房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會(huì)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會(huì)計(jì)第一頁，共83頁。2．“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。注意：開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的區(qū)別業(yè)務(wù)招待費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、租賃費(fèi)、違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門行政處罰款等。已建未售房屋的物業(yè)看管費(fèi)、售樓處發(fā)生的水電費(fèi)、辦公費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)等10/16/2022第二頁，共83頁?！妒┕?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定

管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢（減盤盈）損失，以及其他管理費(fèi)用。

10/16/2022第三頁，共83頁。銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費(fèi)用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等。

10/16/2022第四頁，共83頁。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。10/16/2022第五頁，共83頁。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。10/16/2022第六頁，共83頁。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用

成本項(xiàng)目土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本

開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用10/16/2022第七頁，共83頁。(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序1．歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。(1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)用”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(3)將“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)用，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。10/16/2022第八頁，共83頁。2．計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。3．按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。10/16/2022第九頁，共83頁。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用

成本項(xiàng)目土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本

開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用歸集土地房屋配套設(shè)施代建工程

開發(fā)產(chǎn)品分配銷售出租10/16/2022第十頁，共83頁。五、土地開發(fā)的成本核算一、土地開發(fā)成本科目的設(shè)置 開發(fā)成本—土地開發(fā)二土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配見下圖10/16/2022第十一頁，共83頁。10/16/2022第十二頁，共83頁。（三）舉例

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：①支付土地出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費(fèi))25000000貸：銀行存款25000000②支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費(fèi))5500000貸：銀行存款550000010/16/2022第十三頁，共83頁。③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費(fèi))210000貸：銀行存款210000④支付土石方費(fèi)用5500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費(fèi))5500000貸：銀行存款5500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款1500000元：借：開發(fā)成本—土地—梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1500000貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè)150000010/16/2022第十四頁，共83頁。⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園)9427500主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500貸：開發(fā)成本——土地——梁園3771000010/16/2022第十五頁，共83頁。注意：土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權(quán)，在未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按照本制度規(guī)定的期限攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。10/16/2022第十六頁，共83頁。例：某企業(yè)于2002年7月15日購(gòu)入土地使用權(quán)。有效期為70年，面積為1000畝，每畝購(gòu)價(jià)為14萬，于2003年1月20日開發(fā)其中的100畝，有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間為2003年1月⑴取得土地使用權(quán)時(shí)：借：無形資產(chǎn)14000萬貸：銀行存款14000萬⑵2002年12月30日攤銷無形資產(chǎn)＝14×1000÷70÷2＝100萬借：管理費(fèi)用100萬貸：無形資產(chǎn)100萬10/16/2022第十七頁，共83頁。⑶2003年1月20日使用100畝土地時(shí)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金額＝（每單位面積的購(gòu)價(jià)－作為無形資產(chǎn)已攤銷額）×該項(xiàng)目占地面積＝（14萬－14÷70÷2）×100＝1390萬借：開發(fā)成本-土地1390萬貸：無形資產(chǎn)1390萬10/16/2022第十八頁，共83頁。六、房屋開發(fā)的成本核算（一）房屋開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)房屋所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用開發(fā)成本—房屋開發(fā)按房屋的性質(zhì)和用途設(shè)置“商品房”、“經(jīng)營(yíng)房”、“周轉(zhuǎn)房”、“代建房”等明細(xì)科目

