國有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)課件

國有土地上房屋

征收與補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)----林麗律師云南劉胡樂律師事務(wù)所副主任昆明市律師協(xié)會(huì)副會(huì)長云南省優(yōu)秀律師昆明市優(yōu)秀律師國有土地上房屋

征收與補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)----林麗律師第一節(jié)立法背景

2001年國務(wù)院頒布實(shí)施了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，施行10年中對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。但是，因拆遷而引起的矛盾沖突，甚至引發(fā)的一系列惡性事件仍時(shí)有發(fā)生。其間，2004年《憲法》的修訂以及2007年《物權(quán)法》的出臺(tái)，都體現(xiàn)了國家對(duì)公民合法權(quán)益的保護(hù)在不斷提升和完善。2007年《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行了修訂，人權(quán)保障和私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的觀念已深入人心。2001年制定的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與上位法的沖突越來越明顯，其種種弊端飽受詬病，修訂已成必然之勢(shì)。

在此背景下，國務(wù)院法制辦會(huì)同相關(guān)部門經(jīng)過三年多的反復(fù)調(diào)研，40多次召開座談會(huì)，并兩度公開征求社會(huì)各界意見，終于，承載著億萬國人希望的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月21日頒布實(shí)施。至此，針對(duì)房屋拆遷和補(bǔ)償問題的一套全新的法律規(guī)則和規(guī)范框架以及一種全新的制度格局誕生了。第一節(jié)立法背景2001年國務(wù)院頒布實(shí)施地方立法目前23個(gè)省、5個(gè)自治區(qū)中有17個(gè)制定4個(gè)直轄市中【天津】未制定28個(gè)省會(huì)城市中有【貴陽、拉薩、呼和浩特】未制定《云南省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》2015年3月1日《昆明市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償指導(dǎo)意見》2015年6月19日地方立法第二節(jié)房屋征收與補(bǔ)償?shù)男姓茌牸皩?shí)施單位第二節(jié)房屋征收與補(bǔ)償?shù)男姓茌牸皩?shí)施單位一、房屋征收與補(bǔ)償工作主體

市、縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。云南：縣（市、區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作；州（市）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域重大建設(shè)項(xiàng)目或者跨行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目的房屋征收與補(bǔ)償工作。一、房屋征收與補(bǔ)償工作主體

市、縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房

二、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施主體

(一)市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本級(jí)行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。(二)市、縣人民政府對(duì)房屋征收部門的確定1.能否選擇行政機(jī)關(guān)以外的組織作為房屋征收部門我省無明確規(guī)定各地規(guī)定：房屋征收部門與實(shí)施單位.xls2.我省實(shí)踐：**區(qū)城市更新改造局（原**區(qū)舊城改造和拆遷局）、

二、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施主體

(一)市、縣級(jí)人民政府確定三、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施單位

(一)房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。此種委托屬于行政委托有別于民事委托。委托范圍內(nèi)產(chǎn)生的法律后果由房屋征收部門承擔(dān)。超越委托職權(quán)范圍實(shí)施的行為，由實(shí)施者自行承擔(dān)。云南：房屋征收部門委托房屋征收實(shí)施單位實(shí)施征收工作，應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托范圍、權(quán)限、期限、經(jīng)費(fèi)以及其他相關(guān)內(nèi)容。三、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施單位

(一)房屋征收部門可以委托房三、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施單位

(二)房屋征收部門可以委托的房屋征收實(shí)施部門1.房屋征收實(shí)施部門是否可以委托營利單位各地規(guī)定房屋征收部門與實(shí)施單位.xls2.我省無明確規(guī)定3.我省實(shí)踐：昆明市**區(qū)建設(shè)投資有限公司（組織實(shí)施機(jī)構(gòu)：**區(qū)原**片區(qū)舊城改建房屋征收工作指揮部

）三、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施單位

(二)房屋征收部門可以委托的8第三節(jié)房屋征收決定第三節(jié)房屋征收決定一、征收目的

(一)公共利益的范圍《征收條例》第八條采用列舉加概括的方式對(duì)公共利益作出了界定。（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。一、征收目的

(一)公共利益的范圍一、征收目的

(二)《征收條例》對(duì)公共目的審查批準(zhǔn)的規(guī)制應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。云南：保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建，應(yīng)對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行說明。一、征收目的

一、征收目的

(三)實(shí)務(wù)中的問題1.保障性安居工程的范圍（國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見）：廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房棚戶區(qū)（危舊房）改造項(xiàng)目、農(nóng)村危房改造工程一、征收目的

一、征收目的

(三)實(shí)務(wù)中的問題2.舊城區(qū)改建地界定與把握A.對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；B.危房：《城市房屋危險(xiǎn)管理規(guī)定》明確危房系指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。C.何為集中？（北京：三、四、五類占70%或四、五類占50%）D.何為基礎(chǔ)設(shè)施落后？云南：舊城區(qū)改建應(yīng)經(jīng)90%以上被征收人同意一、征收目的

