2022年浙江省磐安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析

浙江省磐安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析隨著今年5月份宏觀調(diào)控“八項(xiàng)措施”的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)患病了較大的沖擊，房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的“結(jié)構(gòu)調(diào)整”。我縣房地產(chǎn)業(yè)正處在初始階段，市場(chǎng)非常稚嫩，能否保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展，使之成為新的支柱產(chǎn)業(yè)，已成了擺在我們面前的一大課題。因此，正確熟悉當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展形勢(shì)，用進(jìn)展的眼光縱覽房地產(chǎn)進(jìn)展前景，立足本地，放眼周邊，拓展市場(chǎng)，合理把握政府、開(kāi)發(fā)者、消費(fèi)者三者之間的利益關(guān)系，把房地產(chǎn)業(yè)推向新的進(jìn)展階段，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的活力。本文就我縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及進(jìn)展前景，談一點(diǎn)淺陋的想法。

一、對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀進(jìn)展趨勢(shì)的幾點(diǎn)熟悉

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題：一是宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整、金融資本的波動(dòng)以及政策調(diào)控的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)專家指出房地產(chǎn)業(yè)目前正面臨特別重要的變革時(shí)期。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的后期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，特殊是利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響頗大，波及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、住房消費(fèi)者及土地市場(chǎng)等四個(gè)方面。假如利率進(jìn)一步上升，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)資金成本將會(huì)連續(xù)上升，將進(jìn)一步加大整個(gè)市場(chǎng)投資的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)由于市場(chǎng)的價(jià)格下跌，將使投資者投資收益率進(jìn)一步下降；對(duì)購(gòu)房者而言由于期盼房?jī)r(jià)下調(diào)的預(yù)期，持幣觀望更加明顯；在利率上調(diào)的狀況下，土地價(jià)格也將進(jìn)一步上升。這些因素都將直接影響房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展。二是制止土地資源超量開(kāi)發(fā)和流失，將可能導(dǎo)致解決一般老百姓安居的經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)房不斷削減。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的無(wú)序進(jìn)展。管理部門缺乏前瞻性眼光，開(kāi)發(fā)商的急功近利，為城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)留下了一大批垃圾。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)住房?jī)r(jià)格階段性漲幅過(guò)大，住房供求總量沖突和結(jié)構(gòu)性沖突并存，部分地區(qū)投機(jī)性購(gòu)房過(guò)熱。五是住房制度改革中存在的制度建設(shè)滯后于市場(chǎng)化進(jìn)程等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育帶來(lái)不同程度的制約和影響。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)符合產(chǎn)業(yè)變動(dòng)的一般規(guī)律：依據(jù)有關(guān)專家分析，在新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈依舊是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力氣，房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系親密，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有賴于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)，經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)的增長(zhǎng)必需依靠新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門不斷代替舊的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門，打破長(zhǎng)期的停滯狀態(tài)，保持前進(jìn)沖力。房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，涉及二十多個(gè)行業(yè)部門，房地產(chǎn)投資能拉動(dòng)40多個(gè)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力達(dá)到30%以上（2022年我縣房地產(chǎn)投資總量在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成狀況中占4.5%）。因此，房地產(chǎn)業(yè)已日益成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，也直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行和持續(xù)健康進(jìn)展。

