稅收籌劃的空間很小，此時(shí)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的費(fèi)用可能大于稅務(wù)籌劃的收益，就沒有必要開展稅收籌劃活動(dòng)。3.持續(xù)經(jīng)營。持續(xù)經(jīng)營是指在可以預(yù)見的將來,籌劃主體(一般是企業(yè))將會(huì)按照當(dāng)前的狀態(tài)持續(xù)正常經(jīng)營下去不會(huì)倒閉,不會(huì)被破產(chǎn)或清算,是一種理想狀態(tài)的前提條件。這個(gè)前提將籌劃主體所進(jìn)行的籌劃活動(dòng)置于穩(wěn)定的狀態(tài)之下,如財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與所得稅會(huì)計(jì)賬務(wù)處理方式不同所引起的時(shí)間性差異在足夠長的時(shí)間內(nèi)可以轉(zhuǎn)回,使稅務(wù)籌劃活動(dòng)按照既定目標(biāo)有條不紊地持續(xù)下去,從而提高稅務(wù)籌劃主體的經(jīng)營管理水平。納稅人所處的外部環(huán)境要求1.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和有效市場(chǎng)。從根本上講,企業(yè)之所以開展稅收籌劃活動(dòng)。首先是出于對(duì)其自身經(jīng)濟(jì)利益的追逐。這是符合“理性經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)的,而這種假設(shè)的前提在于完備的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。只有在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)真正成為市場(chǎng)的主體,享受獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益,同時(shí)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生對(duì)成本控制的需求,稅收籌劃才有存在發(fā)展的空間。有效市場(chǎng)假設(shè)是指稅務(wù)籌劃所依據(jù)的資本市場(chǎng)健全、有效并長期存在,這意味著市場(chǎng)上的信息是完全公開的,市場(chǎng)對(duì)信息的反應(yīng)是靈敏的,市場(chǎng)上的價(jià)格是合理的。2.稅收制度的非中立性和真空地帶。稅收中性是指國家征稅應(yīng)避免對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的干擾,特別是不能使稅收成為超越市場(chǎng)機(jī)制而成為資源配置的決定因素。在實(shí)踐中,各國政府在制定稅收制度時(shí),為了實(shí)現(xiàn)不同的目標(biāo),都會(huì)設(shè)計(jì)許多差異化的政策,稅收優(yōu)惠的范越廣,差別越大,方式越多,內(nèi)容越豐富,企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的空間越大。由于企業(yè)的實(shí)際情況多種多樣,同時(shí)作為稅收契約的制定者,政府不可能獲取完整信息,因此任何稅收契約都是不完備的,利用稅法空白進(jìn)行稅收籌劃是許多納稅人最為本能的一種稅收籌劃方式。3.完善的稅收監(jiān)管體系。稅收契約雙方具有信息不對(duì)稱性,尤其在會(huì)計(jì)信息的掌控上,企業(yè)自身占據(jù)強(qiáng)勢(shì)地位。然而,絕大多數(shù)稅收的計(jì)量又是以會(huì)計(jì)信息為基礎(chǔ)的。為了彌補(bǔ)政府在會(huì)計(jì)信息方面的缺陷,必然要求政府對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅收監(jiān)管,并對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行處罰。如果整個(gè)社會(huì)稅收監(jiān)管水平較高,形成良好的稅收?qǐng)?zhí)法環(huán)境。納稅人要想獲得稅收收益,只能通過稅收籌劃方式進(jìn)行,而一般不會(huì)或不易、不敢做出違反稅法等有關(guān)法律之事。如果稅收監(jiān)管力度較弱,執(zhí)法空間彈性較大,納稅人采取風(fēng)險(xiǎn)和成本都比較低的稅收欺詐行為即可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo),自然無需進(jìn)行稅收籌劃。因此,完善的稅收監(jiān)管體系是稅收籌劃的前提式。第二章我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其稅負(fù)狀況房地產(chǎn)業(yè)的定義基本情況我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)業(yè)是指：是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。我國的房地產(chǎn)業(yè)是在上世紀(jì)80年代重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。經(jīng)歷了黨的十一屆三中全會(huì)以來，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價(jià)值的巨大商品開始起動(dòng)，開始流通，并且迅猛發(fā)展。