物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定價(jià)與收費(fèi)課件

物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)方式：2004年1月1日實(shí)施《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》之前政府定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)2004年1月1日實(shí)施《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》之后政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)從2004年1月1日起針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，政府物價(jià)不再審批、不再備案12020/9/15物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)方式：1目的：強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)合同意識(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定：政府指導(dǎo)價(jià)……合同約定市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)……合同約定《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》從2004年1月1日的實(shí)施……政府物價(jià)不再審批、不再備案政府物價(jià)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)審批、備案屬于違法行為！??！------違反《中華人民共和國價(jià)格法》以及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不再由政府物價(jià)部門審批、備案改以《物業(yè)服務(wù)合同》約定為準(zhǔn)22020/9/15目的：強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)合同意識(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不再由政府物價(jià)部門審以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的弊端：不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展違反《中華人民共和國價(jià)格法》以及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價(jià)核心------合同約定物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定，協(xié)商的基礎(chǔ)在于大家業(yè)主共同決策32020/9/15以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的弊端：3所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，《物權(quán)法》使與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》中雙過半決策方法發(fā)生根本變化：原《條例》的“雙過半”：《物權(quán)法》的“新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制42020/9/15所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，《物權(quán)法》使與原《物業(yè)管理企業(yè)不能單方面改變物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)合同的核心內(nèi)容改變物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本質(zhì)上就是改變物業(yè)服務(wù)合同的核心內(nèi)容改變物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該首先進(jìn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核算，并按照《物權(quán)法》規(guī)定：“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，在此基礎(chǔ)上，以物業(yè)服務(wù)合同中書面明確約定52020/9/15物業(yè)管理企業(yè)不能單方面改變物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2007年9月10日頒布“發(fā)改價(jià)格［2007］2285號(hào)”適用對(duì)象：政府指導(dǎo)價(jià)確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本負(fù)責(zé)：政府價(jià)格主管部門組織實(shí)施，房地產(chǎn)主管部門配合物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審原則：合法性原則相關(guān)性原則對(duì)應(yīng)性原則合理性原則62020/9/15《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》6物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等------即人工費(fèi)人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用

①基本工資②社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括：醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、住房公積金等③按規(guī)定提取的福利費(fèi)：福利基金，按工資總額的14%計(jì)算工會(huì)基金，按工資總額的2%計(jì)算教育基金，按工資總額的1.5%計(jì)算④加班費(fèi)，包括日常加班和節(jié)日加班⑤服裝費(fèi)⑥工服洗滌費(fèi)72020/9/15物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本構(gòu)成：7制度工作時(shí)間的計(jì)算：年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定節(jié)假日）＝250天季工作日：250天÷4季＝62.5天/季月工作日：250天÷12月＝20.83天/月工作小時(shí)數(shù)的計(jì)算：以月、季、年的工作日乘以每日的8小時(shí)。每個(gè)崗位需要工作的人數(shù)計(jì)算：（365天×24小時(shí)）÷（250天×8小時(shí)）＝4.3882020/9/15制度工作時(shí)間的計(jì)算：8日工資、小時(shí)工資數(shù)的折算：按照《勞動(dòng)法》第五十一條的規(guī)定，法定節(jié)假日用人單位應(yīng)當(dāng)依法支付工資。即折算日工資、小時(shí)工資時(shí)不剔除國家規(guī)定的11天法定節(jié)假日據(jù)此，日工資、小時(shí)工資的折算為：日工資：月工資收入÷月計(jì)薪天數(shù)小時(shí)工資：月工資收入÷（月計(jì)薪天數(shù)×8小時(shí)）月計(jì)薪天數(shù)：（365天-104天）÷12月＝21.75天92020/9/15日工資、小時(shí)工資數(shù)的折算：92.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用

維修費(fèi)保養(yǎng)費(fèi)日常運(yùn)行費(fèi)，主要是能源消耗裝修費(fèi)康樂設(shè)施費(fèi)低值易耗品耗費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用102020/9/152.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用10電梯運(yùn)行費(fèi)用計(jì)算：主要是電梯電費(fèi)電梯電費(fèi)＝電梯功率÷功率因素×電梯有效利用系數(shù)×365天×24小時(shí)÷12月×電費(fèi)單價(jià)電梯功率------電梯銘牌上標(biāo)注功率因素------電梯銘牌上標(biāo)注電梯有效利用系數(shù)------根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，從同類型物業(yè)實(shí)際運(yùn)行中統(tǒng)計(jì)獲得365天×24小時(shí)------電梯每年運(yùn)行開啟時(shí)間12月------表明是計(jì)算每月電梯運(yùn)行費(fèi)用電費(fèi)單價(jià)------供電部門所收取的每度用電的單價(jià)112020/9/15電梯運(yùn)行費(fèi)用計(jì)算：113.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)

綠化工具費(fèi)勞保用品費(fèi)綠化用水費(fèi)農(nóng)藥化肥種子費(fèi)雜草清運(yùn)費(fèi)園林景觀再造費(fèi)，包括補(bǔ)苗、花卉盆景布置等122020/9/153.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用124.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等

清潔工具購置費(fèi)勞保用品費(fèi)清潔機(jī)械材料費(fèi)，包括大樓外墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等化糞池清理費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)水池清洗、檢驗(yàn)費(fèi)其它費(fèi)用132020/9/154.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用135.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備

保安系統(tǒng)日常運(yùn)行及維修保養(yǎng)費(fèi)日常保安器材費(fèi)，包括警棍、對(duì)講機(jī)、電池、電筒等購置費(fèi)保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)------意外傷害保險(xiǎn)保安用房和保安人員住房租金142020/9/155.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用146.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)

