第14章-不動(dòng)產(chǎn)課稅價(jià)值評(píng)估課件

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)葉劍平曲衛(wèi)東編著不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（第二版）21世紀(jì)土地資源管理系列教材不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)葉劍平曲衛(wèi)東編著不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（第二版）1第十四章不動(dòng)產(chǎn)課稅價(jià)值評(píng)估14.1批量評(píng)稅概述14.2數(shù)據(jù)收集與管理14.3房地產(chǎn)類別劃分14.4評(píng)稅分區(qū)14.5建立評(píng)稅模型14.6模型檢驗(yàn)與校準(zhǔn)14.7計(jì)稅價(jià)值計(jì)算14.8評(píng)稅結(jié)果審核14.9評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)14.10批量評(píng)稅舉例——北京市某開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)法評(píng)稅模型建模第十四章不動(dòng)產(chǎn)課稅價(jià)值評(píng)估14.1批量評(píng)稅概述214.1批量評(píng)稅概述14.1批量評(píng)稅概述313.1拆遷評(píng)估的法律和政策規(guī)定14.1.1批量評(píng)稅的概念14.1.2批量評(píng)稅的特點(diǎn)14.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念14.1.4批量評(píng)稅的程序13.1拆遷評(píng)估的法律和政策規(guī)定14.1.1批量評(píng)稅414.1.1批量評(píng)稅的概念批量評(píng)稅指的是以成本法、市場(chǎng)比較法和收益法等估價(jià)方法為理論基礎(chǔ)，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理建立評(píng)稅模型，結(jié)合計(jì)算機(jī)、地理信息系統(tǒng)等技術(shù)，在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)一次性對(duì)多宗應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)稅活動(dòng)。完成這種批量評(píng)稅活動(dòng)的評(píng)估方法稱為批量評(píng)稅（也稱為批量評(píng)估），英文為“massappraisal”。14.1.1批量評(píng)稅的概念批量評(píng)稅指的是以成本法、市場(chǎng)比514.1.2批量評(píng)稅的特點(diǎn)

1.評(píng)估數(shù)量海量性2.價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)特殊性3.空間分布覆蓋性4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)統(tǒng)一性5.批量評(píng)稅周期性6.參數(shù)運(yùn)用特殊性14.1.2批量評(píng)稅的特點(diǎn)

1.評(píng)估數(shù)量海量性614.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

與房地產(chǎn)批量評(píng)稅相關(guān)的主要概念如下:（1）評(píng)稅時(shí)點(diǎn)(assessmentdate)：指的是評(píng)稅結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，我國(guó)規(guī)定為某年的1月1日（2）計(jì)稅價(jià)值(taxablevalue)：根據(jù)房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，以房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為參考，忽略影響房地產(chǎn)價(jià)值的少數(shù)個(gè)性因素、房地產(chǎn)在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)所承受的他項(xiàng)權(quán)利及土地取得方式對(duì)價(jià)値的影響，通過(guò)評(píng)稅方法確定的應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值。計(jì)稅價(jià)值的貨幣單位應(yīng)精確到元人民幣。（3）個(gè)案評(píng)稅(individualappraisal)：對(duì)不宜通過(guò)批量評(píng)稅確定計(jì)稅價(jià)值的特殊房地產(chǎn)(如建筑結(jié)構(gòu)特殊、規(guī)模隨大、價(jià)值量巨大、保有數(shù)量稀少等)，由專業(yè)人員選用適合的評(píng)稅方法所進(jìn)行的評(píng)稅活動(dòng)14.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

與房地產(chǎn)批量評(píng)稅相關(guān)的714.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（4）批量評(píng)稅模型(massappraisalmodel)：在評(píng)稅過(guò)程中,通過(guò)數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析所建立的能夠滿足統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)指標(biāo)要求的多元回歸模型，或其他能確切表達(dá)房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)值影響因素之間數(shù)量關(guān)系的數(shù)學(xué)方程式。（5）模型校準(zhǔn)(modelcalibration)：指的是利用大量房地產(chǎn)實(shí)體和房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，分析模型計(jì)算結(jié)果與市場(chǎng)真實(shí)數(shù)據(jù)的偏差，對(duì)模型中使用的各參數(shù)進(jìn)行調(diào)整和確定的過(guò)程。（6）評(píng)稅分區(qū)(assessmentzoning)：區(qū)分房地產(chǎn)用途，將待評(píng)稅地區(qū)按照區(qū)域成片、地段相連、價(jià)值相近的原則劃分為若干個(gè)小的區(qū)域，以反映不同區(qū)位房地產(chǎn)價(jià)格水平的梯度差異。評(píng)稅分區(qū)是批量評(píng)稅模型建立的基礎(chǔ)。14.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（4）批量評(píng)稅模型(m814.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（7）標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)(standardproperty)：為滿足批量評(píng)稅需要，根據(jù)同一評(píng)稅分區(qū)內(nèi)同類型應(yīng)稅房地產(chǎn)的情況，設(shè)定或選定的能反映分區(qū)房地產(chǎn)典型特征，符合建模要求的房地產(chǎn)。（8）基準(zhǔn)價(jià)值standardvalue)：是評(píng)稅分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值?；鶞?zhǔn)價(jià)值是分區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)値評(píng)估的修正基準(zhǔn)，根據(jù)具體評(píng)稅方法，基準(zhǔn)價(jià)值可以表現(xiàn)為基準(zhǔn)單價(jià)、基準(zhǔn)收益等形式。14.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（7）標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)(st914.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（9）評(píng)稅周期(assessmentcycle)：根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況和房地產(chǎn)稅征管工作需要所確定的兩次評(píng)稅工作之間的時(shí)間問(wèn)隔，通常以年為單位。對(duì)于評(píng)稅周期究竟應(yīng)該多長(zhǎng)，國(guó)際上沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，主要是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況來(lái)決定。我國(guó)的香港地區(qū)，由于房地產(chǎn)交易非?；钴S，所以評(píng)稅周期為1年，即每年香港特區(qū)的差餉物業(yè)估價(jià)署都要對(duì)全香港的房地產(chǎn)重新評(píng)估一遍。而德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)很平穩(wěn),評(píng)稅周期就約定為6年。（10）基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù):指的是將基準(zhǔn)價(jià)值修正到評(píng)稅房地產(chǎn)價(jià)值所需要的修正系數(shù)，修正系數(shù)的選取是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素、評(píng)稅房地產(chǎn)個(gè)體因素以及批量評(píng)稅模型來(lái)進(jìn)行的。14.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（9）評(píng)稅周期(ass1014.1.4批量評(píng)稅的程序批量評(píng)稅程序原則上包括如下幾個(gè)步驟:（1）數(shù)據(jù)收集與管理；（2）房地產(chǎn)類別劃分；（3）評(píng)稅分區(qū)；（4）建立評(píng)稅模型；（5）模型檢驗(yàn)與校準(zhǔn)；（6）計(jì)稅價(jià)值計(jì)算；（7）評(píng)稅結(jié)果審核。14.1.4批量評(píng)稅的程序批量評(píng)稅程序原則上包括如下幾個(gè)1114.2數(shù)據(jù)收集與管理

14.2.1數(shù)據(jù)類型14.2.2數(shù)據(jù)收集渠道14.2.3數(shù)據(jù)收集質(zhì)量要求14.2.4數(shù)據(jù)管理14.2數(shù)據(jù)收集與管理