2001年以來，隨著中國與世界經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系越來越緊密，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也逐漸處在一個(gè)更為廣闊的政治、經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境之中，中央與各地政府、企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)，以及各級(jí)市場(chǎng)在不斷博弈中發(fā)展和成熟。我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。近十年來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直持續(xù)上漲，房地產(chǎn)銷售額連年增長。通常房地產(chǎn)銷售價(jià)格走勢(shì)和投資增長可以顯著反映出我國房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的規(guī)律。圖全國房屋銷售均價(jià)變化2001年全國商品房銷售均價(jià)2198元/平方米，2002年商品房銷售均價(jià)為2362元/平方米，同比2001年增長3.%7；2007年商品房銷售均價(jià)為3885元/平方米，同比2006年增長%，較1997年增長%。2008和2009年受到金融危機(jī)的影響房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，2009年房產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)新高?？傮w上，房地產(chǎn)價(jià)格呈上漲趨勢(shì)。（如圖1）從全國范圍看，我國目前房地產(chǎn)銷售均價(jià)并不高，但這并不能完全反應(yīng)現(xiàn)實(shí)問題。京、滬、穗、深等一線城市銷售均價(jià)在2007年普遍達(dá)到萬元以上，這在一定程度上加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售矛盾，特別是住宅領(lǐng)域，在一線城市已經(jīng)很大程度上脫離了普通人的購買能力范圍。圖商品房投資走勢(shì)從年度走勢(shì)來看，受金融危機(jī)和次年房地產(chǎn)悲觀預(yù)期的影響，全國商品房投資增幅在2008年和2009年出現(xiàn)連續(xù)下滑；而隨著2009年以來經(jīng)濟(jì)的快速增長和房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇，全國商品房投資在2010年出現(xiàn)大幅上漲，全年同比增長%，漲幅創(chuàng)下2001年以來的歷史新高。雖然2010年以來經(jīng)歷了三輪房地產(chǎn)調(diào)控，但并未對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成根本影響，房地產(chǎn)開發(fā)的前景依舊被看好，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情依然高漲。高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)所存在的問題圖國內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)與房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)從圖中，我們可以看出，近年來，房地產(chǎn)也指數(shù)增長與GDP增長大致吻合，一方面表明房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟度有了一定的提高，另一方面，也說明近幾年房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，出現(xiàn)了偏快增長的現(xiàn)象，理應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)一起理性回歸。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重持續(xù)增加，作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入的重要來源，房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展也帶來許多負(fù)面影響。1.部分城市房?jī)r(jià)漲幅較大，住房保障工作整體比較滯后。除了2008年受國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑影響而導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫、小幅下跌之外，進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國房?jī)r(jià)基本呈較快上漲之勢(shì)。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、廈門等房?jī)r(jià)漲幅明顯偏大，2001-2009年間其商品住宅均價(jià)年均增幅分別為14%、16%、13%、19%、17%，明顯高于當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐鲩L，2009年上述城市房?jī)r(jià)收入比均超過10倍，北京、上海、深圳甚至超過了13倍，高房?jī)r(jià)問題凸顯。又由于保障性住房工作比較滯后，許多中下等收入居民的住房問題難以解決。2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式仍然比較粗放。