一、征收目的(三)實(shí)務(wù)中的問題3.舊城區(qū)改建的特殊要求（1）聽證A.聽證程序僅適用于因舊城區(qū)改建征收房屋的征收補(bǔ)償方案制訂過程中；B.多數(shù)被征收人認(rèn)為征收方案不符合《征收條例》的規(guī)定。何為多數(shù)？被征收人數(shù)以何確定？（2）云南：房屋征收決定公告后，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議；在簽約期限內(nèi)；簽訂達(dá)80%，生效；未達(dá)80%，征收決定暫緩執(zhí)行。A.戶數(shù)（昆明：戶數(shù)）？房屋產(chǎn)權(quán)證數(shù)？一、征收目的一、征收目的(三)實(shí)務(wù)中的問題3.舊城區(qū)改建的特殊要求（3）舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)提供改建地段或就近地段的房屋。一、征收目的二、房屋征收決定的作出（一）作出決定征收部門擬定征收補(bǔ)償方案（報(bào)市、縣級(jí)人民政府）組織論證并公開征求意見（征求意見不少于30日）公布征求意見及修改情況（舊城改造視須召開聽證會(huì)并修改方案）征收房屋調(diào)查登記補(bǔ)償費(fèi)用足額專存社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作出征收決定并公告二、房屋征收決定的作出（一）作出決定征收部門擬定征收補(bǔ)償方案三、征收補(bǔ)償方案云南：征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：房屋征收的目的；符合公共目的、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃的審批文件；房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位；房屋征收范圍、規(guī)模、期限；被征收房屋類型、用途、性質(zhì)和建筑面積的認(rèn)定辦法；房屋征收補(bǔ)償方式；征收補(bǔ)助或者獎(jiǎng)勵(lì)條件和標(biāo)準(zhǔn)；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、戶型和選房方法；房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定方式（在規(guī)定期限內(nèi)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成，少數(shù)服從多數(shù)投票或搖號(hào)、抽簽等）；其他。三、征收補(bǔ)償方案云南：征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：四、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（一）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的作出1.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)容（云南：合法性、合理性、可行性、安全性、風(fēng)險(xiǎn)化解措施、應(yīng)急處置預(yù)案）征收項(xiàng)目是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定；征收項(xiàng)目是否經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的可行性論證；征收項(xiàng)目的補(bǔ)償資金、安置房源的籌措情況；征收項(xiàng)目對(duì)群眾利益和生產(chǎn)生活產(chǎn)生的影響以及可能引發(fā)的矛盾沖突，是否有相應(yīng)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范、化解措施和預(yù)案。是否存在其他可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的問題。四、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（一）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的作出四、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（二）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的作出2.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方式收集文件資料、問卷調(diào)查、民意測(cè)評(píng)、座談會(huì)、論證會(huì)等方式征求被征收人、有關(guān)單位多方意見；組織維穩(wěn)、信訪、財(cái)政、法制、城管執(zhí)法、社區(qū)以及相關(guān)專家討論、論證；會(huì)同發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃、環(huán)保形成初步結(jié)論。3.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)論云南：州（市）、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等級(jí)作出可以實(shí)施，暫緩實(shí)施，不予實(shí)施。四、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（二）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的作出五、征收決定的內(nèi)容云南：征收決定應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：房屋征收范圍；房屋征收主體、房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位及電話；房屋征收實(shí)施時(shí)間；補(bǔ)償協(xié)議簽約期限；房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回；投訴、舉報(bào)、監(jiān)督部門及電話；其他。五、征收決定的內(nèi)容云南：征收決定應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：六、征收決定公告（一）征收決定公告1.應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告；2.公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)：被征收人對(duì)征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)；直接向人民法院提起訴訟的，六個(gè)月內(nèi)提出；不服復(fù)議決定的，十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。3.云南：應(yīng)當(dāng)同時(shí)公告當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件、房源、申請(qǐng)方式等信息。六、征收決定公告（一）征收決定公告六、征收決定公告（二）發(fā)生行政復(fù)議、行政訴訟的，征收決定是否停止執(zhí)行：《行政復(fù)議法》“行政復(fù)議期間具體行政行為不停止執(zhí)行；但是，有下列情形之一的，可以停止執(zhí)行：

（一）被申請(qǐng)人認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；（二）行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；（三）申請(qǐng)人申請(qǐng)停止執(zhí)行，行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為其要求合理，決定停止執(zhí)行的；（四）法律規(guī)定停止執(zhí)行的?！薄缎姓V訟法》“訴訟期間，不停止行政行為的執(zhí)行。但有下列情形之一的，裁定停止執(zhí)行：（一）被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；（二）原告或者利害關(guān)系人申請(qǐng)停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該行政行為的執(zhí)行會(huì)造成難以彌補(bǔ)的損失，并且停止執(zhí)行不損害國家利益、社會(huì)公共利益的；（三）人民法院認(rèn)為該行政行為的執(zhí)行會(huì)給國家利益、社會(huì)公共利益造成重大損害的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。六、征收決定公告（二）發(fā)生行政復(fù)議、行政訴訟的，征收決定是否第四節(jié)房屋征收補(bǔ)償?shù)谒墓?jié)房屋征收補(bǔ)償

