陽(yáng)光花園小區(qū)項(xiàng)目可研

PAGE第一章總論1.1項(xiàng)目名稱與承辦單位1.1.1項(xiàng)目名稱住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目承辦單位及法人項(xiàng)目承辦單位：河南同山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表：王道憲1.1.3申請(qǐng)報(bào)告編制單位編制單位：周口市工程咨詢有限公司資格證書(shū)編號(hào)：工咨丙120200600581.2編制工作的依據(jù)、內(nèi)容及范圍1.2.1編制依據(jù)1、河南同山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“關(guān)于編制周口市陽(yáng)光花園住宅小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的委托書(shū)”；2、國(guó)家發(fā)展改革委第19號(hào)令《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)辦法》；3、國(guó)家發(fā)展改革委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；4、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002版）；5、《周口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；6、《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》；7、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；8、《河南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)人民防空法>辦法》；9、項(xiàng)目單位提供的其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)資料等。1.2.2根據(jù)國(guó)家對(duì)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的工作范圍和深度規(guī)定，本報(bào)告在對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)項(xiàng)目申報(bào)單位情況，擬建項(xiàng)目的情況、市場(chǎng)需求與分析、建設(shè)場(chǎng)地和建設(shè)條件、總體規(guī)劃與工程方案、公用工程、投資估算與資金籌措、生態(tài)環(huán)境影響分析、實(shí)施計(jì)劃及招投標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益分析等方面進(jìn)行綜合研究和分析的同時(shí)，重點(diǎn)研究和論述了項(xiàng)目建設(shè)的可行性、建設(shè)內(nèi)容及方案、資源利用及能源耗用，生態(tài)環(huán)境影響，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析，為項(xiàng)目的決策和建設(shè)提供可靠的依據(jù)。1.3項(xiàng)目概況1.3.1建設(shè)地點(diǎn)該項(xiàng)目擬建于周口市太昊路南側(cè)，八一路東側(cè)，東鄰規(guī)劃路，西鄰新區(qū)廣場(chǎng)，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。1.3周口市陽(yáng)光花園住宅小區(qū)項(xiàng)目總用地面積77686平方米。其中：建筑用地22249平方米，綠化用地29132平方米，道路廣場(chǎng)用地14586平方米，其他用地11719平方米?？偨ㄖ娣e291895平方米，其中：住宅面積214025平方米，公用建筑面積16000平方米，商業(yè)及商務(wù)辦公建筑面積62870平方米。1.3根據(jù)該項(xiàng)目建設(shè)條件及工程量的綜合分析，確定該項(xiàng)目總投資3150萬(wàn)元。資金來(lái)源為公司自有資金和自籌資金。1.3.4該項(xiàng)目利用資源主要為土地、水、電及普通建筑材料。根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，土地利用較好，符合周口市城市發(fā)展規(guī)劃和河南同三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目有限公司的發(fā)展?fàn)顩r。項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用新方案、新技術(shù)、新材料以節(jié)省能源，達(dá)到節(jié)能效果，確保資源的合理有效利用。1.3.5環(huán)境影響分析本項(xiàng)目環(huán)境空間設(shè)計(jì)合理，其建設(shè)不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生污染和破壞。在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響通過(guò)各種手段加以控制后，均不會(huì)對(duì)環(huán)境造成破壞和不利影響。1.4研究結(jié)論與建議經(jīng)論證：該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合周口市城市發(fā)展規(guī)劃和項(xiàng)目單位實(shí)際，項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)合理，規(guī)模適宜，土地利用較好，采用新方案、新技術(shù)、新材料以節(jié)省能源，達(dá)到節(jié)能效果，確保資源的合理有效利用。項(xiàng)目建設(shè)不僅有利于公司的進(jìn)一步發(fā)展，“搞活了一部分資金，方便一部分市民”，而且對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推進(jìn)城市化進(jìn)程都起到了積極的推動(dòng)作用，利國(guó)利民，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益顯著。故項(xiàng)目可行。建議項(xiàng)目承辦單位加快前期工作，積極落實(shí)建設(shè)資金，早日開(kāi)工，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目建設(shè)，盡早投入使用，發(fā)揮其應(yīng)有的效益。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1承辦單位概況河南同三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2007年4月，是一個(gè)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有限責(zé)任公司。公司位于車站路東段。公司注冊(cè)資金人民幣4500萬(wàn)元。公司現(xiàn)有員工23人，有職稱的專業(yè)人員16人，其中中級(jí)職稱人員9人，初級(jí)職稱人員7人。是一支技術(shù)過(guò)硬、團(tuán)結(jié)向上、富有活力的專業(yè)人才隊(duì)伍。公司以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以“引領(lǐng)時(shí)代，打造精品”為創(chuàng)業(yè)理念，以建造高品質(zhì)住宅為宗旨。取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。目前公司以戰(zhàn)略者的眼光，瞄準(zhǔn)充滿商機(jī)的大閘路南段，開(kāi)發(fā)周口市陽(yáng)光花園住宅小區(qū)項(xiàng)目二期工程，再為城市打造一道亮麗的風(fēng)景線。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)，事關(guān)國(guó)計(jì)民生。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。改革開(kāi)放特別是1998年以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，我國(guó)城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯轉(zhuǎn)變，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)總體上保持了快速健康發(fā)展的勢(shì)頭。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由1998年的不到19平方米，提高到2005年的26平方米以上。城鎮(zhèn)住宅成套率達(dá)到80%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展、改善居民住房條件等，都發(fā)揮了積極作用，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。21世紀(jì)是“城市世紀(jì)”，城市化進(jìn)程加快必然對(duì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生持續(xù)拉力，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)和戶籍制度改革的不斷深化，大量農(nóng)民成為市民，住房需求潛力巨大。同時(shí)，金融體制改革的深入也為個(gè)人住房貸款提供了有力的支持，個(gè)人信貸購(gòu)房消費(fèi)已被越來(lái)越多的人接受并逐漸成為時(shí)尚。在全國(guó)加大建設(shè)投資力度和實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策的有利條件下，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)正向著健康良好的方向發(fā)展。