大廈項目策劃后評估報告

【中建大廈】項目后評估報告中海地產(chǎn)集團有限公司后評估工作小組二○○九年二月【中建大廈】項目后評估報告前言：中建大廈項目是由中國最大的建筑工程承包企業(yè)——“中國建筑工程總公司”，及其下屬全資子公司中國建筑第八工程局、中建國際建設(shè)公司和上海隆宇公司聯(lián)合投資建設(shè)的高檔甲級寫字樓。中建大廈整個項目的建設(shè)托付中海集團下屬中海地產(chǎn)上海公司全方位治理?；趯椖窟M行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的項目，尤是其寫字樓項目提供一定的借鑒。中建大廈項目后評估過程中，上海公司同事認真對待，努力工作，總部的規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及進展治理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄TOC\o"1-1"\h\z\u【核心內(nèi)容提要】 2【項目投資治理評估】 5【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】 7【項目營銷工作評估】 26【項目進度、工程治理評估】 43【項目成本治理評估】 50【核心內(nèi)容提要】投資治理評估從投資的角度考慮，本項目的開展是較為成功的：本次吸納項目采取了與陸家嘴（集團）公司協(xié)議出讓土地的方式，地塊轉(zhuǎn)讓方式為一次性，證明是相當成功的。項目隨后能夠直接進行開發(fā)，沒有動拆遷壓力，對資金的快速回籠相當有利。浦西的淮海中路和南京西路兩個傳統(tǒng)高檔辦公區(qū)可供用地已極少，辦公樓的要緊進展空間仍在浦東陸家嘴地區(qū)，中建大廈項目所在的世紀大道沿線土地也逐漸成為稀缺資源。對以后幾年上海市寫字樓市場尤其是甲級寫字樓市場的進展，作了較為準確的推斷。同時對浦東、浦西區(qū)域市場，上海三大辦公商務(wù)區(qū)的市場情況，做了大量細致的市場調(diào)研和分析。關(guān)于項目投資決策起到了極其關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計工作評估項目在設(shè)計初期，設(shè)計單位確定好之后，通過對確定的設(shè)計單位的更深入了解，并結(jié)合前期的溝通成果，規(guī)劃各設(shè)計單位在項目的不同時期，所應(yīng)從事的不同工作范圍及工作內(nèi)容，并確定相關(guān)工作開展的形式等問題，建立起項目的設(shè)計體系和運作流程。中建大廈在協(xié)調(diào)過程中要緊的協(xié)調(diào)思路是分時期確定和維護不同顧問的權(quán)威，以達到設(shè)計的統(tǒng)一。中建大廈從設(shè)計初就排定總項目進展打算，然后由設(shè)計總包依照項目進展進度制定總設(shè)計打算，各顧問公司依照總設(shè)計打算排定自身的設(shè)計打算，最后由業(yè)主統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確定最終版設(shè)計打算，此打算是動態(tài)的，依照項目總體進度能夠隨時調(diào)整。關(guān)于境外設(shè)計師的設(shè)計質(zhì)量的衡量，不僅僅是從設(shè)計本身來體現(xiàn)，還要表現(xiàn)在圖紙設(shè)計與國內(nèi)施工工藝相吻合的程度，這一點特不的重要。中建大廈在施工過程中為了減少設(shè)計變更的阻礙，首先是在施工圖設(shè)計時期進行了3輪審圖，將設(shè)計盡可能完善；再次，在實施工程中，假如出現(xiàn)設(shè)計變更，現(xiàn)對變更進行評估，確定是否屬于必須變更類；假如是必須變更，再由合約部核價，各相關(guān)部門依照相關(guān)費用，提供更合適的方法；最后再形成發(fā)至現(xiàn)場的設(shè)計變更，由此減少設(shè)計變更帶來的阻礙。營銷工作評估從取得項目開始，即針對上海以及浦東甲級寫字樓市場進行了全面的市場調(diào)研和分析，并引進國際性代理顧問公司等專業(yè)公司參與營銷策劃，在項目開發(fā)運營全過程貫徹以打造國際甲級寫字樓為目標，重視樓宇硬件品質(zhì)、形象、租戶組合、人性化服務(wù)等甲級寫字樓要素。經(jīng)董事會決策，中建大廈以只租不售為方針將物業(yè)作為持有型物業(yè)經(jīng)營，經(jīng)積極開展預(yù)租工作，在樓宇經(jīng)營前期已實現(xiàn)了較為理想的出租率和租戶引進。從品牌建設(shè)角度看，奠定高檔甲級寫字樓的形象是系統(tǒng)工程，市場口碑尤其是中介代理等市場專業(yè)人員和大型租戶的反映至關(guān)重要，樓宇進展商、物業(yè)治理公司是否遵照甲級寫字樓的商業(yè)治理實施運營和治理是除了樓宇硬件外品牌打造的重要條件。甲級寫字樓租賃有其自身的運營規(guī)律，只有從各方面以國際化的高標準的寫字樓要求進行推廣包裝、招租、治理、服務(wù)，以長遠眼光實施運營，才能實現(xiàn)良好的租金現(xiàn)金流和物業(yè)自身增值。進展進度、工程治理評估前期時期，由于中建大廈項目為四家股東出資，方案需上報董事會確認，加上本身超高超限的特點，浦東新區(qū)方案需經(jīng)兩輪審批的特點，因而方案報審這一節(jié)點出現(xiàn)了延遲，然而在后續(xù)工作中搶回了時刻，達到如期開工的目標，在項目實施過程中，最終的竣工備案節(jié)點對比A版總進度打算延遲了約半年的時刻，要緊是在方案時期地下空間由三層改為四層，地上高度增加26m，結(jié)構(gòu)封頂之后，幕墻、精裝修與機電安裝同時展開的這一時期材料的調(diào)整引起供貨時刻的延遲。地下施工時期與結(jié)構(gòu)施工時期全部在進度打算操縱范圍之內(nèi)，但結(jié)構(gòu)封頂后，鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、精裝修、機電安裝燈進度比打算均有滯后。要緊緣故為對中建大廈這一沒有標準層、上大下小的倒圓臺形體的困難可能不足。在竣工核驗時期，項目部編制了竣工策劃報告，制定了詳細的驗收打算，有打算分項次、有條不紊地推進驗收的進度，短時刻內(nèi)先后完成了共計27項政府驗收，盡可能的搶回了時刻，滿足了營銷交樓的時刻節(jié)點。工程治理中，中建大廈項目的進展治理模式較為專門，是由中建總公司等四家股東出資，我司代管的模式進行開發(fā)，因此須定期召開董事會，關(guān)于總進度打算、合約分判模式及重要裝飾材料、機電設(shè)備的選型與定樣、租售模式與定價等核心問題由各專業(yè)條線匯總至項目，在董事會召開時上報討論。該模式與中海地產(chǎn)其它項目有著顯著的區(qū)不，因此可比性不大，但這種較為集中、高效的決斷模式與項目部作為董事會召集部門所起到的匯總、牽頭作用是值得借鑒的，此模式是上海公司試行大項目運作的一個較為成功的案例。成本治理評估中建大廈為我司代管項目，聘請了上海市第一測量師事務(wù)所為造價咨詢單位，要緊在重點項目（總承包、機電、幕墻、精裝修）給予技術(shù)支持，包括編制招標文件、日常糧單審核、結(jié)算審核等工作。關(guān)于合約界面的劃分：中建大廈的合約策劃報告進行了合約分判的策劃和安排，然而合約界面的劃分工作不夠細致，盡管綜合機電、弱電、電梯等工作劃分較為清晰，但總承包工程與裝飾工程界面劃分上存在局部模棱兩可的情況，這類教訓(xùn)應(yīng)在同類型項目的開發(fā)過程中予以重視和調(diào)整，這是一項極為關(guān)鍵的工作。合約工作是一項特不細致的工作，要求每一位合約工程師做到事無巨細，對合約界面分判明晰、責(zé)任明確，如此才能提供合約治理的工作質(zhì)量?！卷椖扛艣r及評估綜述】項目概況：地塊位置我司于2004年3月16日同“上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合進展有限公司”正式簽訂了《陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)2-11-5地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，本項目暫定名為“地塊位置中建大廈位于上海浦東新區(qū)陸家嘴竹園商貿(mào)區(qū)2-11-5地塊上，屬于浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)域，該區(qū)是全國唯一以“金融貿(mào)易區(qū)”命名的國家級開發(fā)區(qū)，按照上海市人民政府確定的進展規(guī)劃要求，該區(qū)域?qū)⒔ǔ梢越?jīng)濟、金融、貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)為要緊功能的地區(qū)，是21世紀上海中央商務(wù)區(qū)的重要組成部分。中建大廈東北面為世紀大道，東南面為浦項商務(wù)廣場，西南面為竹林路，西北側(cè)為東方廣場和全華信息大廈。地塊周邊道路交通極為便捷，主干道包括世紀大道，東方路、張揚路和楊高路，延安路隧道、大連路隧道和復(fù)興東路隧道，地塊距軌道交通二號線東方路站約1公里，距離軌道交通四號線和六號線約500米。建筑的動感形態(tài)代表著前瞻性的設(shè)計理念，采納了“包圍性”的外墻表面，從底部商業(yè)裙房以螺旋形式攀升到面向世紀大道的塔樓最高點。北面和南面的曲面幕墻，隨著高度的升高而向外微傾，增加了塔樓的生態(tài)性和雕塑感。幕墻系統(tǒng)由低反射率的玻璃單元組成，遮陽/遮光板進一步加強線條感。同樣材質(zhì)的幕墻沿著塔樓的形態(tài)一直到達頂部螺旋上升的女兒墻，圍合了塔樓頂部的燈光裝飾，成為了世紀大道的新亮點。建筑形態(tài)和幕墻的結(jié)合會形成一個輕快、優(yōu)雅的塔樓，沿著建筑周邊移動或者隨著天空光線的變化，塔樓外觀也會不停地變化。該方案是依照基地獨有的特點而特不設(shè)計的，相信它最好地代表了上海能夠給中國以及整個世界帶來的進展?jié)摿?。項目?jīng)濟技術(shù)指標中建大廈用地面積9,189m2，總建筑面積96,633m2，其中地上高度166m，共32層，計容面積為73,518項目開發(fā)周期項目自2004年3月完成土地簽約，2005年10月正式開工，2008年5月差不多竣工，客戶開始分批入駐，2008年8月完成竣工備案。項目綜合評估本項目容積率面積、地上可銷面積（包括寫字樓、商業(yè)裙房）差不多未發(fā)生變化，但地下建筑面積較項目可行性研究時期增加了10,中建大廈項目在保證質(zhì)量的前提下，克服各種困難，差不多按期竣工備案，同時通過優(yōu)化工程做法，一方面加快了工程進度，另一方面也較好的操縱了成本。