房地產(chǎn)企業(yè)年終“三稅”聯(lián)動處理和風(fēng)險防控

房地產(chǎn)企業(yè)年終“三稅”聯(lián)動處理和風(fēng)險防控1第一講：房地產(chǎn)企業(yè)生命周期納稅風(fēng)險控制的五個管理實操切入點第二講：營改增房地產(chǎn)終極熱點處理第三講：房地產(chǎn)企業(yè)融資階段的“三稅”處理技巧與風(fēng)險防范第四講：房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)采購階段的“三稅”處理技巧與風(fēng)險防范第五講：房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售階段的“三稅”處理技巧與風(fēng)險防范

房地產(chǎn)企業(yè)生命周期納稅風(fēng)險控制的五個管理實操切入點第一講稅負(fù)優(yōu)化的業(yè)務(wù)鏈管理組織鏈信息鏈證據(jù)鏈業(yè)務(wù)鏈合同鏈1、利用組織架構(gòu)設(shè)計實現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險控制優(yōu)化通過組織架構(gòu)的設(shè)計，可以享受各種稅收的紅利！如：集團(tuán)——統(tǒng)借統(tǒng)還

營業(yè)額小部門可以分離出去

設(shè)立商貿(mào)公司可以獲得土地增值稅的紅利！2、利用業(yè)務(wù)流程再造實現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險控制優(yōu)化既然選擇這樣做，那就只能這樣繳！要想那樣繳，只能選擇那樣做！3、利用業(yè)務(wù)證據(jù)管理實現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險控制優(yōu)化稅收證據(jù)是什么合同發(fā)票內(nèi)部票據(jù)內(nèi)部制度3、利用業(yè)務(wù)證據(jù)管理實現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險控制優(yōu)化合法性合理性相關(guān)性證據(jù)的三原則3、利用業(yè)務(wù)證據(jù)管理實現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險控制優(yōu)化送給大家一句話：沒有證據(jù)，在稅局面前您就沒有發(fā)言權(quán)！4、利用環(huán)節(jié)信息溝通實現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險控制優(yōu)化目前公司的現(xiàn)狀是什么樣的？客戶不是財務(wù)部門選擇的合同不是財務(wù)部門簽訂的業(yè)務(wù)不是財務(wù)部門操作的發(fā)票不是財務(wù)部門取得的4、利用環(huán)節(jié)信息溝通實現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險控制優(yōu)化很多公司的帳務(wù)處理都是——猜4、利用環(huán)節(jié)信息溝通實現(xiàn)企業(yè)涉稅風(fēng)險控制優(yōu)化信息共享是進(jìn)行正確財務(wù)處理的關(guān)鍵！財務(wù)是否知道客戶情況？財務(wù)是否只知道合同內(nèi)容？財務(wù)是否知道業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)？財務(wù)知否知道發(fā)票來源？要要要要營改增房地產(chǎn)企業(yè)熱點問題終極處理第二講1、銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間界定納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）的規(guī)定，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。15房地產(chǎn)企業(yè)在實際交房或合同約定交房前，收到購房款只需按預(yù)收款核算并預(yù)繳增值稅；待交房或合同約定交房時確認(rèn)、計提增值稅，并按規(guī)定申報繳納，已預(yù)繳的增值稅可以從申報的應(yīng)納稅款中抵減；沒有收款的部分，在交房或按合同約定交房后，待收到款項或合同約定付款時確認(rèn)、計提增值稅，并按規(guī)定申報繳納；當(dāng)然，以上判斷的前提是沒有開具發(fā)票的。先開發(fā)票的，增值稅納稅義務(wù)在開發(fā)票時發(fā)生。1、銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間界定2、開發(fā)產(chǎn)品跨期銷售的納稅義務(wù)時間判斷由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售周期長，可能跨越營改增前后，2016年4月30日前簽訂的售房合同，部分款項在2016年5月1日后收取，如何稅務(wù)處理？全部營業(yè)稅部分營業(yè)稅，部分增值稅全部增值稅2、開發(fā)產(chǎn)品跨期銷售的納稅義務(wù)時間判斷如何是在營改增之前預(yù)收款項，則需要繳納營業(yè)稅，如果是在營改增之后約定收取款項，則需要繳納增值稅！納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）?！獓叶悇?wù)總局公告2016年第23號國家稅務(wù)總局公告2017年第11號明確延續(xù)到2017年12月31日房地產(chǎn)企業(yè)不適用上述政策18第十七條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告——國家稅務(wù)總局公告2016年第18號

2、開發(fā)產(chǎn)品跨期銷售的納稅義務(wù)時間判斷19納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。符合《關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局2013年第15號公告）所規(guī)定的“投資行為”的，取得的投資收益不屬于增值稅征稅范圍，不征收增值稅。投資方收取固定或保底收益的，按照貸款服務(wù)稅目征收增值稅。如納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入屬于“建筑服務(wù)”稅目；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的行為屬于“經(jīng)紀(jì)代理”稅目。