河南同三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)論證，充分利用自身優(yōu)勢(shì)，搶抓“加快發(fā)展，奮力實(shí)現(xiàn)周口崛起”的歷史機(jī)遇，決定開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，為周口的城市化建設(shè)增磚添瓦，為改善廣大市民的居住環(huán)境和城市面貌做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目的建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策和市政發(fā)展方向，是公司進(jìn)一步發(fā)展的需要。小區(qū)一期工程的成功實(shí)施，為公司贏得了信譽(yù)，二期工程實(shí)施有利于公司有效盤(pán)活資源，盡快回?cái)n資金，獲得更大的效益，以實(shí)現(xiàn)更快的發(fā)展。第三章市場(chǎng)與需求分析3.1項(xiàng)目區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況3.1.1川匯區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況川匯區(qū)位于豫東平原。屬北溫帶大陸季風(fēng)氣候，沙河、潁河、賈魯河交匯于區(qū)內(nèi)，三岸對(duì)峙，風(fēng)光宜人，有“小武漢”之譽(yù)，為豫東水、陸交通樞紐。水運(yùn)上抵漯河，下達(dá)滬杭，漯埠鐵路、周漯界高速公路橫貫區(qū)內(nèi)，與京廣線、隴海線并軌，中、高等公路四通八達(dá)，北于鄭汴高速公路銜接，西與京珠高速貫通，已形成現(xiàn)代化交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。為周口市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和人流、物流、信息流、資本流的聚集地，1984年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為對(duì)外開(kāi)放城市。2000年8月撤市設(shè)區(qū)，川匯區(qū)總面積216平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)，轄四個(gè)鄉(xiāng)、五個(gè)辦事處，是一個(gè)具有濃厚的現(xiàn)代化氣息的新興城市，是一片投資熱土和充滿商機(jī)之地。明清時(shí)期，商賈往來(lái)，絡(luò)繹不絕，騾馬交易，馳名全國(guó)；皮毛皮貨，譽(yù)滿天下；與河北張家口并稱“南北皮都”，歷史上曾是中原四大名鎮(zhèn)之一。境內(nèi)名勝古跡、人文景觀薈萃。座落于區(qū)中心的關(guān)帝廟，結(jié)構(gòu)奇特，蔚為壯觀，是國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位。四鄰有人祖太昊伏羲陵、龍湖，女?huà)z城遺址、道家始祖老子故里、吉鴻昌將軍故鄉(xiāng)等名勝古跡，建筑精美，風(fēng)景優(yōu)雅，素來(lái)即為著名的旅游勝地，兩年一屆的中華姓氏文化節(jié)更為川匯區(qū)帶來(lái)新的巨大商機(jī)。川匯區(qū)金融機(jī)構(gòu)和證券市場(chǎng)健全，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等專業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司、信托投資公司、城市信用社、資金拆借市場(chǎng)和外匯調(diào)劑中心輻射全市，可提供全方位金融服務(wù)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，人民生活水平不斷提高。全區(qū)形成了大、中、小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共同增加，數(shù)個(gè)大型商業(yè)市場(chǎng)相繼建成，國(guó)有、集體、個(gè)體經(jīng)濟(jì)比翼齊飛，服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套發(fā)展的新格局。2004年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成499458萬(wàn)元。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值33814萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)42.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值230188萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)22.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值235456萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)11.0%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成271070萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)12.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到272148萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)12.9%；城市居民人均可支配收入6549元，比上年增長(zhǎng)9.6%；農(nóng)民人均收入3189元，比上年增長(zhǎng)11.6%。城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐加快，城市功能趨向完善，市容市貌日新月異，城市環(huán)境日臻完善。3.2市場(chǎng)與需求分析3.2.1市場(chǎng)分析從周口市目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)看，2005年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值592.2億元，在2003年遭受自然災(zāi)害，生產(chǎn)總值—3.4%增長(zhǎng)的情況下，“十五”期間年均增長(zhǎng)8.3%；人均生產(chǎn)總值5545元，年均增長(zhǎng)7.4%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入13.3億元，年均增長(zhǎng)17.6%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額206.5億元，年均增長(zhǎng)12.0%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)達(dá)到689億元，年均增長(zhǎng)23.1%。城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民人均純收入在2004年大幅回升的基礎(chǔ)上，2005年分別達(dá)到6356元和2276元，分別增長(zhǎng)12.6%和11.1%，高于全省平均水平。經(jīng)過(guò)“十五”時(shí)期的發(fā)展，全市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到一定規(guī)模，綜合實(shí)力明顯提升，內(nèi)生機(jī)制正在形成，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展逐步進(jìn)入良性循環(huán)的快車道；農(nóng)產(chǎn)品資源、勞動(dòng)力資源豐富，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品精深加工業(yè)和勞動(dòng)密集型制造業(yè)前景廣闊；工業(yè)用地、供水、供電等基礎(chǔ)要素充裕，為擴(kuò)大開(kāi)放，招商引資提供了有利的條件；發(fā)展思路進(jìn)一步明確，正確的用人導(dǎo)向逐步樹(shù)立，干部作風(fēng)明顯轉(zhuǎn)變，形成了干事創(chuàng)業(yè)、競(jìng)相發(fā)展的濃厚氛圍?？偟膩?lái)看，我市已處于由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)型向工業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)型加速轉(zhuǎn)變的重要時(shí)期，由農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向城市經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)變的重要時(shí)期，由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、城鄉(xiāng)二元分割向統(tǒng)籌城市發(fā)展，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村加速轉(zhuǎn)變的重要時(shí)期，由封閉內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)向開(kāi)放帶動(dòng)型經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)變的重要時(shí)期，經(jīng)濟(jì)社會(huì)已步入一個(gè)新的戰(zhàn)略發(fā)展階段。