房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展也有其本身的進(jìn)展規(guī)律可循，從房地產(chǎn)業(yè)十五年進(jìn)展的歷程可見(jiàn)，房地產(chǎn)的進(jìn)展過(guò)程同樣存在著明顯的周期性波動(dòng)現(xiàn)象，亦就是產(chǎn)業(yè)周期，主要包括復(fù)蘇、富強(qiáng)、蕭條和衰退四個(gè)階段。1992年－1993年消失第一輪房地產(chǎn)增長(zhǎng)高潮，尤其是1993年消失了特別的增長(zhǎng)勢(shì)頭；1994年－1997年是房地產(chǎn)業(yè)盤整和蕭條期；1998年至今進(jìn)入其次輪增長(zhǎng)高潮，呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化的自發(fā)過(guò)程。從供應(yīng)角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)取決于成本及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要包括建設(shè)安裝成本、相關(guān)稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)及土地成本等。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭和基礎(chǔ)，其供應(yīng)數(shù)量和價(jià)格直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。從需求角度看，當(dāng)前消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城市化進(jìn)程不斷加快引致房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求，股市持續(xù)低迷、人民幣升值預(yù)期背景下，“買漲不買跌”的投機(jī)心理和將來(lái)房?jī)r(jià)還將連續(xù)上漲的心理預(yù)期形成大量投資需求和投機(jī)需求，這些都是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的合理因素。

（三）宏觀調(diào)控的目的是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在局部過(guò)熱問(wèn)題。自去年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消失的一部分地區(qū)投資規(guī)模過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序混亂等現(xiàn)象，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，特殊是今年三月份國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》以及五月份七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的看法》，在政府、企業(yè)、消費(fèi)者中均引起較大的震驚。認(rèn)真觀看我們不難發(fā)覺(jué)，國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控的目的不是為了打壓房?jī)r(jià)，而是防止房?jī)r(jià)大起大落，適度掌握房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭，通過(guò)調(diào)控手段促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康進(jìn)展軌道。

（四）宏觀調(diào)控的重點(diǎn)將是治理房地產(chǎn)市場(chǎng)制度缺失和管理規(guī)范問(wèn)題。從國(guó)務(wù)院發(fā)出的《通知》精神可以表明，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)不是打壓房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲，而是強(qiáng)調(diào)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)管理。《通知》明確指出“住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融平安和社會(huì)穩(wěn)定，雖然住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快是局部性的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，但如不準(zhǔn)時(shí)加以掌握或處理不當(dāng)，有可能演化為全局問(wèn)題。同時(shí)還指出，要規(guī)范引導(dǎo)措施，避開(kāi)挫傷市場(chǎng)信念，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)”。因此，要進(jìn)一步認(rèn)清政策的導(dǎo)向，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度，把治理和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)制度作為突破口，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易等行為，加強(qiáng)監(jiān)管力度促使房地產(chǎn)業(yè)向良性方向轉(zhuǎn)變。并對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)管理過(guò)程中，政府行為所存在的制度缺陷、管理失范、監(jiān)管缺位等問(wèn)題逐步加以訂正和改善。

（五）對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨進(jìn)展趨勢(shì)的猜測(cè)。第一，市場(chǎng)供求格局基本平衡；其次，消費(fèi)者(包括投資者和自住者)心態(tài)保持理性，市場(chǎng)投機(jī)成份所占比重較??；第三，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，適合各消費(fèi)階層的需求；第四，房地產(chǎn)金融健全，開(kāi)發(fā)商融資方式多元化；第五，政府適時(shí)發(fā)揮有形之手的調(diào)控作用，但不過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)。

1、成交量萎縮，市場(chǎng)供求格局日趨平衡。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份商品房成交面積比4月份下降56%，6月份比5月份下降16.9%，7月份比6月份下降4.3%。這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，需求過(guò)旺勢(shì)頭減弱，市場(chǎng)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┞源笥谇蟮臓顟B(tài)。這種供略大于求的格局是較為抱負(fù)和成熟的市場(chǎng)狀態(tài)之一。據(jù)此可以推斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求格局漸近理性。

2、投資增幅下滑，開(kāi)發(fā)商從“追求速度”向“關(guān)注品質(zhì)”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性富強(qiáng)往往伴隨著投資的快速增長(zhǎng)，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱勢(shì)頭得到遏制，房地產(chǎn)投資增速亦進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商明顯放慢了開(kāi)發(fā)速度。某種程度上也顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期發(fā)生變化。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也一改過(guò)去“重速度”勝于“重品質(zhì)”的做法，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)商品房的品質(zhì)，著力打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，這種情形往往發(fā)生于房地產(chǎn)市場(chǎng)由粗放進(jìn)展向精細(xì)進(jìn)展轉(zhuǎn)變時(shí)期。

