居住小區(qū)物業(yè)管理預(yù)案文件

342/342小區(qū)治理第一章居住小區(qū)的物業(yè)治理第一節(jié)居住小區(qū)物業(yè)治理概述一、住宅與居住小區(qū)在人類的衣、食、住、行的差不多活動中，“住”居于重要的地位?！白　币宰≌男问綕M足家庭成員的共同生活、生理衛(wèi)生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會的進(jìn)步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自改革開放以來，都市住宅建設(shè)得到了迅速的進(jìn)展，據(jù)統(tǒng)計，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小區(qū)(又稱住宅小區(qū))2500多個。今后十年，住宅建設(shè)還會有一個大的進(jìn)展，人們講的“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設(shè)在今后進(jìn)展的重要性，同時，也表明人們對新建住宅質(zhì)和量及其治理的要求。居住小區(qū)，是當(dāng)前我國在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區(qū)。1994年建設(shè)部令第33號《都市新建住宅小區(qū)治理方法》中，把住宅小區(qū)以概念的形式作出如下規(guī)定：“新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡稱住宅小區(qū))?！痹谝?guī)劃設(shè)計中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級，其分級規(guī)模如表7-1-1。依照以上的情況，能夠看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為都市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨(dú)立區(qū)域。依照統(tǒng)計，目前我國都市人口1/4生活在規(guī)模不等的居住小區(qū)里。今后，這種新建居住小區(qū)則是都市住宅建設(shè)的要緊形式。二、居住小區(qū)的功能黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實(shí)現(xiàn)小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。對城鎮(zhèn)居民來講，所謂小康水平，其居住的標(biāo)準(zhǔn)具體有三個。那確實(shí)是：(1)人均8平方米的居住面積；(2)60％以上的全國住房成套率；(3)居住環(huán)境在總體上的較大改善，依照以上精神，建設(shè)部《都市新建住宅小區(qū)治理方法》對新建住宅建設(shè)提出以下要求：“為居民制造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。這確實(shí)是講，對新建居民小區(qū)提出必須具有各種功能的要求，這些功能要緊表現(xiàn)在如下四個方面。1.居住功能。這是住宅小區(qū)最差不多的功能。依照居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂、交際等功能。2.服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著都市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的治理應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目多層次的服務(wù)。包括：教衛(wèi)系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。3.經(jīng)濟(jì)功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。交換功能包括：①物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)；②小區(qū)治理勞務(wù)的交換，即業(yè)主通過合同的方式將住宅小區(qū)的治理托付出去。消費(fèi)功能指的是隨著都市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的治理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的治理和服務(wù)差不多上有償?shù)模∮萌藢⒅饾u加大對居住消費(fèi)的投入。4.社會功能。住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚攏在住宅小區(qū)的各種社會實(shí)體，如行政治安機(jī)關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。這些實(shí)體之間、實(shí)體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個社會網(wǎng)絡(luò)，相互阻礙和相互制約。三、居住小區(qū)的特點(diǎn)居住小區(qū)在改變市容市貌，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，改善人們居住條件方面是具有重要的作用，它是集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設(shè)與以往都市住房建設(shè)具有不同的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)是：1.統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)。由于都市建設(shè)的進(jìn)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了專門大變化。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則的指導(dǎo)下，全國寬敞城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的新型住宅小區(qū)成片的興建起來。這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變了過去單一的、分散的結(jié)構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向進(jìn)展。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂、庭院綠化等配套設(shè)施，組成一個功能齊全的居民生活小區(qū)，這就要求區(qū)內(nèi)各類建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機(jī)結(jié)合。由專業(yè)化的物業(yè)治理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一治理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)。2.規(guī)模大、功能全。新建居民住宅小區(qū)一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業(yè)大樓、超級市場、電影院、體育館、音樂廳、醫(yī)院等等。小區(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、擋嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學(xué)習(xí)、工作、教育、科研的重要園地；依舊休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購物、飲食、生活服務(wù)的場所；更是社會主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。住宅小區(qū)的多功能性，給小區(qū)的物業(yè)治理工作帶來了專門大的難度。3.居民結(jié)構(gòu)整體化、配套設(shè)施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi)，多座單體樓宇構(gòu)成一個小區(qū)房屋系統(tǒng)；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構(gòu)成一個整體；區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、煤氣管網(wǎng)互相聯(lián)系構(gòu)成一個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個龐大的、復(fù)雜的、多功能的大系統(tǒng)。各種服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施、區(qū)域內(nèi)綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網(wǎng)差不多上統(tǒng)一設(shè)計規(guī)劃的，除住宅外，幾乎差不多上為全住宅區(qū)服務(wù)的，是無法分割的，使住宅小區(qū)變成一個小社會。這就必定要求統(tǒng)一治理，統(tǒng)一經(jīng)營。4.產(chǎn)權(quán)多元化、治理復(fù)雜化。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化。一個居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物業(yè)治理造成了極為復(fù)雜的局面，導(dǎo)致物業(yè)治理工作的復(fù)雜化。四、目前我國住宅治理的幾種方式都市居住小區(qū)是一個“微型”社會，它的治理好壞，反映一個地區(qū)的文明程度。都市居住小區(qū)的出現(xiàn)，在治理上也是都市住宅建設(shè)的新課題，在這方面，我國目前在住房治理上也存在從舊體制向新體制的轉(zhuǎn)軌時期。在這一時期內(nèi)，一方面舊的治理方式依舊存在，另一方面，專業(yè)的物業(yè)治理方式差不多出現(xiàn)。各地在積極地進(jìn)行探究，目前我國住宅的幾種治理方式有：1.政府房屋治理部門治理。建國以來，公有住房一直由政府治理部門即房管所或房管站治理，稱為直管公房。這種治理方式是完全打算經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房管所(站)是完全事業(yè)性質(zhì)的單位。應(yīng)該講，多年來，房管所(站)適應(yīng)打算經(jīng)濟(jì)體制的要求，代表政府發(fā)揮“管好房、用好房、修好房”的作用，解決都市居民的居住問題，做了大量工作，功不可滅。但這種治理越來越不適應(yīng)體制的轉(zhuǎn)軌，其治理效率低、經(jīng)濟(jì)效益差的弊端越來越突出，所收房租連房屋的簡單維修也維持不了。隨著住房制度改革的深入，越來越多的直管公房改變了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。因此，一些都市已開始探究房管所(站)向物業(yè)治理企業(yè)的體制轉(zhuǎn)變。但由于歷史的緣故，這一治理方式在今后較長一段時刻里還將接著存在。2.企業(yè)、事業(yè)單位自行治理。這要緊出現(xiàn)在較大的企、事業(yè)單位，特不是事業(yè)單位開發(fā)建筑的用以分配給本單位職工的住宅，由本單位房產(chǎn)部門(如房管處、房管科)進(jìn)行治理。這是“誰建筑、誰治理”原則的產(chǎn)物。在治理機(jī)構(gòu)和治理運(yùn)作上與房管所治理直管公房相似，其弊端也相同，同樣需要治理體制的轉(zhuǎn)變。近些年來，一些較大的企、事業(yè)單位已開始探究轉(zhuǎn)變治理體制。一種是將本單位房管部門逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)性質(zhì)的物業(yè)治理機(jī)構(gòu)，對單位自管住房實(shí)行物業(yè)治理；一種是將單位自管住房托付社會上的物業(yè)治理企業(yè)實(shí)行物業(yè)治理。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)治理。由房屋開發(fā)建筑單位自行治理自己建筑的出售給業(yè)主或出租給用戶的住宅，這是目前常見的一種住宅治理方式。本著“誰開發(fā)、誰出售、誰治理”的原則，一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均設(shè)有物業(yè)治理部。最初物業(yè)治理部只是開發(fā)企業(yè)下屬的一個部門。隨著物業(yè)治理的推行和開發(fā)量的增大，一些開發(fā)企業(yè)的物業(yè)治理部逐漸擴(kuò)大，形成獨(dú)立公司或子公司的形式，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，取得法人地位，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)治理企業(yè)。目前在物業(yè)治理企業(yè)中這種類型的企業(yè)占有較大比例，大多數(shù)都市住宅小區(qū)均由此類物業(yè)的治理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)治理。4.物業(yè)治理企業(yè)治理。由社會上具有獨(dú)立法人地位的物業(yè)治理企業(yè)對房屋及其附屬的公用設(shè)施及場地進(jìn)行治理，提供全方位的多層次的治理和服務(wù)。