這些都為周口市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從周口市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，《周口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出：“十一五”時(shí)期，是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的加速期，也是加快發(fā)展、縮小差距的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)深入發(fā)展，科技進(jìn)步日新月異，國(guó)際國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加速，有利于充分利用兩個(gè)市場(chǎng)，兩種資源，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整；中央更加重視“三農(nóng)”工作，把建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村作為我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中的重大歷史任務(wù)，十分有利于破解“三農(nóng)”難題；胡錦濤總書(shū)記視察河南的重要講話以及省委、省政府做出的“實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，在中部崛起中走在前列”的重大戰(zhàn)略部署，為我們奮力實(shí)現(xiàn)周口崛起提供了良好的政治環(huán)境和發(fā)展環(huán)境；沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)集群加速向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，為加快“三化”進(jìn)程提供了難得的機(jī)遇?！毒V要》提出：“十一五”期間，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要努力實(shí)現(xiàn)以下主要目標(biāo)：在加大投入、擴(kuò)充總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高質(zhì)量和效益的前提下，繼續(xù)保持較高的發(fā)展速度，生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12％左右，2010年突破1000億元；提前實(shí)現(xiàn)人均生產(chǎn)總值比2000年翻一番，達(dá)到1000美元以上；地方財(cái)政一般預(yù)算收入翻一番，達(dá)到27億元；城鎮(zhèn)化率達(dá)到35％左右；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)22％左右，五年累計(jì)突破2000億元；提高人口素質(zhì)，穩(wěn)定低生育水平；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，單位生產(chǎn)總值能耗比“十五”末下降20％左右，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，工業(yè)總量顯著增加，非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平和服務(wù)業(yè)比重有較大提升；經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展協(xié)調(diào)性增強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)加快發(fā)展，文化強(qiáng)市建設(shè)取得突破性進(jìn)展；公共服務(wù)和社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，金融生態(tài)環(huán)境明顯改善，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)體系更加完備；剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移加快，人力資源產(chǎn)業(yè)化加速推進(jìn)；就業(yè)機(jī)會(huì)增多，城鄉(xiāng)居民收入增加，物質(zhì)文化生活明顯提高，社會(huì)主義民主法制和精神文明建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，和諧社會(huì)建設(shè)取得顯著成效，奮力實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，努力走在我省黃淮地區(qū)前列，為中原崛起做出積極貢獻(xiàn)。經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面快速發(fā)展，必將為我市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更大的消費(fèi)市場(chǎng)和更加美好的發(fā)展前景。從行業(yè)情況看，近年來(lái)河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，土地開(kāi)發(fā)增幅減緩，市場(chǎng)銷售良好，空置面積繼續(xù)下降。2005年1-7月份河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比去年同期增長(zhǎng)42.1％，其中住宅同比增長(zhǎng)3O.4％。周口市1-7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比去年同期增長(zhǎng)70.7％，其中住宅同比增長(zhǎng)60.3％，投資總額占全省的2.37％。住宅只占2.08％。周口市房地產(chǎn)投資額占全省比例較小，由于周口市人口總量相對(duì)其它地級(jí)市較多，市場(chǎng)需求絕對(duì)量就大，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景較好。周口市房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度相對(duì)其它地級(jí)市較大，說(shuō)明周口房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大，而且在售項(xiàng)目銷售情況均較好，進(jìn)一步說(shuō)明周口市場(chǎng)前景的廣闊。房?jī)r(jià)相對(duì)較低，價(jià)格上漲幅度較大；2005年上半年，周口市區(qū)商品房平均銷價(jià)1305元／平方米，與上年同期l007元／平方米相比，增長(zhǎng)29.6％。相比全省商品房均價(jià)1754元／平方米低449元／平方米，低了25.6％個(gè)百分點(diǎn)。穩(wěn)中趨升的業(yè)內(nèi)市場(chǎng)，較大的區(qū)域增長(zhǎng)空間，十分有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。抓住機(jī)遇，加快發(fā)展，已成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。3.2.21、需求狀況受國(guó)家房改政策的引導(dǎo)，社會(huì)福利分房已成過(guò)去，購(gòu)買商品房居住或投資的人口占城市人口的80%。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)20個(gè)城市的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房都市人口占調(diào)查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70—150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米10002000元為主體，輔之以每平方米500—1000元及2000--3000元的價(jià)格。在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，20.1％預(yù)計(jì)今年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。無(wú)產(chǎn)權(quán)家庭主要希望購(gòu)買100平方米以下的房子，屬一期置業(yè)：為解決生活問(wèn)題，而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭為改善生活質(zhì)量希望購(gòu)買更大的房子，屬二期置業(yè)。2、購(gòu)房人群調(diào)查顯示，25——34歲的人占購(gòu)房人數(shù)的36%，位居榜首，而35—44歲的人群比例為20.2%，位居第二。3、購(gòu)房的迫切性從預(yù)購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，市場(chǎng)的重心在年輕人和中年人群體，這組人群中，63.6％為已婚，其中介于22—35歲的占43.7％，介于3645歲的占30.4％，34.7％的獨(dú)身。從預(yù)購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購(gòu)主體，而年輕的單身族也是這一購(gòu)房群體中不可缺少的一個(gè)重要部分。4、購(gòu)買承受力居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值與市場(chǎng)價(jià)存在一定差距，豪華商品房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于居民的承受力。因此價(jià)廉物美的普通商品房仍是大多數(shù)人的首選。5、居住環(huán)境對(duì)購(gòu)房的影響購(gòu)房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。