2022年廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)知識(shí)保留價(jià)規(guī)則考試試卷

廣東省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》：保留價(jià)規(guī)則考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》，屋面防水最低保修期限為年。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2、《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財(cái)稅[2005]181號(hào))規(guī)定，自用的地下建筑，凡工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的作為房產(chǎn)稅應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

A：40％～50％

B：50％～60％

C：60％～70％

D：70％～80％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、一般中長(zhǎng)期貸款都選用__。

A．名義利率

B．實(shí)際利率

C．固定利率

D．浮動(dòng)利率4、一個(gè)住宅小區(qū)的住宅建筑基底總面積是3600，而該小區(qū)的住宅用地面積是100000，該小區(qū)的住宅建筑凈密度是。

A：3．6％

B：4％

C：36％

D：40％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某宗房地產(chǎn)的土地出讓年限為50年，已經(jīng)使用6年，預(yù)計(jì)未來(lái)每年正常情況下可以獲得凈收益15萬(wàn)元，預(yù)期報(bào)酬率為10％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格接近于。

A：147萬(wàn)元

B：148萬(wàn)元

C：149萬(wàn)元

D：150萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、物業(yè)管理實(shí)施原則是。

A：業(yè)主公約的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合

B：業(yè)主大會(huì)的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合

C：業(yè)主委員會(huì)的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合

D：業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、房地產(chǎn)泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性

B．土地的稀缺性

C．投機(jī)需求膨脹

D．金融機(jī)構(gòu)支持8、建筑物凈收益=__×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期)。

A．建筑物重置價(jià)

B．建筑物現(xiàn)值

C．土地價(jià)格

D．房地產(chǎn)價(jià)格9、以下不屬于物業(yè)管理委托方的是__

A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B．公房出售單位

C．施工企業(yè)

D．業(yè)主大會(huì)10、是以實(shí)物產(chǎn)品數(shù)量所計(jì)量的生產(chǎn)要素邊際生產(chǎn)力。

A：邊際產(chǎn)值

B：邊際產(chǎn)量

C：邊際收益

D：邊際收益產(chǎn)量

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于__。

A．社會(huì)因素

B．環(huán)境因素

C．人口因素

D．行政因素12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的__。

A．收益能夠量化

B．風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

C．收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化

D．收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化13、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中，__涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題之一。

A．社會(huì)環(huán)境

B．政治環(huán)境

C．經(jīng)濟(jì)環(huán)境

D．金融環(huán)境14、w省某開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)目，需征收A市B縣集體土地30公頃，．為保證該項(xiàng)目的整體性，需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地5公頃。那么，這一項(xiàng)目的征收土地應(yīng)由批準(zhǔn)。

A：國(guó)務(wù)院

B：w省人民政府

C：A市人民政府

D：B縣人民政府

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章15、拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣的，對(duì)拍賣新增房屋所得。

A：抵押人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償

B：抵押人有權(quán)對(duì)全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償

C：抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

D：抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是年。．

A：37

B：40

C：60

D：63

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、某家庭以住宅抵押貸款方式購(gòu)買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第7年年初一次性償還貸款本金10萬(wàn)元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。

A．3551.29

B．2283.84

C．3124.15

D．2187.6518、在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的凈收益流模式下，資本化率（）。

A．等于報(bào)酬率

B．大于報(bào)酬率

C．小于報(bào)酬率

D．無(wú)法知道19、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識(shí)，表述不當(dāng)?shù)氖牵ǎ?/p>

A．所謂輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究

B．初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到±5%，所需費(fèi)用約占總投資的1.0%～2.0%

C．初步可行性研究亦稱預(yù)測(cè)可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析

D．在此階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等20、我國(guó)規(guī)范住房置業(yè)擔(dān)保公司的組織法是__。

A．公司法

B．民法通則

C．合同法

D．住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法21、__的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。

A．市場(chǎng)法

B．成本法

C．收益法

D．假設(shè)開發(fā)未22、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在未來(lái)發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房?jī)r(jià)實(shí)際為__萬(wàn)元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．298523、估價(jià)時(shí)需了解某地塊單位名稱、地類號(hào)和占地面積以及界址點(diǎn)、界址線和界址邊長(zhǎng)等，可查閱__而得到這些資料。

A．詳細(xì)規(guī)劃圖

B．分丘圖

C．分幅圖

D．宗地圖24、在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，勞動(dòng)的供給主要取決于。

A：勞動(dòng)的成本

B：勞動(dòng)的邊際收益

C：勞動(dòng)的邊際收益產(chǎn)量

D：勞動(dòng)的邊際生產(chǎn)力

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。

A：房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)

B：房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變

C：房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)

D：房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為800萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為__。