項目推向市場的時機把握較好。項目的進展成本較可研報告預(yù)測數(shù)減少較多、收入以及凈利潤較可研報告預(yù)測數(shù)均有較大增加，稅后利潤率也比可研預(yù)測數(shù)有較大提高，實現(xiàn)了項目利潤的最大化。項目最終實現(xiàn)了投資預(yù)期，每年可帶來較為穩(wěn)定的收入，同時也提升了公司抵抗風(fēng)險的能力?！卷椖客顿Y治理評估】項目經(jīng)濟技術(shù)指標的變化情況浦東新區(qū)竹園商貿(mào)區(qū)2-1-5地塊規(guī)劃指標（可研時期），占地面積：9,189.8平方米，容積率：8.0萬平方米/公頃，地上建筑面積：73,518平方米，限高140米，建筑密度操縱在60%以內(nèi)，綠地率需大于10%。商業(yè)裙房（或附樓）該項目可行性研究時期與竣工測算的要緊技術(shù)指標對比表如下：單位可行性研究時期竣工預(yù)測算1建設(shè)用地面積m29,189.82容積率8.03容積率面積m273,51873,311.24總建筑面積m296,63396,6564.1地上（可銷）面積m273,51873,311.2寫字樓m267,518商業(yè)裙房m26,0004.2地下建筑面積m221,96822,310.75地下車位數(shù)個265366由于中建大廈項目尚未完成項目竣工測繪。因此，目前無法獲得準確的用地面積和建筑面積數(shù)據(jù)。臨時先利用“房屋建筑面積計算調(diào)查報告書”做簡要分析。本項目容積率面積、地上可銷面積（包括寫字樓、商業(yè)裙房）差不多未發(fā)生變化，但地下建筑面積較項目可行性研究時期增加了10,項目進展進度的分析與總結(jié)項目前期工作進度上海中建大廈項目系中國最大的建筑工程承包企業(yè)——“中國建筑工程總公司”，及其下屬全資子公司中國建筑第八工程局和中建國際建設(shè)公司聯(lián)合投資建設(shè)的高檔甲級寫字樓。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)2-11從2003年7月開始，我司配合中建八局與陸家嘴集團公司針對該辦公樓用地進行了多次接觸。之后，通過中建八局努力，我方與陸家嘴集團公司進入實質(zhì)性談判，陸家嘴集團公司同意轉(zhuǎn)讓該項目。中國建筑工程總公司于2004年3月16日同“上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合進展有限公司”正式簽訂了《陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)2-11-5地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。2004年3月31日項目公司正式注冊成立，公司名稱為“之后，我司與中建投資有限公司簽訂了“上海中建大廈托付治理協(xié)議”，受股東方托付，中海地產(chǎn)進行項目開發(fā)建設(shè)治理以及相關(guān)的項目公司的運作和樓宇經(jīng)營治理工作。本項目致力于樹立中建總公司在上海地區(qū)的良好形象，同時成為竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)的標志性建筑，提升該區(qū)域辦公樓整體形象，帶動區(qū)域樓宇經(jīng)濟的進展。整體而言，該地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓洽談時期，《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及補充合同簽署，土地費用分項支付，相關(guān)土地權(quán)證、手續(xù)辦理等土地點面的前期工作差不多按照打算有序進行，未發(fā)生較大變動。項目進展成本的分析與總結(jié)土地費用分析中建大廈項目，系我司與“上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合進展有限公司”簽訂了《陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)2-11由于2-11本項目盡管是協(xié)議出讓項目，但土地點實際為政府下屬負責(zé)運作陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)土地的一級土地開發(fā)商，土地關(guān)系清晰，操作過程差不多無風(fēng)險。土地各分項費用總額、收費標準都較為明確，可控性大。因此，土地費用實際發(fā)生情況與可研估算差不多一致，差不多無變動。本項目值得借鑒和推廣的經(jīng)驗從投資的角度考慮，本項目的開展是較為成功的，要緊表現(xiàn)為以下幾點：本次吸納項目采取了與陸家嘴（集團）公司協(xié)議出讓土地的方式，地塊轉(zhuǎn)讓方式為一次性凈地轉(zhuǎn)讓，被證明是相當成功的。項目隨后能夠直接進行開發(fā)，沒有動拆遷壓力，對資金的快速回籠相當有利。對以后幾年上海市寫字樓市場尤其是甲級寫字樓市場的進展，作了較為準確的推斷。同時對浦東、浦西區(qū)域市場，上海三大辦公商務(wù)區(qū)的市場情況，做了大量細致的市場調(diào)研和分析。關(guān)于項目投資決策起到了極其關(guān)鍵的作用。浦西的淮海中路和南京西路兩個傳統(tǒng)高檔辦公區(qū)可供用地已極少，辦公樓的要緊進展空間仍在浦東陸家嘴地區(qū)，中建大廈項目所在的世紀大道沿線土地也逐漸成為稀缺資源。本項目投資及開發(fā)過程中有待改進的方面對以后房地產(chǎn)項目投資和開發(fā)的建議本項目為上海三大辦公商區(qū)之一的陸家嘴商貿(mào)區(qū)的甲A寫字樓，品質(zhì)定位較高，與周邊同類型項目比較具有較為明顯的優(yōu)勢。該項目的開發(fā)運作模式和項目治理經(jīng)驗?zāi)軌驗槲宜竞罄m(xù)同類項目開發(fā)借鑒?；谠擁椖吭谄謻|新區(qū)產(chǎn)生的優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)以及在竹園商貿(mào)區(qū)樹立的標志性建筑形象，同時利用和浦東新區(qū)各政府部門間建立的良好關(guān)系，我司若在該區(qū)域內(nèi)再投資將具有一定優(yōu)勢。在吸納土地項目時，能夠優(yōu)先考慮浦東區(qū)域?！卷椖恳?guī)劃設(shè)計工作評估】設(shè)計團隊概述2004年2月上海中建投資公司開始進行中建大廈設(shè)計單位的篩選工作。建筑設(shè)計師的選擇，關(guān)系到整個項目品質(zhì)的確定，因此選擇一個一流的建筑設(shè)計師成為首要工作。中建大廈定位為高檔寫字樓，總體要求項目的設(shè)計標準領(lǐng)先當時同級不項目十年，項目定位的前瞻性為整個設(shè)計工作的開展奠定了堅實的基礎(chǔ)。為確定設(shè)計師選擇的范圍，先將上海市的三個高檔寫字樓密集區(qū)進行排摸，并依照一些世界作品，以及設(shè)計公司的資歷，確定了設(shè)計單位考察的17家大名單:境外：SOM、KPF、日建設(shè)計、HARRYSEIDLER、約翰·波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所、貝氏建筑事務(wù)所、RTKL、EE&K、DMJM、B+H、HLW。香港：巴馬丹拿國際公司（香港）、羅麥莊馬香港有限公司、王董建筑師事務(wù)有限公司、王歐陽（香港）有限公司。國內(nèi)：上海海波建筑設(shè)計有限公司、中建國際（深圳）設(shè)計顧問有限公司。通過對上述17家單位的實地考察以及以往案例、設(shè)計周期、設(shè)計費用等綜合考察，最終范圍縮小為：波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所（美國）、KPF（美國）、日建設(shè)計（日本）、中建國際（深圳）設(shè)計顧問有限公司四家單位。因為在托付設(shè)計的四家單位中，波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所為集房產(chǎn)開發(fā)與設(shè)計于一體的集團公司，在其以往開發(fā)設(shè)計的項目上風(fēng)格比較鮮亮。但近年來在國內(nèi)及上海的代表性建筑較少，其在上海的聞名的設(shè)計者波特曼先生已退休。日建設(shè)計在浦東陸家嘴地區(qū)有六個項目，經(jīng)驗特不豐富，但同時其設(shè)計風(fēng)格有一定的局限。KPF事務(wù)所目前在陸家嘴地區(qū)有四個項目，其中三個項目在建，一個項目在設(shè)計過程中，其設(shè)計風(fēng)格、國際合作經(jīng)驗及國內(nèi)近年的設(shè)計經(jīng)驗均具有較強的優(yōu)勢。中建國際作為國內(nèi)最大的民營設(shè)計公司，參與了眾多國內(nèi)優(yōu)秀公建項目的實施，經(jīng)驗豐富，設(shè)計能力出眾。綜合考慮后，報董事會批準，于2004年5月以直接托付的形式確定了主設(shè)計單位為KPF，中建國際（深圳）設(shè)計顧問有限公司為國內(nèi)設(shè)計總包，開始方案設(shè)計。（左圖為KPF作品）為了整個設(shè)計工作能夠全面地順利開展，相關(guān)專業(yè)顧問的聘請工作也相繼展開。依照中建大廈的項目定位，需要一流的顧問公司對KPF提供全方位的專業(yè)支持，因此：機電、結(jié)構(gòu)顧問公司確定了AECOM茂盛建設(shè)技術(shù)集團、ARUP奧雅納工程顧問、邁進工程設(shè)計咨詢有限公司、栢誠工程技術(shù)有限公司、WSP香港、T&T的6家大名單。幕墻顧問確定了ALT建筑工程咨詢有限公司、ARUP奧雅納工程顧問的2家名單。燈光顧問確定了BPI碧譜照明設(shè)計有限公司、上海都市之光燈光設(shè)計有限公司、上海中泰世紀照明設(shè)計有限公司的3家名單。要緊依照設(shè)計費用、設(shè)計周期、服務(wù)內(nèi)容、以往經(jīng)驗、要緊設(shè)計師、以及與KPF或其他境外設(shè)計師的合作經(jīng)驗等詳細分析及考察，最終確定了相關(guān)顧問單位，形成了一個以KPF為核心的國際化的世界一流設(shè)計團隊，為塑造一個地標性的中建大廈奠定了堅實的基礎(chǔ)。境內(nèi)設(shè)計總包單位：中建國際（深圳）設(shè)計顧問有限公司（中國）

境外結(jié)構(gòu)顧問單位：AECOM茂盛建設(shè)技術(shù)集團（美國）

境外機電顧問單位：邁進工程設(shè)計咨詢有限公司（澳大利亞）

