招商踩盤報告課件

雍景灣踩盤報告雍景灣踩盤報告招商雍景灣項目概況產(chǎn)品分析定位分析總結(jié)與思考城市豪宅分析建筑分析戶型分析整體定位定位解析不足分析小結(jié)城市豪宅概念內(nèi)因打造小結(jié)導(dǎo)入“微型”豪宅概念招商雍景灣項目概況產(chǎn)品分析定位分析總結(jié)與思考城市豪宅分析建筑4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)招商地產(chǎn)具備國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，擁有綜合開發(fā)能力、物業(yè)品類豐富、社區(qū)管理完善的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團開發(fā)商簡介1所獲榮譽：2011中國房地產(chǎn)產(chǎn)品要素品牌企業(yè)、2011中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10

、2011中國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展品牌典范

、第三屆中國企業(yè)誠信榜?±誠信企業(yè)獎、綠色建筑示范企業(yè)等等。公司簡介：招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（簡稱"招商地產(chǎn)"）于1984年在深圳成立，是香港招商局集團三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過27年的發(fā)展，招商地產(chǎn)已成為一家具備綜合開發(fā)能力、物業(yè)品類豐富、社區(qū)管理完善的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團，形成了以深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟帶為重點經(jīng)營區(qū)域的市場格局。代表項目：招華曦城、花園城、招商觀園、招商果嶺、招商雍景灣等項目。招商觀園曦城花園城雍景灣招商地產(chǎn)具備國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，擁有綜合開發(fā)能力、物業(yè)品項目位于工業(yè)七路與愛榕路交匯處，緊鄰四海公園，處于蛇口中心區(qū)位項目區(qū)位2位置：項目位于工業(yè)七路與愛榕路交匯處四海公園旁；四至：西面臨四海公園、南北靠景園大廈、東面是后海大道、背面為育才第二小學(xué)，周邊樓盤林立，生活氛圍濃厚；配套：育才二小、育才二中、QSI國際學(xué)校、育才三幼；四海公園、蛇口體育中心、風(fēng)華大劇院

、蛇口青少年活動中心

四海公園景園大廈工業(yè)七路雍景灣愛榕路項目位于工業(yè)七路與愛榕路交匯處，緊鄰四海公園，處于蛇口中心區(qū)項目占地4.9萬平米，總建面12.3萬平米，屬于大型高層社區(qū)基本信息3建筑類別塔樓、高層物業(yè)類別高層住宅占地面積49326㎡總建筑面積123420㎡項目特色國際化社區(qū)、地鐵沿線所屬片區(qū)蛇口片區(qū)戶數(shù)共1019戶價格31000-35000元/㎡

容積率2.66綠化率33.1%

車位共1048個本期戶型50㎡一房、82㎡兩房、88㎡三房到140㎡四房裝修狀況毛坯物業(yè)費3.9元/㎡/月開盤時間2011年6月18日樓層狀況7棟為32層的住宅、1棟3層幼兒園、1棟2層會所開發(fā)商深圳招商房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司招商局物業(yè)管理有限公司項目占地4.9萬平米，總建面12.3萬平米，屬于大型高層社區(qū)4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5總結(jié)與思考4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5總結(jié)與思考Part2.1建筑分析Part2.1建筑分析雍景灣采用全板式及住棟式斜邊設(shè)計，板樓朝向與正南夾角在20o~60o之間，間距及采光得到極大優(yōu)化建筑布局（1/2)1建筑布局：項目采用解構(gòu)重組的手法，讓各棟高層錯開，將會所、住宅與幼兒園，形成內(nèi)斂有序的圍合式的建筑布局關(guān)系板樓朝向：板樓與正南夾角20o~60o之間，使得建筑間距系數(shù)降低為1.4H，充分的利用朝向與日照的關(guān)系，節(jié)省土地。住棟斜邊設(shè)計：采用住棟斜邊設(shè)計，使得斜邊單元輪廓線舒展從而面積增大，且增強了斜邊單元采光及通風(fēng)的效果，提升立面整體形象。全板式住宅：相對塔式住宅而言，全板式能獲得更好的通風(fēng)和采光效果，增加居住舒適性，同時有利于樓棟形體及套型變化，便捷樓道路線更能獲得市場認可。不足之處：通過犧牲臨近路邊的部分斜邊單元的噪音及居民樓視線阻擋的影響，形成圍合式，對組團內(nèi)部降噪。1棟2棟7棟6C棟6B棟6A棟3棟幼兒園北南西東會所雍景灣采用全板式及住棟式斜邊設(shè)計，板樓朝向與正南夾角在20o項目分南北兩區(qū)項目中間有一條市政路貫穿東西，把項目分為北區(qū)和南區(qū)兩個地塊。設(shè)計亮點：①U型下沉式市政路：雙向二車道路上鋪以防震減噪瀝青，直通地下車庫，道路兩側(cè)各有寬約2米的人行道，以褐黃色的地板磚分隔。②頂級的社區(qū)車庫：頂部無橫梁，底部鋪金剛砂地坪，車庫支柱頂采用預(yù)應(yīng)力及局部加強布筋技術(shù)，使用壽命比一般車庫延長5倍③人車分流：行人可由三個入口的步行通道直接進入項目內(nèi)部。建筑布局（2/2)1不足之處：除了社區(qū)停車場外，還與周邊社區(qū)共用社會停車場，可能造成車位不夠項目采用下沉式市政路與車庫相通設(shè)計，規(guī)避了道路對組團內(nèi)部的噪音影響，有效的實施人車分流1棟2棟7棟6C棟6B棟6A棟3棟幼兒園北南西東會所主入口主出口入口下沉式市政道路地下停車場項目分南北兩區(qū)建筑布局1不足之處：除了社區(qū)停車場外，還與周邊會所：面積為1500平米規(guī)劃布局：首層為咖啡吧、紅酒屋；二層為健身房、瑜伽室、書吧、棋牌室，動靜相宜的功能布局

設(shè)計理念：居住美學(xué)，提升品味目前布局：一樓為售樓中心二樓為樣板間展示區(qū)。會所布局2會所大門會客廳休閑椅會所鳥瞰效果圖高級會所項目擁有特色美學(xué)高級會所，上下兩層動靜結(jié)合分區(qū)，功能布局豐富會所：面積為1500平米會所布局2會所大門會客廳休閑椅會所鳥園林布局3園林風(fēng)格：泰式皇家園林園林面積：約4.8萬平米軸線設(shè)計：結(jié)合空間、建筑，以泳池為核心進行整體規(guī)劃布局景觀視線通廊：在3棟與6棟之間，留有景觀通廊，形成借景如園的視覺效果。細節(jié)處理：通過下沉式市政道路建設(shè)，使園林一體化內(nèi)部配套：泰式912平米成人泳池及121平米的兒童泳池，以及1000余平米的健身廣場泰式皇家園林風(fēng)格熱帶風(fēng)情的泰式皇家園林風(fēng)格，配以高達1000平米的泳池及健身配套設(shè)施，整體風(fēng)格簡約而端莊園林布局3園林風(fēng)格：泰式皇家園林泰式皇家園林風(fēng)格熱帶風(fēng)情的泰建筑建材4建筑風(fēng)格：采用簡約現(xiàn)代風(fēng)格建筑立面：雍景灣以材料本色為基調(diào)；白、灰、暖灰色為主調(diào)；陽臺：深灰色鋁合金立柱及扶手（采用深灰色粉末噴涂），8+0.76PVB+8雙層鋼化夾膠玻璃。窗：主臥運用落地凸窗，次臥為低臺凸窗，采用高檔鋁合金型材和鋁合金low-e中空玻璃，隔音隔熱效果良好外墻：外墻以預(yù)拌聚合物水泥砂漿防水，比普通水泥砂漿外墻防水性能卓越，質(zhì)量更穩(wěn)定，墻體結(jié)構(gòu)設(shè)計采用部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)，更有利于抗震，抵抗側(cè)向風(fēng)荷載等。屋面：采用30mm厚擠塑聚苯乙烯泡沫板外墻玻璃架空層外立面項目立面以暖灰色調(diào)為主，玻璃和外墻都采用了大量隔音隔熱、防水抗震的用料，提升整體檔次建筑建材4建筑風(fēng)格：采用簡約現(xiàn)代風(fēng)格外墻玻璃架空層外立面項目解析與思考5布局亮點高檔建材高級會所圍合式布局，降低組團內(nèi)部噪音全板式住宅，擁有日照、通風(fēng)良好住棟斜邊設(shè)計，輪廓線舒展，提升整體形象下沉式市政道路開發(fā)商通過產(chǎn)品布局、建筑用材等方式降低周邊高層住宅及市政道路的不利影響利用圍合式布局及住棟斜邊設(shè)計，來增加住宅舒適度及提升整體建筑形態(tài)咖啡吧、紅酒屋；健身房、瑜伽室；布局動靜相宜頂級社區(qū)車庫設(shè)計高檔鋁合金型材及l(fā)ow-e玻璃防水、抗震外墻用料

