版匯總-群鴻購物廣場

市場分一．市場分 1南昌市區(qū)狀況的分 整體市場概 購物廣場概 沿街商 市區(qū)購物廣場（Shop 專業(yè)大市 社區(qū)商 2005年購物廣場市場性................................................二、【群鴻購物廣場】項目（SWTO）分 項目競爭優(yōu)勢分析 項目競爭劣勢分析 項目的市場點 項目市場的機會點 三．項目定 1項目市場定位策 2項目形象定位策 形象定位的必要 項目名稱及形象提 3項目目標客戶定 4項目售價定 一．市場分南昌市區(qū)狀況的分繪了宏偉藍圖，在城市整體發(fā)展思提出“西進、東拓、北控、南延”原則。此外，南昌市首次在專題規(guī)劃會議上提出要興建城市輕“一城兩核”發(fā)展新南2020年，南昌市域即行政轄區(qū)范圍面積將達到7402平方里，其中城市規(guī)劃區(qū)900平方公里，中心城區(qū)236平方公里，全市人口達到600萬人。在城市整體發(fā)展思提出“西進、東拓、北控、南延”原則。其規(guī)劃總體空間格局為“一江，一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點、多組團推進”的總體發(fā)展思路，并將“依山傍水，兩核擁江”列入城市區(qū)域的規(guī)劃中，即以贛江為分隔，北進行布局，形成一江即“一城兩核”城市新格局。中心城帶動重點南昌2020年城鎮(zhèn)體系發(fā)展的基本方針：做強做大中心城，揮。提高水平，形成以中心城為，次中心城為主體，重點中心城：由昌南城、昌北城構成，范圍約300平方公里，人口模255萬人，包括昌東組團、蓮塘組團、望城組團、灣里組團、樂化二級中心城鎮(zhèn)。人口規(guī)模10萬至25萬人；重點建制鎮(zhèn)：文港、溫圳、、石崗、萬埠、象山、塘南、三一般建制鎮(zhèn)：是建制鎮(zhèn)所在地，是城鎮(zhèn)體系最基本的單元，數(shù)量達34個，人口規(guī)模為1萬人。各片區(qū)功能獨倉儲、居住綜合區(qū)；朝陽片區(qū)充分利用贛江、撫河、象湖等自然資源優(yōu)勢，形成條件舒適、環(huán)境優(yōu)美的集居住、文化、旅游休閑昌北城：作為城市重點發(fā)展新區(qū)，將高標準、高起點地進行建110平方公里，人口100萬。紅谷灘中心區(qū)集商務、辦公、信息、商CBD中心；紅角洲片區(qū)是以高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導的，集高等務設施建設，重點搞好工業(yè)小區(qū)的規(guī)劃建設，嚴格控制片區(qū)內(nèi)及工廠的發(fā)展，遠期全部遷出，形成相對獨立的生產(chǎn)、生活綜合打代化的鐵路、公路客運和貨運站場的同時，處理好對外與城市內(nèi)方格網(wǎng)為基本形式的“蛛網(wǎng)”網(wǎng)絡結構?！叭h(huán)”即城市(由洪一條放射路為路、解放路、昌南大道、南蓮路、迎賓大道、桃花路、昌九南大道、長征路、昌灣大道、昌九道、機場路等。實現(xiàn)在市區(qū)任何位置，10分鐘能上快速路，20分鐘能上高速路，30分鐘南昌將建城市輕南昌將在城區(qū)興建5條交錯的輕軌線。輕軌線將采軌架設，全電氣化，其中首期一號線全長約13公里，線路規(guī)劃跨過贛江。城區(qū)輕軌將在近年內(nèi)開始建設。屆時，將協(xié)調與輕軌等交通方式之間的方便換乘和合理，建立一套完整的交通策略計劃，同時做好據(jù)悉，為了促進昌南、昌北交通，在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)將完成生米大6座。歷史文化名城風格凸未來南昌市在城市發(fā)展中將始終名城保護意識，將城市發(fā)脈，弘揚城傳統(tǒng)，保持古城特色。在城市總體規(guī)劃中，嚴格名勝風貌區(qū)。加強八一總指揮部、朱德舊居、賀龍指揮部、葉挺指揮部和軍官教導團等5處重點保護單位的保護。整體市場概況分南昌商業(yè)地產(chǎn)近幾年來如火如荼，成為房地產(chǎn)市場的一大生力據(jù)有關部門統(tǒng)計：20031-11月份的全市市區(qū)商鋪、寫字樓等較上年同時增長3.32倍。