境外幕墻顧問單位：ALT建筑工程咨詢有限公司（菲律賓）境外燈光顧問單位：BPI（美國）項目的設(shè)計標準設(shè)計團隊組建后，相關(guān)設(shè)計工作積極展開，地塊位于泛陸家嘴區(qū)域，以金融貿(mào)易為主，簡潔明快、地標性成為設(shè)計的主題，又因為靠近世紀公園以及世紀大道，景觀最大化已成為設(shè)計的必要條件。在先后完成30多種概念模型，依照上述的客觀條件，KPF積極的發(fā)揮著世界一流設(shè)計師的設(shè)計理念，最終制造出5種優(yōu)秀設(shè)計方案，并制作了小的模型，利于對空間的分析。同時為了保證地標性的概念，突出世紀大道的形象，最終方案從140米拉伸到160米，最終形成了一個倒錐形、螺旋上升的都市地標。外立面的特色是兩個，一個是裝飾條錯位分布，一個是單元板是拼裝。在方案初期，通過多輪的計算機模擬以及經(jīng)濟性分析，最終確定了錯位單元板方案。因此最終確定的立面造形不是特不的經(jīng)濟，然而它的平面也是通過了分析，在犧牲了部分經(jīng)濟性的前提下，得到了景觀最大的資源。在方案確定后，對各專業(yè)各細節(jié)的研究工作也在逐步確定，這些確定是在不斷研究與分析的結(jié)果下確定的。關(guān)于屋頂結(jié)構(gòu)的設(shè)計，為了考慮此部分在竣工后搭建，能夠再次利用，因此進行了多次研究，不管結(jié)構(gòu)、燈光依舊幕墻都為了滿足此部分設(shè)計而進行優(yōu)化，最終確定了一個合理的關(guān)于立面造型、經(jīng)濟性都有好處的方案。因此，在此設(shè)計過程中，異形的塔樓，導(dǎo)致了核心筒的異形，這在一定程度上，使得平面的使用率降到了最低，這在辦公區(qū)平面布置和地下車庫的布置上得到了反映，最終在設(shè)計師的不懈努力下，進行了優(yōu)化。在方案不斷完善的同時，相關(guān)幕墻、結(jié)構(gòu)、機電等設(shè)計工作及時補充與調(diào)整，最終形成了如下設(shè)計標準：主體結(jié)構(gòu)采納框架核芯筒形式，標準層預(yù)留荷載2.0KN。大堂挑空兩層為12.4M；標準層層高4.2－4.6M，凈高2.7－2.8M，地板架空150mm。主體幕墻系統(tǒng)由低反射率的玻璃單元板塊組成，采納8+12+8雙層荷蘭格拉威寶離線LOW－E中空玻璃，并在第二層鍍膜，反射率小于15％，充分考慮了與周邊環(huán)境關(guān)系，盡量減少光污染。同時每層均充分考慮可開啟窗設(shè)計，溫度適宜時臨近外墻的辦公空間可采取自然通風(fēng)的形式。裙房幕墻采納12mm清玻及3mm鋁單板；電梯配置：7臺高區(qū)電梯：速度6米/秒、載重量1800kg7臺低區(qū)電梯：速度3米/秒、載重量1800kg3臺車庫電梯：速度1.75米/秒、載重量1150kg2臺消防電梯：速度3米/秒、載重量1800kg1臺裙樓服務(wù)電梯：速度1米/秒、載重量630kg電梯均選用瑞士迅達進口高速電梯，人流高峰時等候時刻小于30秒，以達到甲級寫字樓標準?？照{(diào)及機械通風(fēng)系統(tǒng)與動力系統(tǒng)：2臺1200冷噸，2臺500冷噸水冷離心式冷水機組，作為空調(diào)冷源；2臺1400KW燃氣鍋爐，作為空調(diào)熱源；辦公樓標準層采納每層設(shè)VRV變風(fēng)量空調(diào)機，通過風(fēng)管、風(fēng)箱機、散流器送至辦公區(qū)域，再通過回風(fēng)口：吊頂回到空調(diào)機組；新風(fēng)由避難層和屋頂新風(fēng)機組送至每層空調(diào)機組；裙房采納盤管風(fēng)機加新風(fēng)；智能化系統(tǒng)配置包括：結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)及VOD視頻點播系統(tǒng)、內(nèi)部無線尋呼系統(tǒng)、背景音樂兼消防廣播系統(tǒng)、火災(zāi)報警及聯(lián)動操縱系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車收費治理系統(tǒng)室內(nèi)裝修標準入口大堂：地面為燒毛面青石，石膏板天花，墻面陽極氧化鋁板，局部墻面為6厚磨砂玻璃幕墻裝飾墻；電梯廳：地面為深色青石，發(fā)絲面不銹鋼踢腳線；電鍍鋁塑板天花；墻面，發(fā)絲不銹鋼、白色亞光微晶石等；電梯轎箱:地面為深色青石，墻身亂紋不銹鋼、不銹鋼絲網(wǎng)、6厚白色背漆玻璃;天花燈箱和亂紋不銹鋼走廊:地毯，發(fā)絲不銹鋼踢腳線；鋁板天花公共衛(wèi)生間：地面深綠色青石，墻身白色亞光微晶石；辦公空間能夠依照需要靈活分割成2－7個單元，或者整層使用，最小分割的單元約200平方米左右。項目設(shè)計治理工作的總結(jié)設(shè)計體系的建立中建大廈因為定位檔次比較高端，因此聘請了各個專業(yè)領(lǐng)域的一流設(shè)計師，形成了一個豪華設(shè)計團隊，然而只有讓這些設(shè)計師合理的搭配，各盡所長，才能夠有效保證最終的設(shè)計品質(zhì)，因此在項目初期，建議一套合理的設(shè)計體系以及工作流程是特不必須的。通過對確定的設(shè)計單位的更深入了解，并結(jié)合前期的溝通成果，劃定各設(shè)計單位在項目的不同時期，所應(yīng)從事的不同工作范圍及工作內(nèi)容，并確定相關(guān)工作開展的形式等問題，從而初步建立起項目的設(shè)計體系。中建大廈的整個設(shè)計體系差不多上依照項目時期，分成三部分，匯成圖表如下：概念方案、方案設(shè)計、擴初設(shè)計時期：征詢報建征詢報建政府甲方政府甲方中建國際中建國際KPF其它顧問設(shè)計單位ALT邁進茂盛KPF其它顧問設(shè)計單位ALT邁進茂盛全過程總協(xié)調(diào)及顧問服務(wù)全過程總協(xié)調(diào)及顧問服務(wù)施工圖設(shè)計時期：報建報建政府甲方政府甲方邁進茂盛KPF中建國際其它顧問設(shè)計單位ALT邁進茂盛KPF中建國際其它顧問設(shè)計單位ALT其它顧問設(shè)計單位ALT邁進茂盛KPF施工時期：其它顧問設(shè)計單位ALT邁進茂盛KPF甲方（現(xiàn)場）甲方（設(shè)計）甲方（現(xiàn)場）甲方（設(shè)計）中建國際中建國際中建大廈的設(shè)計團隊比較龐大，設(shè)計體系也比較復(fù)雜，而且每個顧問公司在各自領(lǐng)域均是聲名顯赫，自身能力也特不專業(yè)，因此遇到具體問題時也比較執(zhí)著，作為業(yè)主所要對整個設(shè)計團隊良好運作提供的保障要緊是：設(shè)計打算的協(xié)調(diào)以及技術(shù)搭接的協(xié)調(diào)，保證整個設(shè)計體系能夠良性運轉(zhuǎn)。建筑本身確實是一個各種技術(shù)資源的綜合體，因此在設(shè)計過程中各顧問單位在技術(shù)搭接上的問題依舊比較多的，其中以各顧問公司與施工圖設(shè)計單位的矛盾問題尤為尖銳和突出。因為顧問的職責(zé)確實是利用自身的經(jīng)驗幫我們業(yè)主對所屬專業(yè)進行優(yōu)化，專門多地點也確實比較精細，然而這些條件關(guān)于施工圖單位來數(shù)，是比較苛刻的。假如處理不行，這將會阻礙整個設(shè)計進度，并會制約設(shè)計優(yōu)化的效果。中建大廈在協(xié)調(diào)過程中要緊的協(xié)調(diào)思路是分時期確定和維護不同顧問的權(quán)威，以達到設(shè)計的統(tǒng)一。盡管中建國際是設(shè)計總包，然而在方案時期，我們確定KPF的核心地位，所有設(shè)計單位都為KPF服務(wù)，以保證KPF的先進的優(yōu)秀的設(shè)計理念得以發(fā)揮；在擴初時期，以業(yè)主為核心，汲取聽取各顧問意見，并結(jié)合政府相關(guān)要求進行統(tǒng)一衡量；施工圖時期，以中建國際為核心，所有設(shè)計趨于理性，以滿足規(guī)范為準。因為有了核心，設(shè)計團隊才有了目標，設(shè)計協(xié)調(diào)工作才得以順利開展，幸免產(chǎn)生了多頭設(shè)計，齊頭并進，互相阻礙制約的局面。關(guān)于中建大廈如此設(shè)計復(fù)雜的項目，為了保證各方面為共同目標高效率的開展合作，加強設(shè)計治理，在設(shè)計工作開展之前對各設(shè)計方的工作內(nèi)容與職責(zé)進行進行詳細的約定是特不必要的，也是必須的，事后證明，中建大廈的設(shè)計工作的順利進行，這方面起了至關(guān)重要的作用，下面是我們對各方面的約定。建筑顧問設(shè)計（KPF\中建國際）工作內(nèi)容（排名以主次責(zé)任劃分）概念、方案設(shè)計時期批閱相關(guān)設(shè)計要求以及顧問要求（KPF、中建國際）主持和記錄要緊設(shè)計顧問協(xié)調(diào)會（KPF、中建國際）與業(yè)主及估價師（業(yè)主另聘）協(xié)調(diào)成本打算（KPF、中建國際）主持與業(yè)主及專業(yè)顧問進行設(shè)計討論（KPF、中建國際）向業(yè)主提供并匯報設(shè)計（KPF、中建國際）向上海有關(guān)部門匯報設(shè)計（KPF、中建國際）確認相關(guān)設(shè)計符合當?shù)卦O(shè)計規(guī)范（中建國際、KPF）向業(yè)主及專業(yè)顧問提供設(shè)計規(guī)范建議（中建國際、KPF）協(xié)調(diào)當?shù)赜嘘P(guān)部門的設(shè)計專業(yè)會議（中建國際、KPF）配合協(xié)調(diào)基地相關(guān)配套（中建國際、KPF）審核幕墻設(shè)計（KPF）結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、機電系統(tǒng)講明（中建國際）擴初設(shè)計時期批閱相關(guān)設(shè)計要求以及顧問要求（中建國際、KPF）主持和記錄要緊設(shè)計顧問協(xié)調(diào)會（中建國際、KPF）與業(yè)主及估價師（業(yè)主另聘）協(xié)調(diào)成本打算（中建國際、KPF）主持與業(yè)主及專業(yè)顧問進行設(shè)計討論（KPF、中建國際）向業(yè)主提供并匯報設(shè)計（KPF、中建國際）向上海有關(guān)部門匯報設(shè)計（KPF、中建國際）確認相關(guān)設(shè)計符合當?shù)卦O(shè)計規(guī)范（中建國際）向業(yè)主及專業(yè)顧問提供設(shè)計規(guī)范建議（中建國際）協(xié)調(diào)當?shù)赜嘘P(guān)部門的設(shè)計專業(yè)會議（中建國際）配合協(xié)調(diào)基地相關(guān)配套（中建國際）審核幕墻設(shè)計（KPF）招標文件及施工圖設(shè)計時期協(xié)調(diào)業(yè)主會議（中建國際）主持并記錄業(yè)主-顧問會議（中建國際）主持并記錄顧問協(xié)調(diào)會（中建國際、KPF）接收并協(xié)調(diào)業(yè)主對外墻的意見（KPF、中建國際）與估價師（業(yè)主另聘）協(xié)調(diào)，并提供成本估算和標書資料（中建國際、KPF）提供全套施工圖紙（中建國際、KPF）施工配合時期施工時期設(shè)計全程配合（中建國際、KPF）竣工驗收時期設(shè)計全程配合（中建國際、KPF）機電顧問（邁進）工作內(nèi)容方案設(shè)計時期（包含概念設(shè)計時期）向其他設(shè)計顧問及有關(guān)方面取得設(shè)計所需的資料及數(shù)據(jù)，并進行分析研究。