高檔豪宅形象不足之處：斜邊單元噪音較高，視野受周邊高層樓盤遮擋，車位相對不足解析與思考5布局亮點高檔建材高級會所圍合式布局，降低組團內(nèi)部Part2.2戶型分析Part2.2戶型分析

戶型分布1雍景灣戶型主要以80-90平米為主，采用端頭大套型的單元利用形式，大戶型主要分布在建筑兩端不足之處：大戶型雙拼住宅，內(nèi)承重墻較多，影響了室內(nèi)視野開闊性，降低整體形象。雙拼后戶型區(qū)間代表符合50-60平米

80-90平米

130-140平米

140-180平米

1234項目亮點：采用端頭大套型的單元利用形式（7棟及6A棟），充分利用盡端單元采光足，通風(fēng)好等特點，通過增加房間個數(shù)形式來發(fā)揮盡端單元優(yōu)勢。產(chǎn)品形態(tài)：包括50㎡一房，82㎡兩房，88㎡三房，130㎡、140㎡、160㎡、180㎡四房等六大戶型。其中90㎡以下小戶為精裝修，其余為毛坯房。目前項目推出1019套住宅和35套商業(yè)。

1棟2棟7棟6C棟6B棟6A棟3棟幼兒園北南西東會所22233344433222112444戶型分布1雍景灣戶52平B戶型一房一廳，功能區(qū)齊全，配套兩個陽臺，通風(fēng)及采光效果好，但過道較小，無玄門優(yōu)點配套兩個陽臺尺度合理采光足缺點沒有入戶玄關(guān)，私密性差戶型分析（1/4)2陽臺陽臺客廳主臥廚房餐廳衛(wèi)生間入口贈送凸窗陽臺52平B戶型一房一廳，功能區(qū)齊全，配套兩個陽臺，通風(fēng)及采光效85平B戶型兩房兩廳，客廳面寬4米，多陽臺，兩梯三戶，衛(wèi)生間干濕分區(qū)，但沒入戶玄關(guān)，私密性差優(yōu)點2房可改三房客廳開間達4米陽臺多，采光通風(fēng)效果好缺點沒有入戶玄關(guān)，私密性差戶型分析（2/4)2陽臺露臺陽臺陽臺客廳主臥廚房餐廳次臥衛(wèi)生間入口戶門陽臺客廳85平B戶型兩房兩廳，客廳面寬4米，多陽臺，兩梯三戶，衛(wèi)生間88平AE戶型三房兩廳，南北朝向，多陽臺，兩梯三戶，但客廳進深較深，采光不足優(yōu)點南北朝向，戶型方正多陽臺，通風(fēng)良好，私密性強，動靜分區(qū)合理兩梯三戶，配置較高缺點客廳進深較深，采光不足視線受周邊樓盤遮擋戶型分析（3/4)2客廳主臥次臥露臺陽臺陽臺陽臺陽臺衛(wèi)生間廚房餐廳入口風(fēng)向客廳陽臺陽臺視野88平AE戶型三房兩廳，南北朝向，多陽臺，兩梯三戶，但客廳進雙拼157平米的CD戶型，兩房四廳兩衛(wèi)，南北朝向，多陽臺，兩梯兩戶，但承重墻過多，視線受阻隔優(yōu)點南北朝向，贈送面積大多陽臺，兩梯兩戶通風(fēng)良好缺點臥室與衛(wèi)生間集中在房間兩端動靜不分承重墻過多，視線受阻隔戶型分析（4/4)2露臺陽臺陽臺陽臺陽臺客廳廚房衛(wèi)生間主臥衛(wèi)生間客廳主臥廚房餐廳餐廳入口承重墻贈送陽臺贈送公攤雙拼157平米的CD戶型，兩房四廳兩衛(wèi)，南北朝向，多陽臺，兩解析與思考350-60平米置業(yè)目的：首次置業(yè)，新婚房；要求側(cè)重：滿足基本住宅需求80-90平米置業(yè)目的：置業(yè)投資、學(xué)位房要求側(cè)重：良好居住環(huán)境，注重地段與升值空間130-150平米置業(yè)目的：改善性住房要求側(cè)重：注重生活品位、質(zhì)量，三代同堂雍景灣高層豪宅多陽臺，采光通風(fēng)效果好端頭大套型設(shè)計，贈送面積大全板式住宅，戶梯比高面積大，功能區(qū)多私密性高動靜分布合理極大提升項目品質(zhì)高附加值支撐產(chǎn)品價值核心賣點項目通過打造三種主力戶型，高附加值及品質(zhì)提升，來滿足不同階段的購房者置業(yè)需求，從而創(chuàng)造價值解析與思考350-60平米置業(yè)目的：首次置業(yè)，新婚房；84城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)Part3.1整體定位Part3.1整體定位雍景灣以價格標桿擠身于高端住宅，其均價遠高于同類型配置產(chǎn)品整體定位（1/2）1雍景灣是招商地產(chǎn)在蛇口區(qū)域打造的一個城市高端項目，并以區(qū)域價格標桿擠身于城市豪宅行列，產(chǎn)品價值已被市場接受，并受客戶追捧；在價格表現(xiàn)上，雍景灣以35000元/平米高于南山區(qū)新房均價27444元/平米，并遠超全市成交均價16854元/平米，價格高于旁邊景園項目86.14%。雍景灣以價格標桿擠身于高端住宅，其均價遠高于同類型配置產(chǎn)品整蛇口區(qū)域規(guī)劃、城市配套資源以及產(chǎn)品的價值支撐了項目“城市豪宅”的定位整體定位（2/2）1蛇口區(qū)域城市配套產(chǎn)品打造蛇口區(qū)域規(guī)劃區(qū)域發(fā)展趨勢海上體驗世界城市配套自然資源人文資源產(chǎn)品打造大戶產(chǎn)品安防系統(tǒng)緯度產(chǎn)品定位城市中央高層豪宅蛇口區(qū)域規(guī)劃、城市配套資源以及產(chǎn)品的價值支撐了項目“城市豪宅Part3.2定位解析Part3.2定位解析區(qū)域前景：未來蛇口將以“一軸一心三核”為理念進行規(guī)劃，政策利好催生區(qū)域價值區(qū)域規(guī)劃（1/2）1蛇口“一軸一心三核”規(guī)劃理念

