房地產(chǎn)項目全過程成本精細化管理實務(wù)-93

內(nèi)部資資料，，機密密房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本全過過程精精細化化管理理Costcontrolinrealestateproject朱曙東東住房與與城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部政政策研研究中中心特特聘專專家中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)及及住住宅宅研研究究會會專專家家中國建設(shè)工工程造價管管理協(xié)會專專家委員會會委員PART.13PART.1前言在當今房地地產(chǎn)行業(yè)中中，競爭十十分激烈，，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化傾向越來越嚴重重的情況下下，企業(yè)的的生存能力力、盈利能能力、發(fā)展展能力，與企業(yè)業(yè)的成本控控制的相關(guān)關(guān)性越來越越高，成本本控制能力力排序末位的企企業(yè)都將被被淘汰出局局，成本控控制弱勢企企業(yè)將失去去市場份額。特特別是在工工業(yè)企業(yè)中中，目前這這種趨勢已已經(jīng)慢延到到高投入、高成成本的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。在外來資本本和一些資資本雄厚的的外行企業(yè)業(yè)（大型企企業(yè)集團和上市公司司）的不斷斷涌入，政政策越來越越規(guī)范，技技術(shù)、產(chǎn)品品越來越同質(zhì)化化，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本居高不下下，品牌力力持續(xù)提升升的房地產(chǎn)市場場環(huán)境中，，企業(yè)間距距不斷縮小小，新的競競爭格局已已現(xiàn)端倪。成本控制力力的競爭。。房地產(chǎn)形勢勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀大勢———管理規(guī)范化化房地產(chǎn)業(yè)微微觀大局———成本要領(lǐng)先先成本管理根根本之道———全過程精細細化4環(huán)顧一下我我們的行業(yè)業(yè)與外部環(huán)環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)面生存環(huán)境境發(fā)展壓力加加大！形勢——通貨膨脹壓壓力增大土地供應趨趨緊消費者觀望望加劇行業(yè)內(nèi)強強強聯(lián)合外行企業(yè)進進入……..開發(fā)風險激激增！生存OR發(fā)展冰火兩重天新政——限購繼續(xù)、、限貸緊縮縮、保障房房投放、房房產(chǎn)稅試點點擴大……..4房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會環(huán)顧一下我我們的行業(yè)業(yè)與外部環(huán)環(huán)境4向管理要效效益房地產(chǎn)新政政與地產(chǎn)宏宏觀大勢資源競爭管理規(guī)范化資本競爭管理競爭PART.13PART.1前言在當今房地地產(chǎn)行業(yè)中中，競爭十十分激烈，，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化傾向越來越嚴重重的情況下下，企業(yè)的的生存能力力、盈利能能力、發(fā)展展能力，與企業(yè)業(yè)的成本控控制的相關(guān)關(guān)性越來越越高，成本本控制能力力排序末位的企企業(yè)都將被被淘汰出局局，成本控控制弱勢企企業(yè)將失去去市場份額。特特別是在工工業(yè)企業(yè)中中，目前這這種趨勢已已經(jīng)慢延到到高投入、高成成本的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。在外來資本本和一些資資本雄厚的的外行企業(yè)業(yè)（大型企企業(yè)集團和上市公司司）的不斷斷涌入，政政策越來越越規(guī)范，技技術(shù)、產(chǎn)品品越來越同質(zhì)化化，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本居高不下下，品牌力力持續(xù)提升升的房地產(chǎn)市場場環(huán)境中，，企業(yè)間距距不斷縮小小，新的競競爭格局已已現(xiàn)端倪。成本控制力力的競爭。。房地產(chǎn)形勢勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀大勢———管理規(guī)范化化房地產(chǎn)業(yè)微微觀大局———成本要領(lǐng)先先成本管理根根本之道———全過程精細細化4資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力再看看我們們的微觀運運營。。。。。4房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的核心競競爭力——企業(yè)運營能能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)成本領(lǐng)先成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競爭手段！再看看我們們的微觀運運營。。。。。PART.13PART.1前言在當今房地地產(chǎn)行業(yè)中中，競爭十十分激烈，，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化傾向越來越嚴重重的情況下下，企業(yè)的的生存能力力、盈利能能力、發(fā)展展能力，與企業(yè)業(yè)的成本控控制的相關(guān)關(guān)性越來越越高，成本本控制能力力排序末位的企企業(yè)都將被被淘汰出局局，成本控控制弱勢企企業(yè)將失去去市場份額。特特別是在工工業(yè)企業(yè)中中，目前這這種趨勢已已經(jīng)慢延到到高投入、高成成本的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。在外來資本本和一些資資本雄厚的的外行企業(yè)業(yè)（大型企企業(yè)集團和上市公司司）的不斷斷涌入，政政策越來越越規(guī)范，技技術(shù)、產(chǎn)品品越來越同質(zhì)化化，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本居高不下下，品牌力力持續(xù)提升升的房地產(chǎn)市場場環(huán)境中，，企業(yè)間距距不斷縮小小，新的競競爭格局已已現(xiàn)端倪。成本控制力力的競爭。。房地產(chǎn)形勢勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀大勢———管理規(guī)范化化房地產(chǎn)業(yè)微微觀大局———成本要領(lǐng)先先成本管理根根本之道———全過程精細細化4利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355

利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206土地成本

前期費用

建安成本8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務(wù)費用-0.323.6營業(yè)稅金及附加…

投資損益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2六、每股收益

。。。

項目動態(tài)全全成本如何結(jié)轉(zhuǎn)成成本?利潤利潤=收入—成本4錢賺到手了了嗎？管理成本資金成本開發(fā)成本土地成本4利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財務(wù)結(jié)算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個交待嗎？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。A成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費之和；B成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟利益流出的迭加。

