成本管理如何落實(shí)到項(xiàng)目運(yùn)營管理中培訓(xùn)講解

成本管理如何落實(shí)到項(xiàng)目運(yùn)營管理中2017年9月尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用目錄一．項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)二．項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)與任務(wù)三．成本管理目標(biāo)在如何通過運(yùn)營管理實(shí)現(xiàn)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用2一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)運(yùn)營管理（OperationsManagement）——在分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，通過融資、投資、調(diào)度等運(yùn)營籌劃與管理手段，把控企業(yè)經(jīng)營狀況，從而實(shí)現(xiàn)資源效率的最大化。尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)項(xiàng)目全景計(jì)劃管理內(nèi)外協(xié)調(diào)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用4一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)管理盈利目標(biāo)銷售目標(biāo)目標(biāo)統(tǒng)籌成本控制目標(biāo)工期目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)在此處填入你尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用5一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)職能目標(biāo)考核經(jīng)營目標(biāo)考核計(jì)劃（T)貨值(V)利潤(P)現(xiàn)金流(C)簽約回款設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)成本工程質(zhì)量計(jì)劃節(jié)點(diǎn)土地儲(chǔ)備現(xiàn)金流回正節(jié)點(diǎn)完成簽約庫存收入成本費(fèi)用IRR/ROE銷售設(shè)計(jì)成本工程項(xiàng)目投資銷售設(shè)計(jì)成本工程項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用66一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)基于大運(yùn)營的項(xiàng)目經(jīng)營監(jiān)控經(jīng)營視角一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)項(xiàng)目跟投投資與資本視角的項(xiàng)目運(yùn)營管理融投建管退風(fēng)險(xiǎn)、成本利潤、風(fēng)險(xiǎn)控制區(qū)質(zhì)量、成本控制區(qū)品牌、資產(chǎn)價(jià)值提升區(qū)利潤實(shí)現(xiàn)區(qū)物業(yè)服務(wù)傳統(tǒng)融資渠道資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓REITs項(xiàng)目定位與策劃（含概念設(shè)計(jì)）方案深化

擴(kuò)初、施工

工程設(shè)計(jì)

圖設(shè)計(jì)

采購工程施工物業(yè)移交一級(jí)土地開發(fā)物業(yè)服務(wù)盈利V4私募基金合作開發(fā)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)品盈利V2非持有物業(yè)銷售非主力店招商項(xiàng)目發(fā)展(含土地或改造項(xiàng)目的取得)商業(yè)開業(yè)租金盈利V3產(chǎn)品增值盈利V5資本盈利V6土地盈利V1主力店招商散售房地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值鏈項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理成本采購工程管理投資策劃土地獲取項(xiàng)目計(jì)劃管理與產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用8一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)投資與資本視角的項(xiàng)目運(yùn)營管理尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用9一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營管理怎么管？P

D項(xiàng)目運(yùn)營A

C計(jì)劃-實(shí)施-考核尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用10一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營管理怎么管？

依據(jù)大運(yùn)營模式目標(biāo)管理的重點(diǎn)，構(gòu)建經(jīng)營目標(biāo)體系。

分解核心經(jīng)營指標(biāo)，梳理落地監(jiān)控的業(yè)務(wù)指標(biāo)，通過業(yè)務(wù)指標(biāo)的監(jiān)控確保經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成。

考核機(jī)制將匹配大運(yùn)營模式的經(jīng)營管理進(jìn)行優(yōu)化。利潤類P現(xiàn)金流C計(jì)劃類T貨值類V加入考核體系里程碑節(jié)

節(jié)點(diǎn)達(dá)成現(xiàn)金流回簽約額庫存分解收入成本費(fèi)用IRR/ROE點(diǎn)率正-回款金額-現(xiàn)金流回正-資金峰值-銷售均價(jià)

-開發(fā)成本

-管理費(fèi)率-營銷費(fèi)率-財(cái)務(wù)費(fèi)率-IRR-ROE-簽約金額-去化率-銷售目標(biāo)完成率-土地儲(chǔ)備-在建面積-存貨---開工周期開盤周期交付周期業(yè)務(wù)監(jiān)控指標(biāo)-存銷比、供銷比尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用11一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)

