上海市某智能化超甲級辦公樓銷售建議書

****大廈

營銷推廣建議書產(chǎn)品篇產(chǎn)品概況產(chǎn)品賣點挖掘產(chǎn)品定位營銷篇目標市場定位銷售價格定位銷售周期建議營銷策略建議推廣篇推廣計劃主要推廣區(qū)域媒體投放計劃港聯(lián)優(yōu)勢目錄產(chǎn)品篇產(chǎn)品概述“****大廈”位于靜安區(qū)成都北路與威海路的西南角，處于人民廣場、南京路、淮海路三大CBD環(huán)繞之中，地理位置極其優(yōu)越?！?***大廈”是一座純美式5A智能化超甲級辦公樓?！?***大廈”主要技術參數(shù)占地面積：5310平方米總建筑面積：46000平方米建筑高度：99.7米建筑層數(shù)：26（主樓），7（附樓），3層（地下）車位：160個

創(chuàng)造性的弧線型建筑外觀設計，現(xiàn)代人性化的空間布局完美現(xiàn)代的低反射鍍膜中空玻璃幕墻后現(xiàn)代主義風格高檔裝修，主要設備、材料均采用國際知名進口品牌網(wǎng)絡架空地板，辦公區(qū)凈高2.7米分區(qū)加新風空調(diào)系統(tǒng)，24小時冷熱供應，超大新風量，消毒、過濾、加濕等多項功能超5A級智能化系統(tǒng)，每戶配備尖端智能控制魔盒每層設高級行政專用洗手間，直飲水系統(tǒng)公共商務秘書，國際視頻會議中心，主題餐飲、雪茄酒吧產(chǎn)品篇產(chǎn)品內(nèi)部賣點挖掘交通便利

交通成為影響辦公物業(yè)市場的首要因素，便利交通是提升辦公物業(yè)附加價值的重要砝碼。地段高檔高檔地段是體現(xiàn)入駐企業(yè)品牌實力的重要考量因素，實力企業(yè)均會選擇高尚地段的高品質(zhì)辦公物業(yè)。商圈云集

人民廣場、南京路、淮海路三大CBD匯聚了浦西市場最高端、最大體量的辦公物業(yè)，強大的聚集效應吸引了越來越多的實力企業(yè)入主，為提升地段價值起到了不可估量的作用。配套完善產(chǎn)品篇產(chǎn)品外部賣點挖掘產(chǎn)品篇產(chǎn)品定位浦西商務經(jīng)典靜安區(qū)地標建筑5A智能化超甲級辦公樓“****大廈”，為一座26層現(xiàn)代化的高智能商務辦公樓，坐落于尊貴豪華的人民廣場商圈，“****大廈”，人民廣場新商務地標。銷售價格的制定受多種因素的影響，歸納起來有以下幾個制約因子：市場是基礎，產(chǎn)品是核心，營銷技巧與推廣包裝是輔助手段。產(chǎn)品價格的制定要在市場的基礎之上綜合考慮產(chǎn)品自身特制及外在制約因素，得出項目的客觀合理價格，同時要在營銷公司強大的營銷技巧與推廣包裝的輔助支撐之下，對項目潛在的利潤空間做出大膽而合理的預測。本案銷售價格建議：3200美元/平米（均價）2500－3800美元/平米（價格范圍）營銷篇銷售價格定位市場產(chǎn)品推廣包裝營銷技巧營銷篇銷售時間節(jié)點結(jié)構(gòu)封頂主體2/304.9竣工04.1205.12工程節(jié)點銷售節(jié)點申請預售許可證開始預售完成主要銷售任務06.4本項目目前可申請預售許可證，預計年底結(jié)構(gòu)封頂，2005年12竣工，根據(jù)以上工程進度，我司制定了幾個關鍵的銷售時間節(jié)點，鑒于本案品質(zhì)較好，總價較高，應該根據(jù)產(chǎn)品特點，在不同的銷售階段推出不同區(qū)段的，以下我們將結(jié)合本案的整體營銷策略制定的分階段推廣策略，以利于銷售價格的拔升以及整體銷售目標的實現(xiàn)：推案順序： 主樓→附樓主樓：中區(qū)→低、高區(qū)

注：低區(qū)2-7層，中區(qū)8-17層，高區(qū)18-26層本項目品質(zhì)好、面積大、總價高、客戶層面狹窄，銷售速度受客觀因素影響，相對會比較緩慢。我司綜合考慮本案產(chǎn)品特點、市場現(xiàn)狀、公司客戶資源等因素，同時本著貴司利潤最大化的原則，制定以上如下銷售計劃。營銷篇銷售周期建議營銷階段主推區(qū)段持續(xù)時間（月）銷售目標開盤強銷期主推中區(qū)320%持續(xù)強銷期310%第二強銷期主推高區(qū)輔推低區(qū)、附樓215%第二持銷期320%第三強銷期主推低區(qū)、附樓輔推高區(qū)315%第三持銷期210%清盤期剩余210%總計----18100%以租帶售策略鑒于本案銷售周期較長，先期引進大型知名企業(yè)入駐對于提升樓盤品質(zhì)及知名度將會起到事半功倍的效果，利于增強投資者的信心。零首付促銷策略