一軸：以南海大道為園區(qū)發(fā)展的主軸

一心：以蛇口體育中心、四海公園為中心的區(qū)域

三核：以沿山、海上世界、太子灣為重點核心的三個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集聚區(qū)域和主要空間載體。雍景灣區(qū)域前景：未來蛇口將以“一軸一心三核”為理念進行規(guī)劃，政策利片區(qū)升級：招商地產(chǎn)以區(qū)域運營的角色，600億資金再造蛇口，區(qū)域配套全面升級區(qū)域規(guī)劃（2/2）1海上世界效果圖蛇口未來效果圖郵輪母港效果圖濱海休閑帶圖效果圖片區(qū)升級：招商地產(chǎn)以區(qū)域運營的角色，600億資金再造蛇口，區(qū)景觀資源：近觀四海公園、高層單位可遠眺大南山、欣賞東南方向海景城市配套（1/4）2雍景灣與四海公園僅一路之隔，城市綠肺價值凸顯；四海公園是蛇口最大的公園，以水面和大片濃密荔枝林為基調(diào)，點綴以中國傳統(tǒng)的亭、榭、廊、橋、石、灘，形成具有濃郁民族風(fēng)格的公眾園林；六A、六B棟高層單位可眺望大南山，視野寬廣；一、六、七棟棟高層單位向東南方向可欣賞灣區(qū)海景；三重景觀景觀資源：近觀四海公園、高層單位可遠眺大南山、欣賞東南方向海交通配套：眾多公交線路經(jīng)過，暢享雙地鐵雙口岸，六大主干道區(qū)內(nèi)及區(qū)外交通網(wǎng)線成熟城市配套（2/4）2海月站海廈站后海大道工業(yè)八路工業(yè)七路愛榕路雍景灣公交站點及線路設(shè)有四海公園南、工業(yè)七路口、育才二中三個公交站點，有22路、70路等多達十余條公交線路經(jīng)過；地鐵享有雙地鐵口配套，分別是地鐵二號線的灣廈站和海月站。主干道及港口六條主干道：后海大道、工業(yè)八路、工業(yè)七路、公園北路南海大道；雙口岸：蛇口港、太子港雙客運站交通配套：眾多公交線路經(jīng)過，暢享雙地鐵雙口岸，六大主干道區(qū)內(nèi)生活配套：片區(qū)中心地段，半小時生活圈，配套資源完善城市配套（3/4）2海上世界主題街區(qū)海上體驗館蛇口國際學(xué)校蛇口沃爾瑪蛇口體育中心生活配套：片區(qū)中心地段，半小時生活圈，配套資源完善城市配套2教育配套：項目周邊規(guī)劃豐富的教育資源，從幼兒園至高中，滿足一站式教育需求城市配套（4/4）2育才二中育才二小QSI國際學(xué)校育才三幼東灣小學(xué)雍景灣教育配套：項目周邊規(guī)劃豐富的教育資源，從幼兒園至高中，滿足一產(chǎn)品體系：知名開發(fā)商、前瞻理念規(guī)劃和設(shè)計，以豪宅體系進行產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造（1/2）3產(chǎn)品園林建筑會所裝修140-160平米奢華大戶，南北通板樓兩梯兩戶板樓設(shè)計，產(chǎn)品舒適度較好；泰式皇家園林風(fēng)格，設(shè)置兩大游泳池，并最大限度的大南山、四海公園等自然景觀，形成雙園林效果；建筑整體結(jié)合周邊環(huán)境及景觀布局需求，形成內(nèi)斂有序的布局關(guān)系；外立面簡約大氣；外墻預(yù)拌聚合物水泥砂漿；立面以高檔面磚為主，大量鋪用高檔石材；屋面采用30厚擠塑聚苯乙烯泡沫板1500平米規(guī)模會所，設(shè)有紅酒、咖啡、健身、瑜伽、雪茄、棋牌等功能，高雅而富有品味；豪宅體系高端產(chǎn)品產(chǎn)品檔次產(chǎn)品體系：知名開發(fā)商、前瞻理念規(guī)劃和設(shè)計，以豪宅體系進行產(chǎn)品智能化及安防：以外緊內(nèi)松、人防加技防的原則，實行可視話及紅外監(jiān)控管理產(chǎn)品打造（2/2）3可視對講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)門禁管理系統(tǒng)周界報警系統(tǒng)無線巡更系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)智能化系統(tǒng)在小區(qū)周邊圍墻設(shè)置紅外對射探測器、攝像機；小區(qū)內(nèi)各主要入口處、車庫等部位設(shè)置攝像設(shè)備，智能中心可隨時查看現(xiàn)場情況；在每棟單元設(shè)置可視對講門禁系統(tǒng)、電梯內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)；在每戶設(shè)置可視對講安防系統(tǒng)智能化及安防：以外緊內(nèi)松、人防加技防的原則，實行可視話及紅外Part3.3不足分析Part3.3不足分析產(chǎn)品配置：產(chǎn)品線過長，以小面積產(chǎn)品為主力，建筑密度、容積率過高，不利拔高豪宅形象不足分析（1/2）4產(chǎn)品容積率梯戶比客戶類別52-88平米小戶產(chǎn)品共計512套，占比高達50%容積率為2.66，綠化率為33.1%兩梯5戶，兩梯6戶客戶多數(shù)以剛需或初步改善性需求為主產(chǎn)品特性偏離豪宅驅(qū)動因素產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置：產(chǎn)品線過長，以小面積產(chǎn)品為主力，建筑密度、容積率過周邊環(huán)境：街道狹窄擁擠，環(huán)境嘈雜，周邊樓盤林立，建筑密度高，影響居住舒適度不足分析（2/2）4蛇口中隊施工項目愛榕路景園大廈老社區(qū)主題店近海路荔林路周邊環(huán)境：街道狹窄擁擠，環(huán)境嘈雜，周邊樓盤林立，建筑密度高，Part3.4定位小結(jié)Part3.4定位小結(jié)區(qū)域政策規(guī)劃及再造升級催生豪宅趨勢，蛇口中心地段培育了高端土壤，以城市資源強化產(chǎn)品價值形成核心競爭點小結(jié)1區(qū)域規(guī)劃城市配套產(chǎn)品打造區(qū)域前景片區(qū)升級景觀資源交通配套教育資源生活配套產(chǎn)品體系智能化及安防地段型高端住宅占據(jù)城市資源提升產(chǎn)品附加值不足點產(chǎn)品配置周邊環(huán)境高端住宅的不利因素城市資源型高密度豪宅區(qū)域政策規(guī)劃及再造升級催生豪宅趨勢，蛇口中心地段培育了高端土4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)Part4.1城市豪宅概念Part4.1城市豪宅概念城市豪宅以面積、容積率、房價為基礎(chǔ)條件，以品牌、地段、產(chǎn)品品質(zhì)、配套及服務(wù)為四大衡量標準基本概念1建筑面積140㎡以上高于同級地塊均價的1.2倍條件一條件二條件三容積率1.0以下一般意義上的城市豪宅需滿足以下至少一個條件標準品牌地段產(chǎn)品品質(zhì)配套及服務(wù)過硬的開發(fā)商品牌是保證項目成為豪宅的基礎(chǔ)，也是產(chǎn)品品質(zhì)的保證地段是構(gòu)成城市豪宅的核心支撐，從地段上來說，城市豪宅一般分布商務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)周邊