經(jīng)營目標(biāo)管理按照PDCA循環(huán)管理模型，進(jìn)行經(jīng)營指標(biāo)持續(xù)改善目標(biāo)體系Plan計(jì)劃Do執(zhí)行經(jīng)營監(jiān)控公司戰(zhàn)略和遠(yuǎn)景城市年度目標(biāo)總部季/月度目標(biāo)指標(biāo)分解指標(biāo)分解城市年度目標(biāo)城市季/月度目標(biāo)目標(biāo)監(jiān)管實(shí)施指標(biāo)分解指標(biāo)分解項(xiàng)目項(xiàng)目年度目標(biāo)年度績(jī)效考核項(xiàng)目季/月度目標(biāo)季/月度績(jī)效考核Check檢查經(jīng)營分析績(jī)效考核經(jīng)營監(jiān)控模型Action糾正經(jīng)營月報(bào)措施應(yīng)對(duì)考核結(jié)果運(yùn)用措施應(yīng)對(duì)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用12一、項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)開工摘牌2.簽訂土地合12.施工圖審5.項(xiàng)目深化定位11.施工圖設(shè)計(jì)1.土地獲取7.方案設(shè)計(jì)14.總包開工同查主責(zé)部門運(yùn)營線報(bào)建線設(shè)計(jì)線營銷線成本招采線投資線財(cái)務(wù)線施工圖審查合約規(guī)劃確定項(xiàng)目投資拿地測(cè)算簽訂《運(yùn)營目標(biāo)書》稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)深化定位面積預(yù)測(cè)限額設(shè)計(jì)目標(biāo)成本確定支付土地款T利潤導(dǎo)向節(jié)點(diǎn)管控貨值最大化容積余量容積率拉高拍低保證貨量貨值測(cè)算貨值考核V貨值管控預(yù)測(cè)版可售面積可售比建筑密度可售面積親地戶型比例指標(biāo)項(xiàng)目總貨值簽約金額嚴(yán)控成本動(dòng)態(tài)成本利潤測(cè)算利潤考核稅務(wù)籌劃土增稅動(dòng)態(tài)成本偏差率P利潤管控凈利潤率交付金額設(shè)計(jì)變更率指標(biāo)凈利潤率現(xiàn)場(chǎng)簽證率投資收益評(píng)估土地款支付時(shí)間現(xiàn)金流考核現(xiàn)金流C現(xiàn)金流管現(xiàn)金流回正周期地價(jià)支付貼現(xiàn)比IRR/ROEIRRROE控指標(biāo)資金峰值現(xiàn)金流激勵(lì)現(xiàn)金流回正周期ROE·專分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用13目錄一．項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)二．項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)與任務(wù)三．成本管理目標(biāo)在如何通過運(yùn)營管理實(shí)現(xiàn)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用14二、項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)與任務(wù)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用15二、項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)與任務(wù)全面預(yù)算年度利潤項(xiàng)目?jī)?chǔ)備客戶忠誠戰(zhàn)略合作核心價(jià)值企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目盈利財(cái)務(wù)目標(biāo)運(yùn)營目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)資金計(jì)劃計(jì)劃體系建立計(jì)劃體系跟蹤成本計(jì)劃

形成/落實(shí)成本控制目標(biāo)成本策劃能力成本合理投入成本動(dòng)態(tài)/結(jié)果成本管理成本制度流程成本接軌專業(yè)成本責(zé)任落實(shí)過程考核問責(zé)成本軟件

信息接軌制度流程信息系統(tǒng)績(jī)效考核制度規(guī)范作業(yè)流程效率效益專業(yè)集成關(guān)鍵績(jī)效全面考核指標(biāo)體系導(dǎo)向/落地全面IT化管理專業(yè)軟件系統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用16二、項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)與任務(wù)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理房地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值鏈項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理成本采購工程管理投資策劃土地獲取項(xiàng)目計(jì)劃管理與產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)成本與采購的策劃采購手段實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)目標(biāo)編的靠譜目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用17二、項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)與任務(wù)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用18二、項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)與任務(wù)成本管理骨子里是對(duì)各種經(jīng)營決策、專業(yè)決策的管理《可研報(bào)告》《策劃報(bào)告》如何讓目標(biāo)靠譜《設(shè)計(jì)方案》《成本目標(biāo)》《合同審批》全過程成本管理如何讓目標(biāo)落地《進(jìn)度計(jì)劃》《資金計(jì)劃》《成本動(dòng)態(tài)》《盈利動(dòng)態(tài)》如何讓過程受控投資管理尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用19一．項(xiàng)目運(yùn)營管理的目標(biāo)與任務(wù)二．項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)與任務(wù)三．成本管理目標(biāo)在如何通過運(yùn)營管理實(shí)現(xiàn)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用2001運(yùn)營管理如何讓目標(biāo)成本編的靠譜成本管理工作節(jié)點(diǎn)在項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃中的體現(xiàn)方案設(shè)計(jì)《目標(biāo)成本方案版》拿地可研《目標(biāo)成本土地版》項(xiàng)目策劃《目標(biāo)成本策劃版》項(xiàng)目啟動(dòng)《目標(biāo)成本執(zhí)行版》項(xiàng)目結(jié)束《目標(biāo)成本執(zhí)行后評(píng)估》項(xiàng)目實(shí)施《目標(biāo)成本合約規(guī)劃版》項(xiàng)目實(shí)施《目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)回顧》尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用22項(xiàng)目策劃：運(yùn)營定目標(biāo)

