房地產(chǎn)物業(yè)管理概述（共32）

物業(yè)管管理概概述內容容一、物物業(yè)管管理的的產(chǎn)生生和發(fā)發(fā)展二、物物業(yè)管管理的的基本本概念念三、物物業(yè)裝裝修管管理一、物物業(yè)管管理的的產(chǎn)生生與發(fā)發(fā)展1、物業(yè)業(yè)管理理的起起源與與發(fā)展展2、物業(yè)業(yè)管理理在中中國的的產(chǎn)生生與發(fā)發(fā)展3、物業(yè)業(yè)管理理是房房地產(chǎn)產(chǎn)的延延續(xù)和和完善善4、物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的資資質管管理1、物業(yè)業(yè)管理理的起起源與與發(fā)展展物業(yè)管理理是社會會經(jīng)濟發(fā)發(fā)到一定定水平的的必然產(chǎn)產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義義上的““物業(yè)管管理”起起源于19世紀60年代的英英國。奧克維婭婭-希爾女士士。雛形現(xiàn)代物業(yè)業(yè)管理成成形于十九世紀紀末的美美國。經(jīng)濟發(fā)展展，高樓樓增多．．高層建建筑物附附屬設備備多，結結構復雜雜，要求求管理人人員具有有一定的的專業(yè)性性，技術術性。建筑物由由多個業(yè)業(yè)主共有有，選擇擇有能力力和講究究職業(yè)道道德的管管理企業(yè)業(yè)及管理理人員成成為需要要。1908年，世界界上第一一個物業(yè)業(yè)管理組組織：芝芝加哥建建筑物管管理人員員組織成成立；推動成立立了第一一個全國國性的業(yè)業(yè)主組織織：建筑筑物業(yè)主主組織。。成形2、物業(yè)管管理在中中國的產(chǎn)產(chǎn)生與發(fā)發(fā)展萌芽時期期（19世紀中葉葉---1949年）休眠時期期（1949年---改革開放放）復蘇時期期（改革革開放初初期）蓬勃發(fā)展展時期（（改革開開放后））萌芽時期期（19世紀中葉葉---1949年）19世紀中葉葉，上海海，廣州州，天津津等沿海海城市逐逐步成為為我國的的經(jīng)濟中中心，房房地產(chǎn)作作為經(jīng)濟濟發(fā)展的的基礎和和動力，，得到了了有效需需求并迅迅速發(fā)展展起來。。上海外灘灘，青島島八大關關別墅區(qū)區(qū)等，房房地產(chǎn)市市場上，，出現(xiàn)了了代理招招租，清清潔衛(wèi)生生，住宅宅維修，，服務管管理等性性質的專專業(yè)公司司．這是是我國物物業(yè)管理理的雛形形。休眠時期期（1949年＿改革革開放）新中國成成立后，，我國城城市土地地歸國家家所有，，絕大部部分房產(chǎn)產(chǎn)轉為公公有制，，中國的的房屋采采取的是是“行政政性”管管理模式式。所有公房房統(tǒng)一由由城市房房管部門門管理或或單位自自已管理理，私房房自主管管理，房房地產(chǎn)不不再作為為商品進進入流通通領域。。復蘇時期期（改革革開放初初期）住房從福福利分配配到貨幣幣化分配配轉變。。從1981年開始，，深圳探探索出一一條經(jīng)營營型綜合合性物業(yè)業(yè)管理的的新路子子。1981年3月深圳市市物業(yè)管管理公司司宣告成成立，東東湖麗苑苑小區(qū)率率先實行行了物業(yè)業(yè)管理。。蓬勃發(fā)展展時期（（改革開開放后））鄧小平南南巡后，，涌現(xiàn)了了大量的的物業(yè)管管理公司司。1993年6月28日，深圳圳市物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)會成立立，這是是深圳乃乃至中國國第一個個物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)組織。。1994年6月18日，第一一部地方方性物業(yè)業(yè)管理法法規(guī)《深圳經(jīng)濟濟特區(qū)住住宅區(qū)物物業(yè)管理理條例》》頒布；；《物業(yè)管管理條例例》：2003年6月月8日經(jīng)經(jīng)國務院院令第379號號公布，，2003年9月1日日起施行行的；二○○七七年八月月二十六六日第504號號國務院院令公布布了《國國務院關關于修改改〈物業(yè)業(yè)管理條條例〉的的決定》》，自2007年10月1日日起施行行。《國務院院關于修修改部分分行政法法規(guī)的決決定》國國務院令令第666號,已經(jīng)2016年1月月13日日國務院院第119次常常務會議議通過，，現(xiàn)予公公布，自自公布之之日起2016年3月月1日施施行。