包含建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、園林打造、公共空間的品質(zhì)等包括交通配套、生活配套、園林配套、社區(qū)文化等，同時過硬的后續(xù)服務(wù)也是豪宅品質(zhì)的保證城市豪宅以面積、容積率、房價為基礎(chǔ)條件，以品牌、地段、產(chǎn)品品地段的不可復(fù)制性使其成為“壓倒性”因素，城市豪宅必須具備在地段上的優(yōu)勢地段因素2深圳豪宅主要板塊所處地段地段優(yōu)勢公園大地龍崗區(qū)中心于龍崗四大主要中心—行政中心、體育中心、高科產(chǎn)業(yè)中心與商業(yè)文化中心的中央地帶，配套齊全，發(fā)展空間大中信紅樹灣深圳灣擁有海景、高爾夫景等稀缺景觀，周邊配套齊全波托菲諾華僑城是一個集文化、旅游、商務(wù)、娛樂、購物為一體,規(guī)模宏大的文化旅游區(qū)和生態(tài)居住區(qū)雍景灣蛇口半島集配套、生態(tài)資源、教育資源為一體，擁有很大的發(fā)展?jié)摿Φ囟蔚牟豢蓮?fù)制性使其成為“壓倒性”因素，城市豪宅必須具備在地Part4.2內(nèi)因打造Part4.2內(nèi)因打造建筑風(fēng)格是打造豪宅外部形象的重要因素建筑風(fēng)格1公園大地中信紅樹灣公園大地中信紅樹灣采用歐式簡約風(fēng)格，米色調(diào)，用藍、紅點綴坡頂，展現(xiàn)異國風(fēng)情，總體形象大方、典雅中信紅樹灣采用澳洲建筑風(fēng)格，風(fēng)格獨特，有較強標志性，有助于凸顯豪宅氣質(zhì)建筑風(fēng)格是打造豪宅外部形象的重要因素建筑風(fēng)格1公園大地中信紅中信紅樹灣：打造戶型亮點，強調(diào)資源最大化利用戶型設(shè)計2四面通透性內(nèi)庭院，將室外環(huán)境室內(nèi)化，客戶對室外景觀資源進一步加深印象，空中院館受到客戶追捧景觀廚房，功能空間，同時享受外界景觀資源前后雙陽臺設(shè)置，景觀通透性良好270°弧形陽臺，完全展示外界山水資源中信紅樹灣：打造戶型亮點，強調(diào)資源最大化利用戶型設(shè)計2四面通紅樹西岸：打造五重安防系統(tǒng)物業(yè)管理3第五層防護第五層防護第二層防護第三層防護第四層防護小區(qū)周邊設(shè)置探測器和攝像頭，緊急情況下可自動報警并錄下現(xiàn)場畫面，小區(qū)內(nèi)多個招援按鈕，可隨時呼叫管家援助；大堂門禁及大堂管家雙重保護，拜訪者只有經(jīng)過您的同意才能進入；電梯管理系統(tǒng)自動呼叫電梯，自動達到住戶居住的樓層，形成客戶與樓層的一對一進入；每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護；戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外線探測器、緊急按鈕，廚房設(shè)置火災(zāi)探測器等一系列先進的戶內(nèi)報警系統(tǒng)；紅樹西岸：打造五重安防系統(tǒng)物業(yè)管理3第五層防護第五層防護第二香蜜湖1號：打造高檔會所，配置恒溫泳池內(nèi)部配套3會所大堂：進口大理石鋪地，中心放射狀的圖案，白黑金色簡潔的用色與圖案處理，閃亮材質(zhì)的運用，都有利于體現(xiàn)會所的尊貴感。會所設(shè)施配置：會所內(nèi)的泳池設(shè)計采用恒溫泳池系統(tǒng)，熱泵采用的是美國E-Tech品牌商用(水加熱、除濕、空調(diào)三集一體)熱泵香蜜湖1號：打造高檔會所，配置恒溫泳池內(nèi)部配套3會所大堂：進Part4.3小結(jié)Part4.3小結(jié)在KPI體系中，雍景灣具備了大部分豪宅標準,但戶型設(shè)計是最大的不足雍景灣豪宅指標匹配1KPI體系項目地段頂級規(guī)劃戶型設(shè)計建筑風(fēng)格特色會所高新科技主力戶型面積為：52㎡、82㎡、88㎡、140-180㎡

140㎡以下的戶型占據(jù)總戶數(shù)的比例較重，偏離了城市豪宅的標準市政路的下沉處理保證了項目整體的完整性，但33%的綠化面積顯得略低在KPI體系中，雍景灣具備了大部分豪宅標準,但戶型設(shè)計是最大4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)在與傳統(tǒng)城市豪宅的對比中，雍景灣地段與配套優(yōu)勢明顯，但其他指標上都略顯不足總結(jié)（1）1價值指標傳統(tǒng)城市豪宅雍景灣項目總結(jié)項目地段位于中心城區(qū)，位于或靠近核心區(qū)，交通方便，周邊有一定配套位于蛇口片區(qū)，為核心發(fā)展區(qū)，交通便利，擁有豐富的生活及教育配套符合指標稀缺資源擁有歷史悠久的人文積淀區(qū)域，擁有全市獨一無二的自然資源于深圳移民文化而言，具有較好的人文積淀，但缺乏獨一無二的自然景觀基本符合指標規(guī)劃指標容積率不大于3，樓層不大于30容積率2.66，但樓層偏高基本符合指標建筑指標建筑風(fēng)格體現(xiàn)尊貴感，建筑布局舒朗，強調(diào)對景觀資源的占有建筑風(fēng)格簡約、典雅，但周邊樓層對景觀形成一定觀賞阻礙不符合指標園林指標超過50%的綠化率；具有極強儀式感的能夠體現(xiàn)尊貴的大規(guī)模主題園林僅有33%的綠化率，但超大園林泳池及活動廣場有所彌補不符合指標配套指標特色高會所；精品商業(yè)擁有特色美學(xué)高所符合指標戶型指標戶型基本>140㎡，梯戶比低140㎡一下戶型占總數(shù)50%以上不符合指標在與傳統(tǒng)城市豪宅的對比中，雍景灣地段與配套優(yōu)勢明顯，但其他指導(dǎo)入“微型”城市豪宅概念，定義雍景灣為該類新型豪宅總結(jié)（2）1優(yōu)勢及不足核心驅(qū)動因素地段項目規(guī)劃產(chǎn)品打造房價地段優(yōu)勢明顯周邊配套齊全交通便利擁有獨有的片區(qū)資源，如教育資源規(guī)劃合理，追求高于周邊樓盤的標準容積率及建筑密度略高于傳統(tǒng)豪宅追求內(nèi)部配套高于同類片區(qū)的項目戶型面積的控制降低了住房總價滿足了對生活品質(zhì)最求較高，但無法購置傳統(tǒng)豪宅的年輕消費者無法滿足對豪宅追求很高的頂級消費者有效得實現(xiàn)了開發(fā)商的利潤最大化，加快資金回流戶型打造符合中高端用戶，受眾面較廣建筑、園林等設(shè)計追求高標準打造“微型”城市豪宅的關(guān)鍵因素導(dǎo)入“微型”城市豪宅概念，定義雍景灣為該類新型豪宅總結(jié)（2）ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當(dāng)有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個成就和長進，都蘊含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。