火災(zāi)保險(xiǎn)、機(jī)械損壞險(xiǎn)等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公眾責(zé)任保險(xiǎn)雇主責(zé)任保險(xiǎn)社會(huì)保險(xiǎn)（一般包含在人工費(fèi)中，特別注意不能重復(fù)計(jì)算）152020/9/156.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用157.辦公費(fèi)辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用

交通費(fèi)通信費(fèi)低值易耗文具、辦公用品費(fèi)書報(bào)費(fèi)宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)法律費(fèi)用節(jié)日裝飾費(fèi)辦公用房租金業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)162020/9/157.辦公費(fèi)168.管理費(fèi)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用

物業(yè)管理公司管理該小區(qū)項(xiàng)目所支出的服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偽飿I(yè)管理公司對(duì)管理處實(shí)施的管理成本的分?jǐn)?72020/9/158.管理費(fèi)分?jǐn)?79.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計(jì)算，個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率

以直接用于業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)的固定資產(chǎn)為范圍交通工具，如業(yè)主樓巴汽車通訊設(shè)備，如電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等辦公設(shè)備，如桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等工程維修設(shè)備，如管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等其它設(shè)備182020/9/159.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊1810.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用

業(yè)主委員會(huì)委員津貼經(jīng)業(yè)主同意，是指業(yè)主大會(huì)決議同意，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確約定業(yè)主大會(huì)決議同意，按照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，決定“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)

”，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

”192020/9/1510.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用19物業(yè)服務(wù)成本支出情況：項(xiàng)目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費(fèi)用（元）1=Σ(2：4)

(一)工資2

(二)社會(huì)保障費(fèi)3

(三)其它支出4二、共用部分運(yùn)行維護(hù)費(fèi)(元)5其中(一)電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)6=Σ(7：11)

1、電費(fèi)7

2、維護(hù)費(fèi)8

3、設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)9

4、年安檢費(fèi)10

5、其它支出11(二)二次供水設(shè)施運(yùn)行維修費(fèi)12=Σ(13：15)

1、電費(fèi)13

2、日常維護(hù)費(fèi)14

3、其它支出15202020/9/15物業(yè)服務(wù)成本支出情況：項(xiàng)目行項(xiàng)目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元）16四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元）17五、秩序維護(hù)費(fèi)（元）18六、共用部分保險(xiǎn)費(fèi)（元）19七、辦公費(fèi)（元）20八、管理費(fèi)分?jǐn)偅ㄔ?1九、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（元）22十、業(yè)主同意其他費(fèi)用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行總成本（元）24=1+5+Σ(16：23)-6-12十二、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費(fèi)面積（平方米）25其中：(一)配有電梯物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積26(二)配有二次供水設(shè)施物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積27212020/9/15項(xiàng)目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減項(xiàng)目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)十三、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的平均單位面積物業(yè)服務(wù)成本（元/平方米）28=24÷25十四、平均單位面積電梯服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）29=6÷26十五、平均單位面積二次供水服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）30=12÷27222020/9/15項(xiàng)目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的厘定原則：成本核算原則折舊補(bǔ)償原則保本微利原則分級(jí)管理原則商業(yè)特性原則區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)不得重復(fù)計(jì)算232020/9/15物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的厘定原則：23物業(yè)管理費(fèi)的包干制與酬金制：包干制------是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理公司享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式酬金制------是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式242020/9/15物業(yè)管理費(fèi)的包干制與酬金制：24包干制的特點(diǎn)：業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)用的盈余、虧損屬于物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司暗箱作業(yè)共用部分不能及時(shí)維修保養(yǎng)，疲勞使用物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)繳納營業(yè)稅等稅費(fèi)按照合同約定，可以不向業(yè)主公布賬目252020/9/15包干制的特點(diǎn)：25酬金制的特點(diǎn)：物業(yè)管理公司向業(yè)主預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金物業(yè)管理費(fèi)用的盈余、虧損屬于業(yè)主物業(yè)管理公司陽光作業(yè)共用部分能夠保證及時(shí)維修保養(yǎng)物業(yè)管理費(fèi)用合理避稅成為可能按照合同約定，定期向業(yè)主公布賬目維護(hù)了業(yè)主和物業(yè)管理公司的合法權(quán)益有利于加強(qiáng)成本控制，降低和避免虛假成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向262020/9/15酬金制的特點(diǎn)：26酬金的計(jì)提：酬金計(jì)提基數(shù)應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入之和為準(zhǔn)酬金制比例應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定一般酬金制比例在8%~18%酬金計(jì)提應(yīng)避免重復(fù)計(jì)提計(jì)提的酬金包含物業(yè)管理公司利潤(rùn)、物業(yè)管理公司營業(yè)稅、物業(yè)管理公司對(duì)管理處實(shí)施的管理成本272020/9/15酬金的計(jì)提：27酬金制的制度建立：建立收支平衡的管理預(yù)算制度建立物業(yè)管理費(fèi)收支情況報(bào)告制度，保證業(yè)主知情權(quán)------物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況建立業(yè)主咨詢答復(fù)制度------業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出咨詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)建立物業(yè)管理審計(jì)制度------物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)建立多退少補(bǔ)機(jī)制建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制282020/9/15酬金制的制度建立：28專項(xiàng)維修資金的概念和性質(zhì)專項(xiàng)資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納，為了保障物業(yè)在使用一定時(shí)間后，所需的特定維修、更新及房屋發(fā)生緊急情況時(shí)應(yīng)急的資金特定……物業(yè)共用部分的中修、大修、更新、改造、翻修性質(zhì)……是由業(yè)主交納，由物業(yè)管理單位或政府主管部門設(shè)立專門賬戶管理住宅專項(xiàng)資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金292020/9/15專項(xiàng)維修資金的概念和性質(zhì)29專項(xiàng)維修資金管理、使用原則管理……專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人所有并決策、政府監(jiān)督使用……方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致安全遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越自由、效益、效率302020/9/15專項(xiàng)維修資金管理、使用原則30專戶存儲(chǔ)……以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬、以戶為單位設(shè)分賬

