包頭東河云頂國(guó)際城項(xiàng)目定位方略課件

2007年10月20日2007年10月20日2

提要俯瞰東河

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區(qū)域概況特征項(xiàng)目解碼

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自身因素分析云頂之道

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項(xiàng)目總體戰(zhàn)略云頂之宅

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住宅定位策略云頂之商

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商業(yè)定位策略2提要俯瞰東河——區(qū)域概況特征3俯瞰東河

區(qū)域概況特征3俯瞰東河4

緣起

包頭作為一個(gè)城市，形成較晚，從清嘉慶14年（1809年）設(shè)置包頭鎮(zhèn)算起，至今還不到200年。但是，由于包頭地區(qū)地理位置的特殊性，在漫長(zhǎng)的嬗變過(guò)程中，也曾幾度成為演出威武雄壯活劇的歷史舞臺(tái)，故不應(yīng)以設(shè)鎮(zhèn)、筑城為限，可以追溯更長(zhǎng)的歷史。

黃河是中華民族的搖籃。黃河流經(jīng)包頭的地段是原始人類較早活動(dòng)的地方，在這里蘊(yùn)藏著大量的古人類文化遺跡，已發(fā)掘的就有10多處。在位于東河區(qū)以東15公里的阿善溝門的格膝蓋溝，發(fā)掘出一處保存完好的新石器時(shí)代村落遺址和大量的文物。

蒙古高原位于東西上千公里的陰山山脈之北，中國(guó)古代，這里是北方少數(shù)民族生息繁衍的地方，在與黃河流域的中原各代王朝的交往中，促進(jìn)了各民族的融合，加快了少數(shù)民族的封建化過(guò)程促進(jìn)了整個(gè)社會(huì)的發(fā)展和文明的交往。

從戰(zhàn)國(guó)至唐朝，包頭境內(nèi)曾幾次建筑過(guò)一些古城。最早是趙武靈王于公元前306年（武靈王20年）筑九原城。公元前221年秦為九原郡。公元433年，鮮卑族建立的北魏王朝，設(shè)懷朔鎮(zhèn)。后來(lái)，隨著形勢(shì)的變化，時(shí)間的推移，古城被一一廢棄了。

進(jìn)入五代后，包頭屬遼統(tǒng)治。遼在這里設(shè)云內(nèi)州，一直沿襲至金元，建制未變。元代初年，包頭地區(qū)的冶煉業(yè)、紡織業(yè)、陶瓷業(yè)開(kāi)始興盛，出現(xiàn)了商品經(jīng)濟(jì)，商業(yè)活動(dòng)隨之興旺起來(lái)。后來(lái)蒙古族各部落陸續(xù)進(jìn)駐河套，包頭地區(qū)又成為土默特部落游牧之地。4緣起包頭作為一個(gè)城市，形成較晚，從清嘉慶15

沿革

清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年），薩拉齊建筑，設(shè)協(xié)理通判，這是包頭地區(qū)最早出現(xiàn)的行政建制。1870年（同治9年）前后，包頭修筑城墻，辟東、南、西、東北、西北5座城門，形成了近代包頭的城市規(guī)模。19世紀(jì)后期至20世紀(jì)初，包頭已發(fā)展成為我國(guó)西北著名的皮毛集散地和水旱碼頭。1923年平綏鐵路通車包頭，1931年，包頭電燈面粉公司和永茂源甘草公司創(chuàng)辦，包頭開(kāi)始有了近代工業(yè)。1934年，中德雙方組織的“歐亞航空郵運(yùn)股份有限公司”在包頭修筑飛機(jī)場(chǎng)，開(kāi)辟包頭--寧夏--蘭州航線，定期航班每周往返一次。飲食、服務(wù)業(yè)日益興旺，市面日趨繁榮。

包頭是一個(gè)有著光榮革命傳統(tǒng)的地區(qū)。革命初期，王若飛、烏蘭夫等老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家曾在這里領(lǐng)導(dǎo)過(guò)地下斗爭(zhēng)?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)期間，共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)包頭地區(qū)各族軍民，開(kāi)創(chuàng)了大青山抗日游擊根據(jù)地，與日寇進(jìn)行了艱苦卓絕的斗爭(zhēng)。

1949年9月19日，綏遠(yuǎn)發(fā)動(dòng)“9·19”起義，包頭獲得和平解放。1950年2月13日，包頭市人民政府正式成立。5沿革清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年6

發(fā)展產(chǎn)業(yè)方面，神華煤制烯娃、包鋼冷軋薄版、包鋼8#焦?fàn)t、華業(yè)特鋼、億陽(yáng)鋁輪毅、華鼎銅業(yè)、晶牛微晶玻璃等鋼鐵、鋁業(yè)、電力、機(jī)械制造、稀土、煤化工主要行業(yè)超億元重大項(xiàng)目的帶動(dòng)下，包頭產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。包頭吸引外資取得重大突破：不斷加強(qiáng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和交流，放手引進(jìn)資金，包頭基本形成了多層次、全方位、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放格局。

包頭積極推進(jìn)城市綠化、美化、亮化工程。城市“五化”工程建設(shè)取得了新突破，城市人均公共綠地達(dá)到10.6平方米建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到35%。推進(jìn)道路亮化工程，安裝和更新路燈3511基、5481盞，實(shí)施了鋼鐵大街、建設(shè)路等10大景區(qū)亮化工程。

交通運(yùn)輸能力繼續(xù)提高。全年各種運(yùn)輸出完成貨運(yùn)量20492.1萬(wàn)噸，較上年增長(zhǎng)l4.5%。其中，鐵路貨運(yùn)量5374萬(wàn)噸，增長(zhǎng)29.1%；公路貨運(yùn)量15118萬(wàn)噸，增長(zhǎng)10.2%；民航貨運(yùn)量570噸，下降40.4%。全年各種運(yùn)輸方式完成客運(yùn)量12316.6萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)10.4%。其中，鐵路客運(yùn)量433.7萬(wàn)人，增長(zhǎng)32.7%；公路客運(yùn)量11866萬(wàn)人，增長(zhǎng)9.7%；民航客運(yùn)量16.9萬(wàn)人，增長(zhǎng)18.8%。

社會(huì)保障事業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)。參加失業(yè)保險(xiǎn)職工人數(shù)達(dá)48.5萬(wàn)人，發(fā)放失業(yè)保險(xiǎn)金6655萬(wàn)元。參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)為41.4萬(wàn)人，參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)的人數(shù)為52.9萬(wàn)人，參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)為27.8萬(wàn)人，參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)為24.2萬(wàn)人。6發(fā)展產(chǎn)業(yè)方面，神華煤制烯娃、包鋼冷軋薄版、包鋼8#7

行政區(qū)劃據(jù)《包頭市2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，包頭市轄９個(gè)旗、縣、區(qū)，其中：３個(gè)市區(qū)（昆都侖區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)）２個(gè)礦區(qū)（白云鄂博礦區(qū)、石拐區(qū)），４個(gè)農(nóng)牧業(yè)旗縣區(qū)（土默特右旗、達(dá)爾罕茂明安聯(lián)合旗、固陽(yáng)縣、九原區(qū)）?？偯娣e２７７６８平方公里。人口２３３.５６萬(wàn)，居住著蒙、漢、回、滿、達(dá)翰爾、鄂倫春等３１個(gè)民族。包頭是國(guó)務(wù)院首批確定的十三個(gè)較大城市之一，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國(guó)家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。7行政區(qū)劃據(jù)《包頭市2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)8昆都侖區(qū)

昆都侖區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都侖河畔，昆都侖區(qū)因河得名，是包頭市黨政機(jī)關(guān)所在地，包頭政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育的中心。區(qū)內(nèi)設(shè)有１３個(gè)街道辦事處，１６３個(gè)居委會(huì)。城區(qū)面積８７平方公里，人口４４.９９萬(wàn)，由蒙古、漢、回、滿、達(dá)斡爾等２８?jìng)€(gè)民族構(gòu)成。

昆都侖區(qū)是以鋼鐵、稀土、冶金、化工工業(yè)為主的新興工業(yè)城區(qū)。聞名遐邇的包頭鋼鐵公司座落在本區(qū)。這里交通便利，通訊發(fā)達(dá)。區(qū)內(nèi)擁有中央、內(nèi)蒙古、市屬企業(yè)，科研院所和大專院校。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，區(qū)屬工業(yè)迅速發(fā)展，初步形成了以機(jī)械、冶金、稀土、建材、電子、化工、服裝、食品等門類為主的工業(yè)體系。主要產(chǎn)品有經(jīng)濟(jì)型乘用車、鋼塑保護(hù)環(huán)、滑枕護(hù)套、液壓馬達(dá)、壓電水晶、陰陽(yáng)離子交換樹(shù)脂等１００多個(gè)品種。昆都侖區(qū)商貿(mào)發(fā)達(dá)，有市屬大型批零企業(yè)數(shù)十家，還有星羅棋布的區(qū)屬商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和集貿(mào)市場(chǎng)。區(qū)內(nèi)有大型賓館飯店１０多家，可承辦國(guó)家、自治區(qū)級(jí)大型會(huì)議，為社會(huì)旅游業(yè)提供了方便的條件。出昆區(qū)往東３公里有著名古跡喇嘛廟昆都侖召和昆都侖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)；往西１５公里有天然瀑布和梅力更原始森林。

8昆都侖區(qū)昆都侖區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都侖河畔9昆都侖區(qū)包頭昆區(qū)作為包頭最繁華的區(qū)域，城市建設(shè)和發(fā)展令人矚目，是全市商業(yè)商務(wù)的中心地區(qū)。9昆都侖區(qū)包頭昆區(qū)作為包頭最繁華的區(qū)域，城市建設(shè)和發(fā)展令人矚10青山區(qū)

青山區(qū)位于包頭市中部，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市昆都侖區(qū)毗連，東與包頭市東河區(qū)相鄰。青山區(qū)現(xiàn)有面積５４平方公里，人口３４.５３萬(wàn)，由２５個(gè)民族構(gòu)成。區(qū)內(nèi)設(shè)有８?jìng)€(gè)街道辦事處，１２６個(gè)居民委員會(huì)，是一個(gè)工業(yè)發(fā)達(dá)、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、文化教育興旺、服務(wù)設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型市區(qū)。

青山區(qū)是以機(jī)械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)駐有中央、內(nèi)蒙古、包頭大中型企業(yè)２１４家，包括內(nèi)蒙古第一機(jī)械制造廠、內(nèi)蒙古第二機(jī)械制造總廠、北方重型汽車有限公司、核工業(yè)部二Ｏ二廠（光華化學(xué)工業(yè)公司）、蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠）、包頭供電局、“九九”集團(tuán)、蘇蒙特亞麻紡織有限公司、內(nèi)蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業(yè)。