3、市場(chǎng)觀望氣氛漸濃，消費(fèi)者心態(tài)理性回歸。宏觀調(diào)控的“八項(xiàng)措施”出臺(tái)后，有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作了調(diào)查，37.7%的消費(fèi)者購(gòu)房心理預(yù)期和購(gòu)房方案發(fā)生了變化。其中，64.7%的預(yù)備推遲購(gòu)房，8.5%的準(zhǔn)備取消購(gòu)房，12.9%的預(yù)備去租住廉租房；消費(fèi)者的心理和行為對(duì)市場(chǎng)的走勢(shì)起著打算性作用。以上數(shù)據(jù)表明，宏觀調(diào)控開(kāi)頭影響了短期的需求，消費(fèi)者持幣觀望態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。

4、住房貸款增速趨緩，銀行由“狂熱追捧”到“理性介入”?；蚍Q為抑制投機(jī)，鼓舞自住。商業(yè)銀行更加理性的介入將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康進(jìn)展。

5、融資方式多元化，房地產(chǎn)金融日漸成熟。房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展起著關(guān)鍵性作用，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型的行業(yè)。無(wú)論是從供應(yīng)，還是需求的角度，房地產(chǎn)都具有高資金投入的特點(diǎn)，讓我們欣慰的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的多元化融資體系正在形成：房地產(chǎn)信托漸成氣候，房地產(chǎn)基金日益活躍以及房地產(chǎn)投資銀行開(kāi)頭起步。但從房地產(chǎn)融資渠道看，央行又將拉緊融資這條鏈，近期整頓信托市場(chǎng)的政策即將出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道增加了緊縮力度。

6、房產(chǎn)中介重新洗牌，中介市場(chǎng)步入規(guī)范進(jìn)展軌道。在一連串強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策打壓下，房地產(chǎn)中介公司正面臨重新洗牌，一大批小中介將不得不退出市場(chǎng)，而中介公司的重新洗牌則是房地產(chǎn)市場(chǎng)由非理性富強(qiáng)轉(zhuǎn)向理性健康的直接表現(xiàn)。

7、有形之手介入，地方政府職能回歸。地方政府正踏上職能和角色回歸的旅途。針對(duì)中低收入人群買不起房的問(wèn)題，政府推出了增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)的保障措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作成果明顯；在信息平臺(tái)的建設(shè)方面，則推出了許多有效的制度，如信息透亮?????和網(wǎng)上預(yù)售制度。

二、我縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及進(jìn)展制約因素

1、我縣房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)處于培育中的新興產(chǎn)業(yè)。在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃進(jìn)展的十五年里，我縣房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)真正具有實(shí)質(zhì)性意義的是2022年。金華嘉貝置業(yè)有限公司中標(biāo)開(kāi)發(fā)的黃山苑住宅區(qū)整體出讓，占地面積為52288平方米，建筑面積8.3萬(wàn)平方米，是一項(xiàng)歷史性的開(kāi)端。從房地產(chǎn)進(jìn)展的過(guò)程中可以發(fā)覺(jué)，1985年我縣就成立了住宅經(jīng)營(yíng)公司，但商品房開(kāi)發(fā)總量相對(duì)偏小，在1986年—1998年十多年時(shí)間里，縣城商品房總開(kāi)發(fā)面積僅有2.2萬(wàn)平方米。1993年開(kāi)頭，我縣推行了住房制度改革，全縣122家行政事業(yè)單位進(jìn)行了房改。1994年至1997年期間，無(wú)房改房的單位普遍開(kāi)展了集資建房。到1998年，我縣房改房和集資建房基本結(jié)束。1999年至2022年期間我縣商品房開(kāi)發(fā)處于停頓狀態(tài)，2022年縣住房辦推出了城西安居工程建設(shè)，由縣政府供應(yīng)地塊和配套設(shè)施建設(shè)，以建房戶合伙籌資建筑，建筑面積共2.6萬(wàn)平方米。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)展?fàn)顩r看，自2022年后，我縣房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量上有了新的增加。目前在磐安注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有三家（不包括金磐開(kāi)發(fā)區(qū)），除金華嘉貝置業(yè)有限公司以外，其他企業(yè)主要有萬(wàn)鑫置業(yè)有限公司和磐安縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。磐安縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是一家成立最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該企業(yè)始終在外地承接開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。到了2022年，義烏華楊房地產(chǎn)公司作為外來(lái)企業(yè)到磐安投資開(kāi)發(fā)景秀佳苑樓盤（占地2899平方米，建筑面積1.3萬(wàn)平方米），把我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推向了一個(gè)新的時(shí)期。

