房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本精細(xì)化管理實(shí)務(wù)-93

內(nèi)部資資料，，機(jī)密密房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本全過(guò)過(guò)程精精細(xì)化化管理理Costcontrolinrealestateproject朱曙東東住房與與城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部政政策研研究中中心特特聘專專家中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)及及住住宅宅研研究究會(huì)會(huì)專專家家中國(guó)建設(shè)工工程造價(jià)管管理協(xié)會(huì)專專家委員會(huì)會(huì)委員PART.13PART.1前言在當(dāng)今房地地產(chǎn)行業(yè)中中，競(jìng)爭(zhēng)十十分激烈，，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重重的情況下下，企業(yè)的的生存能力力、盈利能能力、發(fā)展展能力，與企業(yè)業(yè)的成本控控制的相關(guān)關(guān)性越來(lái)越越高，成本本控制能力力排序末位的企企業(yè)都將被被淘汰出局局，成本控控制弱勢(shì)企企業(yè)將失去去市場(chǎng)份額。特特別是在工工業(yè)企業(yè)中中，目前這這種趨勢(shì)已已經(jīng)慢延到到高投入、高成成本的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。在外來(lái)資本本和一些資資本雄厚的的外行企業(yè)業(yè)（大型企企業(yè)集團(tuán)和上市公司司）的不斷斷涌入，政政策越來(lái)越越規(guī)范，技技術(shù)、產(chǎn)品品越來(lái)越同質(zhì)化化，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本居高不下下，品牌力力持續(xù)提升升的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境中，，企業(yè)間距距不斷縮小小，新的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局已已現(xiàn)端倪。成本控制力力的競(jìng)爭(zhēng)。。房地產(chǎn)形勢(shì)勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀大勢(shì)———管理規(guī)范化化房地產(chǎn)業(yè)微微觀大局———成本要領(lǐng)先先成本管理根根本之道———全過(guò)程精細(xì)細(xì)化4環(huán)顧一下我我們的行業(yè)業(yè)與外部環(huán)環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)面生存環(huán)境境發(fā)展壓力加加大！形勢(shì)——通貨膨脹壓壓力增大土地供應(yīng)趨趨緊消費(fèi)者觀望望加劇行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合外行企業(yè)進(jìn)進(jìn)入……..開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)激激增！生存OR發(fā)展冰火兩重天新政——限購(gòu)繼續(xù)、、限貸緊縮縮、保障房房投放、房房產(chǎn)稅試點(diǎn)點(diǎn)擴(kuò)大……..4房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場(chǎng)法律資源輿論社會(huì)環(huán)顧一下我我們的行業(yè)業(yè)與外部環(huán)環(huán)境4向管理要效效益房地產(chǎn)新政政與地產(chǎn)宏宏觀大勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)管理規(guī)范化資本競(jìng)爭(zhēng)管理競(jìng)爭(zhēng)PART.13PART.1前言在當(dāng)今房地地產(chǎn)行業(yè)中中，競(jìng)爭(zhēng)十十分激烈，，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重重的情況下下，企業(yè)的的生存能力力、盈利能能力、發(fā)展展能力，與企業(yè)業(yè)的成本控控制的相關(guān)關(guān)性越來(lái)越越高，成本本控制能力力排序末位的企企業(yè)都將被被淘汰出局局，成本控控制弱勢(shì)企企業(yè)將失去去市場(chǎng)份額。特特別是在工工業(yè)企業(yè)中中，目前這這種趨勢(shì)已已經(jīng)慢延到到高投入、高成成本的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。在外來(lái)資本本和一些資資本雄厚的的外行企業(yè)業(yè)（大型企企業(yè)集團(tuán)和上市公司司）的不斷斷涌入，政政策越來(lái)越越規(guī)范，技技術(shù)、產(chǎn)品品越來(lái)越同質(zhì)化化，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本居高不下下，品牌力力持續(xù)提升升的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境中，，企業(yè)間距距不斷縮小小，新的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局已已現(xiàn)端倪。成本控制力力的競(jìng)爭(zhēng)。。房地產(chǎn)形勢(shì)勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀大勢(shì)———管理規(guī)范化化房地產(chǎn)業(yè)微微觀大局———成本要領(lǐng)先先成本管理根根本之道———全過(guò)程精細(xì)細(xì)化4資本土地項(xiàng)目資本增值能力項(xiàng)目開發(fā)能力再看看我們們的微觀運(yùn)運(yùn)營(yíng)。。。。。4房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力——企業(yè)運(yùn)營(yíng)能能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)成本領(lǐng)先成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競(jìng)爭(zhēng)手段！再看看我們們的微觀運(yùn)運(yùn)營(yíng)。。。。。PART.13PART.1前言在當(dāng)今房地地產(chǎn)行業(yè)中中，競(jìng)爭(zhēng)十十分激烈，，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重重的情況下下，企業(yè)的的生存能力力、盈利能能力、發(fā)展展能力，與企業(yè)業(yè)的成本控控制的相關(guān)關(guān)性越來(lái)越越高，成本本控制能力力排序末位的企企業(yè)都將被被淘汰出局局，成本控控制弱勢(shì)企企業(yè)將失去去市場(chǎng)份額。特特別是在工工業(yè)企業(yè)中中，目前這這種趨勢(shì)已已經(jīng)慢延到到高投入、高成成本的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。在外來(lái)資本本和一些資資本雄厚的的外行企業(yè)業(yè)（大型企企業(yè)集團(tuán)和上市公司司）的不斷斷涌入，政政策越來(lái)越越規(guī)范，技技術(shù)、產(chǎn)品品越來(lái)越同質(zhì)化化，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本居高不下下，品牌力力持續(xù)提升升的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境中，，企業(yè)間距距不斷縮小小，新的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局已已現(xiàn)端倪。成本控制力力的競(jìng)爭(zhēng)。。房地產(chǎn)形勢(shì)勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀大勢(shì)———管理規(guī)范化化房地產(chǎn)業(yè)微微觀大局———成本要領(lǐng)先先成本管理根根本之道———全過(guò)程精細(xì)細(xì)化4利潤(rùn)表一、營(yíng)業(yè)總收入保利萬(wàn)科其中：營(yíng)業(yè)收入81.15355

利息收入

。。。

二、營(yíng)業(yè)總成本62.7281其中：營(yíng)業(yè)支出49.9206土地成本

前期費(fèi)用

建安成本8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6營(yíng)業(yè)稅金及附加…

投資損益2.072.1。。。

三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)20.576.5加：營(yíng)業(yè)外收入3.550.31減：營(yíng)業(yè)外支出0.060.43四、利潤(rùn)總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤(rùn)16.353.2六、每股收益

。。。

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全全成本如何結(jié)轉(zhuǎn)成成本?利潤(rùn)利潤(rùn)=收入—成本4錢賺到手了了嗎？管理成本資金成本開發(fā)成本土地成本4利潤(rùn)===收入—成本成本是個(gè)無(wú)底洞嗎？你是“知本家”嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤(rùn)是真的嗎？你能給投資方一個(gè)交待嗎？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。A成本是生產(chǎn)過(guò)程中所有發(fā)生的各種耗費(fèi)之和；B成本是經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所有經(jīng)濟(jì)利益流出的迭加。

