大灣區(qū)物流指數(shù) 2022年下半年

大灣區(qū)物流指數(shù) 中國物流-222年11月 大灣區(qū)物流指數(shù) 定義&說明 背景 2020年，第一太平戴維斯發(fā)布《大灣區(qū)物流指數(shù)旨在為粵港澳大灣（以下簡“大灣區(qū)物流地產(chǎn)市場參與者，如開發(fā)商、業(yè)主、租戶、投資者等，提供可靠的參考性指標，以便掌握大灣區(qū)各個城市物流地產(chǎn)市場的變化趨勢并適時調(diào)整經(jīng)營管理策略，該報告將進行定期更新。高標準倉庫高標準倉庫高標準倉（以下簡稱高標倉指以鋼結(jié)構(gòu)為佳凈層高達9米及以上首層承重達每平方米3噸及以上的倉庫；此外，其防火等級應(yīng)至少為丙二類?？傋庥贸杀究傋庥贸杀究傋庥贸杀緸閮粲行ё饨稹⑽飿I(yè)管理費及相關(guān)稅費總和。

大灣區(qū)數(shù)據(jù)取樣范圍 本報告研究地理范圍界定為大灣區(qū)內(nèi)地九個城市以及香港特別行政區(qū)。其中，根據(jù)市場發(fā)展階段差異化特征對各城市選擇不同指數(shù)起點香港深圳、廣州指數(shù)起點始于2010年，其它城市指數(shù)起點為2015年及以后。指數(shù)指數(shù) 租金及價格指數(shù)分別反映出各城市間租金及價格的變化趨勢，進而說明城市間物流地產(chǎn)市場資產(chǎn)表現(xiàn)的共性與差異。更新周期 《大灣區(qū)物流指數(shù)》于2020年7月首次發(fā)布并將定期進行半年度更新，以對大灣區(qū)城市物流市場最新趨勢及租金、價格變化加以闡述。大灣區(qū)物流指數(shù)摘要 2022年初，大灣區(qū)物流市場承繼了過往兩年的增長勢頭，尤其在第一季表現(xiàn)良好，并與市場預(yù)期相若。然而，四月份伊始，全球經(jīng)濟、貿(mào)易、供應(yīng)鏈備受重創(chuàng)，部分租戶開始對其區(qū)域業(yè)務(wù)運營表現(xiàn)出越來越大的擔憂，審查并改變其物流物業(yè)使用計劃和需求。有鑒于此，大灣區(qū)物流市場整體租賃需求較去年下半年傾軟，進而導(dǎo)致區(qū)域平均空置率上升。即便如此，但就期內(nèi)租賃市場角度出發(fā)，多數(shù)業(yè)主的情緒并未受挫，因而其亦未改變租賃和定價策。截至2022年上半年底，大灣區(qū)物流租金指數(shù)環(huán)同比分別上漲1.3%和4.3。同期，眾投資者對布局大灣區(qū)物流市場的興趣依舊濃厚，交易活動與過去12個月持平，區(qū)域內(nèi)錄得數(shù)宗投資交易達成。截至期末，大灣區(qū)物流價格指數(shù)環(huán)同比分別上漲5.1%和.7。盡管上半年市場租金和資本價值表現(xiàn)尚屬樂觀，但所有城市皆進入上升末期的市場階段，大部分城市的租金幾近峰值。展望下半年，疫情在許多城市的復(fù)發(fā)（盡管規(guī)模較小）已經(jīng)對供應(yīng)鏈造成負面的影響，并且從資產(chǎn)管理的角度來看，其已對第三季度以來租賃市場的入駐率和租金水平造成一定沖擊。至年底，這預(yù)計將導(dǎo)致大灣區(qū)物流租金指數(shù)的小幅下降。同期，投資者亦變得更為理性和價格敏感，甚至在挑選交易標的時更為審慎與挑剔。盡管如此，這些都不足以撼動多數(shù)業(yè)主的定價信心并迫使其改變定價策略。因此，大灣區(qū)物流價格指數(shù)預(yù)計將保持穩(wěn)定。svillsomcneseach3大灣區(qū)物流指數(shù)大灣區(qū)物流租金指數(shù)（1H/2012-1H/2022）大灣區(qū)物流租金指數(shù)（1H/2012-1H/2022）402001H1H210=100/1H215=100160140120100801H 2H

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221 222 香港 廣州 深圳 中山 東莞 惠州大灣區(qū)來源：第一太平戴維斯研究部