十一屆三中全會(huì)以來(lái)，青山區(qū)的集體和街居、校辦企業(yè)異軍突起有了長(zhǎng)足的發(fā)展和進(jìn)步，區(qū)屬工業(yè)已初步形成輕工、機(jī)械、化工、木器加工、電器、建材、印刷、鑄造等行業(yè)。主要產(chǎn)品有特種鋼、高低壓配電柜、燈具、鋁合金門窗、拖斗車、木器家具、席夢(mèng)思床墊、稀土萃取劑、彩印等上百種。

青山區(qū)市場(chǎng)繁榮，商業(yè)、服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)，各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)１７００多個(gè)，賓館、飯店、招待所十幾處，青山賓館、天外天大酒店、盤古俱樂(lè)部、馬沃雷克大酒店、滿都拉娛樂(lè)城環(huán)境幽雅，設(shè)備一流，服務(wù)周到，不僅可為人們旅行居住提供方便，還可承辦全國(guó)性大型會(huì)議。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了全區(qū)精神文明建設(shè)，科研、教育、文化、體育、衛(wèi)生事業(yè)得到較大發(fā)展。全區(qū)現(xiàn)有科研所１１個(gè)，各類科技人員１.２萬(wàn)人。有大專、中專、技校１６所，各種衛(wèi)生機(jī)構(gòu)５７個(gè)，床位近２０００張。有文化宮、影劇院１３座，圖書館２０座，體育場(chǎng)地１７１個(gè)，其中第一工人文化宮、一機(jī)文化宮、二機(jī)文化館、是重大演出、體育比賽的主要場(chǎng)所。

全區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化覆蓋率達(dá)３０％。

10青山區(qū)青山區(qū)位于包頭市中部，北依陰山，南臨黃河，11青山區(qū)

青山區(qū)城市優(yōu)美，以自然生態(tài)環(huán)境著稱，在包頭，有“住在青山”的說(shuō)法，充分體現(xiàn)其宜居品質(zhì)。11青山區(qū)青山區(qū)城市優(yōu)美，以自然生態(tài)環(huán)境著稱，在包頭12東河區(qū)（1）

東河區(qū)是包頭市的老城區(qū)，有２００多年的歷史，位于大青山南麓、黃河北岸、土默川西部。城區(qū)面積８５平方公里。東河區(qū)地理位置優(yōu)越，水陸交通便利，素以“水旱碼頭”、“塞外通衢”著稱，昔日曾是我國(guó)西部地區(qū)最大的皮毛、糧食、藥材集散地。

東河區(qū)轄有１個(gè)鄉(xiāng)，１２個(gè)街道辦事處，１０９個(gè)居民委員會(huì)，人口４４.２３萬(wàn)，有蒙古、漢、回、滿、朝鮮等２６個(gè)民族。東河區(qū)是回族居民的聚居區(qū)，現(xiàn)有回族１.７萬(wàn)人，大都居住在回民街道辦事處轄區(qū)內(nèi)。東河區(qū)有伊斯蘭教、基督教、漢佛教、喇嘛教、天主教等５個(gè)宗教界別。12東河區(qū)（1）東河區(qū)是包頭市的老城區(qū)，有２００多年13東河區(qū)（2）

東河區(qū)交通發(fā)達(dá)，具有公路、鐵路、航空、水運(yùn)等多種運(yùn)輸功能，是內(nèi)地連接西北地區(qū)的重要交通樞紐。包頭民航機(jī)場(chǎng)位于東河區(qū)，有定期班機(jī)可通往北京、上海、太原、西安、武漢、廣州等地。

東河區(qū)是包頭市地方工業(yè)的集中地，７０％以上的市屬企業(yè)駐在東河區(qū)。其中有包頭鋁廠、包頭糖廠、鹿王羊絨集團(tuán)等。東河區(qū)區(qū)屬工業(yè)也有一定的規(guī)模和基礎(chǔ)，有機(jī)械加工、鑄造、冶煉、化工、塑料、皮革皮毛、機(jī)電加工、農(nóng)牧機(jī)械、造紙印刷、日用五金、服裝鞋帽、食品加工等１０多個(gè)行業(yè)，生產(chǎn)的產(chǎn)品有２５０多種，其中稀土合金暖氣片、帶式輸送機(jī)、羊剪絨拖鞋、童皮鞋、漢宮地毯、稀土混合金屬、鋼鋸條等在市場(chǎng)上深受歡迎。

13東河區(qū)（2）東河區(qū)交通發(fā)達(dá)，具有公路、鐵路14東河區(qū)（3）

東河區(qū)商業(yè)貿(mào)易比較發(fā)達(dá)，全市６０％以上的物資倉(cāng)庫(kù)設(shè)在東河區(qū)，自治區(qū)及其他盟、市、旗、縣駐東河區(qū)的轉(zhuǎn)運(yùn)站、采購(gòu)供應(yīng)站及辦事機(jī)構(gòu)等就有５０多個(gè)，包頭市與內(nèi)蒙古西部地區(qū)的商品物資交流相當(dāng)一部分在東河區(qū)進(jìn)行。東河區(qū)還被確定為包頭市個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，優(yōu)良的投資環(huán)境，寬松的優(yōu)惠政策，吸引著方方面面的經(jīng)營(yíng)者。14東河區(qū)（3）東河區(qū)商業(yè)貿(mào)易比較發(fā)達(dá)，全市６15東河區(qū)（4）東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。由本區(qū)出發(fā)南行，過(guò)黃河大橋，可達(dá)鄂爾多斯高原，那里有馳名中外的成吉思汗陵和妙趣橫生的響沙灣；北行，順盤山公路，可至陰山深處，那里有塞外名寺五當(dāng)召。區(qū)境內(nèi)還有阿善溝門新石器遺址，雕梁畫棟的福征寺，清翠欲滴、群龍戲水的轉(zhuǎn)龍藏，聞名遐邇的清真寺和被人們譽(yù)為“塞外西湖”的南海旅游開(kāi)發(fā)區(qū)。

15東河區(qū)（4）東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。由本區(qū)出發(fā)南行16東河區(qū)（5）

東河區(qū)轄12個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)：和平街道、財(cái)神廟街道、西腦包街道、南門外街道、南圪洞街道、東站街道、回民街道、二里半街道、河?xùn)|街道、鐵西街道、東興街道、楊圪楞街道、河?xùn)|鎮(zhèn)。2000年，東河區(qū)轄12個(gè)街道、1個(gè)鄉(xiāng)。根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)：全區(qū)總?cè)丝?29355人，其中各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口（人）：

和平路街道19137財(cái)神廟街道31493

西腦包街道39264南門外街道29084

南圪洞街道30788東站街道53249

回民街道30827二里半街道42451

河?xùn)|街道38103鐵西街道38148

東興街道34669楊圪塄街道3758

河?xùn)|鄉(xiāng)38384

16東河區(qū)（5）東河區(qū)轄12個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)：和17東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（1）近幾年來(lái)，東河景區(qū)兩側(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況熱度日漸上升。在南海湖生態(tài)保護(hù)工程及配套項(xiàng)目實(shí)施以來(lái)，漸露雛形的體育休閑公園、規(guī)劃建設(shè)的商務(wù)住宅以及10＋1會(huì)館，使一個(gè)集會(huì)展、商貿(mào)、商務(wù)辦公、娛樂(lè)休閑于一體的水濱新城正呼之欲出。17東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（1）近幾年來(lái)，東河景區(qū)兩側(cè)的房18東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（2）城市建設(shè)產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)

近年來(lái)，東河區(qū)不斷拓寬融資渠道，多方籌集資金，根據(jù)規(guī)劃實(shí)施了一系列城市重點(diǎn)設(shè)施建設(shè)，城市品位、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量顯著提升，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益全面凸現(xiàn)，拉動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大幅升溫。東河景區(qū)自去年建成以來(lái)，帶給東河區(qū)的不僅是城區(qū)環(huán)境的改變，更重要的是其凸現(xiàn)出來(lái)的深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展意義，特別是東河區(qū)行政大樓的東遷，東河景區(qū)一帶便一躍成為東河區(qū)城區(qū)規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展的核心區(qū)域。

18東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（2）城市建設(shè)產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)19東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（3）

“退二進(jìn)三”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，決定了東河景區(qū)規(guī)劃的高起點(diǎn)，迅速形成了東河區(qū)城市發(fā)展建設(shè)的新局，產(chǎn)生了城區(qū)東擴(kuò)的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)。自2005年以來(lái)，盤活“退二進(jìn)三”企業(yè)30多戶、激活區(qū)域土地面積近10000畝，每畝增值近30萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換利用土地資源90萬(wàn)平方米，土地增值達(dá)5億元。大批房地產(chǎn)商紛紛涌入，眾多建筑拔地而起，高品質(zhì)樓盤聯(lián)袂而出，鼎太風(fēng)華、寧鹿水岸、美岸華庭、碧水嘉苑迅速火爆。正是由于高起點(diǎn)的規(guī)劃，完善的城市配套，實(shí)力開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，使東河景區(qū)的房地產(chǎn)正朝著品質(zhì)化的方向發(fā)展，潛在的商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)出來(lái)。兩年來(lái)，房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)15億元，建設(shè)規(guī)模達(dá)130萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)項(xiàng)目去年新增稅收1億元，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了積極貢獻(xiàn)。隨著東河大廈、豪德財(cái)富中心、文化大廈、星級(jí)酒店、教育文化場(chǎng)所的建設(shè)，該地區(qū)將成為一個(gè)適宜居住、適宜休閑的新的城區(qū)中心。19東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（3）“退二進(jìn)三”發(fā)展戰(zhàn)略的20東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)特點(diǎn)