通過策劃實(shí)現(xiàn)目標(biāo)建設(shè)用地項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)需滿足下列要求用地面積：48360平米1、建筑容積率≤

2.02、建筑覆蓋率≤

25%3、綠地率≥

35%4、建筑間距：符合建筑規(guī)范要求5、建筑高度≤30層6、建筑面積（不超過）：其中計(jì)入容積率面積：96720平米住宅建筑面積：92120底層商業(yè)建筑面積：3800會(huì)所建筑面積：800建設(shè)用地面積指標(biāo)地下建筑面積不計(jì)入容積率7、地下人防建筑面積1200平米8、配套建筑：居委辦公文化活動(dòng)室老年康復(fù)室服務(wù)站面積面積面積面積115.0105.0150.0180.0以上可建在會(huì)所內(nèi),不能在主體建筑內(nèi)。550平米物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)面積面積面積面積259.660.2小區(qū)中央控制室電信中心機(jī)房176.898.4成本計(jì)劃：投資總額：開發(fā)成本：建面單方成本：可售單方成本：資金情況：資金峰值現(xiàn)金流回正時(shí)間項(xiàng)目計(jì)劃：開工時(shí)間：預(yù)售時(shí)間（如有）：開業(yè)時(shí)間：退出時(shí)間：(限基金項(xiàng)目填寫）利潤數(shù)據(jù)（預(yù)計(jì)）：以上內(nèi)容可建在住宅主體建筑內(nèi)（地上）。595平米項(xiàng)目投資辦公平均售價(jià)xx元/

㎡商鋪平均售價(jià)xx元/

㎡商業(yè)開業(yè)平均租金：220元/㎡/月項(xiàng)目IRR

11.66%投資情況：總投資：股東投資比例：尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用23如何分工與統(tǒng)籌：區(qū)域成本統(tǒng)籌投資成本測(cè)算，保證投資測(cè)算質(zhì)量營銷、前期工程、市政配套、法務(wù)、財(cái)務(wù)開始介入?yún)^(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目立項(xiàng)主導(dǎo)四位一體

區(qū)域營銷：【地塊調(diào)研報(bào)告】

區(qū)域市政配套：【項(xiàng)目市政配套分析報(bào)告】

區(qū)域工程技術(shù)部：【項(xiàng)目前期土、石方分析報(bào)告】

區(qū)域法務(wù)：盡職調(diào)查區(qū)域營銷設(shè)計(jì)投資拓展投資測(cè)算項(xiàng)目定位策劃規(guī)劃方案

區(qū)域財(cái)務(wù)：制定《項(xiàng)目成就共享表》及審核《投資測(cè)算表》區(qū)域成本統(tǒng)籌成本測(cè)算尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用24項(xiàng)目策劃：產(chǎn)品線及其標(biāo)準(zhǔn)化研究必須與運(yùn)營目標(biāo)接軌競(jìng)品產(chǎn)品線對(duì)位明確不同產(chǎn)品線開發(fā)運(yùn)營指標(biāo)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用25投資決策研究：經(jīng)營計(jì)劃與成本策劃接軌