C成本不僅是指產(chǎn)品成本本身，而且包括各部門控制成本的成本。

D成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本。3.成本管理之之道——建立目標(biāo)責(zé)責(zé)任成本管管理體系目標(biāo)責(zé)任成成本管理體體系就是企企業(yè)基于市市場(chǎng)狀況，，并結(jié)合公公司經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃，在測(cè)測(cè)定合理目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，，對(duì)目標(biāo)成成本進(jìn)行分分解、落實(shí)實(shí)、控制、、考核和評(píng)評(píng)價(jià)的成本本管理方法法。它是以效益益為目的，，對(duì)成本進(jìn)進(jìn)行事前測(cè)測(cè)定、事中中控制、事事后考核，，是開發(fā)成成本由傳統(tǒng)統(tǒng)的事后算算賬發(fā)展到到事前控制制，從而形形成的一個(gè)個(gè)全過(guò)程控控制、精細(xì)細(xì)化管理、、全員參與與的多層次次、全方位位成本管理理體系。在一定的約約束條件下下，為達(dá)到到既定成本本目標(biāo)采取取的一系列列有組織的的活動(dòng)。成成本管理不不是無(wú)休止止的研究過(guò)過(guò)去的錯(cuò)誤誤、而是集集中注意現(xiàn)現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)，尤尤其是將來(lái)來(lái)的經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)，以保保證通過(guò)有有效的方法法實(shí)現(xiàn)既定定成本目標(biāo)標(biāo)。1.成本的概念念2.成本管理的概念4房地產(chǎn)成本本作業(yè)過(guò)程程與成本形形成土地成本（（政府費(fèi)用用設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)費(fèi)用建安安費(fèi)用）銷銷售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系系列經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的疊加加立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本控制制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測(cè)算1成本測(cè)算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)采購(gòu)招標(biāo)全成本管理工作目標(biāo)成本的實(shí)施管理項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目銷售變更簽證施工管理招標(biāo)管理供應(yīng)商選擇項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理銷售管理銷售管理項(xiàng)目盈利目標(biāo)4全過(guò)程成本本精細(xì)化管管理目標(biāo)與責(zé)任任成本管理體體體系核心心聚焦一句話：房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為成本管理的競(jìng)爭(zhēng)，而成本管理的根本之道是：3房地產(chǎn)形勢(shì)勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀大勢(shì)———管理規(guī)范化化房地產(chǎn)業(yè)微微觀大局———成本要領(lǐng)先先成本管理根根本之道———全過(guò)程精細(xì)細(xì)化當(dāng)越來(lái)越多的企業(yè)大佬表示2012將迎來(lái)冬天時(shí)，“過(guò)冬術(shù)”也就成為了各家積極探討的話題。易居中國(guó)董事局主席周忻提出的“放緩開發(fā)、開源節(jié)流、苦練內(nèi)功，加強(qiáng)管理，應(yīng)對(duì)危機(jī)”也被眾多企業(yè)奉為圭臬。但不管形勢(shì)如何變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要度過(guò)寒冬，生存下來(lái)，發(fā)展壯大，必須掌握政策變化的規(guī)律，找準(zhǔn)市場(chǎng)需求釋放的節(jié)奏，堅(jiān)持管理的精細(xì)化和成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是不二法門所在。內(nèi)部資料，，機(jī)密房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目全過(guò)程程成本管管理房地產(chǎn)開開發(fā)全過(guò)過(guò)程成本本精細(xì)化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成成本管理理的誤區(qū)區(qū)及新的的成本管管理新理理念全過(guò)程成成本精細(xì)細(xì)化管理理實(shí)務(wù)及及標(biāo)桿房房企案例例成本管理理管什么么？——進(jìn)行全成成本精細(xì)細(xì)化管理理成本如何何控制？？——全過(guò)程目標(biāo)成本本管理體體系一二三四內(nèi)部資料料，機(jī)密密房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目全過(guò)程程成本管管理當(dāng)前房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)成成本管理理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開開發(fā)成本本管理中中的幾個(gè)個(gè)問(wèn)題房地產(chǎn)企企業(yè)在成成本管理理中三大大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成成本全過(guò)過(guò)程精細(xì)細(xì)化管理理新理念念房地產(chǎn)開開發(fā)成本本全過(guò)程程精細(xì)化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成成本管理理的誤區(qū)區(qū)及現(xiàn)代代成本管管理的新新理念一4目前我們們絕大多多數(shù)開發(fā)發(fā)企業(yè)成成本控制制的通常常做法是是：大多數(shù)的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司都都設(shè)有一一個(gè)造價(jià)價(jià)審核部部門或合合約預(yù)算算部門，，負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目的預(yù)預(yù)算、工工程招標(biāo)標(biāo)和結(jié)算算，而成成本基本本都?xì)w屬屬于財(cái)務(wù)務(wù)部門來(lái)來(lái)核算，，但財(cái)務(wù)務(wù)部門對(duì)對(duì)具體的的工程預(yù)預(yù)結(jié)算卻卻并不是是很懂行行，也就就更難把把握成本本的降低低點(diǎn)在哪哪里。房地產(chǎn)開開發(fā)的周周期很長(zhǎng)長(zhǎng)，如果果被問(wèn)及及一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目工程程設(shè)計(jì)甚甚至施工工過(guò)半時(shí)時(shí)的成本本是多少少，完工工后的總總成本又又是多少少，許多多開發(fā)商商都難以以回答清清楚。房房地產(chǎn)開開發(fā)的成成本管理理包括置置地、設(shè)設(shè)計(jì)、施施工、市市場(chǎng)、銷銷售、物物業(yè)、融融資（資資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)）等多多個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)，從投投入到首首期產(chǎn)品品計(jì)算利利潤(rùn)，單單個(gè)項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)周期一一般需持持續(xù)兩三三年的時(shí)時(shí)間，導(dǎo)導(dǎo)致成本本核算難難度增強(qiáng)強(qiáng)；另外外，投資資地域的的擴(kuò)大和和開發(fā)面面積的劇劇增，令令成本的的構(gòu)成更更加多樣樣化。更更使房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本控控制難度度越來(lái)越越大。房地產(chǎn)開開發(fā)成本本管理中中的幾個(gè)個(gè)問(wèn)題一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本管管理現(xiàn)狀狀5