3、一級土地開發(fā)的計稅問題20

一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。當(dāng)該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。

國家稅務(wù)總局公告2013年第15號3、一級土地開發(fā)的計稅問題214、接盤后繼續(xù)開發(fā)銷售是否屬于銷售自行開發(fā)的范圍根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局〔2016〕18號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。接盤的兩種方式：買資產(chǎn)和買股權(quán)，你選哪種方式？225、房地產(chǎn)企業(yè)建幼兒園等配套設(shè)施的計稅問題房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送(移交)給政府的，如果上述設(shè)施屬于未單獨計價結(jié)算的配套公共設(shè)施，無償贈送用于公益事業(yè)，不做視同銷售；否則，應(yīng)視同銷售征收增值稅。236、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)的范圍是：“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設(shè)備等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理（前提是大家都有才可以）。

例如：房地產(chǎn)公司銷售精裝修房一套，其中精裝修部分含電器、家具的購進(jìn)價格為10萬元，銷售價格200萬元，并按照200萬元全額開具增值稅發(fā)票，按照11%稅率申報銷項稅額。此時，無需對10萬元電器部分單獨按照銷售貨物征收增值稅。247、可供銷售建筑面積是否可以將用于出租的、自用物業(yè)面積剔除國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條：當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積不可以將用于出租的、自用物業(yè)面積剔除。258、人防車位（地下車位）或商鋪轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的計稅問題納稅人將人防工程建成商鋪、車庫，對外一次性出售或者出租若干年經(jīng)營權(quán)的，屬于提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)。

納稅人將開工日期在2016年4月30日前的人防工程對外出售或者出租的，可選擇簡易計稅方法計稅?！逗贤ā芬?guī)定：租賃合同超過20年無效。對于永久租賃，按照財稅36號文規(guī)定，應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)處理，適用11%的稅率。在2016年4月30日前的人防工程對外出售或出租的可以選擇簡易計稅處理。269、還建房（置換房）的計稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。標(biāo)注:考慮了部分交易形成的結(jié)果，并且強(qiáng)調(diào)不得低于成本價格。27納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費。這里所指的代建房屋行為必須同時符合下列條件：（一）以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；（二）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；（四）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。10、代建行為的計稅問題2810、代建行為的計稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增之前，國稅函[

1998

)554號對“代建”行為的規(guī)定為:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)[以下簡稱甲方]取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位以下簡稱乙方]

的要求進(jìn)行施工,并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”移目征收營業(yè)稅;

如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。”

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)[以下簡稱甲方]取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位[以下簡稱乙方]的要求進(jìn)行施工,并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上述“代建房屋”行為只按照銷售不動產(chǎn)的相關(guān)稅收政策計算繳納增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得土地使用權(quán)，只接受其他單位委托，組織施工力量代建房屋的，按照建筑服務(wù)相關(guān)稅收政策計算繳納增值稅。2911、預(yù)收款的范圍及開票

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收教方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款的結(jié)算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預(yù)收款”，開票金額為實際收到的預(yù)收款全款，待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。在申報當(dāng)期增值稅時，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收教通過申報表進(jìn)行體現(xiàn)，將來正式確認(rèn)收人開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進(jìn)行紅字沖回房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收教包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款，按揭款和尾款）和全款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款3012、房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款的預(yù)繳稅款問題提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款如何抵減應(yīng)納稅額?總局公告2016年第17號

第八條規(guī)定:“納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”總局公告2016年第18號)第十四條規(guī)定:“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。因此，提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應(yīng)納稅款。3113、房地產(chǎn)企業(yè)跨省、市、縣的預(yù)繳問題《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報?！笨梢?，對于房地產(chǎn)企業(yè)老項目適用一般計稅的預(yù)征問題，政策是明確的。

但是目前總局文件未對適用一般計稅方法的新項目，以及適用簡易計稅方法的老項目的跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產(chǎn)預(yù)繳稅款問題作出規(guī)定，本著同類問題同樣處理的原則，也應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。3214、現(xiàn)房銷售是否按3%預(yù)繳增值稅據(jù)湖北省營改增政策執(zhí)行口徑第三輯規(guī)定（全國唯一）現(xiàn)房銷售是指，在不動產(chǎn)達(dá)到交付條件后進(jìn)行的銷售?，F(xiàn)房銷售應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時間計算繳納增值稅?，F(xiàn)房銷售收取的銷售款項不同于預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)所收取的預(yù)收款，不應(yīng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)按適用稅率征稅。財稅（2016）36號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?，F(xiàn)房銷售不存在預(yù)收款問題。（1）在建工程完工后用于出租是否可以選擇簡易計稅的方法可以選擇簡易計稅方法。