C成本不僅是指產(chǎn)品成本本身，而且包括各部門控制成本的成本。

D成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預計成本以及變動成本。3.成本管理之之道——建立目標責責任成本管管理體系目標責任成成本管理體體系就是企企業(yè)基于市市場狀況，，并結(jié)合公公司經(jīng)營計計劃，在測測定合理目標成本的基礎(chǔ)上，，對目標成成本進行分分解、落實實、控制、、考核和評評價的成本本管理方法法。它是以效益益為目的，，對成本進進行事前測測定、事中中控制、事事后考核，，是開發(fā)成成本由傳統(tǒng)統(tǒng)的事后算算賬發(fā)展到到事前控制制，從而形形成的一個個全過程控控制、精細細化管理、、全員參與與的多層次次、全方位位成本管理理體系。在一定的約約束條件下下，為達到到既定成本本目標采取取的一系列列有組織的的活動。成成本管理不不是無休止止的研究過過去的錯誤誤、而是集集中注意現(xiàn)現(xiàn)在的經(jīng)營營活動，尤尤其是將來來的經(jīng)營活活動，以保保證通過有有效的方法法實現(xiàn)既定定成本目標標。1.成本的概念念2.成本管理的概念4房地產(chǎn)成本本作業(yè)過程程與成本形形成土地成本（（政府費用用設(shè)計費費招標費費用建安安費用）銷銷售費用管理費用成本是一系系列經(jīng)營活活動的疊加加立項施工規(guī)劃設(shè)計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標標房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本控制制鏈投資策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計項目策劃概念設(shè)計投資估算表成本測算1成本測算2目標成本合同清單項目發(fā)展營銷策劃產(chǎn)品設(shè)計采購招標全成本管理工作目標成本的實施管理項目結(jié)算項目銷售變更簽證施工管理招標管理供應商選擇項目管理設(shè)計管理銷售管理銷售管理銷售管理項目盈利目標4全過程成本本精細化管管理目標與責任任成本管理體體體系核心心聚焦一句話：房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭，而成本管理的根本之道是：3房地產(chǎn)形勢勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀大勢———管理規(guī)范化化房地產(chǎn)業(yè)微微觀大局———成本要領(lǐng)先先成本管理根根本之道———全過程精細細化當越來越多的企業(yè)大佬表示2012將迎來冬天時，“過冬術(shù)”也就成為了各家積極探討的話題。易居中國董事局主席周忻提出的“放緩開發(fā)、開源節(jié)流、苦練內(nèi)功，加強管理，應對危機”也被眾多企業(yè)奉為圭臬。但不管形勢如何變化，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要度過寒冬，生存下來，發(fā)展壯大，必須掌握政策變化的規(guī)律，找準市場需求釋放的節(jié)奏，堅持管理的精細化和成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是不二法門所在。內(nèi)部資料，，機密房地產(chǎn)開開發(fā)項目目全過程程成本管管理房地產(chǎn)開開發(fā)全過過程成本本精細化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成成本管理理的誤區(qū)區(qū)及新的的成本管管理新理理念全過程成成本精細細化管理理實務(wù)及及標桿房房企案例例成本管理理管什么么？——進行全成成本精細細化管理理成本如何何控制？？——全過程目標成本本管理體體系一二三四內(nèi)部資料料，機密密房地產(chǎn)開開發(fā)項目目全過程程成本管管理當前房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)成成本管理理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開開發(fā)成本本管理中中的幾個個問題房地產(chǎn)企企業(yè)在成成本管理理中三大大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成成本全過過程精細細化管理理新理念念房地產(chǎn)開開發(fā)成本本全過程程精細化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成成本管理理的誤區(qū)區(qū)及現(xiàn)代代成本管管理的新新理念一4目前我們們絕大多多數(shù)開發(fā)發(fā)企業(yè)成成本控制制的通常常做法是是：大多數(shù)的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司都都設(shè)有一一個造價價審核部部門或合合約預算算部門，，負責項項目的預預算、工工程招標標和結(jié)算算，而成成本基本本都歸屬屬于財務(wù)務(wù)部門來來核算，，但財務(wù)務(wù)部門對對具體的的工程預預結(jié)算卻卻并不是是很懂行行，也就就更難把把握成本本的降低低點在哪哪里。房地產(chǎn)開開發(fā)的周周期很長長，如果果被問及及一個項項目工程程設(shè)計甚甚至施工工過半時時的成本本是多少少，完工工后的總總成本又又是多少少，許多多開發(fā)商商都難以以回答清清楚。房房地產(chǎn)開開發(fā)的成成本管理理包括置置地、設(shè)設(shè)計、施施工、市市場、銷銷售、物物業(yè)、融融資（資資本運營營）等多多個環(huán)節(jié)節(jié)，從投投入到首首期產(chǎn)品品計算利利潤，單單個項目目的開發(fā)發(fā)周期一一般需持持續(xù)兩三三年的時時間，導導致成本本核算難難度增強強；另外外，投資資地域的的擴大和和開發(fā)面面積的劇劇增，令令成本的的構(gòu)成更更加多樣樣化。更更使房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本控控制難度度越來越越大。房地產(chǎn)開開發(fā)成本本管理中中的幾個個問題一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本管管理現(xiàn)狀狀5

1.缺乏全面規(guī)范的目標成本管理體系。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司認為成本控制就是項目實施過程的支出控制，沒有建立目標成本、責任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系，導致策劃階段沒介入、設(shè)計工作跟不上、成本測算來不及、邊施工便結(jié)算，將結(jié)算管理作為成本管理，最終成本失控時已經(jīng)回天無力；2.成本管理的宗旨和原則不明確。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司認為成本管理的目的就是為了“節(jié)約、省錢、不被騙”，認為：成本管理=成本核算=造價計算（概、預、結(jié)算）——定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算得準、定額熟、套價正確。3.成本管理無組織保障。走向兩個極端：利用強勢地位:成本管理=權(quán)威部門+官僚機構(gòu)；無成本意識：認為成本部=審核部，成本管理處于被動審算水平。4.成本控制未能抓住重點。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)只重視一張紙、一塊磚等“顯性成本”的控制，而忽略對像設(shè)計階段含筋量等“隱性成本”的控制，最終導致抓了芝麻丟了西瓜；5.成本控制忽視前期階段。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)通常只關(guān)注項目施工階段過程的“事中”成本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標、合約等前期基礎(chǔ)階段“事前”成本控制的足夠重視，成本管理變得非常被動；6.成本控制手段不當。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)一談到成本管理就把壓縮必要的項目費用開支當作成本控制的主要手段，反而使項目整個經(jīng)營計劃和開發(fā)進度目標受到很大影響，導致項目的最終實際開發(fā)成本不降反增，利潤降低，增加了項目后期開發(fā)風險。