近年我國住宅產(chǎn)業(yè)化水平有所上升，但距發(fā)達(dá)國家仍有巨大差距，仍處于住宅產(chǎn)業(yè)化的起步階段，工業(yè)化水平和成套技術(shù)集成度還比較低，科技貢獻(xiàn)率不高，尚未形成系列化、規(guī)?；a(chǎn)體系。一是技術(shù)、部品缺乏配套化和集成化。二是新技術(shù)的研發(fā)與推廣應(yīng)用缺乏有效的政策支持。三是住宅性能認(rèn)定制度推廣缺少政策支持。四是全裝修住宅推廣工作仍以試點(diǎn)示范項(xiàng)目為主，采取企業(yè)自愿的形式，效果欠佳。3.經(jīng)濟(jì)管理體制不健全。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，健全的管理體制很重要。由于房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，投機(jī)炒作現(xiàn)象泛濫，嚴(yán)重影響居民正常的居住生活，使得住房情況嚴(yán)重背離社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初衷。而目前，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理，仍然主要依靠國務(wù)院、中央部委和地方政府的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章，以及各種“通知”、“辦法”、“方案”、“條例”等。在這種施政路徑下，相關(guān)政策的行政效力往往層層衰減，各項(xiàng)措施執(zhí)行效果往往難以保證。房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的比重快速提高，且房地產(chǎn)稅收增收貢獻(xiàn)大于房地產(chǎn)稅收比重，稅收總收入對(duì)房地產(chǎn)稅收依賴性較大。2009年，我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)增收億元，對(duì)稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為％，比2008年增加個(gè)百分點(diǎn)。加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過35％。與此同時(shí)，2009年我國土地出讓收入達(dá)萬億元，相當(dāng)于同期全國財(cái)政收入的%。2010年，全國房地產(chǎn)稅收收入達(dá)到894億，同比增長%。國家在房地產(chǎn)業(yè)的政策經(jīng)歷了從鼓勵(lì)到穩(wěn)健發(fā)展的過程。這兩年，針對(duì)過熱的房?jī)r(jià)，為了進(jìn)一步抑制其增長，國家在2010年和2011年年初出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策，包括：新國四條、新國十條（2010），新國八條、滬渝房產(chǎn)稅（2011）等新的政策。2010年新政策下房地產(chǎn)也并未發(fā)生明顯變化，2011年政府再次表達(dá)了抑制房?jī)r(jià)的決心，依目前的情況看，專家預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)必然有所變動(dòng)。圖2010年和2011年一季度房地產(chǎn)銷售對(duì)比2．2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種房地產(chǎn)公司以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，我們可根據(jù)其開發(fā)流程來整理其所涉及的稅種。前期準(zhǔn)備階段涉及的稅種1.耕地占用稅耕地占用稅是為了合理利用土地資源，加強(qiáng)土地管理，保護(hù)農(nóng)用耕地，對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，按其占用耕地面積，一次性定額征收的一種稅。實(shí)行差別定額稅率，每平方米稅額從1元到15元不等。2.契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。主要包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換五項(xiàng)內(nèi)容?？紤]到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況，契稅實(shí)行3%-5%的幅度稅率。房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種1.營業(yè)稅營業(yè)稅是對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅。在開發(fā)階段的營業(yè)稅主要是指對(duì)建設(shè)單位按照“建筑業(yè)”稅目的規(guī)定，對(duì)營業(yè)額按3%稅率征收的營業(yè)稅，該稅目的征稅范圍包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)等業(yè)務(wù)。2.印花稅印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。主要通過納稅人在應(yīng)稅憑證上粘貼印花稅票來完成納稅義務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)階段的印花稅是指簽定建設(shè)施工合同，對(duì)合同金額按適用稅率征收。3.