與業(yè)主協(xié)調(diào)磋商，建立有關(guān)機電系統(tǒng)及設(shè)備的設(shè)計標準及參數(shù)，協(xié)助選擇適當?shù)脑O(shè)備。提供機電設(shè)備系統(tǒng)建議及可選擇可比較的設(shè)計概念及方案，并推舉最佳系統(tǒng)方案，協(xié)助建筑師進行建筑概念及方案設(shè)計。依照相關(guān)數(shù)據(jù)指標，對機電設(shè)備房、機電垂直管井及有關(guān)設(shè)施提出初步建議，協(xié)助建筑結(jié)構(gòu)概念及方案的確定。確認設(shè)備房的容量，設(shè)備及設(shè)備房的面積、位置及凈高要求。對項目所需的市政配套設(shè)施提供初步資料及要求，并應(yīng)甲方需要參與與政府相關(guān)部門的專業(yè)溝通與業(yè)主及有關(guān)部門商討可能阻礙項目設(shè)計的事項，包括市政配套及其它方面的設(shè)施，對公共設(shè)施及每一進展時期的方案進行分析商討，確定總體方案。提供機電系統(tǒng)方案設(shè)計圖及必要講明文件，完成機電方案設(shè)計報告。對重大技術(shù)問題的解決方案進行綜合技術(shù)分析，包括適用性及可靠性，進行多方案比較，并提供經(jīng)濟成本概算。與境內(nèi)施工圖單位協(xié)調(diào)，就有關(guān)當?shù)胤ㄒ?guī)、市政要求及施工可行性要求作出分析商定，確定機電方案設(shè)計的可行性。提供與境外建筑設(shè)計單位的境外設(shè)計協(xié)調(diào)工作。參與設(shè)計協(xié)調(diào)會議。參與方案評審會，協(xié)助業(yè)主澄清各審批部門及市政配套公司提出的意見。與其它設(shè)計顧問協(xié)調(diào)，制定設(shè)計工作時刻表及適時調(diào)整初步設(shè)計時期依照甲方所批準的方案設(shè)計﹐向建筑師提供充分的機電系統(tǒng)部分的信息數(shù)據(jù)﹐以備建筑師作出初步設(shè)計方案報告。工程深化設(shè)計和計算。依照業(yè)主批核的建筑方案設(shè)計，向建筑師提供足夠全面的機電系統(tǒng)設(shè)備資料及機電專業(yè)意見，協(xié)調(diào)機電設(shè)備用房及設(shè)備的尺寸，協(xié)助建筑師和結(jié)構(gòu)顧問確定建筑及結(jié)構(gòu)擴初設(shè)計。將業(yè)主提供的市政機電配套資料融合于機電設(shè)計，進行協(xié)調(diào)分析研究，對擴初設(shè)計文件提出專業(yè)意見報告。提供機電設(shè)備系統(tǒng)擴初設(shè)計報告，應(yīng)滿足國家及上海有關(guān)的專業(yè)擴初設(shè)計文件編制深度內(nèi)容包括但不限于：各機電系統(tǒng)的用量及用量參數(shù)表，包括但不限于電氣系統(tǒng)、弱電智能化系統(tǒng)、采暖及通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和電梯及自動扶梯設(shè)備等。經(jīng)與業(yè)主確認的要緊設(shè)備及材料表機電設(shè)計講明書機電設(shè)備系統(tǒng)圖（包括但不限于電氣系統(tǒng)、弱電智能化系統(tǒng)、采暖及通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和電梯及自動扶梯設(shè)備等）初步機電平面布置圖（1：200），機房剖面圖。完成主管線布置圖，協(xié)助設(shè)計院完成綜合管線布置圖。經(jīng)濟分析報告。完成擴初設(shè)計報建文本，滿足上海擴初設(shè)計文件編制的深度要求。參加擴初設(shè)計審批會，協(xié)助業(yè)主澄清各審批部門及市政配套公司提出的意見。參加設(shè)計協(xié)調(diào)會。向施工圖設(shè)計院進行設(shè)計工作交底，設(shè)計院在5個工作日內(nèi)提出審核意見，乙方進行必要設(shè)計調(diào)整。對設(shè)計院施工圖進行審核。結(jié)構(gòu)顧問（茂盛）工作內(nèi)容方案設(shè)計時期（包含概念設(shè)計時期）參加由甲方的項目負責(zé)人和項目工程師參與的現(xiàn)場勘察，與建筑師和業(yè)主一同進行現(xiàn)場勘察。審批收到的關(guān)于場地、設(shè)施、地質(zhì)勘察等方面的信息。對基地土質(zhì)勘探報告提出意見。分析土質(zhì)勘測報告，就基地土質(zhì)的類不、基礎(chǔ)深度和形式，容許承載力以及土工差不多設(shè)計參數(shù)作出建議。協(xié)助建筑師確定建筑方案設(shè)計。向建筑師建議有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計標準及規(guī)格，作為初步設(shè)計與施工圖設(shè)計的基礎(chǔ)。制定結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，確定水平荷載（地震及風(fēng)荷）抗力結(jié)構(gòu)、抗震縫及沉降縫位置。初步分析并初步確定構(gòu)件尺寸。與建筑師及機電顧問工程師協(xié)調(diào)并提出結(jié)構(gòu)設(shè)計要求。方案分析、設(shè)計和計算簡圖（平立剖等必要設(shè)計圖）。預(yù)備“項目結(jié)構(gòu)設(shè)計標準”報告，并提交給各方提建議和認可。對重大技術(shù)問題提出解決方案并進行綜合技術(shù)分析，包括適用性及可靠性，進行多方案比較，并依照專業(yè)項目經(jīng)驗，提供項目結(jié)構(gòu)專項經(jīng)濟成本估算。配合境外建筑設(shè)計單位的境外設(shè)計協(xié)調(diào)工作。協(xié)助建筑師制定總體工作進度表。參與設(shè)計協(xié)調(diào)會議。參與方案評審會，審批方案設(shè)計、機電系統(tǒng)、設(shè)計標準及結(jié)構(gòu)框架。依照甲方要求及政府相關(guān)意見，在指定的時刻內(nèi)完成對方案結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計調(diào)整。初步設(shè)計時期依據(jù)中國有關(guān)建筑規(guī)范決定側(cè)向和垂直荷載的設(shè)計準則，混凝土規(guī)格和設(shè)計標準取值等。敘述并書面提交結(jié)構(gòu)設(shè)計原則。整體結(jié)構(gòu)計算模型的建立，并進行風(fēng)荷和地震力的計算分析、應(yīng)力分布和穩(wěn)定性。用于決定結(jié)構(gòu)構(gòu)件的尺寸。進行結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗算。對結(jié)構(gòu)進行電算，輸出各構(gòu)件的荷載（內(nèi)力），以便進行構(gòu)件詳圖設(shè)計。列出荷載表，預(yù)備框架平面和柱表，提供所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件的尺寸。進行計算和標準節(jié)點設(shè)計，畫出剖面草圖等，描述設(shè)計意圖及所有要緊結(jié)構(gòu)構(gòu)件、要緊洞口的尺寸。列出柱/墻荷載者，計算垂直力和側(cè)向力作用為基礎(chǔ)上的初步評估。完成雨蓬、屋頂及中庭等專門部位的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)設(shè)計。但不包括幕墻及玻動墻等專門結(jié)構(gòu)。與境外建筑設(shè)計師及幕墻顧問協(xié)調(diào)幕墻設(shè)計與主體結(jié)構(gòu)有關(guān)的荷載、計算及節(jié)點。制定和提出符合報審要求的結(jié)構(gòu)圖紙，其內(nèi)容包括以下幾點：設(shè)計原則和差不多設(shè)計參數(shù)，結(jié)構(gòu)設(shè)計計算書。結(jié)構(gòu)平面布置圖和要緊構(gòu)件尺寸和板、梁、柱和墻剖面圖。柱網(wǎng)（按建筑圖）。典型配筋圖和混凝土強度的要求。提供CAD圖紙和ETABS或其他工程分析計算的計算機文件。為地下工程（施工）提供基礎(chǔ)、樁承臺和地下室的詳圖設(shè)計。結(jié)構(gòu)與市政工程的土建構(gòu)件的設(shè)計詳圖，市政工程的土建工程和結(jié)構(gòu)工程的技術(shù)講明。為分部招標的結(jié)構(gòu)工程的招標提供技術(shù)講明文件。就結(jié)構(gòu)方案，提供經(jīng)濟分析比較講明?；訃o結(jié)構(gòu)的方案。完成擴初設(shè)計報建文本，滿足上海擴初設(shè)計文件編制的深度要求。在上海參加擴初設(shè)計審批會議及政府要求的各項專題評審會議。按要求協(xié)助地點設(shè)計院提供結(jié)構(gòu)等相關(guān)文件以獲得建筑許可，為使審批通過而和權(quán)威部門的工程師交流聯(lián)絡(luò)。與權(quán)威部門、專家聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，對所有結(jié)構(gòu)及相關(guān)設(shè)計事項作出解釋和必要的調(diào)整。提交完成的市政工程土建構(gòu)件／結(jié)構(gòu)設(shè)計供權(quán)威部門審批。參加項目各專業(yè)設(shè)計協(xié)調(diào)會。與國內(nèi)設(shè)計院進行詳細技術(shù)交底并解釋設(shè)計意圖。同時，審核境內(nèi)施工圖設(shè)計單位的專業(yè)施工圖設(shè)計并整理提交書面審核意見。