1、有時候，我們活得累，并非生活過于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。

2、身材不好就去鍛煉，沒錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。

3、大概是沒有了當(dāng)初那種毫無顧慮的勇氣，才變成現(xiàn)在所謂成熟穩(wěn)重的樣子。

4、世界上只有想不通的人，沒有走不通的路。將帥的堅強意志，就像城市主要街道匯集點上的方尖碑一樣，在軍事藝術(shù)中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯的，可只有到最后才不得不承認。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個人都是越活越現(xiàn)實。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、失敗不可怕，可怕的是從來沒有努力過，還怡然自得地安慰自己，連一點點的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起來。不爬起來，別人會看不起你，你自己也會失去機會。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個人都要學(xué)會的成長。

13、要相信，這個世界上永遠能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅持自己的堅持，直到堅持不下去為止。

14、也許你想要的未來在別人眼里不值一提，也許你已經(jīng)很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來沒有拉近過......但請你繼續(xù)向前走，因為別人看不到你的努力，你卻始終看得見自己。

15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風(fēng)光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。

16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動。有一天你總會明白，遺憾比失敗更讓你難以面對。

17、沒有一件事情可以一下子把你打垮，也不會有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個慢慢累積的過程。

18、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢想的努力，會讓你找到一個更好的自己，一個沉默努力充實安靜的自己。

19、你相信夢想，夢想才會相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負了所受的苦難。

20、生活不會按你想要的方式進行，它會給你一段時間，讓你孤獨、迷茫又沉默憂郁。但如果靠這段時間跟自己獨處，多看一本書，去做可以做的事，放下過去的人，等你度過低潮，那些獨處的時光必定能照亮你的路，也是這些不堪陪你成熟。所以，現(xiàn)在沒那么糟，看似生活對你的虧欠，其實都是祝愿。11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，55雍景灣踩盤報告雍景灣踩盤報告招商雍景灣項目概況產(chǎn)品分析定位分析總結(jié)與思考城市豪宅分析建筑分析戶型分析整體定位定位解析不足分析小結(jié)城市豪宅概念內(nèi)因打造小結(jié)導(dǎo)入“微型”豪宅概念招商雍景灣項目概況產(chǎn)品分析定位分析總結(jié)與思考城市豪宅分析建筑4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)招商地產(chǎn)具備國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，擁有綜合開發(fā)能力、物業(yè)品類豐富、社區(qū)管理完善的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團開發(fā)商簡介1所獲榮譽：2011中國房地產(chǎn)產(chǎn)品要素品牌企業(yè)、2011中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10

、2011中國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展品牌典范

、第三屆中國企業(yè)誠信榜?±誠信企業(yè)獎、綠色建筑示范企業(yè)等等。公司簡介：招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（簡稱"招商地產(chǎn)"）于1984年在深圳成立，是香港招商局集團三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過27年的發(fā)展，招商地產(chǎn)已成為一家具備綜合開發(fā)能力、物業(yè)品類豐富、社區(qū)管理完善的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團，形成了以深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟帶為重點經(jīng)營區(qū)域的市場格局。代表項目：招華曦城、花園城、招商觀園、招商果嶺、招商雍景灣等項目。招商觀園曦城花園城雍景灣招商地產(chǎn)具備國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，擁有綜合開發(fā)能力、物業(yè)品項目位于工業(yè)七路與愛榕路交匯處，緊鄰四海公園，處于蛇口中心區(qū)位項目區(qū)位2位置：項目位于工業(yè)七路與愛榕路交匯處四海公園旁；四至：西面臨四海公園、南北靠景園大廈、東面是后海大道、背面為育才第二小學(xué)，周邊樓盤林立，生活氛圍濃厚；配套：育才二小、育才二中、QSI國際學(xué)校、育才三幼；四海公園、蛇口體育中心、風(fēng)華大劇院

、蛇口青少年活動中心

四海公園景園大廈工業(yè)七路雍景灣愛榕路項目位于工業(yè)七路與愛榕路交匯處，緊鄰四海公園，處于蛇口中心區(qū)項目占地4.9萬平米，總建面12.3萬平米，屬于大型高層社區(qū)基本信息3建筑類別塔樓、高層物業(yè)類別高層住宅占地面積49326㎡總建筑面積123420㎡項目特色國際化社區(qū)、地鐵沿線所屬片區(qū)蛇口片區(qū)戶數(shù)共1019戶價格31000-35000元/㎡

容積率2.66綠化率33.1%

車位共1048個本期戶型50㎡一房、82㎡兩房、88㎡三房到140㎡四房裝修狀況毛坯物業(yè)費3.9元/㎡/月開盤時間2011年6月18日樓層狀況7棟為32層的住宅、1棟3層幼兒園、1棟2層會所開發(fā)商深圳招商房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司招商局物業(yè)管理有限公司項目占地4.9萬平米，總建面12.3萬平米，屬于大型高層社區(qū)4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5總結(jié)與思考4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5總結(jié)與思考Part2.1建筑分析Part2.1建筑分析雍景灣采用全板式及住棟式斜邊設(shè)計，板樓朝向與正南夾角在20o~60o之間，間距及采光得到極大優(yōu)化建筑布局（1/2)1建筑布局：項目采用解構(gòu)重組的手法，讓各棟高層錯開，將會所、住宅與幼兒園，形成內(nèi)斂有序的圍合式的建筑布局關(guān)系板樓朝向：板樓與正南夾角20o~60o之間，使得建筑間距系數(shù)降低為1.4H，充分的利用朝向與日照的關(guān)系，節(jié)省土地。住棟斜邊設(shè)計：采用住棟斜邊設(shè)計，使得斜邊單元輪廓線舒展從而面積增大，且增強了斜邊單元采光及通風(fēng)的效果，提升立面整體形象。全板式住宅：相對塔式住宅而言，全板式能獲得更好的通風(fēng)和采光效果，增加居住舒適性，同時有利于樓棟形體及套型變化，便捷樓道路線更能獲得市場認可。不足之處：通過犧牲臨近路邊的部分斜邊單元的噪音及居民樓視線阻擋的影響，形成圍合式，對組團內(nèi)部降噪。1棟2棟7棟6C棟6B棟6A棟3棟幼兒園北南西東會所雍景灣采用全板式及住棟式斜邊設(shè)計，板樓朝向與正南夾角在20o項目分南北兩區(qū)項目中間有一條市政路貫穿東西，把項目分為北區(qū)和南區(qū)兩個地塊。設(shè)計亮點：①U型下沉式市政路：雙向二車道路上鋪以防震減噪瀝青，直通地下車庫，道路兩側(cè)各有寬約2米的人行道，以褐黃色的地板磚分隔。②頂級的社區(qū)車庫：頂部無橫梁，底部鋪金剛砂地坪，車庫支柱頂采用預(yù)應(yīng)力及局部加強布筋技術(shù)，使用壽命比一般車庫延長5倍③人車分流：行人可由三個入口的步行通道直接進入項目內(nèi)部。建筑布局（2/2)1不足之處：除了社區(qū)停車場外，還與周邊社區(qū)共用社會停車場，可能造成車位不夠項目采用下沉式市政路與車庫相通設(shè)計，規(guī)避了道路對組團內(nèi)部的噪音影響，有效的實施人車分流1棟2棟7棟6C棟6B棟6A棟3棟幼兒園北南西東會所主入口主出口入口下沉式市政道路地下停車場項目分南北兩區(qū)建筑布局1不足之處：除了社區(qū)停車場外，還與周邊會所：面積為1500平米規(guī)劃布局：首層為咖啡吧、紅酒屋；二層為健身房、瑜伽室、書吧、棋牌室，動靜相宜的功能布局