一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

（一）征收補(bǔ)償?shù)姆秶?.《征收條例》第十七條規(guī)定了房屋征收的補(bǔ)償范圍，包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償三個(gè)方面。另外還規(guī)定了市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。（1）被征收房屋的價(jià)值：云南：被征收房屋、占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的價(jià)值、房屋裝飾裝修。（2）搬遷費(fèi)：（昆明：住宅貨幣補(bǔ)償?shù)?000元每戶，產(chǎn)權(quán)調(diào)換或兩結(jié)合的3000元每戶；機(jī)器設(shè)備、物資協(xié)商，不成評(píng)估。）（3）臨時(shí)安置費(fèi)：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，交付前，應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置費(fèi)或提供周轉(zhuǎn)用房。云南：未按協(xié)議約定期限交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，自逾期起至交付3個(gè)月止，臨時(shí)安置費(fèi)按2倍計(jì)發(fā)。（昆明：住宅由政府參照同片區(qū)同類型房屋市場(chǎng)租賃價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證所載低于55平方米按55平方米計(jì)發(fā)；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌?個(gè)月計(jì)發(fā)一次性支付。）

一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

（一）征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

（一）征收補(bǔ)償?shù)姆秶?）停產(chǎn)停業(yè)損失：由省、自治區(qū)、直轄市制定。云南：A.直接效益損失。直接效益損失，前3年平均效益（不滿3年按實(shí)際年限）結(jié)合納稅、會(huì)計(jì)核算等;B.非住宅房屋（擅自將住宅改為經(jīng)營性用戶的，不予補(bǔ)償），合法建筑，持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證；

C.商業(yè)、服務(wù)行業(yè)不低于3個(gè)月，工業(yè)生產(chǎn)行業(yè)不低于6個(gè)月。D.雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成可委托評(píng)估。（昆明：貨幣補(bǔ)償?shù)纳虡I(yè)、服務(wù)行業(yè)按3個(gè)月計(jì)，工業(yè)生產(chǎn)行業(yè)按6個(gè)月計(jì)；征收公告前持續(xù)生產(chǎn)、因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失。）（5）補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)：（昆明：搬遷獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)段簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議并完成搬遷交付的住宅，給予不同時(shí)段的戶獎(jiǎng)，每戶不超3萬，給予面積獎(jiǎng)，每平米不超300元；非住宅按評(píng)估價(jià)值4%搬遷獎(jiǎng)勵(lì)（無面積獎(jiǎng)）。不超5000元/戶特困補(bǔ)助。）

一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

（一）征收補(bǔ)償?shù)姆秶弧⒎课菡魇昭a(bǔ)償?shù)姆秶ǘ┎挥柩a(bǔ)償?shù)姆秶?.違法建筑作出房屋征收決定前，市、縣人民政府組織對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的不予補(bǔ)償。2.《征收條例》第十六條第一款：房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。（第二款：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。）其它不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為：如裝飾、裝修昆明：不得在房屋征收范圍內(nèi)改變土地用途；國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、登記發(fā)證；以被征收房屋為注冊(cè)地址辦理工商注冊(cè)登記手續(xù)；房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押；已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢房屋的續(xù)建。一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶ǘ┎挥柩a(bǔ)償?shù)姆秶弧⒎课菡魇昭a(bǔ)償?shù)姆秶ㄈ┕挤謶粞a(bǔ)償情況（四）公布審計(jì)結(jié)果一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶⒎课菡魇昭a(bǔ)償?shù)姆绞剑ㄒ唬┓课菡魇昭a(bǔ)償?shù)姆绞截泿叛a(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換（二）實(shí)務(wù)中的問題1.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)在被征收人2.被征收人有權(quán)選擇貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的補(bǔ)償方式3.優(yōu)先給予住房保障的條件二、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞剑ㄒ唬┓课菡魇昭a(bǔ)償?shù)姆绞蕉?、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞剑ǘ?shí)務(wù)中的問題4.云南：被征收房屋為單位產(chǎn)權(quán)，承租人與被征收人未解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式保障承租人的房屋使用權(quán)。5.云南：被征收房屋為政府公房，承租人可以繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。二、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞饺?、被征收房屋價(jià)值的評(píng)估（一）評(píng)估原則：1.對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。2.對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定1.協(xié)商（在規(guī)定時(shí)間內(nèi)）2.少數(shù)服從多數(shù)投票決定（對(duì)多數(shù)的認(rèn)定）3.搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式三、被征收房屋價(jià)值的評(píng)估（一）評(píng)估原則：三、被征收房屋價(jià)值的評(píng)估（三）云南：公告評(píng)估機(jī)構(gòu)（四）房屋征收部門與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托協(xié)議（五）公示初步評(píng)估結(jié)果（云南：不少于5日）（六）10日內(nèi)被征收人或房屋征收部門有異議的向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核（應(yīng)當(dāng)10日內(nèi)復(fù)核，云南：復(fù)核不收取費(fèi)用）（七）被征收人或房屋征收部門對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，向房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定（八）被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，作出補(bǔ)償決定。