幕墻顧問（ALT）工作內(nèi)容提供所有技術(shù)咨詢服務(wù)，其工作范圍包括項目各類幕墻及相關(guān)設(shè)施構(gòu)件的設(shè)計、進展及安裝視察。第一時期：概念設(shè)計建筑圖審核：審核幕墻外觀設(shè)計建筑圖，并針對可能被采納的各種不同幕墻系統(tǒng)進行評估，并提出下列建議。結(jié)構(gòu)體因地震及風(fēng)壓，所產(chǎn)生的位移對幕墻阻礙室外及室內(nèi)環(huán)境因素對幕墻性能的阻礙。(防火、隔熱、噪音)防火及防煙防水及排水等性能系統(tǒng)、材料及表面處理對成本的阻礙維護幕墻的維修及洗窗機系統(tǒng)的考慮建筑物位移與幕墻及幕墻系件室內(nèi)結(jié)構(gòu)的整合室外燈光及相關(guān)設(shè)施的協(xié)調(diào)與幕墻相關(guān)外觀設(shè)計的協(xié)調(diào)初步設(shè)計：提供主體大樓標準區(qū)域的初步設(shè)計，所有幕墻設(shè)計的圖面將為徒手畫的草圖型式，如有需要時，將一并提供以上設(shè)計的結(jié)構(gòu)計算。風(fēng)壓：針對幕墻所需的風(fēng)壓數(shù)據(jù)及風(fēng)洞試驗數(shù)據(jù)進行評估，并提出建議風(fēng)壓載重的要求及阻礙，并將風(fēng)洞試驗的風(fēng)壓載重要求列入設(shè)計考慮，以降低幕墻工程的成本。初步成本評估分析：針對已完成的初步設(shè)計，乙方將提供“初步成本評估分析”初步施工規(guī)范：與建筑師進展幕墻系統(tǒng)時，提供初步施工規(guī)范。乙方將協(xié)助建筑師及業(yè)主預(yù)備及送審與幕墻設(shè)計相關(guān)的政府審查。第二時期：建筑文件(細部設(shè)計)細部設(shè)計：依據(jù)初步設(shè)計的結(jié)果進展幕墻系統(tǒng)細部設(shè)計，結(jié)構(gòu)計算：提供結(jié)構(gòu)計算驗證設(shè)計的標準區(qū)域幕墻系統(tǒng)施工規(guī)范：依據(jù)地點性法規(guī)及中華人民共和國政府部門要求，提供細部的施工規(guī)范。成本估算及數(shù)量分析：依據(jù)細部設(shè)計及成本評估分析的結(jié)果，進行幕墻工程細部材料估算，并提供詳細的材料明細表及工程成本。建筑圖施工審核：提供建筑師的相關(guān)文件及施工圖審核，以確認文件與設(shè)計一致。第三時期：招標招標文件：提供幕墻招標文件的技術(shù)部分要求。投標廠商資格審核：會同建筑師預(yù)備承包商名單并須得到業(yè)主認同。幕墻工程進度表：與承包商及總承包協(xié)調(diào)，提供幕墻的工程進度表。審標：審核投標廠商的設(shè)計及提案。投標廠商面試：針對投標廠商的技術(shù)數(shù)據(jù)及面試結(jié)果，提供完整的技術(shù)評估分析報告及發(fā)包時的建議案。第四時期：風(fēng)雨試驗施工圖面審核：提供風(fēng)雨試驗施工圖面的審核，含下列各項：技術(shù)審核功能審核提供建議以提升幕墻系統(tǒng)結(jié)構(gòu)計算審核：提供風(fēng)雨試驗結(jié)構(gòu)計算的審核。風(fēng)雨試驗試體安裝：至實驗室視察試驗體的安裝，以確保其依施工圖面的要求進行裝設(shè)。于視察安裝過程中，記錄或拍照所有與施工圖面不同或修改的施工方式，并提出書面報告。見證測試：于測試時期，視察所有測試流程，紀錄或拍照所有測試過程、測試結(jié)果及任何缺失，并提出書面報告。第五時期：施工圖審核圖面審核：提供建筑物每個區(qū)域幕墻施工圖審核。。結(jié)構(gòu)計算：提供每個區(qū)域施工圖同時送審結(jié)構(gòu)計算審核。第六時期：工廠組裝及工地安裝視察工廠組裝視察次：指派合格的工程人員前往工廠進行視察。工地安裝視察次：在工地安裝時期，指派合格的工程人員前往工地進行視察。進度：審查幕墻承包商所提送的運輸打算、愛護措施、工地材料儲存、幕墻建筑施工程序及執(zhí)行打算等?？傭炇眨簠f(xié)助總驗收服務(wù)項目如下所列：依使用執(zhí)照申辦需求，配合建筑師執(zhí)行實際完工后的初步驗收并提供缺失記錄表給建筑師及業(yè)主。針對缺失提供改善建議，依業(yè)主或建筑師要求配合缺失改善后的驗收視察。審查幕墻承包商送審的竣工圖、保固證明、維修手冊及備料等，并協(xié)助建筑師及業(yè)主確認。配合建筑師執(zhí)行完工后的最后驗收，并提供缺失記錄表給建筑師及業(yè)主。針對缺失提供改善建議，依業(yè)主或建筑師要求配合缺失改善后的驗收視察。配合建筑師及質(zhì)檢單位，協(xié)助澄清幕墻承包商所提出的相關(guān)賠償爭議。燈光顧問（BPI）工作內(nèi)容方案設(shè)計時期預(yù)備初步之照明概念及意象來表現(xiàn)不同之照明效果及與結(jié)構(gòu)及建筑的關(guān)系提供兩個或兩個以上概念設(shè)計方案進行審核比較，并提供相應(yīng)方案設(shè)計的成本估算，以便進行方案評估及確定方案。與建筑師共同設(shè)計的燈光方案獲得認可后，應(yīng)提供一份詳細的成本預(yù)算。成本預(yù)算和方案將一起送交業(yè)主批準。設(shè)計成果中包括但不限于：方案設(shè)計概念講明、大樓總體燈光效果圖（至少兩個角度）；裙房、屋頂、主入口等專門燈光設(shè)計部位效果圖；大堂、電梯廳、衛(wèi)生間等室內(nèi)燈光效果圖；室外環(huán)境效果圖、燈具造價估算、電量估算等。擴初設(shè)計時期依照項目進展的情形，更新或修正相關(guān)的設(shè)計圖面，來講明變更之處。建議建筑師或其它顧問專門的燈具固定方式及非一般的施工方式，照明設(shè)計師應(yīng)提供相關(guān)節(jié)點草圖。提供燈具的一般性規(guī)范，并于燈具表中明列所有燈具的廠商型號及光源等。將該時期文件、圖面制作成文本，提交業(yè)主（含布燈平立面圖紙，部分燈具大樣草圖，燈具一般性規(guī)范，燈具表，操縱表，燈具預(yù)算）施工圖設(shè)計時期依照項目進展的情形，更新或修正相關(guān)的設(shè)計圖面，來講明變更之處。提供燈具規(guī)范及細部圖面，包括燈具描述、廠牌型號、光源類型、瓦特數(shù)、表面處理、安裝位置、數(shù)量及廠商聯(lián)系數(shù)據(jù)。所有專門的照明操縱系統(tǒng)，應(yīng)能讓建筑師及其它相關(guān)顧問了解以推舉適合的設(shè)備系統(tǒng)，來符合相關(guān)操縱機能要求。細部的電力規(guī)劃及規(guī)范應(yīng)由專業(yè)顧問負責(zé)，來配合大樓其它的標準照明操縱系統(tǒng)。將該時期文件、圖面制作成文本，提交業(yè)主（含布燈平立面圖紙，燈具安裝大樣圖，完整燈具規(guī)范，操縱回路，燈具表，操縱表，燈具及操縱預(yù)算）招標及施工時期協(xié)助甲方和建筑師評選燈具廠商審核施工制造圖shopdrawing、燈具樣本及操縱設(shè)備。建筑師及電氣工程師也需檢視由乙方所規(guī)范之施工制造圖shopdrawing及燈具在施工制造圖shopdrawing中若發(fā)生與現(xiàn)場狀況不合或無預(yù)期之燈具固定問題時，建筑師及其它顧問應(yīng)就細部微調(diào)圖面。至現(xiàn)場視察燈具的安裝情形。協(xié)助現(xiàn)場燈具之對焦及調(diào)光設(shè)定驗收時期提供驗收清單，紀錄現(xiàn)場與設(shè)計不符之處，并協(xié)助業(yè)主及建筑師解決方法。審核承包商提供的最終竣工圖。出席在現(xiàn)場最后評估及調(diào)整。阻礙整個設(shè)計體系的條件可能是溝通。因為為了追求設(shè)計的優(yōu)秀品質(zhì)，我們要求是紐約的KPF和BPI以及菲律賓的ALT來進行整個建筑的設(shè)計，因此中建大廈建立了每周一次上海設(shè)計協(xié)調(diào)會，每兩周一次視頻網(wǎng)絡(luò)設(shè)計會議的制度，來保證溝通的及時性和有效性。同時實行設(shè)計文件流轉(zhuǎn)制度，每一封設(shè)計文件均由整個設(shè)計團隊及時進行流轉(zhuǎn)，保證各專業(yè)設(shè)計無縫連接。解決了溝通問題后，剩下的阻礙因素確實是專業(yè)顧問的設(shè)計信心和興趣。關(guān)于那個問題的處理，全部有賴于業(yè)主的工作阻礙，只有業(yè)主通過詳細、深入的了解，對各顧問的工作給予及時、正確的確認，才有利于設(shè)計師工作熱情地連續(xù)。過多的業(yè)主姿態(tài)和指令反復(fù)，會讓這些優(yōu)秀的高級設(shè)計師產(chǎn)生應(yīng)付工作的情緒，造成對項目失去熱情，并阻礙整個設(shè)計品質(zhì)。能夠解決溝通限制并持續(xù)保持設(shè)計設(shè)計熱情地條件下，整個設(shè)計體系就能夠持續(xù)的良性運轉(zhuǎn)，對最終的設(shè)計成果起到特不重要的作用。設(shè)計節(jié)奏的把握國內(nèi)地產(chǎn)項目在獲得土地后，關(guān)于開發(fā)周期的操縱是特不緊迫的，而且涉及到報建、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)工作需要配合，因此關(guān)于高檔寫字樓所聘請的境外設(shè)計師而言，國內(nèi)的施工進度是相當快的，而且整個程序是特不混亂的。因此，就設(shè)計師本身而言，必須調(diào)整好以往的設(shè)計周期，適應(yīng)項目的進展節(jié)奏，排定合理的工序及出圖打算，這是特不必需的。中建大廈從設(shè)計初就排定總項目進展打算，然后由設(shè)計總包依照項目進展進度制定總設(shè)計打算，各顧問公司依照總設(shè)計打算排定自身的設(shè)計打算，最后由業(yè)主統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確定最終版設(shè)計打算，此打算是動態(tài)的，依照項目總體進度能夠隨時調(diào)整。排定打算的時候要緊要考慮，項目進展工作的搭界，保證好幾個關(guān)鍵性節(jié)點以及相應(yīng)圖紙的內(nèi)容，如此才能滿足快速的項目進展進度，把握好設(shè)計節(jié)奏。中建大廈制定了方案征詢圖紙、方案報建圖紙、初步設(shè)計各專業(yè)征詢圖紙、初步設(shè)計報建圖紙、施工圖送審圖紙、施工圖等六大類圖紙，并與進展部積極協(xié)調(diào)，確定各時期圖紙內(nèi)的具體內(nèi)容、涉及專業(yè)和深度，將設(shè)計的圖紙工作量達到最佳值，充分合理的操縱設(shè)計單位的工作量和進度。因此上述工作的關(guān)鍵是業(yè)主的設(shè)計思路要一直保持清晰，給予設(shè)計單位的打算也特不合理，如此才能夠保證進度的合理。