二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本管管理中的的幾個問問題正因為以以上問題題，目前前房地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理走入入三個誤區(qū)區(qū)、三個個混淆6管什么三大誤區(qū)區(qū)怎么管行為偏差差三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在成本本管理方方面容易易存在三三大誤區(qū)區(qū)、三個混淆淆誰來管認識偏差差三大誤區(qū)區(qū)7誤區(qū)一：：企業(yè)內(nèi)內(nèi)部成本本控制管管理主體體確立失失誤（誰誰來管））18誤區(qū)二：：成本管管理對象象和內(nèi)容容認識不不清（管管什么））29土地設(shè)計采購施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價值值鏈的發(fā)生成本與影影響成本本曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)作作業(yè)過程程對產(chǎn)品總成成本的影影響。發(fā)生成本曲線價值鏈發(fā)生成本本：該環(huán)節(jié)作作業(yè)過程程所發(fā)生的成成本。影響成本本：成本控制制的關(guān)鍵鍵在于控制影影響成本本！10誤區(qū)三：：成本控控制模式式?jīng)]有確確立（怎怎么管））310三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在成本本管理方方面容易易存在三三大誤區(qū)區(qū)、三個混淆淆三個混淆淆未能正確確區(qū)分財財務(wù)管理理與成本本管理；；未能正確確區(qū)分成成本管理理與工程程管理未能正確確區(qū)分建建安造價價管理與與項目成成本管理理；問題根源源：受建筑施施工企業(yè)業(yè)項目成成本承包包責任制制影響，，尚未真真正完全全脫胎。。111、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成成本難于于控制？？策劃階段段沒介入入；設(shè)計工作作跟不上上；成本測算算來不及及；邊施工便便結(jié)算，，結(jié)算管管理〓成本管理理！2、成本與與財務(wù)脫脫節(jié)?財務(wù)管成成本，管管得很郁郁悶！成本與財財務(wù)各算算各的帳帳，永遠遠對不上上……；分期核算算盈利，，財務(wù)做做不到，，成本不不會算；；經(jīng)營風險險誰來控控制？苦惱……樹立新的房地產(chǎn)成本管理理念實施全過程成本精細化管理關(guān)鍵是房地產(chǎn)項項目傳統(tǒng)統(tǒng)“成本本管理””的誤區(qū)區(qū)帶來的的內(nèi)部資料料，機密密房地產(chǎn)開開發(fā)項目目全過程程成本管管理房地產(chǎn)開開發(fā)成本本管理現(xiàn)現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開開發(fā)成本本管理中中的幾個個問題房地產(chǎn)企企業(yè)在成成本管理理三大誤誤區(qū)三四房地產(chǎn)成成本全過過程精細細化管理理新理念念房地產(chǎn)開開發(fā)成本本全過程程精細化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成成本管理理的誤區(qū)區(qū)及現(xiàn)代代成本管管理的新新理念一11房地產(chǎn)成成本全過過程精細細化管理理新理念念1.項目成本本管理的的目的——提升價值值2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成——全成本3.項目成本管理理的階段——全過程4.項目成本管理理的主體——全員5.項目成本管理理的方法——目標成本管理理6.項目成本管理理的要點——確定與控制7.成本管理的發(fā)發(fā)展趨勢——主動創(chuàng)造價值值8.成本管理的指指導思想——全過程精細化化四11（1）房地產(chǎn)公司司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒恒主題（2）利潤與成本本的關(guān)系：利潤=收入-成本收入一定的情情況下，成本本越低，利潤潤越大（3）成本管理的的目的與企業(yè)業(yè)的目標是一一致的：企業(yè)/機構(gòu)/團隊的目標——降本增效（4）成本管理的的目的是提升價值，而提升價值有兩個途徑——降低成本、提升收入（品品牌）。（5）降低成本不不降低品質(zhì)——成本控制不等等于省錢,花得多會浪費費，花得少也也會有浪費，，花多花少不是重點，花花的有效才關(guān)關(guān)鍵1.項目成本管理理的目的——提升價值新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展方向8.成本管理的指指導思想11（1）全成本構(gòu)成成成本管理土地成本資金成本建造成本管理成本成本分解房地產(chǎn)項目全全成本構(gòu)成（2）全成本在時時間和空間上上的構(gòu)成時間：建設(shè)全過程都都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展方向8.成本管理的指指導思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四11（1）階段：立項\定位\設(shè)計\發(fā)包\施工\竣工\維護（2）對應成本實實現(xiàn)過程——由虛到實?虛擬成本表現(xiàn)現(xiàn)：估、概、、預算?現(xiàn)實成本表現(xiàn)現(xiàn)：合同價、、預付款、進進度款、結(jié)算算款——從虛到實的轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包（3）各階段成本本管理重點內(nèi)內(nèi)容立項階段——成本測算，項項目經(jīng)濟性評評價，盈利目目標制定策劃階段——選擇性價比好好的產(chǎn)品，制制定產(chǎn)品目標標與發(fā)展計劃劃設(shè)計階段——產(chǎn)品目標與成成本目標的制制定方案設(shè)計階段段——制定方案，符符合項目定位位，體現(xiàn)產(chǎn)品品特征初步設(shè)計階段段——進行材料、設(shè)設(shè)備的合理選型施工圖設(shè)計階階段——進行限額設(shè)計計，保證圖紙紙的質(zhì)量和時間發(fā)包階段——通過招標找到到合適價格承承包商，簽訂訂完備的合同同施工階段——把好變更和簽證關(guān)關(guān)，嚴格付款款，加強動態(tài)態(tài)監(jiān)控銷售階段——加強營銷費用預算算管理，把好好銷售承諾與與資料關(guān)竣工結(jié)算階段段——做好結(jié)算審核、索索賠辦理，進進行項目后評評估維護運營階段段——做好保修金、維護護費用的管理理3.項目成本管理理的階段——全過程1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展方向8.成本管理的指指導思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四114.項目成本管理理的責任主體體——全員（1）所有與產(chǎn)品品制造相關(guān)的的部門都有成成本管理的責責任，都要具具有成本意識識。只要考慮了性性價比問題，，就是有成本本意識（2）房地產(chǎn)公司司“成本管理理部”的職責①全面、全過程程成本管理，，并非單純編編制預結(jié)算；；②了解產(chǎn)品、掌掌握市場，制制定目標，全全程監(jiān)控；③成本部門的職職責是協(xié)調(diào)整整合前期部、、設(shè)計研發(fā)部部、招標采購購部、工程部部等相關(guān)部門門的工作，任任何一項工作作要以成本為為核心。（3）房地產(chǎn)公司司“成本管理部部”的定位成本管理部是是綜合管理部部門，不是業(yè)業(yè)務(wù)部門。?全員成本意識識的推動者?公司經(jīng)營計劃劃的保證者?貫穿項目始終終，規(guī)范所有有部門工作的的隱形管理者者?項目成本總體體控制的組織織者和最終成成效的責任者者關(guān)于控制主體：