細(xì)戶按單幢設(shè)置?？顚Ｓ谩瓕ｍ?xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金

保修期滿后的大修、更新、改造312020/9/15專戶存儲(chǔ)……以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬、以戶為單位設(shè)分賬31所有權(quán)人所有……業(yè)主交存的屬于業(yè)主所有公有住房售房款中提取的屬于售房單位所有所有權(quán)人決策：業(yè)主大會(huì)成立之前……列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議業(yè)主大會(huì)成立之后……業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施322020/9/15所有權(quán)人所有……業(yè)主交存的屬于業(yè)主所有32所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的專項(xiàng)維修資金，《物權(quán)法》使三分之二決策方法發(fā)生根本變化：原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的2/3投票權(quán)《物權(quán)法》的雙2/3投票權(quán)為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分之二投票權(quán)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制332020/9/15所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的專項(xiàng)維修資金，《物權(quán)法》政府監(jiān)督……交存監(jiān)督、業(yè)主大會(huì)成立之前代管、入戶前強(qiáng)制交納首期專項(xiàng)維修資金、強(qiáng)制續(xù)交、統(tǒng)一監(jiān)制專用票據(jù)、過戶監(jiān)督、至少每年一次核對(duì)賬目并向業(yè)主公布賬目、審計(jì)監(jiān)督、財(cái)政部門對(duì)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度監(jiān)督、對(duì)違法行為依法進(jìn)行處罰

負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用；制定使用計(jì)劃報(bào)批管理、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理、審計(jì)監(jiān)督、業(yè)主的查詢和對(duì)賬等制度342020/9/15政府監(jiān)督……交存監(jiān)督、業(yè)主大會(huì)成立之前代管、入戶前強(qiáng)制交納首相應(yīng)法律、法規(guī)的處罰規(guī)定：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條

《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十一條、第十八條

《中華人民共和國刑法》第一百八十五條挪用資金罪、挪用公款罪；第一百八十三條職務(wù)侵占罪、貪污罪；第一百八十四條和第一百六十三條公司、企業(yè)人員受賄罪；第一百六十一條提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪；第一百六十二條妨害清算罪等352020/9/15相應(yīng)法律、法規(guī)的處罰規(guī)定：35受益人和負(fù)擔(dān)人相一致下列四項(xiàng)費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

1.依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用如：規(guī)劃范圍內(nèi)的配套設(shè)施費(fèi)用、保修范圍內(nèi)的保修費(fèi)用

2.依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以所有權(quán)為限，屬于相關(guān)單位所有權(quán)的由相關(guān)單位承擔(dān)；屬于業(yè)主的經(jīng)業(yè)主共同依法決策可在專項(xiàng)維修資金中負(fù)擔(dān)

3.應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用無法確定當(dāng)事人的，經(jīng)業(yè)主共同依法決策可在專項(xiàng)維修資金中負(fù)擔(dān)

4.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用362020/9/15受益人和負(fù)擔(dān)人相一致36住宅專項(xiàng)維修資金的來源……交存1.法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定……國家建設(shè)部、財(cái)政部頒布《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部第165號(hào)令)之規(guī)定繳交對(duì)象……業(yè)主……非開發(fā)商商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積，每平方米建筑面積交存首次住宅專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%~8%公有住房的來源于兩部分：業(yè)主按當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%的比例，屬全體業(yè)主共同所有售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，屬公有住房售房單位所有372020/9/15住宅專項(xiàng)維修資金的來源……交存372.專項(xiàng)維修資金本身產(chǎn)生的利息和投資收益3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用

物業(yè)服務(wù)費(fèi)運(yùn)行中成本開支后的結(jié)余，如果有連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí)，除可在管理預(yù)算中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意按一定比例納入專項(xiàng)資金

4.業(yè)主大會(huì)決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用根據(jù)住宅維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分?jǐn)傎Y金5.業(yè)主共有物業(yè)的收益6.社會(huì)捐贈(zèng)或政府津貼撥款的費(fèi)用

