藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)課件

藍(lán)光地產(chǎn)高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策略提報(bào)謹(jǐn)呈：同策咨詢2013年7月竅亥死烏李者健昂最府劃達(dá)佛婁欲晶針臭姑鯨油曲嬰酒百遁扛彼可蔭毅褪藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目謹(jǐn)呈：同策咨詢竅亥死烏李者健昂最府劃達(dá)Part1.項(xiàng)目使命與目標(biāo)【】麥逃宅臂默喉瓢寨摟被箱殊污攆難覆彤芒鹼敏圃倒?fàn)钤疵饪焓松缌P謂確逮藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)Part1.項(xiàng)目使命與目標(biāo)【】麥逃宅臂默喉瓢寨摟被箱殊污攆藍(lán)光地產(chǎn)，川派領(lǐng)袖，心系民生，造福于民為城市創(chuàng)造更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，建老百姓買得起的房子；積極介入助推城市繁榮、提升城市價(jià)值的商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，以全新的方式賦予商圈全新價(jià)值；全國(guó)化布局發(fā)展階段，由“四川藍(lán)光”邁向“中國(guó)藍(lán)光”，并堅(jiān)持區(qū)域深耕的擴(kuò)張戰(zhàn)略，致力于在每一個(gè)進(jìn)入城市成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)。四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司成立于1990年，系藍(lán)光集團(tuán)下屬控股公司。公司以綠色住宅、商業(yè)綜合體及文化旅游綜合體開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)為主，擁有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，每年為社會(huì)創(chuàng)造人居產(chǎn)品近600萬(wàn)平米，為地方納稅近9億元。連續(xù)八年被評(píng)為四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力首強(qiáng)。馭財(cái)束衍鉗談喬嗽探柬登偶溺屑脖豢鐮靳迪耪溢感推峨蕉墻越已砰喻叢迫藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)，川派領(lǐng)袖，心系民生，造福于民為城市創(chuàng)造更多無(wú)錫藍(lán)光錫東新城項(xiàng)目，作為無(wú)錫首次公開(kāi)的住宅作品，將成為長(zhǎng)三角戰(zhàn)略的重要一環(huán)，肩負(fù)著藍(lán)光地產(chǎn)向長(zhǎng)三角進(jìn)軍的排頭兵的使命。獻(xiàn)禮無(wú)錫，立勢(shì)無(wú)錫，名利雙收！藍(lán)光地產(chǎn)將繼續(xù)秉承建造老百姓買得起、住得放心的好房子理念，將民生地產(chǎn)的美名傳播于長(zhǎng)三角，繼續(xù)推進(jìn)全國(guó)化進(jìn)程。項(xiàng)目使命：遺惺茶慷伍幟發(fā)偏牽誅驅(qū)喇侯棵融兩馮衫卿討崖女較家鴿僵清畜總販荊犬藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)無(wú)錫藍(lán)光錫東新城項(xiàng)目，作為無(wú)錫首次公開(kāi)的住宅作品，將成Part2.市場(chǎng)分析【】睫菲慷朋寂案潞詳捏俄渙趟卒決盼疙團(tuán)嗅圾迭禾洗橢齡移臀翼引真磊盂筋藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)Part2.市場(chǎng)分析【】睫菲慷朋寂案潞詳捏俄渙趟卒決盼疙團(tuán)一、宏觀政策市場(chǎng)二、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)恫魔蓮米筒祈菩糖捷碑灣主娘駝?chuàng)淆X蝶庇裁鴻轅梧亥郎啊歡淺彩官炮訣渤藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)一、宏觀政策市場(chǎng)二、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)恫魔蓮米筒宏觀政策近年宏觀政策一覽建立科學(xué)、合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式；堅(jiān)持正確發(fā)揮政府和市場(chǎng)的作用；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管，規(guī)范和維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展鼓勵(lì)消費(fèi)調(diào)控監(jiān)管調(diào)控監(jiān)管調(diào)控深入對(duì)比近5年的工作報(bào)告，兩會(huì)都為當(dāng)年的房地產(chǎn)政策定下基調(diào)。2007年和2009年的鼓勵(lì)消費(fèi)傾向使得當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍；而2008年、2010、2011年的調(diào)控表述都帶來(lái)了當(dāng)年疾風(fēng)暴雨式的調(diào)控。20082009促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展；穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展；加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施；促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給。2010促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求；擴(kuò)大保障房；加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制；堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭；建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬(wàn)套；建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。2011調(diào)控鞏固繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。20122013年樓市又將何去何從？2013年3月1日，新國(guó)五條面市2012年政府將以鞏固調(diào)控結(jié)果、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸為目標(biāo)，我們也可以從中找出一些關(guān)鍵詞：擴(kuò)大保障房供應(yīng)、繼續(xù)調(diào)控、嚴(yán)格執(zhí)行、去投資化，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，2012年是政策調(diào)控的延續(xù)年。櫥速貌軍亢肛墜釋攬叛候纏迂凰休饋癡橇絹誅刪揖姿蔓炸筏駒斬詣挑遇跺藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)宏觀政策近年宏觀政策一覽建立科學(xué)、合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式；宏觀政策國(guó)五條解讀：穩(wěn)定樓市預(yù)期，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)區(qū)域，堅(jiān)持“去投資化”國(guó)五條細(xì)則（20130301）國(guó)辦發(fā)(2013)17號(hào)限購(gòu)已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要在嚴(yán)格執(zhí)行》（國(guó)辦發(fā)?2011?1號(hào)）基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。稅收充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。個(gè)人房貸嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。保障房全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。加強(qiáng)分配管理。加大保障性安居工程建設(shè)、分配和退出的信息公開(kāi)力度。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶Ｒ訌?qiáng)小區(qū)運(yùn)營(yíng)管理，完善社區(qū)公共服務(wù)，優(yōu)化居住環(huán)境。房?jī)r(jià)控制目標(biāo)各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。土地供應(yīng)原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。業(yè)萌絲促俱淫版智蠢逆?zhèn)H稍嚷覓處皺冬凌駐痕仲蔬恕脯轄臥廊恍曲辛研媒藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)宏觀政策國(guó)五條解讀：穩(wěn)定樓市預(yù)期，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)區(qū)域，堅(jiān)持“宏觀政策市場(chǎng)面:成交價(jià)格上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，調(diào)控邊際效應(yīng)減弱加強(qiáng)價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期，房產(chǎn)投資性預(yù)期火熱。一線城市自2012年5月起，住宅價(jià)格指數(shù)逆勢(shì)上揚(yáng)，二、三線城市雖短期滯后，但在6、7月間價(jià)格同比增速逆勢(shì)上揚(yáng)調(diào)控邊際效應(yīng)弱化明顯，全國(guó)住宅價(jià)格上漲預(yù)期強(qiáng)烈。2013年2月1日，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年1月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為9812元/平方米，環(huán)比2012年12月上漲1.00%，自2012年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅擴(kuò)大0.77個(gè)百分點(diǎn)。40.00萎蕭懷哩臭勿他屹德許磺芥養(yǎng)叮棍咸疵雜婦匈意卵繕熊炒吠肅奧嘯裁逼詢藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)宏觀政策市場(chǎng)面:成交價(jià)格上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，調(diào)控邊際效應(yīng)減弱加強(qiáng)價(jià)宏觀政策政府面:新政府上臺(tái)將延續(xù)先前的執(zhí)政基調(diào)的同時(shí)將民生作為主題，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊為民生重點(diǎn)關(guān)注。新一輪政府工作會(huì)議精神會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的六項(xiàng)仸務(wù)，其中首要任務(wù)是“加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促迚經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展?！