設(shè)計理念：居住美學(xué)，提升品味目前布局：一樓為售樓中心二樓為樣板間展示區(qū)。會所布局2會所大門會客廳休閑椅會所鳥瞰效果圖高級會所項目擁有特色美學(xué)高級會所，上下兩層動靜結(jié)合分區(qū)，功能布局豐富會所：面積為1500平米會所布局2會所大門會客廳休閑椅會所鳥園林布局3園林風(fēng)格：泰式皇家園林園林面積：約4.8萬平米軸線設(shè)計：結(jié)合空間、建筑，以泳池為核心進行整體規(guī)劃布局景觀視線通廊：在3棟與6棟之間，留有景觀通廊，形成借景如園的視覺效果。細節(jié)處理：通過下沉式市政道路建設(shè)，使園林一體化內(nèi)部配套：泰式912平米成人泳池及121平米的兒童泳池，以及1000余平米的健身廣場泰式皇家園林風(fēng)格熱帶風(fēng)情的泰式皇家園林風(fēng)格，配以高達1000平米的泳池及健身配套設(shè)施，整體風(fēng)格簡約而端莊園林布局3園林風(fēng)格：泰式皇家園林泰式皇家園林風(fēng)格熱帶風(fēng)情的泰建筑建材4建筑風(fēng)格：采用簡約現(xiàn)代風(fēng)格建筑立面：雍景灣以材料本色為基調(diào)；白、灰、暖灰色為主調(diào)；陽臺：深灰色鋁合金立柱及扶手（采用深灰色粉末噴涂），8+0.76PVB+8雙層鋼化夾膠玻璃。窗：主臥運用落地凸窗，次臥為低臺凸窗，采用高檔鋁合金型材和鋁合金low-e中空玻璃，隔音隔熱效果良好外墻：外墻以預(yù)拌聚合物水泥砂漿防水，比普通水泥砂漿外墻防水性能卓越，質(zhì)量更穩(wěn)定，墻體結(jié)構(gòu)設(shè)計采用部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)，更有利于抗震，抵抗側(cè)向風(fēng)荷載等。屋面：采用30mm厚擠塑聚苯乙烯泡沫板外墻玻璃架空層外立面項目立面以暖灰色調(diào)為主，玻璃和外墻都采用了大量隔音隔熱、防水抗震的用料，提升整體檔次建筑建材4建筑風(fēng)格：采用簡約現(xiàn)代風(fēng)格外墻玻璃架空層外立面項目解析與思考5布局亮點高檔建材高級會所圍合式布局，降低組團內(nèi)部噪音全板式住宅，擁有日照、通風(fēng)良好住棟斜邊設(shè)計，輪廓線舒展，提升整體形象下沉式市政道路開發(fā)商通過產(chǎn)品布局、建筑用材等方式降低周邊高層住宅及市政道路的不利影響利用圍合式布局及住棟斜邊設(shè)計，來增加住宅舒適度及提升整體建筑形態(tài)咖啡吧、紅酒屋；健身房、瑜伽室；布局動靜相宜頂級社區(qū)車庫設(shè)計高檔鋁合金型材及l(fā)ow-e玻璃防水、抗震外墻用料

高檔豪宅形象不足之處：斜邊單元噪音較高，視野受周邊高層樓盤遮擋，車位相對不足解析與思考5布局亮點高檔建材高級會所圍合式布局，降低組團內(nèi)部Part2.2戶型分析Part2.2戶型分析

戶型分布1雍景灣戶型主要以80-90平米為主，采用端頭大套型的單元利用形式，大戶型主要分布在建筑兩端不足之處：大戶型雙拼住宅，內(nèi)承重墻較多，影響了室內(nèi)視野開闊性，降低整體形象。雙拼后戶型區(qū)間代表符合50-60平米

80-90平米

130-140平米

140-180平米

1234項目亮點：采用端頭大套型的單元利用形式（7棟及6A棟），充分利用盡端單元采光足，通風(fēng)好等特點，通過增加房間個數(shù)形式來發(fā)揮盡端單元優(yōu)勢。產(chǎn)品形態(tài)：包括50㎡一房，82㎡兩房，88㎡三房，130㎡、140㎡、160㎡、180㎡四房等六大戶型。其中90㎡以下小戶為精裝修，其余為毛坯房。目前項目推出1019套住宅和35套商業(yè)。

1棟2棟7棟6C棟6B棟6A棟3棟幼兒園北南西東會所22233344433222112444戶型分布1雍景灣戶52平B戶型一房一廳，功能區(qū)齊全，配套兩個陽臺，通風(fēng)及采光效果好，但過道較小，無玄門優(yōu)點配套兩個陽臺尺度合理采光足缺點沒有入戶玄關(guān)，私密性差戶型分析（1/4)2陽臺陽臺客廳主臥廚房餐廳衛(wèi)生間入口贈送凸窗陽臺52平B戶型一房一廳，功能區(qū)齊全，配套兩個陽臺，通風(fēng)及采光效85平B戶型兩房兩廳，客廳面寬4米，多陽臺，兩梯三戶，衛(wèi)生間干濕分區(qū)，但沒入戶玄關(guān)，私密性差優(yōu)點2房可改三房客廳開間達4米陽臺多，采光通風(fēng)效果好缺點沒有入戶玄關(guān)，私密性差戶型分析（2/4)2陽臺露臺陽臺陽臺客廳主臥廚房餐廳次臥衛(wèi)生間入口戶門陽臺客廳85平B戶型兩房兩廳，客廳面寬4米，多陽臺，兩梯三戶，衛(wèi)生間88平AE戶型三房兩廳，南北朝向，多陽臺，兩梯三戶，但客廳進深較深，采光不足優(yōu)點南北朝向，戶型方正多陽臺，通風(fēng)良好，私密性強，動靜分區(qū)合理兩梯三戶，配置較高缺點客廳進深較深，采光不足視線受周邊樓盤遮擋戶型分析（3/4)2客廳主臥次臥露臺陽臺陽臺陽臺陽臺衛(wèi)生間廚房餐廳入口風(fēng)向客廳陽臺陽臺視野88平AE戶型三房兩廳，南北朝向，多陽臺，兩梯三戶，但客廳進雙拼157平米的CD戶型，兩房四廳兩衛(wèi)，南北朝向，多陽臺，兩梯兩戶，但承重墻過多，視線受阻隔優(yōu)點南北朝向，贈送面積大多陽臺，兩梯兩戶通風(fēng)良好缺點臥室與衛(wèi)生間集中在房間兩端動靜不分承重墻過多，視線受阻隔戶型分析（4/4)2露臺陽臺陽臺陽臺陽臺客廳廚房衛(wèi)生間主臥衛(wèi)生間客廳主臥廚房餐廳餐廳入口承重墻贈送陽臺贈送公攤雙拼157平米的CD戶型，兩房四廳兩衛(wèi)，南北朝向，多陽臺，兩解析與思考350-60平米置業(yè)目的：首次置業(yè)，新婚房；要求側(cè)重：滿足基本住宅需求80-90平米置業(yè)目的：置業(yè)投資、學(xué)位房要求側(cè)重：良好居住環(huán)境，注重地段與升值空間130-150平米置業(yè)目的：改善性住房要求側(cè)重：注重生活品位、質(zhì)量，三代同堂雍景灣高層豪宅多陽臺，采光通風(fēng)效果好端頭大套型設(shè)計，贈送面積大全板式住宅，戶梯比高面積大，功能區(qū)多私密性高動靜分布合理極大提升項目品質(zhì)高附加值支撐產(chǎn)品價值核心賣點項目通過打造三種主力戶型，高附加值及品質(zhì)提升，來滿足不同階段的購房者置業(yè)需求，從而創(chuàng)造價值解析與思考350-60平米置業(yè)目的：首次置業(yè)，新婚房；84城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)Part3.1整體定位Part3.1整體定位雍景灣以價格標桿擠身于高端住宅，其均價遠高于同類型配置產(chǎn)品整體定位（1/2）1雍景灣是招商地產(chǎn)在蛇口區(qū)域打造的一個城市高端項目，并以區(qū)域價格標桿擠身于城市豪宅行列，產(chǎn)品價值已被市場接受，并受客戶追捧；在價格表現(xiàn)上，雍景灣以35000元/平米高于南山區(qū)新房均價27444元/平米，并遠超全市成交均價16854元/平米，價格高于旁邊景園項目86.14%。雍景灣以價格標桿擠身于高端住宅，其均價遠高于同類型配置產(chǎn)品整蛇口區(qū)域規(guī)劃、城市配套資源以及產(chǎn)品的價值支撐了項目“城市豪宅”的定位整體定位（2/2）1蛇口區(qū)域城市配套產(chǎn)品打造蛇口區(qū)域規(guī)劃區(qū)域發(fā)展趨勢海上體驗世界城市配套自然資源人文資源產(chǎn)品打造大戶產(chǎn)品安防系統(tǒng)緯度產(chǎn)品定位城市中央高層豪宅蛇口區(qū)域規(guī)劃、城市配套資源以及產(chǎn)品的價值支撐了項目“城市豪宅Part3.2定位解析Part3.2定位解析區(qū)域前景：未來蛇口將以“一軸一心三核”為理念進行規(guī)劃，政策利好催生區(qū)域價值區(qū)域規(guī)劃（1/2）1蛇口“一軸一心三核”規(guī)劃理念