382020/9/152.專項(xiàng)維修資金本身產(chǎn)生的利息和投資收益38專項(xiàng)維修資金的作用：業(yè)主組織如業(yè)主大會(huì)的注冊(cè)資本金緊急情況下的儲(chǔ)蓄備用金承擔(dān)全體業(yè)主責(zé)任的賠償金共用部分，即共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、翻修、更新、改造的資金建筑物損毀后的重建、拆除的啟動(dòng)資金392020/9/15專項(xiàng)維修資金的作用：39一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營1.企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營企業(yè)財(cái)務(wù)------企業(yè)為達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所體現(xiàn)的各種關(guān)系企業(yè)財(cái)務(wù)管理：對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施的管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)、各種財(cái)務(wù)關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營與代業(yè)主理財(cái)402020/9/15一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營與代業(yè)主理財(cái)40企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營------在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營------是指物業(yè)管理企業(yè)在開展物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營過程中所進(jìn)行的資金運(yùn)動(dòng)包括資金籌集、資金運(yùn)用、資金耗費(fèi)、資金收回和資金分配五個(gè)環(huán)節(jié)412020/9/15企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營------在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)42.企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)總體目標(biāo)：利潤(rùn)最大化資本利潤(rùn)率最大化或每股利潤(rùn)最大化企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化具體目標(biāo)：資金籌集管理目標(biāo)投資管理目標(biāo)利潤(rùn)分配管理目標(biāo)422020/9/152.企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)423.企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容------籌資決策------投資決策------利潤(rùn)分配決策432020/9/153.企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容434.財(cái)務(wù)報(bào)告①會(huì)計(jì)報(bào)表部分：主表------資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、成本報(bào)表附表------資產(chǎn)減值明細(xì)表、股東權(quán)益增減變動(dòng)表、應(yīng)交增值稅明細(xì)表、利潤(rùn)分配表②文字報(bào)告部分：會(huì)計(jì)報(bào)表附注、財(cái)務(wù)狀況說明書442020/9/154.財(cái)務(wù)報(bào)告445.物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)①財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率②資產(chǎn)營運(yùn)狀況指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率③償債能力狀況指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)④發(fā)展能力狀況指標(biāo)營業(yè)增長(zhǎng)率、資本積累率452020/9/155.物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系45物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)①財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、成本費(fèi)用利潤(rùn)率②資產(chǎn)營運(yùn)狀況修正指標(biāo)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、不良資產(chǎn)比率、資產(chǎn)損失比率③償債能力狀況修正指標(biāo)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率、長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率、經(jīng)營虧損掛賬比率④發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率、三年資本平均增長(zhǎng)率462020/9/15物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)46物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)①經(jīng)營者基本素質(zhì)②服務(wù)滿意度③基礎(chǔ)管理水平④在崗員工素質(zhì)狀況⑤服務(wù)硬環(huán)境⑥發(fā)展創(chuàng)新能力⑦經(jīng)營發(fā)展策略⑧綜合社會(huì)貢獻(xiàn)472020/9/15物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)476.物業(yè)管理報(bào)告------是指物業(yè)管理服務(wù)者向有關(guān)方面提交的反映一定階段物業(yè)管理服務(wù)過程中所作的主要工作、財(cái)務(wù)效益狀況以及未來工作計(jì)劃的文書按照向不同主體提交分為三類：向業(yè)主提交的物業(yè)管理報(bào)告向上級(jí)管理高層提交的物業(yè)管理報(bào)告向投資者或者董事會(huì)提交的物業(yè)管理報(bào)告按照經(jīng)營期間時(shí)間的不同分為：月度報(bào)告、季度報(bào)告、年度報(bào)告、專題報(bào)告482020/9/156.物業(yè)管理報(bào)告48物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成物業(yè)管理工作總結(jié)物業(yè)管理財(cái)務(wù)報(bào)告物業(yè)管理工作計(jì)劃報(bào)告編寫的注意事項(xiàng)：突出重點(diǎn)、兼顧一般注重時(shí)效、真實(shí)可靠報(bào)告清楚、文字簡(jiǎn)練492020/9/15物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成49二、物業(yè)管理的代理理財(cái)與管理處的財(cái)務(wù)管理代理理財(cái)------代理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用理財(cái)物業(yè)管理費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、共用部分共有收益、專項(xiàng)維修資金物業(yè)管理費(fèi)用的所有權(quán)屬于全體業(yè)主物業(yè)管理管理處財(cái)務(wù)管理的核心代業(yè)主理財(cái)代業(yè)主理財(cái)行為必須以全體業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn)502020/9/15二、物業(yè)管理的代理理財(cái)與管理處的財(cái)務(wù)管理50管理處財(cái)務(wù)管理基本職能：遵循一般會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序和方法采用報(bào)賬、記錄、分析、匯總的方法定期編制通用和專用的物業(yè)管理費(fèi)用收支報(bào)表管理處財(cái)務(wù)管理的具體內(nèi)容：物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算物業(yè)管理項(xiàng)目的費(fèi)用支出測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的厘定會(huì)計(jì)過程的管理財(cái)務(wù)成果報(bào)告、總結(jié)、分析向上級(jí)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)主管報(bào)告向全體業(yè)主報(bào)告512020/9/15管理處財(cái)務(wù)管理基本職能：51管理處經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)處理：對(duì)屬于利用全體業(yè)主共用部分進(jìn)行的經(jīng)營收益統(tǒng)一納入物業(yè)管理費(fèi)用的收支對(duì)上級(jí)物業(yè)管理公司授權(quán)，利用自有資金和能力向業(yè)主或其他消費(fèi)者提供的專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)，不能用物業(yè)管理費(fèi)的成本支出，同時(shí)不能與物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余混淆，→屬于物業(yè)管理公司自己的經(jīng)營性收益522020/9/15管理處經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)處理：52管理處財(cái)務(wù)管理獨(dú)立核算的形成：1.早期借鑒港澳新加坡的經(jīng)驗(yàn)：獨(dú)立核算、固定酬金、結(jié)余返利于業(yè)主2.結(jié)合中國實(shí)際總結(jié)出的基本指導(dǎo)方針：收支平衡、略有結(jié)余取之于民、用之于民一業(yè)為主、多種經(jīng)營非獨(dú)立核算的收費(fèi)點(diǎn)3.90年代總結(jié)出物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理思路：保本微利、量出為入、獨(dú)立核算、保證傭金、多退少補(bǔ)既保證業(yè)主利益，也保證物業(yè)管理企業(yè)利益，同時(shí)又促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展532020/9/15管理處財(cái)務(wù)管理獨(dú)立核算的形成：53管理處財(cái)務(wù)管理的特性：1.會(huì)計(jì)核算主體“資產(chǎn)”結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單沒有注冊(cè)資本、長(zhǎng)期投資流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)屬于業(yè)主權(quán)益2.會(huì)計(jì)過程“負(fù)債”特殊業(yè)主先交錢后享受服務(wù)，一般不需要另外借貸3.“所有者收益”是全體業(yè)主4.物業(yè)管理費(fèi)全部是“成本和費(fèi)用”5.會(huì)計(jì)主體沒有“利潤(rùn)”542020/9/15管理處財(cái)務(wù)管理的特性：54管理處會(huì)計(jì)核算與管理的特定原則：業(yè)主支付原則獨(dú)立核算原則多退少補(bǔ)原則監(jiān)督報(bào)告原則利益保全原則552020/9/15管理處會(huì)計(jì)核算與管理的特定原則：55管理處財(cái)務(wù)管理的幾種形態(tài)：完全獨(dú)立核算的會(huì)計(jì)主體物業(yè)管理公司統(tǒng)管分賬核算的會(huì)計(jì)主體內(nèi)部物業(yè)業(yè)主附屬型的會(huì)計(jì)主體非獨(dú)立核算的收費(fèi)點(diǎn)562020/9/15管理處財(cái)務(wù)管理的幾種形態(tài)：56物業(yè)管理公司發(fā)出催款通知書進(jìn)行合理催繳請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)催繳以律師函進(jìn)行催繳向法院申請(qǐng)支付令，以支付令催繳或強(qiáng)制執(zhí)行利用簡(jiǎn)易法庭起訴普通法庭起訴物業(yè)管理欠費(fèi)的追繳572020/9/15物業(yè)管理公司發(fā)出催款通知書進(jìn)行合理催繳物業(yè)管理欠費(fèi)的追繳57強(qiáng)化物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，追討拖欠費(fèi)用一般性追討針對(duì)性追討區(qū)別性追討注意二年訴訟時(shí)效催款通知書電話與業(yè)主溝通最后通知書按法律程序裁決律師函催交支付令催交簡(jiǎn)易法庭催交普通法庭催交留置權(quán)催交582020/9/15強(qiáng)化物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，追討拖欠費(fèi)用一般性追討催款通知書電話與收繳物業(yè)管理費(fèi)的典型方法