從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展方向8.成本管理的指指導思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四115.項目成本管理理的方法——目標責任成本本管理體系目標責任成本本管理體系就就是企業(yè)基于于市場狀況，，并結(jié)合公司司經(jīng)營計劃，，在測定合理理目標成本的基礎(chǔ)上，對對目標成本進進行分解、落落實、控制、、考核和評價價的成本管理理方法。它是以效益為為目的，對成成本進行事前前測定、事中中控制、事后后考核，是開開發(fā)成本由傳傳統(tǒng)的事后算算賬發(fā)展到事事前控制，從從而形成的一一個全過程控控制、精細化化管理、全員員參與的多層層次、全方位位成本管理體體系。1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成本管理理的要點7.成本管理的發(fā)發(fā)展方向8.成本管理的指指導思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四

方案階段目標成本形成 結(jié)算階段 成本后評估 建立數(shù)據(jù)庫圖紙深化與發(fā)包階段目標成本分解與落實 施工階段成本產(chǎn)生與動態(tài)管理目標成本116.項目成本管理理的要點——確定與控制（1）合理確定——確定是控制的的前提和基礎(chǔ)礎(chǔ)，確定要堅堅持市場定價價原則，沒有準確只有有合理成本的決定因因素:外部—市場；內(nèi)部—產(chǎn)品策劃與定定位；成本確定的方方法:決不是靠定額額套出來的；；而是靠對市市場（銷售和和原材料市場場）和產(chǎn)品的的把握，測算算出來的成本確定的過過程:建筑業(yè)特點決決定成本的特特點：單件性性、多次性；；從虛到實；；成本確定關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)：招標（發(fā)包）），使產(chǎn)品與與市場結(jié)合——招標的目的是是形成有效的的競爭；競爭爭是降價的最最有效手段——定標原則：合合理低價并非非最低價；就就是能做出符符合要求的產(chǎn)產(chǎn)品（2）有效控制——動態(tài)監(jiān)控，做做到隨時心中中有數(shù)①控制伴隨實實施的全過程程：保證在過程中中的實施不偏偏離既定目標標，控制是動動態(tài)的。②控制的要素素：目標成本的制制定、偏差測測定、及時反反饋與修正。。③能動的控制制：控制不等于限限制，心中有有數(shù)就可以說說在控制之中中，時刻掌握握實際與目標標偏差的原因因、幅度、造造成后果，，進而做出相相應的調(diào)整方方案。1.項目成本管理理的目的2.房地產(chǎn)項目成成本構(gòu)成3.項目成本管理理的階段4.項目成本管理理的主體5.項目成本管理理的方法6.項目成成本管管理的的要點點7.成本管管理的的發(fā)展展方向向8.成本管管理的的指導導思想想新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四111.項目成成本管管理的的目的的2.房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本構(gòu)成成3.項目成成本管管理的的階段段4.項目成成本管管理的的主體體5.項目成成本管管理的的方法法6.項目成成本管管理的的要點點7.成本管管理的的發(fā)展展方向向8.成本管管理的的指導導思想想7.房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的發(fā)發(fā)展過過程事后算算帳（（被動動）定額模模式下下，強強調(diào)個個人經(jīng)經(jīng)驗，，追求求算得得快、、算量量準，，定額額熟、、套價價正確確動態(tài)控控制糾糾偏強調(diào)不不能突突破目目標值值主動創(chuàng)創(chuàng)造價價值強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標面向公司利益，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四111.項目成成本管管理的的目的的2.房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本本構(gòu)成成3.項目成成本管管理的的階段段4.項目成成本管管理的的主體體5.項目成成本管管理的的方法法6.項目成成本管管理的的要點點7.成本管管理的的發(fā)展展過程程8.成本管管理的的指導導思想想8.成本管管理的的指導導思想想