《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額?！?/p>

此問題的實質(zhì)是對不動產(chǎn)租賃中“取得”概念進(jìn)行解釋。16號公告允許選擇簡易計稅方法的基本出發(fā)點，是基于取得“老不動產(chǎn)”缺少進(jìn)項稅額這一事實，營改增前開工，營改增后完工的在建工程，無法取得全部進(jìn)項稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)劃分新老項目的標(biāo)準(zhǔn)，確定是否可以選用簡易計稅方法。15、不動產(chǎn)租賃（含自建情形）的簡易計稅問題（2）轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否允許選擇簡易計稅轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否允許選擇簡易計稅，應(yīng)區(qū)分情況確定。轉(zhuǎn)租人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的老租賃合同收取的租金，視為在2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)對外出租，可以選擇簡易計稅方法。例如：M公司2015年1月1日從A公司租入不動產(chǎn)，同月M公司與B公司簽訂租賃合同，將該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)租給B公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在該老租賃合同到期前，M公司轉(zhuǎn)租該不動產(chǎn)收取的租金，可以選擇簡易計稅方法。15、不動產(chǎn)租賃（含自建情形）的簡易計稅問題一房東二房東租戶5000元6000元差額1000元15、不動產(chǎn)租賃（含自建情形）的簡易計稅問題一房東二房東租戶或5000元6000元手續(xù)費1000元手續(xù)費1000元15、不動產(chǎn)租賃（含自建情形）的簡易計稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產(chǎn)應(yīng)適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來判定，2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)屬于“老”的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法；2016年5月1日以后取得的不動產(chǎn)屬于“新”的不動產(chǎn)，出租時適用的是一般計稅方法。對此問題，有人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品用于出租并沒有進(jìn)行明文規(guī)定。16號公告中明確，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。（3）開發(fā)企業(yè)出租自持房產(chǎn)是否允許選擇簡易計稅15、不動產(chǎn)租賃（含自建情形）的簡易計稅問題

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定16、經(jīng)營性租入不動產(chǎn)裝修、改擴(kuò)建進(jìn)項是否適用分2年抵扣的問題

第三條規(guī)定，納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。16、經(jīng)營性租入不動產(chǎn)裝修、改擴(kuò)建進(jìn)項是否適用分2年抵扣的問題參考《北京國稅營改增熱點問題解答（三）》：對經(jīng)營租入的不動產(chǎn)的裝飾及改擴(kuò)建支出取得的進(jìn)項不按照不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣，不屬于財稅〔2016〕36號文件附件一第二十七條不得抵扣情形的，可以一次性抵扣。因此，對企業(yè)取得的自有不動產(chǎn)，其進(jìn)項稅額應(yīng)按照規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣；而對經(jīng)營租入的不動產(chǎn)的支出，進(jìn)項稅額可以一次性抵扣。（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。17、公司預(yù)收、一次性收取租金的增值稅繳納和抵扣問題總結(jié)：1、開票、收款、債權(quán)形成(合同約定付款時間)三者誰先發(fā)生，就在最先發(fā)生的月份納稅2、開票、收款、債權(quán)形成(合同約定付款時間)有兩者或三者同時在某個月份發(fā)生，按金額最多的納稅17、公司預(yù)收、一次性收取租金的增值稅繳納和抵扣問題案例

某企業(yè)本月開始對外出租一年的廠房，每月租金20萬，一年共計240萬。承租方已在本月一次性支付了240萬全年的租金，但是卻要求我們分月開具發(fā)票，也就是每月開具20萬的租金發(fā)票。本月收款240萬，開票20萬。按哪個金額計算增值稅？17、公司預(yù)收、一次性收取租金的增值稅繳納和抵扣問題企業(yè)租賃的經(jīng)營場所，一般沒有單獨的水表、電表，而由物業(yè)或出租人代收，供水、供電企業(yè)按規(guī)定不直接開具發(fā)票給企業(yè)?？砂匆韵路椒ㄌ幚恚何飿I(yè)公司或出租人轉(zhuǎn)售水電的，可以自行開具或向國稅部門申請代開發(fā)票給承租人。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，無論營業(yè)執(zhí)照中是否有此經(jīng)營范圍，均可自行開具或申請代開發(fā)票。如屬于經(jīng)常發(fā)生且可以變更經(jīng)營范圍的，可督促其變更。轉(zhuǎn)供水，按總局2016年第54號公告規(guī)定，提供物業(yè)服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按簡易計稅依3%征收率計稅。轉(zhuǎn)售電，一般納稅人按17%的稅率計算繳納增值稅，小規(guī)模納稅人按3%的稅率計算繳納增值稅。18、租賃場所轉(zhuǎn)售水電的計稅問題賣方買方違約違約買方收取違約金，只繳納企業(yè)所得稅，不涉及增值稅。買方開具收據(jù)給賣方，賣方憑收據(jù)及相關(guān)合同在稅前扣除賣方收取違約金，（1）如果合同未履行，只繳納企業(yè)所得稅，不涉及增值稅。開具收據(jù)給買方，買方憑收據(jù)及相關(guān)合同在稅前扣除（2）如果合同履行，則違約金收入作為銷售額的價外費用，既繳納企業(yè)所得稅，又涉及增值稅。賣方開具增值稅發(fā)票給買方，買方憑發(fā)票及相關(guān)合同在稅前扣除.19、因提前解約、剩余資金作為違約金是否作為價外費用計稅的問題20、免租期的計稅問題一、增值稅