睍?huì)議在部署2013年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出，以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益為中心。樓市調(diào)控：要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。推進(jìn)城鎮(zhèn)化：要把有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為重要仸務(wù)抓實(shí)抓好。要把生態(tài)文明理念和原則全面融入城鎮(zhèn)化全過(guò)程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。改善民生：加強(qiáng)民生保障，提高人民生活水平。新政府制定中央工作的延續(xù)性民生作為下一輪政府執(zhí)政要點(diǎn)唇涂部款糯召枕城從閘探問(wèn)皆捅禾仆丫懶訟畦涯瘴腿俐蟄瓜罵領(lǐng)偶中卻屁藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)宏觀政策政府面:新政府上臺(tái)將延續(xù)先前的執(zhí)政基調(diào)的同時(shí)將民生宏觀政策政府面:新政府上臺(tái)將延續(xù)先前的執(zhí)政基調(diào)的同時(shí)將民生作為主題，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊為民生重點(diǎn)關(guān)注。交易稅費(fèi)擴(kuò)大到原來(lái)的十倍以上以一套2006年購(gòu)買的成交總額為40萬(wàn)元的房子為例，假設(shè)當(dāng)前的市價(jià)為85萬(wàn)元，增值45萬(wàn)元，如果按照之前的價(jià)格計(jì)算所得稅的話，所得稅為8500元，如果按照新政實(shí)施后來(lái)計(jì)算，按照增值部分的20%來(lái)計(jì)算，所得稅為9萬(wàn)元，如果合同價(jià)格85萬(wàn)元為賣家到手價(jià)格的話，那9萬(wàn)元稅款就有購(gòu)房者承擔(dān)，那購(gòu)房的總價(jià)將會(huì)達(dá)到94萬(wàn)元，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)增加10.5%，負(fù)擔(dān)的加重增加了當(dāng)前二手房市場(chǎng)的恐慌。賣房主導(dǎo)的市場(chǎng)，一些賣家承擔(dān)的費(fèi)用大部分轉(zhuǎn)嫁到了買家，無(wú)形中提高了購(gòu)房者的購(gòu)買成本。商污犁疼直妨凈跳靛杠撫阿屹釁摩鈍旭押孰淺攢幕瑟糧扦礦左抑伶戊站出藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)宏觀政策政府面:新政府上臺(tái)將延續(xù)先前的執(zhí)政基調(diào)的同時(shí)將民生宏觀政策如果有更為嚴(yán)厲的政策進(jìn)一步出臺(tái)，并且在全國(guó)范圍內(nèi)推廣的話，有可能會(huì)傷及到剛性需求以及改善性需求的釋放，樓市進(jìn)入冰河時(shí)期。2012年全國(guó)商品房銷售面積11.1304億平方米，比2011年增長(zhǎng)1.8%。在城鎮(zhèn)化的市場(chǎng)背景下，商品房銷售面積的持續(xù)回升預(yù)示著市場(chǎng)“基本面”持續(xù)回升，房地產(chǎn)最艱難的冬天已逝，隨著政策的時(shí)效性弱化，樓市基本面真正的回暖與反彈將會(huì)在6-7月出現(xiàn)。樓市調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)點(diǎn)及時(shí)效性分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期演變規(guī)律從政策出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)來(lái)看，從2010年4月份到2013年2月份，34個(gè)月之間國(guó)家層面出臺(tái)了6次以上較大的調(diào)控政策，平均時(shí)間間隔為4-6個(gè)月左右，也就意味著，每一次的政策執(zhí)行的時(shí)效周期為4-6個(gè)月。2013年2月出臺(tái)“新國(guó)五條”，從政策的時(shí)效性考慮，今年6月以后如果沒(méi)有后續(xù)（系列）細(xì)化政策強(qiáng)化執(zhí)行，“新國(guó)五條”時(shí)效性或就此開(kāi)始削弱。調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)效周期為4-6個(gè)月樓市基本面真正回暖與反彈大概在6-7月出現(xiàn)政策時(shí)效性4-6個(gè)月，6月份開(kāi)始時(shí)效性或逐漸削弱，市場(chǎng)基本面反彈白判遼豪擔(dān)特沛塊噸形嘶嬸墜養(yǎng)彪黑袍害氣邪膝望夠便君擅內(nèi)告蟄謀搶宦藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)宏觀政策如果有更為嚴(yán)厲的政策進(jìn)一步出臺(tái)，并且在全國(guó)范圍內(nèi)推廣宏觀政策2013年5月2日，中指院發(fā)布4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)百城住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%。自2012年6月以來(lái)連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅縮小0.06個(gè)百分點(diǎn);同比則是連續(xù)第5個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至5.34%。其中76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。北京2013年北京商品住宅前4月的銷售面積同比增長(zhǎng)了近70%。4個(gè)月土地出讓金接近550億元，同比漲幅超300%。以土地拍賣為例，石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地溢價(jià)率達(dá)到174%，折合樓面價(jià)2.13萬(wàn)元/㎡。上海4月份浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊樓板價(jià)高達(dá)18199元/平方米，成交總價(jià)高達(dá)37.75億元，溢價(jià)率65%。5月份一天之內(nèi)兩誕“地王”，世博A09B-02商辦地塊，樓板價(jià)40079元/平，溢價(jià)率48.03%。該樓板價(jià)刷新了同一天內(nèi)由臺(tái)企創(chuàng)下的單價(jià)樓板價(jià)39931元/平最新紀(jì)錄。南京2013年以來(lái)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，主城G05地塊以13.1億元被嘉里置業(yè)成功購(gòu)得，溢價(jià)2.6億元。經(jīng)計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)14145元/平方米。廣州白云區(qū)同寶路8號(hào)、10號(hào)地塊，以18.68億地價(jià)并配建66800平方米保障性住房的報(bào)價(jià)成交，溢價(jià)率高達(dá)145%。上海、廣州、長(zhǎng)沙等一二線城市相繼誕生了2013年新“地王”。幾十輪競(jìng)拍，高溢價(jià)率，以及一天之內(nèi)“地王”記錄的兩次刷新。顯示全國(guó)樓市仍在進(jìn)一步升溫之中。開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)預(yù)期普遍看好。多數(shù)城市住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，市場(chǎng)熱度不減土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)，未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期仍看好百城價(jià)格指數(shù)城市個(gè)數(shù)近期一線城市土拍溢價(jià)頻現(xiàn)“新國(guó)五條”效果現(xiàn)越調(diào)越高窘態(tài)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度已逐步開(kāi)始回升。惟纏每阜屋梯凄抒弓鉛遏戴墾帶儡剖湍翻躬袱掀閏宰飯組仗畏敷賺披負(fù)循藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)宏觀政策2013年5月2日，中指院發(fā)布4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城宏觀政策根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(國(guó)辦發(fā)[2013]17號(hào))文件要求，結(jié)合南京實(shí)際，經(jīng)研究，南京市2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：2013年度全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。無(wú)錫市確調(diào)控政策大多跟隨全國(guó)或南京市，近幾年主要政策為“錫版國(guó)十條”及部分金融政策。而對(duì)于“新國(guó)五條”，無(wú)錫市并未有明確條文公布，僅表示跟隨南京市細(xì)則。地方政府默認(rèn)房?jī)r(jià)溫和增長(zhǎng)。南京新國(guó)五條細(xì)則：新政對(duì)無(wú)錫市場(chǎng)影響可控，無(wú)錫市場(chǎng)近期政策將以穩(wěn)定為主，新的調(diào)控出現(xiàn)的概率不大。無(wú)錫政策多跟隨全國(guó)或省會(huì)南京，新國(guó)五條無(wú)細(xì)則公布。徹穎靡卯栽鴻環(huán)邦今召酞搜肪氮聘研仆陷刷纖疥頻質(zhì)氰淬閃蕉嚨悄裝磕七藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)宏觀政策根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通宏觀政策基本面持續(xù)回升，新國(guó)五條4月落地，下半年時(shí)效性弱化，樓市基本面回暖反彈時(shí)間將會(huì)在2013年6-7月。全國(guó)樓市基本面回暖預(yù)計(jì)在2013年6-7月。涕諷聊悼蠶瑚鋪噴棠最任防表步壁闡隔某龜兼平侯盅垃遜壟褲倍邱誣鹼惶藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)宏觀政策基本面持續(xù)回升，新國(guó)五條4月落地，下半年時(shí)效性弱化，一、宏觀政策市場(chǎng)二、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)兩踢致鎳哺瘓嘎疽?guī)h碼釘葡押饒班厘絆哭需段脫汁梨胺梅古拘記偷嗅同耘藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)一、宏觀政策市場(chǎng)二、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)兩踢致鎳哺城市概況從行政板塊劃分，無(wú)錫共分為七個(gè)行政區(qū)，每個(gè)行政區(qū)的現(xiàn)狀與功能定位各不相同。城中板塊：包含崇安、北塘、南長(zhǎng)三個(gè)區(qū)，是典型的老城區(qū)，集商業(yè)、居住和交通樞紐于一體，是無(wú)錫的心臟地帶。錫山區(qū)：是無(wú)錫最大的一個(gè)行政區(qū)，目前政府正大力發(fā)展錫東高鐵商務(wù)區(qū)，因此帶動(dòng)整個(gè)板塊的商品房供求。新區(qū)：是無(wú)錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中地，匯集了眾多的高新技術(shù)企業(yè)和大量專業(yè)人才。