（二）房屋開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配見下圖10/16/2022第十九頁，共83頁。10/16/2022第二十頁，共83頁。舉例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安樂開發(fā)小區(qū)，在2004年度內(nèi)，共發(fā)生下列土地開發(fā)支出和有關(guān)土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：1、用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)525,000元2、應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款125,000元3、用銀行存款支付建筑公司基礎(chǔ)設(shè)施工程款150,000元上列各項(xiàng)土地開發(fā)支出，按各開發(fā)產(chǎn)品用地面積進(jìn)行分配，各開發(fā)產(chǎn)品用地面積如下： 201商品房 2,000平方米 202商品房 3,000平方米 301出租房 2,000平方米 401商品性土地 10,000平方米 451自用土地 8,000平方米4、401商品性土地應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)用為40,000元。10/16/2022第二十一頁，共83頁。5、401商品性土地和451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收，等待以后轉(zhuǎn)讓和用作房屋的建造。6、451自用土地根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，用于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房，自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進(jìn)行分配。各幢房屋用地面積如下： 203商品房 3,000平方米 302出租房 3,000平方米 351周轉(zhuǎn)房 2,000平方米10/16/2022第二十二頁，共83頁。1、交付拆遷費(fèi) 借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（201工程） 42,000—商品房（202工程）63,000—經(jīng)營(yíng)房（301工程） 42,000開發(fā)成本-土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)(401工)210,000 —自用土地開發(fā)(412工程)168,000貸：銀行存款525,00010/16/2022第二十三頁，共83頁。2、承付前期工程款借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（201工程）10,000—商品房（202工程）15,000 —經(jīng)營(yíng)房（301工程）10,000開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)(401工)50,000—自用土地開發(fā)(412工程)40,000貸：應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款125，00010/16/2022第二十四頁，共83頁。3、支付建筑工程款借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（201工程） 12,000—商品房（202工程） 18,000—經(jīng)營(yíng)房（301工程） 12,000開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)(401)60,000 —自用土地開發(fā)(412工程)48,000貸：銀行存款 150,00010/16/2022第二十五頁，共83頁。4、401商品性土地分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)（401工程）40,000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 40,0005、401商品性土地等待以后轉(zhuǎn)讓借：開發(fā)產(chǎn)品—土地（401工程） 360，000 貸：開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)（401工程） 360,000451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收，以后用作房屋的建造 借：開發(fā)產(chǎn)品—自用土地（451工程） 256,000 貸：開發(fā)成本--土地開發(fā)—自用土地開發(fā)（451工程） 256,00010/16/2022第二十六頁，共83頁。6、451自用土地用于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（203工程） 96,000—經(jīng)營(yíng)房（302工程） 96,000—周轉(zhuǎn)房（351工程） 64,000 貸：開發(fā)產(chǎn)品—自用土地（451工程） 256,00010/16/2022第二十七頁，共83頁。七、配套設(shè)施開發(fā)的成本核算（一）配套設(shè)施開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)科目：大配套設(shè)施開發(fā)，非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施開發(fā)（二）配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配見下圖10/16/2022第二十八頁，共83頁。10/16/2022第二十九頁，共83頁。八、代建工程開發(fā)的成本核算（一）建工程科目的設(shè)置代建有兩種情況：1、接受委托；2、投標(biāo)中標(biāo)開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（二）代建工程開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配見下圖10/16/2022第三十頁，共83頁。10/16/2022第三十一頁，共83頁。10/16/2022第三十二頁，共83頁。第四部分房地產(chǎn)開發(fā)收入核算

收入的確認(rèn)收入，是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。一般包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。10/16/2022第三十三頁，共83頁。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的規(guī)定，銷售商品收入同時(shí)滿足下列五個(gè)條件，才能予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)，主要指商品所有者承擔(dān)該商品價(jià)值發(fā)生損失的可能性，如貶值、損壞。商品所有權(quán)上的報(bào)酬，主要指商品所有者預(yù)期可獲得的商品中包括的未來經(jīng)濟(jì)利益，包括商品因升值等給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。10/16/2022第三十四頁，共83頁。A大多數(shù)情況下，所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移伴隨著所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移或?qū)嵨锏慕桓抖D(zhuǎn)移。B有些情況下，企業(yè)已將所有權(quán)憑證或?qū)嵨锝桓督o買方，但商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并未轉(zhuǎn)移，例如試用期的商品。C有些情況下，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，但實(shí)物尚未交付。這種情況下，應(yīng)在所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)或報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入，而不管實(shí)物是否交付，如交款提貨。10/16/2022第三十五頁，共83頁。（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；例如，房地產(chǎn)開發(fā)商將一片住宅小區(qū)銷售給客戶，并受客戶的委托代售小區(qū)商品房和管理小區(qū)物業(yè)。在這里開發(fā)商仍對(duì)小區(qū)管理，但與小區(qū)的所有權(quán)無關(guān)，所以開發(fā)商可以確認(rèn)收入。（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。10/16/2022第三十六頁，共83頁。收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)要確認(rèn)為一項(xiàng)收入，應(yīng)同時(shí)滿足上述五個(gè)條件。從理論上講，在提供商品過程中，滿足以上五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)點(diǎn)，就是收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)，在哪個(gè)會(huì)計(jì)期實(shí)現(xiàn)的，就應(yīng)歸屬該期的收入。但在實(shí)務(wù)中，由于不同行業(yè)的營(yíng)業(yè)活動(dòng)各有特色，因此，對(duì)不同的業(yè)務(wù)存在著不同的會(huì)計(jì)處理方法。對(duì)于一般的生產(chǎn)和銷售過程，能夠確認(rèn)收入的可能時(shí)點(diǎn)見下圖10/16/2022第三十七頁，共83頁。