這一模式盡管在我國出現(xiàn)的時間還不長，但進(jìn)展勢頭強(qiáng)勁，已得到了政府、房地產(chǎn)業(yè)界和寬敞人民群眾的共識，代表了今后住宅物業(yè)治理的進(jìn)展方向。五、物業(yè)治理的強(qiáng)大生命力1995年1月18～20日國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司召開全國物業(yè)治理工作座談會，對十幾年來房地產(chǎn)治理工作進(jìn)行總結(jié)。會議著重對我國目前住宅治理的幾種方式進(jìn)行比較分析，對物業(yè)治理方式的優(yōu)點(diǎn)取得共識。這種共識認(rèn)為，不管是房地產(chǎn)治理部門直接治理的，依舊單位自管的，或是街道辦事處的小區(qū)和各類房屋，都程度不同地存在著治理機(jī)構(gòu)不健全，治理經(jīng)費(fèi)無渠道，治理工作不到位等一系列的問題。尤其是這十年來建的居住小區(qū)，盡管居住條件和配套建設(shè)都有了明顯的改善，然而由于缺乏有效治理，導(dǎo)致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設(shè)備殘缺不全，管道不通，房屋失修失養(yǎng)等問題嚴(yán)峻存在，使小區(qū)面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出等等。實(shí)踐告訴我們，原來那套行政性的福利型的房地產(chǎn)治理體制越來越不能適應(yīng)形式進(jìn)展的需要，必須對舊的治理體制從全然上進(jìn)行改革。在各地探究的基礎(chǔ)上，深圳和廣州從80年代起就開始借鑒香港和國外的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，走出了一條適合我國國情的適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的物業(yè)治理新路。這種物業(yè)治理從觀念上、模式上以及治理的內(nèi)容、廣度和深度上都明顯地區(qū)不于原來的房地產(chǎn)治理。這種物業(yè)治理具有以下四個特點(diǎn)：1.變多個產(chǎn)權(quán)單位、多個治理部門的多頭、多家治理為物業(yè)治理公司的統(tǒng)一治理。2.變過去那種單純的房屋維修為對建筑物附屬物、場地和環(huán)衛(wèi)、治安、綠化、道路等實(shí)施全方位的維修、養(yǎng)護(hù)以及專業(yè)化的治理和多方面的綜合性服務(wù)。3.變政府部門行政性、福利型的治理為企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營型和有償服務(wù)。4.變治理單位的終身制為現(xiàn)在的由業(yè)主選擇同時通過合同方式在合同規(guī)定期限內(nèi)的聘用制。以上這種集高度統(tǒng)一治理、全方位多層次的服務(wù)、市場和經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)治理的出現(xiàn)，越來越顯示出其強(qiáng)大的生命力，成為今后住宅物業(yè)治理的進(jìn)展方向。六、居住小區(qū)物業(yè)治理概念以上的分析，居住小區(qū)物業(yè)治理概念可概括為：住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等治理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕和整治，由物業(yè)治理公司依據(jù)物業(yè)治理合同統(tǒng)一實(shí)行專業(yè)化治理，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的服務(wù)，從而使物業(yè)發(fā)揮其最大的功能。七、居住小區(qū)物業(yè)治理的特征與舊的治理模式相比，居住小區(qū)物業(yè)治理模式具有以下特征：1.社會化。這種治理模式擺脫了過去那種自建自管的分散的治理體制，替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總總管，從而克服了在舊體制下各自為政、互相扯皮、推諉的種種弊端，從而有利于提高整個都市治理的社會化程度。2.專業(yè)化。這種治理是由專門的物業(yè)治理企業(yè)通過托付合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施治理。這種模式，將過去行政性的治理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制，在這種新體制下，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)治理單位，物業(yè)治理單位就必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能占據(jù)那個市場。如此，將從全然上促進(jìn)服務(wù)態(tài)度的改變，服務(wù)質(zhì)量的提高。3.企業(yè)化。物業(yè)治理是一種經(jīng)營型的治理，它推行的是有償服務(wù)、合理收費(fèi)，并通過多種經(jīng)營，使小區(qū)及各類房屋和設(shè)備的治理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我進(jìn)展的道路。4.建管結(jié)合。物業(yè)治理使房屋建設(shè)與治理相結(jié)合，表現(xiàn)了這一治理模式的強(qiáng)大生命力。這一模式使以往小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年壞的情況得以改變。人們講的“三分建設(shè)，七分治理”的要求在物業(yè)治理的模式中得以體現(xiàn)。這一治理模式，既理順了建與管的關(guān)系，又有利于發(fā)揮投資效益，使得寶貴的社會財寶、人民的財產(chǎn)得到保值和增值。

第二節(jié)住房與居住小區(qū)的物業(yè)治理目前，我國住宅的物業(yè)治理因住房產(chǎn)權(quán)的不同，可分作不同產(chǎn)權(quán)的物業(yè)治理與居住小區(qū)的物業(yè)治理。以下分不敘述。一、不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅及其物業(yè)治理目前，我國的住房按產(chǎn)權(quán)來講，可分作以下三類：擁有全部產(chǎn)權(quán)的商品房、房改中向個人出售的住房以及尚未實(shí)行房改的租賃住房。這三類住房在物業(yè)治理的實(shí)務(wù)中是有區(qū)不的。分述如下：(一)商品房住宅及其物業(yè)治理商品房住宅指國家或開發(fā)企業(yè)投資建筑的，按市場價全額出售給購房者住用的住宅，以及其他以市場價格交易的各類住宅。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進(jìn)，今后將逐漸增加其在都市住宅中所占的比例。商品房住宅由因此全額出售，購房者擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)、使用機(jī)、收益權(quán)和處置權(quán)。購房者是業(yè)主，在簽訂購房合同時，應(yīng)同時簽訂物業(yè)治理托付合同和業(yè)主公約。商品房住宅應(yīng)按國務(wù)院公布的《都市私有房屋治理?xiàng)l例》和建設(shè)部公布的《都市異產(chǎn)毗連房屋治理規(guī)定》來實(shí)施治理，總的原則是“自有、自住、自管”。在物業(yè)治理的實(shí)施中，要緊是劃清自有產(chǎn)權(quán)部分與共有產(chǎn)權(quán)部分的界限，責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用的分?jǐn)?，凡自有產(chǎn)權(quán)部分的治理、維修與養(yǎng)護(hù)均由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；若干業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分的治理、維修與養(yǎng)護(hù)由共有業(yè)主負(fù)責(zé)或托付物業(yè)治理企業(yè)負(fù)責(zé)并按業(yè)權(quán)比例分?jǐn)偲滟M(fèi)用。(二)房改中向個人出售的住宅及其治理房改中向個人出售的住宅是指在住房制度改革中，以優(yōu)惠的價格補(bǔ)貼出售的公有住房，即公房出售。1.公房出售的幾種形式。公房出售目前要緊有以下幾種形式：(1)以房改規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價向已租住職工出售的5年內(nèi)只能用于自住的公有住房。購房者具有部分產(chǎn)權(quán)。(2)以房改規(guī)定的成本價向已租住職工出售的5年內(nèi)只能用于自住的公有住房。住宅產(chǎn)權(quán)歸個人所有，但土地僅有使用權(quán)，無收益權(quán)。(3)以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。權(quán)益同上。(4)在政府扶持、單位支持、個人負(fù)擔(dān)原則下的以住房合作社等形式建筑的合作住宅。2.公房出售后的治理要點(diǎn)。公房出售后就屬于自有住宅，但與商品房住宅又有所不同，要緊是房產(chǎn)處置權(quán)的有限性。不管是以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買的住宅，5年內(nèi)只能自住自用，不得出售；5年后，購買者如必須出售需經(jīng)所在單位(補(bǔ)貼單位)的同意，所得出售的增值部分，個人只能分得相當(dāng)于原來所付房價占當(dāng)時綜合造價比例的部分。公房出售后，應(yīng)推行社會化、專業(yè)化的治理模式，實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)治理企業(yè)專業(yè)化治理相結(jié)合，按照建設(shè)部第33號令《都市新建住宅小區(qū)治理方法》的原則規(guī)定和《都市異產(chǎn)毗連房屋治理規(guī)定》及《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)治理暫行方法》來實(shí)施治理。其差不多原則是住房出售以后，實(shí)行住房所有人“自有、自住、自管“的原則，從物業(yè)治理的角度來講，主要是劃清自用自管與共用共管的范圍、責(zé)任以及相關(guān)費(fèi)用的合理分?jǐn)偂Ｏ率鋈齻€法規(guī)對此做了較詳細(xì)的規(guī)定。其要點(diǎn)有：(1)住宅共用、自用部位和設(shè)備的劃分①自用部位和設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺。②共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等。③共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。(2)公房出售后使用與治理權(quán)限的界定對結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的異產(chǎn)毗連房屋，所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁因此及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。(3)公房出售后維修養(yǎng)護(hù)治理工作原則與要點(diǎn)①公房出售前，售房單位應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行必要的檢修。②公房出售時，應(yīng)制定對所有購房人具有約束力的有關(guān)房屋使用、修繕、治理等方面共同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約。③公房出售后，業(yè)主委員會成立前，住宅的維修養(yǎng)護(hù)治理由售房單位或售房單位托付的治理單位承擔(dān)；業(yè)主委員會成立后，住宅的治理，由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)治理企業(yè)，按照雙方簽訂的物業(yè)治理托付合同進(jìn)行治理。④公房出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由住宅所有人承擔(dān)，住宅所有人能夠自行維修養(yǎng)護(hù)，也能夠托付物業(yè)治理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。住宅所有人承擔(dān)維修費(fèi)用。⑤公房出售后，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ň唧w辦法。要建立公房售后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，凡屬人為損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。⑥住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行有阻礙的自用設(shè)備。⑦電梯、高壓水泵、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)與更新及其費(fèi)用的分?jǐn)?，按國家和地點(diǎn)政府現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。