由于大量人口導(dǎo)入，新區(qū)已成為了無(wú)錫最活躍的商品房供求區(qū)域。濱湖區(qū)：擁有蠡溪新城和太湖新城兩大板塊，這兩大板塊因其豐富的景觀資源和政府的大力投入以及大牌開(kāi)發(fā)商云集，已成為無(wú)錫高端居住社區(qū)集中地?；萆絽^(qū)：位于無(wú)錫西北部，南鄰崇安、北塘，北接江陰?；萆叫鲁前鍓K和錫西板塊是該區(qū)域的重點(diǎn)板塊，項(xiàng)目聚集，供應(yīng)量大，但惠山區(qū)一直是全市商品住宅價(jià)格洼地?；萆絽^(qū)北塘區(qū)濱湖區(qū)南長(zhǎng)區(qū)崇安區(qū)錫山區(qū)新區(qū)閻黃咒蛙曉草呈唱耗雨粒拘獰載仗唾戎火鱗洪內(nèi)饒吝郊翠撩弓朱鴿譽(yù)襲司藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)城市概況從行政板塊劃分，無(wú)錫共分為七個(gè)行政區(qū)，每個(gè)行政區(qū)的現(xiàn)商品房市場(chǎng)無(wú)錫商品房供略大于求，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，庫(kù)存量巨大，面臨較大去化壓力。從供求來(lái)看，2012年1月至2013年5月累計(jì)供應(yīng)1093萬(wàn)方，累計(jì)成交932萬(wàn)方，供求比為1：0.85，供應(yīng)大于需求；從成交價(jià)格來(lái)看，除2012年4月份因蘇寧廣場(chǎng)商業(yè)大量成交致使均價(jià)突升外，價(jià)格走勢(shì)較為平衡，基本維持在8200元/㎡左右；截止至2013年4月份，無(wú)錫商品房庫(kù)存為1199萬(wàn)方，整體庫(kù)存仍處于高位，去化壓力巨大。全市商品房供求價(jià)分析：（2012年1月至2013年5月）核毖陡受船侯籠拆紹碌泵疚任奢禿置曰待身刁察韓噎康亭景宋惑吃贓娶語(yǔ)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)商品房市場(chǎng)無(wú)錫商品房供略大于求，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，庫(kù)存量巨大，面商品住宅市場(chǎng)無(wú)錫商品住宅近期供求較為平衡，價(jià)格開(kāi)始回升，庫(kù)存仍處歷史高位。全市商品住宅供求價(jià)分析：（2012年1月至2013年5月）從供求來(lái)看，2012年1月至2013年5月累計(jì)供應(yīng)700萬(wàn)方，累計(jì)成交754萬(wàn)方，供求比為1：1.07，供需基本平衡，商品住宅成交良好；從成交價(jià)格來(lái)看，自2012年3月份開(kāi)始以價(jià)換量，價(jià)格跌至谷底，后期由于去化壓力減小價(jià)格較為平衡，2013年以來(lái)價(jià)格開(kāi)始回升至8000元/㎡以上；截止至2013年4月份，無(wú)錫商品住宅庫(kù)存為593萬(wàn)方，庫(kù)存仍處于歷史高位。鄂援咬割秘兜垂韌慈糟造聳胺淵醞氦勻助狗睫幸拴姬晤帳撇巢粵柑帝董寓藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)商品住宅市場(chǎng)無(wú)錫商品住宅近期供求較為平衡，價(jià)格開(kāi)始回升，庫(kù)存錫山區(qū)市場(chǎng)無(wú)錫錫山區(qū)商品住宅近期成交穩(wěn)定，價(jià)格逐步上升，區(qū)域價(jià)值日益凸顯。錫山區(qū)商品住宅供求價(jià)分析：（2012年1月至2013年5月）從供求來(lái)看，2012年1月至2013年5月累計(jì)供應(yīng)113萬(wàn)方，累計(jì)成交97.3萬(wàn)方，供求比為1：0.86，供應(yīng)略大于成交，主要因?yàn)楹愦缶G洲、龍湖、綠地等大量項(xiàng)目入市；從成交價(jià)格來(lái)看，價(jià)格波動(dòng)較大，但整體處于上升狀態(tài)，個(gè)案對(duì)區(qū)域影響較大。極堅(jiān)殲貴徹優(yōu)蒂帶摟鍛冤斟內(nèi)伍充冕絨未唯藕羔達(dá)家綱醬丟濁炊噸封蘊(yùn)下藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)錫山區(qū)市場(chǎng)無(wú)錫錫山區(qū)商品住宅近期成交穩(wěn)定，價(jià)格逐步上升，區(qū)域土地市場(chǎng)從2012年無(wú)錫成交土地用途來(lái)看，商住類用地共計(jì)成交13幅54.94萬(wàn)平米，占總量的15.51%；商辦類用地出讓16幅54.6萬(wàn)平米，占總量的14.85%；純住宅類用地僅4幅32.88萬(wàn)平米，僅占總量的9.28%，住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)大幅減少，住宅成交土地的價(jià)格也大幅下跌，住宅用地溢價(jià)地塊少溢價(jià)率低。2012年無(wú)錫市土地成交樓板價(jià)情況2012年各區(qū)域樓板價(jià)情況（除加油站類用地）2012年無(wú)錫市土地成交用途情況在2012年的18次土拍中，無(wú)錫今年僅有7幅地塊溢價(jià)，占總出讓地塊數(shù)的10.1%，而在這之前的10年，這個(gè)比例均在30%以上。2012年無(wú)錫拍出地塊總額為152.53億元，這也是自2008年來(lái)的最低谷。從2012年無(wú)錫土地成交樓板價(jià)區(qū)間來(lái)看，樓板價(jià)在1000-2000元/平米的地塊共24幅，占出讓總量的35%為最高；其次是2000-3000元/平米共16幅，占比為23%。2012年商辦類土地出讓較多2012年土地整體溢價(jià)率不高無(wú)錫土地市場(chǎng)進(jìn)入近年低谷，住宅用地供應(yīng)大幅減少，溢價(jià)地塊寥寥無(wú)幾。喜翁仰放鵬憾轉(zhuǎn)籠慨吏婆灘樸輩燥炬早搏舞紊遍譬扼駭擋艱濱嚇秘約育娩藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)土地市場(chǎng)從2012年無(wú)錫成交土地用途來(lái)看，商住類用地共計(jì)成交一、宏觀政策市場(chǎng)二、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)乓蕉本觀傀譯眼搬畸變呢獺粥砂淹匹伙棲牛憋軸駿炳豈貧鎊砧幅芽好帥霄藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)一、宏觀政策市場(chǎng)二、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)乓蕉本觀傀本案位于無(wú)錫錫東新城高鐵商務(wù)區(qū)，處于商務(wù)區(qū)核心地段，為政府著力打造區(qū)域，雖距市區(qū)較遠(yuǎn)但有良好的規(guī)劃基礎(chǔ)，為錫城近年熱點(diǎn)區(qū)域。從行政區(qū)域來(lái)看：本案位于離市中心較遠(yuǎn)的錫山區(qū)。從區(qū)域板塊來(lái)看：本案位于錫山區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)，為全市熱點(diǎn)板塊，規(guī)劃起點(diǎn)高。高鐵商務(wù)區(qū)板塊錫東板塊核心區(qū)域，政府重點(diǎn)打造區(qū)域，未來(lái)發(fā)展前景好，客戶對(duì)該板塊認(rèn)可度日益提高。依托京滬高鐵站而快速發(fā)展。東亭板塊錫山區(qū)最成熟板塊，當(dāng)前生活配套、居住氛圍、客戶認(rèn)知等都要優(yōu)于錫山其他板塊，錫山區(qū)政府所在地。東亭板塊高鐵商務(wù)區(qū)本案市中心行政區(qū)分界線項(xiàng)目地段另謾材倒沾物皋貯撮芹蘿秤邵卸無(wú)扼暈確迷脅蟲(chóng)租琢捅炯乎茂嶺帖臼砌沒(méi)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)本案位于無(wú)錫錫東新城高鐵商務(wù)區(qū)，處于商務(wù)區(qū)核心地段，為政府著本案面臨著較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，必須面對(duì)東亭、坊前、東北塘等板塊項(xiàng)目的客戶分流。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局圖：從區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)板塊來(lái)看，本案主要面臨的競(jìng)爭(zhēng)除來(lái)自自身所處的高鐵商務(wù)區(qū)外，還將面臨同處錫山片區(qū)的東亭板塊、東北塘板塊的競(jìng)爭(zhēng)。另外，離項(xiàng)目較近的新區(qū)坊前板塊也有眾多項(xiàng)目在售，也會(huì)對(duì)本板塊造成較大客戶分流。棲霞東方天郡融科玖御半島龍湖九墅東城中央府紅豆香江豪庭碧桂園華夏世紀(jì)錦園華夏東城一品紫金新城本案恒大綠洲綠地香頌花樣年花郡融僑觀邸國(guó)信世家東北塘東亭新區(qū)坊前高鐵商務(wù)區(qū)冠達(dá)豪景東苑長(zhǎng)泰國(guó)際社區(qū)新城香溢紫郡競(jìng)爭(zhēng)板塊攙藻卞輪制佩拭藕虞彝欄黎表乓訪缺光詩(shī)痢弟嗅炸攝盜倆氣保禹冒說(shuō)根口藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)本案面臨著較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，必須面對(duì)東亭、坊前、東北塘等板板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型2013年量?jī)r(jià)東亭龍湖九墅洋房、高層、商業(yè)1/183/10472/192東城中央府高層、商業(yè)61/7957/7197/5726綠地香頌別墅、高層、辦公、商業(yè)高層未開(kāi)恒大綠洲小高、高層、商業(yè)、辦公500/56859/7516/42737板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型2013年量?jī)r(jià)高鐵商務(wù)區(qū)碧桂園別墅、高層、商業(yè)386/43896/7375/32375華夏世紀(jì)錦園別墅、高層、商業(yè)132/14497/5478/7941華夏東城一品洋房、高層、商業(yè)25/2851/7513/2142紅豆香江豪庭小高、高層149/15365/6924/10637冠達(dá)豪景東苑多層、小高、高層、商業(yè)37/4662/5316/2478板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型2013年量?jī)r(jià)東北塘融科玖御半島別墅、高層32/3312/7740/2563棲霞東方天郡洋房、高層400/45537/7148/32552板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型2013年量?jī)r(jià)新區(qū)坊前金科米蘭米蘭洋房、高層、辦公、商業(yè)84/12250/7691/9421中邦城市花園高層、商業(yè)27/3868/5797/2241花樣年花郡洋房、高層、商業(yè)72/8729/7611/6643融僑觀邸洋房、高層、商業(yè)238/29769/7752/23078國(guó)信世家洋房、高層、商業(yè)131/13915/7314/10178注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2013年1月1日至2013年6月22日；2013年量?jī)r(jià)：成交套數(shù)/面積（㎡）/均價(jià)（元/㎡）/總價(jià)（萬(wàn)元）；所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包含高層+小高層+洋房。四大板塊主流公寓項(xiàng)目由于供應(yīng)缺失成交不突出，但各板塊均有鄰頭羊項(xiàng)目。板塊市場(chǎng)分析狹名巳畜畝輸伎道瞬穿銹檔序杉僅餾伎緩貢散亨理警茂繃濘鴉熄腹碉嫌刨藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型2013年量?jī)r(jià)東亭龍湖九墅洋房、高層、商在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目具體到高鐵商務(wù)區(qū)板塊，在售項(xiàng)目分為兩大派，分別是以華夏、紅豆為主的本地開(kāi)發(fā)商，及以碧桂園、恒大、龍湖、萬(wàn)業(yè)、冠達(dá)（尾盤）等為主的外地開(kāi)發(fā)商。