珠海住宅樓項目全過程策劃研究(開發(fā)++規(guī)劃+營銷)報告(117P)

唯心工作室珠海，你好！唯心工作室市場部分回顧與展望唯心工作室市場部分2007年珠海市GDP為886.84億元。繼續(xù)保持較高的增長率。2007年珠?？?cè)丝跒?44.99萬，戶籍人口為92.63萬。年均以4%的增長率平穩(wěn)增長城鎮(zhèn)居民可支配收入為19290，可支配支出為17422、同比增長17.22%★★★★城市規(guī)劃戰(zhàn)略進一步提升居住價值。

唯心工作室★2007年土地供應(yīng)量較大，新增土地面積同比增長55%，新增建筑面積同比增長66%?！镏楹７康禺a(chǎn)市場需求量依然較大，未來土地的供應(yīng)將穩(wěn)步增長市場部分唯心工作室★2003年至2006年珠海商品住房竣工面積和銷售面積的增長速度相對平緩，進入2007，珠海商品住房竣工面積和銷售面積迅猛增長★通過07年竣工面積和銷售面積可說明空置住房面積在2007年得到了較大的消化，市場需求比較旺盛。市場部分唯心工作室唯心工作室★房地產(chǎn)后市仍被看好，未來供應(yīng)量將呈平穩(wěn)增長★珠海市商品房住房銷售面積大于竣工面積，處于供不應(yīng)求的賣方市場?！镒≌麻_工面積小于施工面積，預(yù)計珠海房地產(chǎn)后市將跨謹(jǐn)慎步調(diào)。市場部分通過上述分析可能都對珠海市場過分樂觀。。。然而。。。9.27新政之后。。。唯心工作室通過三個圖表可以看出927新政之后，珠海預(yù)購均價，商品房交易面積都有所銳減。唯心工作作室04到07年珠珠海的經(jīng)經(jīng)濟繼續(xù)續(xù)保持較較高的增增長速度度,各項項城市規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)成效凸凸現(xiàn)，在在種種利利好的帶帶動下，，珠海房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅猛。2007年國國家在金金融、土土地、稅稅收等方方面出臺臺了一系系列措施施對房地地產(chǎn)進行行宏觀調(diào)調(diào)控，并并取得了了一定的的績效。。從國家家銀根緊緊縮、加加大力度度查地等等跡象表表明，2008年及未未來幾年年將會是是房地產(chǎn)產(chǎn)回歸相相對理性性之年。。04到到07年年珠海土土地供應(yīng)應(yīng)量繼續(xù)續(xù)加大，，主城區(qū)區(qū)土地土土地稀缺缺導(dǎo)致地地價飆升升，在““工業(yè)西西進、城城市西拓拓”的經(jīng)經(jīng)濟戰(zhàn)略略調(diào)整下下，珠海海西區(qū)土土地進一一步釋放放，使珠珠海的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展逐漸漸趨于平平衡。2007年在全國國樓市一片片大好形勢勢下，珠海海樓市也現(xiàn)現(xiàn)示出其巨巨大的發(fā)展展?jié)摿?，前前三季度價價量齊升。。受“9.27”新新政影響，，第四季度度市場需求求明顯減少少，觀望氛氛圍濃厚，，后市將顯顯謹(jǐn)慎?？偨Y(jié)唯心工作室室項目分析唯心工作室室本案項目具體位位置具體位置：：前山三臺臺石路南沿沿河路東側(cè)側(cè)。唯心工作室室現(xiàn)狀項目南前山河岸項目遠景唯心工作室室綜合分析項項目的區(qū)位位、環(huán)境、、交通、配配套與規(guī)劃劃，本地塊塊表現(xiàn)出以以下突出特特點：特點一：位位于東西雙雙城的交會會點特點二：多多類型物業(yè)業(yè)的綜合體體特點三：輕輕軌物業(yè)特點四：景景觀稀缺項目分析項目經(jīng)濟指指標(biāo)宗地面積19160.78容積率≤3.0綠化率≥35%建筑密度≤≤22%唯心工作室室區(qū)域分析唯心工作室室供應(yīng)部分前山目前在在售項目已已達10個個，供應(yīng)總總量為40.39萬萬平方米。。板塊內(nèi)項目目容積率普普遍在2.5左右，，建筑形式式以小高層層與高層的的結(jié)合為主主。特別是是18曾高高層（從建建筑成本考考慮）兩梯梯四戶未板板塊主流建建筑形式唯心工作室室供應(yīng)部分三房是片區(qū)區(qū)絕對主力力戶型。其其次為兩房房。緊湊的的居家型戶戶型成為板板塊集中供供應(yīng)、唯心工作室室需求部分需求情況：：前山市場場的消化率率還是比較較良好原因1：其其他板塊價價格過高，，有一部分分購房者者把置業(yè)目目轉(zhuǎn)移到到前山板塊塊。原因2：城城市建設(shè)的的發(fā)展，前前山的居住住環(huán)境有了了一定的提提高。分析：由單單一的居住住功能向投投資，商務(wù)務(wù)，度假等等復(fù)合型居居住功能住住宅轉(zhuǎn)變，，前山板塊塊客戶群選選擇置業(yè)目目的趨于多多樣化。未未來前山板板塊將承載載需求多元元化的客戶戶置業(yè)需求求。唯心工作室室價格部分價格情況：：前山住宅宅市場一直直以來屬于于珠海中低低水平，然然而受到品品牌項目的的影響帶動動了價格。。說明了利利好消息對對刺激板塊塊價值提升升起到一定定的作用。。