3、物業(yè)管管理是房房地產(chǎn)的的延續(xù)和和完善物業(yè)管理理是房地地產(chǎn)市場場的一個個消費環(huán)節(jié)節(jié)，是為完完善市場場機制而而逐步建建立起來來的一種種綜合性經(jīng)經(jīng)營服務務方式。。物業(yè)管理理既是房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理理的重要要組成部部分，又又是現(xiàn)代代化城市市管理不不可缺少少的一環(huán)環(huán)。建設部125號令《物業(yè)管理理企業(yè)資資質管理理辦法》于2004年3月實施；；資質等級級：分一級、二二級、三三級等級資質質；4、物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的資質質管理：：二、物業(yè)業(yè)管理的的基本概概念概念一、、物業(yè)概念二、、物業(yè)管管理概念三、、業(yè)主概念四、、業(yè)主大大會概念五、、業(yè)主委委員會概念六、、業(yè)主管管理規(guī)約約概念一、、物業(yè)定義：物業(yè)是指指已經(jīng)建建成并投投入使用用的各類類建筑物物和與之之相配套套的設備備、設施施及相關關場地。。特征：位置的固固定性和和地區(qū)性性形式上的的多樣性性使用上的的長期性性建設周期期長、投投資量大大容易受政政策的限限制保值性和和增值性性物業(yè)的分分類：按使用功功能分為為：居住住物業(yè)、、工業(yè)物物業(yè)、商商業(yè)物業(yè)業(yè)、辦公公物業(yè)、、其他物物業(yè)按產(chǎn)權分為：：公有產(chǎn)權、、私有產(chǎn)權、、單位產(chǎn)權按結構層次分分為：單層、、多層、高層層、超高層概念二、物業(yè)業(yè)管理定義：物業(yè)管理是指指業(yè)主選聘物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)，由業(yè)主和和物業(yè)管理企企業(yè)按照物業(yè)業(yè)服務合同約約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、、管理，同時維護相相關區(qū)域內的的環(huán)境衛(wèi)生和秩秩序的活動的總稱稱。物業(yè)管理的作作用：1、確保物業(yè)功功能的正常發(fā)發(fā)揮，并且延延長物業(yè)的使使用壽命；2、能夠為業(yè)主主和用戶提供供優(yōu)美、舒適適、安全的環(huán)環(huán)境；3、使物業(yè)保值值、升值；4、促進政府部部分職能的轉轉變。物業(yè)管理的范范圍1、紅線以內2、分戶以外公共部位物業(yè)管理的對對象對物的管理對個體人的管管理通過對物和違違規(guī)個體人的的管理，達到到為群體服務務的目的。物業(yè)管理的內內容1、對房屋及其配套套的設施設備備和相關場地地進行維修、養(yǎng)護、、管理。2、維護相關關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩秩序，包括清潔衛(wèi)生生、安全防范范、裝飾裝修修、綠化養(yǎng)護護等。3、接受業(yè)主和使用人人的特別委托托，提供物業(yè)合同約定以外外的服務項目目。通常我們概括括為：房屋主主體管理、設設施設備管理理、環(huán)境衛(wèi)生生管理、綠化化管理、保安安管理、消防防管理、車輛輛道路管理、、公眾代辦性性管理。物業(yè)管理的類類型居住物業(yè)的管管理（多層、、小高層、高高層、別墅））工業(yè)物業(yè)的管管理（生產(chǎn)廠廠區(qū)、儲存、、物流）商業(yè)物業(yè)的管管理（百貨、、超市、連鎖鎖店）辦公物業(yè)的管管理（寫字樓樓、政府辦公公）其他物業(yè)的管管理（醫(yī)院、、公園、地鐵鐵、機場、碼碼頭）概念三、業(yè)主主業(yè)主：物業(yè)的所有權權人。非業(yè)主使用人人：是指物業(yè)的承承租人和實際際使用物業(yè)的的除業(yè)主以外外的其他人。。對于物業(yè)管理理服務公司來來講，業(yè)主就就是物業(yè)管理理服務的對象象。定義：業(yè)主大會：一一個物業(yè)管理理區(qū)域內最高的權利機機構，它由物業(yè)管管理區(qū)域內所有業(yè)主組成成，對關系到整體業(yè)主利益益的事情進行決議，并通過選舉建立業(yè)主主委員會。成立條件：物業(yè)管理區(qū)域域內，已交付的專有部分面面積超過建筑筑物總面積50%時時，或者首套住宅交付付使用滿兩年年的，該物業(yè)所在在地的區(qū)房地地產(chǎn)主管部門門會同街道辦辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府組組織業(yè)主成立立業(yè)主大會籌籌備組，選舉舉產(chǎn)生業(yè)主委委員會。