城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)劃分，每平方米稅額為～10元不等。房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種1.營業(yè)稅房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的營業(yè)稅，主要是指針對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。2.土地增值稅土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，土地增值稅也是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。3.企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其它所得為征稅對(duì)象所征收的一種稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。4.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。5.印花稅房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照%稅率征收。其他稅種1.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加作為營業(yè)稅的附加稅，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)也相應(yīng)產(chǎn)生。2.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是為了貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，引導(dǎo)投資方向，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)重點(diǎn)建設(shè)，對(duì)固定資產(chǎn)投資所征收的一種稅。但為了鼓勵(lì)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，該稅種己經(jīng)成為保留稅種，從2000年起暫緩征收。從以上的介紹可以看出，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及耕地占用稅或是稅率較低，或是作為附加稅出現(xiàn)，整體稅負(fù)較輕；城市房地產(chǎn)稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅或是暫緩征收、或是與其他稅種雷同，因此本文對(duì)這些稅種不作探討。第三章房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃方法營業(yè)稅的籌劃營業(yè)稅是對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅。1.合作建房。所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。(1)第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：①土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換通過交換雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為,但按不同稅目核算.由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，分別核定雙方各自的營業(yè)額。②以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。雙方按規(guī)定分別核算營業(yè)稅。（2）第二種方式第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。

①風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

②按一定比例參與收入分配房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入中按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

③按一定比例參與分配房屋如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。而對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。2.承包合同的籌劃,拆分合同金額，轉(zhuǎn)換合同性質(zhì)。公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。納稅人在承包工程時(shí)，可與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業(yè)適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務(wù)業(yè)適用5％的稅率，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅負(fù)也會(huì)相應(yīng)加重。3．2土地增值稅籌劃土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅是我國唯一采用超率累進(jìn)稅率的稅種。土地增值稅的計(jì)算方法是:土地增值稅應(yīng)納稅額=E(每級(jí)距的土地增值額*適用稅率)。