A．12%

B．32%

C．24%

D．30%2、建筑材料的物理性質(zhì)中，與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括。

A：密度

B：表觀密度

C：密實(shí)度

D：孔隙率

E：吸水性3、通常地，商業(yè)輻射區(qū)域分三個(gè)部分，不包括__。

A．零售區(qū)域

B．主要區(qū)域

C．次要區(qū)域

D．邊界區(qū)域4、農(nóng)用地包括。

A：養(yǎng)殖水面

B：草地

C：耕地

D：水利設(shè)施用地

E：未利用地5、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是__。

A．抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人

B．在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

C．因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)保或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足

D．抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)6、下列關(guān)于減價(jià)拍賣的說(shuō)法中，正確的是__。

A．減價(jià)拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價(jià)拍賣”

B．是一種價(jià)格下行的拍賣，即拍賣品的報(bào)價(jià)由高到低，依次遞減，直到有人應(yīng)價(jià)，即告成交

C．根據(jù)拍賣方式不同可分為人工式拍賣和電子式拍賣兩種

D．遵循誰(shuí)叫價(jià)誰(shuí)要約的原則，另一方表示接受即為承諾，拍賣合同即告成立

E．減價(jià)拍賣皆為買方報(bào)價(jià)拍賣7、下列工程建設(shè)定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有。

A：施工定額

B：預(yù)算定額

C：概算定額

D：概算指標(biāo)

E：投資估算指標(biāo)8、一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾個(gè)部分組成，即__。

A．封面；目錄

B．致委托人函；估價(jià)師聲明

C．估價(jià)結(jié)果審核

D．估價(jià)技術(shù)報(bào)告及附件

E．估價(jià)結(jié)果報(bào)告9、目前我國(guó)具有征收土地審批權(quán)的部門有。

A：國(guó)務(wù)院

B：國(guó)土資源部

C：省級(jí)人民政府

D：市級(jí)人民政府

E：縣級(jí)人民政府10、計(jì)量估價(jià)合同是以__和單價(jià)表為計(jì)算包價(jià)依據(jù)的合同。

A．總工程量

B．實(shí)測(cè)工程量

C．工程量清單

D．最終工程量

11、下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有__。

A．消費(fèi)者的收入增加

B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

C．作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

D．消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加

E．消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升12、稅前現(xiàn)金流量等于從潛在毛收入中扣除__后的數(shù)額。

A．空置等造成的收入損失

B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C．抵押貸款還本付息額

D．期末轉(zhuǎn)售收益

E．承租人權(quán)益價(jià)值13、下列用地，可以依法取得劃撥土地使用權(quán)。

A：大型商場(chǎng)

B：旅游設(shè)施

C：部隊(duì)營(yíng)房

D：高速公路

E：高爾夫球場(chǎng)14、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于三項(xiàng)重大制度和體制的改革。

A：城鎮(zhèn)住房制度改革

B：城市土地使用制度改革

C：房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革

D：社會(huì)體制改革

E：政治體制改革15、統(tǒng)計(jì)中，用來(lái)測(cè)定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標(biāo)志值集中趨勢(shì)的指標(biāo)是__。

A．平均指標(biāo)

B．變異指標(biāo)

C．絕對(duì)指標(biāo)

D．相對(duì)指標(biāo)16、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

A：買賣

B：出租

C：抵押

D：質(zhì)押

E：贈(zèng)與17、__的具體考試及注冊(cè)、繼續(xù)教育工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)進(jìn)行。

A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

B．房地產(chǎn)估價(jià)師

C．房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T

D．房地產(chǎn)估價(jià)員18、假設(shè)開發(fā)法是以__為理論依據(jù)的。

A．收益遞增原理

B．均衡原理

C．預(yù)期原理

D．未來(lái)趨勢(shì)原理19、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。

A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

D．存量+新增竣工量-拆毀量20、建筑平面設(shè)計(jì)常見的組合方式包括。

A：走廊式組合

B：套間式組合

C：?jiǎn)伍g式組合

D：大廳式組合

E：整體式組合21、《民法通則》規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從__起計(jì)算。

A．知道權(quán)利被侵害時(shí)

B．權(quán)利被侵害時(shí)

C．訴訟之日

D．法院審理時(shí)22、下列關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》所確立的業(yè)主大會(huì)制度，說(shuō)法正確的是。

A：《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度

B：《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主委員會(huì)決策、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行的制度

C：規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益

D：業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定

E：業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主委員會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定23、下列用地，法定出讓年限為50年的有__。

A．居住用地

B．工業(yè)用地

C．體育用地

D．娛樂(lè)用地

E．旅游用地24、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000m2的寫字樓項(xiàng)目，已知該項(xiàng)目的綜合開發(fā)成本為3000元/m2，項(xiàng)目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2，如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經(jīng)營(yíng)成本為租金收入的30%，則該寫字樓項(xiàng)目投資的成本收益率為（）。

A．23.80%

B．20.23%

C．19.70%

D．18.96%25、2005年，甲房地產(chǎn)