唯心工作室室隨著前山建建材商圈的的升級，基基礎(chǔ)設(shè)施的的完善，品品牌項目的的帶動作用用，前山板板塊對外的的輻射前所所未有的增增強。主力力客戶群體體可能將以以全市范圍圍客戶為主主，此外會會對港澳客戶的的吸引力頁頁增大。因此，客客戶區(qū)域的的多樣化提升了板塊塊置業(yè)者整整體素質(zhì)。。從個體戶逐逐步向中產(chǎn)產(chǎn)階層過度度。客戶部分特征唯心工作室室SWOT分分析1，即將竣竣工的輕軌軌會帶來本本項目以及及整個前山片片區(qū)的交通通方便所增增值。2，一線河河景將成為為項目的景景觀優(yōu)勢，，并且135規(guī)劃中的的前山河““一河兩岸岸”規(guī)劃會本項項目河景增增加不少附附加值。3，位于東西西雙城的交合合點，未來將將成為整個珠海的的地理中心及及交通樞紐。。4，中海的品品牌對本項目目的期待和品品質(zhì)增添不少少。優(yōu)勢唯心工作室劣勢SWOT分析析1，輕軌會帶帶來不必要的的嘈雜。2，，S3住宅部部分占地面積積較小，無法法在規(guī)模上與與對岸的華發(fā)發(fā)新城及華發(fā)發(fā)世紀(jì)城等競競爭樓盤對比比。唯心工作室機會1、中海的品牌加加上豐富的開開發(fā)經(jīng)驗會成成為本項目最最打的競爭力力。2、前山片區(qū)區(qū)住宅品質(zhì)的的上升及輕軌軌帶來的交通通便利會吸引引其他板塊的的客戶，提升升客戶群整體體素質(zhì)。尤其其對中產(chǎn)階層層的吸引力比比較大！SWOT分析析唯心工作室威脅1、新政之后的濃濃厚的觀望期期還沒過去的的情況下，樓樓市的蕭條可可能成為本項項目最大的影影響。2、其他品牌牌企業(yè)的紛紛紛加入再加上上本地品牌企企業(yè)華發(fā)的先先入為主也會會提高與本項項目的競爭力力。SWOT分析析唯心工作室我們是誰？2004年至至2007年年，中海地產(chǎn)產(chǎn)連續(xù)4年被被國內(nèi)權(quán)威機機構(gòu)評為中國國房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品品牌。。2007年品牌價值值超過。。近年年來，中海地地產(chǎn)還相繼榮榮獲中國房地地產(chǎn)百強企業(yè)業(yè)綜合實力TOP10第第一名、中國國大陸在香港港上市房地產(chǎn)產(chǎn)公司綜合實實力TOP10第一名、、中國最佳品品牌20強、、中國藍籌地地產(chǎn)榜首企業(yè)業(yè)、中國25大典范品牌牌企業(yè)、國家家質(zhì)量信譽等等級級企業(yè)等榮譽譽稱號。第一名八十億AAA我們是最強的的品牌唯心工作室我們要做什么么？1用完善的的產(chǎn)品線在區(qū)域及整整個珠海建一一個地標(biāo)作品品。2以此項目目來打開珠海海市場，在珠珠海樹立品牌及累計珠海客客戶。做一個高端項項目唯心工作室我們怎突破？？唯心工作室地產(chǎn)之外的思考讓我們遠離傳傳統(tǒng)地產(chǎn)的平平庸，發(fā)起一場對新新地產(chǎn)的探索索……唯心工作室往豪里做常規(guī)突破方法加大贈送豪華裝修奢侈會所異域園林頂級服務(wù)結(jié)果價值得以提升但溢價空間不高同行復(fù)制競爭激烈利潤難以保證如何突破要突破，就要要跳出原思考考模式，找到到核心唯心工作室居住需求享受需求投資需求普通住宅豪宅、別墅酒店公寓、商務(wù)公寓？？？？？？價格檔次發(fā)展存在大量替代品只要能找到替代品，價格就無法突破共性：以居住需求為根源價值源于需求求突破共性，尋尋找個性，我我們要找一種種需求，一種種很難替代的的需求唯心工作室傳統(tǒng)使用性非傳統(tǒng)使用性性社交、發(fā)展需需求跳出使用性？？走進世界，尋尋找突破思考繼續(xù)發(fā)散散唯心工作室頂級奢侈品巡巡禮唯心工作室共性身份品味收藏品突破點：榮譽譽感，收藏價價值唯心工作室居住需求投資需求普通住宅豪宅別墅酒店公寓商務(wù)務(wù)公寓發(fā)展名譽收藏需求收藏品、名流入場券價格檔次發(fā)展只要能找到替替代品，價格格就無法突破破享受需求價值源于需求求需求突破思考考模式唯心工作室非傳統(tǒng)功能品品&能收藏的珍品品擺脫傳統(tǒng)的需需求非傳統(tǒng)的使用用價值：區(qū)分于傳統(tǒng)居居住價值，升升級為休閑價價值能收藏的珍品品：使項目從一般般的商品，躍躍升為奢侈的的收藏品我們的物業(yè)是是：——滿足虛榮榮感——滿足休閑閑功能唯心工作室我們的物業(yè)定定位是名流府邸客戶群體檔次唯心工作室自住、自用投資資誰在瞄準(zhǔn)本項項目？高品質(zhì)、高享享受、高格調(diào)調(diào)將吸引城市的的中上層———城市新貴唯心工作室年齡：30-45歲學(xué)歷：大專以以上職業(yè)：公司、、企業(yè)高層管管理者，包括括金融、貿(mào)易易、傳媒、IT、演藝界界、專業(yè)服務(wù)務(wù)等行業(yè)的高高級職業(yè)經(jīng)理理人。家庭狀況：已已婚置業(yè)次次數(shù)：：兩次次或以以上置業(yè)特特點：：智慧慧型+理想想型個性：：自信信，有有把握握事物物本質(zhì)質(zhì)的能能力。。注重重自身身的修修養(yǎng)，，和生生活的的細(xì)節(jié)節(jié)，力力求完完美，，追求求卓越越。