從二手房市場(chǎng)交易狀況看，近幾年受國(guó)有土地出讓市場(chǎng)快速進(jìn)展的推動(dòng)，我縣二手房市場(chǎng)交易前景呈現(xiàn)了良好的進(jìn)展態(tài)勢(shì)，交易量逐年增加，1997年至2022年期間全縣二手房交易總量達(dá)到了1860件。價(jià)格持續(xù)攀升，目前城區(qū)二手房交易平均價(jià)格保持在2000元/M2。

2、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和競(jìng)爭(zhēng)不充分。作為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展必需有市場(chǎng)的支撐，而市場(chǎng)的形成必需有著充分的房源和購(gòu)房者的需求，而購(gòu)房者的需求相關(guān)聯(lián)的是人口的集聚。從我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)覺(jué)狀可以發(fā)覺(jué)，由于受土地資源、人口資源、金融信貸及城區(qū)空間等因素的限制，本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集聚、人口集聚水平明顯低于周邊縣市，城區(qū)工業(yè)功能區(qū)規(guī)模偏小、企業(yè)數(shù)量不多、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，擴(kuò)大就業(yè)力量有限。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)上明顯存在著缺陷與不足。

2022年全縣農(nóng)夫人均純收入為3232元；年末城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額僅有5578元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約為0.8萬(wàn)元，明顯低于全省1.45萬(wàn)元的水平。此外，由于農(nóng)產(chǎn)品有效供應(yīng)不足等緣由，城鎮(zhèn)居民生活消費(fèi)水平相對(duì)偏高，因此，人口增長(zhǎng)多年來(lái)始終徘徊不前。2022年底老城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地（4.3平方公里）范圍內(nèi)常住人口總數(shù)只有3.5萬(wàn)。人口總量偏少，集聚功能不完備，對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景和購(gòu)房需求不同程度的受到限制。

競(jìng)爭(zhēng)不充分的另一面，又表現(xiàn)為完全受制于土地資源的稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量偏少。我縣是一個(gè)“九山半水半分田”的山區(qū)縣，土地資源稀缺制約著經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展的方方面面，它不僅有礙工業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展起到了打算性作用。土地儲(chǔ)備支配著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展前途。到2022年底止，全縣城鎮(zhèn)工礦用地僅有218.5公頃，其中安文老城區(qū)為24.99公頃，新城區(qū)新渥25.28公頃、深澤為28.56公頃。而2022年全縣的用地指標(biāo)僅有700畝，就這點(diǎn)用地指標(biāo)而言，用于工業(yè)用地都不能滿意，更不用說(shuō)用于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模性開(kāi)發(fā)。