一軸：以南海大道為園區(qū)發(fā)展的主軸

一心：以蛇口體育中心、四海公園為中心的區(qū)域

三核：以沿山、海上世界、太子灣為重點核心的三個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集聚區(qū)域和主要空間載體。雍景灣區(qū)域前景：未來蛇口將以“一軸一心三核”為理念進行規(guī)劃，政策利片區(qū)升級：招商地產(chǎn)以區(qū)域運營的角色，600億資金再造蛇口，區(qū)域配套全面升級區(qū)域規(guī)劃（2/2）1海上世界效果圖蛇口未來效果圖郵輪母港效果圖濱海休閑帶圖效果圖片區(qū)升級：招商地產(chǎn)以區(qū)域運營的角色，600億資金再造蛇口，區(qū)景觀資源：近觀四海公園、高層單位可遠眺大南山、欣賞東南方向海景城市配套（1/4）2雍景灣與四海公園僅一路之隔，城市綠肺價值凸顯；四海公園是蛇口最大的公園，以水面和大片濃密荔枝林為基調(diào)，點綴以中國傳統(tǒng)的亭、榭、廊、橋、石、灘，形成具有濃郁民族風(fēng)格的公眾園林；六A、六B棟高層單位可眺望大南山，視野寬廣；一、六、七棟棟高層單位向東南方向可欣賞灣區(qū)海景；三重景觀景觀資源：近觀四海公園、高層單位可遠眺大南山、欣賞東南方向海交通配套：眾多公交線路經(jīng)過，暢享雙地鐵雙口岸，六大主干道區(qū)內(nèi)及區(qū)外交通網(wǎng)線成熟城市配套（2/4）2海月站海廈站后海大道工業(yè)八路工業(yè)七路愛榕路雍景灣公交站點及線路設(shè)有四海公園南、工業(yè)七路口、育才二中三個公交站點，有22路、70路等多達十余條公交線路經(jīng)過；地鐵享有雙地鐵口配套，分別是地鐵二號線的灣廈站和海月站。主干道及港口六條主干道：后海大道、工業(yè)八路、工業(yè)七路、公園北路南海大道；雙口岸：蛇口港、太子港雙客運站交通配套：眾多公交線路經(jīng)過，暢享雙地鐵雙口岸，六大主干道區(qū)內(nèi)生活配套：片區(qū)中心地段，半小時生活圈，配套資源完善城市配套（3/4）2海上世界主題街區(qū)海上體驗館蛇口國際學(xué)校蛇口沃爾瑪蛇口體育中心生活配套：片區(qū)中心地段，半小時生活圈，配套資源完善城市配套2教育配套：項目周邊規(guī)劃豐富的教育資源，從幼兒園至高中，滿足一站式教育需求城市配套（4/4）2育才二中育才二小QSI國際學(xué)校育才三幼東灣小學(xué)雍景灣教育配套：項目周邊規(guī)劃豐富的教育資源，從幼兒園至高中，滿足一產(chǎn)品體系：知名開發(fā)商、前瞻理念規(guī)劃和設(shè)計，以豪宅體系進行產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造（1/2）3產(chǎn)品園林建筑會所裝修140-160平米奢華大戶，南北通板樓兩梯兩戶板樓設(shè)計，產(chǎn)品舒適度較好；泰式皇家園林風(fēng)格，設(shè)置兩大游泳池，并最大限度的大南山、四海公園等自然景觀，形成雙園林效果；建筑整體結(jié)合周邊環(huán)境及景觀布局需求，形成內(nèi)斂有序的布局關(guān)系；外立面簡約大氣；外墻預(yù)拌聚合物水泥砂漿；立面以高檔面磚為主，大量鋪用高檔石材；屋面采用30厚擠塑聚苯乙烯泡沫板1500平米規(guī)模會所，設(shè)有紅酒、咖啡、健身、瑜伽、雪茄、棋牌等功能，高雅而富有品味；豪宅體系高端產(chǎn)品產(chǎn)品檔次產(chǎn)品體系：知名開發(fā)商、前瞻理念規(guī)劃和設(shè)計，以豪宅體系進行產(chǎn)品智能化及安防：以外緊內(nèi)松、人防加技防的原則，實行可視話及紅外監(jiān)控管理產(chǎn)品打造（2/2）3可視對講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)門禁管理系統(tǒng)周界報警系統(tǒng)無線巡更系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)智能化系統(tǒng)在小區(qū)周邊圍墻設(shè)置紅外對射探測器、攝像機；小區(qū)內(nèi)各主要入口處、車庫等部位設(shè)置攝像設(shè)備，智能中心可隨時查看現(xiàn)場情況；在每棟單元設(shè)置可視對講門禁系統(tǒng)、電梯內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)；在每戶設(shè)置可視對講安防系統(tǒng)智能化及安防：以外緊內(nèi)松、人防加技防的原則，實行可視話及紅外Part3.3不足分析Part3.3不足分析產(chǎn)品配置：產(chǎn)品線過長，以小面積產(chǎn)品為主力，建筑密度、容積率過高，不利拔高豪宅形象不足分析（1/2）4產(chǎn)品容積率梯戶比客戶類別52-88平米小戶產(chǎn)品共計512套，占比高達50%容積率為2.66，綠化率為33.1%兩梯5戶，兩梯6戶客戶多數(shù)以剛需或初步改善性需求為主產(chǎn)品特性偏離豪宅驅(qū)動因素產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置：產(chǎn)品線過長，以小面積產(chǎn)品為主力，建筑密度、容積率過周邊環(huán)境：街道狹窄擁擠，環(huán)境嘈雜，周邊樓盤林立，建筑密度高，影響居住舒適度不足分析（2/2）4蛇口中隊施工項目愛榕路景園大廈老社區(qū)主題店近海路荔林路周邊環(huán)境：街道狹窄擁擠，環(huán)境嘈雜，周邊樓盤林立，建筑密度高，Part3.4定位小結(jié)Part3.4定位小結(jié)區(qū)域政策規(guī)劃及再造升級催生豪宅趨勢，蛇口中心地段培育了高端土壤，以城市資源強化產(chǎn)品價值形成核心競爭點小結(jié)1區(qū)域規(guī)劃城市配套產(chǎn)品打造區(qū)域前景片區(qū)升級景觀資源交通配套教育資源生活配套產(chǎn)品體系智能化及安防地段型高端住宅占據(jù)城市資源提升產(chǎn)品附加值不足點產(chǎn)品配置周邊環(huán)境高端住宅的不利因素城市資源型高密度豪宅區(qū)域政策規(guī)劃及再造升級催生豪宅趨勢，蛇口中心地段培育了高端土4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)Part4.1城市豪宅概念Part4.1城市豪宅概念城市豪宅以面積、容積率、房價為基礎(chǔ)條件，以品牌、地段、產(chǎn)品品質(zhì)、配套及服務(wù)為四大衡量標準基本概念1建筑面積140㎡以上高于同級地塊均價的1.2倍條件一條件二條件三容積率1.0以下一般意義上的城市豪宅需滿足以下至少一個條件標準品牌地段產(chǎn)品品質(zhì)配套及服務(wù)過硬的開發(fā)商品牌是保證項目成為豪宅的基礎(chǔ)，也是產(chǎn)品品質(zhì)的保證地段是構(gòu)成城市豪宅的核心支撐，從地段上來說，城市豪宅一般分布商務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)周邊