①

每月10號(hào)由財(cái)務(wù)部編制一份住戶過期欠交款項(xiàng)的明細(xì)表；（列表）②

根據(jù)此表，由事務(wù)部編制“第一次催款通知書”，款項(xiàng)中不含滯納金；（善意催繳）繳費(fèi)通知單592020/9/15收繳物業(yè)管理費(fèi)的典型方法①

每月10號(hào)由財(cái)務(wù)部編制一份住③

如“第一次催款通知書”發(fā)出后7天未收到款項(xiàng)。事務(wù)部編制“第二次催款通知書”款項(xiàng)中根據(jù)管理公約加收滯納金，由事務(wù)助理發(fā)給有關(guān)的業(yè)主或租戶并要求其簽名確認(rèn)，同時(shí)將“第二次催款通知書”復(fù)印給業(yè)主委員會(huì)存檔；（警告）④

如“第二次催款通知書”發(fā)出后7天未收到款項(xiàng)，管理部指示律師事務(wù)所編制“最后催款書”以寄掛號(hào)信的方式發(fā)給住戶；（通過法律的途徑）⑤

如“最后催款書”發(fā)出15天仍未收到款項(xiàng)，管理部將到法院申請(qǐng)支付令、提起小額訴訟追討欠款、滯納金及一切有關(guān)費(fèi)用。（采取法律行動(dòng)）。602020/9/15③

如“第一次催款通知書”發(fā)出后7天未收到款項(xiàng)。事務(wù)部編制“《中華人民共和國民事訴訟法》對(duì)支付令的法律規(guī)定第十七章督促程序第一百九十一條債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人給付金錢、有價(jià)證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令：（一）債權(quán)人與債務(wù)人沒有其他債務(wù)糾紛的；（二）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人的。申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)寫明請(qǐng)求給付金錢或者有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、證據(jù)。612020/9/15《中華人民共和國民事訴訟法》對(duì)支付令的法律規(guī)定第十七章督促第一百九十二條債權(quán)人提出申請(qǐng)后，人民法院應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)通知債權(quán)人是否受理。第一百九十三條人民法院受理申請(qǐng)后，經(jīng)審查債權(quán)人提供的事實(shí)、證據(jù)，對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起十五日內(nèi)向債務(wù)人發(fā)出支付令；申請(qǐng)不成立的，裁定予以駁回。債務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到支付令之日起十五日內(nèi)清償債務(wù)，或者向人民法院提出書面異議。債務(wù)人在前款規(guī)定的期間不提出異議又不履行支付令的，債權(quán)人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。第一百九十四條人民法院收到債務(wù)人提出的書面異議后，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)督促程序，支付令自行失效，債權(quán)人可以起訴。622020/9/15第一百九十二條債權(quán)人提出申請(qǐng)后，人民法院應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)通知債物業(yè)管理最新法規(guī)解讀632020/9/15物業(yè)管理最新法規(guī)解讀63《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改379號(hào)國務(wù)院令-------504號(hào)國務(wù)院令第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導(dǎo)與監(jiān)督刪除了第十條第二款第十一條業(yè)主大會(huì)職責(zé)修改成“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定”第十二條投票權(quán)方式與《物權(quán)法》一致第十九條修改保持與第十條一致物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”642020/9/15《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改64《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時(shí)公約為“臨時(shí)管理規(guī)約”第十五條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)修改為“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”652020/9/15《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改65業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)”662020/9/15業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)672020/9/15不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)土地建筑物居住權(quán)相鄰權(quán)67建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)682020/9/15建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分共用部分業(yè)主大《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別：原《條例》的2/3投票權(quán)：《物權(quán)法》的雙2/3：692020/9/15《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別：原《條例》的“雙過半”：《物權(quán)法》的“新雙過半”：702020/9/15《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系

專有部分建筑物物權(quán)關(guān)系共用部分（共有部分）所有權(quán)基地使用權(quán)（地上權(quán)、租賃權(quán)等）業(yè)主大會(huì)（區(qū)分所有權(quán)人集會(huì)）建筑物區(qū)分所有權(quán)管理人業(yè)主委員會(huì)管理組織業(yè)主、物業(yè)使用人管理服務(wù)人（物業(yè)管理公司）

《物權(quán)法》--------------國家基本法律

《物業(yè)管理?xiàng)l例》-----國家行政法規(guī)規(guī)范基礎(chǔ)管理規(guī)約（業(yè)主公約)