政策依據(jù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86號)規(guī)定：七、納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

實務(wù)處理

根據(jù)上述規(guī)定，租賃合同中約定免租期的不需要視同銷售繳納增值稅，按照合同租金額，根據(jù)相關(guān)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間規(guī)定，繳納增值稅。20、免租期的計稅問題二、房產(chǎn)稅

政策依據(jù)

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期限由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

實務(wù)處理

根據(jù)上述規(guī)定，合同中約定免租期的，免租期內(nèi)貴公司應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)原值納稅。20、免租期的計稅問題三、印花稅

政策依據(jù)

根據(jù)《印花稅暫行條例》(國務(wù)院令第11號)附件《印花稅稅目稅率表》的規(guī)定，財產(chǎn)租賃合同印花稅征稅范圍包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等。立合同人按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。

實務(wù)處理

根據(jù)上述規(guī)定，該房屋租賃合同按照實際租金金額繳納印花稅。

20、免租期的計稅問題四、企業(yè)所得稅

政策依據(jù)

1.《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，應(yīng)當(dāng)按照收入與費用配比原則，出租人在租賃期內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度收入。

20、免租期的計稅問題四、企業(yè)所得稅

實務(wù)處理

1.預(yù)收租金收入不能完全按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，稅收與會計確認(rèn)收入會產(chǎn)生時間性差異，企業(yè)預(yù)收的租金收入當(dāng)年應(yīng)作納稅調(diào)增處理，計入預(yù)收當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。

2.國稅函〔2010〕79號對《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定的補(bǔ)充修改，意味著企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入可以在租賃期內(nèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，分期均勻計入相關(guān)年度收入。但出租人分期均勻確認(rèn)租金收入必須同時具備兩個條件：一是合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限為跨年度。二是租金為提前一次性支付。21、允許扣除的不動產(chǎn)購置原價問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）規(guī)定：納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。銷售試點實施前取得的不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅方法的，可以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價，扣除的該項不動產(chǎn)購置原價不包括購置的稅費（含契稅、印花稅等）和裝修費用“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。（分凈地和毛地）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料。

如果拆遷補(bǔ)償費不采用現(xiàn)金補(bǔ)償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設(shè)拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進(jìn)項稅金的。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費房開公司可抵扣17%，建安成本可抵扣11%、因此房開公司營改增后，應(yīng)盡量選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式更省稅。22、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍及票據(jù)形式問題注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能在銷售商品房時產(chǎn)生的銷售額減除土地出讓金等費用。如果房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自持后再次銷售，則不再是銷售不動產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不能再減除土地出讓金等費用。22、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍及票據(jù)形式問題5323、一次拿地、分次開發(fā)的土地成本扣除問題

國家稅務(wù)總局2016年第18號公告規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款：已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款=支付的土地總價款×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）（2）然后，再按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款。5424、特殊情形的土地價款（土地出讓金）扣除問題1、房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計稅方法，對法院判決的土地價款是否準(zhǔn)予扣除?答:按《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016)36號)，可扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)為合法有效憑證。標(biāo)注:財稅[2016)36號文件規(guī)定可扣除的土地價款是向政府部門支付的(含向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款)，這兒通過法院判斷方式似乎表達(dá)之意是不可以了，要注意，法院判決往往是對應(yīng)形成一次交易，在未明確之前，不同意或許能夠進(jìn)一步保證國家的稅收利益。不過在計算轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)的增值稅時，卻是允許以法院憑據(jù)進(jìn)行差額扣除舉證的。5524、特殊情形的土地價款（土地出讓金）扣除問題2、關(guān)于分公司是否允許扣除以總公司名義支付的土地價款問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司在項目發(fā)生地作為獨立納稅人繳納增值稅的，因總公司與政府簽訂開發(fā)合同，土地價款由總公司名義支付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司可憑土地出讓金憑證原件按規(guī)定扣除土地出讓價款3、兩個房地產(chǎn)企業(yè)在同一塊土地上開發(fā)房地產(chǎn)項目，土地在其中一方名下，土地出讓金應(yīng)由誰來扣除的問題

擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，可以扣除相應(yīng)的土地出讓金。根據(jù)總局公告2016年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。564、我公司是房地產(chǎn)企業(yè)，選擇一般計稅方法，此前支付的土地款由母公司代付，有補(bǔ)充協(xié)議，但財政票據(jù)上的付款方為我公司，該財政票據(jù)可以在計算增值稅的銷售額時扣除嗎?