調(diào)查顯示，認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占60%，并普遍認(rèn)為遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)和繁華喧鬧區(qū)，靠近“綠色”，融入自然生態(tài)環(huán)境的居住地才是健康理想之所。針對(duì)以上調(diào)查結(jié)果，可以認(rèn)為目前階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求定位要關(guān)注以下方面：（1）銷售群體以中低收入者為主26歲至45歲的工薪階層是主要銷售對(duì)象。不論是一次置業(yè)或二次置業(yè)，此階層的消費(fèi)者超過(guò)總體的一半。二者主要差別在于戶型面積承受能力上，需要細(xì)分。（2）以經(jīng)濟(jì)適用商品房切入市場(chǎng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房在熱銷樓盤(pán)中一直占有較大比例，究其原因在于與大多數(shù)居民的消費(fèi)能力最接近，始終是住房消費(fèi)的主流，有較穩(wěn)定的銷售對(duì)象。（3）銀企合作，以按揭貸款促進(jìn)銷售在國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買商品房的政策中，按揭貸款是最重要的一項(xiàng)。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的積極落實(shí)，貸款手續(xù)不斷簡(jiǎn)化，加之單位參加住房公積金的歸集，住戶已逐步接受了將商業(yè)銀行貸款和住房公積金結(jié)合使用的策略。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分挖掘住房按揭貸款的巨大潛力，促進(jìn)供求雙方的“雙贏”。（4）精心設(shè)計(jì)戶型面積和小區(qū)總體布置戶型設(shè)計(jì)的特色要體現(xiàn)出針對(duì)性，有市場(chǎng)觀念。在市場(chǎng)細(xì)分的過(guò)程中，各種因素的限制導(dǎo)致不同的人會(huì)有自己心目中的最佳戶型，投資項(xiàng)目只需對(duì)自己的客戶人群做出他所希望的戶型設(shè)計(jì)，就會(huì)贏得市場(chǎng)。一般而言，戶型面積在81m2至100m2的多層兩室一廳的住宅易受購(gòu)房者的青睞，隨著年齡的增長(zhǎng)，80m2以下戶型的消費(fèi)者比例也在逐步提高，尤其是45以上的消費(fèi)者需求量最大，而面積在120m2以上的較大戶型的消費(fèi)者則以年輕人為主。小區(qū)總體布置主要應(yīng)體現(xiàn)出從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到組織實(shí)施等方面的全方位統(tǒng)籌，凸顯小區(qū)建筑藝術(shù)化，配套完美化，環(huán)境自然化和社區(qū)個(gè)性化等特色，符合“以人為本”的原則，通過(guò)住宅設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)對(duì)人的終身關(guān)懷。根據(jù)以上分析，對(duì)照本商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，我們可以得出結(jié)論：首先在選址上，該項(xiàng)目位于周口市新區(qū)廣場(chǎng)，是未來(lái)發(fā)展的商業(yè)區(qū)、居住區(qū)，符合城市發(fā)展的方向；其次，定位于經(jīng)濟(jì)適用房，有穩(wěn)定的消費(fèi)對(duì)象；第三，開(kāi)發(fā)成規(guī)模，內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)精心，戶型較齊全，并有完善的配套設(shè)施。因此項(xiàng)目選擇較好地適應(yīng)于市場(chǎng)發(fā)展方向，其銷售預(yù)測(cè)較為樂(lè)觀，是切實(shí)可行的。第四章建設(shè)用地與建設(shè)條件4.1建設(shè)用地該項(xiàng)目擬建于八一路南段東側(cè)，西鄰新區(qū)廣場(chǎng)，北依周口市財(cái)政局、建設(shè)局新建辦公大樓，根據(jù)《周口市城市總體規(guī)劃（2003—2020）》發(fā)展規(guī)劃：周口城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿(mào)、信息中心和交通樞紐等功能，堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，鞏固、提高周口作為豫東南地區(qū)中心城市的地位與作用，使周口在21世紀(jì)發(fā)展成為：一個(gè)繁榮、高效、文明的區(qū)域性中心城市；一個(gè)適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、適宜居住生活的平原生態(tài)城市。周口市空間發(fā)展的戰(zhàn)略為“東拓西控，南聯(lián)北伸”。①東拓：優(yōu)先發(fā)展區(qū)。周口城區(qū)東部地帶，是周口城區(qū)未來(lái)的核心地區(qū)，是體現(xiàn)周口城市新經(jīng)濟(jì)、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行政辦公、文化教育、生活居住”為主要職能的綜合性新城區(qū)。②西控：生態(tài)控制區(qū)。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市西部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地。③南聯(lián)：引導(dǎo)建設(shè)區(qū)?，F(xiàn)狀川東工業(yè)基地。該處用地有限，各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)必須得到有效的引導(dǎo)和控制，以發(fā)揮最大的土地效益和產(chǎn)業(yè)集聚效益。④北伸：有限建設(shè)區(qū)。城市以北地區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)做適當(dāng)發(fā)展。遠(yuǎn)景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲(chǔ)備空間。老城區(qū)為更新改造區(qū)，應(yīng)逐步疏散部分職能，搬遷污染企業(yè)，增加綠化、廣場(chǎng)等公共空間用地，改善環(huán)境質(zhì)量。建筑以多層為主，維護(hù)舊城格局，開(kāi)辟步行街區(qū)，成為傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。該區(qū)域?yàn)橐?guī)劃中的商業(yè)居住用地，項(xiàng)目用地符合周口市城市總體規(guī)劃。擬建場(chǎng)地土地所有權(quán)歸河南同三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該場(chǎng)地占地77686平方米，無(wú)其它附屬物，位置適宜，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，公用基礎(chǔ)設(shè)施較好，適宜項(xiàng)目的建設(shè)。4.2建設(shè)條件4.項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)倥瘻貛О霛駶?rùn)大陸性季風(fēng)氣候。冬寒夏熱，降水集中夏季，季風(fēng)氣候顯著。各主要?dú)夂驍?shù)據(jù)如下：1、氣溫：年平均氣溫14.年最高氣溫43年最低氣溫-2、濕度：年平均相對(duì)濕度68%年最小相對(duì)濕度0%3、風(fēng)：最大風(fēng)速24m最大風(fēng)力8級(jí)年平均風(fēng)速3.2m風(fēng)向:東北風(fēng)頻率12%東風(fēng)10%夏季偏南風(fēng)，冬季偏北風(fēng)4、雨：年平均降雨量650最大降雨量1895、雪：最大雪壓0.25KN/m2最大積雪深度230最大凍土深度1804.4.2擬建場(chǎng)地地層巖性屬第四紀(jì)全新統(tǒng)黃淮河沖洪積物，根據(jù)其巖土工程性質(zhì)，該區(qū)地層自上而下共分五層，其中一至三層為新近沉積物。各層主要特征如下：第一層，粉土：褐黃色，層厚2.4－3.1m，濕至很濕稍密，上部有0.5－1.3m雜填土，其下粉土，粉狀，見(jiàn)貝殼碎片，夾粘土薄層，局部層間夾粉砂薄層。中高壓縮性。第二層，粉質(zhì)粘土：棕褐色、灰色，層厚1.6－2.6m，飽和軟至可塑，土體內(nèi)見(jiàn)鐵銹色條紋及黑色斑點(diǎn)，下部含少量鈣質(zhì)結(jié)核。埋深4.1－5.2m。中高壓縮性。第三層，粉土：灰色、灰黃、淺黃色，層厚1.7－2.6m。濕稍密，土體內(nèi)見(jiàn)鐵氧化物及黑色斑點(diǎn)，含鈣質(zhì)結(jié)核，埋深7－7.4m。中高壓縮性。第四層，粉質(zhì)粘土：褐黃色，層厚1.7－3.3m，飽和硬可塑，見(jiàn)鐵銹色條紋及黑色斑點(diǎn)，含鈣質(zhì)結(jié)核，埋深8.7－9m。中高壓縮性。第五層，粉細(xì)砂：灰黃、淺黃色，該層最大揭露厚度3.3m。濕稍至中密，上部粉砂含泥質(zhì)，細(xì)砂主要礦物成份為石英、長(zhǎng)石及云母。中低壓縮性。該區(qū)域地基土強(qiáng)度較好，土質(zhì)基本均勻。擬建建筑物可采用第一層粉土作為基礎(chǔ)持力層，但要對(duì)可能遇到的不良地質(zhì)現(xiàn)象另外處理。4.2場(chǎng)地地下水埋深8.95－9m，地下水位標(biāo)高36.6－36.55m，系潛水類型。地下水、水位動(dòng)態(tài)主要受季節(jié)變化及開(kāi)采量大小的影響。地下水對(duì)砼無(wú)侵蝕性。4.2根據(jù)國(guó)務(wù)院1992年5月22日批準(zhǔn)施行的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）》和《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）使用規(guī)定》，項(xiàng)目區(qū)地震基本烈度為Ⅵ度，抗震設(shè)防烈度為Ⅵ度。