業(yè)主大會(huì)決議、決定712020/9/15建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系管理人業(yè)主業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)政府主管部門及相關(guān)部門管理服務(wù)人物業(yè)管理公司管理服務(wù)人，是指業(yè)主大會(huì)決議、決定或管理負(fù)責(zé)人或業(yè)主委員會(huì)雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護(hù)事務(wù)者722020/9/15管理人業(yè)主72業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主……《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人

……《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的房屋所有權(quán)人非業(yè)主使用人……物業(yè)使用人、住戶、租戶等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)……按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書……簽訂了售房合同發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和《中華人民共和國婚姻法》界定732020/9/15業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定73業(yè)主總?cè)藬?shù)產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付者742020/9/15業(yè)主總?cè)藬?shù)產(chǎn)權(quán)證書擁有者未婚人士已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)已婚夫妻共同財(cái)產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記

業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記

夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對(duì)抗第三人752020/9/15夫妻共同財(cái)產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，即無論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng)登記，始生效力非依法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，非經(jīng)登記，不得處分762020/9/15對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：76共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題共有部分的存在是物業(yè)管理存在的必要條件專項(xiàng)維修資金的核心是共有部分772020/9/15共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題77專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對(duì)物業(yè)管理的意義與作用：內(nèi)容：專有部分——專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)共用部分——常規(guī)服務(wù)責(zé)任：專有部分——業(yè)主自己負(fù)責(zé)共用部分——物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)分別負(fù)責(zé)費(fèi)用：專有部分——業(yè)主自己承擔(dān)共用部分——物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)倷?quán)利與義務(wù)不同有利于解決糾紛782020/9/15專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對(duì)物業(yè)專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之中心說792020/9/15專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之空間說802020/9/15專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地專有部分之最后粉刷層說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層各種管線的共用部分與專有部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施

共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施812020/9/15專有部分之最后粉刷層說81住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位一般共用部位包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備一般共用設(shè)施設(shè)備包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等822020/9/15住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)架空層、停車場(chǎng)、會(huì)所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯832020/9/15架空層、停車場(chǎng)、會(huì)所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DE單獨(dú)所有、專有

專有部分建筑物區(qū)分所有權(quán)之標(biāo)的適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)規(guī)定使用區(qū)分所有權(quán)人專用約定共用由區(qū)分所有權(quán)人按應(yīng)有部分共有所有權(quán)不屬于專有之建筑物部分（如樓梯間、消防通道、屋面、外墻等）法定建筑物之附屬物（如排水、防火、空調(diào)、管線等設(shè)備）建筑物之附屬設(shè)備（如消防栓、天井、共有停共用部分分類車場(chǎng)、游泳池）（共有部分）

約定附屬建筑物（如別棟建筑物的倉庫、車庫）約定專有部分（如交誼廳、會(huì)所、會(huì)議室）全體共用（大共）部分共用（小共）售房合同約定共用部分之專用權(quán)（約定專用）管理規(guī)約約定業(yè)主大會(huì)決議（物業(yè)服務(wù)合同）約定842020/9/15

得為單獨(dú)所有權(quán)之標(biāo)的

專有部分要件：構(gòu)造上及使用上獨(dú)立性使用專用共用（約定）

區(qū)分所有建筑物范圍：專有部分及市政設(shè)施以外之其他部分不屬于專有部分之附屬物一體依約定：無約定依專有部分比例性共用部分持分占有作為分擔(dān)共用部分負(fù)擔(dān)的準(zhǔn)則、依據(jù)

使用共用（原則）基地專用（法律、規(guī)約、約定）特色不得分割不得單獨(dú)處分，共用部分持分權(quán)應(yīng)隨專有部分所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移不得獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)登記852020/9/15

《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的修改125號(hào)建設(shè)部令-------164號(hào)建設(shè)部令刪去第十七條、第十八條、第二十二條，即有關(guān)企業(yè)資質(zhì)年檢的相關(guān)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”862020/9/15《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的修改86《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的出臺(tái)建設(shè)部、財(cái)政部之行政規(guī)章，以165號(hào)建設(shè)部令出臺(tái)，2008年2月1日起施行替代建設(shè)部、財(cái)政部1998年頒布之《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》872020/9/15《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的出臺(tái)87《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》與《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》之變化：■概念：“維修基金”變臉“專項(xiàng)維修資金”

新《辦法》第2條規(guī)定，本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金舊《辦法》第四條規(guī)定，凡商品房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金解讀：由“基金”改為“資金”，在概念上實(shí)際更體現(xiàn)了保障安全性的特點(diǎn)，即強(qiáng)調(diào)了專項(xiàng)資金的安全性和不允許交易及挪用基金不能使用本金只能使用增值部分；而資金不但可以動(dòng)用本金也可以動(dòng)用所產(chǎn)生的增值收益且可進(jìn)行續(xù)交，以滿足房屋長(zhǎng)期性維修之用882020/9/15《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》與《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修■繳存額依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：由“房款”變?yōu)椤敖ò操M(fèi)”