由于本案的面積大、總價高，市場客戶層面狹窄，發(fā)展商可以采取首付款分期支付、發(fā)展商擔保等變相促銷手段降低購房者的先期資金壓力。營銷策略建議營銷篇其他營銷策略體驗式營銷策略、充分展示策略、蓄水開洪策略、情感營銷策略等的綜合運用將是本項目推廣過程中的戰(zhàn)略聯(lián)盟。營銷篇目標市場定定位投資客源以機構(gòu)投資資者為主，，例如各種種信托基金金、投資基基金、大型型投資機構(gòu)構(gòu)，為追求求長期而穩(wěn)穩(wěn)定的投資資回報，選選擇風險相相對較小的的高品質(zhì)辦辦公物業(yè)。。發(fā)展中的外外資及內(nèi)資資企業(yè)公司在快速速擴張的過過程中，預預期未來公公司將有較較大發(fā)展，，公司規(guī)模模將有較大大幅度擴張張，為了保保證以后辦辦公空間的的充足性，，預先購置置較大面積積的辦公空空間，一部部分用于自自用，一部部分用于出出租。大型民營企企業(yè)近年來，國國內(nèi)民營經(jīng)經(jīng)濟快速發(fā)發(fā)展，大批批民營企業(yè)業(yè)迅速崛起起，民營企企業(yè)相對于于外企、國國企而講，，更加注重重品牌的塑塑造、自身身的包裝，，因此，成成為高檔辦辦公物業(yè)的的生力軍。。推廣篇根據(jù)本案體體量及高檔檔辦公樓市市場現(xiàn)狀分分析，預計計本案推廣廣計劃約18個月的時間間，同時將將整個推廣廣周期劃分分為三個階階段，在不不同階段根根據(jù)項目工工程進度及及產(chǎn)品類型型劃分強銷銷期和持續(xù)續(xù)期?？紤]慮到本案的的目標客戶戶多為高端端企業(yè)客源源，同時需需拓展全市市及“二外外”（即外外地、外國國）的購房房市場，故故廣告的投投放遵循針針對性強、、有效性強強、涵蓋面面廣、滲透透力強、點點面結(jié)合等等特點。推廣計劃推廣階段1．引導期（（形象）2．內(nèi)部預預訂期（基基本與引導導期一致））3．開盤強強銷期（現(xiàn)現(xiàn)房，推出出低區(qū)、附附樓）4．第一持持銷期（開開盤熱銷期期過后，消消化低區(qū)剩剩余房源））5．第二強強銷期（，，推出中區(qū)區(qū)層面）6．第二持持續(xù)期（第第二強銷期期過后，消消化中區(qū)剩剩余房源））7．第三強強銷期（成成品房，推推出高區(qū)層層面）8．第三持持續(xù)期（第第二強銷期期過后，消消化高區(qū)剩剩余房源））9.掃尾期（臨臨近尾期，，消化剩余余房源）推廣篇引導期本階段以市市場預熱、、積累有效效客戶為主主，故以市市場引導為為主要宣傳傳口徑，在在媒體運用用方面以““新聞性結(jié)結(jié)合廣告性性”為突破破口，避免免大量的平平鋪直敘的的樓盤介紹紹，避免大大的廣告費費用的投入入。推廣目的形成市場預預熱，引起起市場的廣廣泛關注；；讓目標消費費者對本案案產(chǎn)生初步步認知，產(chǎn)產(chǎn)生購買欲欲望；在消費者中中樹立起““頂級辦公公物業(yè)”的的初步印象象。媒體組合平面媒體＋＋戶外媒體體＋網(wǎng)站推廣預算80萬元推廣篇第一營銷期期經(jīng)歷前期的的市場引導導和內(nèi)部預預訂期的客客戶積累，，推廣的范范圍和力度度都十分有有限，本階階段應展開開大強度、、全方位、、立體化的的媒體攻勢勢，本階段段以情感訴訴求為突破破口，來打打動購房者者。為達到到轟動效應應，起到造造勢的效果果，媒體廣廣告費用應應大手筆投投入。推廣廣目目的的樹立立良良好好的的樓樓盤盤形形象象，，在在購購房房者者中中形形成成良良好好的的知知名名度度和和美美譽譽度度；；實現(xiàn)現(xiàn)開開盤盤前前的的客客戶戶積積累累，，盡盡早早抓抓住住一一批批持持幣幣待待購購的的有有效效客客戶戶；；蓄勢勢待待發(fā)發(fā)、、轟轟動動開開盤盤，，樹樹立立良良好好的的市市場場形形象象。。