4.1、供、排水項(xiàng)目供水由市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供水。項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃有完善的供水和排水管網(wǎng)，可滿足項(xiàng)目供水和排水需求。2、供電供電由市電業(yè)局電網(wǎng)接入，電力充足，可保障項(xiàng)目用電需要。3、通訊擬建場(chǎng)區(qū)現(xiàn)已架設(shè)開(kāi)通全國(guó)直撥程控電話及移動(dòng)通訊，可滿足項(xiàng)目固定和移動(dòng)通訊要求。4.工程所需的建設(shè)材料如：鋼材、木材、水泥等，均可由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌?chǎng)供應(yīng)。第五章總體規(guī)劃及工程方案5.1規(guī)劃布置的原則新世紀(jì)的住宅小區(qū)，以提高居民的生活素質(zhì)，創(chuàng)造更高層次的生活模式為出發(fā)點(diǎn)，在總體規(guī)劃布置中根據(jù)國(guó)家小康住宅設(shè)計(jì)原則，要綜合考慮以下標(biāo)準(zhǔn)：1、建筑藝術(shù)化及戶型合理化建筑造型優(yōu)美動(dòng)人、新穎別致。不能只單純滿足住宅的功能使用要求，而且要給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個(gè)性和地域性。在平面設(shè)計(jì)上，要注重布局合理、尺度得體，同時(shí)強(qiáng)調(diào)功能的增量，要隨著戶型面積的增加，功能隨之升級(jí)。2、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及建材環(huán)保化工程設(shè)計(jì)要符合國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建筑材料符合環(huán)保要求，避免對(duì)環(huán)境和人體造成危害。推廣輕型、節(jié)能的墻體、門(mén)窗，提高建筑的保溫隔熱性和氣密性，營(yíng)造環(huán)境型居住小區(qū)。3、配套完善化嚴(yán)格按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，除規(guī)劃要求的公用設(shè)施配套外，在功能配套上要有新的內(nèi)容。如為適應(yīng)私家車進(jìn)戶的需要開(kāi)辟停車場(chǎng)地，設(shè)立社區(qū)服務(wù)站，開(kāi)辟戶外活動(dòng)場(chǎng)所，為住戶提供社區(qū)安全服務(wù)等。4、服務(wù)規(guī)范及社區(qū)人性化物業(yè)管理要強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)性管理內(nèi)容，如治安、衛(wèi)生及小區(qū)設(shè)施的維護(hù)和更新。小區(qū)弘揚(yáng)“以人為本”的理念，構(gòu)架有利于鄰里交往、溝通和兒童活動(dòng)的空間載體，營(yíng)造社區(qū)和諧的人際關(guān)系，并體現(xiàn)多樣、安全、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等內(nèi)容。5、環(huán)境園林化小區(qū)環(huán)境建設(shè)要力求園林化，突出靜化、綠化、美化，同時(shí)要優(yōu)化配置空間資源，強(qiáng)化共享空間的構(gòu)建。5.2建設(shè)方案整體建筑布局屬于混合式，單體建筑圍繞中軸線，既有規(guī)整式布局，又有院落式布局，建筑組合在統(tǒng)一中求變化，變化中求協(xié)調(diào)，有主有從，主次分明。路網(wǎng)清晰，臨城市道路設(shè)出入口（與一期工程合用出入口），在入口處設(shè)組團(tuán)綠地、兒童娛樂(lè)場(chǎng)地，強(qiáng)化了小區(qū)主入口的形象和功能，充分考慮了居民散步、健身、休息、娛樂(lè)的需求，體現(xiàn)了人與自然的和諧關(guān)系。5.3總圖布置本項(xiàng)目參照沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、公用建筑、道路、廣場(chǎng)、綠化等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目總體布置如下：1、總體結(jié)構(gòu)安排小區(qū)主入口設(shè)在八一路。小區(qū)劃分為一個(gè)區(qū)域，臨八一路設(shè)二層商業(yè)用房、18層點(diǎn)式高層住宅；臨太昊路設(shè)小區(qū)次入口，22層高層住宅；四周建筑形成院落式組團(tuán)布局，小區(qū)內(nèi)為11層小高層住宅樓，平面布置錯(cuò)落有致、和諧自然。2、單體布置及道路系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)布置居住面積214025平方米，分為22層、18層住宅和11層住宅，滿足不同人群需要。沿八一路一側(cè)設(shè)商業(yè)用房，高二層，可以方便居民日常購(gòu)物。院內(nèi)設(shè)綠地、廣場(chǎng)、車庫(kù)等公用建筑。區(qū)域內(nèi)設(shè)環(huán)繞道路，各主體建筑間道路四通八達(dá)，道路系統(tǒng)簡(jiǎn)捷，使小區(qū)的交通組織通暢且井然有序。3、綠化及環(huán)境設(shè)計(jì)小區(qū)環(huán)境建設(shè)考慮優(yōu)化配置空間資源，突出共享空間。主要通過(guò)條式、獨(dú)立式等多種類型住宅的周連排列，組合多樣化的共享空間，并圍繞組團(tuán)公共綠地來(lái)組織，提高居住環(huán)境的品位和美感。綠化和靜化也是小區(qū)環(huán)境的重點(diǎn)要求。給小區(qū)增添更多的綠化，也就給居住環(huán)境增添了更多的生機(jī)和活力。靜化就是要營(yíng)造安靜無(wú)噪音的環(huán)境，要把周邊噪聲影響降到最低點(diǎn)，并在小區(qū)內(nèi)部將“動(dòng)”與“靜”的功能分離好。將機(jī)動(dòng)車在入口處集中停放，沿道路種植行道樹(shù)等都是較好隔離噪音的措施。5.4建筑結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)中對(duì)于高層住宅，要合理組織各功能空間的布局，提高設(shè)備、設(shè)施的配置水平，較好地體現(xiàn)住宅的居住性、舒適性和安全性。公共建筑也要精心設(shè)計(jì)，使整體建筑群相得益彰。住宅設(shè)計(jì)平面布局的合理性體現(xiàn)在戶型面積標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定下的配套合理性，即設(shè)計(jì)有較大的起居（廳）室、廚房、衛(wèi)生間和貯藏空間，并體現(xiàn)開(kāi)敞與私密分離，飲食與起居分離的原則。擬建項(xiàng)目的住宅單元設(shè)計(jì)以寬敞明亮的起居室或廳作為家庭的活動(dòng)中心，方便了家庭成員的學(xué)習(xí)、家務(wù)、溝通、休息和社交。從居民生活行為考慮，住宅單元設(shè)計(jì)應(yīng)注意以下細(xì)節(jié)問(wèn)題：1、在門(mén)戶處設(shè)小過(guò)廳，方便更衣?lián)Q鞋，形成室內(nèi)外的過(guò)渡空間；2、客廳或起居室設(shè)計(jì)，注意多留出一個(gè)或幾個(gè)墻面，考慮到餐桌位置和沙發(fā)、電視機(jī)的布置，也為住戶按自己的意愿擺放家具創(chuàng)造條件。3、平面緊湊有效是套型設(shè)計(jì)的基本要求，在有限的套型面積控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，盡量擴(kuò)大起居，適當(dāng)放寬廚衛(wèi)，在保證睡眠、學(xué)習(xí)功能條件下，盡量縮小臥室面積，以利有效組織空間。4、根據(jù)炊事行為要求，廚房設(shè)計(jì)應(yīng)為成套廚房設(shè)施入廚創(chuàng)造條件，廚、廁盡量靠近，不僅節(jié)省管道，降低成本，而且為廚房預(yù)留燃?xì)?、熱水器的位置，?jīng)濟(jì)地解決家庭洗浴問(wèn)題。衛(wèi)生間也考慮要洗衣機(jī)的擺放位置。公建設(shè)施應(yīng)在充分考慮小區(qū)整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以新穎、美觀的建筑風(fēng)格，豐富的建筑造型，體現(xiàn)出小區(qū)建筑獨(dú)有特色，同時(shí)考慮其體量大小，以形成整體流暢并富有韻律的立體景觀。經(jīng)工程地質(zhì)勘察表明：該區(qū)域?qū)冱S淮沖積平原地帶，地層巖性以半粉質(zhì)粘土、亞粘土為主，區(qū)域內(nèi)土層分布均勻，穩(wěn)定性較好，適宜修建一般工業(yè)與民用建筑，地基承載能力100KPa以上。根據(jù)一般標(biāo)準(zhǔn)，高層住宅可考慮采用鋼筋砼樁基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)為框剪結(jié)構(gòu)?？蚣舴课輵?yīng)優(yōu)先布置為柱和剪力墻共同承重的方案。在滿足建筑功能要求的同時(shí)，應(yīng)力求體型簡(jiǎn)單，受力明確，便于施工。房屋各層結(jié)構(gòu)布置力求一致，橫墻的布置和間距以及房屋總高度滿足建筑設(shè)計(jì)抗震標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防6度的要求，盡力防止和減輕由于溫度變化和墻體干縮變形引起墻體開(kāi)裂。5.5消防及用水消防是建筑設(shè)計(jì)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃、消防設(shè)計(jì)規(guī)范，合理確定建筑位置及防火間距、消防通道、消防水源等。