⑧凡需要對住宅進(jìn)行中修以上的，應(yīng)當(dāng)依照《都市房屋修繕治理規(guī)定》執(zhí)行。凡改變原房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)的大修、改建工程，應(yīng)報請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)治理機(jī)關(guān)審批?？⒐ず?，經(jīng)驗(yàn)收合格，方可辦理房屋現(xiàn)狀變更登記。⑨當(dāng)事人因住宅的維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生糾紛時，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，當(dāng)事人能夠向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也能夠向人民法院起訴。(三)租賃住宅及其治理租賃住宅是指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，通過房屋租賃的形式取得在一定時期內(nèi)使用權(quán)的住宅，包括公有住宅的租賃和集體所有制房產(chǎn)以及私人房產(chǎn)的租賃。租賃住宅的差不多特點(diǎn)是房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)相分離，出租人出租的只是一定時期內(nèi)的房屋使用權(quán)。房屋承租人和出租人必須以“契約”(租賃合同)的形式，規(guī)定好房屋租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)。從物業(yè)治理的角度來看，出租人的業(yè)主地位并沒有變化，其享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)也沒有改變，而承租人做為房屋的實(shí)際使用人，是非業(yè)主使用人，其差不多權(quán)利義務(wù)首先受到租賃合同的約束和限制，即業(yè)主做為出租人，將哪些權(quán)利、義務(wù)給予了承租人。在物業(yè)治理中，出租人和承租人首先都應(yīng)遵守租賃合同的有關(guān)規(guī)定，其次也都要遵守物業(yè)治理托付合同的各項(xiàng)規(guī)定。租賃住宅物業(yè)治理要緊應(yīng)遵循以下幾條差不多原則：1.為房屋承租單位或承租人服務(wù)國家公有住房或房產(chǎn)經(jīng)營公司出租住房的目的，是為了不斷滿足人民居住生活的需要，私房的出租是公房出租的補(bǔ)充。因此房屋租賃后的物業(yè)治理，必須把維護(hù)承租方的合法使用權(quán)，為承租住戶或承租單位服務(wù)放在首位，支持承租方的合法要求，提高為承租方服務(wù)的質(zhì)量，搞好房屋的維護(hù)和修繕工作，保證承租方安全、方便地使用房屋。2.制定合理的租金標(biāo)準(zhǔn)公有住房的出租，必須執(zhí)行國家制定的租金標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)經(jīng)營公司和私人的房產(chǎn)出租，用于住宅的，其租金標(biāo)準(zhǔn)的制定也必須符合國家有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)物價部門審批，報房管部門備案。3.依法維護(hù)正常的租賃關(guān)系房屋租賃雙方必須依法維護(hù)正常的租賃關(guān)系，及時處理租賃使用過程中發(fā)生的各種問題，注意調(diào)解用房糾紛，要堅(jiān)決遵守國家的有關(guān)法律、政策與規(guī)定，抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。4.嚴(yán)格操縱租賃房屋的用途變化租賃房屋的使用要嚴(yán)格按照房屋的設(shè)計用途來進(jìn)行，嚴(yán)格操縱租賃房屋的用途變化。原則是生活用房不能隨意改變?yōu)楣I(yè)或商業(yè)用房，因?yàn)橛猛静煌?，房屋?gòu)件所能承受的重量不同。因此，隨意改變房屋的用途，將會阻礙房屋的安全與使用。綜上所述，租賃住宅物業(yè)治理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋承租單位和住戶提供較好的服務(wù)。在這方面，物業(yè)治理企業(yè)要采取積極有效的措施，充分利用經(jīng)濟(jì)規(guī)律和法律手段，通過健全租賃立法，依法整頓房屋租賃的秩序，促進(jìn)租賃住宅物業(yè)治理水平的提高。二、住宅小區(qū)的物業(yè)治理(一)居住小區(qū)物業(yè)治理模式的探究與形式居住小區(qū)的治理，采納“物業(yè)治理”模式，是對原來行政性福利型的房地產(chǎn)治理這種舊體制的改革。這一改革是我國許多地區(qū)、各級政府、房地產(chǎn)治理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了各種有益探究，不斷總結(jié)取得的重大成果，它有一個逐步進(jìn)展、不斷完善的過程。就全國來講，1989年9月，建設(shè)部在大慶召開了第一次全國住宅小區(qū)治理工作會議。這次會議，表示著全國性的住宅小區(qū)治理工作的序幕。1990年6月，建設(shè)部又召開了全國住宅小區(qū)治理試點(diǎn)的第一次工作會議。1990年，建設(shè)部確定廣州市五羊村為國家級住宅小區(qū)治理試驗(yàn)點(diǎn)。1992年9月，建設(shè)部驗(yàn)收小組對五羊村住宅小區(qū)現(xiàn)場考核驗(yàn)收。綜合全國各住宅小區(qū)的治理，五羊村得分最高，被評為全國榜樣文明住宅小區(qū)。1993年4月，建設(shè)部在番禺、深圳召開了一次較高層次的專家討論會。在那次會上對住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)治理的進(jìn)展方向取得了共識。正是在這次會上，住宅小區(qū)的治理用“物業(yè)治理”模式正式被確定下來。1994年3月，建設(shè)部以“建設(shè)部令”的形式在全國頒布施行。這即《都市新建住宅小區(qū)治理方法》(以下簡稱《治理方法》)?！吨卫矸椒ā纷鳛橐粋€部門的規(guī)章，為房地產(chǎn)治理體制的改革指明了方向。(二)居住小區(qū)物業(yè)治理的特點(diǎn)居住小區(qū)的物業(yè)治理是都市新建住宅治理在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)的新事物，它具有以下的特點(diǎn)：1.居住小區(qū)物業(yè)治理在都市治理中，把社會物質(zhì)文明建設(shè)與精神文明建設(shè)融為一體。建設(shè)部頒發(fā)的《治理方法》第一條，首先對居住小區(qū)的精神文明建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)提出了明確的要求。這即“為居民制造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。在物質(zhì)文明建設(shè)方面，物業(yè)治理體現(xiàn)在對居住小區(qū)內(nèi)、房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕等的治理上。這一方面，在居住小區(qū)的物業(yè)治理的內(nèi)容中要有比較詳細(xì)的講明?，F(xiàn)在著重就居住小區(qū)的精神文明作一講明。居住小區(qū)的精神文明建設(shè)包括兩個方面：一是精神文明建設(shè)的差不多內(nèi)容；二是精神文明建設(shè)的活動方式。精神文明建設(shè)的差不多內(nèi)容。依據(jù)《中共中央關(guān)于社會主義精神文明建設(shè)指導(dǎo)方針的決議》精神，居住小區(qū)精神文明建設(shè)的具體內(nèi)容包括以下方面：(1)結(jié)合居民的實(shí)際情況，制定居住小區(qū)居民精神文明公約。(2)充實(shí)、完善文體設(shè)施和娛樂場所，開展豐富多彩的文體活動，緊密鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，促進(jìn)安全團(tuán)結(jié)和社會穩(wěn)定。(3)建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培養(yǎng)健康的社區(qū)精神。精神文明建設(shè)的活動方式。依照居民的不同情況，精神文明建設(shè)應(yīng)以靈活多樣的方式進(jìn)行。通常的活動方式有：(1)運(yùn)用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，開展聯(lián)絡(luò)感情活動。(2)創(chuàng)建文明單位，注重文明居住。2.居住小區(qū)物業(yè)治理的重要特點(diǎn)之一，突出表現(xiàn)在治理重于建設(shè)這一特點(diǎn)。與以往的都市新建住宅治理不同，它重視物業(yè)建成后的治理。物業(yè)一旦建成，各方面的條件就差不多定型。專業(yè)的物業(yè)治理，不僅能夠使居住小區(qū)的房屋、設(shè)備各項(xiàng)功能充分發(fā)揮，還能夠彌補(bǔ)物業(yè)建筑過程中的各種不足和缺陷，從而為寬敞居民提供一個整潔、安全、和諧的居住環(huán)境。3.居住小區(qū)物業(yè)治理體現(xiàn)了在小區(qū)所在地人民政府監(jiān)督與指導(dǎo)下行政治理與專業(yè)治理相結(jié)合的特點(diǎn)。建設(shè)部“治理方法”第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)治理的治理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和經(jīng)營小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)治理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)”。居住小區(qū)是相對獨(dú)立的區(qū)域。保證小區(qū)內(nèi)的社會治安，既是“治理方法”的重要指導(dǎo)思想，又是對居住小區(qū)物業(yè)治理的高標(biāo)準(zhǔn)要求。在居住小區(qū)內(nèi)，遷入的新居民，具有不同階層和職業(yè)的差異，又有來自不同地區(qū)在生活適應(yīng)、愛好方面的區(qū)不，經(jīng)濟(jì)收入等的差不又決定了他們對居住環(huán)境和居住行為的差異。這此差異有時會產(chǎn)生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。同時，新建居住小區(qū)又是區(qū)內(nèi)居民共同的家園，是大伙兒共同生活的場所，有必要在自治自律的基礎(chǔ)上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大伙兒共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，使每個人在享受一定權(quán)利的同時，也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。居住小區(qū)的行政治理是住宅小區(qū)所在的屬地政府對該小區(qū)實(shí)施的政府職能治理。直接管理的機(jī)構(gòu)有：街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機(jī)構(gòu)，如都市規(guī)劃、都市監(jiān)督、市政治理、房屋產(chǎn)權(quán)治理、環(huán)境衛(wèi)生、防疫、環(huán)境愛護(hù)、工商行政、物價、稅收、民政事務(wù)、社會治安等機(jī)構(gòu)。居住小區(qū)的物業(yè)治理的具體內(nèi)容，將在下面專門敘述。那個地點(diǎn)著重指出，居住小區(qū)物業(yè)管理的行政治理與物業(yè)專業(yè)治理的結(jié)合，是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，社會分工的必定產(chǎn)物，是社會進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與社會文明的表現(xiàn)。4.居住小區(qū)物業(yè)治理的復(fù)雜性。較之往常舊的治理體制來講，這種治理帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。要緊表現(xiàn)在以下三個方面：首先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求治理的權(quán)威性和統(tǒng)一性。不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅在物業(yè)治理上的側(cè)重點(diǎn)不同，如何針對產(chǎn)權(quán)的多元化實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)治理具有一定的復(fù)雜性。其次，小區(qū)的物業(yè)治理在實(shí)施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和治理范圍，對搞好小區(qū)物業(yè)治理是至關(guān)重要的。第三，物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)的籌集渠道不同，物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)的計算原則不同，收繳方式不同。