1.缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的支出控制，沒(méi)有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系，導(dǎo)致策劃階段沒(méi)介入、設(shè)計(jì)工作跟不上、成本測(cè)算來(lái)不及、邊施工便結(jié)算，將結(jié)算管理作為成本管理，最終成本失控時(shí)已經(jīng)回天無(wú)力；2.成本管理的宗旨和原則不明確。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本管理的目的就是為了“節(jié)約、省錢、不被騙”，認(rèn)為：成本管理=成本核算=造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)算）——定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算得準(zhǔn)、定額熟、套價(jià)正確。3.成本管理無(wú)組織保障。走向兩個(gè)極端：利用強(qiáng)勢(shì)地位:成本管理=權(quán)威部門+官僚機(jī)構(gòu)；無(wú)成本意識(shí)：認(rèn)為成本部=審核部，成本管理處于被動(dòng)審算水平。4.成本控制未能抓住重點(diǎn)。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)只重視一張紙、一塊磚等“顯性成本”的控制，而忽略對(duì)像設(shè)計(jì)階段含筋量等“隱性成本”的控制，最終導(dǎo)致抓了芝麻丟了西瓜；5.成本控制忽視前期階段。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過(guò)程的“事中”成本控制，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期基礎(chǔ)階段“事前”成本控制的足夠重視，成本管理變得非常被動(dòng)；6.成本控制手段不當(dāng)。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)一談到成本管理就把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本不降反增，利潤(rùn)降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本管管理中的的幾個(gè)問(wèn)問(wèn)題正因?yàn)橐砸陨蠁?wèn)題題，目前前房地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理走入入三個(gè)誤區(qū)區(qū)、三個(gè)個(gè)混淆6管什么三大誤區(qū)區(qū)怎么管行為偏差差三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在成本本管理方方面容易易存在三三大誤區(qū)區(qū)、三個(gè)混淆淆誰(shuí)來(lái)管認(rèn)識(shí)偏差差三大誤區(qū)區(qū)7誤區(qū)一：：企業(yè)內(nèi)內(nèi)部成本本控制管管理主體體確立失失誤（誰(shuí)誰(shuí)來(lái)管））18誤區(qū)二：：成本管管理對(duì)象象和內(nèi)容容認(rèn)識(shí)不不清（管管什么））29土地設(shè)計(jì)采購(gòu)施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值值鏈的發(fā)生成本與影影響成本本曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)作作業(yè)過(guò)程程對(duì)產(chǎn)品總成成本的影影響。發(fā)生成本曲線價(jià)值鏈發(fā)生成本本：該環(huán)節(jié)作作業(yè)過(guò)程程所發(fā)生的成成本。影響成本本：成本控制制的關(guān)鍵鍵在于控制影影響成本本！10誤區(qū)三：：成本控控制模式式?jīng)]有確確立（怎怎么管））310三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在成本本管理方方面容易易存在三三大誤區(qū)區(qū)、三個(gè)混淆淆三個(gè)混淆淆未能正確確區(qū)分財(cái)財(cái)務(wù)管理理與成本本管理；；未能正確確區(qū)分成成本管理理與工程程管理未能正確確區(qū)分建建安造價(jià)價(jià)管理與與項(xiàng)目成成本管理理；問(wèn)題根源源：受建筑施施工企業(yè)業(yè)項(xiàng)目成成本承包包責(zé)任制制影響，，尚未真真正完全全脫胎。。111、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成成本難于于控制？？策劃階段段沒(méi)介入入；設(shè)計(jì)工作作跟不上上；成本測(cè)算算來(lái)不及及；邊施工便便結(jié)算，，結(jié)算管管理〓成本管理理！2、成本與與財(cái)務(wù)脫脫節(jié)?財(cái)務(wù)管成成本，管管得很郁郁悶！成本與財(cái)財(cái)務(wù)各算算各的帳帳，永遠(yuǎn)遠(yuǎn)對(duì)不上上……；分期核算算盈利，，財(cái)務(wù)做做不到，，成本不不會(huì)算；；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)控控制？苦惱……樹立新的房地產(chǎn)成本管理理念實(shí)施全過(guò)程成本精細(xì)化管理關(guān)鍵是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目傳統(tǒng)統(tǒng)“成本本管理””的誤區(qū)區(qū)帶來(lái)的的內(nèi)部資料料，機(jī)密密房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目全過(guò)程程成本管管理房地產(chǎn)開開發(fā)成本本管理現(xiàn)現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開開發(fā)成本本管理中中的幾個(gè)個(gè)問(wèn)題房地產(chǎn)企企業(yè)在成成本管理理三大誤誤區(qū)三四房地產(chǎn)成成本全過(guò)過(guò)程精細(xì)細(xì)化管理理新理念念房地產(chǎn)開開發(fā)成本本全過(guò)程程精細(xì)化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成成本管理理的誤區(qū)區(qū)及現(xiàn)代代成本管管理的新新理念一11房地產(chǎn)成成本全過(guò)過(guò)程精細(xì)細(xì)化管理理新理念念1.項(xiàng)目成本本管理的的目的——提升價(jià)值值2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成成本構(gòu)成——全成本3.項(xiàng)目成本管理理的階段——全過(guò)程4.項(xiàng)目成本管理理的主體——全員5.項(xiàng)目成本管理理的方法——目標(biāo)成本管理理6.項(xiàng)目成本管理理的要點(diǎn)——確定與控制7.成本管理的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)——主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值值8.成本管理的指指導(dǎo)思想——全過(guò)程精細(xì)化化四11（1）房地產(chǎn)公司司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒恒主題（2）利潤(rùn)與成本本的關(guān)系：利潤(rùn)=收入-成本收入一定的情情況下，成本本越低，利潤(rùn)潤(rùn)越大（3）成本管理的的目的與企業(yè)業(yè)的目標(biāo)是一一致的：企業(yè)/機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)——降本增效（4）成本管理的的目的是提升價(jià)值，而提升價(jià)值有兩個(gè)途徑——降低成本、提升收入（品品牌）。（5）降低成本不不降低品質(zhì)——成本控制不等等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)費(fèi)，花得少也也會(huì)有浪費(fèi)，，花多花少不是重點(diǎn)，花花的有效才關(guān)關(guān)鍵1.項(xiàng)目成本管理理的目的——提升價(jià)值新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四1.項(xiàng)目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理理的階段4.項(xiàng)目成本管理理的主體5.項(xiàng)目成本管理理的方法6.項(xiàng)目成本管理理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)發(fā)展方向8.成本管理的指指導(dǎo)思想11（1）全成本構(gòu)成成成本管理土地成本資金成本建造成本管理成本成本分解房地產(chǎn)項(xiàng)目全全成本構(gòu)成（2）全成本在時(shí)時(shí)間和空間上上的構(gòu)成時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用1.項(xiàng)目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理理的階段4.項(xiàng)目成本管理理的主體5.項(xiàng)目成本管理理的方法6.項(xiàng)目成本管理理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)發(fā)展方向8.成本管理的指指導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四11（1）階段：立項(xiàng)\定位\設(shè)計(jì)\發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)（2）對(duì)應(yīng)成本實(shí)實(shí)現(xiàn)過(guò)程——由虛到實(shí)?虛擬成本表現(xiàn)現(xiàn)：估、概、、預(yù)算?現(xiàn)實(shí)成本表現(xiàn)現(xiàn)：合同價(jià)、、預(yù)付款、進(jìn)進(jìn)度款、結(jié)算算款——從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包（3）各階段成本本管理重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容立項(xiàng)階段——成本測(cè)算，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)評(píng)價(jià)，盈利目目標(biāo)制定策劃階段——選擇性價(jià)比好好的產(chǎn)品，制制定產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃劃設(shè)計(jì)階段——產(chǎn)品目標(biāo)與成成本目標(biāo)的制制定方案設(shè)計(jì)階段段——制定方案，符符合項(xiàng)目定位位，體現(xiàn)產(chǎn)品品特征初步設(shè)計(jì)階段段——進(jìn)行材料、設(shè)設(shè)備的合理選型施工圖設(shè)計(jì)階階段——進(jìn)行限額設(shè)計(jì)計(jì)，保證圖紙紙的質(zhì)量和時(shí)間發(fā)包階段——通過(guò)招標(biāo)找到到合適價(jià)格承承包商，簽訂訂完備的合同同施工階段——把好變更和簽證關(guān)關(guān)，嚴(yán)格付款款，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)控銷售階段——加強(qiáng)營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算算管理，把好好銷售承諾與與資料關(guān)竣工結(jié)算階段段——做好結(jié)算審核、索索賠辦理，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)評(píng)估維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段段——做好保修金、維護(hù)護(hù)費(fèi)用的管理理3.項(xiàng)目成本管理理的階段——全過(guò)程1.項(xiàng)目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理理的階段4.項(xiàng)目成本管理理的主體5.項(xiàng)目成本管理理的方法6.項(xiàng)目成本管理理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)發(fā)展方向8.成本管理的指指導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四114.項(xiàng)目成本管理理的責(zé)任主體體——全員（1）所有與產(chǎn)品品制造相關(guān)的的部門都有成成本管理的責(zé)責(zé)任，都要具具有成本意識(shí)識(shí)。只要考慮了性性價(jià)比問(wèn)題，，就是有成本本意識(shí)（2）房地產(chǎn)公司司“成本管理理部”的職責(zé)①全面、全過(guò)程程成本管理，，并非單純編編制預(yù)結(jié)算；；②了解產(chǎn)品、掌掌握市場(chǎng)，制制定目標(biāo)，全全程監(jiān)控；③成本部門的職職責(zé)是協(xié)調(diào)整整合前期部、、設(shè)計(jì)研發(fā)部部、招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)部、工程部部等相關(guān)部門門的工作，任任何一項(xiàng)工作作要以成本為為核心。（3）房地產(chǎn)公司司“成本管理部部”的定位成本管理部是是綜合管理部部門，不是業(yè)業(yè)務(wù)部門。?全員成本意識(shí)識(shí)的推動(dòng)者?公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃的保證者?貫穿項(xiàng)目始終終，規(guī)范所有有部門工作的的隱形管理者者?項(xiàng)目成本總體體控制的組織織者和最終成成效的責(zé)任者者關(guān)于控制主體：