從企業(yè)和房源的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展競(jìng)爭(zhēng)具有助推作用。由于我縣房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量相對(duì)偏少，全縣目前正在開(kāi)發(fā)的僅有3家，其中一家在東北臺(tái)地（尖山鎮(zhèn)）開(kāi)發(fā)，另有一家在外地，再加上人口、土地、資金等因素的影響，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度具有肯定程度抑制作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量和房源數(shù)量的局限性，雖然對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力削減，但對(duì)部分急需購(gòu)房者有肯定的刺激作用?？墒强h城人口集聚的緩慢和房源的有限，房?jī)r(jià)始終居高不下，這樣對(duì)外來(lái)人員和資金并不充裕的求購(gòu)者而言無(wú)疑是一道“門檻”。

3、政策導(dǎo)向和機(jī)制不健全。我縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的短短幾年里，人口集聚的緩慢雖然是制約房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的主要因素之一，但市場(chǎng)機(jī)制不健全，管理不規(guī)范，極少數(shù)企業(yè)和個(gè)人違規(guī)、無(wú)序開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，嚴(yán)峻擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，無(wú)疑增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。另外，城鎮(zhèn)居民在置房上，觀念比較蒂固，大部分居民傾向于購(gòu)買地基自建住房，因此，購(gòu)買地基自建房屋比較多，其地基主要來(lái)源：一是城區(qū)農(nóng)夫多余的舊房屋轉(zhuǎn)讓；二是政府舊城改造拆遷，部分拆遷戶將安置地基多余部分轉(zhuǎn)讓；三是國(guó)有土地出讓。這些地基都未納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和利用，這樣的結(jié)局可想而知，完全是與機(jī)制不健全戚戚相關(guān)。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)培育扶持力度不夠。主要表現(xiàn)在，除了近期出臺(tái)了相關(guān)的房地產(chǎn)有關(guān)扶持政策以外，在以前的時(shí)段里政府沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的有效的扶持政策。因此消失了管理空缺，有肯定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)別企業(yè)將原工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，然后以地基形式轉(zhuǎn)賣給私人或是建成套房再行轉(zhuǎn)讓。近兩年來(lái)，由于受整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的影響，購(gòu)房行為漸漸由購(gòu)房消費(fèi)進(jìn)展成購(gòu)房投資。許多需求者認(rèn)為購(gòu)買地基自建比購(gòu)買商品房合算。加上二手房轉(zhuǎn)讓和國(guó)土出讓已滿意部分購(gòu)房戶的需求。因而大大減弱了對(duì)商品房的需求。有肯定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的“多房戶”不想購(gòu)買商品房，而“無(wú)房戶”主要是企業(yè)職工和外來(lái)人員等弱勢(shì)群體組成，他們是想買而買不起。

5、培育房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展扶持措施不多。由于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，相關(guān)職能單位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)接觸不多，討論不深，處在“摸著石頭過(guò)河”階段，因此，導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)培育和扶持的措施不多，思路不廣，監(jiān)管與服務(wù)方面均存在肯定差距，市場(chǎng)體系發(fā)育顯得較為滯后，居民消費(fèi)潛力和消費(fèi)樂(lè)觀性得不到充分的挖掘與發(fā)揮。房地產(chǎn)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)缺乏，影響交易信息的流通（目前全縣只有磐安縣家正房地產(chǎn)估價(jià)有限公司一家中介機(jī)構(gòu)）。居住小區(qū)物業(yè)管理缺乏，造成衛(wèi)生保潔、物業(yè)修理的困難。房地產(chǎn)信貸限制條件過(guò)多，抑制了居民的消費(fèi)愿望。

三、我縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展前景分析

1、新一輪縣域經(jīng)濟(jì)將伴同房地產(chǎn)業(yè)得到加快進(jìn)展。有人把房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系形象地歸納為房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的“晴雨表”。假如一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，地價(jià)不斷攀升的話，這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)肯定會(huì)快速進(jìn)展，投資者就會(huì)許多，大量的企業(yè)也就情愿投資這個(gè)地方。它的土地，包括工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、綠地、公共用地都會(huì)有投資者的投資，房地產(chǎn)才會(huì)真正熱起來(lái)。這樣大量的人口就能流進(jìn)來(lái)，大量的住宅就能賣出去。假如一個(gè)城市的土地市場(chǎng)價(jià)格上不去，這至少說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不熱，那么整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)處于一種蕭條時(shí)期，投資者會(huì)到別的地方去投資。這就是房地產(chǎn)的“晴雨表”作用。