多層住宅的消防設(shè)計(jì)應(yīng)滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。住宅樓如沒(méi)有采用乙級(jí)防火門(mén)時(shí)，應(yīng)將各樓梯間通至平屋頂，疏散樓梯間應(yīng)符合以下要求：1、樓梯間內(nèi)宜有天然采光，沒(méi)有影響疏散的凸出物。2、在住宅區(qū)內(nèi)，可燃?xì)怏w管道必須局部水平穿過(guò)樓梯間時(shí)應(yīng)采取可靠的保護(hù)措施。水資源的可持續(xù)利用是關(guān)系城市持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知》文件精神和城市節(jié)約用水“三同時(shí)、四到位”的原則，本項(xiàng)目主體工程的建設(shè)將與節(jié)水措施同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工并同時(shí)投入使用，其中在生活用水器具選擇上，將全部選用國(guó)內(nèi)新型節(jié)水型器具，提高生活用水效率，節(jié)約水資源。整個(gè)項(xiàng)目所需用水量將報(bào)自來(lái)水公司等有關(guān)部門(mén)備案。5.6人防工程按照《中華人民共和國(guó)人民防空法》和《河南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)人民防空法>辦法》規(guī)定：城市新建民用建筑應(yīng)當(dāng)修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)直行設(shè)計(jì)、施工，把防空地下室建設(shè)納入基本建設(shè)投資計(jì)劃，與地面建筑同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)，同時(shí)報(bào)市人防辦備案。該人防工程戰(zhàn)時(shí)用于人員掩蔽、疏散和人民防空指揮，平時(shí)由投資者使用管理，用作小區(qū)地下車庫(kù)。5.7社區(qū)配套根據(jù)全國(guó)住宅示范小區(qū)的要求及方便居民、加強(qiáng)管理的原則，小區(qū)內(nèi)建有完善的配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)服務(wù)、車庫(kù)、垃圾站、變配電所等，為居民提供方便的日常服務(wù)，部分配套設(shè)施已在一期建成，可直接投入使用。小區(qū)實(shí)行規(guī)范的封閉式物業(yè)管理。成立由入住居民組成的業(yè)主管理委員會(huì)。并且聘請(qǐng)信譽(yù)好管理水平高的物業(yè)管理公司實(shí)施小區(qū)的綜合治理，保障小區(qū)物業(yè)獲得全面周到的管理，解除居民的后顧之憂。5.8經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地77686m2建筑用地22249m2綠化用地29132m2道路廣場(chǎng)用地6737m2其他用地19568m2總建筑面積291895m2其中：住宅面積214025m2商業(yè)建筑面積63870m2車庫(kù)15000m2建筑密度28。64%容積率3。56%綠化率37。5%總戶數(shù)1880戶人均綠地面積12.6m2住宅平均層數(shù)13層第六章公用公程該項(xiàng)目總建筑面積41240平方米，有多層住宅、二層別墅、二層臨街商業(yè)用房，項(xiàng)目選址于市內(nèi)規(guī)劃的居住區(qū)，所需水電等能源消耗依靠相應(yīng)市政設(shè)施均可滿足。6.1供水區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)設(shè)計(jì)，盡量采用鋁塑管等新型管材。生活用水器具選擇上，要選用節(jié)水型用水器具，提高生活用水效率?？紤]日用水量和施工方便，管網(wǎng)的設(shè)計(jì)、施工可邀請(qǐng)自來(lái)水公司共同商議解決，以保證質(zhì)量、安全，并考慮邀請(qǐng)自來(lái)水公司負(fù)責(zé)施工。供水方案為由太昊路引DN600供水管道。初估新增日用水量376噸。6.2排水本項(xiàng)目污水來(lái)源主要為家庭生活污水，因此，沒(méi)有特殊的環(huán)保要求。小區(qū)采用雨水、污水分流排放，雨水排入市政雨水管網(wǎng)。室內(nèi)采用污、廢水合流排水系統(tǒng)，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。6.3供電小區(qū)供電由市電業(yè)局電網(wǎng)接入，初估新增容量874KW，現(xiàn)有變壓器可滿足項(xiàng)目新增用電負(fù)荷，無(wú)需新增設(shè)施。配電設(shè)施布點(diǎn)按照小容量，多布點(diǎn)的原則，小區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)中心配電房，區(qū)內(nèi)用電由中心配電房接出。6.4生活用氣小區(qū)內(nèi)擬采用集中供氣設(shè)施，利用西氣東輸城市管網(wǎng)供氣。6.5通訊小區(qū)內(nèi)設(shè)置一套局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，各住戶內(nèi)配備雙口電話/數(shù)據(jù)通信插座，可同時(shí)進(jìn)行電話和數(shù)據(jù)通信，設(shè)置有線電視子系統(tǒng)，以滿足住戶收視娛樂(lè)的需求。第七章投資估算和資金籌措7.1投資估算根據(jù)情況僅估算一般土建工程建設(shè)費(fèi)用及公用工程所需投資。經(jīng)估算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用為：工程費(fèi)為：2306萬(wàn)元。其中：建筑安裝費(fèi)：2267萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：39萬(wàn)元（詳見(jiàn)表1、2）。其他費(fèi)用為：773萬(wàn)元。其中：征地費(fèi)用：699萬(wàn)元；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：46萬(wàn)元；建設(shè)單位管理費(fèi)：28萬(wàn)元（詳見(jiàn)表3）?；绢A(yù)備費(fèi)按有關(guān)規(guī)定計(jì)提：71萬(wàn)元。該項(xiàng)目總投資為：3150萬(wàn)元。7.2資金籌措該項(xiàng)目所需資金3150萬(wàn)元，全部由項(xiàng)目單位自籌。第八章生態(tài)環(huán)境影響分析8.1建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地周圍，空氣、聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。在建設(shè)和使用中要注意環(huán)保，避免對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生不良的影響。8.2編制依據(jù)1、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》；2、《河南省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》；3、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）；4、《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）。8.3項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響及防治措施8.本項(xiàng)目在施工期內(nèi)，應(yīng)妥善處理工程建設(shè)對(duì)小區(qū)一期住戶生活環(huán)境及秩序的影響。1、噪聲施工期間施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛等產(chǎn)生非穩(wěn)態(tài)噪聲，具有噪聲高、無(wú)規(guī)律、突發(fā)性等特點(diǎn)。因此，施工時(shí)，應(yīng)對(duì)施工場(chǎng)地圍護(hù)，限制車輛運(yùn)行路線和鳴笛，限制高噪聲施工的時(shí)間，夜晚停止施工；選用低噪聲性能的施工機(jī)械，并對(duì)施工機(jī)械進(jìn)行潤(rùn)滑和保養(yǎng)。施工噪聲應(yīng)符合《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）規(guī)定。2、廢水施工場(chǎng)地的生活污水及施工中開(kāi)挖的土方和堆放的建筑材料被雨水沖刷而形成的廢水，會(huì)對(duì)附近的水體造成一定污染。施工場(chǎng)地生活污水經(jīng)處理后，排入市政污水管網(wǎng)。對(duì)施工開(kāi)挖的土方和堆放的建筑材料采取圍護(hù)和遮蓋等措施防止流失，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)管理，并定期清運(yùn)。3、大氣影響建筑材料在運(yùn)輸、裝卸、拌合及土方堆放過(guò)程中易產(chǎn)生揚(yáng)塵。采取措施：將運(yùn)輸車輛車廂密閉，定期清掃施工場(chǎng)地及運(yùn)輸路面上散落的土、石方，定期灑水，使TSP濃度低于GB16297-1996《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》顆粒物無(wú)組織排放監(jiān)控濃度限值1.0mg/m3。4、廢棄物影響施工期固體廢棄物主要來(lái)自施工過(guò)程中開(kāi)挖的土方和廢棄的建筑材料，經(jīng)集中收集后全部運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)妥善堆放，以減少對(duì)環(huán)境的影響。8.3.2運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境影響及治理措施1、污水治理本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水主要為生活污水，按照雨污分流原則排放。