由計(jì)稅公式可得,減少土地增值額是減輕土地增值稅稅負(fù)的有效方式。因?yàn)橥恋卦鲋刀惖亩惵视赏恋卦鲋德蕸Q定,所以,減少土地增值額既減少了稅基又減少了稅率。土地增值額由應(yīng)稅務(wù)入減去扣除項(xiàng)目得出。應(yīng)稅收入包括:貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?？鄢?xiàng)目包括:取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。1.通過分散收入的方式可以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。一般情況下,在一個(gè)整體綜合項(xiàng)目中,并不是每個(gè)工程的增值率都達(dá)到的20%。通過獨(dú)立核算每個(gè)工程,計(jì)算每個(gè)工程的增值率,增值率小于20%的工程可以享受免稅的優(yōu)惠政策。如可以將建房合同和裝潢，設(shè)施購置分兩份合同簽訂，以使用不同的稅種或稅目。2.確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格是減少增值額,減低增值率的一種節(jié)稅方式。３．成本費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開支有許多項(xiàng)內(nèi)容。成本的大小會(huì)嚴(yán)重地影響納稅人應(yīng)納稅額的大小，即房地產(chǎn)開發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，房地產(chǎn)開發(fā)成本越低，應(yīng)納稅額越大。當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度，必須要在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行。如將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將這段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過充分合理利用相關(guān)稅務(wù)優(yōu)惠政策的方式,對(duì)與土地增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。但是,無論使用何種方法,公司在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中,必須要從公司整體利益出發(fā),注重稅務(wù)籌劃收益和稅務(wù)籌劃成本的關(guān)系。企業(yè)所得稅的籌劃企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一個(gè)稅種，對(duì)企業(yè)凈利潤的影響是十分巨大的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃是整個(gè)企業(yè)稅收籌劃鏈條中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。1.融資方式的選擇。一般說來企業(yè)的融資渠道主要有三種：內(nèi)部資金、負(fù)債融資、權(quán)益融資。企業(yè)可以根據(jù)具體情況，進(jìn)行融資籌劃。其中，負(fù)債融資主要是向銀行貸款以及在同行之間拆借資金，這種融資方式最主要的好處是利用利息的財(cái)務(wù)杠桿作用達(dá)到節(jié)稅的目的。如果企業(yè)有條件選擇負(fù)債融資，在借款利率符合國家規(guī)定的情況下，借款利息可以稅前抵扣，增加企業(yè)成本，達(dá)到了少納所得稅的目的。2.會(huì)計(jì)政策選擇。由于會(huì)計(jì)政策具有選擇權(quán)，因此企業(yè)對(duì)于同一項(xiàng)活動(dòng)可以根據(jù)實(shí)際情況自主選擇會(huì)計(jì)處理方法。例如，存貨的核算方法包括個(gè)別計(jì)價(jià)法、先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法等。又如折舊方法的選擇有直線法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。不同的會(huì)計(jì)方法的選擇會(huì)有不同的計(jì)稅方法，但是會(huì)計(jì)政策的選擇范圍也必須符合法律的相關(guān)規(guī)定。3.收入確認(rèn)期限。一般說來，會(huì)計(jì)收入確認(rèn)有不同的時(shí)期，一旦收入確認(rèn)，不管資金是否回籠，都要上繳應(yīng)繳的稅款，加大企業(yè)籌集資金的成本，減少了稅后利潤。所以，收入確認(rèn)，也要根據(jù)具體情況，進(jìn)行稅收籌劃。例如，分期收款銷售商品是根據(jù)合同約定日期確認(rèn)收入，委托銷售商品是在收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入，為了實(shí)現(xiàn)合理納稅期間，企業(yè)可以在簽訂銷售合同時(shí)選擇不同的銷貨方式，在不同時(shí)期確認(rèn)收入，實(shí)現(xiàn)遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業(yè)稅后利潤。但是多數(shù)情況下，在對(duì)某一稅種籌劃時(shí),應(yīng)同時(shí)考慮其他稅種,以降低企業(yè)整體稅負(fù)水平，達(dá)到更好的籌劃效果。第四章A公司稅收籌劃分析A公司基本情況介紹宿遷市A房地產(chǎn)公司是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)、多領(lǐng)域發(fā)展的大型民營企業(yè)。