（多方案優(yōu)化，敏感性分析）核心經(jīng)營指標(biāo)敏感性分析調(diào)增節(jié)奏核心指標(biāo)項(xiàng)指標(biāo)值1,090,114,293756,712,834858,077,1706,504調(diào)整項(xiàng)預(yù)算值調(diào)減調(diào)整比例調(diào)整后值銷售收入收入成本開發(fā)成本收入計(jì)劃初始銷售均價(jià)100%變動(dòng)天數(shù)100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%7,718總成本開盤時(shí)間調(diào)整土地費(fèi)提前/延后277,861,38771,845,03326,369,32569,507,55412,232,236211,187,00855,064,99322,317,52810,327,77121,802,286可售單方（元/㎡）開發(fā)成本可售單方成本開發(fā)成本建筑單方成本單方售價(jià)277,861,38771,845,03326,369,32569,507,55412,232,236211,187,00855,064,99322,317,52810,327,77121,802,2865,735大市政費(fèi)配套開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)5,7488,262樓面地價(jià)1,816社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)環(huán)境景觀工程開發(fā)間接費(fèi)成本期間費(fèi)用率動(dòng)態(tài)6.47%3.61%2.75%管理費(fèi)用率期間費(fèi)用現(xiàn)金流營銷費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率0.11%現(xiàn)金流量峰值現(xiàn)金流回正周期（月）(127,772,297)集團(tuán)管理費(fèi)用20現(xiàn)金流回正時(shí)間內(nèi)部收益率毛利潤2016年6月自定義圖形配置累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流量19.98%216,156,371圖形一經(jīng)營性現(xiàn)金流量圖形二圖形三累計(jì)凈現(xiàn)金流（核算口徑毛利潤率19.83%盈利能力指標(biāo)

凈利潤凈利潤率109,211,822經(jīng)營性現(xiàn)金流量累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流（核算口徑）10.02%5000000004000000003000000002000000001000000000畝產(chǎn)凈利潤1,103,672土地獲利倍數(shù)人均銷售面積人均銷售金額39.30%9,424-1E+0877,865,3077,800,84415,439,7412,794,268197-2E+08人均效能人均凈利潤人均毛利潤人均管理費(fèi)用靜態(tài)單方資本化利息尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用26

項(xiàng)目策劃階段成本工作做什么？1、總投資額確定：全成本突出管控要點(diǎn)2、

成本結(jié)構(gòu)合理性：賣點(diǎn)—敏感點(diǎn)成本3、成本的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：測(cè)算落地

項(xiàng)目策劃階段運(yùn)營管理做什么？1、牽頭各部門確定項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)2、牽頭各部門模擬項(xiàng)目全過程的運(yùn)營3、策劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最優(yōu)運(yùn)營目標(biāo)的方案尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用27項(xiàng)目策劃—基于地塊；項(xiàng)目目標(biāo)成本---基于項(xiàng)目分期二期建筑面積176174㎡一期建筑面積113310㎡三期建筑面積191658㎡運(yùn)營：如何合理分期；合理劃分標(biāo)段五期建筑面積四期25896建

筑7㎡面積20683㎡項(xiàng)目一期總建面77萬方，可售61萬方，容積率2.0，主要業(yè)態(tài)為高層、小高層、獨(dú)棟小小法及法合，共分五期開發(fā)。Ⅰ標(biāo)段（1）建筑類型：二代高層、法式商鋪及會(huì)所;（2）占地面積：37246㎡;（3）建筑面積：113310㎡，其中地上94462㎡，Ⅱ標(biāo)段地下18848㎡;（4）一期容積率：2.54;（5）景觀面積：31612㎡.關(guān)于《項(xiàng)目成本核算與分?jǐn)偟闹敢烦杀卷?xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)按可售面積分?jǐn)?.2.1.2.扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；根?jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅簧鐓^(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)偣硇詮?qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；公享性不?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偘纯墒勖娣e分?jǐn)倿槭裁捶謹(jǐn)?？?xiàng)目要求：管理對(duì)象實(shí)體范疇合同對(duì)象全周期銷售要求：分產(chǎn)品如何定價(jià)？產(chǎn)品策劃依據(jù)？財(cái)務(wù)要求：成本核算與利潤結(jié)轉(zhuǎn)（受益原則）（成本與售價(jià)匹配原則）（稅務(wù)籌劃）尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用29產(chǎn)品策劃：品質(zhì)與成本的適配

確保項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)單體一：“高層住宅”的成本適配多版方案經(jīng)濟(jì)性對(duì)比分析誰來協(xié)調(diào)各部門共同完成目標(biāo)成本的深度策劃？（運(yùn)營管全成本？）財(cái)務(wù)部

成本部全成本產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙分期及產(chǎn)品設(shè)定規(guī)劃指標(biāo)設(shè)定設(shè)計(jì)部策劃部科目模板多業(yè)態(tài)多模式經(jīng)營合理稅籌的分?jǐn)傇瓌t稅規(guī)劃算量依據(jù)量?jī)r(jià)計(jì)算土地費(fèi)用

前期工程費(fèi)成本分?jǐn)倻y(cè)算結(jié)果規(guī)劃指標(biāo)建造標(biāo)準(zhǔn)跨期分?jǐn)偲趦?nèi)分?jǐn)偛少彶砍杀静克銉r(jià)依據(jù)建安成本公共配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用科目單方成本產(chǎn)品可售單方各部門總成本目標(biāo)成本編制的責(zé)任分配31某項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)與成本目標(biāo)多層法式合院建筑單