三、被征收房屋價(jià)值的評(píng)估（三）云南：公告評(píng)估機(jī)構(gòu)四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（一）簽訂補(bǔ)償協(xié)議的主體1.根據(jù)《征收條例》第二十五條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)簽訂補(bǔ)償協(xié)議。2.被補(bǔ)償人--房屋產(chǎn)權(quán)人四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（一）簽訂補(bǔ)償協(xié)議的主體四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（二）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的法律性質(zhì)行政協(xié)議：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：行政機(jī)關(guān)為實(shí)現(xiàn)公共利益或者行政管理目標(biāo)，在法定職責(zé)范圍內(nèi)，與公民、法人或者其他組織協(xié)商訂立的具有行政法上權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的協(xié)議，屬于行政訴訟法第十二條第一款第十一項(xiàng)規(guī)定的行政協(xié)議。四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（二）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的法律性質(zhì)33四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（三）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議糾紛解決途徑

1.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十一條第二款規(guī)定：公民、法人或者其他組織就下列行政協(xié)議提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：

土地、房屋等征收征用補(bǔ)償協(xié)議；

2.訴訟時(shí)效(《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十二條規(guī)定)：A.公民、法人或者其他組織對(duì)行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行協(xié)議提起訴訟的，參照民事法律規(guī)范關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定；B.對(duì)行政機(jī)關(guān)單方變更、解除協(xié)議等行為提起訴訟的，適用行政訴訟法及其司法解釋關(guān)于起訴期限的規(guī)定。四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（三）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議糾紛解決途徑六、房屋征收補(bǔ)償決定（一）作出房屋征收補(bǔ)償決定的主體按照《征收條例》所設(shè)定，作出征收補(bǔ)償決定的主體是作為征收人的市、縣級(jí)人民政府，其他主體無權(quán)作出房屋征收補(bǔ)償決定。（二）應(yīng)當(dāng)作出房屋征收補(bǔ)償決定的情形1.房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的。2.被征收房屋所有權(quán)人不明確的。3.被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，申請(qǐng)復(fù)核及鑒定后，對(duì)補(bǔ)償仍有異議的。六、房屋征收補(bǔ)償決定（一）作出房屋征收補(bǔ)償決定的主體六、房屋征收補(bǔ)償決定（三）房屋征收補(bǔ)償決定的內(nèi)容1.除了補(bǔ)償協(xié)議包括的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)包括：作出補(bǔ)償決定的原因、法律依據(jù)及不服補(bǔ)償決定的救濟(jì)途徑等內(nèi)容:2.被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)；直接向人民法院提起訴訟的，六個(gè)月內(nèi)提出；不服復(fù)議決定的，十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。（四）房屋征收補(bǔ)償決定如何確定補(bǔ)償方式？是貨幣補(bǔ)償還是房屋調(diào)換（五）公告（不少于30日）六、房屋征收補(bǔ)償決定（三）房屋征收補(bǔ)償決定的內(nèi)容七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（一）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的主體根據(jù)《征收條例》第二十八條之規(guī)定，有權(quán)申請(qǐng)的主體是作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府，房屋征收部門等無權(quán)提出。（二）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件1.補(bǔ)償已經(jīng)到位2.被征收人在法定期間內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或不提起行政訴訟3.被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷，且沒有法定理由4.已經(jīng)通過社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（一）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的主體七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（三）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)提供的材料1.附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料；2.征收補(bǔ)償決定及相關(guān)證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件；3.征收補(bǔ)償決定送達(dá)憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關(guān)系人的意見；4.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估材料；5.申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的房屋情況；6.被執(zhí)行人的姓名或者名稱、住所及與強(qiáng)制執(zhí)行相關(guān)的財(cái)產(chǎn)狀況等具體情況；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。（最高人民法院《關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定若干問題的規(guī)定》）七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（三）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)提供的材七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（四）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期間根據(jù)《行政強(qiáng)制法》的規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行房屋征收補(bǔ)償決定，需等被征收人提出行政救濟(jì)期限屆滿之日（六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)；直接向人民法院提起訴訟的，六個(gè)月內(nèi)提出；不服復(fù)議決定的，十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。）起3個(gè)月內(nèi)提出，否則人民法院將不予受理。此三個(gè)月為除斥期間，不存在中止、中斷、延長一說。逾期申請(qǐng)的，除有正當(dāng)理由外，人民法院將不予受理。（五）強(qiáng)制執(zhí)行前的催告程序《行政強(qiáng)制法》第五十四條規(guī)定行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)催告當(dāng)事人履行義務(wù)。催告書送達(dá)十日后當(dāng)事人仍不履行的，可以向所在地有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（四）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期間七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（六）強(qiáng)制執(zhí)行的管轄《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》第一條規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行征收補(bǔ)償決定案件，由房屋所在地基層人民法院管轄，高級(jí)人民法院可以根據(jù)本地實(shí)際情況決定管轄法院。（七）強(qiáng)制執(zhí)行的方式一般采用“裁、執(zhí)”分離，也可由人民法院“裁、執(zhí)”合并。最高人民法院《關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定若干問題的規(guī)定》第九條人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，一般由作出征收補(bǔ)償決定的市、縣級(jí)人民政府組織實(shí)施，也可以由人民法院執(zhí)行。