成立于1992年，企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，產(chǎn)業(yè)投資拓展至建筑施工、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、物業(yè)管理等行業(yè)領(lǐng)域。目前宿遷市A房地產(chǎn)公司擁有建筑安裝子公司、物業(yè)管理子公司、裝飾設(shè)計(jì)工程子公司。宿遷市A房地產(chǎn)公司注冊(cè)資金近一億元，現(xiàn)有員工50人，具有一支團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、精干、高素質(zhì)的領(lǐng)導(dǎo)班子和經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。宿遷市A房地產(chǎn)公司在2005～2008開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，為了保密和便于分析，對(duì)公司的名稱和部分信息作了處理。項(xiàng)目定位為高尚高層的商住小區(qū)，集普通住宅、豪華住宅、五星級(jí)酒店、商業(yè)為一體的大型綜合性樓盤，總建設(shè)用地面積10萬余平方米，總建筑面積34萬余平方米，其中地上建筑面積30萬余平方米，包括住宅面積24萬余平方米，酒店面積3萬余平方米，商業(yè)面積3萬余平方米，地下總建筑面積4萬余平方米。容積率，建筑密度%。目前，該項(xiàng)目一期已經(jīng)全部銷售完畢，第二期已開工并已經(jīng)進(jìn)入熱銷階段，并將于2008年將該樓盤全部推向社會(huì)。宿遷市A房地產(chǎn)公司在銷售房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)該繳納營業(yè)稅。宿遷市A房地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)面積及單位售價(jià)見表；另外，房地產(chǎn)公司在銷售1800套住宅時(shí)，代收3500元/戶的煤氣初裝費(fèi)，300元/戶的水電運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)，2000元/戶的物業(yè)管理啟動(dòng)資金，1000元/戶的防盜門安裝費(fèi)，3000元/戶的公共設(shè)備維修基金。表宿遷市A房地產(chǎn)公司該項(xiàng)目開發(fā)房地產(chǎn)面積及單位售價(jià)表房地產(chǎn)種類面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）普通住宅1275012000豪華住宅1043192400酒店371953000多層商業(yè)210555000地下車庫153902000公共建筑35372不銷售合計(jì)340832宿遷市A房地產(chǎn)公司的建設(shè)項(xiàng)目建成并銷售后應(yīng)清繳土地增值稅，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本見表：表宿遷市A房地產(chǎn)公司該項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)表項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）一地價(jià)（含購地支付的稅費(fèi)）9二成本2三通一平455建安費(fèi)2市政基礎(chǔ)設(shè)施600勘探設(shè)計(jì)605三稅費(fèi)合計(jì)（包括銷售房地產(chǎn)的營業(yè)稅和印花稅）宿遷市A房地產(chǎn)公司可銷售面積30546平方米，共實(shí)現(xiàn)銷售收入77萬元。因?yàn)樗捱w市A房地產(chǎn)公司自有資金較多，且銷售回籠資金多，向銀行借款不多，選擇在計(jì)算扣除費(fèi)用時(shí)，選擇開發(fā)費(fèi)用按開發(fā)成本的10%A公司的稅收籌劃方案宿遷市A房地產(chǎn)公司整個(gè)項(xiàng)目主要涉及契稅、營業(yè)稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。我們?cè)谶@里對(duì)營業(yè)稅和土地增值稅做主要說明。營業(yè)稅的籌劃1.直接計(jì)稅應(yīng)納營業(yè)稅為：住宅樓銷售收入：127501×2000+104319×2400=50萬元地下車庫銷售收入：15390×2000=3078萬元代收款收入：1800×（3500+300+2000+1000+3000）=1764萬元商業(yè)面積銷售收入：21055×5000=10萬元酒店面積銷售收入：37195×3000=萬元房地產(chǎn)銷售收入合計(jì)：50+3078+1764+10+11=77萬元銷售住宅樓應(yīng)納營業(yè)稅：50×5%=2萬元銷售地下車庫應(yīng)納營業(yè)稅=3078×5%=萬元代收款收入應(yīng)納營業(yè)稅=1764×5%=萬元商業(yè)面積應(yīng)納營業(yè)稅=10×5%=萬元酒店面積應(yīng)納營業(yè)稅=11×5%=萬元應(yīng)納營業(yè)稅合計(jì)：++++=3萬元城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為:3×10%=萬元應(yīng)納印花稅：77×%=萬元2.籌劃計(jì)算籌劃方案：根據(jù)將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同的籌劃方法。宿遷市A房地產(chǎn)公司有住宅面積231820平方米，其中，普通住宅127501平方米，非普通住宅104319平方米。