（財務(wù)分析）房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)測評估分析

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)測評估分析精品文檔放心下載感謝閱讀等特點。再加上它的發(fā)展深受宏觀環(huán)境的制約，如國家的政策導(dǎo)向、感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載意義。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載行財務(wù)風(fēng)險防范提供新的參考。目錄一緒論11.1研究背景11.2研究意義11.3文獻綜述11.4研究方法4二房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述62.1企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本理論62.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點62.3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分類62.4房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)7三房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)籌資風(fēng)險評估9感謝閱讀3.1公司的籌資現(xiàn)狀93.2籌資成本的計算103.3財務(wù)杠桿分析123.4房地產(chǎn)上市公司后十名的公司籌資風(fēng)險成因分析13謝謝閱讀3.5房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房產(chǎn)籌資風(fēng)險控制13感謝閱讀四房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估15謝謝閱讀4.1公司經(jīng)營現(xiàn)狀154.2公司的財務(wù)指標(biāo)分析154.2.1償債能力分析154.2.2盈利能力分析164.3投資風(fēng)險的控制17五房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營風(fēng)險評估19感謝閱讀5.1項目概述195.2經(jīng)營不確定性分析195.2.1盈虧平衡分析195.2.2敏感性分析205.3房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險控制22感謝閱讀結(jié)論24致謝25參考文獻261緒論1.1研究背景精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載產(chǎn)的發(fā)展對擴大就業(yè)、穩(wěn)定社會也具有積極的意義精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀制定決策時只是憑主觀經(jīng)驗對風(fēng)險進行判斷，缺乏科學(xué)的依據(jù)。感謝閱讀因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對風(fēng)險的控制和管理，在投資決策前一謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀可能減少房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)的生存能力和競爭能力。謝謝閱讀1.2研究意義,謝謝閱讀本文的研究探討主要有以下現(xiàn)實意義：1、有利于保證它在技術(shù)上的可行性、經(jīng)濟上的合理性、經(jīng)濟效精品文檔放心下載益的顯著性、風(fēng)險的可控性。2,提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和感謝閱讀促進城市土地的合理使用,使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和不斷完善。感謝閱讀3、通過提出對財務(wù)風(fēng)險的進行預(yù)警管理，以提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)感謝閱讀對財務(wù)風(fēng)險的能力，加強企業(yè)在激烈競爭中的生存能力和盈利能力。精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀1.3文獻綜述1.3.1國外研究現(xiàn)狀1966年，Beave率先提出了單變量分析法。Beaver選擇了79對感謝閱讀公司組成樣本，分別檢驗了反映公司不同財務(wù)特征的6組30個變量謝謝閱讀在公司破產(chǎn)前1-5精品文檔放心下載流/負(fù)債和凈利潤/總資產(chǎn)。1968年，Altman首次運用多變量分析技術(shù)對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行謝謝閱讀感謝閱讀個方面選用了221946-1965年間33謝謝閱讀家破產(chǎn)制造企業(yè)和33家非破產(chǎn)配對企業(yè)的研究分析，根據(jù)誤判率最謝謝閱讀小的原則，構(gòu)建了Z-Score模型。Altma要求預(yù)警變量符合嚴(yán)格的聯(lián)合正態(tài)分布，而現(xiàn)實經(jīng)濟生活感謝閱讀中大多數(shù)企業(yè)的財務(wù)比率無法滿足這一要求。為克服這一缺陷，以謝謝閱讀ohlson為代表的一些研究學(xué)者提出采用邏輯回歸判別方法來提高財謝謝閱讀務(wù)危機的預(yù)警能力。