肇慶 佛山 江門 珠海業(yè)主對租金期許亦于下半年伊始稍有回調(diào)。業(yè)主對租金期許亦于下半年伊始稍有回調(diào)。肇慶在內(nèi)四個城市的租金指數(shù)維持不變值得一提的是考慮到幾乎所有大灣區(qū)市場的租賃需求逐漸傾軟，比增長1.3%同比增長4.3%其中香港租金指數(shù)增幅最高達到7.2%同期包括珠?；葜萁T、2022年上半年，盡管大灣區(qū)多城物流市場租金增速稍有放緩，但多持續(xù)增長，這令區(qū)域物流租金指數(shù)環(huán) 租金指數(shù)大灣區(qū)物流價格指數(shù)（1H/2012-1H/2022）大灣區(qū)物流價格指數(shù)（1H/2012-1H/2022）3403002601H1H210=100/1H215=100180140100601H 2H

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肇慶 佛山 江門 珠海價格指數(shù)環(huán)比上升價格指數(shù)環(huán)比上升5.1%、同比上升9.7%。者類型而異（國內(nèi)投資者與海外投資者相較），但這尚未改變業(yè)主的定價策略和預(yù)期。期末，大灣區(qū)物流的物流投資機會，以獲得可能在預(yù)期期限內(nèi)實現(xiàn)的更高潛在收益。盡管自4月起，投資者情緒開始因投資持平且區(qū)域內(nèi)錄得數(shù)宗投資交易達成一些機會型投資機構(gòu)甚至選擇投資毗鄰大灣區(qū)主要城（譬如廣州）2022年上半年，眾投資者對布局大灣區(qū)物流市場的興趣皆與去年同期相若，交易活動水平與過去12個月 價格指數(shù)供應(yīng)與需求大灣區(qū)城市高標倉總存量及空置率（1H/2022）大灣區(qū)城市高標倉總存量及空置率（1H/2022）400 64%香港佛山東莞廣州惠州肇慶香港佛山東莞廣州惠州肇慶深圳江門中山珠海300 48%250 40%萬平方米200 32%萬平方米150100500

4%16%8%0%來源：第一太平戴維斯研究部

總存量(左軸

空置率(右軸)年上半年末，大灣區(qū)物流市場平均空置率環(huán)比上升年上半年末，大灣區(qū)物流市場平均空置率環(huán)比上升1.3個百分點、同比上升1.6個百分點，至4.7%。自建倉，進而退租部分現(xiàn)有租賃面積。上述因素共同導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)眾多主要市場的平均空置率小幅上升。截至022放緩相關(guān)或后續(xù)的租賃活動。此外，一些知名的內(nèi)資物流租戶亦因在大灣區(qū)內(nèi)的自建物流物業(yè)相繼落成而搬遷至通脹壓力、全球貿(mào)易收縮、全球供應(yīng)鏈受阻等。部分租戶在審查其物流物業(yè)需求和策略時變得更為價格敏感，并全球疫情的持續(xù)和國內(nèi)多城市疫情反復(fù)的擾動、全球經(jīng)濟不確定性、烏克蘭危機、國際地緣政治沖突升級、全球與去年下半年相較，大灣區(qū)物流市場的整體租賃需求在一定程度上稍有傾軟，這多由一系列外部沖擊所致，包括大灣區(qū)整體供應(yīng)實質(zhì)上仍相對有限。截至期末，區(qū)域市場的總存量累計達到1,330.0萬平方米。2022年上半年，市場分別于深圳、東莞和肇慶錄得新倉入市，合計帶來約52.1萬平方米供應(yīng)面積。盡管如此，大灣區(qū)物流市場總租用成本概覽 大灣區(qū)城市總租用成本（1H/2022） 香港13.4

深圳1.8

廣州42.6

東莞1

惠州534.8佛山來源：第一太平戴維斯研究部

3.5中山

2.8江門

261珠海

4肇慶市場周期 大灣區(qū)物流市場周期（1H/2022） 香廣深珠佛惠東中江肇上升末期下降初期下降末期上升初期上升末期期內(nèi)因業(yè)務(wù)增長承壓許多企業(yè)租戶承租能力幾近峰值對于業(yè)主而言其對下半年租賃市場去化的壓力和隱憂與日俱增言之各方預(yù)料市場空置率將進一步上升此外大灣區(qū)物流市場投資情緒日趨謹慎和理性充分考量到上述因素大灣區(qū)所城市皆步入上升末期的市場階段。上升末期展望短期內(nèi)，全球和區(qū)域經(jīng)濟仍極具挑戰(zhàn)，并將繼續(xù)影響全球供應(yīng)鏈，進而對國內(nèi)和區(qū)域物流物市場帶來負面影響。然而，長遠來看，中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場，尤其是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場，仍具有較大的政策調(diào)整空間，這將筑就未來長期而穩(wěn)定的市場發(fā)展。在經(jīng)濟完全復(fù)蘇、營商環(huán)境進一步優(yōu)化之前，疫情在許多城市的復(fù)發(fā)（即便是規(guī)模較小）也已經(jīng)對供應(yīng)鏈帶來一定影響。從物業(yè)資產(chǎn)管理角度而言，這將對下半年大灣區(qū)物流租賃市場的出租率和租金造成一定沖擊，并進一