納稅人實際支付的且取得規(guī)定的財政票據(jù)的土地出讓金，可以從計算增值稅的銷售額中扣除。標(biāo)注:票上優(yōu)先，款項代墊，這兒沒有再強(qiáng)調(diào)“三流一致”不得抵扣的問題，支付給政府的土地出讓金，政府這個收入又不是納稅行為，因此理論上并無不可之意。24、特殊情形的土地價款（土地出讓金）扣除問題5725、土地出讓金返還款的扣除問題如果存在土地返還款，企業(yè)實際需要支付的土地價款要小于合同列明的土地價款，那么，可以扣除的土地價款是否需要將土地返還款部分剔除呢？福建：允許扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款安徽：如果不是降低地價的返還款，則可以按原支付的土地價款來扣除湖南：對政府部門獎勵返還的土地款，應(yīng)從土地價款中扣除房地產(chǎn)企業(yè)融資階段的財稅處理技巧與風(fēng)險防范第三講有沒有簽合同是否約定公允利息借款的債資比例如何有沒有按期歸還（1）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金借貸合同管理的四大風(fēng)險及管控借款利率方面：不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予扣除，超過部分將不能在稅前扣除。“企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除。借款金額方面：“企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例（金融企業(yè)，為5：1；其他企業(yè)，為2：1）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除全面“營改增”對企業(yè)匯算影響及由此產(chǎn)生的稅收博弈（1）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金借貸合同管理的四大風(fēng)險及管控《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號）對上述條款中的“同期同類貸款利率”進(jìn)行了明確，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明利息支出的合理性。

金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。全面“營改增”對企業(yè)匯算影響及由此產(chǎn)生的稅收博弈（1）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金借貸合同管理的四大風(fēng)險及管控（2）貸款資金轉(zhuǎn)貸關(guān)聯(lián)方使用有償與無償?shù)倪x擇

A企業(yè)（融資平臺）銀行或其他金融機(jī)構(gòu)B用資企業(yè)（房地產(chǎn)）借款支付利息轉(zhuǎn)借無償使用有償使用支付利息A企業(yè)發(fā)生的利息支出不得扣除A企業(yè)發(fā)生的利息支出可以扣除，但必須衡量其收取B企業(yè)利息的公允性。集團(tuán)總部A子公司B子公司C子公司E子公司F子公司G子公司資金池管理1.0版（3）時下最流行的資金池管理三個模型的選擇及稅收風(fēng)險管理財務(wù)公司A子公司B子公司C子公司E子公司F子公司G子公司資金池管理2.0版集團(tuán)總部投資（3）時下最流行的資金池管理三個模型的選擇及稅收風(fēng)險管理集團(tuán)公司B子公司C子公司客戶資金池管理3.0版客戶購銷購銷A子公司客戶購銷資金結(jié)算資金結(jié)算資金結(jié)算全面“營改增”對企業(yè)匯算影響及由此產(chǎn)生的稅收博弈（3）時下最流行的資金池管理三個模型的選擇及稅收風(fēng)險管理

委托貸款是指由委托人提供資金并承擔(dān)全部貸款風(fēng)險，銀行作為受托人，根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助回收的貸款。什么是委托貸款？（4）委托貸款利息稅前扣除的界定及前扣除的稅收風(fēng)險房地產(chǎn)公司通過銀行向其他公司借款，銀行為第三方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不屬于向銀行貸款。因此，屬于不能提供金融機(jī)構(gòu)借款證明，只能參照房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)通過銀行取得其他企業(yè)（個人）委托貸款的借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予扣除。（4）委托貸款利息稅前扣除的界定及前扣除的稅收風(fēng)險一、統(tǒng)借統(tǒng)還的兩種類型根據(jù)統(tǒng)借方的不同，36號文的附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》明確了統(tǒng)借統(tǒng)還的兩種類型：（一）集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)核心企業(yè)作為統(tǒng)借方。企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)，向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位），并向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務(wù)。（二）集團(tuán)所屬財務(wù)公司作為統(tǒng)借方。企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽署統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團(tuán)，由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購買方。（5）統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個必須要注意的五個風(fēng)險點二、統(tǒng)借統(tǒng)還利息免征增值稅統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位收入的利息，可以免征增值稅。