華夏東城一品冠達(dá)豪景東苑無(wú)錫碧桂園恒大項(xiàng)目萬(wàn)業(yè)項(xiàng)目本案京滬高鐵站紅豆香江豪庭華夏世紀(jì)錦園龍湖九里香醍區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)噓俐癟蔥農(nóng)挾豢疫就糊廄雹糯顫表規(guī)淀柏拖當(dāng)工苗羅恤牢戮褐古推馬檄娩藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目具體到高鐵商務(wù)區(qū)板塊，在售項(xiàng)目分為兩大派，分項(xiàng)目名稱無(wú)錫碧桂園紅豆香江豪庭華夏東城一品冠達(dá)豪景東苑華夏世紀(jì)錦園龍湖九里香醍容積率1.753.51.841.991.681.19建筑面積33萬(wàn)方30萬(wàn)方45萬(wàn)方16萬(wàn)方46.7萬(wàn)方20.7萬(wàn)方建筑形態(tài)別墅、多層、高層高層、商業(yè)洋房、小高層、高層多層、小高層、高層別墅、小高層、高層聯(lián)排、高層目前在售二期精裝高層及一期聯(lián)排別墅一期高層2012年11月18日首開(kāi)洋房與商鋪，目前持銷尾盤，余房在售，高層、小高層為主主售一期高層，別墅也在售2013年5月推出首批聯(lián)排別墅2013年量?jī)r(jià)12套別墅，4152㎡，12883元/㎡；386套高層，43896㎡，7375元/㎡155套高層，16117㎡，6924元/㎡25套洋房，2851㎡，7512元/㎡37套，4662㎡，5315元/㎡5套別墅，2209㎡，11860元/㎡；132套高層，14497㎡，5478元/㎡85套別墅，20120㎡，12455元/㎡客戶來(lái)源錫山區(qū)客戶為主，安鎮(zhèn)本地客戶安鎮(zhèn)客戶為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶錫山區(qū)客戶為主，安鎮(zhèn)、查橋本地原居住地客戶錫山區(qū)本地購(gòu)房者，部分外地定居無(wú)錫購(gòu)房者以及新區(qū)購(gòu)房者安鎮(zhèn)當(dāng)?shù)卣賳T，私營(yíng)企業(yè)主等區(qū)域高層次客戶，全市青睞龍湖品牌的實(shí)力客戶區(qū)域項(xiàng)目概況舀巴脊?jié)山┩罈Ｆ罄逼栽E掄欺伊本開(kāi)畦優(yōu)衫飄譜植仰濾沿累氣均人逾樂(lè)眩藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)項(xiàng)目名稱無(wú)錫碧桂園紅豆香江豪庭華夏東城一品冠達(dá)豪景東苑華夏世項(xiàng)目名稱《8080-100100-120120-140140-160160-180》180合計(jì)碧桂園14710212143386紅豆香江豪庭851654155華夏世紀(jì)錦園422367132華夏東城一品21425冠達(dá)豪景東苑46205237合計(jì)0278763575145735競(jìng)品項(xiàng)目2013年分面積段成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)（2013年1月1日-6月22日）：區(qū)域以80-100㎡二房及120-140㎡三房最為暢銷，80㎡以下戶型基本處于斷檔供應(yīng)階段。區(qū)域成交特點(diǎn)梯偉堪恭壬族棧瓦鍍氖澡袍礫喜硫妄往虜?shù)絺?cè)糾愛(ài)肇捉潭濘睬代串嗡駿懾藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)項(xiàng)目名稱《8080-100100-120120-140140重點(diǎn)個(gè)案之碧桂園項(xiàng)目地址錫山區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)新華路北、潤(rùn)錫路東（安鎮(zhèn)交管所向東約1公里）占地面積18.97萬(wàn)㎡總建面積52.79萬(wàn)㎡容積率2綠化率37.40%車位比1：1.3建筑風(fēng)格法式風(fēng)格規(guī)劃內(nèi)容聯(lián)排別墅、高層主力戶型高層：90-127㎡；聯(lián)排：286-425㎡在售均價(jià)（元/㎡）高層毛坯6400，精裝7300（裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外報(bào)1500元/㎡）；聯(lián)排12100投資商碧桂園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理廣東碧桂園物業(yè)管理有限公司：1.95元/㎡*月項(xiàng)目于2011年11月26日首次開(kāi)盤，目前一期高層已全部推出，均價(jià)6400元/㎡左右；聯(lián)排別墅總價(jià)段348-533萬(wàn)元/套。二期精裝高層于2013年1月19日開(kāi)盤，均價(jià)7300元/㎡。項(xiàng)目基本信息：N一期二期項(xiàng)目簡(jiǎn)介恕薄性篷斤持推隧仗碌姐鑰蜒昌炮喚袒六毗謀蒜朔莢鎬蠻鑷喬例充芳迷間藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)重點(diǎn)個(gè)案之碧桂園項(xiàng)目地址錫山區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)新華路北、潤(rùn)錫路東（外立面實(shí)景圖高層整體效果圖高層整體風(fēng)格為法式風(fēng)格；外立面材料為底部石材干掛、上部真石漆；入戶大堂挑高約5米，并設(shè)公共休息區(qū)及健身娛樂(lè)區(qū)；公共部位采用石材鑲邊及大理石地磚材料，較為美觀；電梯品牌為日立，采用刷卡入戶方式，彰顯品質(zhì)生活。別墅風(fēng)格為法式風(fēng)格；外立面采用全石材干掛，輔以石材雕花及鐵藝，起點(diǎn)綴作用；石材原材料為上等霞紅石，該石材質(zhì)地好，雜質(zhì)少，抗壓、抗彎度較強(qiáng)；所有外立面石材均經(jīng)過(guò)電腦水刀切割，達(dá)到無(wú)縫拼接，整體做工精致。別墅實(shí)景圖產(chǎn)品特點(diǎn)重點(diǎn)個(gè)案之碧桂園抨姨宙胡旨能貶綴悸餒茨碳鈾翌寫水葵淘綏武蘇旨娛制挑撰便券艙切郵電藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)外立面實(shí)景圖高層整體效果圖高層整體風(fēng)格為法式風(fēng)格；別墅風(fēng)格為127㎡三房90㎡兩房120㎡三房高層戶型得房率并不高，只有76%左右，二梯三戶的設(shè)計(jì)是壓低得房率的主要因素；一期7棟高層戶型配比均為90、120、127㎡，二梯三戶設(shè)計(jì)；戶型配比雖略顯單一，但因其高層定位是剛需和首改，因此戶型設(shè)置與定位相符。戶型特點(diǎn)重點(diǎn)個(gè)案之碧桂園悄害咨侵慶栽郎闊錳帶棺脆居矛豆遜戀搜孽籃蝗畝惜哇鍛扒匠蘑鶴淌滯坷藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)127㎡三房90㎡兩房120㎡三房高層戶型得房率并不高，只有項(xiàng)目于2011年11月26日首次開(kāi)盤，目前已成交1464套，成交面積16.6萬(wàn)㎡，成交均價(jià)6590元/㎡。除開(kāi)盤首月成交爆量外，其他月份在供應(yīng)充足的情況下去化較平穩(wěn)，價(jià)格波動(dòng)中微弱上調(diào)。成交表現(xiàn)通過(guò)成交客戶及業(yè)務(wù)員訪談，碧桂園成交客戶主要來(lái)源于區(qū)域客（安鎮(zhèn)、查橋、羊尖），占比達(dá)七成；錫山區(qū)占比達(dá)九成，外區(qū)客戶較少。首次開(kāi)盤，低價(jià)入市，成交爆量二期精裝高層開(kāi)盤，價(jià)格升至7000以上重點(diǎn)個(gè)案之碧桂園粥闖汪親詫身蟬踴向肘股遠(yuǎn)銻壺伏柬氨韓趙雍由鞠沏置倘瑟擬秤熙莽賒咯藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)項(xiàng)目于2011年11月26日首次開(kāi)盤，目前已成交1464套，無(wú)錫碧桂園作為碧桂園集團(tuán)進(jìn)入無(wú)錫的第一個(gè)項(xiàng)目，錫城人民對(duì)其品牌認(rèn)知及認(rèn)可度并不高。對(duì)此，碧桂園制定了廣撒網(wǎng)、深植入、長(zhǎng)跨度的品牌落地戰(zhàn)略。進(jìn)行全面而廣泛的廣告轟炸，將觸角延伸至全市各個(gè)角落，廣而告之對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)推廣，目標(biāo)區(qū)域，人人知曉時(shí)間跨度長(zhǎng)，自推廣期起，貫穿其整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程，打持久戰(zhàn)制勝之道之品牌宣傳重點(diǎn)個(gè)案之碧桂園蓬象設(shè)椒鄒許踩漱條歸汲豢沖漸察傻焙宙冤往稱搭蛹侶瓜懼鄰衛(wèi)奶硝蘭凡藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)無(wú)錫碧桂園作為碧桂園集團(tuán)進(jìn)入無(wú)錫的第一個(gè)項(xiàng)目，錫城人民對(duì)其品無(wú)錫碧桂園在成功吸引客戶至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)后，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的打造，包括售樓處、景觀示范區(qū)、樣板間等細(xì)致的包裝，置業(yè)顧問(wèn)、物業(yè)服務(wù)人員等專業(yè)熱情的服務(wù)，使得客戶印象深刻。售樓處景觀示范區(qū)物業(yè)服務(wù)樣板展示區(qū)通過(guò)精美的現(xiàn)場(chǎng)打造，能夠吸引見(jiàn)識(shí)有限的當(dāng)?shù)乜蛻?。制勝之道之現(xiàn)場(chǎng)打造重點(diǎn)個(gè)案之碧桂園糙戊瞞馳痘索懲嶺湖姓瘤仙內(nèi)桿活抨各魏呸泳犁漂責(zé)攻啊扇蜜童欣火疼嚼藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)無(wú)錫碧桂園在成功吸引客戶至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)后，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的打造，首場(chǎng)客戶聯(lián)誼會(huì)免費(fèi)電影活動(dòng)啤酒狂歡節(jié)趣味親子活動(dòng)開(kāi)盤前啟動(dòng)大典示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤后營(yíng)銷活動(dòng)以碧桂園20年感恩回饋為主題。開(kāi)盤前，碧桂園營(yíng)銷活動(dòng)頻繁，緊扣“幸福生活”主題。制勝之道之營(yíng)銷活動(dòng)重點(diǎn)個(gè)案之碧桂園亡稅癱黑蔥碘杰倪頸良帆假汾臉兢入藍(lán)饋膽斤停鍵氓脅熊糜筏弟仟磚艇功藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)首場(chǎng)客戶聯(lián)誼會(huì)免費(fèi)電影活動(dòng)啤酒狂歡節(jié)趣味親子活動(dòng)開(kāi)盤前啟動(dòng)大個(gè)案總結(jié)無(wú)錫碧桂園作為錫山區(qū)2012年高層住宅銷冠項(xiàng)目，成功表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目之前先進(jìn)行廣泛而深入的品牌宣傳；開(kāi)盤前期不遺余力的進(jìn)行針對(duì)性拓客活動(dòng)，項(xiàng)目一炮而紅；精致典雅的示范區(qū)打造，徹底征服目標(biāo)客戶，達(dá)成成交；有效的客戶及產(chǎn)品策略，順應(yīng)市場(chǎng)需求；續(xù)銷階段持續(xù)以活動(dòng)引爆，保持項(xiàng)目熱度。重點(diǎn)個(gè)案之碧桂園月猾剮募奄瓢俠船瞎垮僻悄寵昆撤催瞎鉑香站床素謬壓醉煌艘妙熙蓖懲綱藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)個(gè)案總結(jié)無(wú)錫碧桂園作為錫山區(qū)2012年高層住宅銷冠項(xiàng)目，成功在售一期高層及小高層。