他在選用1970-1976年間的105家破產(chǎn)公司和感謝閱讀2058家非破產(chǎn)公司為樣本，運用Logistic建立了預(yù)測模型，并分析感謝閱讀謝謝閱讀4個因素與企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的概率聯(lián)系感謝閱讀緊密。coats和Fant利用BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論建立財務(wù)預(yù)警精品文檔放心下載模型，利用Altman的Z值模型中的5個財務(wù)比率建立模型，以1971精品文檔放心下載至1990年間94間失敗公司與188家正常公司為樣本進行判別分析，感謝閱讀其研究結(jié)果表明，Z值模型對破產(chǎn)的當(dāng)年具有很好的判斷效果，但是精品文檔放心下載感謝閱讀2000Charit和Trigergis使用期權(quán)定價模型研究了1983年精品文檔放心下載到1994年中139對美國企業(yè)。期權(quán)定價模型表明某家公司破產(chǎn)的概精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀差等期權(quán)變量在預(yù)測破產(chǎn)方面的作用顯著。1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀近年來我國逐步開始了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估和預(yù)警的研究。1986年，吳世農(nóng)、黃世忠在《中國經(jīng)濟問題》發(fā)表了一篇文章，謝謝閱讀首次介紹了企業(yè)破產(chǎn)的分析指標(biāo)和預(yù)測模型。陳靜在1999年利用1998年的27家ST公司和27家非ST公司，感謝閱讀使用了1995至1997感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀6謝謝閱讀被ST處理的前三年能較好地預(yù)測ST公司的財務(wù)困境。感謝閱讀2001感謝閱讀Z值謝謝閱讀范圍，用到的指標(biāo)處理方法主要是聚類分析和判別分析。感謝閱讀70家處于財務(wù)困境的公司和70家非財務(wù)困境的公司為樣本，綜合運感謝閱讀5年內(nèi)這些公司精品文檔放心下載每年21個財務(wù)指標(biāo)的差異，最后確定了6個預(yù)測指標(biāo)，即盈利增長感謝閱讀精品文檔放心下載與總資產(chǎn)比率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，作為多元判定分析的變量，應(yīng)用了精品文檔放心下載Fisher感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀最低，僅為6.47%。楊保安等也在2001年針對判別分析方法在構(gòu)建財務(wù)危機判別模精品文檔放心下載感謝閱讀4感謝閱讀償債能力比率、長期償債能力比率，利用原始30個樣本作為學(xué)習(xí)樣謝謝閱讀精品文檔放心下載具有一定的可行性。120謝謝閱讀感謝閱讀營業(yè)務(wù)鮮明程度、公司增長能力等6個方面，選取了15個備選財務(wù)謝謝閱讀T感謝閱讀謝謝閱讀下來的1060家公司作精品文檔放心下載為檢驗樣本建立了財務(wù)危機預(yù)警模型。2005年，譚久均畢業(yè)設(shè)計網(wǎng)站http://www.biyezuopin.cc指出謝謝閱讀A股上感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載有限。2006感謝閱讀精品文檔放心下載于公司陷入財務(wù)困境也有重要的影響。2008精品文檔放心下載2010謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀究。1.3.3國內(nèi)外研究評述精品文檔放心下載精品文檔放心下載方法和措施做出理性歸納和總結(jié)，揭示財務(wù)風(fēng)險形成和變化的機理，感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀科相比，財務(wù)風(fēng)險管理還只是一門十分年輕的學(xué)科。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀已成為一個亟待解決的問題。1.4研究方法本文從整體上對房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)感謝閱讀風(fēng)險進行分析和評價，主要采用了以下幾種研究方法：1.感謝閱讀謝謝閱讀有關(guān)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的理論知識。2.感謝閱讀精品文檔放心下載市公司后十名的公司當(dāng)前所面臨的財務(wù)風(fēng)險。3.感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載務(wù)風(fēng)險，并提出了相應(yīng)的控制措施。4.精品文檔放心下載公司地產(chǎn)為例，對該公司的財務(wù)風(fēng)險管理與防范的研究。1.5研究內(nèi)容與框架1.5.1基本內(nèi)容謝謝閱讀及文獻綜述，根據(jù)本文的研究目的提出本文的研究思路與結(jié)構(gòu)安排。謝謝閱讀感謝閱讀別和表現(xiàn)進行闡述，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點。感謝閱讀房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)2009和2010年資產(chǎn)負(fù)債表為基精品文檔放心下載謝謝閱讀控制房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)投資風(fēng)險的策略。謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀房地產(chǎn)籌資風(fēng)險控制的策略。謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險控制的策略。2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述2.1企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本理論精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀險也稱籌資風(fēng)險或融資風(fēng)險，是指企業(yè)由于舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的風(fēng)險，謝謝閱讀也就是因財務(wù)杠桿的作用而由普通股股東承擔(dān)的附加風(fēng)險。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀潤等都可能產(chǎn)生風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化而致使謝謝閱讀企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。2.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(1)客觀性感謝閱讀發(fā)企業(yè)都面臨著一定的財務(wù)風(fēng)險，想完全消除是不可能的。感謝閱讀(2)不確定性精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀特性。(3)可分散轉(zhuǎn)移性精品文檔放心下載精品文檔放心下載所在。雖然財務(wù)風(fēng)險是無法避免的，但可以通過防范和控制來分散、謝謝閱讀謝謝閱讀采取一定的方法和手段，來分散和轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險，避免或減少損失。謝謝閱讀(4)可預(yù)測決策性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進行的，財務(wù)管理者可以通過財務(wù)技術(shù)，感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險降至最低點。2.3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分類感謝閱讀從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點分析,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要由來精品文檔放心下載源于以下幾方面：(1)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險是指房地產(chǎn)項目為了取得財務(wù)杠桿利益而大規(guī)模舉債,加重了到謝謝閱讀期還本付息的負(fù)擔(dān),潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，從而導(dǎo)感謝閱讀謝謝閱讀的使用成本，容易引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。(2)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險謝謝閱讀最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)市場的特殊性,前期投精品文檔放心下載入成本較高,投資活動是房地產(chǎn)企業(yè)活動的主旋律。恰在此時，項目謝謝閱讀投資的盲目性、隨意性容易引發(fā)潛在的投資風(fēng)險。(3)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤,造成實際經(jīng)營結(jié)果偏精品文檔放心下載精品文檔放心下載營風(fēng)險,如管理水平較低,資金回籠困難和收益分配不當(dāng)?shù)葐栴},都將感謝閱讀使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。2.4房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)2.4.1籌資風(fēng)險的表現(xiàn)(1)資產(chǎn)負(fù)債率高，后續(xù)資金不足，而再融資能力低下。房地產(chǎn)感謝閱讀精品文檔放心下載產(chǎn)負(fù)債率都超過60%，這就意味著企業(yè)必須承受著更高的財務(wù)杠桿，謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀(2)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，不能如期償還債務(wù)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在籌謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀可能會難以籌措到足夠的現(xiàn)金來償短期借款。2.4.2投資風(fēng)險的表現(xiàn)(1)投資決策失誤。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前沒有對所開發(fā)的項目從精品文檔放心下載精品文檔放心下載沒有確立合理的目標(biāo)利潤以及對各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工感謝閱讀謝謝閱讀行性分析和投資項目實施后的監(jiān)控。(2)深受宏觀政策影響。房地產(chǎn)業(yè)是政府宏觀調(diào)控的重點，在當(dāng)精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀難度進一步增加，對房地產(chǎn)項目投資影響較大。