可售單限價(jià)房建筑單

可售單地下車庫建筑單

可售單直接成本總計(jì)建筑單

可售單科目建筑單方

可售單方

合計(jì)

成本/銷（元/m2）

（元/m2）（萬元）售收入%合計(jì)

成本/銷合計(jì)

成本/銷（萬元）售收入%合計(jì)

成本/銷（萬元）售收入%合計(jì)

成本/銷（萬元）售收入%方方方方方方方方（萬元）售收入%（元/m2）（元/m2）

（元/m2）（元/m2）（元/m2）（元/個(gè)）（元/m2）（元/m2）土地及大配套建造成本12,26511,5072,37615216,158

19,490

32.20%

21,077

47,193

164,705

46.79%

3,412

3,701

34,238

32.01%

1004,9114282.64%

9,224

15,596

218,861

40.80%15,159

18,285

30.21%

9,528

21,335

74,458

21.15%

4,396

4,769

44,111

41.24%

3,232

159,139

13,861

85.61%

6,352

10,740

150,715

28.10%資金成本3,1312013,776

6.24%

1,179

2,640

9,212

2.62%

2,384

2,586

23,924

22.37%

10242

0.40%

180

403

1,408

0.40%

43

47

431

0.40%

1547474441650.26%

1,558

2,633

36,954

6.89%0.40%

90

153

2,145

0.40%開發(fā)間接費(fèi)直接成本小計(jì)銷售費(fèi)用26,30076234,649

41,794

69.05%

31,964

71,571

249,783

70.96%

10,236

11,103

102,703

96.03%

3,356

165,269

14,395

88.91%

17,225

29,122

408,675

76.19%1,0043011,211

2.00%56727001,270

4,433

1.26%2156402337002,153

2.01%

75646

0.60%

233,7181,11503249702.00%0.60%0.00%342136057922908,121

1.51%3,218

0.60%管理費(fèi)用22936300.60%0.00%60502,112

0.60%0.00%財(cái)務(wù)費(fèi)用00000.00%5,921

5.54%

2080.00%000.00%營業(yè)稅金及附加土地增值稅完全成本2,0951,64731,0332,7602,1703,329

5.50%

2,477

5,547

19,360

5.50%2,618

4.32%

599

1,342

4,683

1.33%5900640010,223089005.50%

1,243

2,102

29,500

5.50%0.00%

308

520

7,300

1.36%0040,884

49,314

81.47%

35,878

80,336

280,371

79.65%

11,105

12,046

111,423

104.18%

3,662

180,325

15,706

97.0%

19,253

32,552

456,815

85.17%銷售收入50,183

60,53115,408100,859

351,99882,85511,000

106,950-97416,190905536,36998,193毛利/毛利率凈利/凈利率25%24%-1%6%18%8,412

14%53,720

15%-2,830-3%3632%59,665

11.1%分產(chǎn)品的盈利能力32當(dāng)期銷項(xiàng)稅當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅增值稅銷售計(jì)劃業(yè)務(wù)流成本發(fā)生計(jì)劃增值稅納稅發(fā)生稅籌增值稅稅籌增值稅稅籌的目的：合理合法適時(shí)進(jìn)項(xiàng)抵扣，最大限度降低企業(yè)稅賦現(xiàn)金流3302運(yùn)營管理如何讓目標(biāo)成本執(zhí)行落地基于項(xiàng)目全周期和運(yùn)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的“業(yè)務(wù)集成”管理企業(yè)運(yùn)營目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)投入-產(chǎn)出財(cái)務(wù)部成本部預(yù)警，控制對(duì)比，糾偏項(xiàng)目利潤預(yù)算目標(biāo)全成本（費(fèi)用類處理）目標(biāo)成本部分招標(biāo)？目標(biāo)成本分解至合約規(guī)劃中標(biāo)價(jià)扣減或替換合約規(guī)劃金額合約部合約規(guī)劃簽約中標(biāo)價(jià)中標(biāo)價(jià)/簽約價(jià)不得超出合約規(guī)劃金額，若分標(biāo)段中標(biāo)，合計(jì)值不超合約規(guī)劃金額成本部余量待簽約金額預(yù)計(jì)變更簽證合同簽約價(jià)已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同成本只是成本的一部分動(dòng)態(tài)成本35全員

全過程

全成本基于項(xiàng)目全周期和運(yùn)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的“業(yè)務(wù)集成”管理量：設(shè)計(jì)深度管理/經(jīng)驗(yàn)系數(shù)價(jià)：品質(zhì)管理