時(shí)點(diǎn)1投入↓時(shí)點(diǎn)2生產(chǎn)↓時(shí)點(diǎn)3產(chǎn)成品↓時(shí)點(diǎn)4商品銷售↓時(shí)點(diǎn)5收取現(xiàn)金10/16/2022第三十八頁，共83頁。根據(jù)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，收入不可能在時(shí)點(diǎn)1確認(rèn)，在其他的時(shí)點(diǎn)都可能確認(rèn)收入。收入在收到款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)的方法，又稱收款法。認(rèn)為收入只有在交付商品后，收到款項(xiàng)之時(shí)才能確認(rèn)。與收入的其他確認(rèn)方法相比，這是較為穩(wěn)健的方法。零售商業(yè)企業(yè)基本上采用這—方法來確認(rèn)收入。收入在銷售成立時(shí)確認(rèn)，又稱銷售法。在一般工商企業(yè)中，都是在銷售成立時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。營(yíng)業(yè)收入在生產(chǎn)中或完成時(shí)確認(rèn)在某些生產(chǎn)周期較長(zhǎng)的行業(yè)，如建筑業(yè)、造船業(yè)等，從產(chǎn)品投產(chǎn)到全部完成往往要跨越兩個(gè)以上的會(huì)計(jì)期間。這類行業(yè)的企業(yè)通常是根據(jù)與客戶簽訂的長(zhǎng)期工程合同來組織生產(chǎn)的。對(duì)于有長(zhǎng)期建造工程合同的企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，往往要根據(jù)生產(chǎn)完成程度來確認(rèn)其營(yíng)業(yè)收入10/16/2022第三十九頁，共83頁。二主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的內(nèi)容和確定方法主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，指企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收人、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。1）房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)銷售收入是在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后簽訂購(gòu)銷合同，并且辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后才能確認(rèn)。。10/16/2022第四十頁，共83頁。何時(shí)確認(rèn)銷售收入？房地產(chǎn)商品包括期房和現(xiàn)房，鑒于其高價(jià)值性和高風(fēng)險(xiǎn)性，銷售往往采用預(yù)售，除此之外也采用一般銷售和分期付款銷售。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收人的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。10/16/2022第四十一頁，共83頁?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定應(yīng)在土地和商品房應(yīng)經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買方作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠嚴(yán)謹(jǐn)。《收入》準(zhǔn)則等以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。10/16/2022第四十二頁，共83頁。法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)(即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、本依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定等。10/16/2022第四十三頁，共83頁。具體確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：（1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認(rèn)的依據(jù)×簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷售行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正實(shí)現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買主的最后意想決定。（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實(shí)現(xiàn)×正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。10/16/2022第四十四頁，共83頁。（3）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認(rèn)以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過戶確認(rèn)收入，會(huì)出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認(rèn)原則。工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，根據(jù)《收入》準(zhǔn)則—商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認(rèn)收入的必要條件。因?yàn)槲覀冎擂k理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間并非開發(fā)商或買主所能控制。