包含建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、園林打造、公共空間的品質(zhì)等包括交通配套、生活配套、園林配套、社區(qū)文化等，同時過硬的后續(xù)服務(wù)也是豪宅品質(zhì)的保證城市豪宅以面積、容積率、房價為基礎(chǔ)條件，以品牌、地段、產(chǎn)品品地段的不可復(fù)制性使其成為“壓倒性”因素，城市豪宅必須具備在地段上的優(yōu)勢地段因素2深圳豪宅主要板塊所處地段地段優(yōu)勢公園大地龍崗區(qū)中心于龍崗四大主要中心—行政中心、體育中心、高科產(chǎn)業(yè)中心與商業(yè)文化中心的中央地帶，配套齊全，發(fā)展空間大中信紅樹灣深圳灣擁有海景、高爾夫景等稀缺景觀，周邊配套齊全波托菲諾華僑城是一個集文化、旅游、商務(wù)、娛樂、購物為一體,規(guī)模宏大的文化旅游區(qū)和生態(tài)居住區(qū)雍景灣蛇口半島集配套、生態(tài)資源、教育資源為一體，擁有很大的發(fā)展?jié)摿Φ囟蔚牟豢蓮?fù)制性使其成為“壓倒性”因素，城市豪宅必須具備在地Part4.2內(nèi)因打造Part4.2內(nèi)因打造建筑風(fēng)格是打造豪宅外部形象的重要因素建筑風(fēng)格1公園大地中信紅樹灣公園大地中信紅樹灣采用歐式簡約風(fēng)格，米色調(diào)，用藍、紅點綴坡頂，展現(xiàn)異國風(fēng)情，總體形象大方、典雅中信紅樹灣采用澳洲建筑風(fēng)格，風(fēng)格獨特，有較強標志性，有助于凸顯豪宅氣質(zhì)建筑風(fēng)格是打造豪宅外部形象的重要因素建筑風(fēng)格1公園大地中信紅中信紅樹灣：打造戶型亮點，強調(diào)資源最大化利用戶型設(shè)計2四面通透性內(nèi)庭院，將室外環(huán)境室內(nèi)化，客戶對室外景觀資源進一步加深印象，空中院館受到客戶追捧景觀廚房，功能空間，同時享受外界景觀資源前后雙陽臺設(shè)置，景觀通透性良好270°弧形陽臺，完全展示外界山水資源中信紅樹灣：打造戶型亮點，強調(diào)資源最大化利用戶型設(shè)計2四面通紅樹西岸：打造五重安防系統(tǒng)物業(yè)管理3第五層防護第五層防護第二層防護第三層防護第四層防護小區(qū)周邊設(shè)置探測器和攝像頭，緊急情況下可自動報警并錄下現(xiàn)場畫面，小區(qū)內(nèi)多個招援按鈕，可隨時呼叫管家援助；大堂門禁及大堂管家雙重保護，拜訪者只有經(jīng)過您的同意才能進入；電梯管理系統(tǒng)自動呼叫電梯，自動達到住戶居住的樓層，形成客戶與樓層的一對一進入；每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護；戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外線探測器、緊急按鈕，廚房設(shè)置火災(zāi)探測器等一系列先進的戶內(nèi)報警系統(tǒng)；紅樹西岸：打造五重安防系統(tǒng)物業(yè)管理3第五層防護第五層防護第二香蜜湖1號：打造高檔會所，配置恒溫泳池內(nèi)部配套3會所大堂：進口大理石鋪地，中心放射狀的圖案，白黑金色簡潔的用色與圖案處理，閃亮材質(zhì)的運用，都有利于體現(xiàn)會所的尊貴感。會所設(shè)施配置：會所內(nèi)的泳池設(shè)計采用恒溫泳池系統(tǒng)，熱泵采用的是美國E-Tech品牌商用(水加熱、除濕、空調(diào)三集一體)熱泵香蜜湖1號：打造高檔會所，配置恒溫泳池內(nèi)部配套3會所大堂：進Part4.3小結(jié)Part4.3小結(jié)在KPI體系中，雍景灣具備了大部分豪宅標準,但戶型設(shè)計是最大的不足雍景灣豪宅指標匹配1KPI體系項目地段頂級規(guī)劃戶型設(shè)計建筑風(fēng)格特色會所高新科技主力戶型面積為：52㎡、82㎡、88㎡、140-180㎡

140㎡以下的戶型占據(jù)總戶數(shù)的比例較重，偏離了城市豪宅的標準市政路的下沉處理保證了項目整體的完整性，但33%的綠化面積顯得略低在KPI體系中，雍景灣具備了大部分豪宅標準,但戶型設(shè)計是最大4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)4城市豪宅分析321項目概況定位分析產(chǎn)品分析5項目總結(jié)在與傳統(tǒng)城市豪宅的對比中，雍景灣地段與配套優(yōu)勢明顯，但其他指標上都略顯不足總結(jié)（1）1價值指標傳統(tǒng)城市豪宅雍景灣項目總結(jié)項目地段位于中心城區(qū)，位于或靠近核心區(qū)，交通方便，周邊有一定配套位于蛇口片區(qū)，為核心發(fā)展區(qū)，交通便利，擁有豐富的生活及教育配套符合指標稀缺資源擁有歷史悠久的人文積淀區(qū)域，擁有全市獨一無二的自然資源于深圳移民文化而言，具有較好的人文積淀，但缺乏獨一無二的自然景觀基本符合指標規(guī)劃指標容積率不大于3，樓層不大于30容積率2.66，但樓層偏高基本符合指標建筑指標建筑風(fēng)格體現(xiàn)尊貴感，建筑布局舒朗，強調(diào)對景觀資源的占有建筑風(fēng)格簡約、典雅，但周邊樓層對景觀形成一定觀賞阻礙不符合指標園林指標超過50%的綠化率；具有極強儀式感的能夠體現(xiàn)尊貴的大規(guī)模主題園林僅有33%的綠化率，但超大園林泳池及活動廣場有所彌補不符合指標配套指標特色