概念四、業(yè)主主大會定義：業(yè)主委員會，，是指由物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內內業(yè)主代表組成成，代表業(yè)主主的利益，向社會各方方反映業(yè)主意意愿和要求，，并監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理公司管管理運作的一一個民間性組組織。業(yè)主委員會由由業(yè)主大會或業(yè)業(yè)主代表大會會選舉產(chǎn)生，每屆任期2-3年，可連選連任任。業(yè)主委員員會委員由業(yè)業(yè)主擔任，業(yè)業(yè)主委員會主主任、副主任任在業(yè)主委員員會委員中推推選產(chǎn)生。一一般說來，一一個物業(yè)管理理區(qū)域成立一一個業(yè)主委員員會，根據(jù)物物業(yè)管理區(qū)域域規(guī)模大小，，由5-15人組成。概念五、業(yè)主主委員會概念五、管理理規(guī)約定義：開發(fā)建設單位位或者業(yè)主共同制定定的規(guī)范區(qū)分所所有建筑物或或者建筑區(qū)劃劃內業(yè)主權利、義義務、責任的的法律文件。管理規(guī)約約有狹義和廣廣義之分。廣廣義管理規(guī)約約包括臨時管管理規(guī)約和管管理規(guī)約。通通常將開發(fā)建建設單位制定定的管理規(guī)約約成為臨時管管理規(guī)約。首首次業(yè)主大會會制定的業(yè)主主規(guī)約稱為管管理規(guī)約，即即狹義的管理理規(guī)約。內容：第十八條管管理規(guī)約應當當對下列主要要事項作出規(guī)規(guī)定：（一）物業(yè)的的使用、維護護、管理；（二）專項維維修資金的籌籌集、管理和和使用；（三）物業(yè)共共用部分的經(jīng)經(jīng)營與收益分分配；（四）業(yè)主共共同利益的維維護；（五）業(yè)主共共同管理權的的行使；（六）業(yè)主應應盡的義務；；管理規(guī)約對全全體業(yè)主具有有約束力。三、物業(yè)裝修修管理依據(jù)開工審批裝修申請人應應帶齊各種證證件（房產(chǎn)證證、身份證、、裝修設計方方案、裝修單單位資質證明明）和相關費費用（垃圾清清運費）到物物業(yè)公司辦理理裝修許可證證。施工檢查：裝飾裝修許可可證及裝修工工人出入證辦辦理后，業(yè)主主即可開工裝裝修，但必須須遵守《物業(yè)管理裝飾飾裝修協(xié)議》、《建設部110號令》，物業(yè)管理企企業(yè)對裝修過過程要進行嚴嚴格的檢查與與管理。駿工驗收：裝飾裝修結束束后，由物業(yè)業(yè)管理企業(yè)按按《住宅室內裝飾飾裝修管理辦辦法》--建設部110號進行驗收。。對違反《建設部110號令》及物業(yè)管理協(xié)協(xié)議的行為，，應提出書面面整改意見，，要求業(yè)主限限期整改。若若發(fā)生歧議、、無法統(tǒng)一意意見或業(yè)主拒拒絕整改的，，將情況上報報城市管理部部門處理。（一）裝修管管理流程1、嚴禁改變房房屋主體結構構。2、嚴禁拆改承承重墻或在承承重墻上打洞洞，將窗改門門等行為。3、嚴禁未經(jīng)原原設計單位或或具有相應資資質等級的設設計單位出示示證明的情況況下，拆改非非承重墻。4、嚴禁擴大承承重墻上原有有門窗的尺寸寸，拆除連接接陽臺的磚混混凝土墻體。。5、嚴禁損壞房房屋原有的節(jié)節(jié)能設施，降降低節(jié)能效果果。6、嚴禁將沒有有防水要求的的房間或陽臺臺改為衛(wèi)生間間、廚房間。。7、嚴禁未經(jīng)經(jīng)電力、水力力或供暖，供供氣部門的審審批私自改變變室內的各種種管路網(wǎng)絡。。8、嚴禁私自自搭建建筑物物、構筑物。。9、嚴禁在外墻墻上隨意打洞洞，應按統(tǒng)一一標準實行。。10、嚴禁將空調調外機肆意亂亂裝，應按統(tǒng)統(tǒng)一標準安裝裝。（二）室內裝裝修禁止的行行為1、裝修工必須須辦理《裝修工出入證證》，憑證出入小小區(qū)。2、裝修工首次次進入小區(qū)時時，門衛(wèi)要做做好裝修工的的信息登記工工作。3、裝修作業(yè)：：不得影響、、占用公共部部位、樓道，，不得損壞或或污染建筑物物的外墻及公公共建筑物的的內墻。4、裝修人員不不準在社區(qū)內內赤膊行走、、酗酒、大聲聲喧嘩，嚴禁禁隨地大小便便。（三）裝修管管理規(guī)定5、建筑材料必必須在規(guī)定的的時間內移至至裝修戶內，，不得在道路路及公共部位位攪拌泥沙，，凡因搬運材材料弄臟、損