10/16/2022第四十五頁，共83頁?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購(gòu)買者來做決定。10/16/2022第四十六頁，共83頁。有些購(gòu)買者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點(diǎn)考慮：（1）所購(gòu)房屋準(zhǔn)備增值后賣出，賣出時(shí)在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時(shí)的契稅、住房維修基金等手續(xù)費(fèi)。（2）開發(fā)商在此期間承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任。綜上所述，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：1)開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定；2)已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3)標(biāo)的物—房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收、對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購(gòu)銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)。10/16/2022第四十七頁，共83頁。滿足收入確認(rèn)的條件：第一，移交手續(xù)辦妥后，購(gòu)買方可以持相關(guān)單證到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方，滿足條件一。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖然多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。10/16/2022第四十八頁，共83頁。2)代建工程結(jié)算收入代建工程是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商事先與委托方簽訂了合同，按合同要求開發(fā)的工程，代建工程結(jié)算收入的確認(rèn)應(yīng)按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——建造合同》的規(guī)定來處理。3)出租房租金收入出租房租金收入按出租方與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認(rèn)為出租房租金收入的實(shí)現(xiàn)。合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應(yīng)視為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)10/16/2022第四十九頁，共83頁。三主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的科目設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，用于核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。本科目應(yīng)按收入的種類，設(shè)置“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等明細(xì)科目，進(jìn)行明細(xì)分類核算?！爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，用于核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。本科目應(yīng)按主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的種類，設(shè)置“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建工程結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等明細(xì)科目，進(jìn)行明細(xì)分類核算。10/16/2022第五十頁，共83頁。四開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算的核算

商品房銷售的核算某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)住宅樓一幢，已預(yù)收購(gòu)房定金500000元?？铐?xiàng)已收存銀行。借：銀行存款500000貸：預(yù)收賬款500000該幢住宅樓完工，預(yù)售住宅已移交給預(yù)購(gòu)單位和個(gè)人使用，按合同規(guī)定，已預(yù)售住宅價(jià)值520000元確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，并收到購(gòu)房單位和個(gè)人交來所欠的購(gòu)房款。借：銀行存款20000預(yù)收賬款500000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一—商品房銷售收人520000月末，結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本480000元。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本480000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋48000010/16/2022第五十一頁，共83頁。特例：周轉(zhuǎn)房出售根據(jù)

財(cái)

政

部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》（１９９９年）的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本周轉(zhuǎn)房－周轉(zhuǎn)房攤銷貸：周轉(zhuǎn)房－在用周轉(zhuǎn)房

10/16/2022第五十二頁，共83頁。2)土地轉(zhuǎn)讓的核算某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已開發(fā)土地的使用權(quán)，作價(jià)2590000元。土地已經(jīng)移交，發(fā)票賬單已提交買方，款已收存銀行。該片土地的實(shí)際成本為2350000元。（1）確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓收入時(shí)：借：銀行存款2590000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—土地轉(zhuǎn)讓收入2590000（2）結(jié)轉(zhuǎn)土地轉(zhuǎn)讓成本時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—土地轉(zhuǎn)讓成本2350000貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地235000010/16/2022第五十三頁，共83頁。3)配套設(shè)施銷售的核算某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售與商品房住宅小區(qū)配套的商店，取得價(jià)款收入760000元，已存入銀行借：銀行存款760000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—配套設(shè)施銷售收入7600004)代建工程結(jié)算的核算

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成發(fā)包單位委托建設(shè)，結(jié)算工程款6700000元。已辦妥交接手續(xù)，結(jié)算賬單已提交發(fā)包單位，借：銀行存款(或應(yīng)收賬款)6700000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—代建工程結(jié)算收入670000010/16/2022第五十四頁，共83頁。五開發(fā)產(chǎn)品分期收款銷售的核算分期收款銷售，是指商品已經(jīng)交付，但款項(xiàng)分期收回的一種銷售方式。分期收款銷售的特點(diǎn)是銷售商品的價(jià)值較大、收款期較長(zhǎng)、收取款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，分期收款銷售方式下，企業(yè)通常應(yīng)按照合同約定的收款日期分期確認(rèn)銷售收入，按照配比原則的要求，其銷售成本也相應(yīng)地分期確認(rèn)。

10/16/2022第五十五頁，共83頁。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2003年5月1日采用分期收款方式銷售商品房一幢，售價(jià)5000000元，實(shí)際成本為4500000元，合同約定款項(xiàng)分3年收回，2003年5月1日移交房屋時(shí)支付50％，第二年5月1日支付30%；第三年5月1日支付20%。（1）開發(fā)產(chǎn)品移交購(gòu)買單位并辦妥分期收款銷售合同時(shí)：