尤其是商鋪店面成為商業(yè)地產(chǎn)的主流，成態(tài)和經(jīng)營投資模式五花八門，各領風騷。按商業(yè)消費理論，每20人口居住區(qū)即可形成一個區(qū)級商業(yè)中心，而南昌市將要形成一個300當前南昌商鋪大致可分為：沿街店面、購物中心（mall）、專業(yè)市場和社區(qū)商鋪四種業(yè)態(tài)。每種業(yè)態(tài)各有其市場特性商鋪分類概沿街商賺到。例如：二七南路三年的臨街商鋪價位7000元/平方米左右，年價格10000元/平方米左右，今年價位在15000元/平方米左右，升值幅度在30%左右。由于臨街商鋪明顯受到地段的影響，價位高低地段等級地名舉例價位投資特點一類地段山路八一大道孺子路等2-4萬/m2200-500元/m2高價位、急劇升值、投資大、高回報、供不應求二類地段都大道井崗山大道等1-2萬m270-100元/m2價位較高、升值機會大供應較緊三類地段山、高新昌北等5000-1萬/m2500-1000元/m2價位較低、有升值空間有空置現(xiàn)象市區(qū)購物廣場（Shop這類商鋪業(yè)態(tài)是一個集購物、、休閑和旅游為一體的綜合性心繁華地段，以百貨、服飾、餐飲、等為主，采取式鋪位出售或出租。由于這類商鋪憑借其繁華的地段和商圈優(yōu)勢，鋪位價專業(yè)大市米到幾萬元一平方米，僅僅是數(shù)十的時間。從前兩年的千花伴購市場等。專業(yè)大市場是現(xiàn)代專業(yè)化分工和規(guī)模的商貿(mào)通流的發(fā)展投資與經(jīng)營分離、與管理分離，價格漲跌受到行業(yè)和同類市場的名稱地段專業(yè)、行業(yè)售價（元/m2）（元/m2）經(jīng)營模式千花伴購物公園二七南路花卉13000 江西國際汽車城昌北舍里甲汽車3000-5000 市汽車裝璜大市場東路汽配、汽飾22-45租南昌金屬裝飾城小蘭工業(yè)園建材裝飾材料12-18租南昌水產(chǎn)大市場揚子洲水產(chǎn)品2988-4300 社區(qū)商鋪。據(jù)有關統(tǒng)計：20031-10月我市商鋪總量中，住宅項目中的商鋪和寫字樓占72%?？梢娚鐓^(qū)商鋪開發(fā)量之大，普及性之廣。社區(qū)往與住宅消費，成為長錢投資。也大。2005年-2020年之間的南昌商鋪市場是非常廣闊、投資空間非而作為有著較強實力及經(jīng)驗的群鴻投資開發(fā)，所競得的2005年購物廣場市場達購物廣場、廣場、百貨大樓、麗華購物廣場、新洪客隆、、太平洋購物廣場。相對于群鴻購物廣場來說，是最 性項目1、南昌萬達購物廣建筑面積：50000平方米優(yōu)勢：該位置是南昌市傳統(tǒng)的單中心商業(yè)區(qū)域，亦是南昌市商業(yè)人氣最為集中的黃金地段。該項目引入世界先進的商業(yè)模式——SHOP MALL，創(chuàng)造性的將“室內(nèi)商業(yè)步行街”與著名的世界500強企業(yè)、超級連鎖巨頭——沃爾瑪結合為一體，是南昌市首家一站式全程購物的休閑場所。劣勢：臨街底鋪未造成氣勢，為沃爾瑪所影響，造成去萬達2、廣地理位置：八一廣場北側，東臨廣場北路，南接沃爾瑪購物廣建筑面積：95404平方 勢：開發(fā)商雄厚，模式合理，裙樓與高檔寫字樓相結合，打造了良好的商業(yè)氣氛，商品定位高檔，萬達形成的人氣。 的人氣不3、麗華購物廣信，北鄰新大地電腦城。占地面積：13391平方 勢：和百貨大樓商品定位相雷同，競爭激烈4、百貨大地理位置：中山路口，東臨八一大道，南接新大地電腦城 感，布置不合理，給消費者購物帶來一定的不便。5、新洪客 勢：老品牌，貨物較齊 勢：地理位置較偏僻，人氣不6、洪城地理位置：西 勢：脫離商業(yè)中心，地段較偏太平洋購物廣占地面積：9.2315萬㎡建筑面積：41.88萬優(yōu)勢：人流量大，商場以高檔品定位，在消費者心中形成了高劣勢：商品定位單一，均為高檔，失去了相當?shù)妮^低消費群二、【群鴻購物廣場】項目（SWTO）分項目競爭優(yōu)勢分析群鴻購物廣場是由群鴻投資投資規(guī)劃,由遠洋房地產(chǎn)開 MALL鴻購物廣場集購物、休閑、、餐飲等多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一體，使顧客享受一站式購物、的嶄新生驗。為主，以各類精品專賣店為輔，以特色化、大眾化餐飲及其他業(yè)態(tài)為補充的復合型商業(yè)中心。