從“誰(shuí)花錢控制誰(shuí)”到“誰(shuí)花錢誰(shuí)控制”1.項(xiàng)目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理理的階段4.項(xiàng)目成本管理理的主體5.項(xiàng)目成本管理理的方法6.項(xiàng)目成本管理理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)發(fā)展方向8.成本管理的指指導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四115.項(xiàng)目成本管理理的方法——目標(biāo)責(zé)任成本本管理體系目標(biāo)責(zé)任成本本管理體系就就是企業(yè)基于于市場(chǎng)狀況，，并結(jié)合公司司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，，在測(cè)定合理理目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，對(duì)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)進(jìn)行分解、落落實(shí)、控制、、考核和評(píng)價(jià)價(jià)的成本管理理方法。它是以效益為為目的，對(duì)成成本進(jìn)行事前前測(cè)定、事中中控制、事后后考核，是開開發(fā)成本由傳傳統(tǒng)的事后算算賬發(fā)展到事事前控制，從從而形成的一一個(gè)全過(guò)程控控制、精細(xì)化化管理、全員員參與的多層層次、全方位位成本管理體體系。1.項(xiàng)目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理理的階段4.項(xiàng)目成本管理理的主體5.項(xiàng)目成本管理理的方法6.項(xiàng)目成本管理理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)發(fā)展方向8.成本管理的指指導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四

方案階段目標(biāo)成本形成 結(jié)算階段 成本后評(píng)估 建立數(shù)據(jù)庫(kù)圖紙深化與發(fā)包階段目標(biāo)成本分解與落實(shí) 施工階段成本產(chǎn)生與動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)成本116.項(xiàng)目成本管理理的要點(diǎn)——確定與控制（1）合理確定——確定是控制的的前提和基礎(chǔ)礎(chǔ)，確定要堅(jiān)堅(jiān)持市場(chǎng)定價(jià)價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有有合理成本的決定因因素:外部—市場(chǎng)；內(nèi)部—產(chǎn)品策劃與定定位；成本確定的方方法:決不是靠定額額套出來(lái)的；；而是靠對(duì)市市場(chǎng)（銷售和和原材料市場(chǎng)場(chǎng)）和產(chǎn)品的的把握，測(cè)算算出來(lái)的成本確定的過(guò)過(guò)程:建筑業(yè)特點(diǎn)決決定成本的特特點(diǎn)：?jiǎn)渭孕浴⒍啻涡?；；從虛到?shí)；；成本確定關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包）），使產(chǎn)品與與市場(chǎng)結(jié)合——招標(biāo)的目的是是形成有效的的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)是降價(jià)的最最有效手段——定標(biāo)原則：合合理低價(jià)并非非最低價(jià)；就就是能做出符符合要求的產(chǎn)產(chǎn)品（2）有效控制——?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做做到隨時(shí)心中中有數(shù)①控制伴隨實(shí)實(shí)施的全過(guò)程程：保證在過(guò)程中中的實(shí)施不偏偏離既定目標(biāo)標(biāo)，控制是動(dòng)動(dòng)態(tài)的。②控制的要素素：目標(biāo)成本的制制定、偏差測(cè)測(cè)定、及時(shí)反反饋與修正。。③能動(dòng)的控制制：控制不等于限限制，心中有有數(shù)就可以說(shuō)說(shuō)在控制之中中，時(shí)刻掌握握實(shí)際與目標(biāo)標(biāo)偏差的原因因、幅度、造造成后果，，進(jìn)而做出相相應(yīng)的調(diào)整方方案。1.項(xiàng)目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理理的階段4.項(xiàng)目成本管理理的主體5.項(xiàng)目成本管理理的方法6.項(xiàng)目成成本管管理的的要點(diǎn)點(diǎn)7.成本管管理的的發(fā)展展方向向8.成本管管理的的指導(dǎo)導(dǎo)思想想新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四111.項(xiàng)目成成本管管理的的目的的2.房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目成本本構(gòu)成成3.項(xiàng)目成成本管管理的的階段段4.項(xiàng)目成成本管管理的的主體體5.項(xiàng)目成成本管管理的的方法法6.項(xiàng)目成成本管管理的的要點(diǎn)點(diǎn)7.成本管管理的的發(fā)展展方向向8.成本管管理的的指導(dǎo)導(dǎo)思想想7.房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的發(fā)發(fā)展過(guò)過(guò)程事后算算帳（（被動(dòng)動(dòng)）定額模模式下下，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)個(gè)個(gè)人經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，追求求算得得快、、算量量準(zhǔn)，，定額額熟、、套價(jià)價(jià)正確確動(dòng)態(tài)控控制糾糾偏強(qiáng)調(diào)不不能突突破目目標(biāo)值值主動(dòng)創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)價(jià)值強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四111.項(xiàng)目成成本管管理的的目的的2.房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目成本本構(gòu)成成3.項(xiàng)目成成本管管理的的階段段4.項(xiàng)目成成本管管理的的主體體5.項(xiàng)目成成本管管理的的方法法6.項(xiàng)目成成本管管理的的要點(diǎn)點(diǎn)7.成本管管理的的發(fā)展展過(guò)程程8.成本管管理的的指導(dǎo)導(dǎo)思想想8.成本管管理的的指導(dǎo)導(dǎo)思想想

結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)；以目標(biāo)管理為方法；以技術(shù)管理為保障；以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)；以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心；以工程量清單為計(jì)價(jià)模式；以項(xiàng)目營(yíng)銷定位與技術(shù)管理為依托；以發(fā)掘和創(chuàng)造價(jià)值為發(fā)展方向。開展全過(guò)程精細(xì)化成本管理工作。新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四119.房地產(chǎn)產(chǎn)全過(guò)過(guò)程成成本精精細(xì)化化管理理理念念的幾幾點(diǎn)經(jīng)經(jīng)典總總結(jié)（1）房地地產(chǎn)企企業(yè)要要樹立立全成成本觀觀念①施工工階段段成本本——對(duì)于承承建商商來(lái)說(shuō)說(shuō)是全全成本本、而而對(duì)開開發(fā)商商來(lái)說(shuō)說(shuō)是階階段性性成本本，所所以開開發(fā)商商要比比承包包商站站得高高看得得遠(yuǎn)；；②產(chǎn)品品壽命命周期期成本本——品牌開開發(fā)商商最關(guān)關(guān)注（（尤其其是自自己經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的項(xiàng)目目）。。關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：產(chǎn)品壽壽命周周期成成本一一定要要在項(xiàng)項(xiàng)目定定位和和設(shè)計(jì)計(jì)階段段就得得充分分考慮慮，否否則達(dá)達(dá)不到到預(yù)期期效果果。節(jié)節(jié)能建建筑就就是基基于這這種考考慮。。（2）省錢錢與花花錢問(wèn)問(wèn)題上上要避避免的的避免幾幾個(gè)誤誤區(qū)：：①避免不不計(jì)成成本地地追求求設(shè)計(jì)計(jì)效果果：建筑設(shè)設(shè)計(jì)不不是做做藝術(shù)術(shù)品，，而是是做產(chǎn)產(chǎn)品，，既然然是產(chǎn)產(chǎn)品，，就得得關(guān)注注客戶戶需求求、關(guān)關(guān)注成成本與與品質(zhì)質(zhì)的適適度以以及可可實(shí)施施性等等。②避免強(qiáng)強(qiáng)調(diào)成成本而而導(dǎo)致致品質(zhì)質(zhì)降低低：特別別是招招標(biāo)中中采用用最低低價(jià)中中標(biāo)后后，在在施工工過(guò)程程如再再被要要求趕趕工，，將使使承包包商““雪上上加霜霜”，，最終終犧牲牲的是是產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)。③避免成成本管管理的的本位位主義義：只注重重“省省錢””，而而忽略略合理理“花花錢””；“成本本管理理”的的最終終目標(biāo)標(biāo)是將成成本合合理地地揭示示出來(lái)來(lái)，并并運(yùn)用用合理理的控控制方方法與與手段段進(jìn)行行“成成本優(yōu)優(yōu)化””，達(dá)達(dá)到“成本本效益益最大大化””。新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四11（3）樹立立房地地產(chǎn)企企業(yè)的的成本本策略略觀——降低成成本可可以提提高利利潤(rùn)，，提升升品牌牌同樣樣可以以提高高利潤(rùn)潤(rùn)。企業(yè)的的定位位決定定了企企業(yè)的的成本本策略略。品牌——項(xiàng)目定定位——盈利——持續(xù)發(fā)發(fā)展成熟房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司的成成本策策略觀觀1）要產(chǎn)產(chǎn)品，，而非非作品品（避避免新新、特特、奇奇建筑筑，如如鳥巢巢、水水立方方、中中央電電視臺(tái)臺(tái)新址址、東東方明明珠電電視塔塔等））2）成熟熟產(chǎn)品品的復(fù)復(fù)制（（即標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化進(jìn)程程）3）引伸伸的一一個(gè)話話題：：提升品品牌同同樣可可以提提高利利潤(rùn)，，那么么品牌的的內(nèi)涵涵？非標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)答案案：品質(zhì)（質(zhì)量量等））、品味（風(fēng)格格、布布局、、配套套等））、品行（售后后、物物業(yè)管管理等等）（4）發(fā)地地產(chǎn)企企業(yè)成成本管管理必必須走走精細(xì)細(xì)化必必由之之路——必須堅(jiān)堅(jiān)持““精、、準(zhǔn)、、細(xì)、、嚴(yán)””四項(xiàng)項(xiàng)基本本原則則，以以房地地產(chǎn)開開發(fā)過(guò)過(guò)程中中的策策劃、、設(shè)計(jì)計(jì)、招招標(biāo)采采購(gòu)、、施工工、結(jié)結(jié)算、、交付付運(yùn)營(yíng)營(yíng)整個(gè)個(gè)全過(guò)過(guò)程為為主線線，以以合約約規(guī)劃劃為手手段，，以責(zé)責(zé)任成成本管管理為為保障障，對(duì)對(duì)每一一個(gè)階階段的的每一一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)進(jìn)進(jìn)行精精細(xì)化化控制制，對(duì)對(duì)公司司運(yùn)營(yíng)營(yíng)的每每一個(gè)個(gè)部門門的每每一員員工進(jìn)進(jìn)行人人性化化精細(xì)細(xì)化管管理。。9.房地產(chǎn)產(chǎn)全過(guò)過(guò)程成成本精精細(xì)化化管理理理念念的幾幾點(diǎn)經(jīng)經(jīng)典總總結(jié)新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四內(nèi)部資資料，，機(jī)密密房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目全過(guò)過(guò)程成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過(guò)過(guò)程成成本精精細(xì)化化管理理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的誤誤區(qū)及及新的的成本本管理理新理理念全過(guò)程程成本本精細(xì)細(xì)化管管理實(shí)實(shí)務(wù)及及標(biāo)桿桿房企企案例例成本管管理管管什么么？——進(jìn)行全全成本本精細(xì)細(xì)化管管理成本如如何控控制？？——全過(guò)程程目標(biāo)成成本管管理體體系一二三四13(一)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)成本本管理理的內(nèi)內(nèi)容建安成本開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)全成本