結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)；以目標管理為方法；以技術(shù)管理為保障；以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標；以標準化合同文本與流程化管理為核心；以工程量清單為計價模式；以項目營銷定位與技術(shù)管理為依托；以發(fā)掘和創(chuàng)造價值為發(fā)展方向。開展全過程精細化成本管理工作。新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四119.房地產(chǎn)產(chǎn)全過過程成成本精精細化化管理理理念念的幾幾點經(jīng)經(jīng)典總總結(jié)（1）房地地產(chǎn)企企業(yè)要要樹立立全成成本觀觀念①施工工階段段成本本——對于承承建商商來說說是全全成本本、而而對開開發(fā)商商來說說是階階段性性成本本，所所以開開發(fā)商商要比比承包包商站站得高高看得得遠；；②產(chǎn)品品壽命命周期期成本本——品牌開開發(fā)商商最關(guān)關(guān)注（（尤其其是自自己經(jīng)經(jīng)營的的項目目）。。關(guān)鍵點點：產(chǎn)品壽壽命周周期成成本一一定要要在項項目定定位和和設(shè)計計階段段就得得充分分考慮慮，否否則達達不到到預期期效果果。節(jié)節(jié)能建建筑就就是基基于這這種考考慮。。（2）省錢錢與花花錢問問題上上要避避免的的避免幾幾個誤誤區(qū)：：①避免不不計成成本地地追求求設(shè)計計效果果：建筑設(shè)設(shè)計不不是做做藝術(shù)術(shù)品，，而是是做產(chǎn)產(chǎn)品，，既然然是產(chǎn)產(chǎn)品，，就得得關(guān)注注客戶戶需求求、關(guān)關(guān)注成成本與與品質(zhì)質(zhì)的適適度以以及可可實施施性等等。②避免強強調(diào)成成本而而導致致品質(zhì)質(zhì)降低低：特別別是招招標中中采用用最低低價中中標后后，在在施工工過程程如再再被要要求趕趕工，，將使使承包包商““雪上上加霜霜”，，最終終犧牲牲的是是產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)。③避免成成本管管理的的本位位主義義：只注重重“省省錢””，而而忽略略合理理“花花錢””；“成本本管理理”的的最終終目標標是將成成本合合理地地揭示示出來來，并并運用用合理理的控控制方方法與與手段段進行行“成成本優(yōu)優(yōu)化””，達達到“成本本效益益最大大化””。新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四11（3）樹立立房地地產(chǎn)企企業(yè)的的成本本策略略觀——降低成成本可可以提提高利利潤，，提升升品牌牌同樣樣可以以提高高利潤潤。企業(yè)的的定位位決定定了企企業(yè)的的成本本策略略。品牌——項目定定位——盈利——持續(xù)發(fā)發(fā)展成熟房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司的成成本策策略觀觀1）要產(chǎn)產(chǎn)品，，而非非作品品（避避免新新、特特、奇奇建筑筑，如如鳥巢巢、水水立方方、中中央電電視臺臺新址址、東東方明明珠電電視塔塔等））2）成熟熟產(chǎn)品品的復復制（（即標標準化化進程程）3）引伸伸的一一個話話題：：提升品品牌同同樣可可以提提高利利潤，，那么么品牌的的內(nèi)涵涵？非標準準答案案：品質(zhì)（質(zhì)量量等））、品味（風格格、布布局、、配套套等））、品行（售后后、物物業(yè)管管理等等）（4）發(fā)地地產(chǎn)企企業(yè)成成本管管理必必須走走精細細化必必由之之路——必須堅堅持““精、、準、、細、、嚴””四項項基本本原則則，以以房地地產(chǎn)開開發(fā)過過程中中的策策劃、、設(shè)計計、招招標采采購、、施工工、結(jié)結(jié)算、、交付付運營營整個個全過過程為為主線線，以以合約約規(guī)劃劃為手手段，，以責責任成成本管管理為為保障障，對對每一一個階階段的的每一一個環(huán)環(huán)節(jié)進進行精精細化化控制制，對對公司司運營營的每每一個個部門門的每每一員員工進進行人人性化化精細細化管管理。。9.房地產(chǎn)產(chǎn)全過過程成成本精精細化化管理理理念念的幾幾點經(jīng)經(jīng)典總總結(jié)新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四內(nèi)部資資料，，機密密房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目全過過程成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程成成本精精細化化管理理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的誤誤區(qū)及及新的的成本本管理理新理理念全過程程成本本精細細化管管理實實務(wù)及及標桿桿房企企案例例成本管管理管管什么么？——進行全全成本本精細細化管管理成本如如何控控制？？——全過程程目標成成本管管理體體系一二三四13(一)房地產(chǎn)產(chǎn)項目目開發(fā)發(fā)成本本管理理的內(nèi)內(nèi)容建安成本開發(fā)成本項目開發(fā)全成本

