2005年馬山縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報告及評估

馬山縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報告及評估2005年1月15日1目錄一、前言……………………3-4二、馬山印象………………5三、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀………6-10四、商業(yè)環(huán)境分析…………11-14五、投資前景預(yù)測…………15六、評估結(jié)論………………16-172一、前言供投資者參考。年1月11日至1月132004年1月份至2005年1月份；本次市調(diào)采用深度訪談的形式進行，采樣標本涉及到公務(wù)員、餐館老板、美容院20多位從事各行業(yè)的人員。由于受訪人員面廣、訪談度深，因此，調(diào)查所采集的資料較為真實，分析也會較為準確。訪談不同的采樣標本，目的是為了了解所需的不同層面的資料：態(tài)和生活習(xí)慣；餐館老板：大多集中于汽車站一帶，他們的顧客以本地有一定消費能力的人群以及外地人為主，主要了解當?shù)氐南M習(xí)慣和餐館的經(jīng)營狀況，從而分析當?shù)氐慕?jīng)濟狀況；3房地產(chǎn)開發(fā)商：主要了解客戶的組成及當前馬山縣房地產(chǎn)政策和走勢；更了解馬山；旅社工作人員：他們多為本地人，對馬山縣很了解，同時也能打聽到顧客來源；商業(yè)狀況；商鋪鋪主：從鋪主的出租情況、租金等方面了解商業(yè)發(fā)展前景及未來商業(yè)區(qū)走勢。4二、馬山印象本次市場調(diào)查人員是初次到馬山縣，所得到的調(diào)查資料來進行的市場分析會更為客觀；馬山縣城實質(zhì)上屬于一個小盆地，四周均被高山圍繞，平地面積狹小，土地資源較為有限；由于地勢的限制，人口的增加；馬山縣城常駐人口為3.3萬人左右,人口達不到一定規(guī)模，此地的商業(yè)就很難有起色，對于馬山這樣會舉步為艱。的指標之一。馬山縣城區(qū)道路多為101520因此還沒有形成較為密集的商業(yè)帶。5三、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2004年馬山縣土地局出讓了三宗地皮，分別為同富新城、江濱新城和原酒廠地塊，加上2003年建設(shè)局下設(shè)一區(qū)是全縣唯一銷售商品房的項目。四個項目銷售情況如圖所示：85%50%已銷售量

10%96%0%20%40%60%80%100%同富新城20畝江濱新城280塊酒廠地塊40畝敢浪小區(qū)64套6同富新城：地塊于2004年12月18日獲得（地價：280萬元，支付2005年1月6日開盤（距獲得地塊之日僅1922畝，劃分地皮后出售，開發(fā)商負責(zé)建起地基，然后交付給客538m×13m12萬至152005年1月13日止已銷售了51塊地皮，銷售業(yè)績是當?shù)刈詈玫模毁彽仄た梢园唇?，但只能按?0%，按揭期限最長為10年；此項目的宣傳物料極為簡單：橫幅、沙盤、幾幅效果圖和一些復(fù)印資料。銷售人員僅有三名，一名是經(jīng)理，兩名置業(yè)顧問，其中一名為兼職。19天就能達到銷售地塊出讓前，土地局已有通告，居民基本上知道此事；開盤當天就售出40多塊地皮這一驕人業(yè)績的蒂造者為一名了位置，所以開盤就出現(xiàn)了搶購熱潮。7由此可見當?shù)厝朔浅Ｗ⒅仫L(fēng)水，為了證實這一點，我們對多個采樣標本人物進行了調(diào)查，他們對“同富新城”的認知率為100%，并有相當一部分人知道有風(fēng)水先生到地塊看風(fēng)水的事，風(fēng)水大師的話無人質(zhì)疑。江濱新城：占地約120畝，分兩期開發(fā)，一期于2004年12月底開盤，共77塊地皮，截至2005年1月12日止，已銷售了272005年1月15210280多塊地皮，規(guī)格為10萬元至14萬元不等，可按揭40%；15000的廣場和一座體育館。宣傳物料：售樓部、宣傳單頁、價格表、規(guī)劃圖、橫幅；銷售人員：每天僅一人值班；8“江濱新城”開盤20天來共銷售了27塊地，屬于正常的銷售進度，但與“同富新城”相比又似乎有些反常；2035%的時酒廠地塊：40110年7半；規(guī)格為8m×12m，售價約為10萬元/塊；信息；在調(diào)查中，對此項目認知的人不多，因此具體資料不詳；我們推測，地塊可能有糾紛，所以推廣有障礙。