2.4.3經(jīng)營風(fēng)險的表現(xiàn)(1)經(jīng)營各部門協(xié)調(diào)能力不強。在經(jīng)營環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)經(jīng)營包括謝謝閱讀感謝閱讀相關(guān)部門和環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，都將導(dǎo)致項目工期延長、精品文檔放心下載成本費用增加、預(yù)期收益大幅降低。(2)謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，精品文檔放心下載影響了企業(yè)預(yù)期收益。3房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)籌資風(fēng)險評估房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)發(fā)展有限公司是以房地產(chǎn)上謝謝閱讀市公司后十名的公司服裝集團股份有限公司為主成立的股份有限公感謝閱讀司，具有國家二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于2006年，注冊資謝謝閱讀金50005292感謝閱讀家分公司及1家策劃營銷公司。自成立以來，公司投資的項目有“房地謝謝閱讀產(chǎn)、“房地產(chǎn)上市公司后十名的公司生活廣場“金飛達名郡”等謝謝閱讀“博園嵐郡及多個安居工程的開發(fā)和感謝閱讀建設(shè)。3.1公司的籌資現(xiàn)狀精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀的下一個籌資方案如下：總投資為11800謝謝閱讀(10年期，利率8%)600萬元，發(fā)行債券(5年，利率9%)1000萬元，精品文檔放心下載(股利7%)50050002600謝謝閱讀萬元，共籌集資金9700萬元，該項目資產(chǎn)負(fù)債表及相應(yīng)的補充資料感謝閱讀見(表3-1，表3-2)：表3-1項目資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元資產(chǎn)金額負(fù)債金額流動資產(chǎn)流動負(fù)債現(xiàn)金1860應(yīng)付賬款1265應(yīng)收賬款740應(yīng)付銀行貸款500存量商品房6270應(yīng)付稅費80預(yù)付費用2800應(yīng)付到期長期債務(wù)135流動資產(chǎn)合計11670應(yīng)收股利120流動負(fù)債合計2100銀行借款(10年，8%)600債券(面值1000萬元，5年，9%)1000謝謝閱讀固定資產(chǎn)合計130負(fù)債合計3700股東權(quán)益優(yōu)先股(面值100元，7%)500普通股(面值10元)5000留存收益2600股東權(quán)益總計8100資產(chǎn)總計11800負(fù)債與股東權(quán)益總計11800謝謝閱讀表3-2項目財務(wù)補充資料內(nèi)容金額或數(shù)量普通股：發(fā)行費率3.0%每股收益1.0元/股每股現(xiàn)行市場價10元/股每股股息0.75元/股股息預(yù)期增長率5.5%優(yōu)先股：發(fā)行費率3.0%每股股息7元/股每股現(xiàn)行市場價75.2元/股金融債券：籌資費率1.5%現(xiàn)行市場價997.5萬元公司所得稅率25%個人所得稅率20%相稱活期存款余額未清償貸款20%最低活期存款余額100萬元稅前利潤額700萬元債務(wù)總額9700萬元現(xiàn)行市場價11300.5萬元3.2籌資成本的計算精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀達到控制的目的?；I資成本在更多時候采用相對數(shù)，即籌資成本率，公式見式謝謝閱讀(3-1)：nC0=∑Ct/(1+k)t式(3-1)t=1式中，C0——第1年初籌集資金時的凈所得現(xiàn)值Ct——第t年末房地產(chǎn)投資者的付款n——房地產(chǎn)籌資者從收到資金到最后一次向資金所有者付款持續(xù)的精品文檔放心下載年數(shù)k——籌資成本率(1)銀行貸款資金成本率K1借款總額：L=600萬元年支付利息額：I=600×8%=48萬元所得稅率：r=25%抵減金額率：R=20%所以K1=48×(1—0.25)/［600×(1—0.20)］謝謝閱讀=7.5%(2)債券的資金成本K2年利息支付額：I=1000×9%=90債券發(fā)行總額L=1000萬元，現(xiàn)行市場價997.5萬元謝謝閱讀所得稅率：25%抵減金額率：1.5%(籌資費用率)K2=90×(1—0.25)/［997.5×(1—0.015)］感謝閱讀=6.9%(3)優(yōu)先股資金成本率K3年股利支出額：500×7%=35萬元優(yōu)先股發(fā)行總額：500萬元現(xiàn)行市場價：75.2×500/100=376萬元抵減金額率：3%K3=35/［376×(1—0.03)］=9.6%(4)普通股資金成本率K4預(yù)期年股利支出額：5000/10×0.75=375萬元感謝閱讀普通年股利支出額：10×5000/10=5000萬元感謝閱讀抵減金額率：3%預(yù)期股利增長率：5.5%K4=375/［5000×(1—0.03)］+5.5%謝謝閱讀=13.2%(5)留存收益資金成本率K5最近一期股息利率：0.75/10=75%普通股現(xiàn)行市價：5000萬元抵減金額率：3%預(yù)期股息增長率：5.5%個人所得稅率：20%K5=［0.075/5000×(1—0.03)+5.5%］×(1—0.2)感謝閱讀=4.4%(6)綜合資金成本率nK=∑WiRii=1W1=600/11300.5=0.0531W2=997.5/11300.5=0.08827W3=376/11300.5=0.03327W4=5000/11300.5=0.44246W5=2600/11300.5=0.23008因此，該項目籌資方案綜合資金成本率：K=0.0531×7.5%+0.08827×6.9%+0.03327×9.6%+0.44246×感謝閱讀13.2%+0.23008×4.4%=8.18%3.3財務(wù)杠桿分析精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀現(xiàn)企業(yè)價值的最大化和籌資風(fēng)險的最小化。