新《辦法》第7條規(guī)定，商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有的建筑面積繳存維修資金，每平方米建筑面積繳存的首期專項(xiàng)維修資金是當(dāng)?shù)孛科椒矫捉ㄖ惭b工程造價(jià)的5%至8%舊《辦法》規(guī)定，房屋維修資金是根據(jù)多層房屋按購房款的2%、高層按購房款的3%來繳存解讀：這體現(xiàn)了一種更科學(xué)的公平性，不再因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高低不同而出現(xiàn)了同一樓上的住戶所繳維修資金不同的非正?，F(xiàn)象?！龉凶》烤S修資金：繳存期限得到明確新《辦法》第12條規(guī)定，已售公有住房單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前將首期維修資金存入公有住房專項(xiàng)維修資金專戶或交由售房單位存入專戶；公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到房款之日起30日內(nèi)，將維修資金存入公有住房專項(xiàng)維修資金專戶而在此之前，并沒有明確的規(guī)定新《辦法》更有利于開展對(duì)房改房、公有住房維修資金的歸集解讀：使公有住房的維修有了明確可靠的保障，減輕了對(duì)公有住房的財(cái)政依賴892020/9/15■繳存額依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：由“房款”變?yōu)椤敖ò操M(fèi)”89■有利于業(yè)主大會(huì)發(fā)揮作用新《辦法》中，從交付到法律責(zé)任，都有關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的明確規(guī)定條款規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管責(zé)任解讀：對(duì)于維修資金的使用、監(jiān)管，代表業(yè)主的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有非常重要的責(zé)任，業(yè)主大會(huì)只有真正發(fā)揮其作用，才能實(shí)現(xiàn)業(yè)主的共同意愿，保障業(yè)主的權(quán)益有助于民主、公正，為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用、履行職責(zé)提供依據(jù)902020/9/15■有利于業(yè)主大會(huì)發(fā)揮作用90■住宅維修資金：可購買國債增值新《辦法》第27條規(guī)定：“下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益；（三）利用住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值?！迸f《辦法》第8條規(guī)定“維修基金存入維修基金專戶起按規(guī)定記息，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理?！?/p>

解讀：住宅維修資金滾存使用范圍明顯擴(kuò)大，有助于增加維修資金的來源途徑，一定程度上提高了資金的增值收益能力，減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān)912020/9/15■住宅維修資金：可購買國債增值91■未繳維修資金，不得將房屋交付購買人新《辦法》第13條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定繳付首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購房人”舊《辦法》中，缺少相應(yīng)的條款解讀：規(guī)定了業(yè)主繳存房屋維修資金的約束性條例，可以進(jìn)一步約束開發(fā)建設(shè)單位在初始登記和轉(zhuǎn)移登記前完成房屋維修資金的繳存手續(xù)，讓一些不繳維修資金的業(yè)主無空可鉆922020/9/15■未繳維修資金，不得將房屋交付購買人92■續(xù)繳時(shí)間：余額不足首期繳存額30%時(shí)新《辦法》的第12條和第15條，分別對(duì)房屋維修資金的使用管理作了詳細(xì)的規(guī)定：一是業(yè)主大會(huì)成立前的使用程序，二是業(yè)主大會(huì)成立以后維修資金的使用程序。第17條還明確規(guī)定了“業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)繳?！迸f《辦法》只是規(guī)定了“維修基金不敷使用時(shí)，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌”

解讀：細(xì)化了維修資金使用管理程序，明確了不同階段的管理責(zé)任和使用權(quán)限，同時(shí)明確了續(xù)繳的額度，更加明晰透明，讓業(yè)主更明白932020/9/15■續(xù)繳時(shí)間：余額不足首期繳存額30%時(shí)93■挪用維修資金：情節(jié)嚴(yán)重追究刑事責(zé)任新《辦法》第35條至40條規(guī)定：一是買受人未繳房屋維修資金，但開發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位將房屋交付買受人的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，處以罰款二是挪用維修資金的，沒收非法所得，并處以挪用金額2倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷其資質(zhì)證書三是對(duì)房屋維修資金各級(jí)管理部門挪用維修資金的具體懲處辦法也做了詳細(xì)規(guī)定舊《辦法》在第18條規(guī)定，維修基金代管部門構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任，并沒有沒收非法所得和處以罰款的規(guī)定。

942020/9/15■挪用維修資金：情節(jié)嚴(yán)重追究刑事責(zé)任94謝謝大家952020/9/15謝謝大家959696物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)方式：2004年1月1日實(shí)施《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》之前政府定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)2004年1月1日實(shí)施《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》之后政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)從2004年1月1日起針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，政府物價(jià)不再審批、不再備案972020/9/15物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)方式：1目的：強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)合同意識(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定：政府指導(dǎo)價(jià)……合同約定市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)……合同約定《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》從2004年1月1日的實(shí)施……政府物價(jià)不再審批、不再備案政府物價(jià)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)審批、備案屬于違法行為！??！------違反《中華人民共和國價(jià)格法》以及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不再由政府物價(jià)部門審批、備案改以《物業(yè)服務(wù)合同》約定為準(zhǔn)982020/9/15目的：強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)合同意識(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不再由政府物價(jià)部門審以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的弊端：不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展違反《中華人民共和國價(jià)格法》以及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價(jià)核心------合同約定物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定，協(xié)商的基礎(chǔ)在于大家業(yè)主共同決策992020/9/15以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的弊端：3所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，《物權(quán)法》使與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》中雙過半決策方法發(fā)生根本變化：原《條例》的“雙過半”：《物權(quán)法》的“新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制1002020/9/15所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，《物權(quán)法》使與原《物業(yè)管理企業(yè)不能單方面改變物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)合同的核心內(nèi)容改變物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本質(zhì)上就是改變物業(yè)服務(wù)合同的核心內(nèi)容改變物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該首先進(jìn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核算，并按照《物權(quán)法》規(guī)定：“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，在此基礎(chǔ)上，以物業(yè)服務(wù)合同中書面明確約定1012020/9/15物業(yè)管理企業(yè)不能單方面改變物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2007年9月10日頒布“發(fā)改價(jià)格［2007］2285號(hào)”適用對(duì)象：政府指導(dǎo)價(jià)確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本負(fù)責(zé)：政府價(jià)格主管部門組織實(shí)施，房地產(chǎn)主管部門配合物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審原則：合法性原則相關(guān)性原則對(duì)應(yīng)性原則合理性原則1022020/9/15《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》6物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等------即人工費(fèi)人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用