借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品45000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品一—房屋450000（2）按合同約定收到第一期50%的價(jià)款并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)銷售成本時(shí)：應(yīng)收取價(jià)款＝5000000×50%=2500000元結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本=4500000×50%=22500000元借：銀行存款2500000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—一商品房銷售收入2500000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—一商品房銷售成本22500000

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品22500000

10/16/2022第五十六頁，共83頁。（3）第二年5月1日收到30%的價(jià)款并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)銷售成本時(shí)：應(yīng)收取價(jià)款＝5000000×30%=1500000元結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本=4500000×30%=13500000元借：銀行存款1500000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—一商品房銷售收入1500000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—一商品房銷售成本13500000

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品13500000

10/16/2022第五十七頁，共83頁。（4）第三年5月1日收到20%的價(jià)款并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)銷售成本時(shí)：應(yīng)收取價(jià)款＝5000000×20%=1000000元結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本=4500000×20%=9000000元借：銀行存款1000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—一商品房銷售收入1000000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—一商品房銷售成本900000

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品90000010/16/2022第五十八頁，共83頁。六開發(fā)產(chǎn)品出租經(jīng)營(yíng)的核算根據(jù)財(cái)政部《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。顯然，出租的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》對(duì)已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，并計(jì)提折舊或攤銷10/16/2022第五十九頁，共83頁。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。10/16/2022第六十頁，共83頁。出租開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)利用開發(fā)建設(shè)的房屋和土地進(jìn)行商業(yè)性出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。作為出租經(jīng)營(yíng)用的房屋和土地，它不同于企業(yè)自用的固定資產(chǎn)，也不同于企業(yè)的一般產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目。

如果合同、協(xié)議規(guī)定出租產(chǎn)品的全部租金一次收回，應(yīng)設(shè)置“遞延出租收入”科目。

10/16/2022第六十一頁，共83頁。興華房地產(chǎn)公司開發(fā)完成的房屋，用于對(duì)外出租，已簽訂出租合同，投入使用，該出租房開發(fā)實(shí)際成本為5400000元。收到出租房本月租金收入81000元，已存入銀行。（1）簽訂出租合同，投入使用時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)5400000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋5400000（2）收到出租房本月租金收入時(shí)：借：銀行存款81000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—出租產(chǎn)品租金收入8100010/16/2022第六十二頁，共83頁。順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)完成的土地出租，按照租賃合同規(guī)定，租賃期為5年，全部租金600000元一次支付。（1）收到承租人交來的租金時(shí)：借：銀行存款600000貸：遞延出租收入600000（2）租賃期按月確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)：借：遞延出租收入10000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——出租產(chǎn)品租金收入1000010/16/2022第六十三頁，共83頁。（3）在確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，假設(shè)按月計(jì)提的折舊為7000元。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—出租產(chǎn)品7000貸：累計(jì)折舊-投資性房地產(chǎn)700010/16/2022第六十四頁，共83頁。第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會(huì)計(jì)處理10/16/2022第六十五頁，共83頁。房地產(chǎn)稅種及會(huì)計(jì)處理運(yùn)用的會(huì)計(jì)科目

開發(fā)交易出租保有會(huì)計(jì)處理營(yíng)業(yè)稅﹡﹡﹡

主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)稅﹡﹡﹡

主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加印花稅﹡﹡﹡

管理費(fèi)用企業(yè)所得稅﹡﹡

所得稅耕地占用稅﹡

開發(fā)成本（在建工程）土地使用稅﹡

﹡＊管理費(fèi)用契稅＊

開發(fā)成本土地增值稅

﹡

主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加房產(chǎn)稅（內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人）

﹡﹡管理費(fèi)用城市房地產(chǎn)稅（外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)）

﹡﹡管理費(fèi)用城鎮(zhèn)土地使用稅（內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人）