從我縣近幾年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的拉動(dòng)就可以看到，近幾年是我縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的快速期，2022年－2022年GDP總量分別達(dá)16.51億元、20.16億元，增速分別達(dá)到15.1%、15.3%。2022年全縣固定資產(chǎn)投資完成額為5.9億元，2022年為8.4億元，房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資，推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面起到了肯定的作用。2022年、2022年我縣房地產(chǎn)投資分別為1180萬(wàn)元、3500萬(wàn)元，年增長(zhǎng)率分別為51.28%、196.61%，分別比當(dāng)年全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率高出8.39個(gè)百分點(diǎn)、155.15個(gè)百分點(diǎn)。2022年我縣GDP（按當(dāng)年價(jià)計(jì)算）增長(zhǎng)率為22.10%，而房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率為53.75%。房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)的比重達(dá)到7.81%，同比增加了1.46個(gè)百分點(diǎn)。近兩年我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅猛進(jìn)展，從不同程度上帶動(dòng)了建筑、裝潢、建材、家電等二十多個(gè)行業(yè)的進(jìn)展，根據(jù)通常狀況下房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)系數(shù)1.5－1.7計(jì)算，2022年我縣房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量在6000萬(wàn)元以上。因此對(duì)拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)發(fā)揮了應(yīng)有的作用。

2、房地產(chǎn)業(yè)將成為引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)角度分析，房地產(chǎn)業(yè)是被動(dòng)型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，作為被動(dòng)型的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它可以通過(guò)以下幾個(gè)環(huán)節(jié)推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展：第一，它可以直接拉動(dòng)基礎(chǔ)性的其次產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，比如建筑業(yè)、建材業(yè)、能源、建筑機(jī)械、電氣安裝、裝飾、裝潢等行業(yè)的進(jìn)展，這就是對(duì)其次產(chǎn)業(yè)的直接拉動(dòng)；其次，它可以間接的拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。比如交通，通訊、商業(yè)。第三，它可以拉動(dòng)就業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，它能充分拉動(dòng)地方就業(yè)，彌補(bǔ)其次產(chǎn)業(yè)節(jié)省勞動(dòng)力給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的不足。從這個(gè)意義上講，可以起到促使地區(qū)勞動(dòng)力市場(chǎng)均衡，促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的作用。第四，最關(guān)鍵的是培植稅源，增加了財(cái)政實(shí)力。2022年至2022年全縣房地產(chǎn)稅費(fèi)總額分別為643萬(wàn)元、963萬(wàn)元，占全縣財(cái)政總收入的比重從2.7%提高到3.54%。房地產(chǎn)稅費(fèi)地方留成分別為636萬(wàn)元、719萬(wàn)元，占全縣地方財(cái)政收入的比重分別達(dá)到5.68%、5.41%。房地產(chǎn)的進(jìn)展對(duì)我縣地方財(cái)政收入作出了樂(lè)觀貢獻(xiàn)。