糞便污水經(jīng)化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。2、固體廢棄物治理本項(xiàng)目固體廢棄物主要為生活垃圾。應(yīng)設(shè)專人定期清掃、保持地面干凈。在人流密度大，保潔難度高的區(qū)域，如出入口、道路等處，設(shè)專門(mén)的衛(wèi)生清潔人員，隨時(shí)清理，定期外運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行無(wú)害化處理。3、噪聲治理本項(xiàng)目在符合允許噪聲標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，應(yīng)考慮自身使用時(shí)所產(chǎn)生的噪聲對(duì)周圍環(huán)境的影響，并達(dá)到有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?？赏ㄟ^(guò)選用隔音效果好的建筑材料等措施，以達(dá)到降噪的目的。4、綠化綠化是景觀環(huán)境的重要組成部分，它對(duì)環(huán)境的空間分隔與圍合、空氣潔凈、色彩組成以及氣溫調(diào)節(jié)都起到重要的作用。場(chǎng)地內(nèi)綠化設(shè)計(jì)原則為最大限度地保留原有樹(shù)木，以求在盡量短的時(shí)間內(nèi)就能形成一個(gè)綠樹(shù)成蔭的優(yōu)美環(huán)境，豐富校園景觀和改善校園生態(tài)環(huán)境。8.4環(huán)境評(píng)價(jià)本項(xiàng)目環(huán)境空間設(shè)計(jì)合理，其建設(shè)不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生污染和破壞。在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響通過(guò)各種手段加以控制后，均不會(huì)對(duì)環(huán)境造成破壞和影響。第九章節(jié)能、節(jié)水9.1必要性能源和水資源是社會(huì)生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，節(jié)約能源和水資源是我國(guó)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略任務(wù)。現(xiàn)在我國(guó)能源和水資源利用率很低，消耗指標(biāo)很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要方面，也是我國(guó)能源政策的重要組成部分。因此，本項(xiàng)目建設(shè)采用新設(shè)計(jì)、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料以達(dá)到最少的能源和水資源消耗。9.2節(jié)能措施1、采用合理的配電方式，電氣設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明設(shè)計(jì)推廣綠色照明工程產(chǎn)品，選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)照明燈具數(shù)量，以節(jié)約電力資源。2、給排水系統(tǒng)采用新型材料和節(jié)能設(shè)備，并合理設(shè)計(jì)控制系統(tǒng)，以達(dá)到節(jié)能的目的。3、建筑物土建結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用先進(jìn)合理的設(shè)計(jì)方案，推廣新技術(shù)和新材料以節(jié)省建筑費(fèi)用，節(jié)省土建施工時(shí)間，減少工作量。4、在建筑設(shè)計(jì)中，適當(dāng)降低層高，以節(jié)約空氣調(diào)節(jié)所耗用的能量。樓房屋面設(shè)隔熱層或樓頂花園，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)也考慮保溫。9.3節(jié)水措施1、應(yīng)采用節(jié)水型設(shè)備和器具。如采用感應(yīng)式閥門(mén)、自閉式?jīng)_水閥等，降低水資源的無(wú)效消耗，達(dá)到節(jié)約用水的目的。2、供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施。如供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。9.4能源管理建立能源管理制度和機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)水、電的計(jì)量管理，并明確管理責(zé)任，防止跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。第十章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與招投標(biāo)10.1項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目工程量，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目工期為兩年。本項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃如下：1、項(xiàng)目前期工作：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制及報(bào)批、準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料；2、規(guī)劃、設(shè)計(jì)：場(chǎng)區(qū)規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)等；3、施工準(zhǔn)備；4、土建施工：進(jìn)行總圖及建筑單體施工；5、裝飾工程：簡(jiǎn)單建筑裝飾；6、竣工驗(yàn)收：交工驗(yàn)收，投入使用。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表階段名稱月24681012141618202224前期工作初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)場(chǎng)地準(zhǔn)備土建工程竣工驗(yàn)收10.2項(xiàng)目招投標(biāo)為確保項(xiàng)目質(zhì)量，節(jié)約投資，發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為。依照《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程招投標(biāo)法》和《評(píng)審委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定》，制定項(xiàng)目的招標(biāo)方案。本次招標(biāo)的法人單位為周口市陽(yáng)光花園住宅小區(qū)項(xiàng)目有限公司，招投標(biāo)主管部門(mén)為當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)招投標(biāo)辦公室。10.2.1招標(biāo)內(nèi)容本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容為周口市陽(yáng)光花園住宅小區(qū)項(xiàng)目及附屬設(shè)施。招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)、施工企業(yè)選擇招標(biāo)三項(xiàng)，面向社會(huì)全部進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。10.2.2投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序評(píng)標(biāo)按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)管理法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，該通知書(shū)具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出30日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，項(xiàng)目單位和中標(biāo)人簽訂書(shū)面合同。10.2.3評(píng)標(biāo)委員會(huì)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)由項(xiàng)目單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成。根據(jù)本方案于開(kāi)標(biāo)當(dāng)天，在建筑市場(chǎng)招投標(biāo)辦公室專家?guī)祀S機(jī)抽取，評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由資深的專家擔(dān)任；評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用單數(shù)制，但最低不少于5人，并且工程、技術(shù)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二；評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。投票采用無(wú)記名投票方式，以得票多者當(dāng)選，但中標(biāo)者的得票不得低于半數(shù)。