東河區(qū)房地產(chǎn)去年新建續(xù)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目36個(gè)，計(jì)劃總投資48億元，開(kāi)發(fā)面積4800多畝，建設(shè)規(guī)模達(dá)370多萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積110萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)新的特點(diǎn)：一是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加。在確定開(kāi)工的項(xiàng)目中，5萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目10個(gè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)面積120多萬(wàn)平方米。來(lái)自天津、武漢、佛山等地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以其雄厚的企業(yè)實(shí)力，推進(jìn)了東河區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速發(fā)展。二是房地產(chǎn)品質(zhì)升級(jí)成為主流。盡管人們對(duì)普通商品住宅要求戶型合理、價(jià)格適中，但并不等于降低居住的品質(zhì)。相反，隨著人們的生活需求越來(lái)越高，更加注重住宅性能、物業(yè)、景觀、安全、舒適等內(nèi)在要求。消費(fèi)者也不只單純地看重價(jià)格，而提升到更加注重居住品質(zhì)。目前，東河區(qū)各新建小區(qū)規(guī)劃布局都各具特色和個(gè)性，戶型結(jié)構(gòu)日趨合理，配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美，質(zhì)量和品位大幅提升，達(dá)到國(guó)家A級(jí)住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，滿足了人們對(duì)住宅高品質(zhì)的要求。三是供求基本平衡，價(jià)格穩(wěn)中有升。近年來(lái)，東河區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入不斷提高，人們的購(gòu)買力明顯提高。這些不斷壯大的經(jīng)濟(jì)因素，刺激了東河區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，東河區(qū)在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下發(fā)揮宏觀調(diào)控和管理、服務(wù)職能，更新開(kāi)發(fā)理念，規(guī)范開(kāi)發(fā)行為，引導(dǎo)理性投資，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。20東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)特點(diǎn)21東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）住宅項(xiàng)目規(guī)模21東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）住宅項(xiàng)目規(guī)模22東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）容積率分析：容積率大多數(shù)在1至1.5的區(qū)間之內(nèi)，所占整體比例為57%，22東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）容積率分析：容積率23東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）綠化率23東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）綠化率24東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）戶型區(qū)間

理想嘉苑綠苑小區(qū)寧鹿水岸二期富民家苑星月家園宏源鑫都美岸華庭鼎太風(fēng)華20508011014017015011081914014090100531307290153975012017024東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）戶型區(qū)間理想嘉苑綠苑25東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）價(jià)格區(qū)間東河區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格2000元/平米----2500元/平米與2500元/平米----3000元/平米所占比例持平，3000元/平米以上的在全部產(chǎn)品中比例占據(jù)到40%，大多為近期開(kāi)盤項(xiàng)目。25東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）價(jià)格區(qū)間東河區(qū)的房產(chǎn)26東河區(qū)區(qū)域特征總結(jié)根基深遠(yuǎn)——擁有悠久歷史，民族風(fēng)貌，自身文化底蘊(yùn)較為深厚獨(dú)立成“市”——位置偏于城市和新區(qū)，自成具有鮮明的城市風(fēng)格完善平衡——房地產(chǎn)格局未達(dá)到平衡狀態(tài)，產(chǎn)品單一，品質(zhì)不高新舊交融——世襲舊有文化特征、生活方式，追求新的時(shí)尚生活挖掘潛力——無(wú)論生活家居還是生活消費(fèi)，均具有較大潛力空間蓄勢(shì)而發(fā)——生活水平逐漸提升，發(fā)展趨勢(shì)較好，整體穩(wěn)步提升26東河區(qū)區(qū)域特征總結(jié)根基深遠(yuǎn)——擁有悠久歷史，民族風(fēng)貌27機(jī)會(huì)

基于對(duì)區(qū)域特征的考量，我們認(rèn)為，本案項(xiàng)目應(yīng)專抓住區(qū)域所賦予的如下機(jī)會(huì)，作為項(xiàng)目的基本導(dǎo)向，進(jìn)行總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)：1、東河區(qū)住宅建設(shè)發(fā)展較快，但產(chǎn)品形態(tài)仍然單一，難以滿足全方位、各種檔次的需求；2、東河區(qū)盡管具有濃郁的地區(qū)和歷史風(fēng)貌、文化習(xí)慣和生活方式，但消費(fèi)者追求現(xiàn)代時(shí)尚生活的潛在需求相當(dāng)強(qiáng)烈，應(yīng)注意滿足和適當(dāng)加以引導(dǎo)；3、整體房地產(chǎn)鏈條不盡完善和平衡，與人們消費(fèi)特征和購(gòu)買力還具有一定偏差，應(yīng)合理選擇消費(fèi)空白和趨勢(shì)因素，進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃；4、城市建設(shè)處于起步階段，應(yīng)重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與城市建設(shè)和城市形象的關(guān)系，在滿足自身企業(yè)盈利的前提下，力爭(zhēng)打造城市形象工程，將社會(huì)效益有效轉(zhuǎn)化為企業(yè)品牌和經(jīng)濟(jì)效益，并保持和提升與政府的合作關(guān)系。27機(jī)會(huì)基于對(duì)區(qū)域特征的考量，我們認(rèn)為，本案項(xiàng)28項(xiàng)目解碼自身因素分析

28項(xiàng)目解碼29地段分析

項(xiàng)目位于東河區(qū)勝利路北，居于目前東河城市格局的北側(cè)，其地段條件具有如下特征：1、距繁華區(qū)不遠(yuǎn)：據(jù)初步考察，本案距離東河商業(yè)中心（環(huán)城路商圈）大約具有800米，除和平路南大街北側(cè)商業(yè)氛圍稍差以外，基本上可與傳統(tǒng)商業(yè)帶連接；29地段分析項(xiàng)目位于東河區(qū)勝利路北，居于目前東河城市30地段分析2、距文化區(qū)很近：地塊鄰近呂祖廟、天主教堂、清真寺、妙法禪寺、西門大教堂等文化設(shè)施，具有濃郁的文化特征和底蘊(yùn)；30地段分析2、距文化區(qū)很近：地塊鄰近呂祖廟、天主教堂、清真31地段分析3、新舊住宅集中：地塊南部基本為老式住宅小區(qū)，北部是新開(kāi)發(fā)小區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，本案未來(lái)將處于新舊小區(qū)的幾何地帶，居住人群較為密集；4、毗鄰新開(kāi)商業(yè)：?jiǎn)碳医鸾志佑诒景副眰?cè)，緊密相連，該項(xiàng)目正在熱銷中，宣傳力度較大，規(guī)劃為文化商業(yè)街，具有商業(yè)、影院、文化館等設(shè)施；31地段分析3、新舊住宅集中：地塊南部基本為老式住宅小區(qū)，北32地段分析4、承接新舊區(qū)域：根據(jù)東河區(qū)規(guī)劃，東河文化產(chǎn)業(yè)基地將在這里落戶，實(shí)施連片開(kāi)發(fā)，整個(gè)板塊將呈現(xiàn)住宅、商業(yè)、文化、旅游等多元化城市格局，一個(gè)東河北部新區(qū)將會(huì)與南部傳統(tǒng)商業(yè)、居住區(qū)域相連，本案正是居于新舊板塊的南北傳承之處；5、扼守未來(lái)中心：根據(jù)城市建設(shè)規(guī)律，新區(qū)的連片開(kāi)發(fā)必將帶動(dòng)城市中心的移動(dòng)，在未來(lái)幾年時(shí)間，本案將處于新舊兩大板塊的中心地帶，這一特征，尤其適宜于建設(shè)城市的形象工程和商業(yè)中心。32地段分析4、承接新舊區(qū)域：根據(jù)東河區(qū)規(guī)劃，東河文化產(chǎn)業(yè)基33地段分析6、交通狀況良好：東向：經(jīng)長(zhǎng)勝街、東延民生街、東門大街可至東河槽綠化景區(qū)；西向：經(jīng)長(zhǎng)勝街，西延西門大街、西腦包大街，連接巴彥塔拉大街、建設(shè)路，可方便通達(dá)青山區(qū)、昆區(qū)；南向：經(jīng)和平路南大街、通順街可方便到達(dá)傳統(tǒng)商業(yè)中心和火車站；北向：可經(jīng)北大街連接110國(guó)道、丹拉高速路等，通達(dá)呼和浩特等地。33地段分析6、交通狀況良好：34地塊分析有利因素：本案三面臨路，地塊獨(dú)立，受其他環(huán)境影響較小，利于形成獨(dú)立小區(qū)；便于小區(qū)的出入動(dòng)線設(shè)計(jì)；同時(shí)，有益于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和人流流通。不利因素：本案地塊呈三角形形狀，有效面積較小，不利于土地利用，對(duì)建筑規(guī)劃的要求較高，應(yīng)合理設(shè)計(jì)樓間距、日照影響等因素。34地塊分析有利因素：35地塊分析地塊現(xiàn)狀良好，基本為平地，僅有一座小工廠有待拆遷。35地塊分析36項(xiàng)目分析結(jié)論根據(jù)自身?xiàng)l件，我們提出如下結(jié)論建議：即：地塊規(guī)劃的“三高一和”策略一“高”

——

高標(biāo)形象，根據(jù)東河現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)特征，本版塊多為普通住宅和商業(yè)街、底鋪商業(yè)；同時(shí)，我項(xiàng)目地處承接新舊區(qū)域的中心地帶，又同時(shí)具有路網(wǎng)核心優(yōu)勢(shì)，因此，高標(biāo)準(zhǔn)的地標(biāo)式項(xiàng)目應(yīng)為我項(xiàng)目首選。二“高”

——

高樓層，綜觀東河現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，住宅樓多為六層磚混樓，僅有少量20層以下的塔樓和板樓，因此，“高”將應(yīng)成為本案一大特色，凸現(xiàn)其較高品質(zhì)的生活方式和地標(biāo)建筑的“仰視”效應(yīng)。三“高”

——

高容積率，合理規(guī)劃容積率，以達(dá)到土地利用最大化。和諧

——

和諧配置住宅商業(yè)面積，達(dá)到與外部因素的和諧和內(nèi)部因素的和諧。36項(xiàng)目分析結(jié)論根據(jù)自身?xiàng)l件，我們提出如下結(jié)論建議：37項(xiàng)目分析結(jié)論總而言之，對(duì)于項(xiàng)目整體規(guī)劃，我們的建議是——高屋建瓴37項(xiàng)目分析結(jié)論總而言之，對(duì)于項(xiàng)目整體規(guī)劃，我們的建議是—38云頂之道

