房地產(chǎn)建筑成本

引言：我們生活的城市里，總能看到各種建筑，如寫字樓、商品房綜合小區(qū)、大酒店、學(xué)校博物館、體育館、工廠廠房等。但它們是怎樣拔地而起的呢？我們也總能聽到生活中各種談?wù)摲康禺a(chǎn)的言論，說房地產(chǎn)老板是多么的有錢，尤為典型的例子是當(dāng)今被炒得超高的房?jī)r(jià)，那么，房地產(chǎn)開發(fā)商們到底付出多大成本，到底能有多大利潤(rùn)呢？下面，我們就來一起探究一下。建筑的基本構(gòu)成及相應(yīng)成本一、樁基：1、樁基其實(shí)就是建筑物的地基，就好比是建筑的根，它是建筑能屹立不倒的最根本保證，根據(jù)建筑物的高度和結(jié)構(gòu)類型不同，設(shè)計(jì)的深度也會(huì)不一樣。2、樁基按材料分類一般分為鋼筋混凝土樁、鋼樁、木樁、砂石樁、灰土樁?，F(xiàn)在基本上用到的是鋼筋混凝土樁，鋼樁在有些廠房設(shè)備基礎(chǔ)中也會(huì)用到，而木樁在現(xiàn)在的工程建設(shè)中基本沒有了，砂石樁和灰土樁主要是用于地基的加固。3、隨著新工藝的不斷涌現(xiàn)，鋼筋混凝土樁的種類也比較多，這里也不一一列舉了。

下面以用的較多混凝土灌注樁為例，來剖析它的成本。先看看下面一張圖片：

其實(shí)，灌注樁就是是由混凝土澆灌成型的鋼筋籠而成的，需要用到的材料有主要混凝土、鋼筋，單方造價(jià)一般在70~100元/平方米。有效的控制用料和用工，才能很好的控制成本。特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，由于樁基在工程中的重要性，在施工過程中，要嚴(yán)格按規(guī)范來，以合理的成本投入，做出優(yōu)質(zhì)的工程。二、鋼筋：1、鋼筋是組成建筑中各混凝土構(gòu)件的必備材料，它在工程造價(jià)中也占了不小的比例。2、由于現(xiàn)在的建筑都有抗震設(shè)計(jì)，所以鋼筋利用它自身的拉伸性能，結(jié)合混凝土的強(qiáng)度，便能達(dá)到抗震的要求。3、鋼筋既分等級(jí)、也有多種型號(hào)，在使用功能上，除了受力作用的鋼筋，還有起到加固作用的措施鋼筋，且鋼筋在不同的構(gòu)件中，所表現(xiàn)的作用也不一樣。如在梁中，基本承受剪力和拉力，在柱子中，通常承受抗壓作用力和剪力。4、現(xiàn)在的鋼筋已統(tǒng)一按照最新發(fā)布的11g101系列圖集施工。施工中要尤為注意鋼筋的錨固和搭接要求。不能錨固深度不夠或搭接長(zhǎng)度不夠，也不能太浪費(fèi)。

先看看下面一張圖片：

這張圖片表現(xiàn)的是地下室底板施工，板筋間距均勻，插筋安插到位，符合規(guī)范要求。一般情況下，主體鋼筋含量在40~75KG/平方米，多層的含量較低、高層的含量較高；折算造價(jià)為160~300元/平方米；當(dāng)有地下室時(shí)，從這張圖片的鋼筋密集程度不難看出，含量會(huì)更高，一般在90~200kg/m2（由于地下室設(shè)計(jì)較靈活，不同設(shè)計(jì)的含量差別較大）。三、混凝土：1、混凝土是直接組成建筑各個(gè)構(gòu)件的原始材料，混凝土構(gòu)件好比是建筑的骨骼，通常工程術(shù)語(yǔ)中的主體就是指主要混凝土構(gòu)件（柱、墻、梁、板），而基礎(chǔ)混凝土構(gòu)件一般含基礎(chǔ)梁、承臺(tái)（或獨(dú)立基礎(chǔ)）、筏板基礎(chǔ)等。2、現(xiàn)在工程中大部分用到的是商品混凝土。它也分等級(jí)，一般從C10~C80不等。3、混凝土施工時(shí)要振搗均勻且要及時(shí)養(yǎng)護(hù)，以讓它更大的發(fā)揮強(qiáng)度效果。