14.2.1數(shù)據(jù)類型1214.2.1數(shù)據(jù)類型1.地理空間數(shù)據(jù)地理空間數(shù)據(jù)指的是描述房地產(chǎn)空間特點(diǎn)的數(shù)據(jù)，包括土地和房地產(chǎn)圖件、土地等級(jí)和區(qū)位、房地產(chǎn)位置等內(nèi)容。地理空間數(shù)據(jù)在批量評(píng)稅中的作用主要是對(duì)評(píng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行空間定位，通過(guò)地理空間數(shù)據(jù)可以明確、直觀地說(shuō)明房地產(chǎn)的空間位置以及房地產(chǎn)的環(huán)境狀況。14.2.1數(shù)據(jù)類型1.地理空間數(shù)據(jù)1314.2.1數(shù)據(jù)類型2.屬性數(shù)據(jù)屬性數(shù)據(jù)是與空間數(shù)據(jù)相對(duì)應(yīng)而言的，通俗地講，除了空間數(shù)據(jù)之外的數(shù)據(jù)都可以被稱為屬性數(shù)據(jù)。（1）房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)。包括建安造價(jià)和間接費(fèi)用。房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)可根據(jù)實(shí)際情況,利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)或工程造價(jià)管理部門發(fā)布的權(quán)威資料測(cè)算，也可由評(píng)稅管理部門利用現(xiàn)有的工程造價(jià)資料整理、制定本地區(qū)的分類房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)。（2）房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)主要是房地產(chǎn)一手銷售和二手買賣交易資料，包括房屋坐落、房屋類別、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、所在建筑總層數(shù)、所在層數(shù)、建筑面積、建成年份、居室數(shù)量、裝修狀況、朝向、物業(yè)管理信息、交易時(shí)間及價(jià)格、交易類型以及其他影響房地產(chǎn)交易價(jià)格的因素。14.2.1數(shù)據(jù)類型2.屬性數(shù)據(jù)1414.2.1數(shù)據(jù)類型（3）房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)指的是房地產(chǎn)的出租資料，包括租金水平、地理位置、臨街狀況、樓層、租用面積、建成年份、總建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、用途、設(shè)備設(shè)施狀況、裝修狀況、物業(yè)管理及其他影響房地產(chǎn)收益的信息。（4）房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)。批量評(píng)稅參數(shù)指的是批量評(píng)稅過(guò)程中用到的各種計(jì)算參數(shù)，主要包括各類價(jià)格指數(shù)、利率、各類修正系數(shù)、資本化率、建安造價(jià)、間接費(fèi)用比率、基準(zhǔn)地價(jià)等。各類價(jià)格指數(shù)含地價(jià)指數(shù)、物價(jià)指數(shù)、建筑造價(jià)指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等。各類修正系數(shù)包括基準(zhǔn)價(jià)格修正或調(diào)整系數(shù)、基準(zhǔn)租金或收益修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)、樓層調(diào)節(jié)系數(shù)、朝向修正系數(shù)、景觀調(diào)節(jié)系數(shù)、成本價(jià)值市場(chǎng)修正系數(shù)等14.2.1數(shù)據(jù)類型（3）房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)。1514.2.1數(shù)據(jù)類型（5）稅收政策要求的其他數(shù)據(jù)。稅收政策要求的其他數(shù)據(jù)指的是征收房地產(chǎn)稅時(shí)建立評(píng)稅模型和測(cè)算稅負(fù)大小需要的其他數(shù)據(jù)，如國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒、稅收統(tǒng)計(jì)年鑒等。14.2.1數(shù)據(jù)類型（5）稅收政策要求的其他數(shù)據(jù)。1614.2.1數(shù)據(jù)類型3.屬性數(shù)據(jù)納稅人信息數(shù)據(jù)包括納稅人基本情況及有關(guān)信息。從本質(zhì)來(lái)講，納稅人信息數(shù)據(jù)也是一種屬性數(shù)據(jù)，之所以將其單獨(dú)列出，是考慮到這些數(shù)據(jù)的來(lái)源以及用途。批量評(píng)稅系統(tǒng)不應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獨(dú)立的信息系統(tǒng)，應(yīng)該與現(xiàn)有的其他稅種的征管系統(tǒng)進(jìn)行融合。在融合的過(guò)程中，納稅人信息數(shù)據(jù)可以作為數(shù)據(jù)整合的依據(jù)。另外,在開(kāi)發(fā)批量評(píng)稅系統(tǒng)采集數(shù)據(jù)時(shí)，有一些數(shù)據(jù)本身就來(lái)自稅務(wù)部門內(nèi)部的信息系統(tǒng)，特別是契稅等與房地產(chǎn)直接相關(guān)的一些稅種，這些數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)稅的征收和批量評(píng)稅很有帶助。這些數(shù)據(jù)一般可以通過(guò)納稅人信息數(shù)據(jù)進(jìn)行檢索與合并。14.2.1數(shù)據(jù)類型3.屬性數(shù)據(jù)1714.2.2價(jià)值依據(jù)數(shù)據(jù)收集渠道與數(shù)據(jù)類型存在一定的相關(guān)性?？臻g數(shù)據(jù)一般來(lái)源于數(shù)據(jù)生產(chǎn)部門航拍圖可以從測(cè)繪部門取得，或者直接投資拍攝。行政區(qū)劃圖可以從測(cè)繪部門、地名辦公室等部門取得。土地定級(jí)成果圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、地籍圖等可以從國(guó)土資源管理部門取得。房地產(chǎn)編號(hào)等產(chǎn)權(quán)信息可以從房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)管理委員會(huì)、城市規(guī)劃部門收集。屬性數(shù)據(jù)中的房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)可以從建設(shè)管理部門、工程造價(jià)制定和管理部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等部門收集。房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)可以從房地產(chǎn)交易中心、產(chǎn)權(quán)登記管理部門、稅務(wù)部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和銷售代理、房地產(chǎn)中介公司、房地產(chǎn)評(píng)估公司等機(jī)構(gòu)收集房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)可以從稅務(wù)部門、房屋土地管理部門、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估公司等部門收集。14.2.2價(jià)值依據(jù)數(shù)據(jù)收集渠道與數(shù)據(jù)類型存在一定的相關(guān)1814.2.2價(jià)值依據(jù)批量評(píng)稅參數(shù)等數(shù)據(jù)不僅可以從上述部門收集和測(cè)算，更重要的是應(yīng)該通過(guò)與房地產(chǎn)評(píng)估研究部門合作共同測(cè)算。這些參數(shù)中的一部分可以從相關(guān)研究機(jī)構(gòu)獲取。稅收政策要求的其他數(shù)據(jù)可以在各級(jí)統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)、土地管理部門收集整理得到。納稅人信息數(shù)據(jù)存在于稅務(wù)管理部門。14.2.2價(jià)值依據(jù)批量評(píng)稅參數(shù)等數(shù)據(jù)不僅可以從上述部門1914.2.3數(shù)據(jù)收集質(zhì)量要求1.真實(shí)性2.完整性3.全面性4.代表性5.現(xiàn)勢(shì)性14.2.3數(shù)據(jù)收集質(zhì)量要求1.真實(shí)性2014.2.4數(shù)據(jù)管理1.數(shù)據(jù)收集要求評(píng)稅管理部門應(yīng)該制定數(shù)據(jù)收集與管理規(guī)則,制定數(shù)據(jù)收集質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),明確應(yīng)該收集的數(shù)據(jù)內(nèi)容、數(shù)掘獲取方式。數(shù)據(jù)收集應(yīng)該借助評(píng)稅軟件進(jìn)行。數(shù)據(jù)收集程序必須具備全面的數(shù)據(jù)質(zhì)量控制、正確性檢驗(yàn)以及篩選功能，能夠檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的邏輯一致性和合法性。對(duì)收集到的房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)需要實(shí)施數(shù)量和質(zhì)量檢驗(yàn)，數(shù)據(jù)數(shù)量和質(zhì)量要滿足評(píng)估方法和統(tǒng)計(jì)分析的要求2.數(shù)據(jù)收集手冊(cè)為了保證數(shù)據(jù)收集質(zhì)量，評(píng)稅管理部門應(yīng)該編寫數(shù)據(jù)收集手冊(cè)。數(shù)據(jù)收集手冊(cè)應(yīng)該清晰、全面和容易理解，并根據(jù)實(shí)際工作需要及時(shí)更新。數(shù)據(jù)收集手冊(cè)應(yīng)該包括數(shù)據(jù)收集和記錄方法，以及對(duì)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋，應(yīng)該盡量利用圖解說(shuō)明數(shù)據(jù)收集的方法和程序。14.2.4數(shù)據(jù)管理1.數(shù)據(jù)收集要求2114.2.4數(shù)據(jù)管理3.數(shù)據(jù)收集格式數(shù)據(jù)的格式設(shè)計(jì)既要方便外部收集，又要方便數(shù)據(jù)的內(nèi)部錄入和管理。數(shù)據(jù)收集格式應(yīng)該符合數(shù)據(jù)內(nèi)在的邏輯要求，做到客觀、規(guī)范。數(shù)據(jù)收集格式除了要滿足評(píng)稅需要外，還應(yīng)該考慮到其他稅收管理信息系統(tǒng)以及有關(guān)政府部門的需要，滿足數(shù)據(jù)在不同系統(tǒng)之間正確傳輸和共享的需要。4.數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)錄入人員應(yīng)該接受評(píng)稅專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，數(shù)據(jù)錄入內(nèi)容要完整，錄入程序要具備數(shù)據(jù)完整性和一致性檢驗(yàn)功能，能進(jìn)行數(shù)據(jù)編輯，檢測(cè)不合法或不正常的數(shù)據(jù)，并提示錯(cuò)誤或警告信息。14.2.4數(shù)據(jù)管理3.數(shù)據(jù)收集格式2214.2.4數(shù)據(jù)管理5.數(shù)據(jù)維護(hù)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)屬性特征的變化，定期更新計(jì)稅價(jià)值評(píng)估信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)。為了確保房地產(chǎn)的屬性數(shù)據(jù)完整準(zhǔn)確，應(yīng)該在評(píng)稅系統(tǒng)中開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)周期性檢驗(yàn)功能，定期對(duì)建筑物的實(shí)體屬性進(jìn)行檢査，包括實(shí)地踏勘檢驗(yàn)。14.2.4數(shù)據(jù)管理5.數(shù)據(jù)維護(hù)2314.3房地產(chǎn)類別劃分14.3.1居住類房地產(chǎn)14.3.2商業(yè)類房地產(chǎn)14.3.3工業(yè)類房地產(chǎn)14.3.4綜合類房地產(chǎn)14.3房地產(chǎn)類別劃分14.3.1居住類房地產(chǎn)2414.4評(píng)稅分區(qū)14.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線14.4.2評(píng)稅分區(qū)方法14.4.3評(píng)稅分區(qū)調(diào)整14.4評(píng)稅分區(qū)14.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線2514.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線

市場(chǎng)分析最重要的方面是區(qū)位，類似房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)因?yàn)閰^(qū)位的變化而發(fā)生明顯變化。為了能夠有效地建立批量評(píng)稅模型，必須對(duì)課征房地產(chǎn)稅的范圍進(jìn)行分區(qū)。在評(píng)稅分區(qū)內(nèi)，經(jīng)過(guò)分類的房地產(chǎn)將表現(xiàn)出較強(qiáng)的一致性等統(tǒng)計(jì)特征。評(píng)稅分區(qū)的基本原則是分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)具有一致性，即房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)值影響因素之同的關(guān)系表現(xiàn)為統(tǒng)計(jì)上的一致性特點(diǎn)。只要在節(jié)約和高效原則下能充分體現(xiàn)應(yīng)稅房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)格差異，不影響公平性原則，采用任何評(píng)稅分區(qū)劃分方法都是被允許的。14.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線