當(dāng)前，我國的物業(yè)治理要緊是在一般住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)的籌集既要考慮到物業(yè)治理實(shí)際運(yùn)作的成本費(fèi)用，又要考慮到人民群眾經(jīng)濟(jì)收入的實(shí)際水平。這種費(fèi)用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)時期住宅小區(qū)物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費(fèi)的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認(rèn)真加以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與方法。(三)居住小區(qū)物業(yè)治理的具體內(nèi)容居住小區(qū)物業(yè)治理是都市治理現(xiàn)代化以及在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的社會化分工的產(chǎn)物。其物業(yè)治理的具體內(nèi)容：1.保證小區(qū)原規(guī)劃意圖的實(shí)現(xiàn)，制止各種違章行為，并進(jìn)一步完善、補(bǔ)充原規(guī)劃的不足之處，督促指導(dǎo)住戶和業(yè)主執(zhí)行規(guī)劃法。2.房屋的定期維護(hù)與保養(yǎng)。依據(jù)合同對業(yè)主托付的所管轄的物業(yè)定期維護(hù)與保養(yǎng)。尤其是房屋的公共管道、公共設(shè)備，都必須有一個眾多業(yè)主協(xié)調(diào)治理的服務(wù)機(jī)構(gòu)，作為所有產(chǎn)權(quán)者利益維護(hù)或代理人。為了加強(qiáng)治理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案。3.供水、供電、公共照明、電梯等動力設(shè)施的維護(hù)治理。小區(qū)的總泵房、配電房或自行發(fā)電的機(jī)房均應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員操作治理，確保正常的供水供電和安全用電。4.市政設(shè)施的維護(hù)與治理。在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，除明確規(guī)定屬大市政治理外的市政配套設(shè)施，包括樓宇內(nèi)的公共排水、化糞池等設(shè)施，均應(yīng)由物業(yè)公司進(jìn)行治理。5.環(huán)境愛護(hù)、綠公治理。這種治理的目的在于為寬敞居民提供一個良好的居住環(huán)境?，F(xiàn)行小區(qū)規(guī)劃規(guī)定：綠地面積許多于總占地面積的30％，綠化覆蓋率不低于25％。環(huán)境愛護(hù)主要是操縱噪音、操縱空氣和水質(zhì)污染，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境愛護(hù)法，治理、清除住宅內(nèi)污染源。6.清潔衛(wèi)生防疫工作。除對小區(qū)的公共衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行維護(hù)外，還有小區(qū)樓宇內(nèi)外及公共場所的清潔工作。要加強(qiáng)防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認(rèn)真按照都市衛(wèi)生條例做好小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作，堅(jiān)持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫，對小區(qū)的經(jīng)營商點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門前三包制度，物業(yè)公司應(yīng)爭取工商行政治理部門的支持，依據(jù)年審制度，應(yīng)視經(jīng)營者遵守小區(qū)治理制度的優(yōu)劣而決定是否接著發(fā)經(jīng)營業(yè)牌照。7.防火、防盜及公共秩序的治理。在小區(qū)內(nèi)，不同意亂放車輛，不同意占道堆放物件，不同意占道作業(yè)和擺攤設(shè)檔。依照公安部門關(guān)于開展“群防群治”的要求和誰受益、誰出鈔票的方法組織小區(qū)保安隊(duì)伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨。

第三節(jié)居住小區(qū)物業(yè)治理的目標(biāo)與原則依據(jù)建設(shè)部《都市新建住宅小區(qū)治理方法》(以下簡稱“治理方法”)的要求，居住小區(qū)的物業(yè)治理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行。“治理方法”第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)治理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的治理，并與其簽訂物業(yè)治理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)治理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)治理?！睘榱藢ξ飿I(yè)治理公司的選聘與對治理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，“治理方法”第六條規(guī)定“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)治理委員會(以下簡稱管委會)。一、管委會的組建及其權(quán)利與義務(wù)(一)管委會的組建該委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。(二)管委會的權(quán)利與義務(wù)管委會的權(quán)利：1.制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人，使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)治理公司；3.審議物業(yè)治理公司制訂的年度治理打算和小區(qū)治理服務(wù)的重大措施；4.審查、監(jiān)督各項(xiàng)治理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。管委會的義務(wù)：1.依照房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)治理公司的治理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；2.協(xié)助物業(yè)治理公司落實(shí)各項(xiàng)治理工作；3.同意住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；4.同意房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的要緊治理工作都市新建居住小區(qū)的物業(yè)治理，從規(guī)劃時期開始到住戶入住前，其物業(yè)治理從三個時期進(jìn)行。物業(yè)公司專業(yè)治理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)治理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂合同分不同步治理(以上的治理為“同步介入”或稱為“超前治理”)；居住小區(qū)物業(yè)治理。其中，第二時期的物業(yè)治理具有一定專門性，依據(jù)不同的治理項(xiàng)目，如下表：三、居住小區(qū)物業(yè)治理的目標(biāo)建設(shè)部“治理方法”的制訂，有兩個重要的目的：一是“為居民制造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”；二是“對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備……進(jìn)行維護(hù)修繕和整治”。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)治理通過以下治理的目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)。第一是社會效益。這表現(xiàn)為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境，它對調(diào)解人際關(guān)系、維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)具有重要的意義。第二是經(jīng)濟(jì)效益。這種經(jīng)濟(jì)效益從以下幾方面表現(xiàn)出來：一是從政府方面來講，不僅它改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費(fèi)用，而且還能夠向物業(yè)治理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看，物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)治理，對維護(hù)好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。最后，從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)治理來講，居住小區(qū)的社會效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)治理通過各種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增加治理費(fèi)用的來源。第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)治理，通過小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的專業(yè)治理，不僅有助于人的身心健康，還將對都市建設(shè)產(chǎn)生積極的阻礙。四、居住小區(qū)物業(yè)治理的原則物業(yè)公司是一種服務(wù)型行業(yè)，它不僅具有獨(dú)立的法人資格，又是自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的企業(yè)，居住小區(qū)物業(yè)治理的目標(biāo)，應(yīng)緊密聯(lián)系服務(wù)與經(jīng)營來進(jìn)行。為此，它遵循的要緊原則是：1.業(yè)主自治自律與專業(yè)治理相結(jié)合。住宅小區(qū)物業(yè)治理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化治理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的治理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專業(yè)化治理為主；住宅區(qū)的日常治理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識，依靠和組織群眾參與治理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。2.服務(wù)至上、寓治理于服務(wù)之中。住宅小區(qū)的物業(yè)治理是一項(xiàng)服務(wù)性專門強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)治理中的服務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點(diǎn)：服務(wù)時限專門長，往往幾十年以上；服務(wù)對象范圍專門寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流淌性大、變化快。因此，必須堅(jiān)持“服務(wù)至上，寓治理于服務(wù)之中”的原則，樹立“為民服務(wù)、對民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。3.所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離。實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營治理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)治理與舊式的房屋治理本質(zhì)區(qū)不之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特不是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問題提出來的，目的在于解決分散治理與統(tǒng)一治理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行治理，顯然弊端專門多。因此，必須實(shí)行所有權(quán)與治理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實(shí)行治理經(jīng)營權(quán)的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)治理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一治理、綜合治理、全方位服務(wù)。4.企業(yè)經(jīng)營、獨(dú)立核算。必須改革原有治理體制，實(shí)行政企分開，使治理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有相對獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營治理的市場化。5.有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)。物業(yè)治理企業(yè)要搞好治理，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來源。資金的要緊來源是業(yè)主和用戶，因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則，物業(yè)治理企業(yè)提供的治理和服務(wù)是有償?shù)?，?yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)治理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。