消費者者聚焦焦唯心工工作室室核心價價值““名流流府邸邸”的的構(gòu)想想接待展示社交服務(wù)居住體體驗身份居住區(qū)域板板塊價價值社區(qū)氛氛圍國際名名流府邸邸中海項項目成就名流府府邸提倡的的是打打造一一種生生活方方式更是一一種生生活的的境界界與高高度唯心工工作室室名流生生活奢奢華華享受受唯心工工作室室私家珍珍藏，，百年年優(yōu)享享。唯心工工作室室新都市市新生活活……新空間間……..唯心工工作室室名流云云集品品味味人生生唯心工工作室室詮釋世世界名名宅價價值—中海海項目目名流府府邸唯心工工作室室我們怎怎么發(fā)發(fā)展唯心工工作室室總體規(guī)規(guī)劃理理念名流生活圈圈建筑理理念企業(yè)品品牌消費者者需求求傳世經(jīng)經(jīng)典——開開發(fā)理理念國際規(guī)規(guī)劃——產(chǎn)產(chǎn)品理理念奢華生生活——居居住理理念唯心工工作室室產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新戰(zhàn)戰(zhàn)略打造高高端產(chǎn)產(chǎn)品市市場新新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高端產(chǎn)產(chǎn)品普普遍存存在的的問題題只停留留在建建筑形形態(tài)表表面功能未未達高高端產(chǎn)產(chǎn)品要要求空間尺尺度把把握過過于粗粗糙服務(wù)性性配套套設(shè)施施不健健全城市配配套資資源不不完善善擁有城城市資資源：：擁有有城市市資源源和城城市配配套設(shè)設(shè)施。。交通：：社區(qū)區(qū)周邊邊有完完善的的交通通道路路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。（（輕軌軌）擁有景景觀資資源：：強調(diào)調(diào)社區(qū)區(qū)環(huán)境境、更更強調(diào)調(diào)項目目周邊邊的自自然景景觀。。（（前山山河景景）規(guī)劃：：要有有規(guī)劃劃亮點點，還還需同同自然然環(huán)境境有機機結(jié)合合。配套：：有相相對齊齊全的的教育育、商商業(yè)、、休閑閑配套套。服務(wù)：：品牌牌物管管，相相對優(yōu)優(yōu)化的的服務(wù)務(wù)措施施和設(shè)設(shè)施。。社區(qū)文文化：：營造造高雅雅的文文化氛氛圍和和充滿滿親情情的新新型鄰鄰里關(guān)關(guān)系。。唯心工工作室室產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略客觀因因素：：現(xiàn)在在世界界的大大趨勢勢是什什么？？地球球?qū)θ巳祟愋栊枰彩裁矗?？主觀因因素：：1，，中海?，F(xiàn)在在是第第4代代產(chǎn)品品生態(tài)態(tài)產(chǎn)品品。2，作作為品品牌企企業(yè)做做產(chǎn)品品中海海對社社會乃乃全世世界需需要負(fù)負(fù)什么么責(zé)人人？環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)品唯心工工作室室環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)品表表現(xiàn)部部分環(huán)保保節(jié)節(jié)能能型型地地下下水水源源熱熱泵泵系系統(tǒng)統(tǒng)地下下水水源源熱熱泵泵系系統(tǒng)統(tǒng)是是利利用用地地球球表表面面淺淺層層的的地地?zé)釤崮苣苜Y資源源（（地地下下水水））進進行行供供熱熱、、制制冷冷的的高高效效、、節(jié)節(jié)能能、、環(huán)環(huán)保保的的系系統(tǒng)統(tǒng)。。相相比比傳傳統(tǒng)統(tǒng)空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)運運行行效效率率要要高高約約40％％。。而而且且地地下下水水源源熱熱泵泵系系統(tǒng)統(tǒng)運運行行沒沒有有燃燃燒燒，，沒沒有有排排煙煙，，也也沒沒有有廢廢棄棄物物。。同同時時可可以以一一機機多多用用（（制制冷冷、、供供暖暖、、生生活活熱熱水水等等）），，減減少少建建筑筑空空間間，，節(jié)節(jié)省省了了大大量量的的公公攤攤面面積積。。負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)任任的的奢奢侈侈生生活活從從能能源源的的節(jié)節(jié)約約開開始始。。唯心心工工作作室室環(huán)保保產(chǎn)產(chǎn)品品表表現(xiàn)現(xiàn)部部分分集中中熱熱水水地地板板低低溫溫輻輻射射采采暖暖系系統(tǒng)統(tǒng)結(jié)合合人人體體健健身身理理論論，，集集中中熱熱水水地地板板低低溫溫輻輻射射采采暖暖系系統(tǒng)統(tǒng)使使室室溫溫由由下下而而上上逐逐漸漸遞遞減減，，給給人人以以溫溫足足涼涼頂頂?shù)牡氖媸孢m適感感覺覺。。