七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（六）強(qiáng)制執(zhí)行的管轄七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（八）實(shí)務(wù)中的問題房屋征收補(bǔ)償協(xié)議能否作為強(qiáng)制執(zhí)行的對(duì)象？簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，拒絕接受補(bǔ)償，也不搬遷；簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，接受了補(bǔ)償，拒不搬遷。七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（八）實(shí)務(wù)中的問題第六節(jié)法律責(zé)任第六節(jié)法律責(zé)任一、市、縣級(jí)人民政府、房屋征收部門及房屋征收實(shí)施單位在房屋征收中的法律責(zé)任一、市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門工作人員不作為或?yàn)E用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的法律責(zé)任1、行政責(zé)任首先是由上級(jí)人民政府或本級(jí)人民政府責(zé)令改正、并通報(bào)批評(píng)。直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，還應(yīng)收到行政處分。2、刑事責(zé)任《刑法》第三百九十七條規(guī)定了國家機(jī)關(guān)工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守或徇私舞弊致使公共財(cái)產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失的，將要收到刑法處罰。一、市、縣級(jí)人民政府、房屋征收部門及房屋征收實(shí)施單位在房屋征一、市、縣級(jí)人民政府、房屋征收部門及房屋征收實(shí)施單位在房屋征收中的法律責(zé)任（二）暴力拆遷的法律責(zé)任《征收條例》明令禁止行政強(qiáng)拆，同時(shí)其三十一條：“采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰?！睆拇藯l規(guī)定來看，暴力拆遷可能要承擔(dān)的法律責(zé)任包括國家賠償責(zé)任、刑事責(zé)任、行政處分、治安管理處罰等。一、市、縣級(jí)人民政府、房屋征收部門及房屋征收實(shí)施單位在房屋征二、被征收人的法律責(zé)任根據(jù)《征收條例》第三十二條：“采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。”《征收條例》在明確了政府工作人員違法行為及暴力逼遷應(yīng)擔(dān)的法律責(zé)任的同時(shí)，也對(duì)被征收人采取暴力、威脅等方法阻礙房屋征收與補(bǔ)償工作的法律責(zé)任也進(jìn)行了明確。然而實(shí)踐中，為了防止此條規(guī)定淪為政府相關(guān)部門進(jìn)行強(qiáng)制逼遷的手段，必須對(duì)此條規(guī)定從嚴(yán)把握，嚴(yán)格使用。二、被征收人的法律責(zé)任根據(jù)《征收條例》第三十二條：“采取暴力三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)師的法律責(zé)任《征收條例》第三十四條規(guī)定了房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的行政責(zé)任，若涉嫌構(gòu)成犯罪的還應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任。三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)師的法律責(zé)任《征收條例》第完畢，謝謝！國有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)課件國有土地上房屋

征收與補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)----林麗律師云南劉胡樂律師事務(wù)所副主任昆明市律師協(xié)會(huì)副會(huì)長云南省優(yōu)秀律師昆明市優(yōu)秀律師國有土地上房屋

征收與補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)----林麗律師第一節(jié)立法背景

2001年國務(wù)院頒布實(shí)施了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，施行10年中對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。但是，因拆遷而引起的矛盾沖突，甚至引發(fā)的一系列惡性事件仍時(shí)有發(fā)生。其間，2004年《憲法》的修訂以及2007年《物權(quán)法》的出臺(tái)，都體現(xiàn)了國家對(duì)公民合法權(quán)益的保護(hù)在不斷提升和完善。2007年《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行了修訂，人權(quán)保障和私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的觀念已深入人心。2001年制定的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與上位法的沖突越來越明顯，其種種弊端飽受詬病，修訂已成必然之勢(shì)。

在此背景下，國務(wù)院法制辦會(huì)同相關(guān)部門經(jīng)過三年多的反復(fù)調(diào)研，40多次召開座談會(huì)，并兩度公開征求社會(huì)各界意見，終于，承載著億萬國人希望的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月21日頒布實(shí)施。至此，針對(duì)房屋拆遷和補(bǔ)償問題的一套全新的法律規(guī)則和規(guī)范框架以及一種全新的制度格局誕生了。第一節(jié)立法背景2001年國務(wù)院頒布實(shí)施地方立法目前23個(gè)省、5個(gè)自治區(qū)中有17個(gè)制定4個(gè)直轄市中【天津】未制定28個(gè)省會(huì)城市中有【貴陽、拉薩、呼和浩特】未制定《云南省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》2015年3月1日《昆明市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償指導(dǎo)意見》2015年6月19日地方立法第二節(jié)房屋征收與補(bǔ)償?shù)男姓茌牸皩?shí)施單位第二節(jié)房屋征收與補(bǔ)償?shù)男姓茌牸皩?shí)施單位一、房屋征收與補(bǔ)償工作主體

市、縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。云南：縣（市、區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作；州（市）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域重大建設(shè)項(xiàng)目或者跨行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目的房屋征收與補(bǔ)償工作。一、房屋征收與補(bǔ)償工作主體

市、縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房

二、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施主體

(一)市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本級(jí)行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。(二)市、縣人民政府對(duì)房屋征收部門的確定1.能否選擇行政機(jī)關(guān)以外的組織作為房屋征收部門我省無明確規(guī)定各地規(guī)定：房屋征收部門與實(shí)施單位.xls2.我省實(shí)踐：**區(qū)城市更新改造局（原**區(qū)舊城改造和拆遷局）、