市場(chǎng)分析最重要的方面是區(qū)位2614.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線根據(jù)我國(guó)的國(guó)情,可以采用下面兩種評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線：（1）對(duì)已建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的地區(qū)，可以利用當(dāng)?shù)匾延械氖康囟?jí)估價(jià)成果，根據(jù)評(píng)稅工作需要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整劃分評(píng)稅分區(qū)。具體分區(qū)界限以及分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)可以參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)關(guān)于土地用途分級(jí)的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)按用途分區(qū)方案有所調(diào)整，房地產(chǎn)評(píng)稅分區(qū)應(yīng)隨之進(jìn)行必要的調(diào)整。（2）尚未建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的地區(qū)，可以參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門或相關(guān)單位制定的住房指導(dǎo)價(jià)格分區(qū)方案等標(biāo)準(zhǔn)劃定評(píng)稅分區(qū)，或者采用14.4.2中的分區(qū)方法進(jìn)行評(píng)稅區(qū)域劃分。14.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線根據(jù)我國(guó)的國(guó)情,可以采用下面2714.4.2評(píng)稅分區(qū)方法評(píng)稅分區(qū)的主要方法1.地理分區(qū)法。地理分區(qū)法指的是接照自然屏障，行政區(qū)域及道路等來(lái)劃分評(píng)稅分區(qū)，以反映區(qū)位間的主要差異。2.聚類分析分區(qū)法。聚類分析分區(qū)法指的是根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)體特征，比如位置、建成年份、建筑結(jié)構(gòu)、用途類別、面積、建筑質(zhì)量、裝飾裝修情況等，采用聚類分析數(shù)學(xué)方法把房地產(chǎn)劃分為若干評(píng)稅分區(qū)。3.區(qū)位調(diào)整分區(qū)法。區(qū)位調(diào)整分區(qū)法指的是根據(jù)區(qū)位影響因素的影響度大小來(lái)劃分評(píng)稅分區(qū)。14.4.2評(píng)稅分區(qū)方法評(píng)稅分區(qū)的主要方法2814.4.3評(píng)稅分區(qū)調(diào)整評(píng)稅分區(qū)不是一成不變的，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況發(fā)生顯著變化，特別是房地產(chǎn)價(jià)格變化顯著時(shí)，需要對(duì)評(píng)稅分區(qū)進(jìn)行調(diào)整，甚至是重新劃定評(píng)稅分區(qū)。當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部地區(qū)或者某類房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生較大變化時(shí)，需要對(duì)變動(dòng)的局部地區(qū)或該類房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)稅分區(qū)調(diào)整。目前，我國(guó)實(shí)行基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新制度，要求有條件的城市每隔2~3年要更新基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)隨之進(jìn)行必要的調(diào)整。如前所述,評(píng)稅分區(qū)可以參照基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)進(jìn)行，當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)調(diào)整時(shí)，有必要根據(jù)調(diào)整過(guò)的基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)調(diào)整評(píng)稅分區(qū)14.4.3評(píng)稅分區(qū)調(diào)整評(píng)稅分區(qū)不是一成不變的，當(dāng)房地產(chǎn)2914.5建立評(píng)稅模型14.5.1一般模型結(jié)構(gòu)14.5.2市場(chǎng)法評(píng)稅模型14.5.3收益法評(píng)稅模型14.5.4成本法評(píng)稅模型14.5建立評(píng)稅模型14.5.1一般模型結(jié)構(gòu)3014.5.1一般模型結(jié)構(gòu)

模型是對(duì)自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的模擬和近似，一般由研究人員、科學(xué)家和分析人員建立，用來(lái)檢驗(yàn)理論或是預(yù)測(cè)事件的結(jié)果。模型可以分成物理模型、概念模型和數(shù)學(xué)模型。房地產(chǎn)估價(jià)模型試圖從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出發(fā)，解釋或預(yù)測(cè)其市場(chǎng)價(jià)值。模型的建立反應(yīng)了在某一特定市場(chǎng)中供給和需求力量的運(yùn)轉(zhuǎn)，模型建立的理論基礎(chǔ)是估價(jià)的三大經(jīng)典方法——市場(chǎng)法、成本法和收益法14.5.1一般模型結(jié)構(gòu)

模型是對(duì)自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的模3114.5.1一般模型結(jié)構(gòu)完整的一般化的評(píng)估模型:V=∏GQ[(∏BQXΣBA)十(∏LQXΣLA)十ΣOA]式中,∏GQ為一般質(zhì)量修正因素；∏BQ為建筑物質(zhì)量修正因素(包括折舊)；∏LQ為土地質(zhì)量修正因素；ΣBA為建筑物各部分價(jià)值總和；ΣLA為土地各部分價(jià)值總和，ΣOA為其他附加物各部分價(jià)值總和。14.5.1一般模型結(jié)構(gòu)完整的一般化的評(píng)估模型:3214.5.2市場(chǎng)法評(píng)稅模型市場(chǎng)法評(píng)稅模型適用于評(píng)稅分區(qū)內(nèi)存在足夠多交易案例的房地產(chǎn)評(píng)稅，居住類房地產(chǎn)評(píng)稅首選市場(chǎng)法1.市場(chǎng)法評(píng)稅公式房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值=適用的基準(zhǔn)單價(jià)*個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)*建筑面積*計(jì)稅價(jià)値比例2.市場(chǎng)法評(píng)稅技術(shù)路線在評(píng)稅分區(qū)內(nèi)收集大量的同一類別房地產(chǎn)交易案例，利用適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)計(jì)方法和專家經(jīng)驗(yàn)對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整理分析，測(cè)算出分區(qū)分類別標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)單價(jià)及價(jià)値影響因素修正系數(shù)，根據(jù)評(píng)稅對(duì)象的具體情況確定個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)，利用公式15-6計(jì)算計(jì)稅價(jià)值。14.5.2市場(chǎng)法評(píng)稅模型市場(chǎng)法評(píng)稅模型適用于評(píng)稅分區(qū)內(nèi)3314.5.2市場(chǎng)法評(píng)稅模型3.市場(chǎng)法評(píng)稅步驟第1步:交易案例數(shù)據(jù)整理。第2步:建立市場(chǎng)法批量評(píng)稅模型。第3步:設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。第4步:確定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)基準(zhǔn)單價(jià)。第5步:確定價(jià)值影響因素修正系數(shù)。第6步:求取計(jì)稅價(jià)值。14.5.2市場(chǎng)法評(píng)稅模型3.市場(chǎng)法評(píng)稅步驟3414.5.3收益法評(píng)稅模型收益法評(píng)稅模型適用于居住、商業(yè)、工業(yè)和綜合用途房地產(chǎn)的評(píng)稅，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)首選收益法1.收益法評(píng)稅公式房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值=適用的基準(zhǔn)收益X收益影響因素修正系數(shù)*（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）*收益年期修正系數(shù)X建筑面積*計(jì)稅價(jià)值比例2.收益法技術(shù)路線按用途類別在評(píng)稅分區(qū)內(nèi)收集大量的房地產(chǎn)收益資料，利用適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析方法和專家經(jīng)驗(yàn)對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整理分析，測(cè)算出分區(qū)分類別標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)收益、收益影響因素修正系數(shù)，估算各類別房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率及資本化率。根據(jù)評(píng)稅對(duì)象的具體情況確定其適用的基準(zhǔn)收益、收益影響因素修正系數(shù)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率、資本化率及收益年期，利用公式計(jì)算計(jì)稅價(jià)值。14.5.3收益法評(píng)稅模型收益法評(píng)稅模型適用于居住、商業(yè)3514.5.3收益法評(píng)稅模型3.收益法評(píng)稅步驟第1步:房地產(chǎn)收益資料數(shù)據(jù)整理，包括剔除異常數(shù)據(jù)、變量賦值以及案例數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化等。第2步:建立收益法批量評(píng)稅模型。第3步:設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。第4步:確定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)收益。第5步:確定收益影響因素修正系數(shù)。第6步:確定運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率標(biāo)準(zhǔn)。第7步:確定資本化率標(biāo)準(zhǔn)。第8步：確定房地產(chǎn)的收益年期。第9步:制作?房地產(chǎn)收益年期修正系數(shù)表?。第10步:確定收益年期修正系數(shù)。第11步:求取房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值。14.5.3收益法評(píng)稅模型3.收益法評(píng)稅步驟第6步:確定3614.5.4成本法評(píng)稅模型成本法評(píng)稅模型適用于居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四類房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估，工業(yè)類房地產(chǎn)評(píng)估首選成本法1.成本法評(píng)稅公式房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值=（房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值+土地評(píng)估價(jià)值）*計(jì)稅分值比例2.成本法技術(shù)路線成本法分別評(píng)估應(yīng)稅房地產(chǎn)的房產(chǎn)和土地，以二者評(píng)估價(jià)值之和乘以計(jì)稅價(jià)值比例作為房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值。14.5.4成本法評(píng)稅模型成本法評(píng)稅模型適用于居住、商業(yè)3714.5.4成本法評(píng)稅模型3.成本法評(píng)稅步驟第1步:房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。(1)確定房產(chǎn)重置成本。房產(chǎn)重置成本=建安造價(jià)×（1+間接費(fèi)用比率）×建筑面積(2)核定房產(chǎn)成新率。成新率=1-(1-R)×T/N式中，R表示殘值率；T表示已經(jīng)使用年限，N表示經(jīng)濟(jì)耐用年限。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)耐用年限和殘值率依據(jù)?房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)耐用年限和殘值率表?確定。對(duì)于能正常使用的工業(yè)房產(chǎn)，當(dāng)實(shí)際成新率小于20%時(shí)，成新率按20%核定；除工業(yè)房產(chǎn)以外的房產(chǎn)，當(dāng)實(shí)際成新率小于30%時(shí)，成新率按30%核定。(3)計(jì)算房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=房產(chǎn)重置成本×成新率14.5.4成本法評(píng)稅模型3.成本法評(píng)稅步驟3814.5.4成本法評(píng)稅模型第2步:土地價(jià)值評(píng)估。土地價(jià)值評(píng)估一般采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正方法,具體評(píng)估步驟如下:(1)確定土地類別。(2)確定房地產(chǎn)所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)。

(3)求取評(píng)稅時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)。通過(guò)時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)將基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日的值修正為評(píng)稅時(shí)點(diǎn)的值，修正系數(shù)測(cè)算公式如下:評(píng)稅時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)=評(píng)稅時(shí)點(diǎn)土地價(jià)格指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日土地價(jià)格指數(shù)土地價(jià)格指數(shù)依據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局或土地管理部門發(fā)布的地價(jià)信息確定。(4)確定容積率修正系數(shù)。(5)確定行業(yè)用途修正系數(shù)。14.5.4成本法評(píng)稅模型第2步:土地價(jià)值評(píng)估。土地價(jià)值3914.5.4成本法評(píng)稅模型(6)計(jì)算宗地樓面熟地價(jià)、宗地地面熟地價(jià)。商業(yè)、綜合、居住用地的宗地樓面熟地地價(jià)計(jì)算公式為:宗地樓面熟地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）*評(píng)稅時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)*行業(yè)用途修正系數(shù)工業(yè)用地的宗地地面熟地價(jià)計(jì)算公式為:宗地地面熟地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)（地面熟地價(jià)）*評(píng)稅時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)*行業(yè)用途修正系數(shù)