采購/市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫以測(cè)算為線索，圍繞盈利目標(biāo)，強(qiáng)化、優(yōu)化并量化評(píng)估策劃與設(shè)計(jì)管理基于大運(yùn)營管理的大采購策劃確定項(xiàng)目整體合約框架合同基準(zhǔn)單元/合同標(biāo)準(zhǔn)化管理確保合約規(guī)劃的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)性避免招標(biāo)困難與簽證問題適配多種采購方式并控制各類業(yè)務(wù)核心風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃余量/合同余量及多級(jí)授權(quán)管控確保簽約及履約過程合同范圍動(dòng)態(tài)調(diào)整靈活性、合同簽約及執(zhí)行的受控力度支付與結(jié)算受控于資金計(jì)劃管理，增值稅策劃及票據(jù)管理貫穿全程招標(biāo)計(jì)劃，資金計(jì)劃與大運(yùn)營計(jì)劃匹配/數(shù)據(jù)交互已發(fā)生及在途成本及時(shí)錄入，更新動(dòng)態(tài)成本，并即時(shí)形成與目標(biāo)成本的對(duì)比分析報(bào)告待發(fā)生成本的及時(shí)更新、預(yù)警、決策提醒，確保成本管理為經(jīng)營決策管理服務(wù)。引入執(zhí)行版目標(biāo)成本概念，確保管控落地36基于項(xiàng)目全周期和運(yùn)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的“業(yè)務(wù)集成”管理目標(biāo)成本控制成本執(zhí)行成本核算與分析成本測(cè)算成本分解動(dòng)態(tài)成本合同變更變更簽證合同結(jié)算成本科目設(shè)置項(xiàng)目成本測(cè)算項(xiàng)目目標(biāo)成本項(xiàng)目合約規(guī)劃供應(yīng)商選定合同訂立

通過

《目標(biāo)成本合約規(guī)劃版》延伸目標(biāo)成本管控，指導(dǎo)采購策劃，形成采購控制價(jià)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控成本回顧成本核算合同付款非合同付款月度付款計(jì)劃動(dòng)態(tài)成本分析款分析成本評(píng)估分析策劃與設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)估成本控制線合同管理線招標(biāo)采購線采購提供合同清單提供目標(biāo)成本目標(biāo)成本合約規(guī)劃采購策劃采購計(jì)劃分解目標(biāo)成本控制定標(biāo)金額提供未簽約合同金額合同目標(biāo)控制價(jià)單項(xiàng)招標(biāo)定標(biāo)控制合同簽約金額提供合同金額動(dòng)態(tài)成本合同簽訂變更簽證與結(jié)算成本后評(píng)估合同管理供方管理供方評(píng)估合同履約評(píng)價(jià)項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間軸上的“動(dòng)態(tài)成本”監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本管理幫助企業(yè)-看清項(xiàng)目成本的“現(xiàn)在與未來”項(xiàng)目成本發(fā)生進(jìn)度與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度是否匹配？聯(lián)動(dòng)基于項(xiàng)目全周期和運(yùn)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的“動(dòng)態(tài)成本”監(jiān)控盈利目可研拿地設(shè)計(jì)采購施工標(biāo)開盤交付竣工總目標(biāo)成本多少已發(fā)生成本多少未發(fā)生成本夠不夠成本測(cè)算成本結(jié)算現(xiàn)金流測(cè)算投資收益核算投資收益測(cè)算竣工后成本會(huì)不會(huì)超，會(huì)超多少動(dòng)態(tài)成本管理是“手段”，合同、付款、變更、結(jié)算管理是“基礎(chǔ)”成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控監(jiān)控什么？—合同金額？付款金額？變更金額？結(jié)算金額？監(jiān)控目標(biāo)？—盈利目標(biāo)動(dòng)態(tài)基于項(xiàng)目全周期和運(yùn)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的“動(dòng)態(tài)成本”監(jiān)控2013/9/242014/5/212014/6/30一期：2015/12/31二期：2016/6/30拿地四證首次開盤交付交付方案版目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)-動(dòng)態(tài)結(jié)余