二、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施主體

(一)市、縣級(jí)人民政府確定三、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施單位

(一)房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。此種委托屬于行政委托有別于民事委托。委托范圍內(nèi)產(chǎn)生的法律后果由房屋征收部門承擔(dān)。超越委托職權(quán)范圍實(shí)施的行為，由實(shí)施者自行承擔(dān)。云南：房屋征收部門委托房屋征收實(shí)施單位實(shí)施征收工作，應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托范圍、權(quán)限、期限、經(jīng)費(fèi)以及其他相關(guān)內(nèi)容。三、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施單位

(一)房屋征收部門可以委托房三、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施單位

(二)房屋征收部門可以委托的房屋征收實(shí)施部門1.房屋征收實(shí)施部門是否可以委托營利單位各地規(guī)定房屋征收部門與實(shí)施單位.xls2.我省無明確規(guī)定3.我省實(shí)踐：昆明市**區(qū)建設(shè)投資有限公司（組織實(shí)施機(jī)構(gòu)：**區(qū)原**片區(qū)舊城改建房屋征收工作指揮部

）三、房屋征收與補(bǔ)償組織實(shí)施單位

(二)房屋征收部門可以委托的55第三節(jié)房屋征收決定第三節(jié)房屋征收決定一、征收目的

(一)公共利益的范圍《征收條例》第八條采用列舉加概括的方式對(duì)公共利益作出了界定。（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。一、征收目的

(一)公共利益的范圍一、征收目的

(二)《征收條例》對(duì)公共目的審查批準(zhǔn)的規(guī)制應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。云南：保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建，應(yīng)對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行說明。一、征收目的

一、征收目的

(三)實(shí)務(wù)中的問題1.保障性安居工程的范圍（國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見）：廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房棚戶區(qū)（危舊房）改造項(xiàng)目、農(nóng)村危房改造工程一、征收目的

一、征收目的

(三)實(shí)務(wù)中的問題2.舊城區(qū)改建地界定與把握A.對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；B.危房：《城市房屋危險(xiǎn)管理規(guī)定》明確危房系指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。C.何為集中？（北京：三、四、五類占70%或四、五類占50%）D.何為基礎(chǔ)設(shè)施落后？云南：舊城區(qū)改建應(yīng)經(jīng)90%以上被征收人同意一、征收目的

一、征收目的(三)實(shí)務(wù)中的問題3.舊城區(qū)改建的特殊要求（1）聽證A.聽證程序僅適用于因舊城區(qū)改建征收房屋的征收補(bǔ)償方案制訂過程中；B.多數(shù)被征收人認(rèn)為征收方案不符合《征收條例》的規(guī)定。何為多數(shù)？被征收人數(shù)以何確定？（2）云南：房屋征收決定公告后，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議；在簽約期限內(nèi)；簽訂達(dá)80%，生效；未達(dá)80%，征收決定暫緩執(zhí)行。A.戶數(shù)（昆明：戶數(shù)）？房屋產(chǎn)權(quán)證數(shù)？一、征收目的一、征收目的(三)實(shí)務(wù)中的問題3.舊城區(qū)改建的特殊要求（3）舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)提供改建地段或就近地段的房屋。一、征收目的二、房屋征收決定的作出（一）作出決定征收部門擬定征收補(bǔ)償方案（報(bào)市、縣級(jí)人民政府）組織論證并公開征求意見（征求意見不少于30日）公布征求意見及修改情況（舊城改造視須召開聽證會(huì)并修改方案）征收房屋調(diào)查登記補(bǔ)償費(fèi)用足額專存社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作出征收決定并公告二、房屋征收決定的作出（一）作出決定征收部門擬定征收補(bǔ)償方案三、征收補(bǔ)償方案云南：征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：房屋征收的目的；符合公共目的、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃的審批文件；房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位；房屋征收范圍、規(guī)模、期限；被征收房屋類型、用途、性質(zhì)和建筑面積的認(rèn)定辦法；房屋征收補(bǔ)償方式；征收補(bǔ)助或者獎(jiǎng)勵(lì)條件和標(biāo)準(zhǔn)；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、戶型和選房方法；房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定方式（在規(guī)定期限內(nèi)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成，少數(shù)服從多數(shù)投票或搖號(hào)、抽簽等）；其他。三、征收補(bǔ)償方案云南：征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：四、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（一）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的作出1.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)容（云南：合法性、合理性、可行性、安全性、風(fēng)險(xiǎn)化解措施、應(yīng)急處置預(yù)案）征收項(xiàng)目是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定；征收項(xiàng)目是否經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的可行性論證；征收項(xiàng)目的補(bǔ)償資金、安置房源的籌措情況；征收項(xiàng)目對(duì)群眾利益和生產(chǎn)生活產(chǎn)生的影響以及可能引發(fā)的矛盾沖突，是否有相應(yīng)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范、化解措施和預(yù)案。是否存在其他可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的問題。四、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（一）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的作出四、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（二）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的作出2.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方式收集文件資料、問卷調(diào)查、民意測(cè)評(píng)、座談會(huì)、論證會(huì)等方式征求被征收人、有關(guān)單位多方意見；組織維穩(wěn)、信訪、財(cái)政、法制、城管執(zhí)法、社區(qū)以及相關(guān)專家討論、論證；會(huì)同發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃、環(huán)保形成初步結(jié)論。3.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)論云南：州（市）、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等級(jí)作出可以實(shí)施，暫緩實(shí)施，不予實(shí)施。四、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（二）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的作出五、征收決定的內(nèi)容云南：征收決定應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：房屋征收范圍；房屋征收主體、房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位及電話；房屋征收實(shí)施時(shí)間；補(bǔ)償協(xié)議簽約期限；房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回；投訴、舉報(bào)、監(jiān)督部門及電話；其他。五、征收決定的內(nèi)容云南：征收決定應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：六、征收決定公告（一）征收決定公告1.應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告；2.公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)：被征收人對(duì)征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)；直接向人民法院提起訴訟的，六個(gè)月內(nèi)提出；不服復(fù)議決定的，十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。3.云南：應(yīng)當(dāng)同時(shí)公告當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件、房源、申請(qǐng)方式等信息。六、征收決定公告（一）征收決定公告六、征收決定公告（二）發(fā)生行政復(fù)議、行政訴訟的，征收決定是否停止執(zhí)行：《行政復(fù)議法》“行政復(fù)議期間具體行政行為不停止執(zhí)行；但是，有下列情形之一的，可以停止執(zhí)行：