此項目得到江西省、市各級,各相業(yè)地標，引領消費、的新時尚，是購物、休閑、的最佳選群鴻購物廣場：總建筑面積約為110000平方（開發(fā)商：群鴻投資開發(fā)群鴻購物廣場項目處于城市的商業(yè)黃金地帶和市規(guī)劃的商業(yè)設計由國外著名建筑設計公司（AJM）擔綱。國內(nèi)委托江閑空間，提供舒適的購物環(huán)境和嶄新的生驗?！叭壶欃徫飶V場”具體介地理位置、面積：群鴻購物廣場選址于南昌市中心區(qū)東北部，省舊址，位于西路47號。占地150畝，場地基本呈方形，南北長約300米，東西長約350米，地理位置優(yōu)越，交通便捷。地理優(yōu)勢：群鴻購物廣場地塊處南昌市中心區(qū)東北部位置，政策支持力度大、周邊環(huán)境規(guī)劃完善，是理想的商業(yè)中心區(qū)。群鴻購物廣場對面是唐山市規(guī)劃建設的國際會展中心，地10萬平米。建成后將和遠洋城共同推動周邊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。人口優(yōu)勢：周邊新建和在建生活小區(qū)、高檔住宅、大型生活社交通線路：直通群鴻購物廣場的車程線路呈帶狀向東西方向延伸。直通的車及運行線路——7路、13路、231路、215路、24路、208路、220路會合“群鴻購物廣場功能定位：群鴻購物廣場由兩大功能組團構成，一是以零售消費為主的購物組團，面積約為70000平方米；二是以餐飲、文化、樂為主的休閑消費組團，面積約40000平方米。建筑總面積為110000平方米項目市場形象：定位華南極具熱帶浪漫的集觀光、購物、美食、休閑、于一體的南昌“城中之城。群鴻購物廣場品牌它是集中消費的生活之城；因為它有四季如春的空間、20萬種商品的集萃和“購足及一站式休閑”的新型都市生活。項目競爭劣勢分析150畝的占地面價格定位高場風購物廣場市場競爭激烈、消費者日漸成情況下，潛藏一定的風項目的市場點南昌市總體購物廣場的供貨量將大幅攀升，目標客戶的選擇面進一步加大。貿(mào)、商城華東商貿(mào)城、新龍基也與群鴻購物廣場相庭抗禮，預計2006年會有大批量的購物廣場進入市場，上演南昌購物廣場的諸侯城南、紅谷聯(lián)袂上演楚漢驕憑借朝向、地段等方面的優(yōu)勢，將與本項目搶奪的的客戶紅谷灘的世貿(mào)等項目欲售而未售將與本項目展開短兵相接的巷戰(zhàn)，是本項目最直接的競爭對手不斷升級換代的MALL產(chǎn)品，給本項目的產(chǎn)品包裝推廣提出加入世貿(mào)后，隨著實力雄厚的、港資房地產(chǎn)巨頭全面進入南項目市場的機會點區(qū)域形象的整體提高，有利于吸引頂級商家“群鴻MALL”的形象的確立，是本、環(huán)境、配套、治安等綜合素質飛躍的標志，有助于本項目在全城范圍奪客源。廣場規(guī)模、休閑面積優(yōu)勢突找對路線，迎合目標消費賣商鋪，不僅僅是賣一席之地，而賣的是感覺，仔細地分析目完善及豪華的附屬配套設三．項目定項目市場定位策的素質、規(guī)模及推出階段，本項目的市場定位為：面向雄厚經(jīng)營商及部分投資買家、希望在市區(qū)中享有得天獨厚的便利交通和成熟人流量及完善配套的高素質買家。項目形象定位策形象定位的闡釋：將項目的優(yōu)勢挖掘，結合項目的地理位置、目標客戶、廣場規(guī)模、配套設施等素質因素對項目進行度身訂做的宣傳定位。形象定位的必要市場競爭的需本項目所屬地段是一級商業(yè)用地與一級居住用地想的地段，擁有得天獨厚的人氣與成商業(yè)氣息，該批購物廣場均以人氣資源不斷完善外，貼切的形象包裝必不可少，完全以新的MALL形式推廣，通過宣傳的配合而令本項目迅速提名度。市場的需該優(yōu)勢的包裝、宣傳，令本項目能夠在開售時一而紅。而準確的象定位可以令本項目銷售形式多種多樣，豐富的銷售方式，令買項目目標客戶定根據(jù)本項目的市場定位及形象定位，本項目的目標客戶定高收入買收入豐厚的商戶私營企業(yè)中、外合資企業(yè)的管理（年薪過五十萬）高收入的外籍買對于商鋪要求較高的投資者，可以用在同樣素質的商鋪獨具慧眼的投資目前，對于市中心的人氣和地段資源買少見少，加上對于只項目售價定注：權重為比較項目與本項目的可比度，該可比度為整個購物廣場的綜合指數(shù)與本項相比洪城（本項目側）A：各方面與本項目較接近，因此可比度廣場（本項目側）C：權重20％百貨大樓（本項目側）D：權重