序號(hào)成本構(gòu)成1土地獲得價(jià)款2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3主體建筑工程費(fèi)4主體安裝工程費(fèi)5小區(qū)園林與管網(wǎng)工程費(fèi)6配套設(shè)施費(fèi)7開發(fā)間接費(fèi)8期間費(fèi)用9開發(fā)期稅費(fèi)案例1.萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目權(quán)成本構(gòu)成表1.1龍湖地產(chǎn)全成本費(fèi)項(xiàng)說(shuō)明19土地成成本（（約占占項(xiàng)目目總成成本的的30-45%左右）），主要指指土地地獲得得階段段形成成的各各類費(fèi)費(fèi)用支支出，，包括括地價(jià)價(jià)、土土地拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、各各類補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、土土地契契稅等等。工程成成本（（約占占項(xiàng)目目總成成本的的50-55%左右）），主要由由分項(xiàng)項(xiàng)工程程及甲甲供物物資成成本、、小市市政管管網(wǎng)和和環(huán)境境成本本、公公共配配套設(shè)設(shè)施等等構(gòu)成成。分分項(xiàng)工工程及及甲供供物資資成本本主要要包括括土建建、機(jī)機(jī)電安安裝、、裝飾飾、室室內(nèi)全全裝修修、消消防、、弱電電、電電梯、、甲供供材料料等通通過(guò)招招投標(biāo)標(biāo)確定定的分分項(xiàng)工工程/供貨合合同成成本。。前期費(fèi)費(fèi)用（（約占占項(xiàng)目目總成成本的的５%左右）），主要指指設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、、各類類報(bào)建建報(bào)批批報(bào)審審費(fèi)、、勘察察測(cè)繪繪費(fèi)以以及可可研費(fèi)費(fèi)用。。報(bào)建建費(fèi)、、勘察察費(fèi)等等比重重較小小，且且一般般有相相關(guān)收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)在在房地地產(chǎn)開開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)中中十分分重要要，選選擇好好設(shè)計(jì)計(jì)單位位成為為關(guān)鍵鍵，而而成本本控制制成為為其次次。三項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用（（約占占項(xiàng)目目總成成本的的8-10%左右））：管管理費(fèi)費(fèi)用、、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用、銷銷售費(fèi)費(fèi)用。。其中管管理成成本比比較固固定，，在財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用和和銷售售費(fèi)用用有一一定控控制空空間。。城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配配套費(fèi)費(fèi)：（（這部部分一一般占占5-10%左右））主要是是指項(xiàng)項(xiàng)目用用地紅紅線外外的水水暖電電氣等等大市市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配配套費(fèi)費(fèi)用，，目前前絕大大多數(shù)數(shù)城市市基本本上已已經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)一收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，所以以，這這部分分成本本也相相對(duì)固固定。。(二)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本（費(fèi)費(fèi)用））所占占總額額的比比例30-45%隱性成成本顯性成成本（三））房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)成成本應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)控制制內(nèi)容容規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中中固化化的成成本預(yù)預(yù)控項(xiàng)目開開發(fā)進(jìn)進(jìn)度控控制項(xiàng)目資資金收收支計(jì)計(jì)劃管管理(現(xiàn)金流流管理理)合同管管理建安及及工程程成本本采購(gòu)成成本顯性成成本（（費(fèi)用用）的的控制制，包包括土土建、、安裝裝、室室外工工程、、材料料設(shè)備備采購(gòu)購(gòu)、招招投標(biāo)標(biāo)等方方面。。內(nèi)部資資料，，機(jī)密密房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目全過(guò)過(guò)程成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過(guò)過(guò)程成成本精精細(xì)化化管理理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的誤誤區(qū)及及新的的成本本管理理新理理念全過(guò)程程成本本精細(xì)細(xì)化管管理實(shí)實(shí)務(wù)及及標(biāo)桿桿房企企案例例成本管管理管管什么么？——進(jìn)行全全成本本精細(xì)細(xì)化管管理成本如如何控控制？？——全過(guò)程程目標(biāo)成成本管管理體體系一二三四23如何實(shí)實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的全全成本本管理理？——建立并并運(yùn)行行目標(biāo)標(biāo)責(zé)任任成本本管理理體系系目標(biāo)成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋1.建立合理的目標(biāo)成本2.將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本3.將責(zé)任成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中4.利用量化考評(píng)體系，進(jìn)行責(zé)任成本動(dòng)態(tài)管理5.以責(zé)任成本的實(shí)現(xiàn)保證開發(fā)項(xiàng)目總成本本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)責(zé)責(zé)任成成本管管理體體系的的思路路：內(nèi)部資資料，，機(jī)密密房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目全過(guò)過(guò)程成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本全過(guò)過(guò)程精精細(xì)化化管理理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)產(chǎn)成本本如何何控制制？——進(jìn)行目標(biāo)成成本管管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五建立健全有效的全過(guò)程成本管理體系23房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三1.目標(biāo)成成本的的定義義：目標(biāo)成成本是是公司司基于于市場(chǎng)場(chǎng)狀況況，并并結(jié)合合公司司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃，，根據(jù)據(jù)預(yù)期期售價(jià)價(jià)和目目標(biāo)利利潤(rùn)進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)先確確定的的，經(jīng)經(jīng)過(guò)努努力所所要實(shí)實(shí)現(xiàn)的的成本本指標(biāo)標(biāo)。2.目標(biāo)成成本的的構(gòu)成成（見見右圖圖）3.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本科目目歸集集與分分解要要求（1）按開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的單項(xiàng)項(xiàng)工程程、單單位工工程、、分部部或分分項(xiàng)工工程的的自然然組成成進(jìn)行行歸集集與分分解（2）目標(biāo)標(biāo)成本本科目目歸集集與分分解體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)進(jìn)程程（3）科目目要盡盡量滿滿足公公司招招標(biāo)、、簽約約等工工作的的需要要（4）目標(biāo)標(biāo)成本本科目目的內(nèi)內(nèi)涵與與界線線盡量量明晰晰（5）成本本科目目要兼兼顧公公司歷歷史數(shù)數(shù)據(jù)和和行業(yè)業(yè)習(xí)慣慣（6）成本本部要要與財(cái)財(cái)務(wù)部部、項(xiàng)項(xiàng)目部部充分分溝通通協(xié)商商一致致，經(jīng)經(jīng)公司司定下下來(lái)后后，二二級(jí)科科目就就不要要變動(dòng)動(dòng)，三三級(jí)以以后的的科目目可延延展（7）目標(biāo)標(biāo)成本本科目目便于于監(jiān)控控執(zhí)行行與考考核序號(hào)成本構(gòu)成1土地獲得價(jià)款2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3主體建筑工程費(fèi)4主體安裝工程費(fèi)5小區(qū)園林與管網(wǎng)工程費(fèi)6配套設(shè)施費(fèi)7開發(fā)間接費(fèi)8期間費(fèi)用9開發(fā)期稅費(fèi)典型案例2.萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目四級(jí)成本科目3.萬(wàn)科目標(biāo)成本測(cè)定及其管理實(shí)施程序內(nèi)部資資料，，機(jī)密密房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目全全過(guò)過(guò)程程成成本本管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本全全過(guò)過(guò)程程精精細(xì)細(xì)化化管管理理Costcontrolinrealestateproject房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本如如何何控控制制？？———進(jìn)行行目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五建立健全有效的全過(guò)程成本管理體系23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三二房地地產(chǎn)產(chǎn)目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的有有效效制制定定1.目標(biāo)標(biāo)成成本本制制定定的的原原則則（（1）內(nèi)內(nèi)涵涵：：目標(biāo)標(biāo)制制定定不不僅僅限限于于成成本本目目標(biāo)標(biāo)值值本本身身、、更更要要關(guān)關(guān)注注成成本本背背后后的的產(chǎn)產(chǎn)品品目目標(biāo)標(biāo)。。（2）作作用用：：目標(biāo)標(biāo)成成本本不不是是上上限限而而是是基準(zhǔn)準(zhǔn)，目目標(biāo)標(biāo)的的作作用用在在于于心心中中有有數(shù)數(shù)；；是是““算算了了再再做做””，，而而不不是是““做做了了再再算算””。。（3）范范圍圍：：成本本目目標(biāo)標(biāo)是是整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的的目目標(biāo)標(biāo)，，目目標(biāo)標(biāo)范范圍圍覆覆蓋蓋全全成成本本。。2.何時(shí)時(shí)形形成成成成本本目目標(biāo)標(biāo)？？關(guān)于于制制定定成成本本目目標(biāo)標(biāo)的的時(shí)時(shí)間間一一般般做做法法：：（1）目目標(biāo)標(biāo)制制定定從從立立項(xiàng)項(xiàng)開開始始，，區(qū)區(qū)分分控控制制目目標(biāo)標(biāo)與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，按按不不同同要要求求考考慮慮風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素；；（2）定定位位、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段進(jìn)進(jìn)行行各各階階段段的的成成本本測(cè)測(cè)算算，，各各期期測(cè)測(cè)算算要要有有對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)，，原原則則上上前前期期目目標(biāo)標(biāo)控控制制后后期期目目標(biāo)標(biāo)；；（3）規(guī)規(guī)劃劃方方案案確確定定后后，，要要形形成成正正式式目標(biāo)標(biāo)成成本本；；（4）擴(kuò)擴(kuò)初初及及施施工工圖圖完完成成后后，，在在目目標(biāo)標(biāo)成成本本總總金金額額不不變變的的前前提提下下，，可可根根據(jù)據(jù)施施工工圖圖預(yù)預(yù)算算對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)成成本本進(jìn)進(jìn)行行科科目目之之間間的的調(diào)調(diào)劑劑。。典型案例3.萬(wàn)科目標(biāo)成本測(cè)定及其實(shí)施細(xì)則4萬(wàn)科成本管理程序23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三2.何時(shí)時(shí)形形成成成成本本目目標(biāo)標(biāo)？？測(cè)定依據(jù)土地投資論證階段項(xiàng)目啟動(dòng)階段方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)施工組織材料采購(gòu)竣工結(jié)算擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本（土地版）目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）目標(biāo)成本（方案版）目標(biāo)成本（執(zhí)行版）目標(biāo)成本（動(dòng)態(tài)版）現(xiàn)實(shí)結(jié)算成本分析考核目標(biāo)成本（調(diào)整版）目標(biāo)成本形成動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行測(cè)定階段測(cè)定成果23二房地地產(chǎn)產(chǎn)目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的有有效效制制定定3.目標(biāo)標(biāo)成成本本制制定定方方法法（有有正正向向測(cè)測(cè)算算法法、、反反向向倒倒逼逼法法兩兩種種））（1）正正向向測(cè)測(cè)算算法法：：成本本是是由由產(chǎn)產(chǎn)品品的的定定位位與與檔檔次次決決定定的的，，因因此此目目標(biāo)標(biāo)成成本本要要依依據(jù)據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位與與檔檔次次，，依依據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展報(bào)報(bào)告告、、策策劃劃報(bào)報(bào)告告、、各各階階段段的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文件件和和交交樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，根根據(jù)據(jù)所所掌掌握握的的歷歷史史經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)和和項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特征征，，在在發(fā)發(fā)包包前前經(jīng)經(jīng)歷歷由由粗粗到到細(xì)細(xì)的的過(guò)過(guò)程程，，依依次次形形成成各各種種版版本本的的目目標(biāo)標(biāo)成成本本（2）反向倒逼逼法：（目標(biāo)成本=銷售收入—期望利潤(rùn)））步驟：確定定銷售價(jià)格格水平——確定利潤(rùn)要要求——反推計(jì)算成成本水平。。（3）不管用哪哪種方法，最好利用用公司通用用的標(biāo)準(zhǔn)和和模板表格格，節(jié)省時(shí)時(shí)間，避免免失誤，之之后只要針針對(duì)項(xiàng)目的的不同點(diǎn)再再做局部調(diào)調(diào)整即可。。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（1）水平恰當(dāng)當(dāng)：目標(biāo)成成本要支持定位，，既有可行行性，又具具挑戰(zhàn)性；；適當(dāng)考慮慮風(fēng)險(xiǎn)；（2）依據(jù)充分分：目標(biāo)成成本合理確定的的前提條件件：了解市市場(chǎng)、結(jié)合合產(chǎn)品，有有充分的數(shù)數(shù)據(jù)支持－－－通過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研和數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)；（3）內(nèi)容具體體明確：成本內(nèi)容明明確（比如如同樣是高檔，各人心目目中可能不不同）；考考慮全面，，不要漏項(xiàng)項(xiàng)；（4）量化計(jì)算算：盡可能有量量化的計(jì)算算，量?jī)r(jià)分離，而不不是籠統(tǒng)的的總數(shù)，便便于今后的的對(duì)比分析析；（5）強(qiáng)調(diào)考核核作用：能作為績(jī)效效考核指標(biāo)；便于用成成本目標(biāo)對(duì)對(duì)控制結(jié)果果進(jìn)行考核核。（6）發(fā)布要審審批：確定的目標(biāo)標(biāo)成本要符符合公司利利潤(rùn)要求，，經(jīng)過(guò)各方方的討論和和審批（可可能集團(tuán)審審批），才才能正式發(fā)發(fā)布執(zhí)行。4.目標(biāo)成本制制定的要求求典型案例5萬(wàn)科目標(biāo)成本測(cè)算分解考核綜合模板6金地各階段目標(biāo)成本測(cè)算與控制模板表7龍湖地產(chǎn)各個(gè)階段目標(biāo)成本測(cè)算模板表8青島海信房地產(chǎn)目標(biāo)成本測(cè)算工具表23二房地產(chǎn)目標(biāo)標(biāo)成本的有有效制定5、目標(biāo)成本本誰(shuí)來(lái)制定定？如何制制定？（由成本部部主持，跨跨部門協(xié)作作、公司審審批下發(fā)））（1）成本部與營(yíng)銷、設(shè)設(shè)計(jì)、招標(biāo)標(biāo)、采購(gòu)、、項(xiàng)目、財(cái)財(cái)務(wù)等多部部門多輪溝溝通協(xié)調(diào)（2）目標(biāo)成本本制定不是是單打、獨(dú)獨(dú)奏，而是是協(xié)同、配配合，是一一個(gè)系統(tǒng)工工程，要能能夠經(jīng)得起起推敲（3）目標(biāo)成本本測(cè)定結(jié)果果要上公司司評(píng)審會(huì)（（進(jìn)行闡述述、釋疑、、集中意見見、修改調(diào)調(diào)整）（4）目標(biāo)成本本應(yīng)由相關(guān)關(guān)部門經(jīng)理理傳簽、董董事長(zhǎng)（總總經(jīng)理）審審批下發(fā)執(zhí)執(zhí)行（5）目標(biāo)成本本一旦簽發(fā)發(fā)，不得修修改（除非非項(xiàng)目本身身重大調(diào)整整），要保保持其剛性性和嚴(yán)肅性性（6）目標(biāo)成本本便于操作作與實(shí)施。。要盡量與與招標(biāo)、簽簽約相適應(yīng)應(yīng)，便于過(guò)過(guò)程監(jiān)控，，松緊適宜宜，通過(guò)努努力可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)（走兩個(gè)極極端均會(huì)失失效）。（7）要與項(xiàng)目目的盈利分分析緊密結(jié)結(jié)合。以滿滿足公司最最低盈利水水平為前提提，上市公公司更應(yīng)如如此。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三目標(biāo)成本是是基于企業(yè)業(yè)目標(biāo)建立立的目標(biāo)成本是是在項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作過(guò)程中中逐漸形成成和明確的的目標(biāo)成本的的管理要基基于完善的的動(dòng)態(tài)成本本信息管理理目標(biāo)成本管管理的實(shí)施施要依賴于于責(zé)任成本本管理體系系本節(jié)回顧與與總結(jié)內(nèi)部資料，，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)過(guò)程成本管管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本全過(guò)過(guò)程精細(xì)化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本本如何控制制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五建立健全有效的全過(guò)程成本管理體系23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本2.目標(biāo)成本分分解為責(zé)任任成本的要要求（1）要滿足動(dòng)動(dòng)態(tài)控制的的需要：目標(biāo)成本分分解應(yīng)按工程與材材料招標(biāo)分分判計(jì)劃分分解到每個(gè)個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目目上；但前前提是項(xiàng)目目開發(fā)過(guò)程程需事先有有充分的策策劃，計(jì)劃劃管理要到到位。（2）要滿足成成本分析的的需要：按照公司成本科目（目前沒(méi)有有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）分解。。（3）要按內(nèi)部部職責(zé)劃分分：成本費(fèi)用總總額分解到到各相關(guān)責(zé)責(zé)任部門，，列入入KPI。（4）目標(biāo)成本本分解要與與設(shè)計(jì)限額額對(duì)接：這樣也可以以認(rèn)為是目目標(biāo)的落實(shí)實(shí)。（5）目標(biāo)成本本分解要考考慮分?jǐn)倖?wèn)問(wèn)題：一般建安費(fèi)費(fèi)之外的費(fèi)費(fèi)用分配到到單體上；；公建配套套費(fèi)用根據(jù)據(jù)服務(wù)范圍圍在各期之之間分?jǐn)??！?.責(zé)任成本體系的概念