在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化分析時，謝謝閱讀財務(wù)杠桿就成為衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、評價企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的重要指標(biāo)。謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀風(fēng)險越小。其計算公式見式(3-2)：DFL=EBIT/EBIT—I式(3-2)式中：DEL——財務(wù)杠桿系數(shù)；EBIT——變動前的息稅前利潤；I——債務(wù)利息若存在優(yōu)先股時，公式見式(3-3)：DFL=EBIT/[EBIT-I-PD/(1-T)]式(3-3)精品文檔放心下載式中：PD——優(yōu)先股股利T——企業(yè)所得稅率計算該項目籌資方案的財務(wù)杠桿系數(shù)稅前利潤：EBIT=700萬元債務(wù)利息：I=600×8%+1000×9%=138萬元謝謝閱讀優(yōu)先股股利：PD=500×7%=35萬元企業(yè)所得稅稅率：T=25%財務(wù)杠桿系數(shù)：DFL=EBIT/[EBIT-I-PD/(1-T)]感謝閱讀=700/［700-138-35/(1-25%)］=1.358在通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)籌資1.25的財務(wù)杠桿系數(shù)被認(rèn)為是精品文檔放心下載感謝閱讀數(shù)為1.358，略高于標(biāo)準(zhǔn)參考值，可以看出該項目方案具有較高的財精品文檔放心下載務(wù)杠桿系數(shù)。精品文檔放心下載資渠道的單一化，籌資結(jié)構(gòu)的不合理將可能引發(fā)較高的籌資風(fēng)險。精品文檔放心下載3.4房地產(chǎn)上市公司后十名的公司籌資風(fēng)險成因分析(1)房地產(chǎn)上市公司后十名的公司籌資決策的盲目性謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載現(xiàn)項目利潤最大化結(jié)合起來。(2)房地產(chǎn)上市公司后十名的公司籌資渠道過于單一，權(quán)益融資與債精品文檔放心下載務(wù)融資的比例失衡房地產(chǎn)上市公司后十名的公司項目投資主要靠商業(yè)銀行貸款和精品文檔放心下載商品房銷售款支撐資金需求，輔以債權(quán)融資，而股權(quán)融資比例較小，謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀重破壞市場秩序，增加市場交易成本，降低交易效率。3.5房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房產(chǎn)籌資風(fēng)險控制(1)籌資方式的多樣化精品文檔放心下載謝謝閱讀獲取足夠的資金進行項目開發(fā)和建設(shè)。精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載的一種資金籌集方式。感謝閱讀資金，擴大經(jīng)營范圍，建立規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟聯(lián)合體，謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀開發(fā)企業(yè)為擴大開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營規(guī)模而籌集資金的一種重要方式。感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀其開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營所需的資金。這不僅有利于充分利用國外資金，感謝閱讀感謝閱讀市公司后十名的公司自身實力。(2)拓寬籌資渠道，調(diào)整籌資結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)上市公司后十名的公司地產(chǎn)應(yīng)充分利用資本市場和金融感謝閱讀感謝閱讀的方式籌集企業(yè)經(jīng)營所需的資感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀到合理發(fā)展。(3)注重對國家宏觀政策的把握精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀握市場趨勢，以有效控制企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。4房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估4.1公司經(jīng)營現(xiàn)狀20101378172130萬感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀的財務(wù)預(yù)算。感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀償債能力與盈利能力分析。下面基于公司2010(見附錄1)對房地產(chǎn)上市公司后感謝閱讀十名的公司主要財務(wù)指標(biāo)進行分析。