統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。（5）統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個必須要注意的五個風(fēng)險點三、統(tǒng)借統(tǒng)還免稅政策的要點根據(jù)統(tǒng)借統(tǒng)還政策的規(guī)定，享受統(tǒng)借統(tǒng)還免稅政策，需要滿足以下條件：（一）統(tǒng)借方的限定：統(tǒng)借方限于企業(yè)集團(tuán)、集團(tuán)內(nèi)核心企業(yè)、集團(tuán)所屬財務(wù)公司。一般來講，統(tǒng)借方只有一個。（二）用款方的限定：如果統(tǒng)借方是集團(tuán)或集團(tuán)核心企業(yè)，用款方不一定必須是下屬單位。如果統(tǒng)借方是集團(tuán)內(nèi)財務(wù)公司，用款方包括集團(tuán)或集團(tuán)下屬企業(yè)。（三）資金來源的限定：資金來源必須是金融機(jī)構(gòu)借款，或發(fā)行債券募集。（四）利率的限定：統(tǒng)借方收取的利息，不得高于支付的利息，但做好也不要低于。（5）統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個必須要注意的五個風(fēng)險點房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的財稅處理技巧與風(fēng)險防范第四講

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。（1）房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地的進(jìn)項稅額抵扣的問題“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料。

如果拆遷補(bǔ)償費不采用現(xiàn)金補(bǔ)償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設(shè)拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進(jìn)項稅金的。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費房開公司可抵扣17%，建安成本可抵扣11%、因此房開公司營改增后，應(yīng)盡量選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式更省稅。（1）房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地的進(jìn)項稅額抵扣的問題（1）房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地的進(jìn)項稅額抵扣的問題注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能在銷售商品房時產(chǎn)生的銷售額減除土地出讓金等費用。如果房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自持后再次銷售，則不再是銷售不動產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不能再減除土地出讓金等費用。（2）以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定?

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)A公司通過掛牌方式取得建設(shè)用地一塊。2014年3月10日，A公司與國土部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定“出讓人同意在2014年11月1日前將出讓宗地交付給受讓人”。此地塊實際交付時間是2015年1月18日，辦理土地使用權(quán)證的時間是2015年5月20日。那么，A公司該宗地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)時間應(yīng)如何確定？（當(dāng)前，土地出讓合同中普遍約定的是交付土地的截止日期，而不是某個具體日期）

（2）以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定?

現(xiàn)行法規(guī)：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。本案例中，出讓合同雖未約定具體交地日期，但卻約定了截止日期。當(dāng)交付日期約定不明確時，一般應(yīng)遵循有利于納稅人的原則，以截止日期作為約定交付日期，從截止日期次月即2014年12月起繳納稅款。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知財稅〔2004〕134號一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

1、評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。

2、土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補(bǔ)償費用應(yīng)包括在內(nèi)。二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費用。（2）以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定?（3）房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款用于不同情況下的稅務(wù)處理及稅負(fù)優(yōu)化土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補(bǔ)償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應(yīng)開具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，?？顚Ｓ?，在財務(wù)上土地返還款作?？顚Ｓ?，沒有任何稅收的問題。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎勵，財務(wù)上記營業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。1、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房：由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于銷售回遷房行為。（3）房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款用于不同情況下的稅務(wù)處理及稅負(fù)優(yōu)化2、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）。招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。政府部門對開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。

3、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)4、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于公共配套設(shè)施建設(shè)5、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補(bǔ)助房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款的業(yè)務(wù)鏈優(yōu)化管理1.在與政府簽定土地購買合同時，在合同中明確規(guī)定：政府給予土地返還款的用途是專門用于給房地產(chǎn)企業(yè)給本地經(jīng)濟(jì)建設(shè)的獎勵和補(bǔ)助。避免發(fā)生業(yè)務(wù)性的補(bǔ)助，這樣就可以避免繳納增值稅和土地增值稅。2.企業(yè)應(yīng)積極與政府部門溝通，取得政府部門的配合和理解，通過合法途徑使土地返還款滿足財稅[2011]70號文規(guī)定的三個條件。這樣就可以享受不征收收入處理的待遇。（3）房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款用于不同情況下的稅務(wù)處理及稅負(fù)優(yōu)化（4）合作建房的模式選擇及風(fēng)險管控合作建房，是指有一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。