同同時時也也為為住住宅宅居居室室隔隔音音、、保保溫溫帶帶來來極極大大好好處處，，避避免免了了戶戶與與戶戶間間管管線線管管路路相相通通而而產(chǎn)產(chǎn)生生的的聲聲音音干干擾擾，，提提高高居居室室的的獨獨立立性性和和私私密密性性。。由由于于取取消消了了暖暖氣氣片片和和支支管管，，不不會會占占用用任任何何居居室室的的使使用用面面積積，，十十分分便便于于家家庭庭裝裝修修和和家家居居布布置置。。奢奢侈侈的的首首要要是是人人體體的的舒舒適適和和健健康康。。唯心心工工作作室室同層層排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)同層層排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)是是排排水水支支管管不不穿穿越越樓樓板板,在在同同一一樓樓層層內(nèi)內(nèi)與與排排水水立立管管相相連連的的排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)。。具具有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)歸歸屬屬明明確確，，避避免免了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)衛(wèi)衛(wèi)生生間間天天花花板板上上樓樓上上住住戶戶的的管管道道侵侵占占著著空空間間，，樓樓上上住住戶戶用用水水的的噪噪音音干干擾擾等等優(yōu)優(yōu)點點。。同同時時解解決決了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)排排水水方方法法帶帶來來的的管管道道漏漏水水，，責(zé)責(zé)任任難難以以確確定定、、不不好好檢檢修修等等情情況況出出現(xiàn)現(xiàn)。。同同層層排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)還還可可實實現(xiàn)現(xiàn)衛(wèi)衛(wèi)浴浴的的個個性性化化裝裝修修需需求求。。奢奢侈侈也也需需要要隨隨性性和和安安靜靜的的保保證證。。環(huán)保保產(chǎn)產(chǎn)品品表表現(xiàn)現(xiàn)部部分分唯心心工工作作室室環(huán)保保產(chǎn)產(chǎn)品品表表現(xiàn)現(xiàn)部部分分樓層層間間有有效效隔隔音音的的浮浮筑筑樓樓板板一般般建建筑筑物物中中，，樓樓板板是是產(chǎn)產(chǎn)生生撞撞擊擊噪噪聲聲的的主主要要建建筑筑構(gòu)構(gòu)件件，，例例如如門門窗窗開開關(guān)關(guān)的的碰碰撞撞、、物物體體掉掉落落地地面面、、桌桌椅椅拖拖動動以以及及人人在在樓樓板板上上走走動動時時鞋鞋跟跟的的敲敲擊擊等等，，都都會會產(chǎn)產(chǎn)生生撞撞擊擊噪噪聲聲。。為為減減少少這這些些噪噪聲聲對對生生活活的的干干擾擾，，提提高高居居住住品品質(zhì)質(zhì)和和舒舒適適度度。。TheHouse國國際際花花園園采采用用國國際際先先進進的的聚聚乙乙烯烯泡泡沫沫隔隔音音墊墊，，使使樓樓板板承承重重表表面面與與混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)樓樓板板隔隔離離，，形形成成一一道道彈彈性性隔隔聲聲層層，，從從而而有有效效降降低低撞撞擊擊聲聲的的傳傳播播。。這這樣樣的的樓樓板板隔隔音音效效果果佳佳、、防防水水性性能能高高、、抗抗壓壓強強度度強強、、柔柔韌韌度度好好及及抗抗化化學(xué)學(xué)品品性性能能，，是是歐歐美美發(fā)發(fā)達達國國家家數(shù)數(shù)十十年年來來得得出出的的降降低低樓樓板板撞撞擊擊聲聲的的最最佳佳方方案案。。中中國國的的奢奢侈侈與與國國際際同同質(zhì)質(zhì)同同步步。。唯心工作作室環(huán)保產(chǎn)品品表現(xiàn)部部分低輻射鍍鍍膜LOW-E中空空（加惰惰性氣體體）遮陽陽玻璃TheHouse使使用了國國際一流流水平的的Low-E玻玻璃。Low-E中空空玻璃中中充裝惰惰性氣體體，使其其具有了了超強的的隔音，，隔熱性性能。同同時，TheHouse突突破性地地采用6+16A+6的玻璃璃厚度及及中空間間距，更更好地保保證了外外窗的保保溫、節(jié)節(jié)能、隔隔音、隔隔熱效果果。奢侈侈還是一一個既要要溫暖又又拒絕輻輻射的要要求。唯心工作作室環(huán)保產(chǎn)品品表現(xiàn)部部分遮陽型LOW-E玻璃璃：（1-4層層）適宜的可可見光透透過率，，對室外外的強光光具有一一定的遮遮蔽性；；較低的太太陽能透透過率，，有效阻阻止太陽陽熱輻射射進入室室內(nèi)；極高的中中遠紅外外線反射射率，限限制室外外的二次次熱輻射射進入室室內(nèi)。唯心工作作室雙銀LOW-E玻璃：：（5層層及其躍躍層）雙銀LOW-E玻璃，，是在其其膜層中中有雙層層銀層面面，屬于于LOW-E玻玻璃膜系系結(jié)構(gòu)中中較復(fù)雜雜的一種種，是高高級LOW-E玻璃。。