﹡管理費(fèi)用10/16/2022第六十六頁，共83頁。

一營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)處理及舉例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房、配套設(shè)施等，按取得的收入額和規(guī)定的稅率，計(jì)算應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅，借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目。上交營(yíng)業(yè)稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。但是，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已作為固定資產(chǎn)使用的房屋等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行銷售時(shí)，由于其不再是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，其應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅按銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，借記“固定資產(chǎn)清理”等科目，貸記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目。注意：中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

10/16/2022第六十七頁，共83頁。［舉例］某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2003年9月有關(guān)收入情況如下：

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

20000000元

其中：商品房銷售收入12000000元

配套設(shè)施銷售收入4000000元

代建工程結(jié)算收入3000000元

出租產(chǎn)品租金收入1000000元

其他業(yè)務(wù)收入400000元

其中：無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

200000元

固定資產(chǎn)出租收入

180000元

按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定該企業(yè)納稅期限為10天，按上月稅款預(yù)繳。上月企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅款為930000元。

10/16/2022第六十八頁，共83頁。（1）預(yù)繳稅款

企業(yè)于9月11日、21日、30日分別預(yù)繳1－10日、11－20日、21－30日營(yíng)業(yè)稅稅款。預(yù)繳時(shí)，分別作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅310000（930000÷3）

貸：銀行存款310000

（2）計(jì)算主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅

按照規(guī)定，納稅人兼營(yíng)不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額，計(jì)算其相應(yīng)的應(yīng)納稅額。

按照稅法規(guī)定，商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入都屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)”科目，應(yīng)按5％科率征收營(yíng)業(yè)稅。其應(yīng)納稅額為：

應(yīng)納稅額＝（12000000＋4000000）×5％

＝800000元

10/16/2022第六十九頁，共83頁。按照稅法規(guī)定，代建工程結(jié)算收入應(yīng)屬于"建筑業(yè)"稅目，應(yīng)按3％稅率征收營(yíng)業(yè)稅。其應(yīng)納稅額為：

應(yīng)納稅額＝3000000×3％＝90000元

按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品租金收入應(yīng)屬于“服務(wù)業(yè)”稅目，應(yīng)按5％稅率征收營(yíng)業(yè)稅。其應(yīng)納稅額為：

應(yīng)納稅額＝1000000×5％＝50000元

則主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)納稅額總計(jì)為：

應(yīng)納稅額＝800000＋90000＋50000＝940000元

則應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加940000

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅940000

10/16/2022第七十頁，共83頁。（3）計(jì)算其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅

按照稅法規(guī)定，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入屬于“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，應(yīng)按5％稅率征稅。其應(yīng)納稅額為：

應(yīng)納稅額＝200000×5％＝10000元

固定資產(chǎn)出租收入屬于“服務(wù)業(yè)”稅目，應(yīng)按5％稅率征收營(yíng)業(yè)稅，其應(yīng)納稅額為：

應(yīng)納稅額＝180000×5％＝9000元

則其會(huì)計(jì)分錄為：

借：其他業(yè)務(wù)支出19000

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅19000

10/16/2022第七十一頁，共83頁。則月末企業(yè)“應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目資料如下：

應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

借方貸方

310000

310000

310000

940000

19000

合計(jì)930000959000

則企業(yè)在次月初申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)補(bǔ)繳稅款為：

應(yīng)補(bǔ)繳稅款＝959000－930000＝29000元10/16/2022第七十二頁，共83頁。實(shí)際補(bǔ)繳稅款時(shí)，作如下會(huì)計(jì)分錄：借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅29000貸：銀行存款29000若企業(yè)以一個(gè)月為一期納稅，則企業(yè)不必預(yù)繳稅金，月終后一次性繳納全月應(yīng)納稅款。實(shí)際繳納時(shí)，作如下會(huì)計(jì)分錄：借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅959000貸：銀行存款95900010/16/2022第七十三頁，共83頁。土地增值稅的會(huì)計(jì)處理及舉例企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況。土地增值稅作為對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應(yīng)當(dāng)作為營(yíng)業(yè)稅金進(jìn)行處理，具體可以分為如下三種情況：（一）對(duì)于專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目。10/16/2022第七十四頁，共83頁。（二）對(duì)于非專營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，一般應(yīng)當(dāng)作為其他業(yè)務(wù)支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“其他