項(xiàng)目總體戰(zhàn)略

38云頂之道39項(xiàng)目總體目標(biāo)基于之前對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目的分析，我們建議確定如下的項(xiàng)目總體發(fā)展目標(biāo)：1、建設(shè)東河一流的住宅生活小區(qū)打造東河最高品質(zhì)住宅的品牌形象2、規(guī)劃東河新商業(yè)中心滿足和引導(dǎo)東河各階層全方位的商業(yè)服務(wù)消費(fèi)需求3、總體：引領(lǐng)時(shí)尚潮流，富含國(guó)際化要素東河地標(biāo)性的商住綜合項(xiàng)目39項(xiàng)目總體目標(biāo)基于之前對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目的分析，我們建議確定如下40項(xiàng)目市場(chǎng)定位讓“云頂國(guó)際中心”成為東河新城市中心的代名詞！40項(xiàng)目市場(chǎng)定位讓“云頂國(guó)際中心”41項(xiàng)目市場(chǎng)定位在北京，先有國(guó)貿(mào)，后有CBD，于是，國(guó)貿(mào)成為當(dāng)仁不讓的北京CBD的代名詞41項(xiàng)目市場(chǎng)定位在北京，先有國(guó)貿(mào)，后有CBD，42項(xiàng)目市場(chǎng)定位在東河，云頂國(guó)際城扼守新舊板塊之間坐擁傳統(tǒng)繁華區(qū)域、文化產(chǎn)業(yè)基地與新開(kāi)發(fā)住宅區(qū)因此，我們建議應(yīng)以此高度確立項(xiàng)目市場(chǎng)地位：東河新城市中心國(guó)際化生活典范42項(xiàng)目市場(chǎng)定位在東河，云頂國(guó)際城扼守新舊板塊之間東河新城市43項(xiàng)目產(chǎn)品定位酒店公寓板式/點(diǎn)式住宅綜合商業(yè)中心住宅商業(yè)商業(yè)街43項(xiàng)目產(chǎn)品定位酒店公寓板式/點(diǎn)式住宅綜合商業(yè)中心住宅商業(yè)商44項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略云頂緣起——云頂，聞名于世的商業(yè)和休閑勝地；云頂娛樂(lè)城是馬來(lái)西亞引以自豪的一顆明珠。亦稱“任珍”。云頂，是購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游一體化的代名詞，具有極高的品牌影響力。44項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略云頂緣起——云頂，聞名于世的商業(yè)和休閑勝地45本案集商業(yè)、娛樂(lè)、休閑與居住于一身，地處新城市中心，在此借用云頂之稱，可以凸現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際化特色、一體化的商業(yè)居住功能，顧名思義，云頂具有高的含義，符合本案“高屋建瓴”的主張。云頂傳承——項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略45本案集商業(yè)、娛樂(lè)、休閑與居住于一身，地處新城市中心，在此46項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略云頂國(guó)際城品牌形象主體——坐享尊貴聚守繁華46項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略云頂國(guó)際城品牌形象主體——坐享尊貴聚守47項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略品牌初步建議整體品牌：云頂國(guó)際城商業(yè)部分：云頂國(guó)際商業(yè)中心住宅部分：云頂國(guó)際花園47項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略品牌初步建議整體品牌：云48項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃總體占地面積：34230平方米總體建筑面積：13-14萬(wàn)平米商業(yè)部分：4-5萬(wàn)平米住宅部分：8-9萬(wàn)平米容積率：4左右綠化率：40%以上48項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃49項(xiàng)目總體規(guī)劃住宅塔樓商住公寓板樓住宅高架住宅地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)高架花園綠地連體或點(diǎn)式住宅49項(xiàng)目總體規(guī)劃住宅塔樓商住公寓板樓住宅高架住宅地50項(xiàng)目總體規(guī)劃地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)地下1層商業(yè)地下2層停車位高架住宅花園綠地商業(yè)中心部分商業(yè)中心商業(yè)內(nèi)街外圍商業(yè)街50項(xiàng)目總體規(guī)劃地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)地下1層商業(yè)地下2層51云頂之商

商業(yè)規(guī)劃策略51云頂之商52——

商業(yè)

6W

法則什么區(qū)域什么資源什么人群什么缺口什么機(jī)會(huì)如何引導(dǎo)定位研判52——商業(yè)6W法則什么區(qū)域定位研判53定位研判——商業(yè)6W法則什么區(qū)域緊鄰成熟的居住區(qū)域；地處城市規(guī)劃新開(kāi)發(fā)區(qū)域；承接新舊商住板塊的核心位置；路網(wǎng)交通的匯聚地帶；正在迅速發(fā)展提升的新區(qū)。53定位研判——商業(yè)6W法則什么區(qū)域54什么資源深厚的文化底蘊(yùn)與民族特色；密集的城市人口資源；地緣性、輻射型、外來(lái)性結(jié)合的資源；商業(yè)、居住、娛樂(lè)、休閑、觀光的綜合資源。定位研判——商業(yè)6W法則54什么資源定位研判——商業(yè)6W法則55

什么人群以城市居住的工薪階層為主體；以追求時(shí)尚的城市消費(fèi)群為骨干；以企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、政府機(jī)構(gòu)人員為高端；以新開(kāi)發(fā)小區(qū)較高收入的居民為地緣性客群；同時(shí)兼顧自身項(xiàng)目約3000居民。定位研判——商業(yè)6W法則55什么人群定位研判——商業(yè)6W法則56什么缺口大中型綜合性超市/倉(cāng)儲(chǔ)式超市；生活類專業(yè)市場(chǎng)；全方位娛樂(lè)休閑；大型集中式餐飲服務(wù)場(chǎng)所。定位研判——商業(yè)6W法則56什么缺口定位研判——商業(yè)6W法則57什么機(jī)會(huì)大面積連片開(kāi)發(fā)的居住人群數(shù)量大幅度增長(zhǎng)；本案自身大型賣場(chǎng)（綜合性超市）吸引的人流量文化產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃使未來(lái)商務(wù)人群增長(zhǎng)；傳統(tǒng)居住區(qū)人流；東河消費(fèi)水平和意識(shí)的不斷提升；年輕人群數(shù)量比例增加；輻射昆區(qū)和青山區(qū)的消費(fèi)人流。定位研判——商業(yè)6W法則57什么機(jī)會(huì)定位研判——商業(yè)6W法則58如何引導(dǎo)新城市中心概念的引導(dǎo)購(gòu)買、吃喝玩樂(lè)與體驗(yàn)式消費(fèi)一條龍服務(wù)觀念的引導(dǎo)；大型綜合性超市對(duì)東河人傳統(tǒng)居家購(gòu)買方式的引導(dǎo)；新型商業(yè)業(yè)態(tài)的引導(dǎo)；由商品交易消費(fèi)觀念逐步向服務(wù)、體驗(yàn)消費(fèi)觀念的引導(dǎo)。定位研判——商業(yè)6W法則58如何引導(dǎo)定位研判——商業(yè)6W法則59

基于東河區(qū)域，輻射整個(gè)包頭市，具有國(guó)際化特色的大型綜合商業(yè)服務(wù)中心。項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位59基于東河區(qū)域，輻射整個(gè)包頭市，具有國(guó)際化特色的大60業(yè)態(tài)分項(xiàng)定位原則商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵吸引固定客流量烘托商業(yè)人氣主力店購(gòu)物餐飲娛樂(lè)購(gòu)物吃喝玩樂(lè)一條龍服務(wù)60業(yè)態(tài)分項(xiàng)定位原則商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵主力店購(gòu)物餐飲娛樂(lè)購(gòu)物吃喝61業(yè)態(tài)分項(xiàng)定位一個(gè)賣場(chǎng)兩個(gè)街區(qū)三個(gè)中心四類業(yè)態(tài)61業(yè)態(tài)分項(xiàng)定位62

一個(gè)賣場(chǎng)地下一層超市主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：綜合式超級(jí)市場(chǎng)品牌選擇：國(guó)內(nèi)著名品牌；如：華聯(lián)、物美、億客隆等規(guī)劃面積：10000平米-15000平米位置選擇：地下一層-1F62一個(gè)賣場(chǎng)地下一層超市主力店-1F63兩個(gè)街區(qū)外圍商業(yè)街內(nèi)商業(yè)街外商業(yè)街商業(yè)內(nèi)街1F63兩個(gè)街區(qū)外圍內(nèi)商業(yè)街商業(yè)1F64商業(yè)內(nèi)街64商業(yè)內(nèi)街65外圍商業(yè)街65外圍商業(yè)街66時(shí)尚實(shí)用高雅商業(yè)街業(yè)態(tài)服裝、服飾、化妝品、戶外體育用品食品、西餅店、煙酒、洗衣、打印復(fù)印等文化、藝術(shù)、珠寶66時(shí)尚實(shí)用高雅商服裝、服飾、化妝品、食品、西餅店、煙酒、67三個(gè)中心——餐飲中心餐飲中心1、2F經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：傳統(tǒng)、新派中式餐廳、西餐廳、茶餐廳、咖啡廳等；品牌選擇：國(guó)內(nèi)知名品牌、當(dāng)?shù)仄放?、?guó)際品牌等；如：全聚德、小肥羊、永和大王、仙蹤林、吉野家等規(guī)劃面積：6000平米-8000平米位置選擇：北側(cè)（酒店公寓部分）一層、二層。67三個(gè)中心餐飲1、2F經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：傳統(tǒng)、新派中式餐廳、西餐68餐飲中心68餐飲中心69餐飲內(nèi)街參考69餐飲內(nèi)街參考70三個(gè)中心——電子專賣中心電子專賣中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：電腦及其配件、數(shù)碼產(chǎn)品照相器材、影視光盤、精品家電等；規(guī)劃面積：3000平米-5000平米；位置選擇：東南側(cè)一層。1F70三個(gè)中心電子專賣中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：電腦及其配件、數(shù)碼產(chǎn)品照71三個(gè)中心——休閑娛樂(lè)中心休閑娛樂(lè)中心2F2F業(yè)態(tài)：夜總會(huì)、洗浴、足療、按摩、美體、美發(fā)、KTV、酒吧等；規(guī)劃面積：6000平米-8000平米位置選擇：南側(cè)二層。71三個(gè)中心休閑娛樂(lè)中心2F2F業(yè)態(tài)：夜總會(huì)、洗浴、足療、72娛樂(lè)中心1到2家主力俱樂(lè)部

——包含演藝俱樂(lè)部（適合中年人）酒吧迪吧（適合年輕人）、KTV等配合設(shè)施——

量販?zhǔn)終TV、主題酒吧72娛樂(lè)中心1到2家主力俱樂(lè)部73休閑娛樂(lè)1家大型桑拿健身俱樂(lè)部配合設(shè)施——

專業(yè)按摩中心、美容中心、spa等定位考慮：主要滿足商務(wù)消費(fèi)、周邊高檔社區(qū)消費(fèi)需求，東河有一些低中檔洗浴中心，但缺少像漢拿山、權(quán)金城那樣的綜合的大型商務(wù)俱樂(lè)部。權(quán)金城休閑俱樂(lè)部73休閑娛樂(lè)1家大型桑拿健身俱樂(lè)部權(quán)金城休閑俱樂(lè)部74四種業(yè)態(tài)總體而言，本項(xiàng)目商業(yè)具有四種主要業(yè)態(tài)：超市：綜合性大型賣場(chǎng)餐飲：傳統(tǒng)、新派、西式餐廳、茶餐廳、咖啡廳、酒吧專賣：電子、精品、服飾、體育器材、文化、珠寶等娛樂(lè)休閑：夜總會(huì)、洗浴、保健、美體美發(fā)、KTV等74四種業(yè)態(tài)總體而言，本項(xiàng)目商業(yè)具有四種主要業(yè)態(tài)：75建筑設(shè)計(jì)參考75建筑設(shè)計(jì)參考76