它突出出了玻璃璃對太陽陽熱輻射射的遮蔽蔽效果，，將玻璃璃的高透透光性與與太陽熱熱輻射的的低透過過性巧妙妙地結(jié)合合在一起起，與普普通LOW-E玻璃比比較，在在可見光光透射率率相同的的情況下下具有更更低太陽陽能透過過率，遮遮陽效果果相當(dāng)于于普通LOW-E玻璃璃加活動動外遮陽陽設(shè)備。。環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)部分唯心工作室高強度高氣密密性鋁合金隔隔熱斷橋高檔檔窗TheHouse國際際花園使用的的木鋁（斷橋橋隔熱）復(fù)合合窗的戶內(nèi)部部分是美觀、、豪華，具有有優(yōu)異的抗風(fēng)風(fēng)壓、水密、、氣密、保溫溫和隔聲性能能，開啟方式式靈活多樣，，并配以知名名品牌高強度度五金配件、、良好的密封封橡膠條等，，保證窗體耐耐老化性能和和開啟的靈活活性，延長其其使用壽命。。奢侈更多體體現(xiàn)在內(nèi)在。。環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)部分唯心工作室環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)部分倒置式高強度度耐久屋面保保溫體系倒置式屋面是是將防水層置置于保溫層之之下，讓防水水層獲得充分分的保護，使使其表面溫度度變化幅度明明顯減小，避避免防水層由由于溫度變化化造成的破壞壞，同時使防防水層免受紫紫外線照射，，外界或人為為撞擊的破壞壞，給建筑物物提供良好的的防水保溫功功能。倒置式式屋面不需要要增設(shè)排氣孔孔使施工變得得簡單，且不不受氣候的影影響，是當(dāng)前前最理想的屋屋面保溫系統(tǒng)統(tǒng)。唯心工作室頂層聚氨酯發(fā)發(fā)泡板保溫層層聚氨酯發(fā)泡板板是目前國際際公認(rèn)最好的的建筑隔熱材材料，其導(dǎo)熱熱系數(shù)低、耐耐荷性好、抗抗彎強度高、、不吸水、不不腐爛、不蟲蟲蛀鼠咬、阻阻燃性好、耐耐溫范圍大。。在TheHouse中的應(yīng)用更更好地保證了了曲線屋面的的結(jié)構(gòu)保溫性性能。環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)部分唯心工作室變頻風(fēng)機新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)為保證良好的的室內(nèi)空氣品品質(zhì)，提供綠綠色健康的居居住環(huán)境，TheHouse國際際花園采用獨獨立新風(fēng)及機機械排風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)和納米光催催化凈化技術(shù)術(shù)。它能夠?qū)⑹覂?nèi)的各類類污染氣體和和細(xì)菌進行徹徹底的凈化，，將其分解成成CO2和H2O等無機機無害小分子子，不會對人人體產(chǎn)生任何何的傷害。使使您長期生活活在清新潔凈凈的空氣中，，盡情享受生生活的樂趣。。環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)部分唯心工作室屋面雨水收集集系統(tǒng)TheHouse國際際花園的新型型雨水利用系系統(tǒng)實現(xiàn)了雨雨水不外排，，不設(shè)專用雨雨水管道，全全部雨水予以以綜合利用。。同時，小區(qū)區(qū)雨水收集與與利用可以有有效改善區(qū)域域生態(tài)環(huán)境，，涵養(yǎng)地下水水，有利于社社區(qū)自然環(huán)境境的改善。環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)部分唯心工作室環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)部分風(fēng)光互補發(fā)電電路燈和太陽陽能庭院燈TheHouse國際際花園在園區(qū)區(qū)光環(huán)境照明明系統(tǒng)上引用用了風(fēng)光互補補路燈、太陽陽能庭院燈共共同實現(xiàn)社區(qū)區(qū)公共環(huán)境的的綠色照明，，環(huán)保、節(jié)能能、安全的同同時節(jié)省了大大量的公共能能源的消耗，，降低了能源源費用的支出出。唯心工作室規(guī)劃布局唯心工作室1棟2棟棟3棟4棟1單元4棟2單元5棟1單元5棟2單元6棟1單元6棟2單元31F31F31F唯心工作室產(chǎn)品細(xì)分策略略明星產(chǎn)品超出同類價格格形象標(biāo)竿單位位1、2、3棟棟200平米的的4房現(xiàn)金牛產(chǎn)品高于同類價格格利潤主力4棟120和150的3房問題產(chǎn)品接近同類價格格引導(dǎo)、轉(zhuǎn)化6棟1單元90的2房5棟1、2單單元120和150的三房6棟1、2單單元150的三房房瘦狗產(chǎn)品低于同類價格格盡早出貨6棟2單元90的2房唯心工作室戶型配比建議議戶型面積（平米）面積配比兩房9010%三房12025%三房15045%四房20015%復(fù)式250以上5%唯心工作室物業(yè)風(fēng)格示意意圖—新古典主義風(fēng)風(fēng)格新古典主義風(fēng)風(fēng)格是古典與與現(xiàn)代的結(jié)合合物，糅合歐歐洲經(jīng)典元素素與新現(xiàn)代建建筑工藝和材料，使使古典的雅致致和現(xiàn)代的簡簡潔得到完美美的體現(xiàn)。