媒體體組組合合平面面媒媒體體＋＋戶戶外外媒媒體體＋＋電電視視媒媒體體＋＋網(wǎng)網(wǎng)站站＋＋SP活動動推廣廣預預算算230萬元元推廣廣篇篇第二二營營銷銷期期經(jīng)過過第第一一營營銷銷周周期期的的市市場場宣宣傳傳和和強強勢勢引引導導，，推推廣廣的的范范圍圍和和力力度度都都十十分分強強大大，，本本階階段段應應延延續(xù)續(xù)第第一一周周期期的的市市場場效效果果，，展展開開大大強強度度、、全全方方位位、、立立體體化化的的媒媒體體攻攻勢勢，，本本階階段段以以實實體體訴訴求求為為突突破破口口，，來來鎖鎖定定購購房房者者。。為為繼繼續(xù)續(xù)保保持持市市場場的的轟轟動動效效應應，，媒媒體體廣廣告告費費用用應應繼繼續(xù)續(xù)大大量量投投入入。。推廣廣目目的的繼續(xù)續(xù)樹樹立立良良好好的的樓樓盤盤形形象象，，在在購購房房者者中中形形成成良良好好的的美美譽譽度度；；鎖定定第第一一銷銷售售周周期期的的良良好好市市場場效效果果，，延延續(xù)續(xù)熱熱銷銷的的良良好好局局面面；；實現(xiàn)現(xiàn)后后續(xù)續(xù)客客戶戶積積累累，，鎖鎖定定有有效效目目標標客客源源。。媒體體組組合合平面面媒媒體體＋＋戶戶外外媒媒體體＋＋電電視視媒媒體體＋＋網(wǎng)網(wǎng)站站＋＋SP活動動推廣廣預預算算190萬元元推廣廣篇篇第三三營營銷銷期期經(jīng)過過前前兩兩個個營營銷銷周周期期的的市市場場宣宣傳傳和和強強勢勢引引導導，，預預期期會會取取得得良良好好的的市市場場效效果果，，本本階階段段應應在在前前兩兩個個階階段段的的市市場場基基礎礎之之上上，，繼繼續(xù)續(xù)擴擴大大市市場場效效應應，，展展開開有有針針對對性性的的、、情情感感式式的的媒媒體體攻攻勢勢，，推推出出最最高高價價位位的的單單元元，，為為繼繼續(xù)續(xù)保保持持市市場場的的轟轟動動效效應應，，媒媒體體廣廣告告費費用用應應繼繼續(xù)續(xù)大大量量投投入入。。推廣廣目目的的在良良好好市市場場形形象象的的基基礎礎之之上上，，提提升升項項目目的的市市場場品品味味；；鎖定定前前兩兩個個銷銷售售周周期期的的良良好好市市場場效效果果，，延延續(xù)續(xù)熱熱銷銷的的良良好好局局面面；；推出出價價位位最最高高的的品品質(zhì)質(zhì)單單元元，，實實現(xiàn)現(xiàn)預預定定的的銷銷售售目目標標；；取得得良良好好的的市市場場銷銷售售結(jié)結(jié)果果，，為為結(jié)結(jié)案案作作準準備備。。媒體體組組合合平面面媒媒體體＋＋戶戶外外媒媒體體＋＋網(wǎng)網(wǎng)站站＋＋SP活動動推廣廣預預算算150萬元元推廣廣篇篇清盤盤期期由于前前三個個營銷銷周期期過后后，所所剩房房源不不多，，購房房者挑挑選余余地不不大，，故銷銷售進進入清清盤期期，本本階段段應將將樓盤盤的熱熱銷局局面保保溫，，故仍仍需不不間斷斷地推推出廣廣告，，保證證本案案仍繼繼續(xù)出出現(xiàn)在在人們們的視視線之之內(nèi)，，但考考慮到到樓盤盤的供供應情情況，，宣傳傳攻勢勢應有有所減減弱，，推廣廣渠道道也應應多面面化，，挖掘掘一些些新的的客源源。推廣目目的對樓盤盤的熱熱銷局局面保保溫；；穩(wěn)定銷銷售局局面，，去化化剩余余房源源。媒體組組合平面媒媒體＋＋戶外外媒體體＋網(wǎng)網(wǎng)站推廣預預算50萬元推廣篇篇主要推推廣區(qū)區(qū)域東南亞亞地區(qū)區(qū)－－以香港港為基基地的的海外外版圖圖