原本打算普通住宅按2000元/平方米均價(jià)銷售，非普通住宅按2400元/平方米均價(jià)銷售；而裝修費(fèi)是按普通住宅每平方米300元的標(biāo)準(zhǔn)，非普通住宅按每平方米住宅銷售應(yīng)交營業(yè)稅：127501×1700×+104319×1900×=2萬元住宅銷售應(yīng)印花稅：×003=萬元裝修應(yīng)交營業(yè)稅：（127501×300+104319×500）×=萬元裝修應(yīng)交印花稅：9041×=萬元與原方案比可以節(jié)約營業(yè)稅（127501×300+104319×500）×（）=萬元這樣處理不但減少了營業(yè)稅，由于直接減少了銷售收入（127501×300+104319×500）=9萬元，會(huì)導(dǎo)致土地增值額減少，可以減少土地增值稅。商業(yè)樓、地下車庫和酒店由于客戶都喜歡買毛坯房，之前的售價(jià)已是毛坯價(jià)了，售價(jià)不變，應(yīng)交稅總額也不變，根據(jù)本章第一節(jié)的數(shù)據(jù)即應(yīng)繳營業(yè)稅1萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加萬元、印花稅萬元。土地增值稅的籌劃1.直接計(jì)稅增值額=收入-[地價(jià)+成本+（地價(jià)+成本）×10%+（地價(jià)+成本）×20%+稅費(fèi)合計(jì)=77[9+29+（9+29）×10%+（9+）×20%+4]=77–54=22萬元增值率=22÷54=%宿遷市A房地產(chǎn)公司應(yīng)繳土地增值稅=增值額×30%=×30%=萬元2.籌劃計(jì)算籌劃方案：根據(jù)財(cái)政部有關(guān)規(guī)定，納稅人既建了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅優(yōu)惠。宿遷市A房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目包括普通住宅、豪華住宅、商業(yè)住宅連體樓、酒店等。普通住宅如果增值率小于20%，可以免交土地增值稅。另外，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂！彼捱w市A房地產(chǎn)公司按建筑面積所占比例分配相關(guān)費(fèi)用，普通住宅占該項(xiàng)目的比例為：127501÷340832=%。由于上文在對(duì)營業(yè)稅進(jìn)行籌劃時(shí)已將普通住宅的房?jī)r(jià)降為每平方米1700元，將大大降低了銷售收入，可以減少應(yīng)交納土地增值稅?？梢凿N售的普通住宅的面積是127501平方米普通住宅的新的銷售收入是127501×1700=21萬元普通住宅的相關(guān)費(fèi)用如表：表宿遷市A房地產(chǎn)公司該項(xiàng)目普通住宅開發(fā)成本明細(xì)表項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）一地價(jià)（含購地支付的稅費(fèi)）3二成本10三通一平建安費(fèi)10市政基礎(chǔ)設(shè)施勘探設(shè)計(jì)三稅費(fèi)合計(jì)（包括銷售房地產(chǎn)的營業(yè)稅和印花稅）1普通住宅增值額=收入-[地價(jià)+成本+（地價(jià)+成本）×10%+（地價(jià)+成本）×20%+稅費(fèi)合計(jì)]=21[3+10+（3+10）×10%+（+10）×20%+1]==萬元普通住宅增值率=增值額÷扣除額=1÷19=%應(yīng)繳納土地增值稅：1×30%=萬元豪華住宅、商業(yè)面積、酒店等新的銷售收入是：104319×1900+10萬元+11萬元=41萬元豪華住宅、商業(yè)面積、酒店等的費(fèi)用如表：表宿遷市A房地產(chǎn)公司該項(xiàng)目豪華住宅商業(yè)面積酒店開發(fā)成本明細(xì)表項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）一地價(jià)（含購地支付的稅費(fèi)）二成本三通一平建安費(fèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施勘探設(shè)計(jì)三稅費(fèi)合計(jì)（包括銷售房地產(chǎn)的營業(yè)稅和印花稅）高檔住宅、商業(yè)面積、酒店增值額=收入-[地價(jià)+成本+（地價(jià)+成本）×10%+（地價(jià)+成本）×20%+稅費(fèi)合計(jì)]=41[5+18+（5+）×10%+（5+18）×20%+2]=41=7高檔住宅、商業(yè)面積、酒店增值率=7÷3=%應(yīng)繳納土地增值稅：7×30%=2萬元整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅為：+=2萬元可是根據(jù)普通住宅土地增值稅有一項(xiàng)優(yōu)惠政策，普通住宅土地增值率在20%以下的可以免征土地增值稅。該項(xiàng)目的的普通住宅的增值率僅為%，可以免征土地增值稅，這一免就免了萬元。該項(xiàng)目?jī)H應(yīng)交土地增值稅2萬元。A公司的稅收籌劃結(jié)論前面對(duì)宿遷市A房地產(chǎn)公司涉及的主要稅種進(jìn)行的稅收籌劃分析，采用的是涉稅稅種籌劃法，該方法簡(jiǎn)單明了，易于操作，為類似于宿遷市A房地產(chǎn)公司的其他內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種可借鑒的方法。環(huán)境及其他考慮變數(shù)有時(shí)錯(cuò)綜復(fù)雜，且常常有些非主觀所能左右的事件發(fā)生，這就使得稅收籌劃帶有很多不確定因素。本章結(jié)合對(duì)宿遷市