商業(yè)建筑立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格

色彩運(yùn)用：以淺色為主（米色或淺灰色），搭配深色線條進(jìn)行點(diǎn)綴組合

外墻材料：面磚、大理石以及玻璃幕墻組合

平面結(jié)構(gòu)：平面結(jié)構(gòu)為主，結(jié)合局部線條點(diǎn)綴建筑立面76商業(yè)建筑立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議建筑立面77◆建筑層高適應(yīng)大型的超市及大型賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的基本條件◆獨(dú)立人群流動(dòng)出入口設(shè)計(jì)，與小區(qū)進(jìn)行分隔◆商業(yè)部分中央空調(diào)設(shè)施的外機(jī)選址將注重降低噪音◆超市配置上貨區(qū)域及貨梯的位置◆沿街門面以大跨度門幅設(shè)計(jì)◆獨(dú)立電路布線◆交通采用人車分流，車輛單向行駛，并遠(yuǎn)離商業(yè)人行主入口◆荷載滿足洗浴等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的需求◆設(shè)置商業(yè)專業(yè)貨物卸載碼頭◆外部留有戶外廣告位置◆設(shè)置項(xiàng)目外部夜景亮化◆外立面注重與住宅樓的和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)整體項(xiàng)目品質(zhì)商業(yè)中心77◆建筑層高適應(yīng)大型的超市及大型賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的基本條件商業(yè)78整體商業(yè)建筑風(fēng)格78整體商業(yè)79整體商業(yè)建筑與高架花園79整體商業(yè)建筑80整體商業(yè)建筑風(fēng)格與外立面80整體商業(yè)建筑81整體商業(yè)建筑風(fēng)格與外立面81整體商業(yè)建筑82商業(yè)建筑外立面與出入大門82商業(yè)建筑外立面與出入大門83商業(yè)大門及加頂商業(yè)街83商業(yè)大門84商業(yè)內(nèi)街風(fēng)格84商業(yè)內(nèi)街85商業(yè)內(nèi)街過(guò)廊85商業(yè)內(nèi)街86商業(yè)內(nèi)街建筑風(fēng)格及過(guò)橋86商業(yè)內(nèi)街建筑風(fēng)格及過(guò)橋87商業(yè)外街風(fēng)格87商業(yè)外街88商業(yè)外街風(fēng)格88商業(yè)外街89商業(yè)外街建筑風(fēng)格89商業(yè)外街90商業(yè)夜晚燈光效果90商業(yè)夜晚91噴泉廣場(chǎng)燈光效果91噴泉廣場(chǎng)92云頂之宅

住宅規(guī)劃策略92云頂之宅93住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位??中、高收入的地緣性客群政府部門公務(wù)員企業(yè)中層管理者中等以上收入個(gè)體經(jīng)營(yíng)者改善居住的中等以上收入家庭93住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位中、高收入的地緣性客群政府部門公務(wù)員企業(yè)94云頂國(guó)際花園中堅(jiān)階級(jí)領(lǐng)地，傳承時(shí)尚風(fēng)范住宅項(xiàng)目主題94云頂國(guó)際花園住宅項(xiàng)目主題95酒店公寓——

整體項(xiàng)目制高點(diǎn)，建議設(shè)計(jì)30層左右，為東河高度之最

點(diǎn)式/連體塔樓——

建議層高為25-27層小高層板樓——

高品質(zhì)住宅，建議層高為12-15層住宅產(chǎn)品定位95酒店公寓——整體項(xiàng)目制高點(diǎn)，建議設(shè)計(jì)30層左右，為東96?

以酒店公寓作為整體項(xiàng)目制高點(diǎn)，以點(diǎn)式或連體特樓住宅為整體高度屏障，展現(xiàn)項(xiàng)目“

云頂”的形象；?以歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，提升小高層及高層建筑高貴氣質(zhì)，體驗(yàn)高瞻遠(yuǎn)矚心懷；?將時(shí)尚歐式簡(jiǎn)約環(huán)藝與歐式現(xiàn)代建筑相融合，形成與區(qū)域建筑的差異化；?選擇一流的物業(yè)管理整個(gè)社區(qū)，彰顯品質(zhì)生活領(lǐng)地；?以獨(dú)特的高架花園，展現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代感品質(zhì)；?注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理和設(shè)計(jì)，用足南北向大跨度優(yōu)勢(shì)，全力滿足室內(nèi)通透，展示大視野住宅產(chǎn)品定位96?以酒店公寓作為整體項(xiàng)目制高點(diǎn)，以點(diǎn)式或連體特樓住宅為97“云頂”之巔酒店公寓97“云頂”之巔酒店公寓98小高層板樓98小高層板樓99點(diǎn)式/連體住宅99點(diǎn)式/連體住宅100高架花園廣場(chǎng)100高架花園廣場(chǎng)101高架效應(yīng)的變奏曲——

高架花園與地面的軟性連接，

“類坡地住宅”101高架效應(yīng)的變奏曲——高架花園與地面的軟性連接，102小區(qū)環(huán)藝◆三個(gè)主題景觀：歐洲風(fēng)情主題；休閑主題；運(yùn)動(dòng)主題◆植被：?jiǎn)棠炯肮嗄窘M合◆地面布置園藝小道◆局部設(shè)置景觀平面落差◆夜間燈光亮化◆設(shè)置藝術(shù)造型環(huán)保垃圾箱◆局部布置小溪，并養(yǎng)殖觀賞魚類◆12小時(shí)保持整個(gè)小區(qū)環(huán)藝區(qū)衛(wèi)生整潔102小區(qū)環(huán)藝103后續(xù)服務(wù)項(xiàng)目本方案是為項(xiàng)目整體規(guī)劃所做出的定位和規(guī)劃建議策略；在此基礎(chǔ)上，我們可以提供如下后續(xù)服務(wù)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段：住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略及優(yōu)化建議小區(qū)園林設(shè)計(jì)策略及優(yōu)化建議商業(yè)建筑設(shè)計(jì)策略及其建議營(yíng)銷推廣階段：區(qū)域綜合市場(chǎng)研究報(bào)告整體項(xiàng)目品牌策略（含項(xiàng)目VIS）整體項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案銷售執(zhí)行及其控制方案商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段：商業(yè)品牌策略及其VIS

招商指導(dǎo)建議方案商業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣企劃方案103后續(xù)服務(wù)項(xiàng)目本方案是為項(xiàng)目整體規(guī)劃所做出的定位和規(guī)劃建1041042007年10月20日2007年10月20日106

提要俯瞰東河

——

區(qū)域概況特征項(xiàng)目解碼

——

自身因素分析云頂之道

——

項(xiàng)目總體戰(zhàn)略云頂之宅

——

住宅定位策略云頂之商

——

商業(yè)定位策略2提要俯瞰東河——區(qū)域概況特征107俯瞰東河

區(qū)域概況特征3俯瞰東河108

緣起

包頭作為一個(gè)城市，形成較晚，從清嘉慶14年（1809年）設(shè)置包頭鎮(zhèn)算起，至今還不到200年。但是，由于包頭地區(qū)地理位置的特殊性，在漫長(zhǎng)的嬗變過(guò)程中，也曾幾度成為演出威武雄壯活劇的歷史舞臺(tái)，故不應(yīng)以設(shè)鎮(zhèn)、筑城為限，可以追溯更長(zhǎng)的歷史。

黃河是中華民族的搖籃。黃河流經(jīng)包頭的地段是原始人類較早活動(dòng)的地方，在這里蘊(yùn)藏著大量的古人類文化遺跡，已發(fā)掘的就有10多處。在位于東河區(qū)以東15公里的阿善溝門的格膝蓋溝，發(fā)掘出一處保存完好的新石器時(shí)代村落遺址和大量的文物。

蒙古高原位于東西上千公里的陰山山脈之北，中國(guó)古代，這里是北方少數(shù)民族生息繁衍的地方，在與黃河流域的中原各代王朝的交往中，促進(jìn)了各民族的融合，加快了少數(shù)民族的封建化過(guò)程促進(jìn)了整個(gè)社會(huì)的發(fā)展和文明的交往。

從戰(zhàn)國(guó)至唐朝，包頭境內(nèi)曾幾次建筑過(guò)一些古城。最早是趙武靈王于公元前306年（武靈王20年）筑九原城。公元前221年秦為九原郡。公元433年，鮮卑族建立的北魏王朝，設(shè)懷朔鎮(zhèn)。后來(lái)，隨著形勢(shì)的變化，時(shí)間的推移，古城被一一廢棄了。

進(jìn)入五代后，包頭屬遼統(tǒng)治。遼在這里設(shè)云內(nèi)州，一直沿襲至金元，建制未變。元代初年，包頭地區(qū)的冶煉業(yè)、紡織業(yè)、陶瓷業(yè)開(kāi)始興盛，出現(xiàn)了商品經(jīng)濟(jì)，商業(yè)活動(dòng)隨之興旺起來(lái)。后來(lái)蒙古族各部落陸續(xù)進(jìn)駐河套，包頭地區(qū)又成為土默特部落游牧之地。4緣起包頭作為一個(gè)城市，形成較晚，從清嘉慶1109

沿革

清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年），薩拉齊建筑，設(shè)協(xié)理通判，這是包頭地區(qū)最早出現(xiàn)的行政建制。1870年（同治9年）前后，包頭修筑城墻，辟東、南、西、東北、西北5座城門，形成了近代包頭的城市規(guī)模。19世紀(jì)后期至20世紀(jì)初，包頭已發(fā)展成為我國(guó)西北著名的皮毛集散地和水旱碼頭。1923年平綏鐵路通車包頭，1931年，包頭電燈面粉公司和永茂源甘草公司創(chuàng)辦，包頭開(kāi)始有了近代工業(yè)。1934年，中德雙方組織的“歐亞航空郵運(yùn)股份有限公司”在包頭修筑飛機(jī)場(chǎng)，開(kāi)辟包頭--寧夏--蘭州航線，定期航班每周往返一次。飲食、服務(wù)業(yè)日益興旺，市面日趨繁榮。