（一）被申請(qǐng)人認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；（二）行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；（三）申請(qǐng)人申請(qǐng)停止執(zhí)行，行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為其要求合理，決定停止執(zhí)行的；（四）法律規(guī)定停止執(zhí)行的?！薄缎姓V訟法》“訴訟期間，不停止行政行為的執(zhí)行。但有下列情形之一的，裁定停止執(zhí)行：（一）被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；（二）原告或者利害關(guān)系人申請(qǐng)停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該行政行為的執(zhí)行會(huì)造成難以彌補(bǔ)的損失，并且停止執(zhí)行不損害國家利益、社會(huì)公共利益的；（三）人民法院認(rèn)為該行政行為的執(zhí)行會(huì)給國家利益、社會(huì)公共利益造成重大損害的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。六、征收決定公告（二）發(fā)生行政復(fù)議、行政訴訟的，征收決定是否第四節(jié)房屋征收補(bǔ)償?shù)谒墓?jié)房屋征收補(bǔ)償

一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

（一）征收補(bǔ)償?shù)姆秶?.《征收條例》第十七條規(guī)定了房屋征收的補(bǔ)償范圍，包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償三個(gè)方面。另外還規(guī)定了市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。（1）被征收房屋的價(jià)值：云南：被征收房屋、占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的價(jià)值、房屋裝飾裝修。（2）搬遷費(fèi)：（昆明：住宅貨幣補(bǔ)償?shù)?000元每戶，產(chǎn)權(quán)調(diào)換或兩結(jié)合的3000元每戶；機(jī)器設(shè)備、物資協(xié)商，不成評(píng)估。）（3）臨時(shí)安置費(fèi)：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，交付前，應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置費(fèi)或提供周轉(zhuǎn)用房。云南：未按協(xié)議約定期限交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，自逾期起至交付3個(gè)月止，臨時(shí)安置費(fèi)按2倍計(jì)發(fā)。（昆明：住宅由政府參照同片區(qū)同類型房屋市場(chǎng)租賃價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證所載低于55平方米按55平方米計(jì)發(fā)；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌?個(gè)月計(jì)發(fā)一次性支付。）

一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

（一）征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

（一）征收補(bǔ)償?shù)姆秶?）停產(chǎn)停業(yè)損失：由省、自治區(qū)、直轄市制定。云南：A.直接效益損失。直接效益損失，前3年平均效益（不滿3年按實(shí)際年限）結(jié)合納稅、會(huì)計(jì)核算等;B.非住宅房屋（擅自將住宅改為經(jīng)營性用戶的，不予補(bǔ)償），合法建筑，持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證；

C.商業(yè)、服務(wù)行業(yè)不低于3個(gè)月，工業(yè)生產(chǎn)行業(yè)不低于6個(gè)月。D.雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成可委托評(píng)估。（昆明：貨幣補(bǔ)償?shù)纳虡I(yè)、服務(wù)行業(yè)按3個(gè)月計(jì)，工業(yè)生產(chǎn)行業(yè)按6個(gè)月計(jì)；征收公告前持續(xù)生產(chǎn)、因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失。）（5）補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)：（昆明：搬遷獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)段簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議并完成搬遷交付的住宅，給予不同時(shí)段的戶獎(jiǎng)，每戶不超3萬，給予面積獎(jiǎng)，每平米不超300元；非住宅按評(píng)估價(jià)值4%搬遷獎(jiǎng)勵(lì)（無面積獎(jiǎng)）。不超5000元/戶特困補(bǔ)助。）