以上一張圖片所顯示的就是泵送混凝土施工。一般情況下，主體混凝土含量在0.3~0.5立方/平方米

，多層的含量較低、高層的含量較高；折算造價(jià)為100~165元/平方米。四、砌體：：1、砌體是組組成建筑主主體圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的普遍遍材料，一一般砌于墻墻、柱之間間，在基礎(chǔ)礎(chǔ)中也用于于磚胎膜的的砌筑。2、砌體普遍遍分為加氣氣塊、空心心磚、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)紅磚、灰灰砂磚等，，不同種類類的磚，氣氣作用功能能是不一樣樣的。3、砌體的砌砌筑要平整整，有時(shí)為為保證墻體體整體性，，要在氣體體中設(shè)置加加固筋。先看看下面面一張圖片片：以上一張圖圖片所顯示示的就是剪剪力墻間的的加氣塊砌砌體施工。。一般情況下下，主體砌砌體含量在在60~120元/平方米，多層的含含量較低、、高層的含含量較高。。五、抹灰工工程：1、抹灰俗稱稱粉刷或粉粉飾，就是是用砂漿抹抹涂在房屋屋建筑的墻墻、地、頂頂棚等表面面處的一種種傳統(tǒng)做法法的裝飾施施工工藝。。2、抹灰所使使用的砂漿漿根據(jù)抹灰灰面性能，，所用的砂砂漿材料也也不一樣。。3、抹灰施工工中，要注注意先清理理墻面，抹抹灰厚度均均勻、密實(shí)實(shí)。先看看下面面一張圖片片：以上一張圖圖片所顯示示的就是在在剪力墻間間的加氣塊塊砌體面上上抹灰施工工。一般情況下下，抹灰工工程單方造造價(jià)在25~40元/平方米。六、外墻工工程：1、外墻工程程種類多種種多樣，一一般住宅的的外墻是涂涂料飾面，，并且都含含有保溫隔隔熱性能，，有些寫字字樓或高檔檔辦公樓也也會(huì)用面磚磚或幕墻飾飾面的外墻墻。2、外墻根據(jù)據(jù)飾面材料料的不同，，做法也多多樣；由于于現(xiàn)在房屋屋節(jié)能要求求的推出，，外墻保溫溫已成為房房屋建筑的的外墻設(shè)計(jì)計(jì)必用到的的。3、以涂料外外墻為例，，如下圖：：以上兩張圖圖片分別表表現(xiàn)了涂料料保溫外墻墻的整道施施工做法和和石材保溫溫外墻的鋼鋼骨架做法法。一般情情況下下，涂涂料保保溫外外墻工工程單單方造造價(jià)在在50~100元/平方米米；當(dāng)當(dāng)為石石材或或幕墻墻時(shí)，，可能能高達(dá)達(dá)300~1000元/平方米米。七、室室內(nèi)水水電安安裝工工程室內(nèi)水水電安安裝工工程作作為建建筑配配套使使用功功能的的一個(gè)個(gè)單項(xiàng)項(xiàng)工程程，在在這里里不詳詳細(xì)說說明，，以后后會(huì)以以圖片片和解解析的的形式式說明明。室內(nèi)水水電安安裝工工程（（含消消防））：60~120元/平方米米（按按小區(qū)區(qū)檔次次，多多層略略低一一些））；；如果果有電電梯安安裝的的話，，單方方造價(jià)價(jià)相應(yīng)應(yīng)增加加40~200元/平方方米米，，這這與與與與電電梯梯的的檔檔次次、、電電梯梯設(shè)設(shè)置置的的多多少少及及樓樓層層的的多多少少有有很很大大關(guān)關(guān)系系，，一一般般工工程程約約為為100元/平方方米米。。八、、屋屋面面工工程程：：1、屋面就就好比建建筑物的的一頂““帽子””，當(dāng)建建筑物封封頂后，，一般要要做一個(gè)個(gè)有防水水隔熱功功能的屋屋面。2、屋面的的結(jié)構(gòu)形形式也有有很多種種，一般般多層住住宅用到到坡屋面面，設(shè)計(jì)計(jì)成有組組織的自自排水；；高層要要用到有有天溝和和排水口口的平屋屋面，設(shè)設(shè)計(jì)女兒兒墻泛水水。3、屋面工程最最重要的是要要做好防水，，現(xiàn)在由于對(duì)對(duì)保溫功能的的要求，屋面面還要加保溫溫層。以一般的保溫溫防水平屋面面為例，如下下圖：從以上兩張圖圖片可以了解解到屋面的保保溫防水結(jié)構(gòu)構(gòu)體系。一般情況下，，屋面工程：：15~30元/平方米（多層層含量較高、、高層含量較較低)。九、門窗工程程：1、門窗工程是是以便建筑采采光和美觀的的而設(shè)計(jì)的專專項(xiàng)工程，一一般有開發(fā)商商單獨(dú)發(fā)包給給具有相應(yīng)資資質(zhì)的施工單單位施工。2、門窗工程普普遍用到的有有塑鋼窗和鋁鋁合金窗，一一般有隔熱斷斷橋處理。