序號成本構(gòu)成1土地獲得價款2開發(fā)前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5小區(qū)園林與管網(wǎng)工程費6配套設(shè)施費7開發(fā)間接費8期間費用9開發(fā)期稅費案例1.萬科房地產(chǎn)開發(fā)項目權(quán)成本構(gòu)成表1.1龍湖地產(chǎn)全成本費項說明19土地成成本（（約占占項目目總成成本的的30-45%左右）），主要指指土地地獲得得階段段形成成的各各類費費用支支出，，包括括地價價、土土地拆拆遷補補償費費、各各類補補償費費、土土地契契稅等等。工程成成本（（約占占項目目總成成本的的50-55%左右）），主要由由分項項工程程及甲甲供物物資成成本、、小市市政管管網(wǎng)和和環(huán)境境成本本、公公共配配套設(shè)設(shè)施等等構(gòu)成成。分分項工工程及及甲供供物資資成本本主要要包括括土建建、機機電安安裝、、裝飾飾、室室內(nèi)全全裝修修、消消防、、弱電電、電電梯、、甲供供材料料等通通過招招投標標確定定的分分項工工程/供貨合合同成成本。。前期費費用（（約占占項目目總成成本的的５%左右）），主要指指設(shè)計計費、、各類類報建建報批批報審審費、、勘察察測繪繪費以以及可可研費費用。。報建建費、、勘察察費等等比重重較小小，且且一般般有相相關(guān)收收費標標準，，設(shè)計計費在在房地地產(chǎn)開開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)中中十分分重要要，選選擇好好設(shè)計計單位位成為為關(guān)鍵鍵，而而成本本控制制成為為其次次。三項費費用（（約占占項目目總成成本的的8-10%左右））：管管理費費用、、財務(wù)務(wù)費用用、銷銷售費費用。。其中管管理成成本比比較固固定，，在財財務(wù)費費用和和銷售售費用用有一一定控控制空空間。。城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配配套費費：（（這部部分一一般占占5-10%左右））主要是是指項項目用用地紅紅線外外的水水暖電電氣等等大市市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配配套費費用，，目前前絕大大多數(shù)數(shù)城市市基本本上已已經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)一收收費標標準，，所以以，這這部分分成本本也相相對固固定。。(二)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本（費費用））所占占總額額的比比例30-45%隱性成成本顯性成成本（三））房地地產(chǎn)項項目開開發(fā)成成本應應重點點控制制內(nèi)容容規(guī)劃設(shè)設(shè)計過過程中中固化化的成成本預預控項目開開發(fā)進進度控控制項目資資金收收支計計劃管管理(現(xiàn)金流流管理理)合同管管理建安及及工程程成本本采購成成本顯性成成本（（費用用）的的控制制，包包括土土建、、安裝裝、室室外工工程、、材料料設(shè)備備采購購、招招投標標等方方面。。內(nèi)部資資料，，機密密房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目全過過程成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程成成本精精細化化管理理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的誤誤區(qū)及及新的的成本本管理理新理理念全過程程成本本精細細化管管理實實務(wù)及及標桿桿房企企案例例成本管管理管管什么么？——進行全全成本本精細細化管管理成本如如何控控制？？——全過程程目標成成本管管理體體系一二三四23如何實實現(xiàn)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的全全成本本管理理？——建立并并運行行目標標責任任成本本管理理體系系目標成本責任成本動態(tài)成本后評估和反饋1.建立合理的目標成本2.將目標成本分解成責任成本3.將責任成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中4.利用量化考評體系，進行責任成本動態(tài)管理5.以責任成本的實現(xiàn)保證開發(fā)項目總成本本目標的實現(xiàn)目標責責任成成本管管理體體系的的思路路：內(nèi)部資資料，，機密密房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目全過過程成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本全過過程精精細化化管理理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)產(chǎn)成本本如何何控制制？——進行目標成成本管管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三1.目標成成本的的定義義：目標成成本是是公司司基于于市場場狀況況，并并結(jié)合合公司司的經(jīng)經(jīng)營計計劃，，根據(jù)據(jù)預期期售價價和目目標利利潤進進行預預先確確定的的，經(jīng)經(jīng)過努努力所所要實實現(xiàn)的的成本本指標標。2.目標成成本的的構(gòu)成成（見見右圖圖）3.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本科目目歸集集與分分解要要求（1）按開開發(fā)項項目的的單項項工程程、單單位工工程、、分部部或分分項工工程的的自然然組成成進行行歸集集與分分解（2）目標標成本本科目目歸集集與分分解體體現(xiàn)項項目的的開發(fā)發(fā)進程程（3）科目目要盡盡量滿滿足公公司招招標、、簽約約等工工作的的需要要（4）目標標成本本科目目的內(nèi)內(nèi)涵與與界線線盡量量明晰晰（5）成本本科目目要兼兼顧公公司歷歷史數(shù)數(shù)據(jù)和和行業(yè)業(yè)習慣慣（6）成本本部要要與財財務(wù)部部、項項目部部充分分溝通通協(xié)商商一致致，經(jīng)經(jīng)公司司定下下來后后，二二級科科目就就不要要變動動，三三級以以后的的科目目可延延展（7）目標標成本本科目目便于于監(jiān)控控執(zhí)行行與考考核序號成本構(gòu)成1土地獲得價款2開發(fā)前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5小區(qū)園林與管網(wǎng)工程費6配套設(shè)施費7開發(fā)間接費8期間費用9開發(fā)期稅費典型案例2.萬科房地產(chǎn)開發(fā)項目四級成本科目3.萬科目標成本測定及其管理實施程序內(nèi)部資資料，，機密密房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目全全過過程程成成本本管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本全全過過程程精精細細化化管管理理Costcontrolinrealestateproject房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本如如何何控控制制？？———進行行目標標成成本本管管理理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三二房地地產(chǎn)產(chǎn)目目標標成成本本的的有有效效制制定定1.目標標成成本本制制定定的的原原則則（（1）內(nèi)內(nèi)涵涵：：目標標制制定定不不僅僅限限于于成成本本目目標標值值本本身身、、更更要要關(guān)關(guān)注注成成本本背背后后的的產(chǎn)產(chǎn)品品目目標標。。（2）作作用用：：目標標成成本本不不是是上上限限而而是是基準準，目目標標的的作作用用在在于于心心中中有有數(shù)數(shù)；；是是““算算了了再再做做””，，而而不不是是““做做了了再再算算””。。（3）范范圍圍：：成本本目目標標是是整整個個項項目目團團隊隊的的目目標標，，目目標標范范圍圍覆覆蓋蓋全全成成本本。。2.何時時形形成成成成本本目目標標？？關(guān)于于制制定定成成本本目目標標的的時時間間一一般般做做法法：：（1）目目標標制制定定從從立立項項開開始始，，區(qū)區(qū)分分控控制制目目標標與與經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，按按不不同同要要求求考考慮慮風風險險因因素素；；（2）定定位位、、設(shè)設(shè)計計階階段段進進行行各各階階段段的的成成本本測測算算，，各各期期測測算算要要有有對對應應，，原原則則上上前前期期目目標標控控制制后后期期目目標標；；（3）規(guī)規(guī)劃劃方方案案確確定定后后，，要要形形成成正正式式目標標成成本本；；（4）擴擴初初及及施施工工圖圖完完成成后后，，在在目目標標成成本本總總金金額額不不變變的的前前提提下下，，可可根根據(jù)據(jù)施施工工圖圖預預算算對對目目標標成成本本進進行行科科目目之之間間的的調(diào)調(diào)劑劑。。典型案例3.萬科目標成本測定及其實施細則4萬科成本管理程序23房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三2.何時時形形成成成成本本目目標標？？測定依據(jù)土地投資論證階段項目啟動階段方案設(shè)計階段施工圖設(shè)計施工組織材料采購竣工結(jié)算擴初設(shè)計階段目標成本（土地版）目標成本（啟動版）目標成本（方案版）目標成本（執(zhí)行版）目標成本（動態(tài)版）現(xiàn)實結(jié)算成本分析考核目標成本（調(diào)整版）目標成本形成動態(tài)及責任成本執(zhí)行測定階段測定成果23二房地地產(chǎn)產(chǎn)目目標標成成本本的的有有效效制制定定3.目標標成成本本制制定定方方法法（有有正正向向測測算算法法、、反反向向倒倒逼逼法法兩兩種種））（1）正正向向測測算算法法：：成本本是是由由產(chǎn)產(chǎn)品品的的定定位位與與檔檔次次決決定定的的，，因因此此目目標標成成本本要要依依據(jù)據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位與與檔檔次次，，依依據(jù)據(jù)項項目目發(fā)發(fā)展展報報告告、、策策劃劃報報告告、、各各階階段段的的設(shè)設(shè)計計文文件件和和交交樓樓標標準準，，根根據(jù)據(jù)所所掌掌握握的的歷歷史史經(jīng)經(jīng)驗驗數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)和和項項目目的的特特征征，，在在發(fā)發(fā)包包前前經(jīng)經(jīng)歷歷由由粗粗到到細細的的過過程程，，依依次次形形成成各各種種版版本本的的目目標標成成本本（2）反向倒逼逼法：（目標成本=銷售收入—期望利潤））步驟：確定定銷售價格格水平——確定利潤要要求——反推計算成成本水平。。（3）不管用哪哪種方法，最好利用用公司通用用的標準和和模板表格格，節(jié)省時時間，避免免失誤，之之后只要針針對項目的的不同點再再做局部調(diào)調(diào)整即可。。房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三（1）水平恰當當：目標成成本要支持定位，，既有可行行性，又具具挑戰(zhàn)性；；適當考慮慮風險；（2）依據(jù)充分分：目標成成本合理確定的的前提條件件：了解市市場、結(jié)合合產(chǎn)品，有有充分的數(shù)數(shù)據(jù)支持－－－通過市場調(diào)調(diào)研和數(shù)據(jù)據(jù)庫；（3）內(nèi)容具體體明確：成本內(nèi)容明明確（比如如同樣是高檔，各人心目目中可能不不同）；考考慮全面，，不要漏項項；（4）量化計算算：盡可能有量量化的計算算，量價分離，而不不是籠統(tǒng)的的總數(shù)，便便于今后的的對比分析析；（5）強調(diào)考核核作用：能作為績效效考核指標；便于用成成本目標對對控制結(jié)果果進行考核核。（6）發(fā)布要審審批：確定的目標標成本要符符合公司利利潤要求，，經(jīng)過各方方的討論和和審批（可可能集團審審批），才才能正式發(fā)發(fā)布執(zhí)行。4.目標成本制制定的要求求典型案例5萬科目標成本測算分解考核綜合模板6金地各階段目標成本測算與控制模板表7龍湖地產(chǎn)各個階段目標成本測算模板表8青島海信房地產(chǎn)目標成本測算工具表23二房地產(chǎn)目標標成本的有有效制定5、目標成本本誰來制定定？如何制制定？（由成本部部主持，跨跨部門協(xié)作作、公司審審批下發(fā)））（1）成本部與營銷、設(shè)設(shè)計、招標標、采購、、項目、財財務(wù)等多部部門多輪溝溝通協(xié)調(diào)（2）目標成本本制定不是是單打、獨獨奏，而是是協(xié)同、配配合，是一一個系統(tǒng)工工程，要能能夠經(jīng)得起起推敲（3）目標成本本測定結(jié)果果要上公司司評審會（（進行闡述述、釋疑、、集中意見見、修改調(diào)調(diào)整）（4）目標成本本應由相關(guān)關(guān)部門經(jīng)理理傳簽、董董事長（總總經(jīng)理）審審批下發(fā)執(zhí)執(zhí)行（5）目標成本本一旦簽發(fā)發(fā)，不得修修改（除非非項目本身身重大調(diào)整整），要保保持其剛性性和嚴肅性性（6）目標成本本便于操作作與實施。。要盡量與與招標、簽簽約相適應應，便于過過程監(jiān)控，，松緊適宜宜，通過努努力可實現(xiàn)現(xiàn)（走兩個極極端均會失失效）。（7）要與項目目的盈利分分析緊密結(jié)結(jié)合。以滿滿足公司最最低盈利水水平為前提提，上市公公司更應如如此。房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三目標成本是是基于企業(yè)業(yè)目標建立立的目標成本是是在項目運運作過程中中逐漸形成成和明確的的目標成本的的管理要基基于完善的的動態(tài)成本本信息管理理目標成本管管理的實施施要依賴于于責任成本本管理體系系本節(jié)回顧與與總結(jié)內(nèi)部資料，，機密房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目全過過程成本管管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本全過過程精細化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本本如何控制制？——進行目標成本管管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本2.目標成本分分解為責任任成本的要要求（1）要滿足動動態(tài)控制的的需要：目標成本分分解應按工程與材材料招標分分判計劃分分解到每個個招標項目目上；但前前提是項目目開發(fā)過程程需事先有有充分的策策劃，計劃劃管理要到到位。（2）要滿足成成本分析的的需要：按照公司成本科目（目前沒有有行業(yè)標準準）分解。。（3）要按內(nèi)部部職責劃分分：成本費用總總額分解到到各相關(guān)責責任部門，，列入入KPI。（4）目標成本本分解要與與設(shè)計限額額對接：這樣也可以以認為是目目標的落實實。（5）目標成本本分解要考考慮分攤問問題：一般建安費費之外的費費用分配到到單體上；；公建配套套費用根據(jù)據(jù)服務(wù)范圍圍在各期之之間分攤。。1.責任成本體系的概念