責(zé)任成本體系是通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)一套管理系統(tǒng)。責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過(guò)程并重的原則。3.目標(biāo)成本分分解為責(zé)任任成本的目目的——落實(shí)問(wèn)責(zé)制制———全員有責(zé)〓〓〓〓誰(shuí)都都不負(fù)責(zé)！！責(zé)任明確動(dòng)態(tài)評(píng)估事中考量獎(jiǎng)罰分明23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本4.成本目標(biāo)分分解為責(zé)任任目標(biāo)的方方法三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)方式之一，，按合同計(jì)劃劃分解方式之二，，按項(xiàng)目實(shí)體體分解方式之三，，按考核責(zé)任任分解（1）按合同計(jì)劃劃分解分解目的：：盡快進(jìn)行工工程發(fā)包和和招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)，縮短開開發(fā)周期分解依據(jù)：：開發(fā)項(xiàng)目的的招標(biāo)合同分分判與采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃分解內(nèi)容：：將總成本分解解成每個(gè)合合同的責(zé)任任成本（標(biāo)標(biāo)的額）分解時(shí)間：：規(guī)劃方案定定案后確定定總目標(biāo)成成本，設(shè)計(jì)計(jì)開始前將將總目標(biāo)成成本按照分判與采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃、目標(biāo)成本合合同分解表表分解成未來(lái)來(lái)可執(zhí)行的的合同，進(jìn)進(jìn)而將合同同簽訂、履履行的責(zé)任任落實(shí)到各各責(zé)任部門門，以各部部門的責(zé)任任成本的完完成來(lái)保證證目標(biāo)成本本的完成。。隨著項(xiàng)目目的進(jìn)展，，合約規(guī)劃逐漸變成真真實(shí)的合同同。招標(biāo)簽簽約過(guò)程中中分解的責(zé)責(zé)任成本值值（標(biāo)的額額）也是評(píng)評(píng)標(biāo)依據(jù)之之一典型案例10招標(biāo)合同分判與采購(gòu)計(jì)劃11龍湖目標(biāo)成本分解模板表12龍湖地產(chǎn)合約規(guī)劃模板房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（1）按合同計(jì)劃劃分解表格格例表分類合同名稱（示意）編號(hào)考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)合同方案設(shè)計(jì)合同