9敢浪小區(qū)：年16454580104㎡至137敢浪小區(qū)605802在當?shù)厝诵睦?，只有占有地皮才是永恒不變的，才是真正屬于自己的不動產(chǎn)一旦政府政策變動就有可能被收回去，所以心里不踏實。類似這樣的想法在馬山縣幾乎所有人都有，不過據(jù)了解，從2005年開始停止宅基地的出讓，開始以公開拍賣200520062006年底至2007發(fā)展?jié)摿τ邢蓿?0四、商業(yè)環(huán)境分析4.1商業(yè)現(xiàn)狀建材、發(fā)廊以及一些雜貨店；這里每三天一輪的“趕墟日”人們都聚集于此；來趕墟的多為農(nóng)民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人，他們所需用品。經(jīng)常有整天不“發(fā)市”的情況。為100%。26地段不錯，臨街，人流較多，租金也較高。以下為馬山縣各條商業(yè)路段租金比較：路段面積租金（年）同富路45㎡10000元江濱路40㎡7000元新興街65㎡6000元汽車站50㎡11000元其他路段50㎡4000元馬山縣城最高的臨街商鋪租金也僅為每月20元/㎡，其他絕大多數(shù)商鋪每月更低至5元/㎡，由此可反映出馬者繼續(xù)經(jīng)營，也就是說真正有盈利的經(jīng)營者不到一半。因為縣城中清一色都是天地樓，所以幾乎所有街道兩旁都由獨立的商鋪組成，商鋪總數(shù)估計不下2000個，供應(yīng)量遠遠大于這個僅有3萬多人口的小縣城對商鋪的需求量，這些商鋪經(jīng)營的商品自然是供大于求了，內(nèi)需不足，競爭又過大，這也是大部分店主不賺錢和租金偏低的原因之一。124.2生活（消費）習(xí)慣要的收入來源之一，僅靠這些拉動當?shù)叵M是較為困難的；我們對服裝店、美容院和餐館進行了調(diào)查，每到節(jié)日，的人，還有另一部分特殊的顧客——私彩的“莊家”和“碼仔”們。于私彩賭博，將嚴重影響經(jīng)濟的發(fā)展。目前，玩私彩已成為當?shù)夭拭衩刻毂刈龅氖?，有的以此為娛樂，打發(fā)時間；為單一、枯燥。134.3購買力的客戶搶購地皮的事情來看，當?shù)夭环τ绣X人。的客戶是這批少數(shù)的有錢人。14五、投資前景預(yù)測◆馬山縣四面臨山，土地資源少，可供開發(fā)的土地不多，影響城市擴建及人口增長；◆設(shè)施建設(shè)；生活環(huán)境和消費環(huán)境短期內(nèi)不會有太大改善；◆私彩活動猖獗，如沒有很好的打擊力度，將嚴重的影響當?shù)氐慕?jīng)濟；◆政府沒有出臺任何優(yōu)惠的招商引資政策，這是影響當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的最根本原因；◆人們對當?shù)氐慕?jīng)濟普遍不看好，居民總體收入偏低；◆房地產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步階段，做短線投資有利可圖。不具備長期投資的基本條件投資價值！15六、評估結(jié)論短期內(nèi)，可以考慮房地產(chǎn)投資，但建議不要有經(jīng)營性質(zhì)（無論是開發(fā)商經(jīng)營還是業(yè)主經(jīng)營）的物業(yè)?，F(xiàn)對《馬山縣商貿(mào)城（步行街）方案三》平面圖及規(guī)劃提出調(diào)整建議：1、將中央位置的綜合樓取消，增加兩排15m進深的天地樓，這兩排建筑中間規(guī)劃一條18米的通道；2、對目標客戶進行細分，挖掘更多能買得起單門面天地樓的客戶，所以將項目劃分為單門面的地皮，增加目標客戶數(shù)量，建議劃分規(guī)格為4m×12m至15m，整個地塊可劃分為120塊地皮左右；3、預(yù)計今年上半年土地局還將繼續(xù)允許宅基地的開發(fā)，所以我們提供兩個銷售方案供投資者參考：一是直接劃分地皮銷售，這樣操作簡單，可以在半年內(nèi)完成一個項目的開發(fā)，投入小，資金回籠快；二是建天地樓進行銷售，項目運作周期需要大概一年的時間。16方案一：銷售地皮銷售額：65000元/塊×120塊=780萬元地價：18萬（估）/畝×21畝=378萬其他費用：100萬元銷售利潤=銷售額-地價-其他費用=302萬元銷售周期3-5個月，銷售利潤率為39%，預(yù)計啟動資金為200萬元即