第四節(jié)居住小區(qū)物業(yè)治理達(dá)標(biāo)與考評為了貫徹建設(shè)部頒布的《都市新建住宅小區(qū)治理方法》，提高都市居住小區(qū)的整體治理水平，推進(jìn)居住小區(qū)物業(yè)治理，建設(shè)部于1995年3月11日的建房［1995］120號文件公布了《全國優(yōu)秀治理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)考評驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。這一達(dá)標(biāo)、考評工作，對推動房地產(chǎn)治理體制的改革，提高都市治理水平起到了重要作用。為進(jìn)一步提高全國都市物業(yè)治理整體水平，依照建房［1995］120號文件部署，1996年4月1日，建設(shè)部頒布《關(guān)于全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)方法的通知》。具體方法如下：一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實(shí)施物業(yè)治理達(dá)標(biāo)的條件小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實(shí)施物業(yè)治理達(dá)1年以上，已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，并經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀治理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和本通知附件《全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》的要求進(jìn)行預(yù)評預(yù)驗(yàn)總分達(dá)90分以上的，方可向建設(shè)部申報參加“全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達(dá)標(biāo)考評活動。二、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)治理達(dá)標(biāo)的申報各地申報時，小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))治理單位要認(rèn)真填寫《全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報表》，由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負(fù)責(zé)人簽署預(yù)評預(yù)驗(yàn)意見并加蓋公章，于每年7月30日前申報到建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司。中央各部門在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報參評工作，分不按隸屬關(guān)系由國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)治理局、中直機(jī)關(guān)事務(wù)治理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組成考評小組進(jìn)行預(yù)評預(yù)驗(yàn)后報建設(shè)部。三、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)治理達(dá)標(biāo)的組織與實(shí)施從今年起，達(dá)標(biāo)工作在建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)下，以所在省市組織2～3名專業(yè)人員為主，我司委派1～2名人員組成建設(shè)部考評小組進(jìn)行考評驗(yàn)收，考評達(dá)標(biāo)工作每年8月份開始。四、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)治理達(dá)標(biāo)的考評與驗(yàn)收經(jīng)建設(shè)部考評組考評驗(yàn)收后，總分達(dá)到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，總分達(dá)到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號；頒發(fā)標(biāo)記牌和獎狀，建設(shè)部并在適當(dāng)?shù)臅r候召開表彰大會。五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)治理達(dá)標(biāo)后的檢查各地應(yīng)按照《標(biāo)準(zhǔn)》和《評分細(xì)則》的要求做好對已獲得“全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復(fù)查工作。對已獲獎的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))，如治理水平下降，群眾有意見，經(jīng)省市主管部門檢查，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，報建設(shè)部批準(zhǔn)，取消其光榮稱號。建設(shè)也將對其進(jìn)行不定期的檢查。

第五節(jié)居住小區(qū)物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)來源和測算一、居住小區(qū)物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)的來源居住小區(qū)物業(yè)治理費(fèi)是指物業(yè)治理單位同意物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人托付對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)正常收費(fèi)秩序，促進(jìn)物業(yè)治理事業(yè)健康進(jìn)展，國家計委、建設(shè)部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《都市住宅小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)暫行方法》(以下簡稱“暫行方法”)。為了貫徹“暫行方法”各地依照自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。居住小區(qū)物業(yè)治理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物，是對以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被動居面的重大改革。在目前我國寬敞居民的收入水平相對較低，還不能承受較高的費(fèi)用，特不是我國長期實(shí)行住宅福利制度，一些居民對收取多項(xiàng)的治理費(fèi)用，心理預(yù)備不足。因此，居住小區(qū)物業(yè)治理收費(fèi)，是一個政策性專門強(qiáng)，又十分復(fù)雜的問題。一方面，它關(guān)系到住房改革深入進(jìn)展的問題，另方面，又涉及到寬敞居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此，制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保穩(wěn)定的資金來原，是居住小區(qū)物業(yè)治理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。要解決住室小區(qū)的治理經(jīng)費(fèi)問題，需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)治理費(fèi)機(jī)制。物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)來源要緊有：1.定期收取物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)；2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金；3.一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入；4.依靠政府的政策和一定資金的扶持；5.開發(fā)單位給予一定的支持?，F(xiàn)簡單分述為下：1.定期收取物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價部門批準(zhǔn)，物業(yè)治理企業(yè)能夠定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)治理單位同意物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人托付對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。在物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)的籌集中，物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的要緊來源。2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日常治理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地對這項(xiàng)基金的名稱和繳納方法不盡一致，但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)治理應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，分以下兩種情況：(1)公有住房出售后維修基金的收取公有住房出售后，維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。①由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金，其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定，1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。(2)商品房出售后維修基金的收取商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。①在房屋銷售時期，建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的都市規(guī)定，多層住宅提取2％，高層住宅提取3％。②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后，在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1％或建筑成本價的1.5％每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)治理費(fèi)，然后逐月從收取的物業(yè)治理費(fèi)中按一定比例(如15％)提取并歸集到維修基金中去。不管是公有住房出售后，依舊商品房出售后，如遇某些重大緣故，維修基金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。(3)維修基金的使用與治理維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此，必須加強(qiáng)對維修基金使用的治理。維修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)，托付物業(yè)治理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè)主委員會未成立前，可由政府主管部門負(fù)責(zé)治理。