在那個地點又要再次強調(diào)國內(nèi)設(shè)計總包的作用。因為相關(guān)工作，最終的實施單位差不多上國內(nèi)設(shè)計總包，因此它的配合程度，在一定意義上決定著項目進展的進度。中建國際在整個設(shè)計報建過程中特不及時的完成了相關(guān)節(jié)點，這特不重要。設(shè)計質(zhì)量的監(jiān)控關(guān)于境外設(shè)計師的設(shè)計質(zhì)量的衡量，不僅僅是從設(shè)計本身來體現(xiàn)，還要表現(xiàn)在圖紙設(shè)計與國內(nèi)施工工藝相吻合的程度，這一點特不的重要。中建大廈在設(shè)計初期就像KPF提供了成本預(yù)算以及建議選用的材料品種，如此就給KPF一個明確的設(shè)計方向，以排除不必要的白費。盡管如此操縱，然而依舊出現(xiàn)了專門多問題。在KPF的幕墻設(shè)計中，KPF在大堂幕墻中能夠設(shè)計了一種點支式幕墻的支撐爪鍵，然而它并未考慮到國內(nèi)加工工藝的可行性，過于強調(diào)這種爪鍵的專門性，而作為業(yè)主，我們也過于支持KPF這種較確實專業(yè)精神，導(dǎo)致這種爪鍵專門定制加工，在花費了昂貴的設(shè)計費用后，還損失了大量寶貴的時刻。在塔樓幕墻設(shè)計中也出現(xiàn)了類似問題，KPF要求單元板塊的密封膠的顏色必須為特制的灰色膠，而這種膠只有國外進口才有，同時加工需要兩個月時刻，然而KPF在那個問題的處理上又出現(xiàn)了建筑師特有的執(zhí)著精神，堅持不肯讓步，并認為這會對設(shè)計起到重大的阻礙，因此我們支持了KPF的這種方法。但是最終事實證明，這兩種設(shè)計要求對最終建筑作品的實施效果并未有多大的阻礙。關(guān)于施工圖總包的境內(nèi)設(shè)計單位而言，其設(shè)計質(zhì)量的評價標準確實是設(shè)計完善、設(shè)計合理。同時在設(shè)計工程中要求KPF對中建國際的圖紙進行審核以幸免中建國際隊KPF的圖紙不了解，產(chǎn)生深化上的不完善，以操縱其設(shè)計質(zhì)量。中建大廈最終的施工圖也出現(xiàn)了一些問題。要緊包括兩方面：一方面是施工圖設(shè)計單位的態(tài)度不認真造成的；另一方面是各顧問向施工圖單位交底不認真造成的，如下：第一種問題要緊表現(xiàn)在：中建國際在進行建筑外輪廓設(shè)計時，并未認真核對KPF的圖紙，只是一味的按照自己的相關(guān)圖紙進行建筑和結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計，態(tài)度嚴峻不認真，造成最終現(xiàn)場實施的樓板與KPF的幕墻定位有偏差，不得不通過幕墻轉(zhuǎn)接件來消化誤差尺寸，造成了額外成本的產(chǎn)生。第二種問題要緊表現(xiàn)在：KPF以及燈光、機電等顧問在室內(nèi)設(shè)計時并未向中建國際交待清晰一些關(guān)鍵設(shè)計部位的專門要求，導(dǎo)致中建國際并未預(yù)留或預(yù)埋。比如大堂核心筒的裝飾外墻，外玻璃面是固定在后加的鋼結(jié)構(gòu)上，因為中建國際并未設(shè)計相關(guān)墻體在此位置。綜上所述，關(guān)于設(shè)計質(zhì)量的監(jiān)控，一方面要積極調(diào)動設(shè)計單位的工作主動性，另一方面也要加強自身的設(shè)計能力，提高對各類問題的預(yù)見性，完善審圖機制，充分利用各方資源，如此才能將設(shè)計質(zhì)量進行有效操縱。設(shè)計變更的操縱設(shè)計變更是一個項目設(shè)計治理工作操縱的重點，而且是會產(chǎn)生較大的問題。中建大廈在施工過程中為了減少設(shè)計變更的阻礙，首先是在施工圖設(shè)計時期進行了3輪審圖，將設(shè)計盡可能完善；再次，在實施工程中，假如出現(xiàn)設(shè)計變更，現(xiàn)對變更進行評估，確定是否屬于必須變更類；假如是必須變更，再由合約部核價，各相關(guān)部門依照相關(guān)費用，提供更合適的方法；最后再形成發(fā)至現(xiàn)場的設(shè)計變更，由此減少設(shè)計變更帶來的阻礙。盡管做到了上述程序，然而中建大廈依舊不可幸免的出現(xiàn)了各種變更，要緊分為如下幾類：第一類：圖紙不完善。此種問題造成的緣故要緊是為了配合項目進度，要提供合約部一版招標圖，而招標圖的深度并不能達到施工要求，在最終施工圖提供的時候，必定帶來一些額外的補充，勢必會帶來費用的增加。關(guān)于此類問題，為了保證進度，這種問題不可幸免，作為設(shè)計治理部，只能夠不斷完善經(jīng)驗，用自身經(jīng)驗經(jīng)驗盡可能的督促設(shè)計單位提供相對完善的招標圖紙。第二類：過分追求設(shè)計細節(jié)。因為中建大廈是上海公司第一個寫字樓項目，而且是一個相對高端的項目，因此在設(shè)計時期，由于自身經(jīng)驗的限制，只能過于遷就于KPF的設(shè)計，導(dǎo)致KPF對細節(jié)的追求不斷造成設(shè)計變更的產(chǎn)生，就如電梯轎廂面板這種如此細微的地點KPF都對上面的刻線有1mm到2mm的爭吵，事實證明這種細節(jié)會產(chǎn)生無謂的白費。對設(shè)計本身并無實質(zhì)性阻礙。此種變更值得商榷。第三類：設(shè)計材料選擇的不合理。KPF作為境外優(yōu)秀設(shè)計師，他在將優(yōu)秀設(shè)計理念帶入項目的同時，也帶入了一些新的材料，而這些材料并未得到廣泛的應(yīng)用和國內(nèi)實踐證明，因此帶來了許多風(fēng)險性，而關(guān)于我們這種成本和時刻雙要求的項目，關(guān)于新材料的使用風(fēng)險相應(yīng)增大，最終會帶來額外的變更。比如：中建大廈的電梯停吊頂和墻面材料。吊頂KPF選用的是銀箔工藝，而這種材料，國內(nèi)的做法確實是做毛躁，而KPF要求做光滑，這嚴峻違背了施工條件，最終效果特不差，導(dǎo)致我們最終尋求的能夠提到的陽極氧化鋁塑板。而墻面要求的是微晶石磨面工藝，國內(nèi)微晶石是玻璃制品，均采納光面，而磨過后，導(dǎo)致玻璃體內(nèi)部的氣泡變成了小洞，最終依舊調(diào)整了設(shè)計，而最終效果依舊能夠同意的。綜上所述，設(shè)計變更在一個項目真正的實施過程中是不可幸免的，然而我們應(yīng)積極提升自身經(jīng)驗，詳細地分析、研究和比較，將設(shè)計變更的數(shù)量和規(guī)模操縱在最小的范圍內(nèi)。中建大廈的一個有效的嘗試是樣板先行工藝，不管是外幕墻或是室內(nèi)裝飾，設(shè)計師在施工前期先明確一些重要的對效果有阻礙的材料和工藝，施工單位在大面積施工前將這些材料和工藝先行在現(xiàn)場制作1：1實體樣板，但得到建筑師確認后，在大面積開始備料和施工，這在一定程度上減少了變更的成本。設(shè)計單位的評估中建大廈那個設(shè)計團隊里，匯聚的差不多上各行業(yè)的一流設(shè)計師，自身水平都專門高，而且這些優(yōu)勢在中建大廈的整個設(shè)計過程中也得到和專門好的體現(xiàn)。KPF是一個優(yōu)秀的設(shè)計單位，在整個項目設(shè)計過程中，對設(shè)計細節(jié)的把握以及整個設(shè)計團隊的協(xié)作為業(yè)主提供了專門大的關(guān)心，敬業(yè)、專業(yè)、細致、主動是KPF設(shè)計的原則。中建國際總的來講依舊一個比較負責(zé)任的設(shè)計單位，盡管過程中出現(xiàn)了一些問題，然而最終能夠較好的配合業(yè)主完成了整個項目的設(shè)計工作，有可能是個不設(shè)計師的問題，中建國際在某些方面的專業(yè)性和敬業(yè)性上還有待改進。邁進機電、茂盛結(jié)構(gòu)也是值得信賴的設(shè)計顧問，分不在機電和結(jié)構(gòu)專業(yè)給予整個設(shè)計團隊有力的支持。ALT幕墻顧問，在整個設(shè)計后期及施工圖審核時期由于公司內(nèi)部緣故，出現(xiàn)了配合不積極的現(xiàn)象，同時整個公司在后期關(guān)于項目的支持力度也不夠，因此不建議再次使用。BPI燈光顧問，在設(shè)計方案時期體現(xiàn)了專門好的專業(yè)設(shè)計水平，然而在招標及后期實施時期配合不夠，對現(xiàn)場的效果把控及國內(nèi)燈具仿造操縱力度也不夠。設(shè)計進度評估項目設(shè)計進度的變動分析如下表：合同約定周期（天）實際產(chǎn)生時刻（天）變動時刻（天）概念設(shè)計56648方案設(shè)計8412339擴初設(shè)計11217058施工圖設(shè)計樁基部分14184地下部分307040地上部分120323203合計416768352系列1：合同/系列2：實際緣故分析：原合同約定的設(shè)計周期差不多差不多上按時完成的，上述表格體現(xiàn)的誤差，要緊緣故為：每一步設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果都需要業(yè)主內(nèi)部溝通確認，此部分時刻在合約中并未約束；設(shè)計合同中的時刻為不阻礙施工的關(guān)鍵時刻節(jié)點，但各時期圖紙需要不斷的完善和深化，此部分時刻并未在合約中完善。