產(chǎn)品技術(shù)部

施工圖設(shè)計(jì)合同

園林景觀設(shè)計(jì)合同

專業(yè)設(shè)計(jì)合同

地質(zhì)勘察合同

測(cè)繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項(xiàng)目工程部

試樁檢測(cè)合同

單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購(gòu)合同外墻裝飾材料采購(gòu)合同

采購(gòu)部

門窗制作安裝合同

電梯采購(gòu)安裝合同

發(fā)電機(jī)采購(gòu)合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購(gòu)合同

房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（2）按工程實(shí)體體（成本科科目）分解解分解目的：：便于對(duì)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的各各個(gè)單項(xiàng)工工程分別進(jìn)進(jìn)行成本控控制。分解依據(jù)：：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)內(nèi)容（設(shè)計(jì)計(jì)圖紙及說(shuō)說(shuō)明）。分解內(nèi)容：：總目標(biāo)成本本分解到單單項(xiàng)工程、、進(jìn)而分解解到單位工工程、甚至至到分部分分項(xiàng)工程目目標(biāo)；還可可細(xì)到分棟棟分層分構(gòu)構(gòu)件。分解時(shí)間：：概算或施工工圖預(yù)算編編制完成后后分解，招招標(biāo)簽約后后及結(jié)算后后對(duì)比分析析。序號(hào)成本項(xiàng)目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價(jià)款

投資部

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

發(fā)展部

三主體建筑工程費(fèi)

設(shè)計(jì)部工程部采購(gòu)部

四

主體安裝工程費(fèi)

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六園林環(huán)境費(fèi)

七配套設(shè)施費(fèi)

八開發(fā)間接費(fèi)