①基本工資②社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括：醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、住房公積金等③按規(guī)定提取的福利費(fèi)：福利基金，按工資總額的14%計(jì)算工會(huì)基金，按工資總額的2%計(jì)算教育基金，按工資總額的1.5%計(jì)算④加班費(fèi)，包括日常加班和節(jié)日加班⑤服裝費(fèi)⑥工服洗滌費(fèi)1032020/9/15物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本構(gòu)成：7制度工作時(shí)間的計(jì)算：年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定節(jié)假日）＝250天季工作日：250天÷4季＝62.5天/季月工作日：250天÷12月＝20.83天/月工作小時(shí)數(shù)的計(jì)算：以月、季、年的工作日乘以每日的8小時(shí)。每個(gè)崗位需要工作的人數(shù)計(jì)算：（365天×24小時(shí)）÷（250天×8小時(shí)）＝4.381042020/9/15制度工作時(shí)間的計(jì)算：8日工資、小時(shí)工資數(shù)的折算：按照《勞動(dòng)法》第五十一條的規(guī)定，法定節(jié)假日用人單位應(yīng)當(dāng)依法支付工資。即折算日工資、小時(shí)工資時(shí)不剔除國家規(guī)定的11天法定節(jié)假日據(jù)此，日工資、小時(shí)工資的折算為：日工資：月工資收入÷月計(jì)薪天數(shù)小時(shí)工資：月工資收入÷（月計(jì)薪天數(shù)×8小時(shí)）月計(jì)薪天數(shù)：（365天-104天）÷12月＝21.75天1052020/9/15日工資、小時(shí)工資數(shù)的折算：92.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用

維修費(fèi)保養(yǎng)費(fèi)日常運(yùn)行費(fèi)，主要是能源消耗裝修費(fèi)康樂設(shè)施費(fèi)低值易耗品耗費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用1062020/9/152.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用10電梯運(yùn)行費(fèi)用計(jì)算：主要是電梯電費(fèi)電梯電費(fèi)＝電梯功率÷功率因素×電梯有效利用系數(shù)×365天×24小時(shí)÷12月×電費(fèi)單價(jià)電梯功率------電梯銘牌上標(biāo)注功率因素------電梯銘牌上標(biāo)注電梯有效利用系數(shù)------根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，從同類型物業(yè)實(shí)際運(yùn)行中統(tǒng)計(jì)獲得365天×24小時(shí)------電梯每年運(yùn)行開啟時(shí)間12月------表明是計(jì)算每月電梯運(yùn)行費(fèi)用電費(fèi)單價(jià)------供電部門所收取的每度用電的單價(jià)1072020/9/15電梯運(yùn)行費(fèi)用計(jì)算：113.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)

綠化工具費(fèi)勞保用品費(fèi)綠化用水費(fèi)農(nóng)藥化肥種子費(fèi)雜草清運(yùn)費(fèi)園林景觀再造費(fèi)，包括補(bǔ)苗、花卉盆景布置等1082020/9/153.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用124.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等

清潔工具購置費(fèi)勞保用品費(fèi)清潔機(jī)械材料費(fèi)，包括大樓外墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等化糞池清理費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)水池清洗、檢驗(yàn)費(fèi)其它費(fèi)用1092020/9/154.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用135.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備

保安系統(tǒng)日常運(yùn)行及維修保養(yǎng)費(fèi)日常保安器材費(fèi)，包括警棍、對(duì)講機(jī)、電池、電筒等購置費(fèi)保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)------意外傷害保險(xiǎn)保安用房和保安人員住房租金1102020/9/155.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用146.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)

火災(zāi)保險(xiǎn)、機(jī)械損壞險(xiǎn)等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公眾責(zé)任保險(xiǎn)雇主責(zé)任保險(xiǎn)社會(huì)保險(xiǎn)（一般包含在人工費(fèi)中，特別注意不能重復(fù)計(jì)算）1112020/9/156.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用157.辦公費(fèi)辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用

交通費(fèi)通信費(fèi)低值易耗文具、辦公用品費(fèi)書報(bào)費(fèi)宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)法律費(fèi)用節(jié)日裝飾費(fèi)辦公用房租金業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)1122020/9/157.辦公費(fèi)168.管理費(fèi)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用

物業(yè)管理公司管理該小區(qū)項(xiàng)目所支出的服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偽飿I(yè)管理公司對(duì)管理處實(shí)施的管理成本的分?jǐn)?132020/9/158.管理費(fèi)分?jǐn)?79.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計(jì)算，個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率

以直接用于業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)的固定資產(chǎn)為范圍交通工具，如業(yè)主樓巴汽車通訊設(shè)備，如電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等辦公設(shè)備，如桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等工程維修設(shè)備，如管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等其它設(shè)備1142020/9/159.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊1810.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用

業(yè)主委員會(huì)委員津貼經(jīng)業(yè)主同意，是指業(yè)主大會(huì)決議同意，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確約定業(yè)主大會(huì)決議同意，按照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，決定“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)

”，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

”1152020/9/1510.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用19物業(yè)服務(wù)成本支出情況：項(xiàng)目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費(fèi)用（元）1=Σ(2：4)

(一)工資2

(二)社會(huì)保障費(fèi)3

(三)其它支出4二、共用部分運(yùn)行維護(hù)費(fèi)(元)5其中(一)電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)6=Σ(7：11)

1、電費(fèi)7

2、維護(hù)費(fèi)8

3、設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)9

4、年安檢費(fèi)10

5、其它支出11(二)二次供水設(shè)施運(yùn)行維修費(fèi)12=Σ(13：15)

1、電費(fèi)13

2、日常維護(hù)費(fèi)14

3、其它支出151162020/9/15物業(yè)服務(wù)成本支出情況：項(xiàng)目行項(xiàng)目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元）16四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元）17五、秩序維護(hù)費(fèi)（元）18六、共用部分保險(xiǎn)費(fèi)（元）19