包頭是一個(gè)有著光榮革命傳統(tǒng)的地區(qū)。革命初期，王若飛、烏蘭夫等老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家曾在這里領(lǐng)導(dǎo)過(guò)地下斗爭(zhēng)?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)期間，共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)包頭地區(qū)各族軍民，開(kāi)創(chuàng)了大青山抗日游擊根據(jù)地，與日寇進(jìn)行了艱苦卓絕的斗爭(zhēng)。

1949年9月19日，綏遠(yuǎn)發(fā)動(dòng)“9·19”起義，包頭獲得和平解放。1950年2月13日，包頭市人民政府正式成立。5沿革清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年110

發(fā)展產(chǎn)業(yè)方面，神華煤制烯娃、包鋼冷軋薄版、包鋼8#焦?fàn)t、華業(yè)特鋼、億陽(yáng)鋁輪毅、華鼎銅業(yè)、晶牛微晶玻璃等鋼鐵、鋁業(yè)、電力、機(jī)械制造、稀土、煤化工主要行業(yè)超億元重大項(xiàng)目的帶動(dòng)下，包頭產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。包頭吸引外資取得重大突破：不斷加強(qiáng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和交流，放手引進(jìn)資金，包頭基本形成了多層次、全方位、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放格局。

包頭積極推進(jìn)城市綠化、美化、亮化工程。城市“五化”工程建設(shè)取得了新突破，城市人均公共綠地達(dá)到10.6平方米建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到35%。推進(jìn)道路亮化工程，安裝和更新路燈3511基、5481盞，實(shí)施了鋼鐵大街、建設(shè)路等10大景區(qū)亮化工程。

交通運(yùn)輸能力繼續(xù)提高。全年各種運(yùn)輸出完成貨運(yùn)量20492.1萬(wàn)噸，較上年增長(zhǎng)l4.5%。其中，鐵路貨運(yùn)量5374萬(wàn)噸，增長(zhǎng)29.1%；公路貨運(yùn)量15118萬(wàn)噸，增長(zhǎng)10.2%；民航貨運(yùn)量570噸，下降40.4%。全年各種運(yùn)輸方式完成客運(yùn)量12316.6萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)10.4%。其中，鐵路客運(yùn)量433.7萬(wàn)人，增長(zhǎng)32.7%；公路客運(yùn)量11866萬(wàn)人，增長(zhǎng)9.7%；民航客運(yùn)量16.9萬(wàn)人，增長(zhǎng)18.8%。

社會(huì)保障事業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)。參加失業(yè)保險(xiǎn)職工人數(shù)達(dá)48.5萬(wàn)人，發(fā)放失業(yè)保險(xiǎn)金6655萬(wàn)元。參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)為41.4萬(wàn)人，參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)的人數(shù)為52.9萬(wàn)人，參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)為27.8萬(wàn)人，參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)為24.2萬(wàn)人。6發(fā)展產(chǎn)業(yè)方面，神華煤制烯娃、包鋼冷軋薄版、包鋼8#111

行政區(qū)劃據(jù)《包頭市2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，包頭市轄９個(gè)旗、縣、區(qū)，其中：３個(gè)市區(qū)（昆都侖區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)）２個(gè)礦區(qū)（白云鄂博礦區(qū)、石拐區(qū)），４個(gè)農(nóng)牧業(yè)旗縣區(qū)（土默特右旗、達(dá)爾罕茂明安聯(lián)合旗、固陽(yáng)縣、九原區(qū)）。總面積２７７６８平方公里。人口２３３.５６萬(wàn)，居住著蒙、漢、回、滿、達(dá)翰爾、鄂倫春等３１個(gè)民族。包頭是國(guó)務(wù)院首批確定的十三個(gè)較大城市之一，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國(guó)家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。7行政區(qū)劃據(jù)《包頭市2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)112昆都侖區(qū)

昆都侖區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都侖河畔，昆都侖區(qū)因河得名，是包頭市黨政機(jī)關(guān)所在地，包頭政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育的中心。區(qū)內(nèi)設(shè)有１３個(gè)街道辦事處，１６３個(gè)居委會(huì)。城區(qū)面積８７平方公里，人口４４.９９萬(wàn)，由蒙古、漢、回、滿、達(dá)斡爾等２８?jìng)€(gè)民族構(gòu)成。

昆都侖區(qū)是以鋼鐵、稀土、冶金、化工工業(yè)為主的新興工業(yè)城區(qū)。聞名遐邇的包頭鋼鐵公司座落在本區(qū)。這里交通便利，通訊發(fā)達(dá)。區(qū)內(nèi)擁有中央、內(nèi)蒙古、市屬企業(yè)，科研院所和大專院校。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，區(qū)屬工業(yè)迅速發(fā)展，初步形成了以機(jī)械、冶金、稀土、建材、電子、化工、服裝、食品等門類為主的工業(yè)體系。主要產(chǎn)品有經(jīng)濟(jì)型乘用車、鋼塑保護(hù)環(huán)、滑枕護(hù)套、液壓馬達(dá)、壓電水晶、陰陽(yáng)離子交換樹(shù)脂等１００多個(gè)品種。昆都侖區(qū)商貿(mào)發(fā)達(dá)，有市屬大型批零企業(yè)數(shù)十家，還有星羅棋布的區(qū)屬商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和集貿(mào)市場(chǎng)。區(qū)內(nèi)有大型賓館飯店１０多家，可承辦國(guó)家、自治區(qū)級(jí)大型會(huì)議，為社會(huì)旅游業(yè)提供了方便的條件。出昆區(qū)往東３公里有著名古跡喇嘛廟昆都侖召和昆都侖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)；往西１５公里有天然瀑布和梅力更原始森林。

8昆都侖區(qū)昆都侖區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都侖河畔113昆都侖區(qū)包頭昆區(qū)作為包頭最繁華的區(qū)域，城市建設(shè)和發(fā)展令人矚目，是全市商業(yè)商務(wù)的中心地區(qū)。9昆都侖區(qū)包頭昆區(qū)作為包頭最繁華的區(qū)域，城市建設(shè)和發(fā)展令人矚114青山區(qū)

青山區(qū)位于包頭市中部，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市昆都侖區(qū)毗連，東與包頭市東河區(qū)相鄰。青山區(qū)現(xiàn)有面積５４平方公里，人口３４.５３萬(wàn)，由２５個(gè)民族構(gòu)成。區(qū)內(nèi)設(shè)有８?jìng)€(gè)街道辦事處，１２６個(gè)居民委員會(huì)，是一個(gè)工業(yè)發(fā)達(dá)、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、文化教育興旺、服務(wù)設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型市區(qū)。

青山區(qū)是以機(jī)械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)駐有中央、內(nèi)蒙古、包頭大中型企業(yè)２１４家，包括內(nèi)蒙古第一機(jī)械制造廠、內(nèi)蒙古第二機(jī)械制造總廠、北方重型汽車有限公司、核工業(yè)部二Ｏ二廠（光華化學(xué)工業(yè)公司）、蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠）、包頭供電局、“九九”集團(tuán)、蘇蒙特亞麻紡織有限公司、內(nèi)蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業(yè)。

十一屆三中全會(huì)以來(lái)，青山區(qū)的集體和街居、校辦企業(yè)異軍突起有了長(zhǎng)足的發(fā)展和進(jìn)步，區(qū)屬工業(yè)已初步形成輕工、機(jī)械、化工、木器加工、電器、建材、印刷、鑄造等行業(yè)。主要產(chǎn)品有特種鋼、高低壓配電柜、燈具、鋁合金門窗、拖斗車、木器家具、席夢(mèng)思床墊、稀土萃取劑、彩印等上百種。

青山區(qū)市場(chǎng)繁榮，商業(yè)、服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)，各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)１７００多個(gè)，賓館、飯店、招待所十幾處，青山賓館、天外天大酒店、盤古俱樂(lè)部、馬沃雷克大酒店、滿都拉娛樂(lè)城環(huán)境幽雅，設(shè)備一流，服務(wù)周到，不僅可為人們旅行居住提供方便，還可承辦全國(guó)性大型會(huì)議。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了全區(qū)精神文明建設(shè)，科研、教育、文化、體育、衛(wèi)生事業(yè)得到較大發(fā)展。全區(qū)現(xiàn)有科研所１１個(gè)，各類科技人員１.２萬(wàn)人。有大專、中專、技校１６所，各種衛(wèi)生機(jī)構(gòu)５７個(gè)，床位近２０００張。有文化宮、影劇院１３座，圖書館２０座，體育場(chǎng)地１７１個(gè)，其中第一工人文化宮、一機(jī)文化宮、二機(jī)文化館、是重大演出、體育比賽的主要場(chǎng)所。

全區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化覆蓋率達(dá)３０％。

10青山區(qū)青山區(qū)位于包頭市中部，北依陰山，南臨黃河，115青山區(qū)

青山區(qū)城市優(yōu)美，以自然生態(tài)環(huán)境著稱，在包頭，有“住在青山”的說(shuō)法，充分體現(xiàn)其宜居品質(zhì)。11青山區(qū)青山區(qū)城市優(yōu)美，以自然生態(tài)環(huán)境著稱，在包頭116東河區(qū)（1）

東河區(qū)是包頭市的老城區(qū)，有２００多年的歷史，位于大青山南麓、黃河北岸、土默川西部。城區(qū)面積８５平方公里。東河區(qū)地理位置優(yōu)越，水陸交通便利，素以“水旱碼頭”、“塞外通衢”著稱，昔日曾是我國(guó)西部地區(qū)最大的皮毛、糧食、藥材集散地。

東河區(qū)轄有１個(gè)鄉(xiāng)，１２個(gè)街道辦事處，１０９個(gè)居民委員會(huì)，人口４４.２３萬(wàn)，有蒙古、漢、回、滿、朝鮮等２６個(gè)民族。東河區(qū)是回族居民的聚居區(qū)，現(xiàn)有回族１.７萬(wàn)人，大都居住在回民街道辦事處轄區(qū)內(nèi)。東河區(qū)有伊斯蘭教、基督教、漢佛教、喇嘛教、天主教等５個(gè)宗教界別。12東河區(qū)（1）東河區(qū)是包頭市的老城區(qū)，有２００多年117東河區(qū)（2）

東河區(qū)交通發(fā)達(dá)，具有公路、鐵路、航空、水運(yùn)等多種運(yùn)輸功能，是內(nèi)地連接西北地區(qū)的重要交通樞紐。包頭民航機(jī)場(chǎng)位于東河區(qū)，有定期班機(jī)可通往北京、上海、太原、西安、武漢、廣州等地。