一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

（一）征收補(bǔ)償?shù)姆秶?、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶ǘ┎挥柩a(bǔ)償?shù)姆秶?.違法建筑作出房屋征收決定前，市、縣人民政府組織對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的不予補(bǔ)償。2.《征收條例》第十六條第一款：房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。（第二款：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。）其它不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為：如裝飾、裝修昆明：不得在房屋征收范圍內(nèi)改變土地用途；國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、登記發(fā)證；以被征收房屋為注冊(cè)地址辦理工商注冊(cè)登記手續(xù)；房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押；已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢房屋的續(xù)建。一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶ǘ┎挥柩a(bǔ)償?shù)姆秶?、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶ㄈ┕挤謶粞a(bǔ)償情況（四）公布審計(jì)結(jié)果一、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞剑ㄒ唬┓课菡魇昭a(bǔ)償?shù)姆绞截泿叛a(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換（二）實(shí)務(wù)中的問題1.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)在被征收人2.被征收人有權(quán)選擇貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的補(bǔ)償方式3.優(yōu)先給予住房保障的條件二、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞剑ㄒ唬┓课菡魇昭a(bǔ)償?shù)姆绞蕉?、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞剑ǘ?shí)務(wù)中的問題4.云南：被征收房屋為單位產(chǎn)權(quán)，承租人與被征收人未解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式保障承租人的房屋使用權(quán)。5.云南：被征收房屋為政府公房，承租人可以繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。二、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞饺⒈徽魇辗课輧r(jià)值的評(píng)估（一）評(píng)估原則：1.對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。2.對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定1.協(xié)商（在規(guī)定時(shí)間內(nèi)）2.少數(shù)服從多數(shù)投票決定（對(duì)多數(shù)的認(rèn)定）3.搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式三、被征收房屋價(jià)值的評(píng)估（一）評(píng)估原則：三、被征收房屋價(jià)值的評(píng)估（三）云南：公告評(píng)估機(jī)構(gòu)（四）房屋征收部門與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托協(xié)議（五）公示初步評(píng)估結(jié)果（云南：不少于5日）（六）10日內(nèi)被征收人或房屋征收部門有異議的向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核（應(yīng)當(dāng)10日內(nèi)復(fù)核，云南：復(fù)核不收取費(fèi)用）（七）被征收人或房屋征收部門對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，向房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定（八）被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，作出補(bǔ)償決定。

三、被征收房屋價(jià)值的評(píng)估（三）云南：公告評(píng)估機(jī)構(gòu)四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（一）簽訂補(bǔ)償協(xié)議的主體1.根據(jù)《征收條例》第二十五條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)簽訂補(bǔ)償協(xié)議。2.被補(bǔ)償人--房屋產(chǎn)權(quán)人四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（一）簽訂補(bǔ)償協(xié)議的主體四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（二）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的法律性質(zhì)行政協(xié)議：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：行政機(jī)關(guān)為實(shí)現(xiàn)公共利益或者行政管理目標(biāo)，在法定職責(zé)范圍內(nèi)，與公民、法人或者其他組織協(xié)商訂立的具有行政法上權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的協(xié)議，屬于行政訴訟法第十二條第一款第十一項(xiàng)規(guī)定的行政協(xié)議。四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（二）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的法律性質(zhì)80四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（三）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議糾紛解決途徑

1.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十一條第二款規(guī)定：公民、法人或者其他組織就下列行政協(xié)議提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：

土地、房屋等征收征用補(bǔ)償協(xié)議；

2.訴訟時(shí)效(《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十二條規(guī)定)：A.公民、法人或者其他組織對(duì)行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行協(xié)議提起訴訟的，參照民事法律規(guī)范關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定；B.對(duì)行政機(jī)關(guān)單方變更、解除協(xié)議等行為提起訴訟的，適用行政訴訟法及其司法解釋關(guān)于起訴期限的規(guī)定。四、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（三）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議糾紛解決途徑六、房屋征收補(bǔ)償決定（一）作出房屋征收補(bǔ)償決定的主體按照《征收條例》所設(shè)定，作出征收補(bǔ)償決定的主體是作為征收人的市、縣級(jí)人民政府，其他主體無權(quán)作出房屋征收補(bǔ)償決定。（二）應(yīng)當(dāng)作出房屋征收補(bǔ)償決定的情形1.房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的。2.被征收房屋所有權(quán)人不明確的。3.被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，申請(qǐng)復(fù)核及鑒定后，對(duì)補(bǔ)償仍有異議的。六、房屋征收補(bǔ)償決定（一）作出房屋征收補(bǔ)償決定的主體六、房屋征收補(bǔ)償決定（三）房屋征收補(bǔ)償決定的內(nèi)容1.除了補(bǔ)償協(xié)議包括的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)包括：作出補(bǔ)償決定的原因、法律依據(jù)及不服補(bǔ)償決定的救濟(jì)途徑等內(nèi)容:2.被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)；直接向人民法院提起訴訟的，六個(gè)月內(nèi)提出；不服復(fù)議決定的，十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。（四）房屋征收補(bǔ)償決定如何確定補(bǔ)償方式？是貨幣補(bǔ)償還是房屋調(diào)換（五）公告（不少于30日）六、房屋征收補(bǔ)償決定（三）房屋征收補(bǔ)償決定的內(nèi)容七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行（一）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的主體根據(jù)《征收條例》第二十八條之規(guī)定，有權(quán)申請(qǐng)的主體是作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府，房屋征收部門等無權(quán)提出。（二）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件1.補(bǔ)償已經(jīng)到位2.被征收人在法定期間內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或不提起行政訴訟3.被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷，且沒有法定理由4.已經(jīng)通過社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估七、房屋征收補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)