責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標成本的實現(xiàn)一套管理系統(tǒng)。責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。3.目標成本分分解為責任任成本的目目的——落實問責制制———全員有責〓〓〓〓誰都都不負責??！責任明確動態(tài)評估事中考量獎罰分明23房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本4.成本目標分分解為責任任目標的方方法三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)方式之一，，按合同計劃劃分解方式之二，，按項目實體體分解方式之三，，按考核責任任分解（1）按合同計劃劃分解分解目的：：盡快進行工工程發(fā)包和和招標采購購，縮短開開發(fā)周期分解依據(jù)：：開發(fā)項目的的招標合同分分判與采購購計劃分解內(nèi)容：：將總成本分解解成每個合合同的責任任成本（標標的額）分解時間：：規(guī)劃方案定定案后確定定總目標成成本，設(shè)計計開始前將將總目標成成本按照分判與采購購計劃、目標成本合合同分解表表分解成未來來可執(zhí)行的的合同，進進而將合同同簽訂、履履行的責任任落實到各各責任部門門，以各部部門的責任任成本的完完成來保證證目標成本本的完成。。隨著項目目的進展，，合約規(guī)劃逐漸變成真真實的合同同。招標簽簽約過程中中分解的責責任成本值值（標的額額）也是評評標依據(jù)之之一典型案例10招標合同分判與采購計劃11龍湖目標成本分解模板表12龍湖地產(chǎn)合約規(guī)劃模板房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三（1）按合同計劃劃分解表格格例表分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設(shè)計合同方案設(shè)計合同

產(chǎn)品技術(shù)部

施工圖設(shè)計合同

園林景觀設(shè)計合同

專業(yè)設(shè)計合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風空調(diào)設(shè)備采購合同

房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三（2）按工程實體體（成本科科目）分解解分解目的：：便于對開發(fā)發(fā)項目的各各個單項工工程分別進進行成本控控制。分解依據(jù)：：項目建設(shè)內(nèi)內(nèi)容（設(shè)計計圖紙及說說明）。分解內(nèi)容：：總目標成本本分解到單單項工程、、進而分解解到單位工工程、甚至至到分部分分項工程目目標；還可可細到分棟棟分層分構(gòu)構(gòu)件。分解時間：：概算或施工工圖預算編編制完成后后分解，招招標簽約后后及結(jié)算后后對比分析析。序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設(shè)計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務(wù)部、營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