4.2財務(wù)指標(biāo)分析4.2.1償債能力分析(1)短期償債能力感謝閱讀感謝閱讀各項主要財務(wù)指標(biāo)見(表4-2，表4-3，表4-4)感謝閱讀表4-2公司2009-2010主要短期償債能力指標(biāo)謝謝閱讀報告日期2010-12-312010-6-302009-12-312009-6-30精品文檔放心下載流動比率2.0262.34652.19832.1264精品文檔放心下載速動比率0.33810.62390.59580.7298謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載常情況下，流動比率在2:1左右比較合適。公司2010年的流動比率謝謝閱讀為2.026精品文檔放心下載謝謝閱讀司的短期償債能力越強。一般速動比率為1較為合適。公司2010年感謝閱讀的速凍比率為0.3381感謝閱讀司的流動資產(chǎn)占有較大的比例，公司的短期償債能力一般。感謝閱讀(2)長期償債能力精品文檔放心下載率、股東權(quán)益比率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)、利息保障倍數(shù)等等。感謝閱讀表4-3公司2009-2010主要長期償債能力指標(biāo)精品文檔放心下載報告日期2010-12-312010-6-302009-12-312009-6-30謝謝閱讀資產(chǎn)負(fù)債率63.68%65.72%64.59%65.21%精品文檔放心下載股東權(quán)益比率36.32%34.28%35.41%34.79%感謝閱讀產(chǎn)權(quán)比率159.28%191.70%182.44%187.39%謝謝閱讀利息保障倍數(shù)2.352.796.4010.76精品文檔放心下載感謝閱讀資產(chǎn)有多少是通過舉債而得到的。從表中可以看出2009到2010年，感謝閱讀公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在65%左右，是比較高的；與此相反，公謝謝閱讀司的股東權(quán)益比率一直在35%徘徊，說明公司面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，謝謝閱讀償還長期債務(wù)的能力比較弱。精品文檔放心下載感謝閱讀150%精品文檔放心下載兩點：(1)06年剛感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀狀況。(2)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。由于人口的不斷增加以及農(nóng)村人口的感謝閱讀謝謝閱讀公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不斷擴大。謝謝閱讀反映了企業(yè)的經(jīng)營所得支付債務(wù)利息的能力。可以看出自2009年以精品文檔放心下載謝謝閱讀利息的能力變?nèi)酢?.2.2盈利能力分析精品文檔放心下載精品文檔放心下載率、成本費用利潤率、市盈率等。表4-4公司2009-2010年主要盈利能力指標(biāo)謝謝閱讀報告日期2010-12-312010-6-302009-12-312009-6-30謝謝閱讀資產(chǎn)報酬率4.77%3.94%5.76%5.01%感謝閱讀銷售凈利率5.47%10%14.58%17.81%精品文檔放心下載成本費用利潤率8.54%15.83%24.53%31.35%精品文檔放心下載市盈率6061.1734.8825.13資產(chǎn)報酬率是企業(yè)在一定時期內(nèi)的凈利潤與資產(chǎn)平均總額的比謝謝閱讀率。該指標(biāo)有效地反映了該企業(yè)的獲利能力，考核企業(yè)的管理效益。精品文檔放心下載該指標(biāo)越高不僅說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資金使用等方面取得良謝謝閱讀精品文檔放心下載直在4%左右，說明公司的盈利能力一般。精品文檔放心下載精品文檔放心下載從17.81%下降到5.47%感謝閱讀減弱。謝謝閱讀企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的耗費與獲得的收益之間的關(guān)系。從2009精品文檔放心下載到2010年，公司該比率由31.35%下降到8.54%，說明公司為獲取收謝謝閱讀謝謝閱讀本費用的控制能力下降，經(jīng)營管理不善。謝謝閱讀25.13增加到60精品文檔放心下載感謝閱讀資出現(xiàn)了以下主要問題：(1)資產(chǎn)負(fù)債率過高，財務(wù)杠桿使用過度。房地產(chǎn)上市公司后十感謝閱讀名的公司每年的資產(chǎn)負(fù)債率都超過了65%60%的警戒線。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀力。(2)投資決策失誤，忽視了可行性研究。目前，由于房地產(chǎn)投資精品文檔放心下載精品文檔放心下載的水平。2010感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載商品房的空置積壓。(3)宏觀調(diào)控政策的波動加大了房企的投資風(fēng)險。我國房地產(chǎn)行精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀應(yīng)、住宅市場的供給與需求等各個方面對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。謝謝閱讀從房地產(chǎn)上市公司后十名的公司2010年的投資情況看，顯然對政策感謝閱讀感謝閱讀受阻。4.3投資風(fēng)險控制(1)高度重視可行性研究感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的自目性。謝謝閱讀(2)合理安排投資組合感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載求，提高了公司的抗風(fēng)險能力和獲利能力。