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)治理企業(yè)提出使用打算與預(yù)算，報業(yè)主委員會批準(zhǔn)；在使用過程中，同意業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是，一般不宜由物業(yè)治理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金，因?yàn)檫@筆基金是永久存在的，而物業(yè)治理企業(yè)只是受業(yè)主委員會托付在一定時刻內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)治理企業(yè)的短期行為，或是因解聘該企業(yè)而阻礙這項(xiàng)基金的安全，必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的使用，做到?？顚Ｓ茫乐古沧魉?。維修基金的突出特點(diǎn)確實(shí)是它數(shù)額巨大并能夠持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上，爭取產(chǎn)生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補(bǔ)日常治理費(fèi)用的不足。3.一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入。在不向政府要鈔票，不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下，物業(yè)治理企業(yè)可依照自身的情況，積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開展多種經(jīng)營，制造經(jīng)濟(jì)效益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì)，完善住宅小區(qū)配套建設(shè)，建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路，建停車場等。組建裝修隊(duì)對新樓統(tǒng)一治理，統(tǒng)一裝修，開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù)，也向社會承接業(yè)務(wù)，用多種經(jīng)營取得的部分利潤，彌補(bǔ)治理經(jīng)費(fèi)的不足，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。物業(yè)治理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)治理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時，其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和可能。因此，這種收入和利潤并不屬于物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。那個地點(diǎn)之因此將物業(yè)治理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意，只是部分利潤)也做為物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)的來源之一，要緊是考慮目前我國市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，從推動物業(yè)治理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際動身，而提出的在一定時期內(nèi)帶有較強(qiáng)過渡色彩的措施。4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實(shí)際情況，寬敞居民的收入水平和低租金的住房政策，小區(qū)治理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān)，尚有較大困難。因此，為推動物業(yè)治理的進(jìn)展和住房制度的改革，政府還在多方面對物業(yè)治理給予大力扶持。目前，政府對物業(yè)治理的扶持要緊體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持，包括：1.制定住宅小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對收費(fèi)的治理。2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付，以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。3.規(guī)定物業(yè)治理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。4.劃撥一定的都市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)治理，以減輕小區(qū)日常治理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定，小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施，由市政工程治理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、治理；對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定，由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、治理責(zé)任和費(fèi)用。5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持要緊體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的治理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式：按成本價出售。如有的都市規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)治理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5％～1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，按建筑成本價出售。物業(yè)治理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù)，由物業(yè)治理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營治理，經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)治理。6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的方法，物業(yè)治理企業(yè)以成本租金租用，再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出，其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)治理。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，以及人民群眾收入水平的逐步提高，政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度，但在現(xiàn)時期，這依舊十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下，由于住宅帶有社會保障性的特點(diǎn)，對中低收入者居住的一般住宅政府仍要給予一定的扶持；而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益，對所建筑的住宅日后的物業(yè)治理也會給予必要的支持。二、居住小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)原則《暫行方法》特不對收費(fèi)原則作出以下規(guī)定：物業(yè)治理單位開展正當(dāng)物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出，國家鼓舞物業(yè)治理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)依照所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況，分不實(shí)行政府一定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。1.實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價或政府指導(dǎo)價。其中對一般住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級公寓、不墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價。實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)治理企業(yè)依照實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)治理行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)治理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.實(shí)行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個不需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。實(shí)行經(jīng)營者定價的物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)治理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商量定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的專門需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益，誰付鈔票”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬，各地情況不一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，難以統(tǒng)一。三、居住小區(qū)物業(yè)治理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成“暫行方法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成，作了如下的規(guī)定：1.治理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；3.綠化治理費(fèi)；4.清潔衛(wèi)生費(fèi)；5.保安費(fèi)；6.辦公費(fèi)；7.物業(yè)治理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。8.法定稅費(fèi)；其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門依照本地區(qū)實(shí)際情況確定。此外，對實(shí)行物業(yè)保險的住宅小區(qū)，還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災(zāi)難險等)及各種責(zé)任保險的支出。(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行方法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要緊密配合，共同做好“暫行方法”的實(shí)施工作。“暫行方法”第七條指出：物價部門在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)治理單位和小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)治理服務(wù)的價值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)治理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)治理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。對核定的物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)依照物業(yè)治理費(fèi)用的變化適時進(jìn)行調(diào)整。(三)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的測算方法第六節(jié)住宅小區(qū)的文明建設(shè)住宅小區(qū)建設(shè)是“社區(qū)”形成和進(jìn)展的基礎(chǔ)。住宅小區(qū)的文明建設(shè)的創(chuàng)建，直接關(guān)系到“社區(qū)”精神文明建設(shè)的成效，對文明小區(qū)的評比考核起積極的推動作用。一、住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)“社區(qū)”精神文明建設(shè)可從提倡“社區(qū)”精神和住宅小區(qū)精神文明規(guī)范兩個方面來確立。1.