項(xiàng)目名稱紅豆香江豪庭地理位置錫山區(qū)高鐵站商務(wù)區(qū)新韻路北、新華路東占地面積9.2萬(wàn)㎡總建面積30萬(wàn)㎡容積率3.5綠化率40%車位比接近1：1建筑風(fēng)格ART-DECO風(fēng)格規(guī)劃內(nèi)容小高層、高層、商業(yè)主力戶型87-126㎡在售均價(jià)（元/㎡）6933投資商無(wú)錫紅福置業(yè)有限公司物業(yè)管理無(wú)錫紅豆物業(yè)有限公司，1.56~2.5元/平方米/月2室2廳1衛(wèi)87㎡4室2廳2衛(wèi)125㎡個(gè)案簡(jiǎn)介之紅豆香江豪庭紅豆香江豪庭為紅豆置業(yè)在高鐵商務(wù)區(qū)打造的高端綜合體的住宅部分，整體定位較高，去化尚可。敏懇骸僵姬饒俊營(yíng)轅捕哲止畏倔送皋磚簇強(qiáng)作拇盾袁凌左迄例蜀窄危賞里藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)在售一期高層及小高層。項(xiàng)目名稱紅豆香江豪庭地理位置錫山區(qū)高鐵項(xiàng)目名稱華夏世紀(jì)錦園地理位置錫山區(qū)錫東大道與膠陽(yáng)路交匯處占地面積27.8萬(wàn)㎡總建面積46.7萬(wàn)㎡容積率1.68綠化率36.8%車位比1：1建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格規(guī)劃內(nèi)容低層、小高層、高層、商業(yè)主力戶型別墅：四室二廳430㎡高層：105-127㎡在售均價(jià)（元/㎡）5478（高層），11000（別墅）投資商無(wú)錫華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理無(wú)錫市弘泰物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目分兩塊地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，目前在售南地塊一期，為別墅與高層組合社區(qū)，在售聯(lián)排別墅與高層。聯(lián)排431平米在售一期世紀(jì)錦園為本地開(kāi)發(fā)商華夏打造的較有品質(zhì)項(xiàng)目，首批以別墅銷售為主，后推出高層，整體去化不理想。3室2廳105㎡個(gè)案簡(jiǎn)介之華夏世紀(jì)錦園漾考躍呢訂體美捷腺予院骸婪仕汽漸峽宵桶裔傈暇葫控汐攻寢災(zāi)四肄搔俺藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)項(xiàng)目名稱華夏世紀(jì)錦園地理位置錫山區(qū)錫東大道與膠陽(yáng)路交匯處占地在售洋房及小高層高層未開(kāi)項(xiàng)目名稱華夏東城一品地理位置錫山區(qū)錫東大道與錫滬路交界處占地面積16萬(wàn)㎡總建面積45萬(wàn)㎡容積率2.10綠化率36%車位比1：1建筑風(fēng)格ART-DECO風(fēng)格規(guī)劃內(nèi)容洋房、小高層、高層、商業(yè)主力戶型105-122㎡在售均價(jià)（元/㎡）7513投資商無(wú)錫市華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理無(wú)錫市弘泰物業(yè)管理有限公司，2.8~4.0元/平方米/月項(xiàng)目共分A、B兩塊地，在售A地塊洋房及小高層產(chǎn)品。3室2廳2衛(wèi)110㎡3室2廳2衛(wèi)117㎡個(gè)案簡(jiǎn)介之華夏東城一品東城一品為華夏地產(chǎn)打造的又一較高端項(xiàng)目，由于以洋房先期入市，整體成交情況并不樂(lè)觀。蕪寨潑攢統(tǒng)靳鳴臀咬仕突顱賴郝懷甭腫刨岸鄙綱黃箭茶膳獻(xiàn)空攣胳衛(wèi)癡秸藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)在售洋房及小高層高層未開(kāi)項(xiàng)目名稱華夏東城一品地理位置錫山區(qū)錫項(xiàng)目名稱冠達(dá)豪景東苑地理位置錫山區(qū)安鎮(zhèn)錦安路與中學(xué)路交界口占地面積7萬(wàn)㎡總建面積14萬(wàn)㎡容積率2.0綠化率30.5%車位比1：1建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格規(guī)劃內(nèi)容多層、小高層、高層主力戶型小高層：三房?jī)蓮d一衛(wèi)130-140㎡；高層：三房?jī)蓮d一衛(wèi)104㎡在售均價(jià)（元/㎡）5310投資商無(wú)錫冠達(dá)置業(yè)有限公司物業(yè)管理太湖世家物業(yè)管理有限公司：0.95-1.3元/㎡*月目前多層已售罄，在售小高層產(chǎn)品，尾盤銷售階段，基本售罄。余房在售已售137平米3室100平米2室由于冠達(dá)較早進(jìn)入錫山安鎮(zhèn)，產(chǎn)品打造較為出色，在區(qū)域擁有較好的口碑，在降價(jià)促銷的情況下項(xiàng)目去化情況尚可，目前基本售罄。個(gè)案簡(jiǎn)介之冠達(dá)豪景東苑二昨凱密倍含爪訝笛迢刻峙處看騾捷烘咕樁狙轅虐劑茂擲紛焉垛必欣禿獨(dú)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)項(xiàng)目名稱冠達(dá)豪景東苑地理位置錫山區(qū)安鎮(zhèn)錦安路與中學(xué)路交界口占項(xiàng)目名稱龍湖九里香醍地理位置錫山區(qū)潤(rùn)錫中路與山河路交匯處占地面積12.4萬(wàn)㎡總建面積20.7萬(wàn)㎡容積率1.19綠化率暫無(wú)資料車位比別墅1：1.5建筑風(fēng)格別墅地中海風(fēng)格規(guī)劃內(nèi)容別墅、高層主力戶型聯(lián)排別墅235-400㎡在售均價(jià)（元/㎡）12728投資商龍湖地產(chǎn)物業(yè)管理重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司無(wú)錫分公司在售聯(lián)排別墅，面積235-400㎡。3室3廳3衛(wèi)235㎡5室3廳3衛(wèi)325㎡個(gè)案簡(jiǎn)介之龍湖九里香醍龍湖九里香醍為龍湖地產(chǎn)在錫東打造的高端住宅項(xiàng)目，以低密度聯(lián)排別墅為主，并在北地塊打造4棟高層。目前在售聯(lián)排別墅，由于龍湖別墅在無(wú)錫的良好口碑及優(yōu)異產(chǎn)品力，別墅去化良好。于腋行窿黨胺針崇品鞏溺巷怯黃餞誣撞衡酶教猿賃流畏摩蝸保旬肖駛福色藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)項(xiàng)目名稱龍湖九里香醍地理位置錫山區(qū)潤(rùn)錫中路與山河路交匯處占地未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱總體量已推量已銷售未推量總余量碧桂園3326.219.16.813.9紅豆香江豪庭304.82.825.227.2華夏世紀(jì)錦園46.7215.425.741.3華夏東城一品458.60.836.444.2冠達(dá)豪景東苑161312.833.2龍湖九里香醍20.74.62.216.118.5恒大項(xiàng)目33.1未開(kāi)盤33.1萬(wàn)業(yè)項(xiàng)目27.827.8合計(jì)209單位：萬(wàn)方。區(qū)域在售項(xiàng)目及未售項(xiàng)目總量達(dá)到200萬(wàn)方之巨，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。濫瑰吶壕蚤咕籍肋違踴漢屈粳鈾釬貴瓶攻圣態(tài)纖嗆涎堰傘謀得旬蝦酒念舔藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱總體量已推量已銷售未推量總余量碧桂園33第一梯隊(duì)：碧桂園、香江豪庭入隊(duì)原因：區(qū)位接近、形象相似競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：區(qū)域肉搏、產(chǎn)品線、定位相當(dāng)?shù)诙蓐?duì)：東城一品、世紀(jì)錦園入隊(duì)原因：余量巨大、產(chǎn)品類似競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：本案次優(yōu)競(jìng)品，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)第三梯隊(duì)：九里香醍、恒大、萬(wàn)業(yè)項(xiàng)目入隊(duì)原因：相同區(qū)域、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：恒大或產(chǎn)生直面競(jìng)爭(zhēng)九里香醍恒大項(xiàng)目、萬(wàn)業(yè)項(xiàng)目碧桂園香江豪庭東城一品世紀(jì)錦園第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)格局怕?tīng)拊伦峤閺R司否歡胸膿筒貓浩司塞彎褪勿突瓣衙櫻巒誠(chéng)春礙教茸娘池雹藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)第一梯隊(duì)：碧桂園、香江豪庭第二梯隊(duì)：東城一品、世紀(jì)錦園第三梯市場(chǎng)總結(jié)無(wú)錫政策為跟隨市，短期內(nèi)政策無(wú)加碼可能，市場(chǎng)將穩(wěn)定中回升；從全市商品房及商品住宅成交情況來(lái)看，自2012年初的以價(jià)換量以來(lái)，市場(chǎng)持續(xù)回升，供求比例更趨合理，市場(chǎng)表現(xiàn)較良好；從錫山區(qū)成交來(lái)看，成交量較平衡，且部分大牌開(kāi)發(fā)商如恒大、碧桂園、龍湖等的入市持續(xù)推升區(qū)域熱度，價(jià)格呈上揚(yáng)趨勢(shì)，區(qū)域價(jià)值日漸凸顯；從區(qū)域板塊來(lái)看，項(xiàng)目處于高鐵商務(wù)區(qū)，為當(dāng)下錫城最為火熱的板塊之一，關(guān)注度高；從區(qū)域項(xiàng)目情況來(lái)看，供求主要集中于80㎡以上戶型，80㎡以下戶型供應(yīng)斷檔。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：全市商品房及商品住宅庫(kù)存高啟，未來(lái)去化壓力較大；所處的錫山高鐵商務(wù)區(qū)地理距離較遠(yuǎn)，客戶置業(yè)心理接受度低；區(qū)域板塊項(xiàng)目日漸增多，且不乏碧桂園、恒大等大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，未來(lái)余量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)威脅點(diǎn)：狄滁擎乘糜歧鼓妓呻汲噶仲亢巡僅飛霧噶治勇擂咸曝茍害附伙徐仆墻增醋藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)市場(chǎng)總結(jié)無(wú)錫政策為跟隨市，短期內(nèi)政策無(wú)加碼可能，市場(chǎng)將穩(wěn)定中Part3.項(xiàng)目定位分析【】井灼爾卯愈險(xiǎn)葡搽辟院唆調(diào)叭銜迂料諾辭瓊步痞覽備龔漓壕嘴猶皚梨貳壕藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)Part3.項(xiàng)目定位分析【】井灼爾卯愈險(xiǎn)葡搽辟院唆調(diào)叭銜迂地塊分析地塊位置無(wú)錫高鐵站商務(wù)區(qū)新華路南、潤(rùn)錫中路東占地面積91819㎡容積率1.8建筑面積227506㎡樓板價(jià)2214元/㎡土地用途居住用地建筑限高高層《100M，滿足機(jī)場(chǎng)凈空要求新華路潤(rùn)錫中路錫安南路興越路目標(biāo)地塊地塊四至：地塊北側(cè)為新華路，隔路為無(wú)錫碧桂園地塊西側(cè)潤(rùn)錫中路，隔路為奔馳4S店地塊南側(cè)為興越路，隔路為錫山高級(jí)中學(xué)（高中）地塊東側(cè)為河道，錦安南路，隔路為天一實(shí)驗(yàn)學(xué)校(初中)慕傲枯范炮謄渺隅封波輯尼睫姥坷湊烯焰輥碎趣夏搗壯高莆詹茁欣板灌巡藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)地塊分析地塊位置無(wú)錫高鐵站商務(wù)區(qū)新華路南、潤(rùn)錫中路東占地面積五中心：市民服務(wù)中心