3、住房消費(fèi)需求依舊存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期前景看好。當(dāng)前中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，并不是抑制住房消費(fèi)，而是要通過(guò)合理的制度支配，建立起一個(gè)健康有序的市場(chǎng)，促進(jìn)老百姓的住房消費(fèi)，進(jìn)而使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍特別具有吸引力，房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期考慮將保持上升趨勢(shì)。特殊隨著我縣城市化的快速推動(dòng)，新城區(qū)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)，為房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)了寬闊的進(jìn)展空間。今后一段時(shí)期，我縣對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求會(huì)進(jìn)一步加大。我縣住宅消費(fèi)的群體主要由以下幾部分構(gòu)成：一是通過(guò)房改房、集資房，以及早期的商品房開(kāi)發(fā)獲得了住房的干部職工。這一群體由于面積相對(duì)較小、房屋較為陳舊、結(jié)構(gòu)不夠合理、采光不太抱負(fù)等緣由，盼望通過(guò)“以舊換新、以小換大”的置換模式購(gòu)房以改善住房條件；二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、學(xué)校、衛(wèi)生院人員。隨著交通條件的改善，時(shí)空距離的拉近，在城區(qū)購(gòu)房置業(yè)的愿望非常迫切；三是私營(yíng)企業(yè)管理人員。這部分人員文化程度較高，收入較好，有購(gòu)房需求；四是農(nóng)村富有群體。這部分人員通過(guò)出外經(jīng)商打工實(shí)現(xiàn)致富，或出于便利子女就學(xué)需要，也有購(gòu)房愿望。同時(shí)，更為重要的是，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以居住為主而非投機(jī)性需求。因此可以推斷，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本適應(yīng)我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展水平，購(gòu)房需求依舊存在，消費(fèi)潛力依舊有源可挖，這些需求的存在是我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康進(jìn)展的最有利因素，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期前景看好的根本所在。

4、加快舊城改造，有利于穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)進(jìn)展。有關(guān)資料表明，老城區(qū)建成區(qū)面積為4.35平方公里，人口密度（常住人口）為每平方公里7416人；（戶籍人口）每平方公里僅有4622人。目前我縣老城區(qū)尚有20多萬(wàn)平方米的舊房尚未改造，為了加快舊城改造，轉(zhuǎn)變城區(qū)面貌，提升城區(qū)品位，逐步改善人居環(huán)境，可以從轉(zhuǎn)變舊城區(qū)居住空間為突破口，挖掘原有潛力，盡快將縣城老區(qū)中現(xiàn)有20多萬(wàn)平方米的舊房面積進(jìn)行拆除改建，這樣不僅能轉(zhuǎn)變城區(qū)樓宅空間過(guò)密，綠地面積偏少，公益性活動(dòng)場(chǎng)地?cái)?shù)量較小的狀況，同時(shí)為房地產(chǎn)增加開(kāi)發(fā)源頭，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康進(jìn)展。要針對(duì)老城區(qū)土地資源、城市規(guī)劃等詳細(xì)狀況，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)向城郊的低山矮山及新城區(qū)方向開(kāi)發(fā)，拓展城市空間，形成山水生態(tài)人居景觀，提高開(kāi)發(fā)品位。

5、抓住新城區(qū)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略機(jī)遇，拓寬新城區(qū)居住空間，有利于帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。新城區(qū)要根據(jù)“行政副中心、工業(yè)經(jīng)濟(jì)中心、藥市商貿(mào)物流中心”的要求，加快開(kāi)發(fā)步伐。從現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料表明，新城區(qū)有城市建設(shè)用地11.02平方公里，按現(xiàn)有戶籍人口推算，目前人口密度為1848人/平方公里。（新城區(qū)新渥、深澤戶籍人口分別為1.1萬(wàn)人、1.0萬(wàn)人）。從城市建設(shè)用地方面看，可供開(kāi)發(fā)存量較大前景寬闊。從人口的集聚功能上看，可容納的空間較大。隨著新城區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)，諸永高速大路橫貫新區(qū)，省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目“浙八味市場(chǎng)”安家新城，教育、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目的落實(shí)，已為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展帶來(lái)生氣和活力，也為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展開(kāi)拓了新的開(kāi)發(fā)空間。