門窗工程（不不含進(jìn)戶門））中每平方米米建筑面積門門窗面積約為為0.25~0.5平方米(與設(shè)計(jì)及是否否高檔很大關(guān)關(guān)系,高檔的比例較較大),造價(jià)90~300元/平方米，一般般為90~150元/平方米，如采采用高檔鋁合合金門窗，則則可能達(dá)到300元/平方米。十、土方、進(jìn)進(jìn)戶門、煙道道及公共部位位裝飾工程：：土方方、、進(jìn)進(jìn)戶戶門門、、煙煙道道及及公公共共部部位位裝裝飾飾工工程程單單方方造造價(jià)價(jià)30~150元/平方方米米（（與與小小區(qū)區(qū)檔檔次次高高低低關(guān)關(guān)系系很很大大，，檔檔次次越越高高，，造造價(jià)價(jià)越越高高）），，當(dāng)當(dāng)有有地地下下室室的的時(shí)時(shí)候候，，造造價(jià)價(jià)相相應(yīng)應(yīng)增增加加40~100元/平方方米米。。十一一、、人人工工費(fèi)費(fèi)人工工費(fèi)費(fèi)在在工工程程造造價(jià)價(jià)里里還還有有相相當(dāng)當(dāng)一一部部分分比比例例，，人人工工工工種種一一般般分分為為泥泥工工、、鋼鋼筋筋工工、、木木工工、、架架子子工工、、水水電電安安裝裝工工。。人工工費(fèi)費(fèi)的的單單方方造造價(jià)價(jià)一一般般是是130~200元/平方方米米。。十二二、、室室外外配配套套工工程程-單方方造造價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間30~300元/平方方米米，，一一般般約約為為70~100元/平方方米米，關(guān)關(guān)鍵鍵要要看看小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的配配套套工工程程檔檔子子的的高高低低。。單方造價(jià)為70~150元/平方米。十三、模板、、支撐、腳手手架工程十四、塔吊、、人貨電梯、、升降機(jī)等各各型施工機(jī)械械等（約為總總造價(jià)的5~8%：約60~90元/平方米。十五、臨時(shí)設(shè)設(shè)施（生活區(qū)區(qū)、辦公區(qū)、、倉(cāng)庫(kù)、道路路、現(xiàn)場(chǎng)其它它臨時(shí)設(shè)施（（水、電、排排污、形象、、生產(chǎn)廠棚與與其它生產(chǎn)用用房）：30~50元/平方米。十六、檢測(cè)、、試驗(yàn)、手續(xù)續(xù)、交通、交交際等費(fèi)用：：10~30元/平方米。十七、承包商商管理費(fèi)、資資料、勞保、、利潤(rùn)等各種種費(fèi)用（約為為10%）：以上各項(xiàng)項(xiàng)之和*10%=90~180元/平方米。十八、上交國(guó)國(guó)家各種稅費(fèi)費(fèi)（總造價(jià)3.3~3.5%):33~70元/平方米，高檔檔的可能高達(dá)達(dá)100元/平方米。以上沒有算精精裝修，一般般造價(jià)約為1000~2000元/平方米，高檔檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。以上上沒有包括部部分國(guó)有企業(yè)業(yè)開發(fā)造成的的腐敗成本。。精裝修造價(jià)價(jià)一般為500~1500元/平方米，這要要看檔次高低低，也有300元/平方米簡(jiǎn)裝修修，更有3000~10000元/平方米超高檔檔裝修（拎包包入?。?。十九、設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)（含前期設(shè)設(shè)計(jì)概念期間間費(fèi)用）：15~100元/平方米；-二十、監(jiān)理費(fèi)費(fèi)：3~30元/平方米；-二十一、廣告告、策劃、銷銷售代理費(fèi)：：一般30~200元/平方米，高者者可達(dá)500元/平方米以上；；-二十二、土地地費(fèi)：一般二二線城市市區(qū)區(qū)（老郊區(qū)地地帶）為70~100萬(wàn)/畝，容積率率一般為1.0~2.0，故折算房房?jī)r(jià)為：525~1500元/平方米，市市區(qū)中心地地帶一般為為200萬(wàn)元/畝，折算房房?jī)r(jià)為：1500~3000元/平方米，核核心區(qū)域可可達(dá)300萬(wàn)元/畝以上，單單方土地造造價(jià)更高；；一線城市市甚至有高高達(dá)20000元/平方米以上上的土地單單方造價(jià)；；三線城城市、縣城城等土地單單方造價(jià)較較低，一般般為100~500元/平方米，也也有高達(dá)