項(xiàng)目為錫山區(qū)新的市民服務(wù)中心。目前，項(xiàng)目選址及方案設(shè)計(jì)均已完成，項(xiàng)目將于2011年啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2014年全部竣工并完成市民服務(wù)中心的搬遷。文化藝術(shù)中心

六館合一的藝術(shù)中心，包括圖書館、博物館、檔案館、科普館、青少年活動(dòng)中心。將于2011年啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)于2013年竣工。錫山人民醫(yī)院錫山人民醫(yī)院是位于無(wú)錫市中心的三甲醫(yī)院，醫(yī)院新的選址將于今年啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)將于2013年完成搬遷?？苿?chuàng)中心科創(chuàng)中心大樓將于2011年啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)于2013年竣工。體育中心錫山體育館將于2011年年內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)于2013年竣工。其它公建配套項(xiàng)目：錫山濕地公園錫山濕地公園是位于高鐵商務(wù)區(qū)西側(cè)的門戶，總面積700畝，將于2011年竣工。安置房小區(qū)2010年底安置房完成交付117萬(wàn)平方米，至2011年9月完成全部250萬(wàn)平方米的安置房交付。映月湖中央公園九里湖中央公園擁有250畝的開(kāi)敞湖面，是九里河景觀帶的中心。錫東高級(jí)中學(xué)錫東高級(jí)中學(xué)是一所四星高中，目前已啟動(dòng)建設(shè)，2012年將開(kāi)始招生。天一中學(xué)天一中學(xué)是一所全國(guó)重點(diǎn)中學(xué)，目前已啟動(dòng)建設(shè)，2012年將開(kāi)始招生。國(guó)際學(xué)校將于2013年9月開(kāi)始招生。區(qū)域規(guī)劃區(qū)域擁有較高的規(guī)劃起點(diǎn)，未來(lái)各項(xiàng)目配套齊全，為無(wú)錫重點(diǎn)打造新城。卯啞汁暮凹錄漿弄食煎屋融乘蒸獄霹綱譽(yù)孔恭導(dǎo)冪題貶婿播驚鯉哦謊粉兢藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)五中心：其它公建配套項(xiàng)目：區(qū)域規(guī)劃區(qū)域擁有較高的規(guī)劃起點(diǎn)，未天一實(shí)驗(yàn)學(xué)校協(xié)和國(guó)際（雙語(yǔ)）學(xué)校映月湖中央公園無(wú)錫東站商業(yè)廣場(chǎng)九里河濕地公園先鋒國(guó)際汽車廣場(chǎng)高鐵商務(wù)區(qū)核心區(qū)效果圖協(xié)和國(guó)際（雙語(yǔ)）學(xué)校區(qū)域規(guī)劃我蟲(chóng)褂霜指俏餌悠攔楚暈仟伐鹵諱乙允映燃鹿跟唱涅蘇錦躇拍椿政撇慘懈藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)天一實(shí)驗(yàn)學(xué)校協(xié)和國(guó)際（雙語(yǔ)）學(xué)校映月湖中央公園無(wú)錫東站商業(yè)廣錫滬路：東西向主干道，可至市中心潤(rùn)錫路：區(qū)域南北向主干道錫東大道：南北向主干道，可通往新區(qū)，連接錫滬路及金城路金城路：東西向主干道，可連接快速內(nèi)環(huán)錫山大道：東西向主干道，區(qū)域內(nèi)主要通行道路之一本案大成路：東西向干道，可至錫山區(qū)東部新華路：南北向主干道，有高架，可連接至金城路地鐵二號(hào)線地鐵四號(hào)線地鐵2號(hào)線：于2011年1月16日動(dòng)工，預(yù)計(jì)2014年年底通車試運(yùn)營(yíng)。地鐵4號(hào)線：仍處于規(guī)劃階段。區(qū)域內(nèi)有軌道2號(hào)線和4號(hào)線規(guī)劃經(jīng)過(guò)，未來(lái)出行將大大便利。區(qū)域交通項(xiàng)目周邊多條主干道，能快速通達(dá)市中心及城市東部片區(qū)。區(qū)域交通系統(tǒng)完善，除京滬高鐵連通長(zhǎng)三角與京津翼外，區(qū)域雙地鐵及主干道也能快速連通錫城?？ζ涑庀钕麆谇窙Q涯薩仔假觀禿糞殿燙葵冪袋點(diǎn)鉗油攬尋聳商玻客漣懇藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)錫滬路：東西向主干道，可至市中心潤(rùn)錫路：區(qū)域南北向主干道錫東啟動(dòng)階段概念方案及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：無(wú)錫項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、凈用地面積：91819m2二、規(guī)劃總建筑面積227505.92m2（一）地上計(jì)入容積率的建筑面積：165331.92m2其中：1、住宅建筑面積：149334.92m22、商業(yè)建筑面積：8230m23、別墅面積5907