(7)計(jì)算土地評(píng)估價(jià)值。居住、商業(yè)、綜合類房地產(chǎn)土地評(píng)估價(jià)值=宗地樓面熟地價(jià)*建筑面積工業(yè)類房地產(chǎn)土地評(píng)估價(jià)值=宗地地面熟地價(jià)*土地使用面積第3步:求取應(yīng)稅房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。應(yīng)稅房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值+土地評(píng)估價(jià)值第4步:求取應(yīng)稅房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值。根據(jù)公式14-5-8計(jì)算。14.5.4成本法評(píng)稅模型(6)計(jì)算宗地樓面熟地價(jià)、宗地4014.6模型檢驗(yàn)與校準(zhǔn)14.6.1模型檢驗(yàn)方法14.6.2模型的精度與校準(zhǔn)14.6模型檢驗(yàn)與校準(zhǔn)14.6.1模型檢驗(yàn)方法4114.6.1模型檢驗(yàn)方法模型檢驗(yàn)常用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)主要有如下幾個(gè)：(1)相關(guān)系數(shù)(R):反映變量間線性相關(guān)關(guān)系的數(shù)字形式(2)學(xué)生化刪除殘差(SRE(i)):殘差是實(shí)際觀察值與回歸模型預(yù)測(cè)值之差，即實(shí)際調(diào)查的房屋單價(jià)與方程測(cè)算的單價(jià)之差。(3)庫(kù)克距離(CooK'SDi):用以測(cè)量觀察點(diǎn)是否是異常影響點(diǎn)。(4)擬合優(yōu)度:是指根據(jù)數(shù)據(jù)得出的回歸模型的參數(shù)值與實(shí)際的參數(shù)值之間的擬合程度，是檢驗(yàn)?zāi)Ｐ凸烙?jì)協(xié)方差矩陣和樣本協(xié)方差的相似程度，進(jìn)而確定對(duì)模型擬合的一個(gè)重要指標(biāo)。(5)樣本決定系數(shù)(R-square):反映數(shù)據(jù)所擬合的回歸線的擬合程度,也就是說(shuō),我們所作出的這條樣本回歸線對(duì)數(shù)據(jù)的擬合效果。14.6.1模型檢驗(yàn)方法模型檢驗(yàn)常用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)主要有如下4214.6.1模型檢驗(yàn)方法(6)F檢驗(yàn):評(píng)價(jià)所得模型合理性的重要統(tǒng)計(jì)量之一，即檢驗(yàn)因變量與各種影響因素之問(wèn)線性關(guān)系是否顯著，是否可以用線性模型來(lái)描述因變量與影響因素間關(guān)系的指標(biāo)。(7)T檢驗(yàn):對(duì)估計(jì)出的房?jī)r(jià)影響因素的參數(shù)進(jìn)行的檢驗(yàn),考察各因素對(duì)房屋單價(jià)的影響程度。(8)D-W(Durbin-Watson)檢驗(yàn):是對(duì)模型殘差是否具有自相關(guān)性的檢驗(yàn),體現(xiàn)回歸模型對(duì)房屋單價(jià)變化反映的全面性。(9)誤差比率:回歸方程的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的誤差比率，指預(yù)測(cè)值減實(shí)際值的差除以實(shí)際值。(10)顯著性水平:指當(dāng)零假設(shè)正確時(shí)人們卻將它拒絕了的概率，即棄真的概率。SPSS在認(rèn)為零假設(shè)正確的情況下，根據(jù)樣本數(shù)據(jù)計(jì)算出相伴概率p值(Sig.)，我們通過(guò)相伴概率值與顯著性水平的比較，來(lái)決定拒絕還是接受零假設(shè)14.6.1模型檢驗(yàn)方法(6)F檢驗(yàn):評(píng)價(jià)所得模型合理性4314.6.2模型的精度與校準(zhǔn)根據(jù)模型檢驗(yàn)結(jié)果，確定發(fā)生偏差的原因，調(diào)整模型各項(xiàng)參數(shù)，對(duì)模型進(jìn)行校準(zhǔn)。校準(zhǔn)過(guò)程需要經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)、校正，再檢驗(yàn)、再校正等幾個(gè)反復(fù)過(guò)程，直至模型的擬合度指標(biāo)達(dá)到統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)要求。14.6.2模型的精度與校準(zhǔn)根據(jù)模型檢驗(yàn)結(jié)果，確定發(fā)生偏4414.7計(jì)稅價(jià)值計(jì)算將經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)和校準(zhǔn)的模型應(yīng)用于評(píng)稅房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以批量計(jì)算得出房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，將評(píng)估價(jià)值乘以計(jì)算價(jià)值比率就最終得到計(jì)稅價(jià)值，即:計(jì)稅價(jià)值=評(píng)稅模型的計(jì)算結(jié)果×計(jì)稅價(jià)值比率如前所述,計(jì)稅價(jià)值比率是房地產(chǎn)稅征收管理部門根據(jù)房地產(chǎn)稅負(fù)高低，考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)不同房地產(chǎn)類型制定出來(lái)的政策性評(píng)稅參數(shù)。這一比率不是一成不變的，是可以調(diào)整的。國(guó)際上，這個(gè)比率的取值范圍一般為60%~85%。14.7計(jì)稅價(jià)值計(jì)算將經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)和校準(zhǔn)的模型應(yīng)用于評(píng)稅房地4514.8評(píng)稅結(jié)果審核14.8.1預(yù)審14.8.2模型檢驗(yàn)14.8.3現(xiàn)場(chǎng)審核14.8.4室內(nèi)審核14.8評(píng)稅結(jié)果審核14.8.1預(yù)審4614.8.1預(yù)審預(yù)審指的是對(duì)批量評(píng)稅程序進(jìn)行的全面檢查，檢查各個(gè)程序的履行是否正常和順利，是否達(dá)到每個(gè)程序的質(zhì)量控制要求。預(yù)審的一項(xiàng)重要內(nèi)容是對(duì)數(shù)據(jù)收集進(jìn)行檢查，主要檢查數(shù)據(jù)收集是否全面完整,評(píng)稅分區(qū)的樣本數(shù)據(jù)量是否滿足建立評(píng)稅模型的要求，數(shù)據(jù)收集的特征值是否全面，特殊的房地產(chǎn)價(jià)值影響因素是否被充分考慮到了。預(yù)審的另外一個(gè)重要工作是核對(duì)評(píng)稅結(jié)果清單是否齊全、沒(méi)有遺漏。通過(guò)對(duì)結(jié)果清單的檢視，發(fā)現(xiàn)是否存在同一個(gè)評(píng)稅分區(qū)的同類型房地產(chǎn)存在結(jié)果上的明顯差異。14.8.1預(yù)審預(yù)審指的是對(duì)批量評(píng)稅程序進(jìn)行的全面檢查，4714.8.2模型檢驗(yàn)對(duì)模型檢驗(yàn)主要是通過(guò)將近期房地產(chǎn)的實(shí)際交易案例與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比對(duì)來(lái)進(jìn)行的，這與前文在評(píng)稅模型的建立和標(biāo)準(zhǔn)中已經(jīng)講過(guò)的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)技術(shù)不同。模型檢驗(yàn)由有經(jīng)驗(yàn)的資深估價(jià)師或者評(píng)稅小組的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)實(shí)施——我們可以稱其為評(píng)估檢核師。評(píng)估檢核師從近期發(fā)生交易的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中挑選比對(duì)對(duì)象，依照市場(chǎng)法原理評(píng)估CAMA系統(tǒng)中的評(píng)稅房地產(chǎn)，再比較評(píng)估結(jié)果和模型結(jié)算結(jié)果的差異。14.8.2模型檢驗(yàn)對(duì)模型檢驗(yàn)主要是通過(guò)將近期房地產(chǎn)的實(shí)4814.8.2模型檢驗(yàn)選擇比對(duì)的房地產(chǎn)應(yīng)該在模型建立區(qū)域具有代表性，數(shù)量和分布均勻。如果比較結(jié)果顯示二者之差不大(如不超過(guò)10%)，基本上可以認(rèn)為評(píng)稅模型是可靠的。超過(guò)10%的比對(duì)房地產(chǎn)的數(shù)量如果不多,也不能說(shuō)明所建立的模型質(zhì)量不好。相反,如果出現(xiàn)一定數(shù)量的比對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與模型計(jì)算結(jié)果差異比較大,或者出現(xiàn)差異趨勢(shì)相同的情況,則說(shuō)明模型可能存在問(wèn)題，如模型對(duì)某一價(jià)值影響因素沒(méi)有充分顧及。對(duì)于這種情況,必須認(rèn)真分析,找出問(wèn)題存在的原因,并且對(duì)評(píng)估模型進(jìn)行修正。14.8.2模型檢驗(yàn)選擇比對(duì)的房地產(chǎn)應(yīng)該在模型建立區(qū)域具4914.8.3現(xiàn)場(chǎng)審核現(xiàn)場(chǎng)審核指的是評(píng)估檢核師在經(jīng)過(guò)預(yù)、審和模型檢驗(yàn)之后，根據(jù)評(píng)稅結(jié)果清單和評(píng)稅房地產(chǎn)的相關(guān)資料，到房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查核對(duì)的工作過(guò)程。一般來(lái)說(shuō)，只要認(rèn)真進(jìn)行預(yù)審和模型檢查，并且室內(nèi)房地產(chǎn)資料準(zhǔn)備充分，則對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，評(píng)估檢核師只需要駕車檢查就可以完成審核任務(wù)；對(duì)于特殊房地產(chǎn)，評(píng)估檢核師則需要下車進(jìn)人房地產(chǎn)，認(rèn)真細(xì)致地核對(duì)和檢視?，F(xiàn)場(chǎng)審核要求的時(shí)間隨著房地產(chǎn)的類型和居住密度、數(shù)據(jù)質(zhì)量、評(píng)估檢核師審核數(shù)據(jù)和作出最終價(jià)值判斷可獲得的信息的變化而變化。14.8.3現(xiàn)場(chǎng)審核現(xiàn)場(chǎng)審核指的是評(píng)估檢核師在經(jīng)過(guò)預(yù)、審5014.8.4室內(nèi)審核在完成上述檢核之后，還需要在室內(nèi)根據(jù)評(píng)稅結(jié)果清單認(rèn)真核對(duì)檢査評(píng)稅房地產(chǎn)的基本信息、房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的納稅人信息以及評(píng)估結(jié)果。評(píng)估結(jié)果檢查需要借助CAMA系統(tǒng)計(jì)算各種比率指標(biāo)和單位指標(biāo),如租售比、地價(jià)占房地產(chǎn)總價(jià)的比例、房地產(chǎn)單價(jià)等。對(duì)這些指標(biāo)出現(xiàn)異常值的房地產(chǎn)應(yīng)該予以注意，并仔細(xì)檢查。14.8.4室內(nèi)審核在完成上述檢核之后，還需要在室內(nèi)根據(jù)5114.9評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)在房地產(chǎn)評(píng)稅完成之后，需要將評(píng)估結(jié)果和預(yù)計(jì)征收的房地產(chǎn)稅額以評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)的形式發(fā)送給納稅人。評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)一般包括如下內(nèi)容:房地產(chǎn)所有者的姓名和郵寄地址。通知的目的和原因，即通知納稅人該房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了計(jì)稅價(jià)值評(píng)估，該評(píng)估價(jià)值將用于確定房地產(chǎn)稅的征收額度。通知日期。計(jì)稅價(jià)值有效日期和納稅年份(評(píng)稅日期)。通知評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)：地址、宗地?cái)?shù)、一份簡(jiǎn)明的房地產(chǎn)法律描述。14.9評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)在房地產(chǎn)評(píng)稅完成之后，需要將評(píng)估結(jié)5214.9評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)其他重要的確認(rèn)信息，如評(píng)稅分區(qū)（特別是當(dāng)分區(qū)情況影響到了評(píng)估時(shí)）和納稅號(hào)碼。免稅情況（如果存在）。房地產(chǎn)的新評(píng)估價(jià)值、稅額的法定標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的評(píng)稅價(jià)值。（法規(guī)通常規(guī)定印刷在通知上的最少信息，一些法規(guī)還要求顯示土地和建筑物的特殊價(jià)值。）稅額的凈變化值。確定新稅額的原因.房地產(chǎn)的主要特征。房地產(chǎn)以前的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估和評(píng)估價(jià)值。納稅人的申述權(quán)利、日期和時(shí)間以及評(píng)估審核和正式申述檔案編號(hào)。該地區(qū)可利用的減免稅程序。14.9評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)其他重要的確認(rèn)信息，如評(píng)稅分區(qū)（特5314.9評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)隨評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)可以附帶一個(gè)小冊(cè)子，它對(duì)于更詳細(xì)地解釋房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)、評(píng)稅程序以及納稅人權(quán)利具有一定的幫助。14.9評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)隨評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)可以附帶一個(gè)小冊(cè)子5414.10批量評(píng)稅舉例——北京市某開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)法評(píng)稅模型建模市場(chǎng)法評(píng)稅模型建立的思路是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，建立基于市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)評(píng)稅模型，實(shí)現(xiàn)批量評(píng)稅，主要步驟包括：(1)全面收集市場(chǎng)上評(píng)稅房地產(chǎn)的基礎(chǔ)信息；(2)從房地產(chǎn)自身特征和統(tǒng)計(jì)角度對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、科學(xué)分類；(3)根據(jù)類別標(biāo)準(zhǔn)，分別進(jìn)行價(jià)格影響因素與住宅單價(jià)的多元回歸分析，建立評(píng)稅模型；(4)對(duì)模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)；(5)從理論和實(shí)際兩方面解釋模型；(6)評(píng)稅模型校準(zhǔn)；(7)明確界定模型的適用條件；(8)模型應(yīng)用。下面主要介紹建立回歸模型的具體分析流程。14.10批量評(píng)稅舉例——北京市某開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)法評(píng)稅模型建模市55(1)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。1)初審總體樣本數(shù)據(jù)，根據(jù)房地產(chǎn)特征指標(biāo)進(jìn)行分類。2)剔除異常情況的樣本。3)添加變量（如單價(jià)、樓齡）。4)變量名轉(zhuǎn)換（用英文替代）。5)變量賦值（將影響房?jī)r(jià)的定性數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為數(shù)值型數(shù)據(jù)）。6)樣本數(shù)據(jù)拆分與合并。(2)回歸分析與建立模型。1)回歸分析指標(biāo)解釋。2)具體回歸分析：獨(dú)棟和雙拼別墅、聯(lián)排別墅、高層住宅、多層住宅。(3)模型解釋和應(yīng)用限制說(shuō)明。(4)模型匯總表(略)。(1)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。56復(fù)習(xí)思考題1.什么是房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估？2.什么是批量評(píng)稅？批量評(píng)稅有什么特點(diǎn)？3.什么是計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)稅系統(tǒng)？4.什么是一般化的批量評(píng)稅模型？5.什么是市場(chǎng)法評(píng)稅模型？如何建立市場(chǎng)法評(píng)稅模型？6.什么是成本法評(píng)稅模型？如何建立成本法評(píng)稅模型？7.什么是收益法評(píng)稅模型？如何建立收益法評(píng)稅模型？8.如何對(duì)評(píng)稅模型進(jìn)行檢驗(yàn)？檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？9.建立房地產(chǎn)評(píng)稅模型需要收集哪些數(shù)據(jù)？10.房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的數(shù)據(jù)類型有哪些？復(fù)習(xí)思考題1.什么是房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估？57謝謝！謝謝！58不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)葉劍平曲衛(wèi)東編著不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（第二版）21世紀(jì)土地資源管理系列教材不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)葉劍平曲衛(wèi)東編著不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（第二版）59第十四章不動(dòng)產(chǎn)課稅價(jià)值評(píng)估14.1批量評(píng)稅概述14.2數(shù)據(jù)收集與管理14.3房地產(chǎn)類別劃分14.4評(píng)稅分區(qū)14.5建立評(píng)稅模型14.6模型檢驗(yàn)與校準(zhǔn)14.7計(jì)稅價(jià)值計(jì)算14.8評(píng)稅結(jié)果審核14.9評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)14.10批量評(píng)稅舉例——北京市某開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)法評(píng)稅模型建模第十四章不動(dòng)產(chǎn)課稅價(jià)值評(píng)估14.1批量評(píng)稅概述6014.1批量評(píng)稅概述14.1批量評(píng)稅概述6113.1拆遷評(píng)估的法律和政策規(guī)定14.1.1批量評(píng)稅的概念14.1.2批量評(píng)稅的特點(diǎn)14.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念14.1.4批量評(píng)稅的程序13.1拆遷評(píng)估的法律和政策規(guī)定14.1.1批量評(píng)稅6214.1.1批量評(píng)稅的概念批量評(píng)稅指的是以成本法、市場(chǎng)比較法和收益法等估價(jià)方法為理論基礎(chǔ)，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理建立評(píng)稅模型，結(jié)合計(jì)算機(jī)、地理信息系統(tǒng)等技術(shù)，在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)一次性對(duì)多宗應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)稅活動(dòng)。完成這種批量評(píng)稅活動(dòng)的評(píng)估方法稱為批量評(píng)稅（也稱為批量評(píng)估），英文為“massappraisal”。14.1.1批量評(píng)稅的概念批量評(píng)稅指的是以成本法、市場(chǎng)比6314.1.2批量評(píng)稅的特點(diǎn)