唯心工作室法式浪漫風(fēng)情情園林傳承法法國文化經(jīng)典典，濃縮浪漫漫與優(yōu)雅，于于古典與現(xiàn)代代之間，演繹藝術(shù)與建建筑、人與自自然的和諧統(tǒng)統(tǒng)一。園林風(fēng)格示意意圖—法式浪漫風(fēng)情情唯心工作室由于我們的客客戶群與普通通住宅客戶群群需求不同，，其對空間要要求也自然不不同傳統(tǒng)的居家空空間尺寸重視程度尺寸重視程度客廳新一代居住空空間特殊空間：如酒窖，影影視空間，spa房等“享受型”中中小戶型設(shè)計計客廳臥室衛(wèi)生間廚房客廳臥室衛(wèi)生間廚房臥室衛(wèi)生間廚房特殊空間唯心工作室戶型強調(diào)舒適適感設(shè)計上提前考考慮靈活的戶戶型組合帶精裝修銷售售，通過裝修修細(xì)節(jié)凸顯檔檔次與品味在室內(nèi)空間處處理上，參考考國際化酒店店式公寓的設(shè)設(shè)計思路，突顯其享受性性：唯心工作室在衛(wèi)生間都能能看到前山河河的美景唯心工作室四房二廳二衛(wèi)衛(wèi)+功能房，，約200平平米獨門獨戶，注注重私密性，，戶型方正實實用；超豪華華入戶花園，，頂部可做藤藤架；客廳廳步入式凸窗窗有一面墻寬寬，采光、通通風(fēng)俱佳；雙雙層挑空大露露臺，超大大的觀景看臺臺；豪華華主臥套設(shè)計計，有臥室、、衣帽間和洗洗手間，功能能齊全。超豪華入戶花花園步入式凸窗雙層挑空露臺臺“奢華型”大大戶型設(shè)計唯心工作室三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)+功能房（約150平平米）戶型格局開揚揚，各功能區(qū)區(qū)齊全，專為為新貴量身打打造；開放式式采光，室內(nèi)內(nèi)明亮；1+N空間，可可以自由改造造；奇數(shù)層轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角式花園露露臺，可以270度觀景景，十分愜意意。1+N空間間轉(zhuǎn)角式觀景景露臺唯心工作室室設(shè)計要點：：1、客廳中空空設(shè)計挑高高5-6米層高，設(shè)設(shè)大面積的的玻璃窗和和超大面積積的空中花花園面向區(qū)區(qū)內(nèi)景觀園園林和濱江江帶；2、樓體走道道沿墻體布布置，避免免占用過多多間；3二樓主人功功能區(qū)公共共空間面積積不宜過小小，以確保保家庭成員員和客人之之間互不干干擾?？罩袆e墅（（復(fù)式）示示意圖250㎡唯心工作室室會員制會所所切合目標(biāo)客客戶心理需需求，引起起共鳴，并并創(chuàng)造一種種理想生活活境界。唯心工作室室唯心工作室室部分智能化化展示1、五重安安防，用智智慧守護到到每個細(xì)節(jié)節(jié)◎第一層防防護：小區(qū)區(qū)周邊設(shè)置置測探器和和攝像頭◎第二層防防護：大堂堂們禁及大大堂管家雙雙重保護◎第三層防防護：電梯梯管理系統(tǒng)統(tǒng)自動呼叫叫電梯◎第四層防防護：每戶戶配備智能能門鎖等形形成特色安安全保護◎第五層防防護：戶內(nèi)內(nèi)安全防范范系統(tǒng)設(shè)置置紅外探測測器、緊急急按鈕，廚廚房設(shè)置、、火災(zāi)探測器器，煤氣泄泄露探測器器等一系列列先進的戶戶內(nèi)警報系系統(tǒng)2、全社區(qū)區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)絡(luò)覆蓋◎頂級家居居綜合布線線技術(shù)◎隨時隨地地與家人遠遠程交流◎公共視頻頻、可視對對講◎智能門禁禁識別系統(tǒng)統(tǒng)◎智能識別別系統(tǒng)，住住戶可通過過密碼等方方式打開大大堂門禁、、控制電梯梯和入戶門門3、智能電電梯：通過智能卡卡識別業(yè)主主身份，不不用按鍵即即可自動到到達所在樓樓層4、中央空空氣置換系系統(tǒng)：將室內(nèi)污染染物質(zhì)排出出室外唯心工作室室金鑰匙物管管金鑰匙，一一個非常常法國化的的單詞。古古意為財務(wù)務(wù)的掌管人人，鑰匙保保管者。在在現(xiàn)代酒店店中通常被被譯為酒店店里的“禮禮賓司”，，是一種““委托代辦辦”的服務(wù)務(wù)慨念。唯心工作室室服務(wù)內(nèi)內(nèi)容禮賓服務(wù)：叫醒服務(wù)、留言服務(wù)、迎送貴賓服務(wù)、接機服務(wù)、酒店預(yù)訂、訂車服務(wù)、行李服務(wù)、禮儀服務(wù)；客務(wù)服務(wù)：VIP客房服務(wù)、家庭保潔服務(wù)、洗衣服務(wù)、皮鞋養(yǎng)護服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、兒童照看服務(wù)、學(xué)生接送服務(wù)、寵物看管服務(wù)、家庭保健服務(wù)、家庭美化服務(wù)；管家特約服務(wù)：私人司機服務(wù)、形象設(shè)計護理服務(wù)、安排各類音樂盛宴、私人理財顧問、私人聚會服務(wù)、運動休閑、觀光旅游、購物；商務(wù)中心服務(wù)：機票訂購、外幣兌換、郵刊訂閱、會議服務(wù)、鮮花服務(wù)、信使服務(wù)、保險箱服務(wù)餐飲服務(wù)：調(diào)酒師服務(wù)、家庭餐飲服務(wù)、私人廚師、送餐服務(wù)。