提倡“社區(qū)”精神一個人要確立其形象，必須有其獨(dú)特的氣質(zhì)和精神風(fēng)貌；一個企業(yè)要確立其形象，必須有其內(nèi)在的企業(yè)理念；一個住宅小區(qū)的“社區(qū)”精神，應(yīng)該能夠綜合地反映出該住宅小區(qū)居民的優(yōu)良品質(zhì)、精神境地和道德規(guī)范。擁有了如此一種精神，就能夠培養(yǎng)、教育和引導(dǎo)整個小區(qū)居民的正確、健康的思維和行為，制造一個有良好的人際關(guān)系與社會公德的社會環(huán)境，保證小區(qū)真正成為居民安居樂業(yè)的場所。2.住宅小區(qū)精神文明規(guī)范“社區(qū)”精神不是孤立的、抽象的，高不可攀的，要以它為靈魂、為核心，制定整個小區(qū)的精神文明規(guī)范；整個小區(qū)的精神文明規(guī)范，體現(xiàn)了“社區(qū)”精神的具體內(nèi)容和操作要求。參照《全國都市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實(shí)施細(xì)則》，住宅小區(qū)精神文明規(guī)范應(yīng)有以下幾個方面：(1)制訂小區(qū)居民精神文明公約；(2)開展文明單位創(chuàng)建活動，要緊是文明小區(qū)、文明樓、文明家庭、文明居民小組活動；(3)開展“社區(qū)”活動，運(yùn)用各種傳媒工具和文娛康樂活動場所，組織各種公益活動，包括體育、文藝、文化活動，聯(lián)絡(luò)感情，增強(qiáng)友誼；(4)小區(qū)居民能夠遵守各項(xiàng)治理制度，文明居住，并能積極參加各項(xiàng)公益活動，鄰里間團(tuán)結(jié)友愛，互相關(guān)心，弘揚(yáng)“社區(qū)”精神。二、文明小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)1.治理運(yùn)作(1)有健全的治理機(jī)構(gòu)，并設(shè)有固定的辦公場所；(2)小區(qū)治理機(jī)構(gòu)能發(fā)揮作用；(3)小區(qū)各項(xiàng)治理制度完善，制訂了居民公約及各項(xiàng)專業(yè)治理規(guī)章、方法、工作考核標(biāo)準(zhǔn)，并建立住戶回訪制度。2.精神文明建設(shè)(1)注重精神文明建設(shè)，訂有居民精神文明建設(shè)公約；(2)小區(qū)內(nèi)居民能自覺遵守住宅小區(qū)居民公約及各項(xiàng)治理規(guī)定；(3)文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)，弘揚(yáng)社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅小區(qū)；(4)社會化服務(wù)質(zhì)量好，開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽。3.房屋治理(1)住宅小區(qū)內(nèi)房屋無亂搭亂建；(2)住宅樓陽臺(包括平臺和外廊)的使用不礙觀瞻，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全；(3)房屋的共用樓梯、走道等部位保持清潔，不隨意堆放什物和任意占用；(4)訂有便民收費(fèi)方法，各種費(fèi)用及時收繳，推行統(tǒng)收，減少手續(xù)，方便住戶，費(fèi)用收繳率應(yīng)達(dá)到98％以上；(5)房屋檔案資料齊全，治理完善。4.房屋修繕(1)堅(jiān)持房屋修繕制度，制訂便民措施，主動及時地養(yǎng)護(hù)和維修；(2)保持房屋完好，房屋完好率達(dá)到98％；(3)房屋零修及時率達(dá)到99％。三、小區(qū)精神文明建設(shè)公約為搞好本小區(qū)精神文明建設(shè)，使寬敞住戶享有文明、健康的工作、生活環(huán)境，特制訂如下公約，敬請遵守：一、遵守國家政策、法令、法律的有關(guān)規(guī)定以及本住宅區(qū)的各項(xiàng)治理規(guī)定，做一個遵紀(jì)守法的居民。二、住戶鄰里互相尊重、相互關(guān)懷、互相關(guān)心、和睦相處、共享和平。三、不把違禁品、黃色污穢的書刊、畫片、唱片、錄音帶等帶進(jìn)社區(qū)和家庭。四、住戶應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不講臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。共同維護(hù)住宅區(qū)公共衛(wèi)生。愛護(hù)公共財物，維護(hù)公共設(shè)施，共同制造一個環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的居住環(huán)境。五、不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，填塞通道；不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。

第七節(jié)小區(qū)物業(yè)治理的立法與執(zhí)法一、小區(qū)物業(yè)法制治理的意義與作用(一)小區(qū)物業(yè)法制治理的內(nèi)涵、意義小區(qū)物業(yè)法制治理，即是指在物業(yè)治理中，依據(jù)國家或地點(diǎn)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)則，對物業(yè)及其物業(yè)治理進(jìn)行法制宣傳、教育、治理與服務(wù)的總稱。眾所周知，小區(qū)開發(fā)與小區(qū)物業(yè)治理本來確實(shí)是一對孿生兄弟，小區(qū)物業(yè)治理是小區(qū)開發(fā)建設(shè)的連續(xù)，在制訂和完善有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)時，也應(yīng)同時制訂和完善物業(yè)治理的法律、法規(guī)。物業(yè)治理涉及面廣，存在多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此法律關(guān)系相應(yīng)也要十分明確。應(yīng)該意識到，假如沒有相應(yīng)健全的法律、法規(guī)體系作為物業(yè)治理的保障，物業(yè)及其物業(yè)治理工作就難以維系。目前，我國大部分都市還沒有結(jié)合各自地區(qū)實(shí)際情況，認(rèn)真制訂出具有法律約束力的有關(guān)物業(yè)治理的法規(guī)、制度，因此物業(yè)治理相關(guān)各方面的法律地位尚未得到明確。由此導(dǎo)致了在進(jìn)行行業(yè)規(guī)范和調(diào)整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政治理和物業(yè)治理的關(guān)系、理順多頭治理等問題，在許多地點(diǎn)得不到解決。從而，形成了物業(yè)治理工作具體實(shí)施上的難度和阻力。因此，小區(qū)物業(yè)法制治理的意義就在于：1.建立健全有關(guān)物業(yè)及其物業(yè)治理法規(guī)，能夠使小區(qū)物業(yè)在規(guī)范化治理中作到有法可依物業(yè)治理的進(jìn)展需要一個既有競爭，又有秩序的市場環(huán)境，而市場的正常運(yùn)行又取決于法制的完善和市場規(guī)則的制定。假如沒有統(tǒng)一的立法以規(guī)范市場行為與物業(yè)治理，在物業(yè)治理與業(yè)主或房屋使用人的利益發(fā)生諸如收取費(fèi)等矛盾時，就會出現(xiàn)無法以法律手段維護(hù)各自的權(quán)利與義務(wù)。因此，建立健全物業(yè)治理法規(guī)來明確物業(yè)治理中主體與客體的權(quán)利和義務(wù)，對規(guī)范市場行為具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。2.建立健全物業(yè)治理法規(guī)，才能確立政府對其治理的權(quán)威隨著早期開發(fā)的物業(yè)相繼投入使用，物業(yè)治理中的問題也逐漸暴露出來。住宅小區(qū)中的樓宇治理，綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、水電設(shè)施等方方面面都存在著嚴(yán)峻治理問題。政府有關(guān)部門為解決這些問題，雖已出臺一些臨時的、原則上的規(guī)定，然而從實(shí)際情況來講，許多原則規(guī)定既不具有操作性，也缺乏約束力度，政府部門的監(jiān)督治理也難以形成權(quán)威。這就需要相應(yīng)建立一套完整、科學(xué)、嚴(yán)密、可操作的法律、法規(guī)體系，以增強(qiáng)政府對其治理的權(quán)威。3.建立健全物業(yè)治理法規(guī)，能夠保證業(yè)主的差不多權(quán)益一般來講，住宅小區(qū)物業(yè)治理內(nèi)的各個業(yè)主對其房屋產(chǎn)權(quán)擁有不容爭辯的決定權(quán)，他們是房屋的所有人，有對房屋的使用權(quán)和處置權(quán)。然而，我國目前的現(xiàn)狀卻是由開發(fā)商決定物業(yè)治理的托付，物業(yè)治理則往往脫離開政府有關(guān)部門的監(jiān)督，單方面制定物業(yè)及其物業(yè)治理費(fèi)用等標(biāo)準(zhǔn)。這就難以保證業(yè)主的差不多權(quán)益，從業(yè)主自身的利益動身，迫切要求物業(yè)治理制度法制化，依法辦事。綜上所述，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)法制治理，依法推動和保障物業(yè)及其物業(yè)治理的健康進(jìn)展。以便更好的服務(wù)于寬敞住宅用戶并有效地提高政府法制治理的執(zhí)法力度，調(diào)整好物業(yè)治理與寬敞業(yè)主或住戶的關(guān)系，正是我們強(qiáng)調(diào)小區(qū)物業(yè)法制治理的意義所在。(二)小區(qū)物業(yè)法制治理的作用加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制治理，通過國家或地點(diǎn)立法可為物業(yè)執(zhí)法提供法制保障。實(shí)踐證明，對物業(yè)立法與執(zhí)法在小區(qū)物業(yè)的法制治理中，能夠發(fā)揮如下作用：1.能夠起到依法治市的作用從某種意義上講，市場經(jīng)濟(jì)即是法制經(jīng)濟(jì)。在小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)治理中，建立健全法制治理就能夠監(jiān)督與約束開發(fā)商對物業(yè)房屋實(shí)施保修的承諾，能夠監(jiān)督與約束小區(qū)物業(yè)與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的客觀要求。只有強(qiáng)調(diào)法的威力，使法律成為約束人們行為準(zhǔn)則，小區(qū)物業(yè)的法制治理就能夠起到依法治市的作用。2.能夠起到協(xié)調(diào)各方關(guān)系的作用加強(qiáng)法制治理，一方面能夠使人們在介入小區(qū)物業(yè)治理時，能夠作到有法可依，有章可循；另一方面能夠樹立工商、稅務(wù)、治安、衛(wèi)生防疫等政府部門的執(zhí)法權(quán)威，使各方面在處理相關(guān)的市場行為時，能夠起到配合、協(xié)調(diào)一致的社會監(jiān)督及其相互關(guān)系的作用。3.能夠起到愛護(hù)房屋所有者權(quán)益的作用制定好小區(qū)物業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)法制治理，是解決物業(yè)治理中諸多事件，乃至國家穩(wěn)定繁榮，促進(jìn)社會主義物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)所必需的前提條件。因此，只有制定和建立健全法規(guī)、制度，才能從法律上愛護(hù)房屋所有者與租用者的合法權(quán)益，起到依法愛護(hù)所有者權(quán)益的作用。4.能夠起到促進(jìn)物業(yè)治理深化改革的作用小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)治理是國民經(jīng)濟(jì)治理的重要組成部分。深化小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)治理改革是加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制建設(shè)與治理的需要。因此，只有加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)的法制治理，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法制手段，推動物業(yè)治理改革的不斷深化，起到促進(jìn)物業(yè)治理不斷深化改革的作用。5.能夠起到物業(yè)糾紛依法解決的作用小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)治理，是民事糾紛的多發(fā)性領(lǐng)域，從司法部門受理的民事案件看，物業(yè)糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位。可見，加強(qiáng)物業(yè)法制建設(shè)與治理，建立健全相關(guān)的物業(yè)法規(guī)，就會減少糾紛，有利于司法與小區(qū)物業(yè)治理對民事糾紛的處理。使物業(yè)法律宣傳、教育增強(qiáng)了力度。因此，從加強(qiáng)法制治理中我們不難看出，它能夠起到依法解決民事糾紛的作用。