1.評(píng)估數(shù)量海量性2.價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)特殊性3.空間分布覆蓋性4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)統(tǒng)一性5.批量評(píng)稅周期性6.參數(shù)運(yùn)用特殊性14.1.2批量評(píng)稅的特點(diǎn)

1.評(píng)估數(shù)量海量性6414.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

與房地產(chǎn)批量評(píng)稅相關(guān)的主要概念如下:（1）評(píng)稅時(shí)點(diǎn)(assessmentdate)：指的是評(píng)稅結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，我國(guó)規(guī)定為某年的1月1日（2）計(jì)稅價(jià)值(taxablevalue)：根據(jù)房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，以房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為參考，忽略影響房地產(chǎn)價(jià)值的少數(shù)個(gè)性因素、房地產(chǎn)在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)所承受的他項(xiàng)權(quán)利及土地取得方式對(duì)價(jià)値的影響，通過(guò)評(píng)稅方法確定的應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值。計(jì)稅價(jià)值的貨幣單位應(yīng)精確到元人民幣。（3）個(gè)案評(píng)稅(individualappraisal)：對(duì)不宜通過(guò)批量評(píng)稅確定計(jì)稅價(jià)值的特殊房地產(chǎn)(如建筑結(jié)構(gòu)特殊、規(guī)模隨大、價(jià)值量巨大、保有數(shù)量稀少等)，由專業(yè)人員選用適合的評(píng)稅方法所進(jìn)行的評(píng)稅活動(dòng)14.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

與房地產(chǎn)批量評(píng)稅相關(guān)的6514.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（4）批量評(píng)稅模型(massappraisalmodel)：在評(píng)稅過(guò)程中,通過(guò)數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析所建立的能夠滿足統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)指標(biāo)要求的多元回歸模型，或其他能確切表達(dá)房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)值影響因素之間數(shù)量關(guān)系的數(shù)學(xué)方程式。（5）模型校準(zhǔn)(modelcalibration)：指的是利用大量房地產(chǎn)實(shí)體和房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，分析模型計(jì)算結(jié)果與市場(chǎng)真實(shí)數(shù)據(jù)的偏差，對(duì)模型中使用的各參數(shù)進(jìn)行調(diào)整和確定的過(guò)程。（6）評(píng)稅分區(qū)(assessmentzoning)：區(qū)分房地產(chǎn)用途，將待評(píng)稅地區(qū)按照區(qū)域成片、地段相連、價(jià)值相近的原則劃分為若干個(gè)小的區(qū)域，以反映不同區(qū)位房地產(chǎn)價(jià)格水平的梯度差異。評(píng)稅分區(qū)是批量評(píng)稅模型建立的基礎(chǔ)。14.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（4）批量評(píng)稅模型(m6614.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（7）標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)(standardproperty)：為滿足批量評(píng)稅需要，根據(jù)同一評(píng)稅分區(qū)內(nèi)同類型應(yīng)稅房地產(chǎn)的情況，設(shè)定或選定的能反映分區(qū)房地產(chǎn)典型特征，符合建模要求的房地產(chǎn)。（8）基準(zhǔn)價(jià)值standardvalue)：是評(píng)稅分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值?；鶞?zhǔn)價(jià)值是分區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)値評(píng)估的修正基準(zhǔn)，根據(jù)具體評(píng)稅方法，基準(zhǔn)價(jià)值可以表現(xiàn)為基準(zhǔn)單價(jià)、基準(zhǔn)收益等形式。14.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（7）標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)(st6714.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（9）評(píng)稅周期(assessmentcycle)：根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況和房地產(chǎn)稅征管工作需要所確定的兩次評(píng)稅工作之間的時(shí)間問(wèn)隔，通常以年為單位。對(duì)于評(píng)稅周期究竟應(yīng)該多長(zhǎng)，國(guó)際上沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，主要是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況來(lái)決定。我國(guó)的香港地區(qū)，由于房地產(chǎn)交易非常活躍，所以評(píng)稅周期為1年，即每年香港特區(qū)的差餉物業(yè)估價(jià)署都要對(duì)全香港的房地產(chǎn)重新評(píng)估一遍。而德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)很平穩(wěn),評(píng)稅周期就約定為6年。（10）基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù):指的是將基準(zhǔn)價(jià)值修正到評(píng)稅房地產(chǎn)價(jià)值所需要的修正系數(shù)，修正系數(shù)的選取是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素、評(píng)稅房地產(chǎn)個(gè)體因素以及批量評(píng)稅模型來(lái)進(jìn)行的。14.1.3與批量評(píng)稅相關(guān)的概念