偏差率288

10,541245114266519序號(hào)995項(xiàng)目目標(biāo)成本建筑單方可售單方動(dòng)態(tài)成本

建筑單方

可售單方3,768（萬元）

（元/㎡）

（元/㎡）

（萬元）

（元/㎡）

（元/㎡）

（萬元）

（%）一項(xiàng)目開發(fā)成本土地成本1837717251396007855310039298183874490183190725139261783031003789787387447258100.32%1.11.21.3472前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)3392153.70%0.30%0.10%0.00%3,874697893024378069574301537681.41.51.6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施開發(fā)間接費(fèi)170279858498479741621399751926617000985849847964162139955192662700二三四銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用4577213653971969124511428845772136539719691245114288000土地

前期工

建安工

基礎(chǔ)設(shè)

公建配

開發(fā)間

銷售

管理

財(cái)務(wù)

可售成本

程費(fèi)

程費(fèi)

施費(fèi)

套設(shè)施

接費(fèi)

費(fèi)用

費(fèi)用

費(fèi)用

單方231231六項(xiàng)目總投資1958818373104651953008348104345810.30%動(dòng)態(tài)-方案版目標(biāo)成本序號(hào)費(fèi)項(xiàng)絕對(duì)值變化率%指標(biāo)差額（元/m2）差異分析（萬元）【招標(biāo)調(diào)整】：節(jié)余541.48萬【變更簽證】：增加6.95萬（場(chǎng)平6.95萬）【預(yù)估變動(dòng)】：增加221.19萬（勘察4萬+設(shè)計(jì)20萬+園林20萬+施工圖審查40萬+監(jiān)理23萬+造價(jià)咨詢20萬+紅線定界50萬）【結(jié)算調(diào)整】：25.54萬（場(chǎng)平4.46萬+借地補(bǔ)充-30萬）1前期工程費(fèi)(339)-3.7%(18)【招標(biāo)調(diào)整】：節(jié)余7748.48萬【變更簽證】：增加41.24萬(樁基及圍護(hù)24.68萬+總包一標(biāo)-29.3萬+總包二標(biāo)9.27萬+售樓處精裝修35.38萬)23建安工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(215)(27)-0.3%-0.1%(11)(1)【預(yù)估變動(dòng)】：增加7419萬（樁基及基坑圍護(hù)500萬+樁基檢測(cè)10萬+總包一標(biāo)段1357萬+大區(qū)電梯采購400萬+總包二標(biāo)段5022萬+售樓處門窗170萬+售樓處硬裝30萬+售樓處軟裝4萬）【招標(biāo)調(diào)整】：結(jié)余127.32萬(樣板區(qū)景觀125.12萬+售樓處泛光2.20萬

）【變更簽證】：30.46萬（樣板區(qū)景觀30.46萬）【預(yù)估變動(dòng)】：增加69.54萬(樣板區(qū)景觀69.54萬)【招標(biāo)調(diào)整】：0【變更簽證】：0【預(yù)估變動(dòng)】：045公建配套費(fèi)00.0%0四項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)(581)-0.5%(31)備注：差異分析需要說明成本變動(dòng)情況的結(jié)論。【項(xiàng)目總投資動(dòng)態(tài)成本與偏差分析】√√口操盤

口并表（股權(quán)比例：旭輝xx，新城

）?運(yùn)營負(fù)責(zé)人：

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：xx尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用40基于項(xiàng)目全周期和運(yùn)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的“動(dòng)態(tài)成本”監(jiān)控強(qiáng)化不同項(xiàng)目核心關(guān)鍵指標(biāo)的變化差異強(qiáng)化現(xiàn)金流的變化情況跟蹤拿地四證首次開盤交付交付方案版核心、關(guān)鍵指標(biāo)定位版版本差異（綠好，紅差）1項(xiàng)目核心指標(biāo)指標(biāo)名稱凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)金流量序號(hào)指標(biāo)值35.63%13.8270,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000053,27962,1702.06%-0.25單位：萬元1.1

年自有資金投資回報(bào)率（%）1.2

靜態(tài)投資回收期（月）1.3

凈利潤

（萬元）33.57%14.0760,00050,00040,00030,00020,00010,000043,9827,35432175.97

30867.81

1308.168,59324,21638,3354,4381.4

銷售凈利率

（%）1.5

ROE(%)12.51%17.70%9.311.61%18.19%9.30.9%2,949-0.49%52,5250044,13141,98938,6521.6

首期開盤周期

(月)1.7

首期竣工結(jié)轉(zhuǎn)周期（月）1.8

首期結(jié)轉(zhuǎn)面積

(M2)9903,4591,2311,384

1,384

1,384

1,36826,3372,19933.6733.67009,988-8,997010,4350--00-528-528-8,543-8,891-14,119-9,286-7,902-137-4,6922項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)-10,000-20,000-30,000-40,000-50,000-60,000-70,000-80,000-4,192-4,192-10,000-20,000-30,000-40,000-50,000-60,000-70,000-80,000-23,389-33,39634,214-6,363-6,976-6,363