東河區(qū)是包頭市地方工業(yè)的集中地，７０％以上的市屬企業(yè)駐在東河區(qū)。其中有包頭鋁廠、包頭糖廠、鹿王羊絨集團(tuán)等。東河區(qū)區(qū)屬工業(yè)也有一定的規(guī)模和基礎(chǔ)，有機(jī)械加工、鑄造、冶煉、化工、塑料、皮革皮毛、機(jī)電加工、農(nóng)牧機(jī)械、造紙印刷、日用五金、服裝鞋帽、食品加工等１０多個(gè)行業(yè)，生產(chǎn)的產(chǎn)品有２５０多種，其中稀土合金暖氣片、帶式輸送機(jī)、羊剪絨拖鞋、童皮鞋、漢宮地毯、稀土混合金屬、鋼鋸條等在市場(chǎng)上深受歡迎。

13東河區(qū)（2）東河區(qū)交通發(fā)達(dá)，具有公路、鐵路118東河區(qū)（3）

東河區(qū)商業(yè)貿(mào)易比較發(fā)達(dá)，全市６０％以上的物資倉(cāng)庫(kù)設(shè)在東河區(qū)，自治區(qū)及其他盟、市、旗、縣駐東河區(qū)的轉(zhuǎn)運(yùn)站、采購(gòu)供應(yīng)站及辦事機(jī)構(gòu)等就有５０多個(gè)，包頭市與內(nèi)蒙古西部地區(qū)的商品物資交流相當(dāng)一部分在東河區(qū)進(jìn)行。東河區(qū)還被確定為包頭市個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，優(yōu)良的投資環(huán)境，寬松的優(yōu)惠政策，吸引著方方面面的經(jīng)營(yíng)者。14東河區(qū)（3）東河區(qū)商業(yè)貿(mào)易比較發(fā)達(dá)，全市６119東河區(qū)（4）東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。由本區(qū)出發(fā)南行，過(guò)黃河大橋，可達(dá)鄂爾多斯高原，那里有馳名中外的成吉思汗陵和妙趣橫生的響沙灣；北行，順盤山公路，可至陰山深處，那里有塞外名寺五當(dāng)召。區(qū)境內(nèi)還有阿善溝門新石器遺址，雕梁畫棟的福征寺，清翠欲滴、群龍戲水的轉(zhuǎn)龍藏，聞名遐邇的清真寺和被人們譽(yù)為“塞外西湖”的南海旅游開(kāi)發(fā)區(qū)。

15東河區(qū)（4）東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。由本區(qū)出發(fā)南行120東河區(qū)（5）

東河區(qū)轄12個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)：和平街道、財(cái)神廟街道、西腦包街道、南門外街道、南圪洞街道、東站街道、回民街道、二里半街道、河?xùn)|街道、鐵西街道、東興街道、楊圪楞街道、河?xùn)|鎮(zhèn)。2000年，東河區(qū)轄12個(gè)街道、1個(gè)鄉(xiāng)。根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)：全區(qū)總?cè)丝?29355人，其中各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口（人）：

和平路街道19137財(cái)神廟街道31493

西腦包街道39264南門外街道29084

南圪洞街道30788東站街道53249

回民街道30827二里半街道42451

河?xùn)|街道38103鐵西街道38148

東興街道34669楊圪塄街道3758

河?xùn)|鄉(xiāng)38384

16東河區(qū)（5）東河區(qū)轄12個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)：和121東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（1）近幾年來(lái)，東河景區(qū)兩側(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況熱度日漸上升。在南海湖生態(tài)保護(hù)工程及配套項(xiàng)目實(shí)施以來(lái)，漸露雛形的體育休閑公園、規(guī)劃建設(shè)的商務(wù)住宅以及10＋1會(huì)館，使一個(gè)集會(huì)展、商貿(mào)、商務(wù)辦公、娛樂(lè)休閑于一體的水濱新城正呼之欲出。17東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（1）近幾年來(lái)，東河景區(qū)兩側(cè)的房122東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（2）城市建設(shè)產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)

近年來(lái)，東河區(qū)不斷拓寬融資渠道，多方籌集資金，根據(jù)規(guī)劃實(shí)施了一系列城市重點(diǎn)設(shè)施建設(shè)，城市品位、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量顯著提升，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益全面凸現(xiàn)，拉動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大幅升溫。東河景區(qū)自去年建成以來(lái)，帶給東河區(qū)的不僅是城區(qū)環(huán)境的改變，更重要的是其凸現(xiàn)出來(lái)的深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展意義，特別是東河區(qū)行政大樓的東遷，東河景區(qū)一帶便一躍成為東河區(qū)城區(qū)規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展的核心區(qū)域。

18東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（2）城市建設(shè)產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)123東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（3）

“退二進(jìn)三”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，決定了東河景區(qū)規(guī)劃的高起點(diǎn)，迅速形成了東河區(qū)城市發(fā)展建設(shè)的新局，產(chǎn)生了城區(qū)東擴(kuò)的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)。自2005年以來(lái)，盤活“退二進(jìn)三”企業(yè)30多戶、激活區(qū)域土地面積近10000畝，每畝增值近30萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換利用土地資源90萬(wàn)平方米，土地增值達(dá)5億元。大批房地產(chǎn)商紛紛涌入，眾多建筑拔地而起，高品質(zhì)樓盤聯(lián)袂而出，鼎太風(fēng)華、寧鹿水岸、美岸華庭、碧水嘉苑迅速火爆。正是由于高起點(diǎn)的規(guī)劃，完善的城市配套，實(shí)力開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，使東河景區(qū)的房地產(chǎn)正朝著品質(zhì)化的方向發(fā)展，潛在的商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)出來(lái)。兩年來(lái)，房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)15億元，建設(shè)規(guī)模達(dá)130萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)項(xiàng)目去年新增稅收1億元，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了積極貢獻(xiàn)。隨著東河大廈、豪德財(cái)富中心、文化大廈、星級(jí)酒店、教育文化場(chǎng)所的建設(shè)，該地區(qū)將成為一個(gè)適宜居住、適宜休閑的新的城區(qū)中心。19東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（3）“退二進(jìn)三”發(fā)展戰(zhàn)略的124東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)特點(diǎn)

東河區(qū)房地產(chǎn)去年新建續(xù)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目36個(gè)，計(jì)劃總投資48億元，開(kāi)發(fā)面積4800多畝，建設(shè)規(guī)模達(dá)370多萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積110萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)新的特點(diǎn)：一是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加。在確定開(kāi)工的項(xiàng)目中，5萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目10個(gè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)面積120多萬(wàn)平方米。來(lái)自天津、武漢、佛山等地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以其雄厚的企業(yè)實(shí)力，推進(jìn)了東河區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速發(fā)展。二是房地產(chǎn)品質(zhì)升級(jí)成為主流。盡管人們對(duì)普通商品住宅要求戶型合理、價(jià)格適中，但并不等于降低居住的品質(zhì)。相反，隨著人們的生活需求越來(lái)越高，更加注重住宅性能、物業(yè)、景觀、安全、舒適等內(nèi)在要求。消費(fèi)者也不只單純地看重價(jià)格，而提升到更加注重居住品質(zhì)。目前，東河區(qū)各新建小區(qū)規(guī)劃布局都各具特色和個(gè)性，戶型結(jié)構(gòu)日趨合理，配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美，質(zhì)量和品位大幅提升，達(dá)到國(guó)家A級(jí)住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，滿足了人們對(duì)住宅高品質(zhì)的要求。三是供求基本平衡，價(jià)格穩(wěn)中有升。近年來(lái)，東河區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入不斷提高，人們的購(gòu)買力明顯提高。這些不斷壯大的經(jīng)濟(jì)因素，刺激了東河區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，東河區(qū)在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下發(fā)揮宏觀調(diào)控和管理、服務(wù)職能，更新開(kāi)發(fā)理念，規(guī)范開(kāi)發(fā)行為，引導(dǎo)理性投資，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。20東河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)特點(diǎn)125東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）住宅項(xiàng)目規(guī)模21東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）住宅項(xiàng)目規(guī)模126東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）容積率分析：容積率大多數(shù)在1至1.5的區(qū)間之內(nèi)，所占整體比例為57%，22東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）容積率分析：容積率127東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）綠化率23東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）綠化率128東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）戶型區(qū)間

理想嘉苑綠苑小區(qū)寧鹿水岸二期富民家苑星月家園宏源鑫都美岸華庭鼎太風(fēng)華20508011014017015011081914014090100531307290153975012017024東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）戶型區(qū)間理想嘉苑綠苑129東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）價(jià)格區(qū)間東河區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格2000元/平米----2500元/平米與2500元/平米----3000元/平米所占比例持平，3000元/平米以上的在全部產(chǎn)品中比例占據(jù)到40%，大多為近期開(kāi)盤項(xiàng)目。25東河區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）價(jià)格區(qū)間東河區(qū)的房產(chǎn)130東河區(qū)區(qū)域特征總結(jié)根基深遠(yuǎn)——擁有悠久歷史，民族風(fēng)貌，自身文化底蘊(yùn)較為深厚獨(dú)立成“市”——位置偏于城市和新區(qū)，自成具有鮮明的城市風(fēng)格完善平衡——房地產(chǎn)格局未達(dá)到平衡狀態(tài)，產(chǎn)品單一，品質(zhì)不高新舊交融——世襲舊有文化特征、生活方式，追求新的時(shí)尚生活挖掘潛力——無(wú)論生活家居還是生活消費(fèi)，均具有較大潛力空間蓄勢(shì)而發(fā)——生活水平逐漸提升，發(fā)展趨勢(shì)較好，整體穩(wěn)步提升26東河區(qū)區(qū)域特征總結(jié)根基深遠(yuǎn)——擁有悠久歷史，民族風(fēng)貌131機(jī)會(huì)

基于對(duì)區(qū)域特征的考量，我們認(rèn)為，本案項(xiàng)目應(yīng)專抓住區(qū)域所賦予的如下機(jī)會(huì)，作為項(xiàng)目的基本導(dǎo)向，進(jìn)行總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)：1、東河區(qū)住宅建設(shè)發(fā)展較快，但產(chǎn)品形態(tài)仍然單一，難以滿足全方位、各種檔次的需求；2、東河區(qū)盡管具有濃郁的地區(qū)和歷史風(fēng)貌、文化習(xí)慣和生活方式，但消費(fèi)者追求現(xiàn)代時(shí)尚生活的潛在需求相當(dāng)強(qiáng)烈，應(yīng)注意滿足和適當(dāng)加以引導(dǎo)；3、整體房地產(chǎn)鏈條不盡完善和平衡，與人們消費(fèi)特征和購(gòu)買力還具有一定偏差，應(yīng)合理選擇消費(fèi)空白和趨勢(shì)因素，進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃；4、城市建設(shè)處于起步階段，應(yīng)重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與城市建設(shè)和城市形象的關(guān)系，在滿足自身企業(yè)盈利的前提下，力爭(zhēng)打造城市形象工程，將社會(huì)效益有效轉(zhuǎn)化為企業(yè)品牌和經(jīng)濟(jì)效益，并保持和提升與政府的合作關(guān)系。27機(jī)會(huì)基于對(duì)區(qū)域特征的考量，我們認(rèn)為，本案項(xiàng)132項(xiàng)目解碼自身因素分析