唯心工作室室價格部分唯心工作室室主觀因素1中海要要以此項目目來打開珠珠海市場。。銷售率率上上必須有保保障，達到到一炮而紅紅的效果。。本項目不僅僅是中海在在珠海的唯唯一項目，，而且要考慮慮S1S2商業(yè)地塊塊的開發(fā)，，必須加快快銷售速度度?？陀^因素目前，珠海海房地產(chǎn)市市場還處于于蕭條，很很多不確定定因素我們的價格格策略是低低開高走唯心工作室室目的：吸引引市場視線線，聚集人人氣低開高走優(yōu)點：1.實際銷售價價格低于預(yù)預(yù)期給人以以實惠的印印象2.從價格戰(zhàn)略略來講，包包含價格上上漲空間，，因此容易易促使成交交3.每次調(diào)價能能形成房地地產(chǎn)增值的的表現(xiàn)，給給前期購房房者信心，，從而進一一步形成人人氣，同時時刺激了有有購房動機機的客戶立立即購房的的想法。4.資金回籠速速度快唯心工作室室市場比較法法遵循的原則則：目標(biāo)客戶相相似、推售售時機接近近、、區(qū)位特征征類同、賣賣點類似比較樓盤：：華發(fā)新城、、華發(fā)世紀(jì)紀(jì)城二期蔚蔚藍天際、、榮泰河庭庭、中天維維港、蔚藍藍東岸、萬萬科金域藍藍灣、每一一間唯心工作室室確定比較樓樓盤權(quán)重樓盤名稱權(quán)重實收均價華發(fā)新城25%7400元/平方米華發(fā)世紀(jì)城20%12200元/平方米榮泰河庭15%9200元/平方米中天維港10%15000元/平方米蔚藍東岸5%7500元/平方米萬科金域藍灣15%15000元/平方米每一間10%9500元/平方米唯心工作室室項目比較打打分打分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重說明：：地理位置置35%、、項目本體體素質(zhì)45%、樓盤盤附加值20%得出對比系系數(shù)項目名稱華發(fā)新城華發(fā)世紀(jì)城榮泰河庭中天維港蔚藍東岸萬科金域藍灣每一間對比系數(shù)0.9060.9950.9861.0510.9941.1370.927唯心工作室室市場比較法法確定的比比準(zhǔn)均價項目名稱均價對比系數(shù)折算價格權(quán)重權(quán)重均價華發(fā)新城7400元/平方米0.9068167元/平方米25%2041元/平方米華發(fā)世紀(jì)城12200元/平方米0.99512261元/平方米20%2452元/平方米榮泰河庭9200元/平方米0.9869340元/平方米15%1401元/平方米中天維港15000元/平方米1.05114272元/平方米10%1427元/平方米蔚藍東岸7500元/平方米0.9947545元/平方米5%377元/平方米萬科金域藍灣15000元/平方米1.13713192元/平方米15%1979元/平方米每一間9500元/平方米0.92710248元/平方米10%1025元/平方米唯心工作室室最終市場比比準(zhǔn)均價為為10702元/平平方米。目標(biāo)均價＝＝市場比準(zhǔn)準(zhǔn)價＋品牌牌溢價+產(chǎn)產(chǎn)品組合溢溢價唯心工作室室品牌溢價河景+輕軌軌+都市綜綜合體=城城市綜合住住宅——項項目品牌中海地產(chǎn)的的珠海戰(zhàn)略略整合———發(fā)展商品品牌唯心工作室室品牌溢價與與品牌投入入關(guān)系品牌溢價取取比準(zhǔn)價格格的1%-5%時間T品牌溢價品牌投入唯心工作室室目標(biāo)均價的的確定理想狀態(tài)導(dǎo)入期：品品牌溢價率率取1%，，即10702*1％％＝107元；推廣期：品品牌溢價率率取3%，，即10702*3％％＝321元；成熟期：品品牌溢價率率取5%，，即10702*5％％＝535元；產(chǎn)品組合溢溢價（暫定為5%）項目均價修正為：11558元/平方米唯心工作室室調(diào)價策略唯心工作室室營銷策略唯心工作室室營銷推廣策策略“區(qū)域營銷銷＋項目營營銷”總體上，建建議采用““區(qū)域營銷銷＋項目營營銷”的兩兩條營銷主主線并行的的策略，以以區(qū)域營銷銷為概念，，以項目營營銷為核心心。以“新前山山，新生活活”等區(qū)域域題材為大大背景和宏宏觀題材，，借助區(qū)域域營銷的渠渠道，為項項目營銷制制造良好的的氛圍，并并制造新聞聞話題，拉拉動項目營營銷，為項項目開盤造造勢。