按工程實體體分解表格格房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三（3）按考核責任任分解分解目的：：落實成本責責任考核分解依據(jù)：：部門或崗位位成本管理理職責及考考核辦法。。分解內(nèi)容：：將總目標成本本分解為每每個部門或或崗位的成成本管理指指標。分解時間：：可提前到到策劃階段段即可分解，，具體數(shù)據(jù)據(jù)在預算確確定后調(diào)整整。分解方法：：對照成本科科目和崗位位職責，將將總成本按按《目標成本分分解及責任任成本考核核指引》分解到各部部門，對項項目費用的的責任部門門及其主要要職責（包包括控制內(nèi)內(nèi)容、要點點、手段））形成《目標成本控控制責任書書》典型案例13目標成本分解及責任成本考核指引表14萬科目標成本控制責任書房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本5.成本目標分分解為責任任目標的過過程啟動階段項目發(fā)展報告設(shè)計階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型投資論證階段可研報告投資估算總成本測算目標成本（啟動版）分判計劃項目組建方案－初步－施工圖分項成本測算、概算、預算實施階段合同合同金額目標成本（方案班）目標成本（執(zhí)行版）動態(tài)成本按考核責任分解按合同分解按實體分解目標成本（估算版））房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本責任成本的分解是基于責任形成的主體責任成本分解后要形成明確的責任成本管理指導書責任成本的管理要引入考核、評估機制責任成本管理的實施與績效管理需掛鉤本節(jié)回顧與與總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目全過過程成本管管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本全過過程精細化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本本如何控制制？——進行目標成本管管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三1.成本目標實實現(xiàn)的方法法（1）控制產(chǎn)品標準，落實到規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備選型與招標合約規(guī)劃中：在規(guī)劃設(shè)計和招標合約規(guī)劃中體現(xiàn)開發(fā)商的意圖，保證設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；使目標成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本，產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實，（2）采用技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證責任成本成本實現(xiàn)：要充分掌握技術(shù)與市場，每一項工作采用價值工程工具來分析和實施，保證經(jīng)濟適用性，最終使責任成本落到實處。（3）加強過程控制：過程決定結(jié)果，每一項成本工作的實施既要有完整的流程，更要強調(diào)項目操作團隊的成本意識與溝通，產(chǎn)品、技術(shù)的控制與成本的控制要同步實現(xiàn)。（4）實行動態(tài)監(jiān)控，預測可能變化：對開發(fā)工程中諸如設(shè)計、招標、變更、結(jié)算等環(huán)節(jié)進行動態(tài)監(jiān)控，利用相應的工具（軟件與報表）及時反饋和決策。（5）進行偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：對動態(tài)監(jiān)測到的成本偏差及時調(diào)整，對調(diào)整的原因、責任、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等要做到心中有數(shù)，調(diào)整本身就是一種落實。（6）加強對責任成本實施過程與結(jié)果的全面考核：要以考核促進責任成本的落實，以獎懲落實考核結(jié)果進而落實責任成本的實現(xiàn)?？己思纫己私Y(jié)果更要關(guān)注過程細節(jié)的考核。四責任成本的落實和動態(tài)成本的實時監(jiān)控2.責任成本的的具體落實實根據(jù)《責任成本管管理作業(yè)指指引》編制《目標成本本責任指導導書》，明確責任任主體、內(nèi)內(nèi)容、控制制要點、評評價指標、、獎懲措施施，按照《成本管理工工作評價獎獎懲表》落到實處。。典型案例15責任成本管理作業(yè)指引14萬科目標成本控制責任書16成本管理工作評價表房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三3.責任成本落落實的關(guān)鍵鍵節(jié)點和對對應措施四責任成本的落實和動態(tài)成本的實施監(jiān)控（1）成本形成階段——設(shè)計階段的的成本控制制1）方案優(yōu)化化:最有效的主主動控制方方法，見《萬科成本優(yōu)優(yōu)化與控制制作業(yè)指引引》2）限額設(shè)計計：指標的的合理性、、設(shè)計配合合、快速核核驗。見《萬科設(shè)計限限額指標》3）圖紙會審審與交底：：體現(xiàn)事先先控制?！度f科施工圖圖審核與交交底一覽表表》（2）成本確定階段——招標、簽約約階段的成成本控制1）承包方式式：總價包包干還是固固定單價？？清單招標標還是費率率招標？2）評標原則則：合理低低價一垂定定音？還是是先招入圍圍再談判？？3）材料設(shè)備備供貨方式式：甲供？？認質(zhì)認價價？乙方全全包？4）材料設(shè)備備樣板：樣樣板、品牌牌是否齊全全，嚴防貨貨不對板5）付款方式式：預付款款、進度款款支付的頻頻率與額度度，結(jié)算及及時性6）合同會簽簽中商務(wù)條條款把關(guān)7）在評標過過程中,將招標結(jié)果果與責任目目標成本比比較分析,為定標作參參考（3）成本實現(xiàn)階段——施工階段的的成本控制制1）建立成本本變更預警警制度（見見《萬科變更管管理作業(yè)指指引書》、《變更管理程程序》）2）加強現(xiàn)場場簽證的管管理（見《萬科簽證管管理作業(yè)指指引》、《簽證管理程程序》）；3）按月審結(jié)結(jié)；4）成本統(tǒng)計計反饋、動動態(tài)監(jiān)控（（信息平臺臺）；5）目標的考考核：召開開成本月度度會，與KPI掛鉤。房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三四責任成本的落實和動態(tài)成本的實施監(jiān)控4.動態(tài)成本的的實時跟蹤蹤監(jiān)控（1）動態(tài)成本本的概念：：是項目實施施過程中各各個時期體體現(xiàn)的現(xiàn)實實成本結(jié)果果。（2）動態(tài)成本本的構(gòu)成（見右圖））（3）動態(tài)成本本的控制控制要點：：加強動態(tài)成成本信息統(tǒng)統(tǒng)計和及時時反饋控制原則：：及時準確確控制手段：：動態(tài)成本信信息周報模模板表（鏈接）動態(tài)成本信信息月報模模板表（鏈接）成本調(diào)度會會匯報PPT模板（鏈接）竣工成本報報告標準模模板（鏈接）簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整5.無效成本的的控制（1）無無效效成成本本的的概概念念