按照國家稅務(wù)總局《關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]1003號）精神，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用于國稅函發(fā)[1995]156號文件的規(guī)定。因為在這種情況下，土地使用權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，其實質(zhì)是甲方籌資建房，乙方以貨幣資金購買房地產(chǎn)。所以，關(guān)鍵是要看土地使用權(quán)有沒有實際轉(zhuǎn)移。注釋：雖然營業(yè)稅已經(jīng)取消，但對合作建房的界定仍按該文件精神界定。（4）合作建房的模式選擇及風(fēng)險管控——企業(yè)所得稅風(fēng)險管控國稅法[2009]31號第三十六條規(guī)定：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。2、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理?！眹惙╗2009]31號第三十七條規(guī)定：“企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！保?）合作建房的模式選擇及風(fēng)險管控——企業(yè)所得稅風(fēng)險管控（4）合作建房的模式選擇及風(fēng)險管控——土地增值稅《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定："二、關(guān)于合作建房的征免稅問題對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。"財稅[2006]21號文規(guī)定：“關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！?006年3月2日起執(zhí)行?！?/p>

以上規(guī)定說明合營企業(yè)一方為房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資聯(lián)營則均不得免征土地增值稅，換而言之只有投資雙方都是非房地產(chǎn)公司的情況下，投資方才不繳納土地增值稅。（5）以接盤等形式購入未完工開發(fā)項目是購買項目好還是購買股權(quán)好

A房地產(chǎn)企業(yè)該公司賬面資產(chǎn)（未完成開發(fā)項目含土地）2億元（市場公允價值5億），無其他資產(chǎn)。假定無負(fù)債。注意：收購股權(quán)，無論你支付多少資金（實際是按資產(chǎn)公允價值支付），都無法改變所收購公司資產(chǎn)的賬面成本。（6）“拆一還一”涉稅問題分析根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式可歸納為兩種：一種是實行貨幣補(bǔ)償，拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。一種是實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人以自己建設(shè)的房屋或者外購的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說的“拆一還一”

實物補(bǔ)償形式。（6）“拆一還一”涉稅問題分析——(一)增值稅

1、自建房屋用于補(bǔ)償償還面積與拆遷面積相等的，按成本價計征營業(yè)稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按市場價計征營業(yè)稅。如無市場價，則以組成計稅價格計征：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。2、外購房屋用于安置

開發(fā)公司實質(zhì)是將其購置的房屋銷售給被拆遷人，應(yīng)按財稅[2016]36號文：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，計征增值稅。

3、貨幣安置拆遷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。由于被拆遷人一般是個人，無法取得發(fā)票。故房地產(chǎn)公司應(yīng)將政府的拆遷文件、補(bǔ)償合同、支付憑據(jù)以及領(lǐng)款花名冊、被拆遷人身份證復(fù)印件等保存完備，作為入賬依據(jù)。

（6）“拆一還一”涉稅問題分析——企業(yè)所得稅根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號：第七條

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。拆一還一，屬于典型的非貨幣交易，屬于所得稅法中的視同銷售，銷售價款按市場價確認(rèn)，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。關(guān)于計稅成本的確定，房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補(bǔ)償費。（6）“拆一還一”涉稅問題分析——土地增值稅

根據(jù)國稅函〔2010〕220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(一)款“按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定”確認(rèn)收入。

以上規(guī)定和所得稅的規(guī)定一致，應(yīng)以市場價確認(rèn)收入。同時，確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。（6）“拆一還一”涉稅問題分析

(四)、個人所得稅：

財稅[2005]45號：對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。

(五)、契稅：

根據(jù)財稅[2004]134號規(guī)定：成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

因此，房地產(chǎn)公司支付的拆遷補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費等應(yīng)交契稅。

財稅[2005]45號規(guī)定：“對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補(bǔ)償?shù)?，對超過部分征收契稅?！?/p>

因拆一還一是等面積償還，是等價交換，不交契稅。如果，因結(jié)構(gòu)價差等原因發(fā)生了款項收付，則應(yīng)由支付價差一方交契稅。（7）為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同——土地增值稅處理問：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時，按當(dāng)?shù)卣?，在擁有的土地紅線外修建相關(guān)的道路和綠化，此費用能否在土地增值稅清算時計入開發(fā)成本，作為計算增值額的扣除項目？答：《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小區(qū)外發(fā)生的修建相關(guān)的道路和綠化支出，不計入土地增值稅的開發(fā)成本。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紅線外與建設(shè)項目開發(fā)無直接關(guān)聯(lián)，僅為開發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出屬于銷售費用范疇（7）為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同——企業(yè)所得稅處理

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。即按照成本對象和應(yīng)稅收入進(jìn)行配比扣除。公共配套設(shè)施費是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。由此可見，開發(fā)項目外開發(fā)的公共設(shè)施費用不組成開發(fā)項目成本內(nèi)容。對于為了提升小區(qū)品質(zhì)而在規(guī)劃之外發(fā)生的成本費用屬于銷售費用中的廣告宣傳費用范疇，應(yīng)當(dāng)按照廣告宣傳費用有關(guān)規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前扣除。（8）以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險在哪里?【案例1】總部設(shè)在甲市的A房地產(chǎn)公司，在乙市拍得一塊土地10萬平米，土地價款5億元，A房地產(chǎn)公司在乙市又成立一個全資的B公司，擬將該地塊作價投資到B公司，由B公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，試對該業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅分析。（8）以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險在哪里?A公司：1.增值稅根據(jù)財稅[2016]36號文件規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，應(yīng)做視同銷售，計算繳納增值稅，接收方可以抵扣進(jìn)項稅額。2.企業(yè)所得稅財稅〔2014〕116號文件規(guī)定：企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)對非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎(chǔ)后的余額，計算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。（8）以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險在哪里?2.企業(yè)所得稅