28項(xiàng)目解碼133地段分析

項(xiàng)目位于東河區(qū)勝利路北，居于目前東河城市格局的北側(cè)，其地段條件具有如下特征：1、距繁華區(qū)不遠(yuǎn)：據(jù)初步考察，本案距離東河商業(yè)中心（環(huán)城路商圈）大約具有800米，除和平路南大街北側(cè)商業(yè)氛圍稍差以外，基本上可與傳統(tǒng)商業(yè)帶連接；29地段分析項(xiàng)目位于東河區(qū)勝利路北，居于目前東河城市134地段分析2、距文化區(qū)很近：地塊鄰近呂祖廟、天主教堂、清真寺、妙法禪寺、西門大教堂等文化設(shè)施，具有濃郁的文化特征和底蘊(yùn)；30地段分析2、距文化區(qū)很近：地塊鄰近呂祖廟、天主教堂、清真135地段分析3、新舊住宅集中：地塊南部基本為老式住宅小區(qū)，北部是新開(kāi)發(fā)小區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，本案未來(lái)將處于新舊小區(qū)的幾何地帶，居住人群較為密集；4、毗鄰新開(kāi)商業(yè)：?jiǎn)碳医鸾志佑诒景副眰?cè)，緊密相連，該項(xiàng)目正在熱銷中，宣傳力度較大，規(guī)劃為文化商業(yè)街，具有商業(yè)、影院、文化館等設(shè)施；31地段分析3、新舊住宅集中：地塊南部基本為老式住宅小區(qū)，北136地段分析4、承接新舊區(qū)域：根據(jù)東河區(qū)規(guī)劃，東河文化產(chǎn)業(yè)基地將在這里落戶，實(shí)施連片開(kāi)發(fā)，整個(gè)板塊將呈現(xiàn)住宅、商業(yè)、文化、旅游等多元化城市格局，一個(gè)東河北部新區(qū)將會(huì)與南部傳統(tǒng)商業(yè)、居住區(qū)域相連，本案正是居于新舊板塊的南北傳承之處；5、扼守未來(lái)中心：根據(jù)城市建設(shè)規(guī)律，新區(qū)的連片開(kāi)發(fā)必將帶動(dòng)城市中心的移動(dòng)，在未來(lái)幾年時(shí)間，本案將處于新舊兩大板塊的中心地帶，這一特征，尤其適宜于建設(shè)城市的形象工程和商業(yè)中心。32地段分析4、承接新舊區(qū)域：根據(jù)東河區(qū)規(guī)劃，東河文化產(chǎn)業(yè)基137地段分析6、交通狀況良好：東向：經(jīng)長(zhǎng)勝街、東延民生街、東門大街可至東河槽綠化景區(qū)；西向：經(jīng)長(zhǎng)勝街，西延西門大街、西腦包大街，連接巴彥塔拉大街、建設(shè)路，可方便通達(dá)青山區(qū)、昆區(qū)；南向：經(jīng)和平路南大街、通順街可方便到達(dá)傳統(tǒng)商業(yè)中心和火車站；北向：可經(jīng)北大街連接110國(guó)道、丹拉高速路等，通達(dá)呼和浩特等地。33地段分析6、交通狀況良好：138地塊分析有利因素：本案三面臨路，地塊獨(dú)立，受其他環(huán)境影響較小，利于形成獨(dú)立小區(qū)；便于小區(qū)的出入動(dòng)線設(shè)計(jì)；同時(shí)，有益于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和人流流通。不利因素：本案地塊呈三角形形狀，有效面積較小，不利于土地利用，對(duì)建筑規(guī)劃的要求較高，應(yīng)合理設(shè)計(jì)樓間距、日照影響等因素。34地塊分析有利因素：139地塊分析地塊現(xiàn)狀良好，基本為平地，僅有一座小工廠有待拆遷。35地塊分析140項(xiàng)目分析結(jié)論根據(jù)自身?xiàng)l件，我們提出如下結(jié)論建議：即：地塊規(guī)劃的“三高一和”策略一“高”

——

高標(biāo)形象，根據(jù)東河現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)特征，本版塊多為普通住宅和商業(yè)街、底鋪商業(yè)；同時(shí)，我項(xiàng)目地處承接新舊區(qū)域的中心地帶，又同時(shí)具有路網(wǎng)核心優(yōu)勢(shì)，因此，高標(biāo)準(zhǔn)的地標(biāo)式項(xiàng)目應(yīng)為我項(xiàng)目首選。二“高”

——

高樓層，綜觀東河現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，住宅樓多為六層磚混樓，僅有少量20層以下的塔樓和板樓，因此，“高”將應(yīng)成為本案一大特色，凸現(xiàn)其較高品質(zhì)的生活方式和地標(biāo)建筑的“仰視”效應(yīng)。三“高”

——

高容積率，合理規(guī)劃容積率，以達(dá)到土地利用最大化。和諧

——

和諧配置住宅商業(yè)面積，達(dá)到與外部因素的和諧和內(nèi)部因素的和諧。36項(xiàng)目分析結(jié)論根據(jù)自身?xiàng)l件，我們提出如下結(jié)論建議：141項(xiàng)目分析結(jié)論總而言之，對(duì)于項(xiàng)目整體規(guī)劃，我們的建議是——高屋建瓴37項(xiàng)目分析結(jié)論總而言之，對(duì)于項(xiàng)目整體規(guī)劃，我們的建議是—142云頂之道

項(xiàng)目總體戰(zhàn)略

38云頂之道143項(xiàng)目總體目標(biāo)基于之前對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目的分析，我們建議確定如下的項(xiàng)目總體發(fā)展目標(biāo)：1、建設(shè)東河一流的住宅生活小區(qū)打造東河最高品質(zhì)住宅的品牌形象2、規(guī)劃東河新商業(yè)中心滿足和引導(dǎo)東河各階層全方位的商業(yè)服務(wù)消費(fèi)需求3、總體：引領(lǐng)時(shí)尚潮流，富含國(guó)際化要素東河地標(biāo)性的商住綜合項(xiàng)目39項(xiàng)目總體目標(biāo)基于之前對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目的分析，我們建議確定如下144項(xiàng)目市場(chǎng)定位讓“云頂國(guó)際中心”成為東河新城市中心的代名詞！40項(xiàng)目市場(chǎng)定位讓“云頂國(guó)際中心”145項(xiàng)目市場(chǎng)定位在北京，先有國(guó)貿(mào)，后有CBD，于是，國(guó)貿(mào)成為當(dāng)仁不讓的北京CBD的代名詞41項(xiàng)目市場(chǎng)定位在北京，先有國(guó)貿(mào)，后有CBD，146項(xiàng)目市場(chǎng)定位在東河，云頂國(guó)際城扼守新舊板塊之間坐擁傳統(tǒng)繁華區(qū)域、文化產(chǎn)業(yè)基地與新開(kāi)發(fā)住宅區(qū)因此，我們建議應(yīng)以此高度確立項(xiàng)目市場(chǎng)地位：東河新城市中心國(guó)際化生活典范42項(xiàng)目市場(chǎng)定位在東河，云頂國(guó)際城扼守新舊板塊之間東河新城市147項(xiàng)目產(chǎn)品定位酒店公寓板式/點(diǎn)式住宅綜合商業(yè)中心住宅商業(yè)商業(yè)街43項(xiàng)目產(chǎn)品定位酒店公寓板式/點(diǎn)式住宅綜合商業(yè)中心住宅商業(yè)商148項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略云頂緣起——云頂，聞名于世的商業(yè)和休閑勝地；云頂娛樂(lè)城是馬來(lái)西亞引以自豪的一顆明珠。亦稱“任珍”。云頂，是購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游一體化的代名詞，具有極高的品牌影響力。44項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略云頂緣起——云頂，聞名于世的商業(yè)和休閑勝地149本案集商業(yè)、娛樂(lè)、休閑與居住于一身，地處新城市中心，在此借用云頂之稱，可以凸現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際化特色、一體化的商業(yè)居住功能，顧名思義，云頂具有高的含義，符合本案“高屋建瓴”的主張。云頂傳承——項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略45本案集商業(yè)、娛樂(lè)、休閑與居住于一身，地處新城市中心，在此150項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略云頂國(guó)際城品牌形象主體——坐享尊貴聚守繁華46項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略云頂國(guó)際城品牌形象主體——坐享尊貴聚守151項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略品牌初步建議整體品牌：云頂國(guó)際城商業(yè)部分：云頂國(guó)際商業(yè)中心住宅部分：云頂國(guó)際花園47項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略品牌初步建議整體品牌：云152項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃總體占地面積：34230平方米總體建筑面積：13-14萬(wàn)平米商業(yè)部分：4-5萬(wàn)平米住宅部分：8-9萬(wàn)平米容積率：4左右綠化率：40%以上48項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃153項(xiàng)目總體規(guī)劃住宅塔樓商住公寓板樓住宅高架住宅地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)高架花園綠地連體或點(diǎn)式住宅49項(xiàng)目總體規(guī)劃住宅塔樓商住公寓板樓住宅高架住宅地154項(xiàng)目總體規(guī)劃地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)地下1層商業(yè)地下2層停車位高架住宅花園綠地商業(yè)中心部分商業(yè)中心商業(yè)內(nèi)街外圍商業(yè)街50項(xiàng)目總體規(guī)劃地上2層商業(yè)地上1層商業(yè)地下1層商業(yè)地下2層155云頂之商

商業(yè)規(guī)劃策略51云頂之商156——

商業(yè)

6W

法則什么區(qū)域什么資源什么人群什么缺口什么機(jī)會(huì)如何引導(dǎo)定位研判52——商業(yè)6W法則什么區(qū)域定位研判157定位研判——商業(yè)6W法則什么區(qū)域緊鄰成熟的居住區(qū)域；地處城市規(guī)劃新開(kāi)發(fā)區(qū)域；承接新舊商住板塊的核心位置；路網(wǎng)交通的匯聚地帶；正在迅速發(fā)展提升的新區(qū)。53定位研判——商業(yè)6W法則什么區(qū)域158什么資源深厚的文