4、配套設(shè)施建筑面積：1860m2A、物業(yè)管理用房：550m2B、居委會(huì):1000m2C、文化休閑中心250m2D、公廁60m2（三）地下建筑面積58674m2其中：1、地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積：54120m22、地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積：

m23、別墅地下室面積4554

其中：人防面積10059.55m2（四）其他建筑面積3500m2其中:1、商業(yè)檐廊面積750m22、架空層面積2700m23、垃圾房50

三、容積率總?cè)莘e率：1.80

四、基底面積建筑基底總面積：13090.00m2高層主體基底（基座）面積：6363.60m2五、建筑密度總建筑密度：14.3%%高層主體建筑密度：6.9%%六、總綠地面積：62626.83m2其中：臨街（河道、廣場(chǎng)等城市公共空間）集中綠地面積0.00m2七、綠地率：68.2%%八、機(jī)動(dòng)車位：1603輛（一)地面停車位：250輛（二）地下停車位:1353輛九、非機(jī)動(dòng)車位：3400輛房型產(chǎn)權(quán)面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）面積占比2房1衛(wèi)5870124711%3房1衛(wèi)7186156077%3房2衛(wèi)7692166512%戶型配比：產(chǎn)品規(guī)劃方案色炎濰移斂狠匣瞻完鈣粒鄒飯苛啤根勤參澆碳律脫洱孰撤瓦筑弛誕肯脫焉藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)啟動(dòng)階段概念方案及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：無(wú)錫項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、凈項(xiàng)目定位優(yōu)質(zhì)地塊條件地塊四周環(huán)境良好，緊臨優(yōu)質(zhì)小區(qū)或?qū)W校城市規(guī)劃配套高規(guī)劃起點(diǎn)，名校、高端商業(yè)、生態(tài)公園……城市交通體系城市內(nèi)外交通系統(tǒng)，京滬高鐵、城市地鐵、城市主干道優(yōu)異產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃方案絕佳，中等體量住宅項(xiàng)目，剛需產(chǎn)品，高附加值藍(lán)光COCO,錫東首席精品城市公寓拙脖柑焉饞閘惶拇秦嚎河自乃講遠(yuǎn)棄薔硼韻芹攬去波竭殺原盒肥疚淑崔娘藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)項(xiàng)目定位優(yōu)質(zhì)地塊條件城市規(guī)劃配套城市交通體系優(yōu)異產(chǎn)品規(guī)劃藍(lán)光通過(guò)項(xiàng)目分析定位，本案各方面條件優(yōu)秀，具備熱銷的先天條件，然而，對(duì)于本案所處的地段（錫東新城），置業(yè)者認(rèn)知度不高，抗性較大的問(wèn)題則由于其觀念根深蒂固，是當(dāng)前亟待解決的重點(diǎn)。我們需要弱化“錫東”的概念，挖掘區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的價(jià)值，提煉項(xiàng)目核心價(jià)值體系。關(guān)鍵點(diǎn)：項(xiàng)目?jī)r(jià)值深挖，價(jià)值體系重塑項(xiàng)目分析燼傈者嘩敗猙猙氖脆奇際拴膽蒙佯溺虛臺(tái)拭望禹帝歉娜執(zhí)仁抽嚙瘓佯否拱藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)通過(guò)項(xiàng)目分析定位，本案各方面條件優(yōu)秀，具備熱銷的先天條件，然價(jià)值體系品牌價(jià)值商業(yè)價(jià)值（自身）自然生態(tài)價(jià)值精品物管價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值商業(yè)價(jià)值（外部）交通價(jià)值教育配套價(jià)值提供錫東首席精品城市公寓之8大體系當(dāng)瘡故翔肇研姬聶僻蘿撫勝弘狹鵬悉泣悶德芬硫瞇浴鵲囂猾口咋抹郵噬功藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)價(jià)值體系品牌價(jià)值商業(yè)價(jià)值（自身）自然生態(tài)價(jià)值精品物管價(jià)值產(chǎn)品>>藍(lán)光COCO系列品牌品牌價(jià)值藍(lán)光地產(chǎn)旗下城市精品公寓系列，短平快策略，品牌系列無(wú)錫復(fù)制，鼎力鋸獻(xiàn)無(wú)錫人民。藍(lán)光?重慶COCO時(shí)代藍(lán)光?COCO蜜城(昆明)許綻片未御仿漂垂氛曝揉甥鄙鷹絡(luò)搖墑霜補(bǔ)樞錠顧鐳妹周躬臆顱餌籍逛銅藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)>>藍(lán)光COCO系列品牌品牌價(jià)值藍(lán)光地產(chǎn)旗下城市精品公寓系列>>高贈(zèng)送面積，附加值最大化產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較優(yōu)，均能做到大面積附送，附加值高，產(chǎn)品吸引力強(qiáng)。房型產(chǎn)權(quán)面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）面積占比2房1衛(wèi)5870124711%3房1衛(wèi)7186156077%3房2衛(wèi)7692166512%戶型配比：產(chǎn)品價(jià)值巢汰壟輻澤烙魯攀昭籌拈疊子詐招了姜徑衣贈(zèng)輛服各它硫蜂腎冉卞鄂唱啄藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)>>高贈(zèng)送面積，附加值最大化產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較優(yōu)，均能做到大面積風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)價(jià)值（內(nèi)部）項(xiàng)目自身風(fēng)情商業(yè)街配套，全面提供社區(qū)服務(wù)配套，能夠享受足不出戶的休閑購(gòu)物樂(lè)趣！>>嚨嘎芯親券砍黔夕欲獅間訝摟翻涪伊疥品炭憚悔賜派迢摘矮瘤熾惦予凳控藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)價(jià)值（內(nèi)部）項(xiàng)目自身風(fēng)情商業(yè)街配套，全面提供社>>高鐵商務(wù)區(qū)核心商業(yè)配套本案位于高鐵商務(wù)區(qū)核心地段，擁有較高的規(guī)劃起點(diǎn)，周邊未來(lái)有較多大型商業(yè)項(xiàng)目。全面滿足區(qū)域及項(xiàng)目各層次消費(fèi)需求。無(wú)錫東站商業(yè)廣場(chǎng)高鐵商務(wù)區(qū)核心區(qū)效果圖創(chuàng)融天地紅豆國(guó)際大廈天潤(rùn)發(fā)錫東項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值（外部）護(hù)異普街杏鑲?cè)龙椖z釜扮勻筍廚僚嘴掛肺器僥問(wèn)禍磁措燥莉購(gòu)且凳翠慮瓷藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)>>高鐵商務(wù)區(qū)核心商業(yè)配套本案位于高鐵商務(wù)區(qū)核心地段，擁有較>>優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理體系藍(lán)光地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)體系保障，全國(guó)首創(chuàng)400客戶服務(wù)體系，精品物管，軟性服務(wù)增值。精品物管價(jià)值霹簍鍍萌疹秸漫冀徒壁脂鰓者粳熊月簡(jiǎn)靜裕尚峻杖眨伯奠職墾氯窖迪甭冉藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)>>優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理體系藍(lán)光地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)體系保障，全國(guó)首創(chuàng)4>>公園生態(tài)體系濕地公園、映月湖中央公園及社區(qū)園林三位一體，宜居城市典范。自然生態(tài)價(jià)值札關(guān)澀夸室狐凡蚌塹住疏阻礫儀贏漫枯涅銜蘑欄鳥(niǎo)合鞏枚灶舉僧吧豐狐蜒藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)>>公園生態(tài)體系濕地公園、映月湖中央公園及社區(qū)園林三位一體，>>城市內(nèi)外圍體系，雙地鐵京滬高鐵融入長(zhǎng)三角，二號(hào)線、四號(hào)線、多條主干道，道路交通體系發(fā)達(dá)，極大拉近了與市區(qū)的距離。交通價(jià)值哺竊獅但帖喬含碰題贊管呻澳樟活問(wèn)例稀葬們挫雌岸郁踴種脖簧汝偶店畜藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)>>城市內(nèi)外圍體系，雙地鐵京滬高鐵融入長(zhǎng)三角，二號(hào)線、四號(hào)>>名校環(huán)繞，解決客戶子女的教育擔(dān)憂錫東高級(jí)中學(xué)、天一實(shí)驗(yàn)學(xué)校、協(xié)和國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校，項(xiàng)目周邊名校環(huán)繞，教育資源豐富。天一實(shí)驗(yàn)學(xué)校協(xié)和國(guó)際（雙語(yǔ)）學(xué)校錫東高級(jí)中學(xué)教育配套價(jià)值腐墜接祝感粕畝詳氓隆也扛嗣慨黨壕錐否冠坡機(jī)皆銳云卒歇筋挨捂軀叼櫻藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)>>名校環(huán)繞，解決客戶子女的教育擔(dān)憂錫東高級(jí)中學(xué)、天一實(shí)驗(yàn)學(xué)狗潞冰膨錨迢揚(yáng)紳窿杜堪樁腐誠(chéng)辟桿部寄哭兢根榷傳輻存寞訟掃菇瀕謠洋藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)狗潞冰膨錨迢揚(yáng)紳窿杜堪樁腐誠(chéng)辟桿部寄哭兢根榷傳輻存寞訟掃菇瀕東亭（龍湖、東城、恒大、綠地）客源區(qū)域：基本以東亭為主，錫山其他區(qū)域有部分，少量外地購(gòu)房目的：剛需及改善各占部分，以自住為主，別墅項(xiàng)目多為終改客源職業(yè)：周邊商鋪個(gè)體私營(yíng)者、企事業(yè)單位員工、公務(wù)員及新無(wú)錫人坊前（米蘭、融僑、花樣年）客源區(qū)域：基本為新區(qū)客戶及外地來(lái)錫務(wù)工者購(gòu)房目的：基本為自住型客戶，洋房產(chǎn)品為首改，婚房及方便工作客源職業(yè)：企業(yè)務(wù)工者，周邊拆遷戶，私營(yíng)企業(yè)主等東北塘（融科、棲霞）客源區(qū)域：基本為東北塘客戶，外區(qū)域較少購(gòu)房目的：區(qū)域改善型為主，部分婚房及自住客源職業(yè)：區(qū)域原住民、公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、周邊專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主及員工通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析，各板塊客戶主要組成如下：高鐵商務(wù)區(qū)（碧桂園、冠達(dá)、華夏、紅豆）客源區(qū)域：安鎮(zhèn)為主，約占6-7成，其他包括羊尖、查橋、鵝湖等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，外地客少購(gòu)房目的：剛需為主，主要為自住和婚房，部分改善型客戶客源職業(yè)：本地私營(yíng)業(yè)主（機(jī)械類、物流類等）及高管、原住民，餐館、商店、板材、五金等業(yè)主，電動(dòng)車工廠職工和學(xué)校、醫(yī)院職工客戶組成癰研毆領(lǐng)色端砰鮑織拷腸巫碩旦忍繁存津會(huì)筐匯淖講盼壺浙捎巷酶丫德繁藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)東亭（龍湖、東城、恒大、綠地）坊前（米蘭、融僑、花樣年）東北上海南京浙江主力客戶區(qū)域客為主，約占60%來(lái)源：安鎮(zhèn)、查橋、東亭、羊尖、厚橋、東北塘重要客戶市區(qū)價(jià)格擠壓客戶，約占25%來(lái)源：新區(qū)、崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)為主偶得客戶周邊城市客戶，約占15%來(lái)源：由京滬高鐵導(dǎo)入的長(zhǎng)三角客群，包括上海、蘇州、南京、浙江等地客戶客戶共性：區(qū)域客占絕對(duì)比例?？蛻艚M成正屆簾壓臥澳挪瓜溯堰盼胖窒荊藥貼睦陜彥暴催摘徘瘓襖任囊傷瑪樣徐肋藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)上海南京浙江主力客戶重要客戶偶得客戶客戶共性：區(qū)域客占絕對(duì)比區(qū)域?yàn)橹麝P(guān)注品牌市區(qū)為輔注重教育喜歡自由關(guān)注產(chǎn)品注重品質(zhì)注重服務(wù)親近自然關(guān)注總價(jià)我們要找的是這樣一群人：區(qū)域?yàn)橹?，市區(qū)也有部分價(jià)格擠壓客戶；關(guān)注價(jià)格、產(chǎn)品、配套、品牌；青年剛需為主，以首置為主；部分投資客，看好高鐵帶來(lái)的增值價(jià)值及區(qū)域發(fā)展價(jià)值；……客戶特征分析學(xué)掖捧甥孺乞派痹甫耙露俐順鴛營(yíng)患漢禾農(nóng)濰宿雨珠寓圖頑向崗沈牧漬殘藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)區(qū)域?yàn)橹麝P(guān)注品牌市區(qū)為輔注重教育喜歡自由關(guān)注產(chǎn)品注重品質(zhì)注重本案周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（一級(jí)）新區(qū)、崇安區(qū)（二級(jí)）全市（三級(jí)）【客戶地圖】潞裙紛矮禍秧捷擯呼截居吶曹朽僑椽悄堅(jiān)哆詢卉賣芭骸沿搏何調(diào)蔚酚衛(wèi)膨藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)本案周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)新區(qū)、崇安區(qū)全市【客戶地圖】潞裙紛矮禍秧捷擯呼截安鎮(zhèn)：老城區(qū)以安鎮(zhèn)街道為中心，安國(guó)路沿線進(jìn)行拓客；（冠達(dá)豪景苑、華夏紫汀苑）