二、小區(qū)物業(yè)法制治理的范圍與職責(zé)物業(yè)治理是建立在契約基礎(chǔ)之上的民事商務(wù)行為，因此，須由法律、法規(guī)來調(diào)整人們在物業(yè)治理行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其法律關(guān)系的主體包括物業(yè)治理者，物業(yè)所有者或使用者以及政府業(yè)務(wù)主管部門和相關(guān)單位、個人等。作為物業(yè)治理的法規(guī)，不僅應(yīng)當(dāng)解決物業(yè)治理運(yùn)作中直接面臨的各種障礙，而且應(yīng)當(dāng)和其他相關(guān)法律相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一、相互補(bǔ)充和銜接，形成一個較為嚴(yán)密的法規(guī)體系，以使各種問題從全然上、各個環(huán)節(jié)上，全面、完全的解決。(一)住宅小區(qū)法制治理范圍如前所述，物業(yè)法制治理，從狹義上講亦稱立法治理。小區(qū)物業(yè)立法治理的范圍應(yīng)包括房屋的建設(shè)、物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)市場、物業(yè)修繕、物業(yè)治理等方面的立法及其法律關(guān)系和法律責(zé)任。事實(shí)上它應(yīng)是屬于房地產(chǎn)業(yè)立法范圍的組成部分。1.房屋的建設(shè)長期以來我國各種房地產(chǎn)物業(yè)(尤其在住宅方面)的建設(shè)規(guī)模和速度，與都市進(jìn)展的情況和都市人口增長速度嚴(yán)峻不協(xié)調(diào)，造成住宅建設(shè)不足，住宅治理混亂。住宅市場培育不起來，導(dǎo)致住宅建設(shè)資金短缺、材料質(zhì)量缺乏操縱，從而使房地產(chǎn)業(yè)住宅在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)起的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來，與住宅相關(guān)的市場整體水平在低水平上徘徊。因此，房地產(chǎn)及物業(yè)立法，應(yīng)把住宅建設(shè)作為一項(xiàng)重要內(nèi)容，明確規(guī)定逐步提高住房標(biāo)準(zhǔn)，逐步改變現(xiàn)行住房分配制度。并相應(yīng)將住房問題列入到國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展打算中，并對住宅建設(shè)的設(shè)計、施工、規(guī)劃及用地、拆遷、環(huán)境要求、配套基礎(chǔ)設(shè)施、材料供應(yīng)以及工程驗(yàn)收、接管等各個環(huán)節(jié)，均應(yīng)屬立法的范圍。2.住宅物業(yè)所有權(quán)在我國，土地是屬于國家或集體所有的，房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)是指物業(yè)建筑物本身的所有權(quán)及其相關(guān)土地的使用權(quán)，物業(yè)所有者對相關(guān)土地只有使用權(quán)，不得進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓，也嚴(yán)禁買賣或變相買賣。明確物業(yè)的所有權(quán)，是維護(hù)物業(yè)領(lǐng)域秩序的關(guān)鍵。住宅物業(yè)所有權(quán)不明，往往是引起物業(yè)治理糾紛的結(jié)癥所在。因此物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)法制治理的基礎(chǔ)。物業(yè)法規(guī)必須對物業(yè)所有權(quán)的內(nèi)容、所有權(quán)的形式、所有權(quán)的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業(yè)的共有關(guān)系，物業(yè)代管等方面做出明確的立法。各種所有權(quán)都應(yīng)受到法律的愛護(hù)。歸國家、集體所有的房屋及其相關(guān)范圍的利益不得受到侵占或變相侵占，個人所有的不得非法查封、沒收和擠占。3.物業(yè)市場目前我國住宅物業(yè)市場的進(jìn)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業(yè)買賣市場、租賃市場、相關(guān)的金融市場以及物業(yè)中介服務(wù)市場。應(yīng)該同意物業(yè)的多種所有制形式和多種所有權(quán)形式，以及物業(yè)多種經(jīng)營方式的并存。為了與此相適應(yīng)，還要完善住宅物業(yè)的金融體系和中介體系，建立一個綜合型、配套性的完備的物業(yè)市場。為此，需要加強(qiáng)對物業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的規(guī)劃和打算，加強(qiáng)物業(yè)的立法、司法、行政干預(yù)的力度，加強(qiáng)社會的法制建設(shè)。4.物業(yè)維修對小區(qū)住宅的建設(shè)治理上，必須采取新建與維修并舉的方針。不能只抓建設(shè)，不管維修。事實(shí)上，住宅物業(yè)的維護(hù)、維修是對我國住宅建設(shè)、和規(guī)劃進(jìn)展的重要補(bǔ)充。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修能夠延長其使用壽命，也就提高了住宅的經(jīng)濟(jì)效益。從另一方面看，對一些實(shí)際情況假如投入相同的人力、財力、物力，能夠經(jīng)濟(jì)地提供更多的房屋。因此，物業(yè)的修繕應(yīng)該是物業(yè)立法的一個重要內(nèi)容。物業(yè)法規(guī)必須明確規(guī)定，物業(yè)修繕的職責(zé)、維修的要求。物業(yè)維修制度的建立，物業(yè)維修資金的來源，物業(yè)維修材料的標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)，維修隊(duì)伍的素養(yǎng)和合理的組合等等。5.小區(qū)物業(yè)治理小區(qū)物業(yè)治理的目的在于求得各方面、各環(huán)節(jié)的最佳效益。廣義的講如小區(qū)建設(shè)治理、住宅經(jīng)濟(jì)市場治理和住宅維修治理等的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。為達(dá)到治理的這一目的，必須運(yùn)用治理的經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。相關(guān)法規(guī)的制訂確實(shí)是代表了法律手段的具體運(yùn)用的開始，通過對物業(yè)治理的立法和司法，可使物業(yè)經(jīng)濟(jì)的行政的治理手段規(guī)范化和科學(xué)化，能夠運(yùn)用物業(yè)法規(guī)去調(diào)整物業(yè)治理中的多種關(guān)系。(二)住宅小區(qū)法制治理的職責(zé)建國以來，我國住宅建設(shè)和住宅物業(yè)治理方面的法律、法規(guī)是不健全的，存在的問題相當(dāng)復(fù)雜，治理方面的漏洞、缺陷相當(dāng)嚴(yán)峻，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實(shí)際的需要。因此在住宅物業(yè)上需要立法，依法來加強(qiáng)治理，由單一的行政權(quán)力治理向社會的經(jīng)濟(jì)治理、法律治理過渡。用法律來統(tǒng)一行動，做到“有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”。只有如此才能逐步建立正常的住宅治理秩序和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)秩序。小區(qū)物業(yè)進(jìn)行法制治理的重要職責(zé)，確實(shí)是通過立法，使物業(yè)立法起到如下作用：1.愛護(hù)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益制定好物業(yè)法規(guī)，解決物業(yè)事務(wù)中的諸多問題，是使國家穩(wěn)定繁榮，促進(jìn)社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的必要條件，也只有制定了健全的物業(yè)法規(guī)，才能從法律上保證公民的僅利，愛護(hù)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益，杜絕侵占業(yè)主或住戶所有權(quán)或使用權(quán)的現(xiàn)象發(fā)生。2.促進(jìn)物業(yè)的建設(shè)和維修我國整體物業(yè)供給水平是緊張的，造成的緣故，除了房屋建設(shè)跟不上需要外，另一方面是舊的房屋嚴(yán)峻失修，淘汰率增加。假如把現(xiàn)有的物業(yè)維修好，延長使用年限，不僅能夠保證業(yè)主的利益，而且還會緩和都市土地房屋的緊張狀況。建立相應(yīng)物業(yè)法規(guī)的任務(wù)，確實(shí)是把維修物業(yè)的措施制度化、固定化，以促進(jìn)物業(yè)的修繕工作，增加和保證物業(yè)的質(zhì)和量，盡量彌補(bǔ)物業(yè)供給的不足。3.促進(jìn)房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)的改革經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，法律是上層建筑。法律是經(jīng)濟(jì)的反映，同時又反作用經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)服務(wù)。當(dāng)前我國正在深化改革，有關(guān)法律的制訂應(yīng)當(dāng)促進(jìn)改革，保障改革順利進(jìn)行。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)該在深入調(diào)查研究，總結(jié)新經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，及時把國家關(guān)于物業(yè)的方針和政策規(guī)范化、法律化。4.促進(jìn)物業(yè)治理持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展為了使改革健康的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地進(jìn)展，必須更多地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和法律的手段，強(qiáng)化管理，做到管而不亂，活而不亂。在物業(yè)治理方面也應(yīng)該如此，以物業(yè)立法，促進(jìn)物業(yè)改革和物業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。三、小區(qū)物業(yè)治理中內(nèi)部法規(guī)的建立強(qiáng)化物業(yè)治理，必須圍繞房屋治理為主體建立完善的治理法規(guī)、制度、方法、標(biāo)準(zhǔn)，做到依法治理，依章治理。要對住戶及治理服務(wù)工作人員進(jìn)行經(jīng)常性的宣傳教育，使其自覺遵守法規(guī)。要做到治理制度化、經(jīng)?；?，幸免治理工作上的隨意性和盲目性。為此，立法重要，但管好用好立法更重要。小區(qū)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立是多方面的，就其具有法規(guī)性質(zhì)的規(guī)章制度建立與治理而言，應(yīng)包括的內(nèi)容有：(一)辦理入住手續(xù)、簽訂入住合約雙方在辦理手續(xù)、簽定合約時，應(yīng)掌握好如下的原則內(nèi)容：1.售樓或出租房屋時，售樓合同或租賃合同書都應(yīng)清晰地標(biāo)明“本物業(yè)內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一治理，為購樓者提供有償服務(wù)”。日后樓房交付使用時，業(yè)主應(yīng)服從物業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)治理制度，按章交納各種費(fèi)用。如不執(zhí)行治理制度則視為違約行為，違約一方要負(fù)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失或法律責(zé)任。在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從治理，按章繳納各種費(fèi)用”作為向購買房屋提出的交易條件是合理的，也是必要的。而購房者在選擇購房時也可充分、自愿地考慮是否同意。如此的合同條款符合“自愿、公平、等價有償、老實(shí)信用”的原則。2.入住前必須向物業(yè)公司辦理入住手續(xù)物業(yè)公司是向業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)治理機(jī)構(gòu)，由于雙方在決定出售房屋和購買房屋時所簽訂的購樓合同以確認(rèn)了同意治理的條件和提供服務(wù)的責(zé)任，因此，在向購、租者交樓時必須辦理入住手續(xù)。假如購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權(quán)不向購買者交出房屋，直到經(jīng)協(xié)商讓購房者情愿辦理并辦好入住手續(xù)時才交樓。如確認(rèn)協(xié)商不成的，應(yīng)按原價退回房款，收回房屋。應(yīng)堅(jiān)持誰入住，誰簽訂入住合約手續(xù)的原則，不得同意托付書而由他人代辦