-8,108-7,320-5,936-4,692-5,376-5,376序號(hào)

指標(biāo)名稱指標(biāo)值257281.51

265832.1

-8550.590.00

0.00257281.51

265832.1

-8550.59251761.51

260288.1

-8526.59-36,777-6,2882.1

總貨值

（萬元）2.1.1

持有總貨值2.1.2

可售總貨值地上可售-5,909-4,9040-72,513累計(jì)現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流出5520.0005544.00-24.00地下車位可售0地下其他可售2.2

總投資額

（萬元）2.2.1

土地成本投標(biāo)地價(jià)198047.49

208154.17

-10106.68-72,51372513.03

72513.0370401.00

70401.000000季度：

13Q3

13Q4

14Q1

14Q2

14Q3

14Q4

15Q1

15Q2

15Q3

15Q4

16Q1

16Q2

16Q3

16Q4

17Q1

17Q2

17Q3

17Q4

18Q1

18Q2土地契稅2112.030.002112.030.000002667028380459604230244076

339621997500010435

1384

1384

1384

136800銷售目標(biāo)：價(jià)外費(fèi)用2.2.2

四項(xiàng)成本2.2.3

留存資產(chǎn)總投資額2.2.4

可售資產(chǎn)總投資額2.3平均售價(jià)

（元/平米）2.4平均成本

（元/平米）2.5項(xiàng)目毛利率

（%）2.6自有資金投資總額

（萬元）2.7投資規(guī)模系數(shù)108302.49

118015.17

-9712.68000年度目標(biāo)與總體完成情況198047.49

208154.17

-10106.68銷售額（萬元）結(jié)轉(zhuǎn)額（萬元）利潤額（萬元）凈利率（%）13450.21

13987.8410580.48

11186.16-537.63-605.681.32%0內(nèi)容年度目標(biāo)本月累計(jì)899112314700-135.54-0.62412.51%3%25.66%78417.39

78417.393.55

3.6724.34%-0.12備注：目前版本與紅旗版對(duì)比，無紅旗版的老項(xiàng)目與考核版對(duì)比【項(xiàng)目核心指標(biāo)及盈利情況】口操盤

口并表（股權(quán)比例：旭輝

，新城

）?運(yùn)營負(fù)責(zé)人：

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：xxxx尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用41基于項(xiàng)目全周期和運(yùn)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的“動(dòng)態(tài)成本”監(jiān)控2013/9/242014/5/212014/6/30一期：2015/12/31二期：2016/6/30拿地四證首次開盤交付交付當(dāng)月執(zhí)行情況實(shí)際年度累計(jì)執(zhí)行情況實(shí)際全年預(yù)算達(dá)成情況項(xiàng)目下月計(jì)劃計(jì)劃偏差計(jì)劃偏差-4804.58-189.7417.26預(yù)算達(dá)成率45.08%60.75%建造成本期間費(fèi)用稅金支出融資利息其它支出2205492187.515.45-16.99-43.09516458.87344.7811654.29155.0425852.98792.0243321562116.2617.26611經(jīng)營性支出經(jīng)營性收入326.4220.15326.4220.15326.42326.423328.361857.309217117.57%10.30%3328.36銷售回款其他收入550032269490.4883.603990.4883.6089789490.483177.77-2816.44512.483177.775011.1717127018.293792.65-7827.6158526.42-4.81%-3387經(jīng)營現(xiàn)金凈流量支出收入放款還款土地類現(xiàn)金流3500024600-104003500024600-104007700031.95%20.54%20600融資現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流382263500031618.2928600-6607.3527172.392510034390.9022229.427218.51125526.421721320600支出收入-2870.58*附表：公司往來項(xiàng)目自評(píng)估（√平衡；ⅹ不平衡）：

口供銷平衡

ⅹ量?jī)r(jià)平衡

口收支平衡

口費(fèi)效平衡問題說明：

為確保首開效果，首期銷售部分價(jià)格較低，不能滿足利潤要求。備注：公司往來計(jì)入“其它支出”或“其它收入”，同時(shí)在附表中單獨(dú)列出并加以說明?！卷?xiàng)目資金收支及月度計(jì)劃】√√口操盤

口并表（股權(quán)比例：旭輝

，新城

）?運(yùn)營負(fù)責(zé)人：

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：xxxx尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價(jià)值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用42基于項(xiàng)目全周期和運(yùn)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的“動(dòng)態(tài)成