第十一章效益分析11.1評(píng)價(jià)依據(jù)和說(shuō)明(1)國(guó)家發(fā)展改革委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；(2)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)政、稅收等部門(mén)的有關(guān)文件；(3)河南同三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的基礎(chǔ)資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。11.2經(jīng)濟(jì)效益分析11.2.1成本分析本項(xiàng)目工程建設(shè)成本由以下費(fèi)用組成：1、土地費(fèi)用；2、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；3、建筑安裝工程費(fèi)；4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；5、期間費(fèi)用；建設(shè)成本=總投資+期間費(fèi)用=3213萬(wàn)元該項(xiàng)目總建筑面積291895平方米，成本價(jià)為779元/平方米。11.2.2銷售收入、銷售稅金及附加及利潤(rùn)(1)產(chǎn)品價(jià)格根據(jù)該項(xiàng)目所處地理位置及目前同類商品房的銷售情況，預(yù)計(jì)住宅平均銷售價(jià)格為900元／m2，商業(yè)房平均銷售價(jià)格為3000元／m2。(2)銷售收入本項(xiàng)目總建筑面積為41240m2，住宅建筑面積為38147m2，銷售收入為3433萬(wàn)元，商業(yè)房建筑面積3093m2，銷售收入為928萬(wàn)元，總計(jì)收入4361萬(wàn)元。(3)營(yíng)業(yè)稅、銷售稅金及附加根據(jù)國(guó)家財(cái)稅政策及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目產(chǎn)品繳納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)額的5％計(jì)取，城建稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)取，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)取，共計(jì)240萬(wàn)元。(4)期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用，按總投資的2%計(jì)取，計(jì)63萬(wàn)元。（5）利潤(rùn)本項(xiàng)目?jī)羰杖?361萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為908萬(wàn)元，所得稅按利潤(rùn)總額的33％計(jì)取，應(yīng)交所得稅300萬(wàn)元，則稅后利潤(rùn)為608萬(wàn)元。投資利稅率為34.7％，投資利潤(rùn)率為28.8％。稅前：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為10.81％(IC=10%)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為206萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為3.25年。稅后：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為9.65％(IC=8%)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為90萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為3.34年。由上述經(jīng)濟(jì)分析得出，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)上可行序號(hào)項(xiàng)目面積（10000㎡）單價(jià)（元/㎡）費(fèi)用（萬(wàn)元）備注1土地出讓金7．7686333．752592．772土地出讓契稅103．71（1）*4%3土地出讓金印花稅1．30（1）*0。05%4土地出讓登記費(fèi)11．651．5元/㎡5土地成本2709．43（1）+（2）+（3）+（4）6建安工程費(fèi)29．1895120035027。47前期費(fèi)用2381．86（6）*6。8%8公用設(shè)施費(fèi)用9101112131415161718192021222324252627282911.3社會(huì)效益商品房開(kāi)發(fā)的目的是結(jié)合城鎮(zhèn)住宅制度改革，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，加快住房商品化和城市化進(jìn)程，適應(yīng)城市居民的增加和舊城改造的需要。在這一前提下，使得商品房工程的效益主要從社會(huì)效益方面體現(xiàn)。具體表現(xiàn)在以下方面：1、可以調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；2、利國(guó)利民，促進(jìn)城市文明程度的提高；3、有利于金融服務(wù)業(yè)的發(fā)展；4、可以解決不同層次、不同人群的住房需求。由此看來(lái)，該項(xiàng)目所體現(xiàn)出的社會(huì)效益十分可觀。第十二章結(jié)論與建議從以上分析我們可以看出，該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合周口市城市發(fā)展規(guī)劃和項(xiàng)目單位實(shí)際，項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)合理，規(guī)模適宜，土地利用較好，采用新方案、新技術(shù)、新材料以節(jié)省能源，達(dá)到節(jié)能效果，確保資源的合理有效利用。項(xiàng)目建設(shè)不僅有利于公司的進(jìn)一步發(fā)展，“搞活了一部分資金，方便一部分市民”，而且對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推進(jìn)城市化進(jìn)程都起到了積極的推動(dòng)作用，利國(guó)利民，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益顯著。故項(xiàng)目可行。建議建設(shè)單位在項(xiàng)目資金、工程質(zhì)量等方面加強(qiáng)管理，在確保工程質(zhì)量的前提下努力控制成本，切實(shí)從住戶的權(quán)益出發(fā)，使該項(xiàng)目在取得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)又具有巨大的社會(huì)效益?？偼顿Y估算表表1序號(hào)項(xiàng)目投資（萬(wàn)元）建安設(shè)備及安裝其它合計(jì)一、靜態(tài)部分（一）工程費(fèi)1建安工程費(fèi)226722672基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3939（二）其它費(fèi)用773773（三）基本預(yù)備費(fèi)7171小計(jì)3151二動(dòng)態(tài)部分建設(shè)期利息合計(jì)23068443150建安工程費(fèi)估算表表2序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（M2）單價(jià)（元）合計(jì)（萬(wàn)元）一工程費(fèi)用(一)建安工程費(fèi)1住宅3805355020932商店30935501703社區(qū)服務(wù)944504小計(jì)2267(二)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1道路廣場(chǎng)142綠地103室外水電104其它5小計(jì)39一、二合計(jì)2306其它費(fèi)用估算表表3序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量費(fèi)用備注單價(jià)（元）合計(jì)（萬(wàn)元）二其它費(fèi)用1征地費(fèi)M2268962606992勘察設(shè)計(jì)費(fèi)萬(wàn)23062%463建設(shè)單位管理費(fèi)萬(wàn)23061.2%28合計(jì)773三基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)23803%71四貸款利息五建設(shè)項(xiàng)目總投資3150用水量估算表表4序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）用水規(guī)模（人）用水標(biāo)準(zhǔn)（升/人日）用水量（T）1住宅308538501501282其它203未預(yù)見(jiàn)水量15合計(jì)163能源消耗估算表表5序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）用量單位總用量1水M31632電KW8742.1住宅(戶)250（戶)3KW/戶750KW2.2其它(公建)309040W/m2124KW目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目名稱與承辦單位 11.2編制工作的依據(jù)、內(nèi)容及范圍 11.3項(xiàng)目概況 21.4研究結(jié)論與建議 3第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 42.1承辦單位概況 42.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 4第三章市場(chǎng)與需求分析 63.1項(xiàng)目區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 63.2市場(chǎng)與需求分析 7第四章建設(shè)用地與建設(shè)條件 144.1建設(shè)用地 144.2建設(shè)條件 15第五章總體規(guī)劃及工程方案 195.1規(guī)劃布置的原則 195.2建設(shè)方案 205.3總圖布置 205.4建筑結(jié)構(gòu)