項(xiàng)目部

開發(fā)成本

九

期間費(fèi)用

財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部

項(xiàng)目總投資

總經(jīng)理

按工程實(shí)體體分解表格格房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（3）按考核責(zé)任任分解分解目的：：落實(shí)成本責(zé)責(zé)任考核分解依據(jù)：：部門或崗位位成本管理理職責(zé)及考考核辦法。。分解內(nèi)容：：將總目標(biāo)成本本分解為每每個(gè)部門或或崗位的成成本管理指指標(biāo)。分解時(shí)間：：可提前到到策劃階段段即可分解，，具體數(shù)據(jù)據(jù)在預(yù)算確確定后調(diào)整整。分解方法：：對(duì)照成本科科目和崗位位職責(zé)，將將總成本按按《目標(biāo)成本分分解及責(zé)任任成本考核核指引》分解到各部部門，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)用的的責(zé)任部門門及其主要要職責(zé)（包包括控制內(nèi)內(nèi)容、要點(diǎn)點(diǎn)、手段））形成《目標(biāo)成本控控制責(zé)任書書》典型案例13目標(biāo)成本分解及責(zé)任成本考核指引表14萬(wàn)科目標(biāo)成本控制責(zé)任書房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本5.成本目標(biāo)分分解為責(zé)任任目標(biāo)的過(guò)過(guò)程啟動(dòng)階段項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告設(shè)計(jì)階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型投資論證階段可研報(bào)告投資估算總成本測(cè)算目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）分判計(jì)劃項(xiàng)目組建方案－初步－施工圖分項(xiàng)成本測(cè)算、概算、預(yù)算實(shí)施階段合同合同金額目標(biāo)成本（方案班）目標(biāo)成本（執(zhí)行版）動(dòng)態(tài)成本按考核責(zé)任分解按合同分解按實(shí)體分解目標(biāo)成本（估算版））房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書責(zé)任成本的管理要引入考核、評(píng)估機(jī)制責(zé)任成本管理的實(shí)施與績(jī)效管理需掛鉤本節(jié)回顧與與總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)過(guò)程成本管管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本全過(guò)過(guò)程精細(xì)化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本本如何控制制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五建立健全有效的全過(guò)程成本管理體系房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三1.成本目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)的方法法（1）控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選型與招標(biāo)合約規(guī)劃中：在規(guī)劃設(shè)計(jì)和招標(biāo)合約規(guī)劃中體現(xiàn)開發(fā)商的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；使目標(biāo)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本，產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，（2）采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證責(zé)任成本成本實(shí)現(xiàn)：要充分掌握技術(shù)與市場(chǎng)，每一項(xiàng)工作采用價(jià)值工程工具來(lái)分析和實(shí)施，保證經(jīng)濟(jì)適用性，最終使責(zé)任成本落到實(shí)處。（3）加強(qiáng)過(guò)程控制：過(guò)程決定結(jié)果，每一項(xiàng)成本工作的實(shí)施既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，產(chǎn)品、技術(shù)的控制與成本的控制要同步實(shí)現(xiàn)。（4）實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測(cè)可能變化：對(duì)開發(fā)工程中諸如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、變更、結(jié)算等環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，利用相應(yīng)的工具（軟件與報(bào)表）及時(shí)反饋和決策。（5）進(jìn)行偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：對(duì)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)到的成本偏差及時(shí)調(diào)整，對(duì)調(diào)整的原因、責(zé)任、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等要做到心中有數(shù)，調(diào)整本身就是一種落實(shí)。（6）加強(qiáng)對(duì)責(zé)任成本實(shí)施過(guò)程與結(jié)果的全面考核：要以考核促進(jìn)責(zé)任成本的落實(shí)，以獎(jiǎng)懲落實(shí)考核結(jié)果進(jìn)而落實(shí)責(zé)任成本的實(shí)現(xiàn)?？己思纫己私Y(jié)果更要關(guān)注過(guò)程細(xì)節(jié)的考核。四責(zé)任成本的落實(shí)和動(dòng)態(tài)成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控2.責(zé)任成本的的具體落實(shí)實(shí)根據(jù)《責(zé)任成本管管理作業(yè)指指引》編制《目標(biāo)成本本責(zé)任指導(dǎo)導(dǎo)書》，明確責(zé)任任主體、內(nèi)內(nèi)容、控制制要點(diǎn)、評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)、、獎(jiǎng)懲措施施，按照《成本管理工工作評(píng)價(jià)獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲表》落到實(shí)處。。典型案例15責(zé)任成本管理作業(yè)指引14萬(wàn)科目標(biāo)成本控制責(zé)任書16成本管理工作評(píng)價(jià)表房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三3.責(zé)任成本落落實(shí)的關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)和對(duì)對(duì)應(yīng)措施四責(zé)任成本的落實(shí)和動(dòng)態(tài)成本的實(shí)施監(jiān)控（1）成本形成階段——設(shè)計(jì)階段的的成本控制制1）方案優(yōu)化化:最有效的主主動(dòng)控制方方法，見《萬(wàn)科成本優(yōu)優(yōu)化與控制制作業(yè)指引引》2）限額設(shè)計(jì)計(jì)：指標(biāo)的的合理性、、設(shè)計(jì)配合合、快速核核驗(yàn)。見《萬(wàn)科設(shè)計(jì)限限額指標(biāo)》3）圖紙會(huì)審審與交底：：體現(xiàn)事先先控制。《萬(wàn)科施工圖圖審核與交交底一覽表表》（2）成本確定階段——招標(biāo)、簽約約階段的成成本控制1）承包方式式：總價(jià)包包干還是固固定單價(jià)？？清單招標(biāo)標(biāo)還是費(fèi)率率招標(biāo)？2）評(píng)標(biāo)原則則：合理低低價(jià)一垂定定音？還是是先招入圍圍再談判？？3）材料設(shè)備備供貨方式式：甲供？？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)價(jià)？乙方全全包？4）材料設(shè)備備樣板：樣樣板、品牌牌是否齊全全，嚴(yán)防貨貨不對(duì)板5）付款方式式：預(yù)付款款、進(jìn)度款款支付的頻頻率與額度度，結(jié)算及及時(shí)性6）合同會(huì)簽簽中商務(wù)條條款把關(guān)7）在評(píng)標(biāo)過(guò)過(guò)程中,將招標(biāo)結(jié)果果與責(zé)任目目標(biāo)成本比比較分析,為定標(biāo)作參參考（3）成本實(shí)現(xiàn)階段——施工階段的的成本控制制1）建立成本本變更預(yù)警警制度（見見《萬(wàn)科變更管管理作業(yè)指指引書》、《變更管理程程序》）2）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證的管管理（見《萬(wàn)科簽證管管理作業(yè)指指引》、《簽證管理程程序》）；3）按月審結(jié)結(jié)；4）成本統(tǒng)計(jì)計(jì)反饋、動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控（（信息平臺(tái)臺(tái)）；5）目標(biāo)的考考核：召開開成本月度度會(huì)，與KPI掛鉤。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四責(zé)任成本的落實(shí)和動(dòng)態(tài)成本的實(shí)施監(jiān)控4.動(dòng)態(tài)成本的的實(shí)時(shí)跟蹤蹤監(jiān)控（1）動(dòng)態(tài)成本本的概念：：是項(xiàng)目實(shí)施施過(guò)程中各各個(gè)時(shí)期體體現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)實(shí)成本結(jié)果果。（2）動(dòng)態(tài)成本本的構(gòu)成（見右圖））（3）動(dòng)態(tài)成本本的控制控制要點(diǎn)：：加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成成本信息統(tǒng)統(tǒng)計(jì)和及時(shí)時(shí)反饋控制原則：：及時(shí)準(zhǔn)確確控制手段：：動(dòng)態(tài)成本信信息周報(bào)模模板表（鏈接）動(dòng)態(tài)成本信信息月報(bào)模模板表（鏈接）成本調(diào)度會(huì)會(huì)匯報(bào)PPT模板（鏈接）竣工成本報(bào)報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模模板（鏈接）簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整5.無(wú)效成本的的控制（1）無(wú)無(wú)效效成成本本的的概概念念