唯心工作室室推廣階段規(guī)規(guī)劃建議第一階段(08年年12-2月月):建樹樹中中海海品品牌牌形形象象第三三階階段段(09年年5-6月月):生活活主主張張全全情情導(dǎo)導(dǎo)入入第四四階階段段(09年年5月月-12月月)：：趁勝勝追追擊擊創(chuàng)創(chuàng)造造熱熱銷銷第二二階階段段(09年年3-4月月):區(qū)區(qū)域域板塊塊炒炒作作唯心心工工作作室室品牌牌溝溝通通策策略略項目目導(dǎo)導(dǎo)入入期期通通過過懸懸念念制制造造以以及及媒媒體體放放大大引引起起公公眾眾高高關(guān)關(guān)注注度度,從從而而_建立立知知名名度度銷售售前前期期逐逐步步導(dǎo)導(dǎo)入入產(chǎn)產(chǎn)品品功功能能信信息息,培培養(yǎng)養(yǎng)對對產(chǎn)產(chǎn)品品的的認(rèn)認(rèn)識識,建立立認(rèn)認(rèn)知知度度強銷銷期期傳傳播播品品牌牌強強大大的的產(chǎn)產(chǎn)品品核核心心利利益益以以達到到全全面面理理解解度度分階階段段整整合合品品牌牌信信息息持持續(xù)續(xù)傳傳播播新生生活活非他他莫莫屬屬進入入品品牌牌名名單單又有有一個個新新牌子子決策策心心理理驅(qū)驅(qū)動動階段段推推廣廣總總目目標(biāo)標(biāo)：：完成成中中海海名名流流府府邸邸品品牌牌的的高高度度建建設(shè)設(shè)，，達達到到積積累累符符合目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶定定位位并并有有購購買買動動機機的的有有效效客客源源．．唯心心工工作作室室品牌牌保保證證中海海出出品品品質(zhì)質(zhì)的的象象征征區(qū)域域價價值值新前前山山，，新新生生活活前山山的的格格調(diào)調(diào)區(qū)域域高高度度前山山品品位位生活活主主張張名流流生生活活私家家珍珍藏藏百百年年享享受受生活活高高度度項目目銷銷售售中海海名名流流府府邸邸整整體體傳傳播播溝溝通通方方式式企業(yè)業(yè)高高度度中海海地地產(chǎn)產(chǎn)唯心心工工作作室室模擬階段廣告推廣主題與思路推廣階段溝通目標(biāo)推廣手段時間主線溝通主題品牌提示期實力保證值得信賴軟文:新珠海，新前山，新生活，中海引領(lǐng)！活動:奠基動工戶外1月2月12月持續(xù)為前山創(chuàng)造價值知名度區(qū)域?qū)肫趨^(qū)域認(rèn)可信心落定軟文:城市向西,格調(diào)向西活動:區(qū)域討論戶外3月4月前山的格調(diào)概念深化品牌導(dǎo)入期建立品牌核心價值項目全面解讀報紙形象賣點戶外電臺活動:儲備客戶,促成落定5月6月名流生活公開發(fā)售品牌深化期建立品牌影響力報紙減少促銷跟進戶外形象延續(xù)其他媒體信息提示7月8月9月格調(diào)生活完美體驗熱銷唯心心工工作作室室視覺覺部部分分唯心心工工作作室室唯心心工工作作室室唯心心工工作作室室價格格策策略略唯心心工工作作室室“雙雙10%””價價格格策策略略10%10%成交交均均價價參參考考線線價格格提提升升參參考考線線初期用10%的面積以低于市場認(rèn)同價進行預(yù)售推廣，制造熱銷氣氛，引發(fā)市場關(guān)注，奠定銷售成功的基礎(chǔ)。后期用10%的面積以高于市場認(rèn)同價進行溢價推廣，賺取對綜合品質(zhì)要求苛刻的高端客戶的“消費者剩余”。唯心心工工作作室室推盤盤策策略略本項項目目共共分分3個個階階段段推推盤盤唯心心工工作作室室第一一階階段段建立立品品牌牌，，打打開開市市場場，，一一炮炮而而紅紅為為了了達達到到這這些些目目的的，，第第一一階階段段只只許許贏贏不不許許輸輸產(chǎn)品品組組合合：：40%明明星星產(chǎn)產(chǎn)品品+40%現(xiàn)現(xiàn)金金牛牛產(chǎn)產(chǎn)品品+20%問問題題產(chǎn)產(chǎn)品品唯心心工工作作室室第二二階階段段和和第第三三階階段段策略略：：田田忌忌賽賽馬馬原原理理市場不好好時，主主推瘦狗狗產(chǎn)品。。市場好時時，主推推明星產(chǎn)產(chǎn)品唯心工作作室假設(shè)第二二階段市市場蕭條條產(chǎn)品組合合：90%瘦狗狗產(chǎn)品+10%明星產(chǎn)產(chǎn)品目的：市市場蕭條條時用瘦瘦狗產(chǎn)品品來壓低低價格，，再用明明星產(chǎn)品品來帶收收購產(chǎn)品品以保證證銷售量量。利潤潤相對會會少一點點！唯心工作作室假設(shè)第二二階段市市場很旺旺產(chǎn)品組合合：明星星產(chǎn)品+問題產(chǎn)產(chǎn)品+現(xiàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品+10%瘦瘦狗產(chǎn)品品目的：以以明星產(chǎn)產(chǎn)品來拉拉起價格格標(biāo)桿，，彌補第第二階段段的損失失！營銷建議議思考：榮榮譽感和和收藏價價值是名名流府邸邸的突突破口。。問題：用用什么來來表現(xiàn)我我們的榮榮譽感和和收藏價價值？這一階段段，推廣廣處于開開盤前后后，我們們建議，，開盤前完完成樣板板區(qū)、樣板樓的建設(shè)，結(jié)合活動策劃劃及開盤，，共同完完成開盤盤效果的的最大化化！唯心工作作室營銷建議議榮譽感：：主要表表現(xiàn)在生生活品味味。我們可以以策劃活活動（紅紅酒品賞等）來來表現(xiàn)。。收藏價值值：主要要表現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品。我我們可以建設(shè)生生態(tài)產(chǎn)品品樣板房房來表現(xiàn)。以生動的的精致的的“兩點