6、加快城區(qū)人口集聚，營(yíng)造良好環(huán)境，能夠增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力。從城市進(jìn)展與人口集聚的關(guān)系上看，我縣老城區(qū)人口總量偏少，外來(lái)人員流淌較少（常住人口為3.5萬(wàn)人，其中戶籍人口為2.2萬(wàn)人，外來(lái)人口1.3萬(wàn)人）。新城區(qū)（新渥、深澤）戶籍人口分別為1.1萬(wàn)人、1.0萬(wàn)人。從近5年戶籍人口增長(zhǎng)狀況看，人口機(jī)械增長(zhǎng)基本保持在2000年水平，略呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。而橫向比較周邊縣市人口集聚密度，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣蕭山人口密度已達(dá)到8965人/平方公里，慈溪、溫嶺已超過(guò)10000人/平方公里；經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)天臺(tái)、浦江、武義等縣，其人口密度也已達(dá)到8505人/平方公里。從增量角度上看，以10000人/平方公里的人口集聚為基準(zhǔn)數(shù)，老城區(qū)每平方公里尚可再增加2584人；而新城區(qū)可增加人口的空間更大，每平方公里可再增加8152人。因此，要帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，城區(qū)開(kāi)發(fā)必需有足夠的人氣和一個(gè)相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，以吸引更多的人口集聚，否則將會(huì)形成“開(kāi)而不發(fā)”局面。為此，要在人口集聚上下功夫，加快推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化和下山移民步伐，更多汲取外來(lái)技術(shù)人才，增加城區(qū)人口聚集功能，營(yíng)造良好的人口集聚環(huán)境，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。

7、建筑生態(tài)型人居住宅環(huán)境，將會(huì)促使房地產(chǎn)業(yè)向深度廣度開(kāi)發(fā)。建立以生態(tài)大盤山自然愛(ài)護(hù)區(qū)為依托，以諸永高速大路為快速進(jìn)戶線，以生態(tài)旅游居住為特色的生態(tài)型住宅樓盤，即生態(tài)型住宅群。在開(kāi)發(fā)理念上要將房地產(chǎn)和旅游兩大產(chǎn)業(yè)親密結(jié)合，把綠色、生態(tài)、環(huán)保、人文、休閑融入到磐安青山綠水之中。遵循大盤山即是大花園、大盤景，樹(shù)立在“盤中建園，園中建居”新思維。既體現(xiàn)了磐安的山水之美，又呈現(xiàn)出人與陽(yáng)光、自然和諧溝通的空間享受。充分體現(xiàn)人居與自然的和諧共存，將促使房地產(chǎn)業(yè)向更深的層次和更寬闊的空間進(jìn)展。以得天獨(dú)厚的大盤山自然愛(ài)護(hù)區(qū)為依托的生態(tài)“宜居時(shí)代”，必將對(duì)今后的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

8、加快旅居產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，融旅游于地產(chǎn)之中，對(duì)兩大產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展具有雙贏作用。從推動(dòng)“旅居興縣”戰(zhàn)略高度，進(jìn)展我縣房地產(chǎn)業(yè)。將旅游休閑功能、健康居住概念與綠色磐安完善結(jié)合，制造健康、生態(tài)、自然、人文的居住環(huán)境，讓兩大產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合共同開(kāi)發(fā)。我縣進(jìn)展旅居產(chǎn)業(yè)自然條件特別優(yōu)越，由于地處浙江中部，是浙江四大水系的發(fā)源地，高山深谷，景點(diǎn)眾多。境內(nèi)有花溪、夾溪、百杖潭、高姥山、孔府家廟、茶場(chǎng)廟等一大批景區(qū)景點(diǎn)，目前許多項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)之中?？h境內(nèi)環(huán)境幽雅，森林掩蓋率達(dá)74.6%，大氣質(zhì)量達(dá)一級(jí)以上，境內(nèi)地面水99%達(dá)到1類，是一個(gè)“自然?氧吧”。人文底蘊(yùn)豐厚，古建筑獨(dú)具魅力，茶文化、藥文化、菇文化各具特色，民間藝術(shù)豐富多彩，很多文人騷客在我縣留下佳句美文；同時(shí)我縣是國(guó)家級(jí)衛(wèi)生