（9）評(píng)稅周期(ass6814.1.4批量評(píng)稅的程序批量評(píng)稅程序原則上包括如下幾個(gè)步驟:（1）數(shù)據(jù)收集與管理；（2）房地產(chǎn)類別劃分；（3）評(píng)稅分區(qū)；（4）建立評(píng)稅模型；（5）模型檢驗(yàn)與校準(zhǔn)；（6）計(jì)稅價(jià)值計(jì)算；（7）評(píng)稅結(jié)果審核。14.1.4批量評(píng)稅的程序批量評(píng)稅程序原則上包括如下幾個(gè)6914.2數(shù)據(jù)收集與管理

14.2.1數(shù)據(jù)類型14.2.2數(shù)據(jù)收集渠道14.2.3數(shù)據(jù)收集質(zhì)量要求14.2.4數(shù)據(jù)管理14.2數(shù)據(jù)收集與管理

14.2.1數(shù)據(jù)類型7014.2.1數(shù)據(jù)類型1.地理空間數(shù)據(jù)地理空間數(shù)據(jù)指的是描述房地產(chǎn)空間特點(diǎn)的數(shù)據(jù)，包括土地和房地產(chǎn)圖件、土地等級(jí)和區(qū)位、房地產(chǎn)位置等內(nèi)容。地理空間數(shù)據(jù)在批量評(píng)稅中的作用主要是對(duì)評(píng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行空間定位，通過(guò)地理空間數(shù)據(jù)可以明確、直觀地說(shuō)明房地產(chǎn)的空間位置以及房地產(chǎn)的環(huán)境狀況。14.2.1數(shù)據(jù)類型1.地理空間數(shù)據(jù)7114.2.1數(shù)據(jù)類型2.屬性數(shù)據(jù)屬性數(shù)據(jù)是與空間數(shù)據(jù)相對(duì)應(yīng)而言的，通俗地講，除了空間數(shù)據(jù)之外的數(shù)據(jù)都可以被稱為屬性數(shù)據(jù)。（1）房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)。包括建安造價(jià)和間接費(fèi)用。房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)可根據(jù)實(shí)際情況,利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)或工程造價(jià)管理部門發(fā)布的權(quán)威資料測(cè)算，也可由評(píng)稅管理部門利用現(xiàn)有的工程造價(jià)資料整理、制定本地區(qū)的分類房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)。（2）房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)主要是房地產(chǎn)一手銷售和二手買賣交易資料，包括房屋坐落、房屋類別、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、所在建筑總層數(shù)、所在層數(shù)、建筑面積、建成年份、居室數(shù)量、裝修狀況、朝向、物業(yè)管理信息、交易時(shí)間及價(jià)格、交易類型以及其他影響房地產(chǎn)交易價(jià)格的因素。14.2.1數(shù)據(jù)類型2.屬性數(shù)據(jù)7214.2.1數(shù)據(jù)類型（3）房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)指的是房地產(chǎn)的出租資料，包括租金水平、地理位置、臨街狀況、樓層、租用面積、建成年份、總建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、用途、設(shè)備設(shè)施狀況、裝修狀況、物業(yè)管理及其他影響房地產(chǎn)收益的信息。（4）房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)。批量評(píng)稅參數(shù)指的是批量評(píng)稅過(guò)程中用到的各種計(jì)算參數(shù)，主要包括各類價(jià)格指數(shù)、利率、各類修正系數(shù)、資本化率、建安造價(jià)、間接費(fèi)用比率、基準(zhǔn)地價(jià)等。各類價(jià)格指數(shù)含地價(jià)指數(shù)、物價(jià)指數(shù)、建筑造價(jià)指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等。各類修正系數(shù)包括基準(zhǔn)價(jià)格修正或調(diào)整系數(shù)、基準(zhǔn)租金或收益修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)、樓層調(diào)節(jié)系數(shù)、朝向修正系數(shù)、景觀調(diào)節(jié)系數(shù)、成本價(jià)值市場(chǎng)修正系數(shù)等14.2.1數(shù)據(jù)類型（3）房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)。7314.2.1數(shù)據(jù)類型（5）稅收政策要求的其他數(shù)據(jù)。稅收政策要求的其他數(shù)據(jù)指的是征收房地產(chǎn)稅時(shí)建立評(píng)稅模型和測(cè)算稅負(fù)大小需要的其他數(shù)據(jù)，如國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒、稅收統(tǒng)計(jì)年鑒等。14.2.1數(shù)據(jù)類型（5）稅收政策要求的其他數(shù)據(jù)。7414.2.1數(shù)據(jù)類型3.屬性數(shù)據(jù)納稅人信息數(shù)據(jù)包括納稅人基本情況及有關(guān)信息。從本質(zhì)來(lái)講，納稅人信息數(shù)據(jù)也是一種屬性數(shù)據(jù)，之所以將其單獨(dú)列出，是考慮到這些數(shù)據(jù)的來(lái)源以及用途。批量評(píng)稅系統(tǒng)不應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獨(dú)立的信息系統(tǒng)，應(yīng)該與現(xiàn)有的其他稅種的征管系統(tǒng)進(jìn)行融合。在融合的過(guò)程中，納稅人信息數(shù)據(jù)可以作為數(shù)據(jù)整合的依據(jù)。另外,在開(kāi)發(fā)批量評(píng)稅系統(tǒng)采集數(shù)據(jù)時(shí)，有一些數(shù)據(jù)本身就來(lái)自稅務(wù)部門內(nèi)部的信息系統(tǒng)，特別是契稅等與房地產(chǎn)直接相關(guān)的一些稅種，這些數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)稅的征收和批量評(píng)稅很有帶助。這些數(shù)據(jù)一般可以通過(guò)納稅人信息數(shù)據(jù)進(jìn)行檢索與合并。14.2.1數(shù)據(jù)類型3.屬性數(shù)據(jù)7514.2.2價(jià)值依據(jù)數(shù)據(jù)收集渠道與數(shù)據(jù)類型存在一定的相關(guān)性?？臻g數(shù)據(jù)一般來(lái)源于數(shù)據(jù)生產(chǎn)部門航拍圖可以從測(cè)繪部門取得，或者直接投資拍攝。行政區(qū)劃圖可以從測(cè)繪部門、地名辦公室等部門取得。土地定級(jí)成果圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、地籍圖等可以從國(guó)土資源管理部門取得。房地產(chǎn)編號(hào)等產(chǎn)權(quán)信息可以從房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)管理委員會(huì)、城市規(guī)劃部門收集。屬性數(shù)據(jù)中的房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)可以從建設(shè)管理部門、工程造價(jià)制定和管理部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等部門收集。房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)可以從房地產(chǎn)交易中心、產(chǎn)權(quán)登記管理部門、稅務(wù)部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和銷售代理、房地產(chǎn)中介公司、房地產(chǎn)評(píng)估公司等機(jī)構(gòu)收集房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)可以從稅務(wù)部門、房屋土地管理部門、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估公司等部門收集。14.2.2價(jià)值依據(jù)數(shù)據(jù)收集渠道與數(shù)據(jù)類型存在一定的相關(guān)7614.2.2價(jià)值依據(jù)批量評(píng)稅參數(shù)等數(shù)據(jù)不僅可以從上述部門收集和測(cè)算，更重要的是應(yīng)該通過(guò)與房地產(chǎn)評(píng)估研究部門合作共同測(cè)算。這些參數(shù)中的一部分可以從相關(guān)研究機(jī)構(gòu)獲取。稅收政策要求的其他數(shù)據(jù)可以在各級(jí)統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)、土地管理部門收集整理得到。納稅人信息數(shù)據(jù)存在于稅務(wù)管理部門。14.2.2價(jià)值依據(jù)批量評(píng)稅參數(shù)等數(shù)據(jù)不僅可以從上述部門7714.2.3數(shù)據(jù)收集質(zhì)量要求1.真實(shí)性2.完整性3.全面性4.代表性5.現(xiàn)勢(shì)性14.2.3數(shù)據(jù)收集質(zhì)量要求1.真實(shí)性7814.2.4數(shù)據(jù)管理1.數(shù)據(jù)收集要求評(píng)稅管理部門應(yīng)該制定數(shù)據(jù)收集與管理規(guī)則,制定數(shù)據(jù)收集質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),明確應(yīng)該收集的數(shù)據(jù)內(nèi)容、數(shù)掘獲取方式。數(shù)據(jù)收集應(yīng)該借助評(píng)稅軟件進(jìn)行。數(shù)據(jù)收集程序必須具備全面的數(shù)據(jù)質(zhì)量控制、正確性檢驗(yàn)以及篩選功能，能夠檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的邏輯一致性和合法性。對(duì)收集到的房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)需要實(shí)施數(shù)量和質(zhì)量檢驗(yàn)，數(shù)據(jù)數(shù)量和質(zhì)量要滿足評(píng)估方法和統(tǒng)計(jì)分析的要求2.數(shù)據(jù)收集手冊(cè)為了保證數(shù)據(jù)收集質(zhì)量，評(píng)稅管理部門應(yīng)該編寫數(shù)據(jù)收集手冊(cè)。數(shù)據(jù)收集手冊(cè)應(yīng)該清晰、全面和容易理解，并根據(jù)實(shí)際工作需要及時(shí)更新。數(shù)據(jù)收集手冊(cè)應(yīng)該包括數(shù)據(jù)收集和記錄方法，以及對(duì)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋，應(yīng)該盡量利用圖解說(shuō)明數(shù)據(jù)收集的方法和程序。14.2.4數(shù)據(jù)管理1.數(shù)據(jù)收集要求7914.2.4數(shù)據(jù)管理3.數(shù)據(jù)收集格式數(shù)據(jù)的格式設(shè)計(jì)既要方便外部收集，又要方便數(shù)據(jù)的內(nèi)部錄入和管理。數(shù)據(jù)收集格式應(yīng)該符合數(shù)據(jù)內(nèi)在的邏輯要求，做到客觀、規(guī)范。數(shù)據(jù)收集格式除了要滿足評(píng)稅需要外，還應(yīng)該考慮到其他稅收管理信息系統(tǒng)以及有關(guān)政府部門的需要，滿足數(shù)據(jù)在不同系統(tǒng)之間正確傳輸和共享的需要。4.數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)錄入人員應(yīng)該接受評(píng)稅專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，數(shù)據(jù)錄入內(nèi)容要完整，錄入程序要具備數(shù)據(jù)完整性和一致性檢驗(yàn)功能，能進(jìn)行數(shù)據(jù)編輯，檢測(cè)不合法或不正常的數(shù)據(jù)，并提示錯(cuò)誤或警告信息。14.2.4數(shù)據(jù)管理3.數(shù)據(jù)收集格式8014.2.4數(shù)據(jù)管理5.數(shù)據(jù)維護(hù)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)屬性特征的變化，定期更新計(jì)稅價(jià)值評(píng)估信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)。為了確保房地產(chǎn)的屬性數(shù)據(jù)完整準(zhǔn)確，應(yīng)該在評(píng)稅系統(tǒng)中開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)周期性檢驗(yàn)功能，定期對(duì)建筑物的實(shí)體屬性進(jìn)行檢査，包括實(shí)地踏勘檢驗(yàn)。14.2.4數(shù)據(jù)管理5.數(shù)據(jù)維護(hù)8114.3房地產(chǎn)類別劃分14.3.1居住類房地產(chǎn)14.3.2商業(yè)類房地產(chǎn)14.3.3工業(yè)類房地產(chǎn)14.3.4綜合類房地產(chǎn)14.3房地產(chǎn)類別劃分14.3.1居住類房地產(chǎn)8214.4評(píng)稅分區(qū)14.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線14.4.2評(píng)稅分區(qū)方法14.4.3評(píng)稅分區(qū)調(diào)整14.4評(píng)稅分區(qū)14.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線8314.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線