附：中建大廈各時期詳細進度情況一覽建筑設(shè)計（KPF共577天） 2004年5月24日－2006年3月26日概念設(shè)計64天2004年5月24日－2004年7月26日50％概念設(shè)計完成26天概念設(shè)計中期匯報3天100％概念設(shè)計完成32天概念設(shè)計成果匯報3天方案設(shè)計123天 2004年9月10日－2005年1月10日50％方案設(shè)計完成36天方案設(shè)計中期匯報3天集團聯(lián)合評審3天100％方案設(shè)計完成50天方案匯報完成3天集團評審14天董事會匯報14天擴初設(shè)計272天 2005年3月5日－2005年12月1日50％擴初設(shè)計完成173天擴初設(shè)計中期匯報7天100％擴初設(shè)計完成 84天擴初設(shè)計匯報7天報集團備案 1天施工圖設(shè)計118天2005年12月1日－2006年3月26日公共部位室內(nèi)設(shè)計56天幕墻節(jié)點設(shè)計62天機電結(jié)構(gòu)設(shè)計（邁進、茂盛共328天）2004年6月10日－2005年5月30日概念設(shè)計83天2004年6月10日－2004年8月31日方案設(shè)計46天2004年9月28日－2004年11月12日方案報建文本制作14天方案設(shè)計完成32天擴初設(shè)計199天 2004年11月13日－2005年5月30日擴初報建文本制作105天抗震專項報建文本制作14天擴初設(shè)計完成119天境內(nèi)圖紙設(shè)計（中建國際共702天 ）2004年5月24日－2006年4月25日概念設(shè)計68天2004年5月24日－2004年7月30日方案設(shè)計152天2004年9月10日－2005年2月8日方案報建文本制作14天方案評審會召開63天取得方案評審意見61天擴初設(shè)計156天2004年12月11日－2005年5月15日擴初報審文本制作80天依照方案意見調(diào)整擴初 7天擴初評審會召開53天取得擴初報審意見23天施工圖設(shè)計421天2005年3月1日－2006年4月25日地下部分施工圖98天2005年3月1日－2005年6月6日試樁圖完成7天樁基招標圖完成7天樁基調(diào)整施工圖完成3天樁基施工圖審圖完成1天結(jié)構(gòu)招標圖設(shè)計30天留洞圖完成5天人防施工圖設(shè)計30天結(jié)構(gòu)招標圖審圖15天地上部分施工圖323天2005年6月7日－2006年4月25日建筑招標圖設(shè)計116天結(jié)構(gòu)招標圖設(shè)計116天機電招標圖設(shè)計116天地上部分施工圖審圖25天全部施工圖完成60天公共部位裝飾施工圖設(shè)計120天其他部位裝飾施工圖設(shè)計30天景觀施工圖設(shè)計40天幕墻施工圖設(shè)計60天燈光照明施工圖設(shè)計30天幕墻設(shè)計（ALT共323天）2005年3月15日－2006年1月31日 初步設(shè)計120天 深化圖完成139天 招標圖設(shè)計64天 燈光設(shè)計（BPI共167天）2005年9月15日－2006年2月28日確定燈光設(shè)計單位77天配合進行燈光方案設(shè)計60天燈光施工圖設(shè)計30天項目設(shè)計治理工作的建議建筑設(shè)計溝通方式要緊以e-mail、電話、視頻會議為主，設(shè)計師現(xiàn)場視察及交流為輔，保持24小時溝通，但在具體問題的解決上效率依舊專門低。中建國際在具體實施上與專業(yè)顧問（茂盛、邁進）有抵觸情況。建議在初期確定好職責(zé)范圍。明確各時期兩家公司的責(zé)任及權(quán)限，并在過程中充分體現(xiàn)。時刻節(jié)點的操縱，（應(yīng)考慮到不同境外設(shè)計公司的工作流程、本地是否有對本項目負責(zé)的資深設(shè)計師等）因?qū)懽謽琼椖恐芷陂L，設(shè)計單位的人員變動比較大，應(yīng)有措施操縱。幕墻、日照、環(huán)保、抗震、地鐵等專項研究應(yīng)提早進行。模型、效果圖、動畫等設(shè)計表現(xiàn)工作未明確。要求境外設(shè)計單位承擔(dān)對施工圖設(shè)計單位圖紙審核的工作。裝修設(shè)計境外設(shè)計單位提供的材料及樣板為境外材料，加工工藝也為境外工藝，導(dǎo)致招標送樣的材料確定以及現(xiàn)場施工效果專門難達到設(shè)計要求。建議裝修設(shè)計盡可能找境內(nèi)設(shè)計師。境外設(shè)計公司的設(shè)計師在國外，關(guān)于裝修這種進度較快的施工問題專門難及時反饋，阻礙項目進度。境外設(shè)計公司關(guān)于原設(shè)計，是在樣板施工過程中不斷完善及調(diào)整，關(guān)于進度及成本操縱不利。幕墻設(shè)計中建大廈幕墻顧問直接對業(yè)主負責(zé)，產(chǎn)生了與KPF工作時刻不同步，額外增加協(xié)調(diào)工作量，阻礙工程進度。建議在境外設(shè)計單位的設(shè)計工作正增加對幕墻專業(yè)的約束和審核。ALT的審圖工作在菲律賓進行，因為時刻及空間的差異，阻礙了工作效率。建議幕墻顧問最好在本地有技術(shù)負責(zé)人。機電設(shè)計在前期方案確定時期利用好專業(yè)顧問的專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗，同是協(xié)調(diào)好中建國際與二者的關(guān)系對項目順利進展有重要作用。燈光設(shè)計境外設(shè)計公司的方案均為進口燈具，招標需要提供替代產(chǎn)品，造成時刻的延誤以及成本操縱的難度。建議選擇境內(nèi)施工圖設(shè)計單位。燈具光源的專門性，會增加后期維護成本的增加。建議在追求效果的同時嚴格操縱成本?！卷椖繝I銷工作評估】項目投資時市場推斷與定位項目可研及定位時期市場情況依照項目投資可研時期調(diào)查結(jié)論，從1999年起至2004年上海市甲級辦公樓市場保持良好的進展態(tài)勢，每年的吸納量均大于市場供應(yīng)量，存量甲級辦公樓逐步消化完畢，市場空置率大幅下降，租售價格有較大漲幅。2004年和2005年市場供需缺口較大，市場供不應(yīng)求，這種狀況要到2006年后方能逐步得到緩解，但在2007年和2008年可能將是市場供應(yīng)的高峰，屆時競爭將較為激烈?？赡苌虾＜准墝懽謽鞘袌鲈诮窈髱啄陮３址€(wěn)定走勢，每年新增供應(yīng)量均保持在500,000平方米左右。中建大廈所在的浦東陸家嘴地區(qū)分為小陸家嘴核心區(qū)和竹園商貿(mào)區(qū)兩個板塊，小陸家嘴屬于陸家嘴地區(qū)的核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)標志性建筑眾多，如金茂大廈、中銀大廈和交銀大廈等，金融行業(yè)（銀行、保險和證券為主）客戶占到該區(qū)域的50%以上，同時該區(qū)域辦公樓的租金水平處于上海的最高端，平均租金約為0.75美元/m2*天；竹園商貿(mào)區(qū)則要緊以省部樓宇為主，除辦公樓外尚有較多高級酒店和賓館，區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)辦公樓較少，在區(qū)域形象和享受政策方面與小陸家嘴相比處于劣勢，辦公樓租金與小陸家嘴有較大差距，平均租金約為0.5美元/m2*天。租戶中金融企業(yè)所占比例明顯降低（約30%），同時以基金、投資公司、證券等非銀行、保險公司為主，同時貿(mào)易和通訊IT業(yè)也占有較大比重，相對而言所吸引的境外企業(yè)也略少。隨著竹園商貿(mào)區(qū)寫字樓項目的陸續(xù)建成，其商務(wù)氛圍必將得到進一步的提升。但同時區(qū)域內(nèi)較為集中的供應(yīng)量也將使寫字樓項目面臨一定的招商壓力。作為規(guī)劃中的商貿(mào)區(qū)，竹園現(xiàn)在的商務(wù)氛圍正在形成，陸家嘴商務(wù)中心區(qū)的擴張推動了竹園商貿(mào)區(qū)的進展，而跨國制造型企業(yè)由于在金橋、張江高科以及外高橋的開發(fā)區(qū)設(shè)廠，他們大都選擇在竹園租賃自己的寫字樓，也為竹園商貿(mào)區(qū)提供了租戶來源。浦東要緊辦公樓項目租金情況表（匯率為8.27左右）樓盤項目層數(shù)進展商租金報價（平方米/天）出租率物業(yè)治理費（平方米/月）車位（個/月）所屬區(qū)域金茂大廈88中國金茂（集團）股份有限公司USD1.0-1.595%USD4.50USD180小陸家嘴匯豐大廈46森茂國際房地產(chǎn)有限公司USD1.3-1.590%USD5.00USD130小陸家嘴招商局大廈40上海招商局USD0.6598%USD3.3USD150小陸家嘴京銀大廈39上海京銀大廈建設(shè)進展有限公司USD0.4598%USD3.00USD160小陸家嘴浦項商務(wù)廣場34上海浦項房地產(chǎn)開發(fā)有限公司USD0.6592%USD3.50USD150竹園商貿(mào)區(qū)期貨大廈37長江經(jīng)濟聯(lián)合進展集團公司USD0.60100%USD3.40USD60竹園商貿(mào)區(qū)湯臣國際金融中心25湯臣嘉地房地產(chǎn)有限公司USD0.5098%USD3.00USD100竹園商貿(mào)區(qū)華都大廈30上海市農(nóng)工商集團總公司USD0.4598%USD2.90USD75竹園商貿(mào)區(qū)上海甲級寫字樓可能以后供應(yīng)可能各年供應(yīng)量2005年：所在區(qū)域項目名稱供應(yīng)量物業(yè)等級供應(yīng)時刻陸家嘴上海銀行大廈85,000平方米A第一季度花旗銀行大廈89,000平方米A+第一季度中融世紀廣場60,000平方米A第二季度匯亞大廈60,000平方米A+第三季度徐匯區(qū)嘉華中心66,000平方米A+第一季度港匯廣場94,940平方米A+第一季度黃浦區(qū)都市總部大廈40,952平方米A第四季度靜安區(qū)中央大廈65,000平方米A+第四季度2006年：所在區(qū)域項目名稱供應(yīng)量物業(yè)等級供應(yīng)時刻陸家嘴印尼黃金置地78,066平方米A+第二季度合生國際大廈50,000平方米A待定高寶金融中心79,016平方米A待定城建國際中心60,000平方米A待定國際證券大廈44,100平方米A待定徐匯區(qū)中青旅大廈42,618平方米A第一季度靜安區(qū)越洋大廈79,470平方米A+第一季度會德豐大廈84,075平方米A+第四季度恒隆廣場二期80,000平方米A+待定以后其他供應(yīng)量：所在區(qū)域項目名稱供應(yīng)量物業(yè)等級供應(yīng)時刻陸家嘴中融碧玉藍天100,000平方米A+2007年TreasureOrientalDev.Building80,000平方米A待定環(huán)球金融中心226,380平方米A+2009年伊藤忠大廈38,700平方米A待定平安保險大廈90,000平方米A待定徐匯區(qū)萬都襄陽路項目75,000平方米A待定靜安區(qū)大中立項目71,000平方米A待定嘉里中心二期67,000平方米A待定盧灣區(qū)企業(yè)天地三期59,000平方米A待定部分代表性項目概覽合生國際大廈會德豐大廈越洋大廈越洋大廈將于2007年供應(yīng)市場。該項目共計48層，總體量約88,000平方米，具體得房率待定。合生國際大廈將于2006年供應(yīng)市場。該項目共計37層，總體量約越洋大廈將于2007年供應(yīng)市場。該項目共計48層，總體量約88,合生國際大廈將于2006年供應(yīng)市場。該項目共計37層，總體量約40,會德豐大廈將于2006年供應(yīng)市場。該項目共計58層，總體量約114,印尼黃金置地高寶金融中心城建國際城建國際項目將于2006年供應(yīng)市場。該項目共計25層，總體量約60城建國際項目將于2006年供應(yīng)市場。該項目共計25層，總體量約60,印尼黃金置地項目將于2005年供應(yīng)市場。該項目共計40層，總體量約98,高寶金融中心將于2006年供應(yīng)市場。該項目共計43層，總體量約高寶金融中心將于2006年供應(yīng)市場。