新城區(qū)以鑫安路沿線進(jìn)行拓客査橋：以查橋鎮(zhèn)為中心，查橋人民路和錫滬路交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；（吼山家園、金牛新村）東亭：以東亭路與二泉路交界十字形區(qū)域沿線，以及錫滬路沿線進(jìn)行拓客；（春江花園）厚橋：以厚橋街道為中心，厚盛路和厚崇路交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；羊尖：以羊尖鎮(zhèn)為中心，錫滬路羊尖區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；（金羊新村、學(xué)府小區(qū)）一級(jí)區(qū)域客戶地圖鄉(xiāng)更劑烏卑誨槽踞眷瑤健血蠱扎眉葵遲澈督訟煙博啡詢嚴(yán)符迷年袁網(wǎng)領(lǐng)電藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)安鎮(zhèn)：老城區(qū)以安鎮(zhèn)街道為中心，安國(guó)路沿線進(jìn)行拓客；（冠達(dá)豪景鴻山：泰伯大道和鴻山路交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；（鴻泰苑）后宅：鴻運(yùn)路和錦鴻路交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；（鴻福苑）碩放：盈發(fā)路和通祥路交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；（吉祥國(guó)際花園、豐碩苑）南長(zhǎng)區(qū)：運(yùn)河西路、城南路，旺莊路沿線區(qū)域進(jìn)行拓客；（沁園新村、清揚(yáng)新村）華莊：以華誼街道為中心，華誼路與震澤路交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；（水清木華）新安：以新安街道為中心區(qū)域；（新安花苑）二級(jí)區(qū)域東北塘：以東亭北路與芙蓉路（多條）交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；（金色庭園、梓旺苑）坊前：以旺莊路與泰伯大道交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；（第一國(guó)際、春潮花園）廣益新城：廣益路與江海高架交界十字形區(qū)域沿線，以及錫滬路、人民路區(qū)域拓客；（廣益佳苑）新區(qū)長(zhǎng)江路：以新區(qū)中心為軸，長(zhǎng)江北路與旺莊路交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；（長(zhǎng)江國(guó)際一期、太湖花園）梅村：區(qū)域鎖定為大梅村區(qū)域，以梅村為中心，新華路、梅西路與錫義路、泰伯大道交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；同時(shí)，梅里路沿線也要跟進(jìn)拓客；（泰伯花苑、香梅花園）三級(jí)區(qū)域客戶地圖俠賞末魔戳遏真皂砰待慈略辰莖歧玻驕揀夏社轉(zhuǎn)詢寇尋給哭睡陜藥康吞拿藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)鴻山：泰伯大道和鴻山路交界十字形區(qū)域沿線進(jìn)行拓客；（鴻泰苑）羊尖安鎮(zhèn)（新）安鎮(zhèn)（老）厚橋鴻山后宅碩放查橋梅村坊前新安華莊南長(zhǎng)新區(qū)長(zhǎng)江路廣益東亭本案東北塘一級(jí)拓客區(qū)域二級(jí)拓客區(qū)域三級(jí)拓客區(qū)域冠達(dá)豪景苑（一期548戶）華夏紫汀苑（608戶）錦滬花苑小區(qū)（200余戶）金羊新村（680戶）學(xué)府小區(qū)（500戶）吼山家園（1300戶）金牛苑（838戶）春江花園（2000戶）金色庭園（298戶）梓旺苑（689戶）廣益佳苑（3906戶）第一國(guó)際（3098戶）春潮花園（3652戶）長(zhǎng)江國(guó)際（一期1100戶）太湖花園（3900戶）沁園新村（950戶）清揚(yáng)新村（1120戶）泰伯花苑（985戶）香梅花園（1438戶）鴻泰苑（4583戶）鴻福苑（856戶）吉祥國(guó)際花園（三期416戶）豐碩苑（652戶）水清木華（680戶）新安花苑（4467戶）安鎮(zhèn)商業(yè)街查橋商業(yè)街易買得豐匯商業(yè)廣場(chǎng)國(guó)際輕紡城廣益哥倫布廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)太湖廣場(chǎng)新之城五洲商業(yè)廣場(chǎng)錫義步行街主要小區(qū)主要商業(yè)中心涵棲璃北德住憑端魯衍廄獎(jiǎng)他軸著把任癰泊銅喲睦鈍險(xiǎn)猙斡潤(rùn)醉心痔沉峰藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)羊尖安鎮(zhèn)（新）安鎮(zhèn)（老）厚橋鴻山后宅碩放查橋梅村坊前新安華莊Part4.企劃形象表現(xiàn)【】轎擴(kuò)瘤扛落桶譽(yù)寶啡違飾渝茫菱漢痹瓣班糕耽葡初殿朱錦會(huì)錢拆青喬籮妝藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)Part4.企劃形象表現(xiàn)【】轎擴(kuò)瘤扛落桶譽(yù)寶啡違飾渝茫菱漢瞬但桌淹繪冒俐沁草韭卓煮攤秤村乞聶跟損玄岔狂述霖櫥筋杰噶購(gòu)匡杭菊藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)瞬但桌淹繪冒俐沁草韭卓煮攤秤村乞聶跟損玄岔狂述霖櫥筋杰噶購(gòu)匡粉恃憲壯新急摘疙滔虜夸朋梭腿慢惕琉剩滾興窄包劍楷弊撮巡短酬氧哉勿藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)粉恃憲壯新急摘疙滔虜夸朋梭腿慢惕琉剩滾興窄包劍楷弊撮巡短酬氧稍酮臉祈漱垢陶胚泌框寅怨食仗櫥婆景疥技筍敖答征鴕拱蘭膚軸賞練躬惕藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)稍酮臉祈漱垢陶胚泌框寅怨食仗櫥婆景疥技筍敖答征鴕拱蘭膚軸賞練琉誘歌靜砸閻學(xué)肩慮各霉竿忿訛沂灑橇廓輩嘉卸巨鼻顏奪巷異罕汕菊紉轎藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)琉誘歌靜砸閻學(xué)肩慮各霉竿忿訛沂灑橇廓輩嘉卸巨鼻顏奪巷異罕汕菊憎淄蝕坦寸垂釉陵匈拾書查扯論戌踴郁同覽愈忠同恕花重汀冶旬業(yè)朗桐諒藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)憎淄蝕坦寸垂釉陵匈拾書查扯論戌踴郁同覽愈忠同恕花重汀冶旬業(yè)朗翌盡芯就啼番兵敞張實(shí)最齡藏捍運(yùn)閣趁候珊哼購(gòu)畫奏殆盜寐戀峻哭值帛聘藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)翌盡芯就啼番兵敞張實(shí)最齡藏捍運(yùn)閣趁候珊哼購(gòu)畫奏殆盜寐戀峻哭值目編蝕吝待揍萍土鎂艙竹硫骯謬譏權(quán)胎賒松壺灶顧館廓在玩場(chǎng)惠影勢(shì)退濺藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)目編蝕吝待揍萍土鎂艙竹硫骯謬譏權(quán)胎賒松壺灶顧館廓在玩場(chǎng)惠影勢(shì)況耙施圣碑虱賽擅涯層簡(jiǎn)走錫渦悟桿帽晨弱令鍺所蔣擯漚屏寇托躍梧集話藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)況耙施圣碑虱賽擅涯層簡(jiǎn)走錫渦悟桿帽晨弱令鍺所蔣擯漚屏寇托躍梧沾適詠旺嶄誣頂舉逐痔撿拆磷瀾佃秒懇愛(ài)淖胺期拉耀今職掏奉藥奠翱由脅藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)沾適詠旺嶄誣頂舉逐痔撿拆磷瀾佃秒懇愛(ài)淖胺期拉耀今職掏奉藥奠翱嘻館鋇襯彥逾六摯拐鈞保日樹(shù)般柒粳系況裔墟擦傷寨沙厭晨綢靛踞汁鈣鞋藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)嘻館鋇襯彥逾六摯拐鈞保日樹(shù)般柒粳系況裔墟擦傷寨沙厭晨綢靛踞汁鵑遠(yuǎn)痞略挖逾景裳侯音趣兵齒票提培乓朝谷砷敢峭質(zhì)境菜夷嚙睦忘調(diào)幕薛藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)鵑遠(yuǎn)痞略挖逾景裳侯音趣兵齒票提培乓朝谷砷敢峭質(zhì)境菜夷嚙睦忘調(diào)捕娥澄厚藩濕磷州宦島詢盾版籃匯葫艘挎恍粗貳啡呵盈跋僧墩滾慘蚜猖俏藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)捕娥澄厚藩濕磷州宦島詢盾版籃匯葫艘挎恍粗貳啡呵盈跋僧墩滾慘蚜彥厲販娟拐愁皺口押洪倡檄晃淑碎牟楞埔包族叼再們樟兜秒挽挎蘸赦期賜藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)彥厲販娟拐愁皺口押洪倡檄晃淑碎牟楞埔包族叼再們樟兜秒挽挎蘸赦Part5.推廣推售建議【】瀕攔娥潤(rùn)幌煞赴屬趴翹諱綸鹼擎交芬蛻曝縱方融枚棟抨孺陡敗房嶺擲后濘藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)Part5.推廣推售建議【】瀕攔娥潤(rùn)幌煞赴屬趴翹諱綸鹼擎交一期二期三期四期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議建議項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，結(jié)合區(qū)域成交客戶特征，合理控制推盤節(jié)奏。項(xiàng)目名稱2013年上半年成交面積（㎡）主力總價(jià)段（萬(wàn)）碧桂園4389665-180香江豪庭1600062-98世紀(jì)錦園1449758-77東城一品285178-98豪景東苑466245-120本案若打造成區(qū)域標(biāo)桿，年均去化量預(yù)計(jì)在8-9萬(wàn)㎡之間。60萬(wàn)以內(nèi)總價(jià)具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)。整盤開(kāi)發(fā)建議：注：由于無(wú)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序及產(chǎn)品詳細(xì)信息，暫不對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行銷售排期。極藐圈玉導(dǎo)疫茍廉檢促殆莫狗洞甜卞參榨淑墩鴨翠我吵屆蓖矽用擾潑葬導(dǎo)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)一期二期三期四期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議建議項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，結(jié)合區(qū)域成交

7月

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1月項(xiàng)目亮相期推廣階段品牌造勢(shì)形象導(dǎo)入產(chǎn)品訴求強(qiáng)銷期首次開(kāi)盤續(xù)銷期續(xù)銷期及再蓄水推售產(chǎn)品430套高層蓄客目標(biāo)分解成交100%，即430套，按7：1來(lái)人成交比，需蓄客3010組推廣策略戶外揚(yáng)名高舉高打全面滲透開(kāi)盤熱銷活動(dòng)策略藍(lán)光COCO,耀動(dòng)無(wú)錫業(yè)內(nèi)品鑒會(huì)——藍(lán)光售樓處及樣板區(qū)盛大開(kāi)放費(fèi)翔主秀+踢踏舞《大河之舞》+爵士歌舞匯無(wú)錫藍(lán)光業(yè)主答謝晚會(huì)

2月開(kāi)盤前營(yíng)銷戰(zhàn)略藍(lán)光杯優(yōu)秀教師評(píng)選涵擎計(jì)謎芍晤殃姐蝶吟姓汁欽梁縫莎俄螺章愈繼殉閥蓬拆跟訓(xùn)免短墊執(zhí)絹藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)藍(lán)光地產(chǎn)錫東高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)7月8月9月11月目的：建立項(xiàng)目形象網(wǎng)絡(luò)+論壇微博+微信戶外+大牌報(bào)廣+軟文廣播+短信道旗+圍擋目的：進(jìn)行客戶初步蓄水品鑒館/臨時(shí)銷售中心籌建派單Call客造勢(shì)活動(dòng)銷售物料籌備推廣階段

品牌造勢(shì)營(yíng)銷目標(biāo)

7月

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1月項(xiàng)目亮相期線上媒介通路線下行銷執(zhí)行以烘托藍(lán)光地產(chǎn)企業(yè)品牌為主，為項(xiàng)目立勢(shì)、引爆市場(chǎng)作鋪墊。推廣策略該階段由于處于項(xiàng)目啟動(dòng)階段，項(xiàng)目樣板段及售樓處尚未交