市場(chǎng)分析最重要的方面是區(qū)位，類似房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)因?yàn)閰^(qū)位的變化而發(fā)生明顯變化。為了能夠有效地建立批量評(píng)稅模型，必須對(duì)課征房地產(chǎn)稅的范圍進(jìn)行分區(qū)。在評(píng)稅分區(qū)內(nèi)，經(jīng)過(guò)分類的房地產(chǎn)將表現(xiàn)出較強(qiáng)的一致性等統(tǒng)計(jì)特征。評(píng)稅分區(qū)的基本原則是分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)具有一致性，即房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)值影響因素之同的關(guān)系表現(xiàn)為統(tǒng)計(jì)上的一致性特點(diǎn)。只要在節(jié)約和高效原則下能充分體現(xiàn)應(yīng)稅房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)格差異，不影響公平性原則，采用任何評(píng)稅分區(qū)劃分方法都是被允許的。14.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線

市場(chǎng)分析最重要的方面是區(qū)位8414.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線根據(jù)我國(guó)的國(guó)情,可以采用下面兩種評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線：（1）對(duì)已建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的地區(qū)，可以利用當(dāng)?shù)匾延械氖康囟?jí)估價(jià)成果，根據(jù)評(píng)稅工作需要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整劃分評(píng)稅分區(qū)。具體分區(qū)界限以及分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)可以參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)關(guān)于土地用途分級(jí)的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)按用途分區(qū)方案有所調(diào)整，房地產(chǎn)評(píng)稅分區(qū)應(yīng)隨之進(jìn)行必要的調(diào)整。（2）尚未建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的地區(qū)，可以參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門或相關(guān)單位制定的住房指導(dǎo)價(jià)格分區(qū)方案等標(biāo)準(zhǔn)劃定評(píng)稅分區(qū)，或者采用14.4.2中的分區(qū)方法進(jìn)行評(píng)稅區(qū)域劃分。14.4.1評(píng)稅分區(qū)技術(shù)路線根據(jù)我國(guó)的國(guó)情,可以采用下面8514.4.2評(píng)稅分區(qū)方法評(píng)稅分區(qū)的主要方法1.地理分區(qū)法。地理分區(qū)法指的是接照自然屏障，行政區(qū)域及道路等來(lái)劃分評(píng)稅分區(qū)，以反映區(qū)位間的主要差異。2.聚類分析分區(qū)法。聚類分析分區(qū)法指的是根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)體特征，比如位置、建成年份、建筑結(jié)構(gòu)、用途類別、面積、建筑質(zhì)量、裝飾裝修情況等，采用聚類分析數(shù)學(xué)方法把房地產(chǎn)劃分為若干評(píng)稅分區(qū)。3.區(qū)位調(diào)整分區(qū)法。區(qū)位調(diào)整分區(qū)法指的是根據(jù)區(qū)位影響因素的影響度大小來(lái)劃分評(píng)稅分區(qū)。14.4.2評(píng)稅分區(qū)方法評(píng)稅分區(qū)的主要方法8614.4.3評(píng)稅分區(qū)調(diào)整評(píng)稅分區(qū)不是一成不變的，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況發(fā)生顯著變化，特別是房地產(chǎn)價(jià)格變化顯著時(shí)，需要對(duì)評(píng)稅分區(qū)進(jìn)行調(diào)整，甚至是重新劃定評(píng)稅分區(qū)。當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部地區(qū)或者某類房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生較大變化時(shí)，需要對(duì)變動(dòng)的局部地區(qū)或該類房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)稅分區(qū)調(diào)整。目前，我國(guó)實(shí)行基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新制度，要求有條件的城市每隔2~3年要更新基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)隨之進(jìn)行必要的調(diào)整。如前所述,評(píng)稅分區(qū)可以參照基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)進(jìn)行，當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)調(diào)整時(shí)，有必要根據(jù)調(diào)整過(guò)的基準(zhǔn)地價(jià)分區(qū)調(diào)整評(píng)稅分區(qū)14.4.3評(píng)稅分區(qū)調(diào)整評(píng)稅分區(qū)不是一成不變的，當(dāng)房地產(chǎn)8714.5建立評(píng)稅模型14.5.1一般模型結(jié)構(gòu)14.5.2市場(chǎng)法評(píng)稅模型14.5.3收益法評(píng)稅模型14.5.4成本法評(píng)稅模型14.5建立評(píng)稅模型14.5.1一般模型結(jié)構(gòu)8814.5.1一般模型結(jié)構(gòu)

模型是對(duì)自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的模擬和近似，一般由研究人員、科學(xué)家和分析人員建立，用來(lái)檢驗(yàn)理論或是預(yù)測(cè)事件的結(jié)果。模型可以分成物理模型、概念模型和數(shù)學(xué)模型。房地產(chǎn)估價(jià)模型試圖從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出發(fā)，解釋或預(yù)測(cè)其市場(chǎng)價(jià)值。模型的建立反應(yīng)了在某一特定市場(chǎng)中供給和需求力量的運(yùn)轉(zhuǎn)，模型建立的理論基礎(chǔ)是估價(jià)的三大經(jīng)典方法——市場(chǎng)法、成本法和收益法14.5.1一般模型結(jié)構(gòu)