(3)把握好時機，及時作出投資決策感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀決策也是無意義的，這一點在投資中尤為重要。(4)必要時采用風(fēng)險回避來消除投資風(fēng)險這種做法可以達到徹底規(guī)避風(fēng)險的目的，房地產(chǎn)上市公司后十名謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀范對策代價昂貴，就可以選擇風(fēng)險回避，選擇投資其他項目。謝謝閱讀5房地產(chǎn)上市公司后十名的公司房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營風(fēng)險評估5.1項目概述本章選取2010年房地產(chǎn)上市公司后十名的公司新開發(fā)的項目房精品文檔放心下載地產(chǎn)進行項目經(jīng)營風(fēng)險評估。房地產(chǎn)，占地面積125400平方米，集謝謝閱讀精品文檔放心下載區(qū)。區(qū)內(nèi)建筑密度為22%,綠化率為38%，容積率為1.6。計劃建成后感謝閱讀兩年內(nèi)售完，第一年售出30%，第二年售出70%。精品文檔放心下載房地產(chǎn)項目工程建設(shè)總投資為50000萬元。其中土地費用18300精品文檔放心下載217247004500謝謝閱讀萬元，其他費用1483萬元，稅費400萬元，不可預(yù)見費400萬元。謝謝閱讀房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的資金來源：用于項目的自有資金25000萬元，精品文檔放心下載以土地抵押貸款18000萬元，其他7000萬元主要依靠銷售回款，貸精品文檔放心下載款年利率6.30%。主要數(shù)據(jù)如下：(1)可銷售住宅面積167654㎡(2)貸款：18000萬元(3)5%，城建稅7%，教育費附加3%，所得稅稅率感謝閱讀25%(4)商品房銷售價格：5800/㎡(5)基準(zhǔn)收益率設(shè)定為15%，折現(xiàn)率為3%。收入及成本：預(yù)計銷售收入為97239萬元，開發(fā)總成本50000萬元精品文檔放心下載利潤及稅金：經(jīng)營稅金及附加13715萬元，利潤總額37628萬元感謝閱讀預(yù)計凈利潤為26733萬元，經(jīng)營凈利率為24.78%感謝閱讀具體數(shù)據(jù)詳見附錄：表5-1、表5-25.2經(jīng)營不確定性分析5.2.1盈虧平衡分析(1)盈虧平衡分析法盈虧平衡點又稱保本點，即項目的盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點。在這一點，感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載越強。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量。盈虧平衡分析的基本公式：總成本：C=Cf+Cv×Q總收入：S=P×Q列出盈虧平衡方程：C=SP×Q＝Cf+Cv×Q則，盈虧平衡產(chǎn)量點：Q=Cf/（P-Cv）式(5-1)精品文檔放心下載盈虧平衡價格點：P0=Cf/Q+Cv式(5-2)盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本：C0=P—Cf/Q式(5-3)精品文檔放心下載式中：C——銷售成本P——產(chǎn)品銷售價格Cf——固定成本總額Cv——單位變動成本Q——銷售數(shù)量S——銷售收入(2)房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析精品文檔放心下載銷售住宅面積167654平方米，平均銷售單價5800元/平方米，總成感謝閱讀本費用50000萬元，其中固定成本(土地費用)18300萬元，成本與產(chǎn)謝謝閱讀量呈線性關(guān)系。這樣，單位產(chǎn)品變動成本Cv=5800—18300/16.7654=4078.47元/平方謝謝閱讀米銷售面積盈虧平衡點Q=18300×10000/(5800—4078.47)感謝閱讀=106300.79㎡<167654㎡邊際系數(shù)=106300.79/167654=63.4%<70%謝謝閱讀銷售單價盈虧平衡點P0=Cv+Cf/Q=4078.47+18300×精品文檔放心下載10000/167654=5170元/㎡<5800/㎡盈虧平衡分析表明，當(dāng)房地產(chǎn)項目銷售面積達到106300.79㎡或感謝閱讀者平均銷售價格達到5170元/精品文檔放心下載保本。邊際系數(shù)為63.4%，說明項目是可行的。利用盈虧平衡分析能精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀應(yīng)市場的變化能力也越強，經(jīng)營安全性越好。感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀度風(fēng)險的大小。同時，該方法沒有考慮資金的時間價值因素。所以，精品文檔放心下載用盈虧平衡分析法是難以得出一個全面的結(jié)論。5.2.2敏感性分析(1)概述敏感性分析是分析和預(yù)測項目主要不確定因素的變化對項目評價指精品文檔放心下載標(biāo)()精品文檔放心下載素，確定評價指標(biāo)對該因素的敏感程度和項目對其變化的承受能力。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，敏感度系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。精品文檔放心下載(2)房地產(chǎn)項目敏感性分析(表5-4、表5-5、表5-6見附錄)謝謝閱讀對于房地產(chǎn)上市公司后十名的公司泛地產(chǎn)房地產(chǎn)項目：1、確定不確定性因素：影響房地產(chǎn)項目收益的主要敏感因素為謝謝閱讀銷售價格和建安成本。2、確定不確定性因素可能的變動范圍：5%即對銷售價格和建安謝謝閱讀成本