（2）財稅〔2014〕109號文件的相關(guān)規(guī)定對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計算折舊扣除。B公司：1.契稅同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。——財稅〔2015〕37號2、土地計稅成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。（8）以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險在哪里?房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售階段的財稅處理技巧與風(fēng)險防范第五講

預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間，不開具發(fā)票，應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間評估稽查增值稅預(yù)繳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）的規(guī)定，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間評估稽查《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天?！笨梢?，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。

交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準(zhǔn)。

增值稅納稅申報《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規(guī)定：“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項”不屬于價外費用。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人代收轉(zhuǎn)付，并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證費、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費用不屬于價外費用的范圍。

據(jù)營改增試點實施辦法規(guī)定：銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化（一）

個人在購房時從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金的個人所得稅處理。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號）規(guī)定：“商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳?！比绻麡I(yè)主獲得的違約金或賠償金與“國稅函[2006]865號”所特指的情況不一致的，例如，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付延期交房違約金問題，是否要扣繳個人所得稅呢？根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》，在購房者為個人的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給購房者的所得，屬于個人的“其他所得”項目，應(yīng)當(dāng)按照20%的稅率繳納個人所得稅*101——納稅人俱樂部400-650-9936——（3）房產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主違約金的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

（二）房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的土地增值稅處理。

1、房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金不可以在計算土地增值稅時進(jìn)行扣除。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的扣除項目為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。而“違約金”沒有在扣除項目中列舉，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的違約金不可以在計算土地增值稅時扣除。*102——納稅人俱樂部400-650-9936——（3）房產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主違約金的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

2、房地產(chǎn)開發(fā)公司收取業(yè)主的違約金和更名費，需要繳納土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)公司因購房者在履行購房合同時違約而收取的違約金和更名費，實際構(gòu)成了房屋銷售價值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時取得了收入。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定，《暫行條例》第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，該違約金和更名費應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計征土地增值稅。*103（3）房產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主違約金的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化違約金、更名費不計入土地增值稅的銷售收入，不征收土地增值稅?！颖笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答（4）房地產(chǎn)預(yù)收定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理（一）“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的會計處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了加大促銷力度而向購房者收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”在會計上應(yīng)在“預(yù)收賬款”還是在“其他應(yīng)付款”會計科目反映呢？

根據(jù)新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，“預(yù)收賬款”科目是核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購銷合同基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”不是按照合同約定收取的，而是按照《訂房單》（或類似憑據(jù)）約定收取的，它不受《合同法》約束。僅具有暫收應(yīng)付的性質(zhì)，因此應(yīng)該在“其他應(yīng)付款“科目核算進(jìn)行核算。（4）房地產(chǎn)預(yù)收定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理（一）“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的稅務(wù)處理——企業(yè)所得稅

國稅發(fā)〔2009〕31號文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了《預(yù)售合同》或《銷售合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項（如定金、預(yù)付款等），均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；反之，房地產(chǎn)公司沒有與購房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項（如：訂金、誠意金、vip會員費等），是不需要繳納企業(yè)所得稅的。（4）房地產(chǎn)預(yù)收定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理（一）“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的稅務(wù)處理——增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”是否繳納營業(yè)稅，取決于以下幾點：

（1）應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項，應(yīng)該繳納增值稅。而房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，應(yīng)稅行為根本就沒有發(fā)生。

而“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”與“定金”是完全不同的兩個概念。沒有相關(guān)稅務(wù)文件規(guī)定“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”需要繳納增值稅，只有關(guān)于“定金”繳納營業(yè)稅的規(guī)定。（4）房地產(chǎn)預(yù)收定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理（一）“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的稅務(wù)處理——增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”是否繳納營業(yè)稅，取決于以下幾點：

（2）書面合同確定的付款日期的當(dāng)天，納稅人就具有了納稅義務(wù)?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條、《商品房銷售管理辦法》第十六條均明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、銷售商品房需要簽訂書面合同。企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，是沒有簽訂《商品房銷售合同》的，也就說不上合同確定的付款日期了。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房準(zhǔn)業(yè)主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，按照增值稅相關(guān)稅收政策規(guī)定，是不需要繳納增值的。（4）房地產(chǎn)預(yù)收定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理（一）“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的稅務(wù)處理——土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，