模型是對(duì)自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的模8914.5.1一般模型結(jié)構(gòu)完整的一般化的評(píng)估模型:V=∏GQ[(∏BQXΣBA)十(∏LQXΣLA)十ΣOA]式中,∏GQ為一般質(zhì)量修正因素；∏BQ為建筑物質(zhì)量修正因素(包括折舊)；∏LQ為土地質(zhì)量修正因素；ΣBA為建筑物各部分價(jià)值總和；ΣLA為土地各部分價(jià)值總和，ΣOA為其他附加物各部分價(jià)值總和。14.5.1一般模型結(jié)構(gòu)完整的一般化的評(píng)估模型:9014.5.2市場(chǎng)法評(píng)稅模型市場(chǎng)法評(píng)稅模型適用于評(píng)稅分區(qū)內(nèi)存在足夠多交易案例的房地產(chǎn)評(píng)稅，居住類房地產(chǎn)評(píng)稅首選市場(chǎng)法1.市場(chǎng)法評(píng)稅公式房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值=適用的基準(zhǔn)單價(jià)*個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)*建筑面積*計(jì)稅價(jià)値比例2.市場(chǎng)法評(píng)稅技術(shù)路線在評(píng)稅分區(qū)內(nèi)收集大量的同一類別房地產(chǎn)交易案例，利用適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)計(jì)方法和專家經(jīng)驗(yàn)對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整理分析，測(cè)算出分區(qū)分類別標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)單價(jià)及價(jià)値影響因素修正系數(shù)，根據(jù)評(píng)稅對(duì)象的具體情況確定個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)，利用公式15-6計(jì)算計(jì)稅價(jià)值。14.5.2市場(chǎng)法評(píng)稅模型市場(chǎng)法評(píng)稅模型適用于評(píng)稅分區(qū)內(nèi)9114.5.2市場(chǎng)法評(píng)稅模型3.市場(chǎng)法評(píng)稅步驟第1步:交易案例數(shù)據(jù)整理。第2步:建立市場(chǎng)法批量評(píng)稅模型。第3步:設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。第4步:確定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)基準(zhǔn)單價(jià)。第5步:確定價(jià)值影響因素修正系數(shù)。第6步:求取計(jì)稅價(jià)值。14.5.2市場(chǎng)法評(píng)稅模型3.市場(chǎng)法評(píng)稅步驟9214.5.3收益法評(píng)稅模型收益法評(píng)稅模型適用于居住、商業(yè)、工業(yè)和綜合用途房地產(chǎn)的評(píng)稅，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)首選收益法1.收益法評(píng)稅公式房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值=適用的基準(zhǔn)收益X收益影響因素修正系數(shù)*（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）*收益年期修正系數(shù)X建筑面積*計(jì)稅價(jià)值比例2.收益法技術(shù)路線按用途類別在評(píng)稅分區(qū)內(nèi)收集大量的房地產(chǎn)收益資料，利用適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析方法和專家經(jīng)驗(yàn)對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整理分析，測(cè)算出分區(qū)分類別標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)收益、收益影響因素修正系數(shù)，估算各類別房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率及資本化率。根據(jù)評(píng)稅對(duì)象的具體情況確定其適用的基準(zhǔn)收益、收益影響因素修正系數(shù)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率、資本化率及收益年期，利用公式計(jì)算計(jì)稅價(jià)值。14.5.3收益法評(píng)稅模型收益法評(píng)稅模型適用于居住、商業(yè)9314.5.3收益法評(píng)稅模型3.收益法評(píng)稅步驟第1步:房地產(chǎn)收益資料數(shù)據(jù)整理，包括剔除異常數(shù)據(jù)、變量賦值以及案例數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化等。第2步:建立收益法批量評(píng)稅模型。第3步:設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。第4步:確定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)收益。第5步:確定收益影響因素修正系數(shù)。第6步:確定運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率標(biāo)準(zhǔn)。第7步:確定資本化率標(biāo)準(zhǔn)。第8步：確定房地產(chǎn)的收益年期。第9步:制作?房地產(chǎn)收益年期修正系數(shù)表?。第10步:確定收益年期修正系數(shù)。第11步:求取房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值。14.5.3收益法評(píng)稅模型3.收益法評(píng)稅步驟第6步:確定9414.5.4成本法評(píng)稅模型成本法評(píng)稅模型適用于居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四類房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估，工業(yè)類房地產(chǎn)評(píng)估首選成本法1.成本法評(píng)稅公式房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值=（房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值+土地評(píng)估價(jià)值）*計(jì)稅分值比例2.成本法技術(shù)路線成本法分別評(píng)估應(yīng)稅房地產(chǎn)的房產(chǎn)和土地，以二者評(píng)估價(jià)值之和乘以計(jì)稅價(jià)值比例作為房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值。14.5.4成本法評(píng)稅模型成本法評(píng)稅模型適用于居住、商業(yè)9514.5.4成本法評(píng)稅模型3.成本法評(píng)稅步驟第1步:房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。(1)確定房產(chǎn)重置成本。房產(chǎn)重置成本=建安造價(jià)×（1+間接費(fèi)用比率）×建筑面積(2)核定房產(chǎn)成新率。成新率=1-(1-R)×T/N式中，R表示殘值率；T表示已經(jīng)使用年限，N表示經(jīng)濟(jì)耐用年限。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)耐用年限和殘值率依據(jù)?房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)耐用年限和殘值率表?確定。對(duì)于能正常使用的工業(yè)房產(chǎn)，當(dāng)實(shí)際成新率小于20%時(shí)，成新率按20%核定；除工業(yè)房產(chǎn)以外的房產(chǎn)，當(dāng)實(shí)際成新率小于30%時(shí)，成新率按30%核定。(3)計(jì)算房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=房產(chǎn)重置成本×成新率14.5.4成本法評(píng)稅模型3.成本法評(píng)稅步驟9614.5.4成本法評(píng)稅模型第2步:土地價(jià)值評(píng)估。土地價(jià)值評(píng)估一般采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正方法,具體評(píng)估步驟如下:(1)確定土地類別。(2)確定房地產(chǎn)所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)。

(3)求取評(píng)稅時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)。通過(guò)時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)將基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日的值修正為評(píng)稅時(shí)點(diǎn)的值，修正系數(shù)測(cè)算公式如下:評(píng)稅時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)=評(píng)稅時(shí)點(diǎn)土地價(jià)格指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日土地價(jià)格指數(shù)土地價(jià)格指數(shù)依據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局或土地管理部門發(fā)布的地價(jià)信息確定。(4)確定容積率修正系數(shù)。(5)確定行業(yè)用途修正系數(shù)。14.5.4成本法評(píng)稅模型第2步:土地價(jià)值評(píng)估。土地價(jià)值9714.5.4成本法評(píng)稅模型(6)計(jì)算宗地樓面熟地價(jià)、宗地地面熟地價(jià)。商業(yè)、綜合、居住用地的宗地樓面熟地地價(jià)計(jì)算公式為:宗地樓面熟地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）*評(píng)稅時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)*行業(yè)用途修正系數(shù)工業(yè)用地的宗地地面熟地價(jià)計(jì)算公式為:宗地地面熟地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)（地面熟地價(jià)）*評(píng)稅時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)*行業(yè)用途修正系數(shù)

(7)計(jì)算土地評(píng)估價(jià)值。居住、商業(yè)、綜合類房地產(chǎn)土地評(píng)估價(jià)值=宗地樓面熟地價(jià)*建筑面積工業(yè)類房地產(chǎn)土地評(píng)估價(jià)值=宗地地面熟地價(jià)*土地使用面積第3步:求取應(yīng)稅房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。應(yīng)稅房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值+土地評(píng)估價(jià)值第4步:求取應(yīng)稅房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值。根據(jù)公式14-5-8計(jì)算。14.5.4成本法評(píng)稅模型(6)計(jì)算宗地樓面熟地價(jià)、宗地9814.6模型檢驗(yàn)與校準(zhǔn)14.6.1模型檢驗(yàn)方法14.6.2模型的精度與校準(zhǔn)14.6模型檢驗(yàn)與校準(zhǔn)14.6.1模型檢驗(yàn)方法9914.6.1模型檢驗(yàn)方法模型檢驗(yàn)常用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)主要有如下幾個(gè)：(1)相關(guān)系數(shù)(R):反映變量間線性相關(guān)關(guān)系的數(shù)字形式(2)學(xué)生化刪除殘差(SRE(i)):殘差是實(shí)際觀察值與回歸模型預(yù)測(cè)值之差，即實(shí)際調(diào)查的房屋單價(jià)與方程測(cè)算的單價(jià)之差。(3)庫(kù)克距離(CooK'SDi):用以測(cè)量觀察點(diǎn)是否是異常影響點(diǎn)。(4)擬合優(yōu)度:是指根據(jù)數(shù)據(jù)得出的回歸模型的參數(shù)值與實(shí)際的參數(shù)值之間的擬合程度，是檢驗(yàn)?zāi)Ｐ凸烙?jì)協(xié)方差矩陣和樣本協(xié)方差的相似程度，進(jìn)而確定對(duì)模型擬合的一個(gè)重要指標(biāo)。(5)樣本決定系數(shù)(R-square):反映數(shù)據(jù)所擬合的回歸線的擬合程度,也就是說(shuō),我們所作出的這條樣本回歸線對(duì)數(shù)據(jù)的擬合效果。14.6.1模型檢驗(yàn)方法模型檢驗(yàn)常用的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)主要有如下10014.6.1模型檢驗(yàn)方法(6)F檢驗(yàn):評(píng)價(jià)所得模型合理性的重要統(tǒng)計(jì)量之一，即檢驗(yàn)因變量與各種影響因素之問(wèn)線性關(guān)系是否顯著，是否可以用線性模型來(lái)描述因變量與影響因素間關(guān)系的指標(biāo)。(7)T檢驗(yàn):對(duì)估計(jì)出的房?jī)r(jià)影響因素的參數(shù)進(jìn)行的檢驗(yàn),考察各因素對(duì)房屋單價(jià)的影響程度。(8)D-W(Durbin-Watson)檢驗(yàn):是對(duì)模型殘差是否具有自相關(guān)性的檢驗(yàn),體現(xiàn)回歸模型對(duì)房屋單價(jià)變化反映的全面性。(9)誤差比率:回歸方程的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的誤差比率，指預(yù)測(cè)值減實(shí)際值的差除以實(shí)際值。(10)顯著性水平:指當(dāng)零假設(shè)正確時(shí)人們卻將它拒絕了的概率，即棄真的概率。SPSS在認(rèn)為零假設(shè)正確的情況下，根據(jù)樣本數(shù)據(jù)計(jì)算出相伴概率p值(Sig.)，我們通過(guò)相伴概率值與顯著性水平的比較，來(lái)決定拒絕還是接受零假設(shè)14.6.1模型檢驗(yàn)方法(6)F檢驗(yàn):評(píng)價(jià)所得模型合理性10114.6.2模型的精度與校準(zhǔn)根據(jù)模型檢驗(yàn)結(jié)果，確定發(fā)生偏差的原因，調(diào)整模型各項(xiàng)參數(shù)，對(duì)模型進(jìn)行校準(zhǔn)。校準(zhǔn)過(guò)程需要經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)、校正，再檢驗(yàn)、再校正等幾個(gè)反復(fù)過(guò)程，直至模型的擬合度指標(biāo)達(dá)到統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)要求。14.6.2模型的精度與校準(zhǔn)根據(jù)模型檢驗(yàn)結(jié)果，確定發(fā)生偏10214.7計(jì)稅價(jià)值計(jì)算將經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)和校準(zhǔn)的模型應(yīng)用于評(píng)稅房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以批量計(jì)算得出房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，將評(píng)估價(jià)值乘以計(jì)算價(jià)值比率就最終得到計(jì)稅價(jià)值，即:計(jì)稅價(jià)值=評(píng)稅模型的計(jì)算結(jié)果×計(jì)稅價(jià)值比率如前所述,計(jì)稅價(jià)值比率是房地產(chǎn)稅征收管理部門根據(jù)房地產(chǎn)稅負(fù)高低，考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)不同房地產(chǎn)類型制定出來(lái)的政策性評(píng)稅參數(shù)。這一比率不是一成不變的，是可以調(diào)整的。國(guó)際上，這個(gè)比率的取值范圍一般為60%~85%。14.7計(jì)稅價(jià)值計(jì)算將經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)和校準(zhǔn)的模型應(yīng)用于評(píng)稅房地10314.8評(píng)稅結(jié)果審核14.8.1預(yù)審14.8.2模型檢驗(yàn)14.8.3現(xiàn)場(chǎng)審核14.8.4室內(nèi)審核14.8評(píng)稅結(jié)果審核14.8.1預(yù)審10414.8.1預(yù)審預(yù)審指的是對(duì)批量評(píng)稅程序進(jìn)行的全面檢查，檢查各個(gè)程序的履行是否正常和順利，是否