該項目共計43層，總體量約79,上述代表性項目原可能在2007年前將大部分完工，進入項目推廣租賃時期，成為以后2007年甲級寫字樓市場供應(yīng)的要緊項目，但由于寫字樓項目在項目投資、設(shè)計、報建、施工等方面都存在較大的不確定性造成實際進度滯后的緣故，實際除城建國際項目準時竣工外，其余項目均延后至2008年竣工，其中合生國際大廈（建設(shè)期轉(zhuǎn)讓予韓國基金更名為“以后資產(chǎn)大廈”）、高寶金融中心、印尼黃金置地大廈由于地處浦東小陸家嘴地區(qū)，中低區(qū)租賃價格與中建大廈整體價格段接近成為要緊競爭項目。項目建筑定位經(jīng)對上海、浦東、竹園商貿(mào)區(qū)三個層面甲級寫字樓市場的認真調(diào)研，依照對典型項目及典型企業(yè)的分析，確立金融企業(yè)、中型企業(yè)、三資企業(yè)將會是以后本項目的要緊目標客戶群，在產(chǎn)品的定位上應(yīng)關(guān)注這部分客戶群對辦公樓的相關(guān)需求。中建大廈位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)已形成了高檔商務(wù)辦公環(huán)境，周邊交通極為便捷，適合進展高檔辦公樓項目。中建大廈定位為甲級寫字樓，具有人性化的、生態(tài)的、智能化的、高效的、綜合性特點的辦公樓項目。項目定位需具有一定的前瞻性，在滿足當前辦公樓功能和形象要求的基礎(chǔ)上，適當考慮以后市場的需求。中建大廈在樹立外在良好形象的同時，需滿足較好的投資回報，努力尋求樓宇品質(zhì)、功能與收益的最佳平衡點。以此為動身點，對樓宇的各項硬件標準進行了定位。層高和凈高參考項目層數(shù)總高度（米）層高（m）室內(nèi)凈高（m）浦項商務(wù)廣場341404.12.70匯豐銀行462063.92.70震旦廣場381584.02.70浦發(fā)銀行341533.92.7505年前后市場上高檔甲級辦公樓室內(nèi)凈高（裝修后）為2.70－2.75米，層高3.9－4.2米，層高相差較大與樓宇所采納的結(jié)構(gòu)形式、通風(fēng)等管道的高度有關(guān)。按此標準計算，中建大廈140米高度可建33－35層。建議中建大廈室內(nèi)凈高為2.70－2.80米。標準層和得房率參考項目標準層面積（m2）標準層形式得房率最小分隔面積（m2）浦項商務(wù)廣場1,65562%120匯豐銀行1,90075%75震旦廣場2,22670%500浦發(fā)銀行1,70065%80華都大廈1,32067%9805年前后市場上辦公樓標準層以正方形或長方形為主，標準層面積大都為1,700－2,200平方米，得房率一般在65%－75%的范圍內(nèi)。辦公樓得房率與標準層形狀以及標準層面積有較大關(guān)系。最小分隔面積80－120平方米。本項目可建33－35層，地上建筑面積約7.3萬平方米，適當單獨考慮裙房面積，標準層面積約1,800－2,000平方米。建議本項目標準層面積1,700－2,200平方米，得房率在建筑層高方面，項目建成后市場實踐發(fā)覺，許多新建的甲級寫字樓紛紛把凈高定在了2.75-2.80米，中建大廈的層高也符合了這一趨勢；標準層面積上，2,地下車位參考項目按照規(guī)范要求應(yīng)設(shè)置車位數(shù)地下車位實際數(shù)量辦公樓面積與地下車位關(guān)系地下車位形式使用情況浦項商務(wù)廣場30279371m2全部為地面式車位（B2-B4）使用率約35%（即278個）匯豐銀行426360228m2B1-B4均設(shè)有停車位，B1局部為后來改造的機械式車位，B2－B4為地面式車位。地下車位已不能滿足需求，依靠地面解決50個車位華都大廈206150247m2全部為地面式車位地下車位現(xiàn)已不能滿足需求，依靠地面停車解決部分停車注：規(guī)范要求辦公樓200m2/個車位（含地上），商業(yè)400m從以上三個項目的地下車位設(shè)置形式差不多為地面式停車，匯豐因車位不足在層高相對稍高的地下一層設(shè)置了部分機械式停車位，中銀大廈也因車位不足局部改造成機械式停車位。目前，多數(shù)使用者尚不太同意機械式停車。除浦項的車位配置標準較高外，其余兩個項目配置標準較低，需依靠部分地面停車來滿足規(guī)范要求。浦項的配置標準接近國家規(guī)范的3倍，目前使用率不高（約35%），而匯豐和華都的車位現(xiàn)均已不能滿足使用需求?？赡芙窈笥密嚁?shù)量將大大提高，應(yīng)該在車位設(shè)置上具有一定的前瞻性，并爭取為以后的擴容制造空間，如將地下某層層高加高，以便以后設(shè)置成機械式車位。浦項辦公樓面積與地下車位數(shù)的關(guān)系是71m2/個，而匯豐和華都分不是228m2/個、247m2/個。建議本項目按照175m2/個的標準配置地下地面式車位，即約11.5個車位/層（標準層按照外立面外立面簡潔、氣派，采納進口玻璃幕墻或石材幕墻，可考慮智能呼吸式雙層幕墻，保證各分隔單元均可開窗自然通風(fēng)。充分利用自然光，處理好遮陽與反光問題。采納墻體保和氣外窗熱傳導(dǎo)技術(shù)，降低傳導(dǎo)系數(shù)，以節(jié)約能源。室內(nèi)裝修大堂挑高并采納大理石裝修，大堂建議在商務(wù)功能的基礎(chǔ)上增設(shè)休閑功能，配置公共休閑接洽區(qū)或中庭綠化；電梯間為不銹鋼、大理石；標準層公共走廊的地面鋪高級地毯，墻面應(yīng)為高級漆或墻紙，設(shè)有吊頂、照明燈和自動窗簾；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，并采納節(jié)水技術(shù)；每層設(shè)有公共茶水間。5A智能化樓宇自動化系統(tǒng)(BA)，包括：冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯治理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)。通訊自動化系統(tǒng)(CA)，包括：雙向電視電話會議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字式用戶交換機系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。保安自動化系統(tǒng)(SA)，包括：監(jiān)視電視系統(tǒng)、通道操縱系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。消防自動化系統(tǒng)(FA)，包括：自動警報探測系統(tǒng)、CO2滅火系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)系統(tǒng)及消火栓系統(tǒng)。辦公自動化系統(tǒng)(OA)，包括：計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)治理計算機系統(tǒng)。配置及功能要求本大廈應(yīng)在辦公環(huán)境的人性化（健康、便捷、舒適）、辦公自動化程度以及整體運營低能耗方面達到較高水平，室內(nèi)整體能耗較低。建議采納如下技術(shù)：能滿足大廈24小時全天候辦公的需求，并解決某樓層局部單獨使用中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及大廈安全等方面的問題。在辦公區(qū)域盡可能采納無柱大空間，提高辦公使用率，可靈活分隔租售。具有較高數(shù)字化程度的樓宇自控系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)、視音頻會議系統(tǒng)。樓宇各種自控體系之間能夠相互配合、兼容。高效節(jié)能電梯和數(shù)控變頻水泵，提高機械效率。采納高效中央空調(diào)系統(tǒng)，多級空調(diào)機組和冰蓄冷相結(jié)合，以節(jié)能、節(jié)約運營成本。內(nèi)外新風(fēng)和廢氣的充分熱交換，達到較高的熱回收率。利用空氣熱壓原理有效組織自然通風(fēng)系統(tǒng)，保證大廈內(nèi)足夠的新風(fēng)量。進行綜合布線，室內(nèi)地面使用架空地板，以利于用戶靈活布線（包括強電、弱電、通訊等）?？煽紤]無線局域網(wǎng)技術(shù)。設(shè)置衛(wèi)星天線，保證通訊暢通。合理設(shè)置電梯組（群），保證人流通暢、高效。采納低有害揮發(fā)物的環(huán)保建材；較高的綠化率和屋頂花園設(shè)計；有安全報警，加強大廈防災(zāi)、防暴能力。節(jié)能燈具輔以自動數(shù)字調(diào)光，能夠降低能耗并增加亮度。中建大廈項目樓宇品質(zhì)應(yīng)達到標準甲級的標準，同時在部分功能和所用材料上達到國際級標準或有所突破，做到生態(tài)、節(jié)能、人性化、高效。針對甲級寫字樓的要求和以后客戶的需求，對電梯運行速度，中央空調(diào)的配置、智能化系統(tǒng)等均提出了相應(yīng)的要求，如電梯等待時刻不高于30秒等硬件指標均滿足了國際性甲級寫字樓標準?？蛻舳ㄎ粡谋卷椖克鶎賲^(qū)位特征、樓宇品質(zhì)定位、消費者調(diào)研分析和股東方的使用要求來看，本項目客戶行業(yè)組成將以金融、電子IT、貿(mào)易、建筑及房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)和機械制造等為主，其中金融將占有較大比重，但區(qū)不于小陸家嘴地區(qū)的是，本大廈吸引的金融企業(yè)將以非銀行和保險類的基金、證券和投資機構(gòu)為主。從企業(yè)性質(zhì)來看，將以境外和港澳臺地區(qū)為主，約占60%；國內(nèi)企業(yè)則約40%左右。從企業(yè)規(guī)模來看，將以中型企業(yè)為主，約40%；其次為小型企業(yè)，約35%；而大型企業(yè)約占25%。本項目客戶定位為（按照面積統(tǒng)計）：客戶要緊行業(yè)金融約35%電子IT約15%貿(mào)易約15%建筑及地產(chǎn)約12%咨詢服務(wù)約10%機械制造約8%其它約5%客戶企業(yè)性質(zhì)境外企業(yè)約40%港澳臺企業(yè)約20%國內(nèi)企業(yè)約40%客戶企業(yè)規(guī)模大型企業(yè)約25%中型企業(yè)約40%小型企業(yè)約35%若按照公司數(shù)量來看，小型企業(yè)所占比例將達到甚至超過50%，但因該類企業(yè)大都租賃面積較小，因而從租賃面積來看所占比例約為35%。從項目投入租賃的實際情況來看，整層以上租賃的客戶達到了2/3以上，客戶中外資企業(yè)達到了2/3以上，差不多符合項目定位時的預(yù)期。而金融類企業(yè)的入駐比例則超過了50％